מקרקעין /דמי שימוש- תא (חי') 6992-06-13 קהילת ציון אמריקאית נ' עיריית חיפה

version2_OnLine3-01

 

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

תביעת דמי שימוש על היבטיה השונים- כן בסוגיית ניגודי עניינים

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל בלאיש

שם ומספר הליך: תא (חי') 6992-06-13 קהילת ציון אמריקאית נ' עיריית חיפה
ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה בפני כ' השופט דר' מנחם רניאל
תאריך החלטה: 23.3.15
פרטי הנכס: גוש 10764 חלקות 84 ו- 122, שכונת כרמליה בחיפה.
ב"כ התובעת: עו"ד ליפא מאיר ושות'

הרינו לעדכן על פסק דין חשוב אשר מתייחס לסוגיות מהותיות רבות בנוגע לסוגיית דמי שימוש ובו נאמרו אמירות שונות וחשובות בנושאים הרלוונטיים לחיי היומיום.

התובעת הגישה תביעת דמי שימוש בעניין מקרקעין בשכונת כרמליה בחיפה, ביחס לתקופת 7 השנים שקדמו להגשת התביעה וזאת כנגד הנתבעת/העירייה, אשר מחזיקה במקרקעין ומשתמשת בהם מזה שנים רבות, בנתה בהם גני ילדים והקצתה חלק מהם לבית כנסת, כאשר הבעלים הרשום, צד ג', היא הנאמנה עבורו. הנתבעת דחתה את הדרישה, בעיקר בטענה שהיא הבעלים האמיתי של המקרקעין ומכוח טענות אחרות, אשר יפורטו להלן.

התיישנות ושיהוי– ראשית, הנתבעת טענה, שהתביעה התיישנה. טענה זו נדחתה ע"י בית המשפט, שכן התובעת הגישה תביעה לדמי שימוש בגין שבע השנים האחרונות בתוך התקופה. בית המשפט ציין כי התיישנות לפי חוק ההתיישנות, אינה מעבירה את הזכות לנתבעת. גם אם התביעה לבעלות במקרקעין הייתה מתיישנת, לא היה בכך כדי לקבוע שהתובעת אינה בעלים במקרקעין. היא הייתה זכאית לדמי שימוש ב- 7 השנים האחרונות לפני הגשת התביעה.

גם טענת שיהוי נדחתה על-ידי בית המשפט שכן לטעמו, תנאי לדחיית תביעה עקב שיהוי הוא במקום שהמסקנה הינה שהתובע ויתר על תביעתו. חלוף הזמן כשלעצמו אינו מצביע על ויתור כזה. באותו מקרה, התובעת לא ויתרה על זכויותיה, בוודאי שלא על זכויותיה לדמי שימוש בשבע השנים האחרונות, ולא היה בידי הנתבעת להסיק אחרת.

שאלה נוספת אליה נדרש בית המשפט הינה, האם הוראת התוכנית ששינוי את ייעוד הקרקע לייעוד ציבורי היא מקור עצמאי לזכות במקרקעין לכך השיב בית המשפט תחילה כי הוראה בתוכנית שיזמה וקידמה הנתבעת, שלפיה מקרקעין ירשמו על שמה, אינה מקנה לה זכויות בעלות במקרקעין. כך עולה בין היתר מהכותרת "רשום". לא "הפקעה" או "העברת בעלות". עדיין היה על הרשות לרכוש אותם, אם בדרך של הפקעה, ואם בדרך של הסכם רכישה מהבעלים. שנית, על-פי סעיף 16 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכג-1963, תוקפה של מכירת זכות במקרקעין ופעולה באיגוד מקרקעין החייבות במס, מותנה בתשלום מס עליהן וכל עוד לא נתמלא, לא תוקנה כל זכות. ולדעת בית המשפט, הנתבעת לא עמדה בתנאי סעיף זה.

נקודה חשובה נוספת בה דן בית המשפט התייחסה למשקל חוות הדעת שהוגשה על ידי העירייה, בנוגע לסוגיית "ניגוד עניינים"- העירייה הציגה שומה מטעמה אשר נערכה על-ידי מנהלת אגף הנכסים בעירייה. נקבע, כי שמאית זו נגועה ב"ניגוד עניינים מובנה" בשל עבודתה כמנהלת אגף הנכסים של הנתבעת, באופן המקנה לחוות דעתה משקל נמוך מאוד. בית המשפט הפנה לתקנות שמאי מקרקעין (אתיקה מקצועית) תשכ"ו-1966, בהם נקבע כי התנהגות שאינה הולמת את כבוד המקצוע היא בין היתר מתן חוות דעת באופן שאינו בלתי תלוי, מתן שירות מקצועי לגבי נכס שהשמאי מעוניין בו באופן אישי או בעקיפין, ועיסוק בשומת מקרקעין בנסיבות שבהן עלול להיווצר ניגוד עניינים בין עיסוקיו או עלולה להיפגע אי תלותו כשמאי. זו התשתית המקצועית לעבודתו של שמאי בפני בית המשפט.

יתרה מכך, בית המשפט קבע בנוגע להערכה לפי שימוש מיטבי-, כי השומה אמורה לשקף את שווי הנכס במכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון. המוכר לא ימכור לפי השימוש בפועל, אלא, לפי השימוש האפשרי, והקונה לא יצפה להסתפק בבניה בפועל, אלא יבקש לנצל את מלוא אפשרויות הבניה העומדות לרשותו. ככל שיש היתר בניה לבניה במקרקעין, הוא היתר לבניית 238 מ"ר, אבל אין הדבר מונע בקשת היתר בניה בהיקף גדול יותר. דבר זה צריך להשתקף בשווי הנכס.

גישת ההשוואה– בית המשפט חזר על ההלכה לפיה, יש להעדיף את גישת ההשוואה לצורך שומת שווי מקרקעין. עוד קבע כי כאשר מדובר במקרקעין הכפופים לייעוד של בניינים ציבורים ושטח ציבורי פתוח, עדיפה השוואה ישירה, אבל בהיעדר מבנים להשוואה ישירה, יש להשוות בהשוואה עקיפה לבנייני מגורים בסביבה, כפי שנקבע בקווים המנחים של השמאי הממשלתי לעריכת שומות למבני ציבור ולקרקע המיועדת למבני ציבור.

לפיכך קיבל בית המשפט את התביעה.