במלאות שנה לפסק הדין בעניין "אליק רון" – בחינת השפעתו על עסקאות מכר וניסוח חוזים
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד דפנה סירוטה הולנדר*
לפני כשנה, ניתן על ידי בית המשפט העליון פסה"ד בעניין אליק רון (רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון) אשר הדיון העיקרי בו מתייחס לשאלות המועד הקובע בהיטל השבחה בנוגע לזכויות מותנות בתכנית מתאר מקומית והאם יש לחייב אף בגינן בתשלום היטל השבחה נפרד. במאמרנו זה להלן, נבחן את ההשלכות של פסק הדין על עסקאות מכר ועל ניסוח החוזה.
כידוע, פסק הדין בעניין "אליק רון" דן במצב בו קיימות הוראות בתכנית מתאר מקומית המתנות הענקה של זכויות, כגון: ניוד שטחי בניה בין קומות, הוספת שטחי בניה עיקריים בגין תוספת קומות וכיוצ"ב, באישור נוסף של הוועדה המקומית (להלן: "הזכויות המותנות"). הזכויות המותנות משולבות בתכנית עם יתר הזכויות שבתכנית אלא, שכשמן כן הן, הן "מותנות". כלומר ייתכן ויאושרו בעתיד וייתכן ולא, הכל בכפוף לשיקול דעת הועדה המקומית.
המקרה שארע בעניין אליק רון הוא שהמקרקעין שעליהם חלה התכנית נמכרים והמוכר מוציא אישור עירייה לטאבו על העדר חבות בהיטל השבחה. לאחר זמן מה, מבקש הקונה לממש את הזכויות המותנות שבתכנית ומגיש בקשה להיתר בניה. הוועדה המקומית , לאחר הפעלת שיקול דעת מחליטה אם לאשר או לא את הזכויות המותנות וככל ומאשרת ומוציאה לקונה היתר בניה מתאים, מבקשת לגבות היטל השבחה מהקונה בטענה כי אישור הזכויות המותנות מחייב בתשלום היטל השבחה, ואולם, הקונה מצידו טוען כי היטל ההשבחה בגין הזכויות המותנות כבר שולם במועד מכירת המקרקעין.
לפיכך, נדרש בית המשפט לדון בשאלה, האם יש לחייב בהיטל השבחה נוסף עקב אישור הזכויות המותנות, ואם כן מהו "התאריך הקובע" לחישוב ההשבחה בגינן? ובמילים אחרות – מה מעמדן של זכויות בתכנית מתאר מקומית או מפורטת שאישורן תלוי בשיקול דעת נוסף של הוועדה המקומית, לצורך החיוב בהיטל השבחה? האם כטענת הוועדה המקומית, יש לגבות את היטל ההשבחה בגין זכויות אלו רק בשלב מאוחר יותר – במועד אישור אותן הזכויות בפועל, אישור אשר לטענתה הוא שמסיים את ההליך התכנוני לגביהן? או שמא, כטענת היזם, ההשבחה נוצרה במועד אישור התכנית אשר כללה בתוכה את אותן הזכויות, כך שמלוא ההשבחה שולמה כבר על ידי המוכר בעת המכירה ואין לגבות היטל השבחה נוסף במועד הוצאת ההיתר.
בפסק דינו, בית המשפט העליון מפי כב' הש' י' עמית דן וניתח את הסוגיה שבאה לפתחו בהרחבה ובאופן מעמיק והגיע למסקנה, כי הזכויות שהוטמעו בתכנית אינן בגדר "הקלה" ויש לראותן כזכויות מעין-מוקנות. לכן, לדעת בית המשפט, מועד ההשבחה שהינו מועד אירוע המס, הוא עם אישור התכנית ולא מועד אישור הזכויות בפועל, ואולם, מימוש הזכויות, לדידו, הוא "דו שלבי" (בעת מכירה, ובעת הוצאת היתר הבניה).
בית המשפט הגיע למסקנה כי כאשר המקרקעין נמכרים לאחר אישור התכנית הרי שעל אף שמדובר בהשבחה אחת הכוללת את הזכויות המותנות, ניתן לומר כי ההשבחה התממשה בשני שלבים. בשלב הראשון, עם הכללתן של הזכויות המותנות בתכנית, ובשלב השני עם אישורן בפועל. שני השלבים התממשו כתוצאה מאישורה של תכנית אחת, במובן הרחב של השבחה עקב תכנית. בכל אחד מהשלבים היה אחד מהנישומים הבעלים של המקרקעין, כך שבית המשפט העליון, אינו רואה בעיה לחייב את שניהם בהתאם למידת הניצול שניצל כל אחד מהם את ההשבחה במועד מימוש הזכויות.
לסיכום בית המשפט הגיע לתוצאה ולפיה:
ההשבחה נובעת מאישור התכנית הכוללת את הזכויות המותנות וזהו אירוע המס; המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא יום תחילת התכנית; על פי סעיף 7 (ב) לתוספת ניתן לגבות היטל חלקי בעת המכירה ולחייב ב"השלמת היטל" בעת אישור הזכויות המותנות במועד הוצאת היתר הבניה, בבחינת מימוש השלב השני של אירוע המס. ההיטל ייקבע בניכוי ההיטל שכבר שולם במועד המכירה בגין הכללת הזכויות המותנות במסגרת התוכנית.
ככל שיבקש הנישום לממש את ההשבחה בגין הזכויות המותנות, ישלם היטל בהתאם למידה שבה מנוצלת ההשבחה בפועל. אם מכר הנישום את המקרקעין טרם אושרו הזכויות המותנות בפועל, ישלם היטל חלקי בהתאם לעליית השווי שנגרמה עקב הכללת הזכויות בתכנית. ככל שיבקש הקונה לממש את "יתרת ההשבחה" כתוצאה מאישורן של הזכויות המותנות הלכה למעשה, יהא עליו לשלם היטל חלקי המשלים לשיעור ההשבחה הכוללת.
בחינת הדברים לעומקם תלמד כי לקביעת בית המשפט כאמור, נודעת השלכה מהותית על עסקאות המכר וחלוקת תשלום היטל ההשבחה בין הצדדים לעסקה. שכן, עד לפסק הדין בענין "אליק רון", מקובל היה כי בעסקת מכר נושא המוכר בהיטל השבחה אשר התגבש עד למועד החתימה על ההסכם, ואילו הקונה נושא בהיטל ההשבחה שהתגבש החל ממועד החתימה על ההסכם. הרציונאל שעמד בבסיס מוסכמה זו היתה העובדה, שמחיר המכירה אותו משלם הקונה למוכר, נותן ביטוי לכל הזכויות הגלומות בנכס אשר ידועות עד למועד החתימה על ההסכם.
בהתאם לכך, מקובל היה כי בידי בא כוח המוכר יוותרו חלק מכספי התמורה בנאמנות, עד שהמוכר ימציא אישור עירייה והוועדה המקומית המופנה ללשכת רישום המקרקעין, המאשר כי לגבי המקרקעין הנמכרים, לא קיימת חבות, לרבות בגין היטל השבחה, וזאת עד למועד המכירה.
ההלכה שנקבעה בענין "אליק רון" כאמור, יצרה אפוא חוסר וודאות בעסקאות מכר המצריך להבנתנו שינוי במתווה ההסכמות המקובל בעסקאות המכר, כמו גם שינוי בניסוח סעיפי החוזה הדנים בחלוקת החבות בתשלום היטל ההשבחה בין הצדדים לעסקה.
לכאורה כיום, בעקבות פסק הדין האמור, הקונה בעסקת מכר "נוטל סיכון" כי מקום בו רכש נכס אשר יש לגביו תוכנית ובה "זכויות מותנות", ידרש הקונה לשאת בתשלום היטל השבחה בעת הוצאת היתר הבניה בעתיד, וזאת אף אם המוכר שילם היטל השבחה בעת המכירה והמציא אישור לטאבו על העדר חבות בהיטל השבחה.
לכן כיום, נראה כי הצדדים לעסקה נדרשים לסכם/להסדיר באופן מפורש האם התמורה החוזית ביניהם כוללת גם תמורה בעבור "הזכויות המותנות" ככל שאלו יאושרו.
מקום בו המחיר כולל תמורה בעבור הזכויות המותנות הללו, נראה כי על הצדדים לסכם כי על המוכר לדרוש כי הועדה המקומית תוצא לו במועד המכירה, שומת היטל השבחה המתייחסת גם ל"זכויות המותנות" וכי על המוכר יהא לשלם כבר עתה, למרות שלא חל מימוש עדיין לגבי זכויות אלו כביכול, את היטל ההשבחה בגין הזכויות הללו. לשם הבטחת תשלום זה, על הצדדים לסכם כי יוותרו כספים מתוך כספי התמורה בנאמנות, וזאת עד לקבלת אישור עירייה והוועדה המקומית לטאבו המתייחס גם לזכויות הללו. אולם נציין כי לא ברור, במבחן הפרקטיקה, האם הרשויות ישתפו פעולה במקרה כזה של קבלת תשלום בטרם מימוש הזכויות המותנות.
אפשרות נוספת הינה, כי הצדדים יסכמו שהתמורה החוזית איננה כוללת תמורה בעבור ה"זכויות המותנות", שכן אלו אינן קיימות, ולפיכך היה ובעתיד יאושרו זכויות מותנות אלו וינתן היתר בגינן, כי אז תוגדל/לא תוגדל, התמורה החוזית למוכר בסכום שיסוכם מראש, ומנגד על המוכר יהא לשאת בהיטל ההשבחה שידרש במועד הוצאת ההיתר עבור מימוש הזכויות המותנות הללו. הקושי בסיכום מסחרי זה הוא העובדה שיהא על המוכר להמשיך ולהיות מעורב בהליכי התכנון וההיתר בקשר עם הנכס.
תוצאת הדברים הינה כי פסק הדין בענין "אליק רון", מצריך שינוי בנוהג שהיה קיים באשר לאופן חלוקת החבות בתשלום היטל ההשבחה בעסקאות מכר, כמו גם שינוי בניסוח ההסכמים באופן שיתנו ביטוי מלא להסכמות הצדדים. חשוב מאד להיות ערים לכך, על מנת שצד לא ידרש לשאת בתשלומים משמעותיים אשר לא צפה אותם כחלק מהעסקה.
בעניין זה ראוי לציין כי עדיין, למיטב הידיעה, בפסק הדין טרם הוכרע האם הלכה זו חלה רטרואקטיבית או לא, זאת מלבד עמדת היועמ"ש כפי שהובעה הינה כי במקום שבו הייתה הסתמכות על הפרקטיקה לפיה, גובה הועדה המקומית את ההשבחה בגין הזכויות המותנות במועד מכירת המקרקעין, אין מקום להחיל את הלכת אליק רון רטרואקטיבית אלא מעתה ואילך). אולם ברי הוא כי הכרעה בסוגיה זו הינה חיונית לחיי מכר תקינים ועל מנת שניתן יהא לכלכל צעדים בהתאם.
האמור לעיל,אינו מהווה תחליף ליעוץ משפטי פרטני, ואין בו כדי להוות חוות דעת משפטית וכל מקרה ייבחן לגופו בהתאם לייעוץ משפטי קונקרטי.
* עו"ד דפנה סירוטה הולנדר הינה מנהלת המחלקה המסחרית במשרד עורכי דין צבי שוב.
