היטל השבחה – עררים מס' 420-432/13; 408-412/14 עמותת בהנחל עליון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש.

version2_OnLine3-01

 

printver

 

 

 

בדרך ל"קנית" עוצרים ב"נוה בנין" ו"בלוך"

מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל

שם ומספר הליך: עררים מס' 420-432/13; 408-412/14 עמותת בהנחל עליון ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בית שמש.
ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים, כב' יור' הועדה אליעד וינשל  עו"ד .
תאריך החלטה: 5.5.15.
ב"כ המשיבה: עו"ד מוטי ברקוביץ.

הרינו לעדכן על החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה הדנה בשאלת יישום "הלכת קנית" [רע"א 85/88], נוכח התפתחות ההלכה ובמיוחד נוכח הלכות "נוה בנין" ו"בלוך".

השאלה הנ"ל עלתה בנסיבות בהן העוררות זכו במכרזי רמ"י וחתמו עמה על חוזי פיתוח לבנייה רוויה למגורים בבית שמש. בהמשך, אושרו לעוררות הקלות מן התב"ע, אשר השביחו את המקרקעין ובגינן נשלחה להן הודעת חיוב בהיטל השבחה.

בין העוררות למשיבה קמה מחלוקת באשר למעמדן של העוררות האם יש להגדירן כ"ברות רשות" מכוח חוזה פיתוח או שמא בעלות זכות חכירה במקרקעין , אשר ככל וההגדרה הינה האופציה השנייה, הן תהיינה חייבות הן בהיטל השבחה].

לאור דנ"א 1/89 הועדה המקומית לתו"ב ר"ג נ' קנית ניהול והשקעות מימון בע"מ, בו נקבע כי כדי להשיב למחלוקת הנ"ל יש לבחון את ההסדרים החוזיים העתידיים, העשויים ללבוש "לבוש ניסוחי שונה", ", נציין כי בנסיבות המקרה נוסח הסכמי הפיתוח כלל סעיף מפורש שלפיו, חבות בהיטל השבחה תוטל במלואה על הזוכה ללא זכות השבה מאת המנהל; בנוסף, להסכמי הפיתוח צורף הסכם חכירה אשר ובו נכללה תקופת הפיתוח בתקופת החכירה; כמו כן, התשלום בגין מלוא הזכויות שולם טרם חתימת הסכם הפיתוח. מנגד, רמ"י עדיין דובר בהסכם "דו שלבי" ולעוררות אין וודאות ביחס למימושו.

לאחר שסקרה ועדת הערר את הפסיקה הרבה שניתנה ביחס להלכת "קנית" קבעה ועדת הערר, בין היתר, כי בהתאם לע"א 1321/02 נוה בנין נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה אזור מרכז (להלן ולעיל: "הלכת נוה בנין"), ניתן לראות גם במי שזכאי למעמד קנייני עתידי של חוכר לדורות, ואולם מצוי בתקופת ביניים חוזית, כחוכר לדורות לעניין היטל השבחה [ועדת הערר הבהירה כי אין במסקנה שמדובר ב"חוכר לדורות" לעניין היטל השבחה, שום קביעה לצורך המעמד הקנייני של הצדדים].

בנוסף, ועדת הערר קבעה כי התפתחות ההלכה לאורך השנים ובמיוחד הדברים האמורים ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתו"ב השומרון נ' בלוך (להלן ולעיל: "הלכת בלוך"), מחייבת בחינה מהותית של המסגרת החוזית תוך מתן משקל מופחת לכותרת ההסכם ולשמה של הזכות המוענקת. כלומר, משקל מוגבר למהות הכלכלית ולתכלית החקיקתית של התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, היא חלוקת העושר לציבור.

ביחס להסכמי הפיתוח שבנדון, ועדת הערר ציינה, כי בהתאם להוראות ההסכם, העוררות הן הנהנות הבלעדיות מכל השבחה של המקרקעין ורמ"י אינה רשאית לגבות כל תשלום נוסף. הזכות ליהנות מהמקרקעין בכל דרך, לרבות השבחתם, מוקנית לעוררות והעובדה כי עיגונה של הזכות בחוזה חכירה פורמאלי נדחית עד לאחר השלמת הבינוי, מהווה, מהותית, תנאי שאינו רלוונטי כלל לחיוב בהיטל השבחה. יתר על כן, תנאי מעין זה אשר לפיו חכירה תופסק אם לא יעמוד היזם במטרת החכירה, הוא תנאי מקובל בהסכמי חכירה.

לסיכום, ועדת הערר קבעה כי יש לשאוף לפתרון שלא יאיין את ההוראות החוזיות של ההסכם. הפתרון הראוי, לפיכך, הוא מתן תוקף לכוונת הצדדים שלפיה, מחד, המעמד הקנייני של החכירה לדורות לא יכנס לתוקף עד להשלמת תנאי הפיתוח, ומאידך, מתן פרשנות לסעיף ההסכם הקובע כי חבות בהיטל השבחה תוטל במלואה על היזם ובהתאם להלכות שנפסקו בפרשת "נוה בניין" ו"בלוך".

ועדת הערר הדגישה כי היא אינה מייחסת לסעיף הנ"ל מעמד עצמאי מחייב, אולם יש בו כדי להצביע על הבחינה המהותית של הזכויות שנרכשו, בתוך מכלול השיקולים הנוספים שנסקרו ב"הלכת בלוך" ובפסיקות בתי המשפט המחוזיים [ובין היתר, צירוף הסכם חכירה חתום, תקופת חכירה הכוללת את תקופת הפיתוח, תמורה המשקפת את מלוא ערך הקרקע, נשיאה בכל התשלומים של חוכר לטווח ארוך, אחריות לטיפול ברוכשי הדירות עד לרישום זכויותיהם וכו']. לאור כל האמור לעיל, ועדת הערר דחתה את העררים בעניין עצם החיוב