עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 66

version2_Final-01

 

printver

 

 

 

מאמר

 

ברי רשות – דין פינוי אחיד לכולם , האמנם? מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד נפתלי פרידמן

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעיןהוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2015- עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

מיסוי מקרקעיןהוארך תוקפו של מבצע פירעון החובות במס רכוש עד ליום 30.6.2015

מיסוי מקרקעיןעדכון טפסי הדיווח למס שבח

מיסוי פינוי בינוי ותמ"א 38חוק מס ערך מוסף (תיקון 47) התשע"ה 2014 – הבהרה של רשות המיסים – מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38

מקרקעין/חוזיםתקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה -2014

רשות מקרקעי ישראלתכנית מחיר מטרה- אושרה סופית במועצת מקרקעי ישראל

תכנון ובניהנוהל ליישום מנגנון תמרוץ רשויות מקומיות למתן היתרי בניה

תכנון ובניהאישור תכנית מתאר מקומית מס': תא/3700 תכנית מתאר לצפון מערב העיר למגורים, מסחר, מלונאות

 

עדכוני פסיקה

 

הפקעות – רע"א 6511/14 עיריית חולון נ' מרים ליטבק ואח' תחולת הוראת המעבר של פס"ד ארידור (התיישנות תביעות פיצויי הפקעה) על הליך בו בימ"ש קמא קיבל טענת התיישנות טרם הלכת ארידור – נקבע כי לא תחול התיישנות.

 

פיצויים לפי סעיף 197 לחוק – בר"ם 6547/14 הו"מ לתו"ב עמק חפר נ' חרב לאת כפר שיתופי לחקלאות בע"מ ואח' יש להחיל על בקשת רשות ערעור ב"גלגול שלישי אמת מידה מצמצמת, בייחוד שהבקשה אינה המסגרת המתאימה לדון בשאלת קיומם של חריגים לכלל לפיו, אין להידרש במסגרת חישוב פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 להתפתחויות שהתרחשו לאחר המועד הקובע.

 

היטל השבחה – עמ"נ 32681-02-14 אורית שמואלי (טלמון) ואח' נ' הו"מ לתו"ב כפר סבא פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) – לדירת מגורים אחת בלבד במגרש.

היטל השבחה – עש"א (רח') 16386-10-11 ו"מ לתו"ב זמורה רחובות נ' רחל וזמיר כדרקביעה במסגרת שומה מכרעת בהיטל השבחה – בדבר קיומו של פוטנציאל תכנוני עקב תמ"מ 3/21 הינה קביעה עובדתית שאינה מצדיקה התערבות בית המשפט.

 

תכניות – עתמ (מרכז) 43621-03-12 קרית נוף בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכזהועדה להשלמת תכניות ואח' – האם יש להעדיף זירוז פרסום והשלמת תכנית על פני זכות הטיעון?

פירוק שיתוף – ת"א 29081-10-12 י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' אבנר פרידמן ואח' פירוק שיתוף במגרש תכנוני שטרם נרשם כיחידת רישום נפרדת

 

היטל השבחה – ערר (חי) 8015/14 עו"ד מיכאל בן נון נ' הו"מ לתו"ב קרית אתא פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) יינתן גם אם קרובו של המחזיק במקרקעין השתמש בדירה וללא קשר למצבו הסוציאלי של המחזיק.

 

תמ"א 38 – ערר 072/14 חברת מרום אליה בע"מ נ' הו"מ לתו"ב פ"ת ואח'בקשה להריסת מבנה ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א 38.

מאמר

 

ברי רשות – דין פינוי אחיד לכולם , האמנם?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד נפתלי פרידמן

המראות שעלו לכותרות לאחרונה במתחם "גבעת עמל" בת"א, היו טרגיים לכל הצופים והעוקבים. מחד, כל אדם בעל מצפון מתקומם על התוצאה המציגה את העוול העצום ששותפות לו כל מערכות הצדק והאכיפה במדינת ישראל, שהרי לא ייתכן שאדם נולד, התגורר וקרא למקום מסוים "בית" משך 65 שנות חייו והבית הזה אינו ביתו והנה עכשיו ייזרק לרחוב בחוסר כל להחל חייו מחדש. מאידך, לפי קביעת בתי המשפט, החוק היבש ולפי גרסת בעלי הקרקע, התושבים במקום הם "פולשים", שמנסים לגזור קופון מהרשויות/בעלי הקרקע לאחר שנים רבות של שימוש ללא תשלום בקרקע שאינה שלהם. למרות הפרדוקס שבדבר, במציאות, כיום ישנם אזורים רבים שבהם מתגוררים מזה עשרות שנים אזרחי מדינת ישראל במצב דומה, והשאלה בה עוסק מאמרנו הינה האם דין אחד וזהה לכולם הוא.

כידוע, לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ישנם 5 סוגי זכויות קנייניות (בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה). למדים אנו, כי המחוקק הביע דעתו (ואולי בחר שלא לקבוע מסמרות בדבר) כי "בר רשות" היא אינה זכות קניינית. יחד עם זאת, שיטתנו המשפטית אינה טקסטואלית גרידא ולא אחת הוגדרו זכויות ע"י הפסיקה ומערכת המשפט, על דרך הפרשנות ומתוקף עקרונות של צדק ומוסר, כאשר "בר רשות" הינה אחת מהן. זכות זו כאמור הינה יציר הפסיקה ומוענקת רק במקרים המצדיקים זאת, הואיל וזכות הקניין הינה זכות יסוד אשר עוגנה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ומשכך בתי המשפט לא ימהרו לקבוע זכויות והטבות של גורם כלשהו בנכס של אחר (ר' לענין זה עא 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות, ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, עא (ת"א) 46971-10-12 שמואל רומי נ' דוד אידלמן).

מעניין לציין בהקשר זה, כי השוואת מעמדה של הזכות במערכות הדינים השונות מעלה, כי בעוד שבמשפט הישראלי, חזקה רבת שנים במקרקעין שהוכרה כמעמד של בר רשות לא הגיעה לכדי זכות מסוג בעלות, הרי שבמשפט העברי, , מהווה החזקה במקרקעין ראיה למחזיק בנסיבות מסוימות העשויה להגיע של בעלות, שכן, כל אדם שהחזיק בנכס במשך שלוש שנים בידיעת הבעלים, ולא ערער הבעלים על חזקתו בבית-דין, הרי "שהחזקה" עצמה מהווה ראיה שהנכס בבעלותו, כאשר מדובר בחזקה הניתנת לסתירה. דוגמא נוספת לאבחנה הינה מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני, ולפיה מי שעיבד קרקע מסוג מירי במשך 10 שנים רצופות, זכה לבעלות עליה זאת כאמור להבדיל משיטת המשפט הישראלית.

נזכיר, כי בראשית הקמתה של מדינת ישראל, המדינה יישבה תושבים/עולים חדשים בשטחי מקרקעין מבלי שהסדירה מבחינה פורמאלית את זכויותיהם בקרקע אך הכירה בהם כמחזיקים ו/או נתנה הרשאתה להתגורר במקומות אלה, בין במפורש ובין בשתיקה משך עשרות שנים. כמו כן ישנם מקרים בהם אנשים החזיקו משך שנים רבות בקרקע מכח רשות שניתנה להם על ידי בעלי הקרקע שאינה המדינה. ניתן אפוא לראות כי המכנה המשותף בשני המקרים הינו הענקת רשות לעשות שימוש במקרקעין, ואלו מכונים כ"ברי רשות".

אותם ברי רשות אכן הוגדרו בפסיקה, כמי שרשאים להחזיק במקרקעין מכח הרשאה שניתנה להם מבעלי הקרקע להחזיק במקרקעין כאשר רישיון זה יכול להינתן בהסכמה מפורשת בין הצדדים או ברישיון מכללא, בשתיקה ואי מחאה (ר' ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, ו- ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו). כאשר בכל מקרה סיום הרישיון שניתן על ידי בעל המקרקעין הינו בגילוי דעתו של הבעלים כי ברצונו לסיים את הרישיון.

במקרים רבים כאשר בעל הקרקע מבקש לסיים את רישיונו של בר הרשות, נטען על ידי בר הרשות, כי הרישיון שניתן הינו רישיון בלתי הדיר שאין לבטלו, או אז, נאלצים בעלי הקרקעות לנקוט בהליכים משפטיים שונים לצורך הכרעה כאמור. דא עקא, שהמציאות בחיי היום יום במסגרתה מתנהלים הליכים לפינוי קרקעות על ידי בעליהן לרבות המדינה, רשות מקרקעי ישראל וכו', מלמדת כי אין דין אחיד וזהה לכולם, ולרוב מוכרע על בסיס נתונים כאלה או אחרים היוצרים אפליה שנראה כי אין הצדקה בצידה.

כך לדוגמא, לגבי מקרקעי ישראל קובעת החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 531, שתכליתה לפנות שטחים הדרושים לרשות מקרקעי ישראל לצורך בניה על פי תכנית בנין עיר ו/או לצורך יצירת עתודת קרקע לתכנון ובניה עתידיים, כי השתתפות רמ"י בפינוי מחזיקים ומטרדים לא תעלה מעבר ל-80% מהשווי המלא של הקרקע כפנויה, ובמקרים מסוימים בהינתן האישורים הנדרשים שיעור הפיצוי יעלה מעבר לכך. אלא, שלמרבה הצער אנו עדים לכך שהתנהלות בפועל לפינוי מחזיקים אינה אחידה, לעיתים הרשות מפצה את המפונים על פי החלטה זו ואחרות כאשר המקום המוחזק נדרש לרשות בדחיפות, ואת השכנים הגרים סמוך, שזכויותיהם במקום זהות לחלוטין, שלגבי השטח שהם מחזיקים לא אצה לרשות הדרך, פועלת היא לפנות תוך דרישת דמי שימוש וסירוב לפיצוי כלל.

מקרה נוסף שעלה בכותרות לאחרונה הינו פינויים של תושבי כפר שלם, שאחר מלחמה עיקשת של התושבים נקבעו ע"י גורמים שונים בממשלה כגון שר הבינוי והשיכון וכו', גבולות הכרזה ברורים לפיהם הגיעו להסדר פינוי ותשלום לכל הכלולים בגבולות ההכרזה, זאת להבדיל ממתחמים אחרים, שנסיבותיהם דומות, כגון חלק מבעלי הזכויות בגבעת עמל, בעניינם, לא רק שלא דאגו לתשלום פיצוי זהה, ו/או באותו מנגנון כנגד הפינוי (כפי שהיה מתבקש בנסיבות העניין), אלא, שבעלי הקרקע החלו בפינוי המחזיקים באופן שרירותי וללא כל התחשבות (בלשון המעטה) שלא לדבר על תשלום פיצויים שבכלל לא עולה על הפרק, בעוד שמחזיקים אחרים זכו לפיצוי כספי, ככל הנראה מכובד.

ויודגש, כי העובדה שאין לפעול באופן מפלה, אינה גורעת לטעמנו מחבותה של הרשות לפעול בהתאם לדיני אכיפה מקום בו ברור "שחור על גבי לבן" כי מדובר בפולשים טריים, אלא שנראה כי לעיתים הדברים לא נבדקים כדבעי בטרם ננקטות פעולות להן השלכות כבדות משקל ולא אחת פוגעות קשות במי שבדיקה מדוקדקת תוביל לכך שאין מדובר ב"פולש" אלא בבר רשות ו/או מחזיק הזכאי לזכויות.

נמצא אם כן כי החוק אינו מתייחס לבר הרשות ולדבר הפיצוי הראוי ונותר חלל גדול בסוגיה זו. בתי המשפט מנסים למלא חלל זה אולם ידיהם כבולות ובמקרים רבים אף הערכאות מבינות כי הפתרון אינו בסילוק המחזיקים לרחוב באופן הנופל על הקופה הציבורית ורשויות הסעד, וגם בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל השונות, שהינן בתוקף, נעשה לעתים שימוש בצורה חלקית ובהתאם למקרה, כך שבפועל אין כללים ברורים וכל מקרה שונה ממשנהו ונוצרת אפליה ואי וודאות רבה.

נראה כי תוצאת ההכרה במעמד של מחזיקים כברי רשות על כל המשתמע מכך לרבות הליך הפינוי ותשלומי פיצוי במקרים הנדרשים הינו תלוי נסיבות שונות כדוגמת זהות בעל הקרקע, הצורך המיידי בקרקע, סוג ההתיישבות (קיבוץ/עיר), התערבות גורמי ממשל וכו' והשאלה היא האם יש הצדקה לפעול באופן מפלה וחסר הגינות בשל כך. מאחר ונושא של ברי רשות הינו כמצוין לעיל "יציר פסיקה" שלמרבה הצער אינה אחידה , נראה כי הגיע העת שמי מבית המחוקקים ירים את הכפפה וידאג לעגן ולהסדיר את האנומליה שנוצרה בעניין, קל וחומר בנושא קשה וסבוך זה.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2015- עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה
כאמור, עם תחילת שנת המס 2015 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") עדכוני סכומים כמפורט להלן. כך, לאור פיזורה של הכנסת ותחולתו של סעיף 38 לחוק יסוד הכנסת, ממשיכות לעמוד בתוקפן הוראות סעיף 9(ג1ג)(1) לחוק, שאמורות היו לפוג ביום 31.12.14, ואלו יחולו עד ליום 30.6.15. הוראת הביצוע הנדונה (להלן: "הוראת הביצוע") מפרטת את הסכומים המעודכנים, ואלו נסקרים על ידינו להלן:

מס רכישה
א. כאשר רוכשים דירת מגורים יחידה
על הרוכש דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרתה בחוק), בשנת 2015, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

– על חלק שווי הרכישה שעד 1,568,800 ₪ – לא משולם מס.
– על חלק שווי הרכישה העולה על 1,568,800 ₪ ועד לסך של 1,860,790 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,860,790 ₪ ועד לסך של 4,800,605 ש"ח- ישולם מס בשיעור 5%
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,800,605 ₪ ועד לסך של 16,002,015 ש"ח- ישולם מס של 8%
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 16,002,015 ₪ – ישולם מס בשיעור 10%

 

ב. כאשר רוכשים דירת מגורים שאינה יחידה
על הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שעד ליום 30.6.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:
– על חלק שווי הרכישה שעד 1,162,120 ₪ – משולם מס בשיעור 5%
– על חלק שווי הרכישה העולה על 1,162,120₪ ועד לסך של 3,486,350 ₪ – ישולם מס בשיעור 6%
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 3,486,350₪ ועד לסך של 4,800,605 ש"ח- ישולם מס בשיעור 7%
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,800,605 ₪ ועד לסך של 16,002,015 ש"ח- ישולם מס של 8%.
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 16,002,015 ₪ – ישולם מס בשיעור10%

 

הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שמיום 1.7.15 ועד יום 15.1.16, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:
– על חלק שווי הרכישה שעד 1,126,475 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,126,475 ₪ ועד לסך של 4,800,605 ש"ח- ישולם מס בשיעור 5%
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,800,605 ₪ ועד לסך של 16,002,015 ש"ח- ישולם מס של 8%.
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 16,002,015 ₪ – ישולם מס בשיעור 10%.
בהתאם לעדכונים המפורטים לעיל, הרי שההטבות במס רכישה לרוכש דירה ראשונה עומדות בעינן, ומנגד ה"סנקציה" בתשלום מס רכישה מוגדל למי שרוכש דירה נוספת יפקעו ביום ה – 30.6.15.
ג. הקלה לעולה
הוראת הביצוע קובעת גם, כי בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה 1974, זכאי רוכש המוגדר כעולה, להקלה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים או בית עסק לתקופה המתחילה שנה לפני עלייתו ומסתיימת 7 שנים לאחר עלייתו. סכומי המס המופחתים המעודכנים הינם כמפורט להלן:
– על חלק שווי הרכישה שעד 1,700,220 ₪ – ישולם מס בשיעור 0.5%.
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,700,220 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

ד. הקלה לרוכש משק חקלאי
בהתאם לתקנה 16 לתקנות מס רכישה, הרוכש משק חקלאי בתקופה שמיום 16.1.15 ועד יום 15.1.16 זכאי לשיעור מס רכישה מופחת, (לגבי החלק שאינו בנין המשמש למגורים עליו משולם המס החל על דירת מגורים כאמור לעיל), כמפורט להלן:

– על חלק שווי הרכישה שעד 347,755 ₪ – ישולם מס בשיעור 0.5%.
– על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 347,755 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

מס שבח

א. תיאום סכומים לפי סעיף 49 א(א1) – תקרת פטור לפי פרק חמישי 1 לחוק
תקרת הפטור במכירת דירת מגורים מזכה לפי פרק חמישי 1 עודכנה והינה בסך של 4,496,000 ₪.

ב. תיאום סכומים לפי סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 49 ה' קובע פטור חד פעמי למוכר שתי דירות, בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה.
הפטור ניתן בכפוף לתנאים המפורטים באותו סעיף, ובהגבלת שוויין של שתי הדירות הנמכרות.
השווי האמור מתואם בתחילת כל שנת מס, בהתחשב בעליית מדד המחירים לצרכן.
תקרת שווי הפטור לשתי הדירות הנמכרות יחד כפי שעודכנה בשנת 2015: 2,022,000ש"ח, סכום תקרת שווי שתי הדירות אשר מעבר אליה לא ינתן כלל פטור 3,364,000ש"ח.

ג. עדכון סכום הפטור עפ"י סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין
סעיף 49 ז' לחוק קובע, לענין מכירת "דירת מגורים מזכה" כי כאשר התמורה מושפעת מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך.

כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, בתנאים המפורטים בסעיף, לא יפחת מרצפת הפטור.

סכום תקרת הפטור לתקופה שמיום 16/1/2015 עד ליום 15/1/2016 – 2,064,600 ש"ח.
סכום רצפת הפטור המעודכן לתקופה שמיום 16/1/2015 עד ליום 15/1/2016 – 517,100 ש"ח.

ד. סעיף 94 א (א) – קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למינהל
שיעור הקנס המוטל על מי שלא הגיש הצהרה או הודעה במועד, לפי סעיף 94א(א) לחוק, מתעדכן והינו: עבור כל שבועיים של פיגור בגין אי הצהרה – 280 ₪, ובגין כל שבועיים של פיגור בגין אי הודעה – 230 ₪.

הוארך תוקפו של מבצע פירעון החובות במס רכוש עד ליום30.6.2015

רשות המסים, הודיעה בחודש מאי 2014 על מבצע הקלות רחב-היקף, שנועד לגבות חובות מס רכוש על קרקעות שנוצרו טרם העמדת שיעורו של המס על שיעור-0, וזאת במטרה לאפשר לחייבים להסדיר את חובות העבר על הקרקעות ולשחרר חסמים שנבעו משעבוד הקרקעות, מנעו העברת זכויות ועיכבו הליכי תכנון ובנייה. במסגרת המבצע על החייבים לשלם את מלוא קרן החוב במס בכדי ליהנות מהקלות בריבית, הצמדה וקנסות.

כך, החל משנת 2000 מס רכוש הועמד על שיעור של 0% (על מנת שתהא קיימת האפשרות "להחיותו" מחדש). עם זאת, קיימים עדיין חובות עבר "ברי-גבייה" בהיקף של מאות מיליוני שקלים שצברו הצמדות, ריביות וקנסות.

על פי רשות המיסים, במסגרת המבצע ניתנות הקלות ותנאי תשלום נוחים למסדירים את חובם. על-פי התנאים שנקבעו, חייב, אשר משלם עד לתאריך 30.6.2015 את סכום קרן חוב המס בתוספת 15% ריבית, יבוטלו לו מלוא החיובים בקנסות וכן יתרת הפרשי הצמדה וריבית.

עדכון טפסי הדיווח למס שבח

רשויות המס פרסמו לאחרונה טופס בקשה לבחינת החלטה לדחיית הקטנת המקדמה (טופס 7156).
עודכן טופס ההצהרה הכללי (טופס 7002) כך שנוספה לו בסעיף ב1 (בתחתית העמוד הראשון) אפשרות לסמן את הגשת טופס 7155 שעניינו בקשה להקטנת שיעורי המקדמה.
בנוסף, רשות המיסים עדכנה ביום 26.1.15 כי ישנם שני טפסים חדשים:
טופס מספר 7157, אותו יש לצרף בעת הגשת הצהרה על מכירת דירת מגורים מזכה ששווי מכירתה מושפע מקיום זכויות בניה בלתי מנוצלות ובגינה מבוקש פטור בהתאם להוראות סעיף 49ז.
וטופס מספר 7158 אותו יש לצרף בעת מכירת דירת מגורים מזכה בגינה מבוקש חישוב ליניארי מוטב.

חוק מס ערך מוסף (תיקון 47) התשע"ה 2014 – הבהרה של רשות המיסים –
מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38

לאור פניית יו"ר לשכת השמאים, אוהד דנוס, בעקבות התיקון לחוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45) התשע"ד 2014 (להלן: "התיקון לחוק") שעניינו הטלת מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38, הוציאה רשות המיסים ביום 7.12.14 הבהרה כי בעסקאות של התחדשות עירונית יחול מע"מ בשיעור אפס ללא כל תלות בפטור ממס שבח שבחר הדייר, ובלבד שהדייר היה זכאי לפטור ממס שבח כאמור, גם אם לא בחר בו.

נציין כי כאשר שירותים הניתנים לדיירים במסגרת הפרויקט הינם מעל לתקרת הפטור הקבועה בפטורים המיוחדים לפינוי בינוי ותמ"א 38 הקבועים בחוק מיסוי מקרקעין, אלו מחויבים במע"מ בשיעור מלא.

אנו סבורים כי קביעת מע"מ בשיעור אפס בפרויקטים כאמור והאפשרות של היזמים לקזז תשומות כתוצאה מכך, תגרום להיות הפרויקטים הללו כלכליים יותר, ועל אף שההטבה איננה לדיירים עצמם, עצם גידול הרווחיות ליזם בפרויקטים כאלו, תעודד פרויקטים רבים יותר.

 

תקנות המכר (דירות) (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה -2014

ביום 21.12.2014 הותקנו על ידי שר הבינוי, אורי אריאל, תקנות המכר דירות (הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות), התשע"ה 2014, שעניינן הגבלת גובה ההוצאות המשפטיות שמוכר יכול לדרוש מרוכש דירה, כהשתתפות בהוצאות המשפטיות.

בהתאם לתקנות הנ"ל, הוגבל סכום ההוצאות המשפטיות שמוכר יכול לדרוש מרוכש דירה כהשתתפות בהוצאות המשפטיות והוא יהא לפי הנמוך מבין השנים, בתוספת מע"מ: 1) 5,000 ₪ או 2) סכום השווה למחצית האחוז של תמורת הדירה הקבועה בחוזה.

הגבלת השכר האמורה לא תחול על דירות הנרכשות ואשר תמורתן עולה על 4,642,750 ₪.

תכנית מחיר מטרה- אושרה סופית במועצת מקרקעי ישראל

ביום 08.12.2014 אושרה סופית במועצת מקרקעי ישראל, תכנית מחיר מטרה.

במכרז במתכונת "מחיר מטרה" מתחרים המתמודדים במכרז על תשלום התמורה המירבית בעד הקרקע, כאשר הם מתחייבים למכור כ 70% מהדירות בכ-20% הנחה מהמחיר הממוצע במתחם.

זוהי למעשה שיטת שיווק חדשה של קרקעות, כאשר אוכלוסיית היעד לדירות המוזלות כוללת מי שאינו בעל דירה, ומשפרי דיור שבבעלותם דירה יחידה אותה מעוניינים להחליף.

מטרת מכרזי מחיר המטרה הינה להגדיל משמעותית את היצע הדירות החדשות ברמת מחירים נמוכה באופן שישפיעו גם על מחירי דירות יד שניה (המהוות כ- 75% מהעסקאות בשוק), כך שגם מחירי דירות יד שנייה ירדו בהתאמה.

העיקרון העומד בבסיס מכרזי המטרה הינו מבורך, ואולם המדובר למעשה בשיווק של אחוזי קרקע מועטים בדרך זו (שכן מרבית הדירות הנמכרות הינן דירות יד שניה) ועל כן לא ברור אם תהא לו את ההשפעה המצופה על ירידת המחירים.

 

נוהל ליישום מנגנון תמרוץ רשויות מקומיות למתן היתרי בניה

ביום 3.4.14, אימצה הממשלה את החלטה מס' דר/44 של ועדת שרים לענייני דיור (קבינט הדיור) מיום 24.3.14 וכן את החלטה מס' 2039 (דר/54). החלטות אלו מנחות את שרי הפנים והאוצר להפעיל תכנית שמטרתה לתמרץ רשויות מקומיות להוציא היתרי בנייה ליחידות דיור חדשות. במסגרת החלטות הממשלה נקבעו מס' מסלולים בהם ניתן יהיה לתמרץ רשויות מקומיות:

1. מענק בגין כל היתר עבור יחידת דיור בסך של 7,000- 12,000 ₪ בעד כל היתר ליחידת דיור שתוציא רשות מקומית בכל אחת מהשנים 2014- 2016, בכפוף לתנאים שנקבעו בהחלטה, ועד למכסה של 12,000 יחידות דיור בכל שנה.

2. מענק בגין כל היתר עבור יחידת דיור לרשויות עמן נחתם הסכם גג, בסך של 10,000 ₪, שלא ניתן בגינו מענק במסגרת המכסה כאמור בסעיף 1 לעיל.

3. בין השנים 2016-2020 יוענק סבסוד למימון עד ל50% מעלויות הפיתוח בשיווקי קרקע למסחר ותעסוקה בשנים 2014- 2018.
הרשויות המקומיות יוכלו לקבל את המענק בעד היתרי בניה ליחידות דיור ככל וימלאו אחר התנאים הקבועים בנוהל.

אישור תכנית מתאר מקומית מס': תא/3700 תכנית מתאר לצפון מערב העיר למגורים, מסחר, מלונאות נוהל ליישום מנגנון תמרוץ רשויות מקומיות למתן היתרי בניה

הרינו לעדכן כי נמסרה הודעה על לפי סעיף 117 לחוק התכנון והבניה, על אישור תכנית מתאר מקומית מס' תא/3700 , שהינה תכנית מתאר לצפון מערב העיר תל אביב למגורים , מסחר ומלונאות, והינה קובעת הוראות לעריכת איחוד וחלוקה בתכנית עתידית הנגזרת מתכנית זו.

מטרת התכנית הינה תכנון רובע עירוני חדש בצפון מערב העיר לאורך חוף הים ופארק חוף רחב היקף, המאופיין בשילוב של שימושי קרקע מגוונים באופן הנותן מענה לצרכי כלל האוכלוסייה למטרות מגורים, מלונאות, תעסוקה, מסחר בנייני ציבור ושטחים פתוחים , תוך שילוב עקרונות פיתוח בני קיימא ליצירת סביבה ידידותית ואיכותית.

התכנית האמורה נמצאת במשרדי הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב וכן במשרדי הועדה המקומית וניתן לעיין בה בימים ובשעות שהמשרדים פתוחים לקהל ובאתר האינטרנט של משרד הפנים www.pnim.gov.il.

עדכוני פסיקה

 

תחולת הוראת המעבר של פס"ד ארידור (התיישנות תביעות פיצויי הפקעה) על הליך בו בימ"ש קמא קיבל טענת התיישנות טרם הלכת ארידור – נקבע כי לא תחול התיישנות

שם ומספר הליך: רע"א 6511/14 עיריית חולון נ' מרים ליטבק ואח'
ערכאה: ביהמ"ש העליון בפני כב' הש' י' דנציגר
תאריך פסה"ד: 01.01.15 פרטי הנכס: קרקע בעיר חולון, לא פורטו גו"ח ב"כ הצדדים:(לא פורט בפסה"ד)

המשיבים הם יורשי קרקע בעיר חולון, אשר הופקעה ע"י העירייה בשנת 1963 למטרת דרכים ונרשמה על שמה. בשנת 2002 הגישו המשיבים תביעה, לפיה העירייה לא הקימה או ייעדה דרך בחלקה ועל כן יש להשיבה לבעליה, וכי לא קיבלו פיצוי בגין ההפקעה. העירייה טענה בין היתר להתיישנות התביעה. ביהמ"ש המחוזי קיבל את טענת ההתיישנות, ובעוד מתקיים הליך ערעור ניתן פסה"ד בעניין ארידור (דנ"א 1595/06) הקובע תקופת התיישנות לתביעות פיצויי הפקעה, ותקופת מעבר בת 3 שנים לתחולת ההלכה החדשה.

המחלוקת בין הצדדים נסבה בין היתר על תחולת הוראות המעבר בפס"ד ארידור.

ביהמ"ש העליון קבע, כי הוראת המעבר בפס"ד ארידור חלה בנסיבות המקרה, שכן פסה"ד של בית המשפט המחוזי לא הפך חלוט עת ניתן פס"ד ארידור בשל ערעור שהוגש לביהמ"ש העליון, וההליך היה תלוי ועומד. לפיכך, מתחייבת החלת הוראת המעבר שבפס"ד ארידור ודחיית טענת ההתיישנות, וזאת חרף פסק דינו של ביהמ"ש המחוזי אשר קיבל טענה זו.

יתר טענות העירייה נדחו אף הן, ובקשת הרשות לערער נדחתה ללא צו להוצאות.

הערת מערכת: קשה לקבל את העובדה שרשות שהפקיעה קרקע פרטית לשימוש למטרה ציבורית ולא עשתה שימוש בקרקע זו, תעלה כהגנה טענת התיישנות על מנת לחמוק מבירור ופיצוי, בעיקר לאור העובדה שהרעיון הטמון בנושא ההתיישנות, והוא, אי שמירה על ראיות, פחות רלוונטי בעת שמקובל בעירייה שאמורה לשמור על מסמכיה.

בכל מקרה, נראה כי אם היתה מוגשת התביעה בחלוף תקופת 3 השנים שנקבעה בהלכת ארידור, אכן היתה נדחית התביעה, וחבל.

 

יש להחיל על בקשת רשות ערעור ב"גלגול שלישי" אמת מידה מצמצמת,
בייחוד שהבקשה אינה המסגרת המתאימה לדון בשאלת קיומם של חריגים לכלל לפיו,
אין להידרש במסגרת חישוב פיצויי ירידת ערך לפי סעיף 197 להתפתחויות שהתרחשו לאחר המועד הקובע.

שם ומספר הליך: בר"ם 6547/14 הו"מ לתו"ב עמק חפר נ' חרב לאת כפר שיתופי לחקלאות בע"מ ואח'
ערכאה : בית המשפט העליון בפני כב' הש' ד' ברק-ארז
תאריך פסה"ד: 29.12.14 ב"כ המשיבות: עוה"ד עזרא ראובני, אורן מצגר, גלית רובינשטיין, דוד כחלון פרטי הנכס: לא פורט.

המדובר על בקשת רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שאימץ את חוות הדעת השמאית המייעצת לפיה נפסק פיצוי לטובת המשיבה, מכוח סעיף 197 לחוק התו"ב. במרכז ההליך דנן עומדת תכנית תת"ל/3, 4/6, אשר ניזומה ע"י נתיבי ישראל.

התכנית מייעדת שטחים לדרך אשר יופקעו על-פי דין, תוך הטלת מגבלות בניה בסביבתה של הדרך. כמו כן, התכנית מאפשרת להמשיך את העיבוד החקלאי בשטח עד לתפיסתו בפועל לשם ביצוע העבודות בו. לפיכך, ומאחר ומלכתחילה זכותה הקניינית של המשיבה במקרקעין מוגבלת לעיבוד חקלאי בלבד, טענה המבקשת כי יש להתחשב בנסיבות המאוחרות למועד הרלוונטית לצורך חישוב הפגיעה.

בית המשפט העליון דחה את בקשת הערעור וחזר על ההלכה הידועה כי, ככל שהטריבונל דומה יותר לערכאה שיפוטית ונהנה ממומחיות בתחום עיסוקו כן תקטן הנכונות להעניק רשות ערעור, כידוע, כי בכל הנוגע לבקשות ב"גלגול שלישי" הנסבות על החלטה של ועדת ערר בתביעה שהוגשה לפי סעיף 197 לחוק יש להחיל אמת מידה מצמצמת (הלכת "חניון חיפה"). במלים אחרות, רשות ערעור תינתן אם הבקשה מעוררת שאלה כללית החורגת מעניינם של הצדדים, או כאשר הימנעות ממתן רשות ערעור תוביל לעיוות דין חמור. יישום אמות מידה אלו בנדון דנן מובילות לדחיית הבקשה. טענות המבקשת, לשימוש במקרקעין שעושה המשיבה בתקופות הביניים לדעת בית המשפט, הינן טענות בעלות אופי שמאי מובהק שההתערבות בהן תעשה רק במקרים קיצון. מעבר לכך, גם אם המשיבה – חרב לאת המשיכה בעיבוד המקרקעין בשנים שחלפו מתום תקופת הביניים, הרי שוודאי אין לזקוף לחובתה את העיכוב בביצוע התכנית. למעשה, הוועדה המקומית כלל לא התייחסה בטענותיה למגבלות החלות על המשך עיבוד המקרקעין, בשים לב לעובדה שהם עתידים להיתפס, במועד לא ידוע בעתיד, לצורך התוויית הדרך.

בנוסף ציין בית המשפט, המועד הקובע לצורך הערכת שוויה של פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק הוא יום פרסום ההודעה על התכנית ברשומות. בהתאם לכך, ככלל, אין להידרש במסגרת עריכת השומה להתפתחויות שהתרחשו לאחר המועד הקובע, בין היתר כיוון שהתנהלות כזו עלולה לפתוח פתח למניפולציות שונות באופן ניהול ההליכים ואף לפגיעה בשוויון בין בעלי זכויות שונים שנפגעו פגיעות דומות. לשיטת המבקשת, יש מקרים שבהם נכון להתחשב בנסיבות המאוחרות למועד הרלוונטי לצורך חישוב הפגיעה אך בהיעדר נסיבות מעין אלה בנדון דנן – בית המשפט קבע כי יש לדחות את הבקשה.

הערת מערכת: בשנים האחרונות ניתנות פסיקות סותרות מלפני הערכאות ונוצר בלבול, לדוגמא פסה"ד שניתן בעניין "חגור" קבע כי יש להחיל רטרואקטיבית את בג"ץ הקשת המזרחית ולפגוע בפיצוי גם בעניין הפקעות ותכניות שקדמו למתן פסק-הדין, ושם לא התקבלה הטענה (הצודקת) כי יש להיצמד למועד קובע ולא לאירועים שחלו לאחריו.

 

פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) – לדירת מגורים אחת בלבד במגרש

שם ומספר הליך: עמ"נ 32681-02-14 אורית שמואלי (טלמון) ואח' נ' הו"מ לתו"ב כפר סבא

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז – לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני בכ' הש' הבכירה נגה אהד.
תאריך פסה"ד: 16.12.14 ב"כ המשיבה: משרד עו"ד הררי, טויסטר ושות' פרטי הנכס: גוש 7621 חלקה 135 מגרש 2031 בכפ"ס

עסקינן בערעור מנהלי אשר הוגש בגין החלטת וועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז אשר, על אף שלדעתה לצורך מתן הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) יש לבחון מהו מספר הבעלים הרשומים במקרקעין וככל שיש בעלים נפרדים הרשומים על חלקים אחרים, זכאי כל אחד מהם לפטור, דחתה את עררם של המערערים מחמת היותה כפופה לפסיקות אשר נקבעו בע"א 16542-02-12, הועדה המקומית לתכנון ובניה נס ציונה נ' בר ואח' [פורסם בנבו] ו-ע"א 8762-04-12, הועדה המקומית לתכנון ובניה פתח תקוה נ' דיבון, (להלן: "ע"א בר ודיבון"), בהן אושרה זכאות לפטור אחד בלבד מהיטל השבחה, בעד דירת מגורים אחת במגרש כולו.

במקרה דנן עסקינן בפטור אשר התבקש במקרקעין, בהם נבנים שני בניינים מגורים ונשאלה השאלה האם יש להעניק פטור כמבוקש בעד כל דירת מגורים שתבנה על המקרקעין, המוחזקת על ידי מחזיק שונה, או שמא יש להעניק פטור לדירת מגורים אחת בלבד מכל הדירות שיבנו על המקרקעין?

בית המשפט המחוזי, לאחר שסקר את הפסיקה שניתנה בעניין ובכלל זה ברע"א7417/01, לאה צרי נ' הו"מ לתו"ב גבעתיים, ו- ע"א בר ודיבון והפסיקה שניתנה לאחרונה בבר"מ6159/13, דפנה רביד נ' הו"מ לתו"ב ירושלים, [אשר גם במסגרתו נקבע כי יש לפרש את סעיף 19(ג)(1) בצמצום, כפי שהורתה ההלכה] וקבע כי האיזון הראוי בין תכלית הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1), לבין הכלל העומד בבסיס גביית היטל השבחה, בנסיבות כאן, מטה את הכף לטובת גביית היטל ההשבחה מכלל העותרים כאשר תינתן זכאות אחת לפטור, בעד דירה אחת מתוך שני הבניינים. בית המשפט ציין כי מטרת הפטור, כפי שצוין בהלכת צרי, אינה להעשיר את הזוכה בהטבה, על חשבון קהילתו, אלא לאפשר לו להרחיב את ביתו, עד לשטח של 140 מ"ר, ובכך להפוך את דירת מגוריו מנכס דל, לנכס מספק, אף אם ידו אינה משגת לשאת בדמי ההשבחה הנדרשים בעד מימוש זכויות זה. לעניין זה אין נפקא מינה אם מדובר במספר בעלים המחזיקים, כל אחד בנפרד, בחלק מהמקרקעין, או אם מדובר במשפחה אחת המחזיקה במקרקעין ומבקשת לבנות מספר דירות מגורים לבניה ובנותיה. מדובר בהטבה צרה שנועדה לתכלית מסוימת ולא מעבר לכך. משכך, הערעור נדחה.

פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) יינתן, גם אם קרובו של המחזיק במקרקעין
השתמש בדירה וללא קשר למצבו הסוציאלי של המחזיק.

שם ומספר הליך: ערר (חי) 8015/14 עו"ד מיכאל בן נון נ' הו"מ לתו"ב קרית אתא
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה – מחוז חיפה בפני יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל
תאריך החלטה: 10.11.14 פרטי הנכס: לא פורט. ב"כ הצדדים: לא פורט.

הערר הנדון עוסק בשאלה האם זכאי בעל זכויות לפטור מתשלום היטל השבחה מכוח סעיף 19(ג)(2) כאשר קרובו ולא הוא, התגורר בדירת המגורים? במקרה דנן, הוועדה המקומית סירבה להיעתר לבקשת הפטור בטענה כי לאור פסה"ד של בית המשפט העליון ברע"א 7417/01 8498/01 לאה צרי נ' מרגלית שבילי, מטרת סעיפי הפטור הנ"ל הנה סוציאלית ולפיכך, העורר, אשר לא התגורר בדירה, אינו זכאי לפטור זה.

על ההחלטה הנ"ל הוגש הערר דנא. ועדת הערר קיבלה את הערר בקבעה כי החלטת הוועדה המקומית עומדת בסתירה ברורה ללשון הסעיף הקובע כי: "העברת הבעלות או החזקה בדירה שנבנתה או שהורחבה כאמור בפסקה (1) או שניתן להרחיבה לפי תכנית, לא יראו כמימוש זכויות ולא תחול בגינה חובת תשלום ההיטל, אם המחזיק במקרקעין או קרובו השתמשו בדירה למגוריהם או למגורי בני משפחתם הקרובים מגמר הבניה ועד מכירתה משך זמן שאינו פחות מארבע שנים; לעניין זה 'גמר הבניה' – כמשמעותו בחוק מס רכוש וקרן פיצויים תשכ"א – 1961".

בנוסף, וועדת הערר הסתמכה על שנקבע לאחרונה בבית המשפט המחוזי בתל אביב בעמ"נ 40022-02-14 אברהם שלו נ' ועדה מקומית לתכנון חולון, שם נקבע, בין היתר, כי אין מקום לבחינת יכולתו הכלכלית של המחזיק, ואין לבחון אם קיימים לו נכסים נוספים לזה לגביו מבוקש הפטור.

בהתבסס על האמור לעיל ולאור העובדה שאמו המנוחה של העורר התגוררה בעצמה בדירה משך כל השנים, כי שטח הדירה כ- 75 מ"ר וכי אין מחלוקת שמדובר בדירה "שניתן להרחיבה", וועדת הערר קיבלה כאמור את הערר.

הערת מערכת: לדעת המערכת הפסיקות הסותרות תסתיימנה אחר מתן הלכה ברורה מלפני בית המשפט העליון, עם זאת לדעת המערכת יש להימנע מחקיקה שיפוטית וההכרעה בעניין זה אמורה להיבחן על ידי המחוקק, וכל עוד לא שונה החוק, אין לשים בו דברים שלא מצויים בו, הפרשנות המצרה אינה בדברי המחוקק, גם אם סבור מאן דהו שכך צ"ל.

קביעה במסגרת שומה מכרעת בהיטל השבחה – בדבר קיומו של פוטנציאל תכנוני עקב תמ"מ 3/21
הינה קביעה עובדתית שאינה מצדיקה התערבות בית המשפט

שם ומספר הליך: עש"א (רח') 16386-10-11 ו"מ לתו"ב זמורה רחובות נ' רחל וזמיר כדר
ערכאה: בית המשפט השלום ברחובות, בפני כב' הש' איל באומגרט
תאריך פסה"ד: 25.1.15 פרטי הנכס: מקרקעין שונים בתחום המועצה המקומית מזכרת בתיה. ב"כ הצדדים: לא פורט.

בקרקע נשוא הערעור, אושרו, מספר תכניות: תכנית זמ/250, ששינתה את ייעודם לשטחי תעשיה, תכנית זמ/1/250 שהרחיבה את זמ/250, תכנית תמ"מ 21/3 שיעדה את השטח לאזור פיתוח עירוני ו-זמ/2/250 שייעדה את השטח למגורים. ההליך הינו בפני שמאי מכריע בטרם תיקון 84. כמופיע בפסק הדין, בהתבסס על הקביעה העובדתית לפיה, תכנית זמ/2/250 הינה יישום של תמ"מ 21/3 שהיא תכנית מתאר מחוזית, בהתאם לעקרונות שנקבעו בתמ"מ 21/3, קבעה השמאית המכריעה, גם כאן כקביעה עובדתית, כי תמ"מ 21/3 מהווה פוטנציאל תכנוני ודאי למצב שקדם לזמ/2/250. לאחר קבלת שומתה, הפנו הצדדים שאלת הבהרה לשמאית המכריעה ביחס לערכים שקבעה לייעודי תעשייה ומסחר עפ"י תכנית זמ/1/250 בתוספת שווי של 45% בגין פוטנציאל תכנוני. משהועדה המקומית לא השלימה עם הקביעה הגישה ערעור לבית המשפט השלום (בהתאם להליך שקדם לתיקון 84).

השאלה לה נדרש בית המשפט הינה, האם קביעת השמאית המכריעה, בדבר קביעת הפוטנציאל התכנוני בעקבות תכנית מתאר מחוזית – תמ"מ 21/3 הינה קביעה עובדתית או שמא המדובר בקביעה משפטית, לכך השיב בית המשפט כי המדובר בקביעה עובדתית והשמאית המכריעה אף מפרטת מהם הכלים שעמדו לרשותה על מנת להגיע אליה. עוד ציין בית המשפט כי מעיון בשמאות המכרעת עולה, כי השמאית המכריעה התייחסה בפירוט רב לכל אחת מהתכניות שאושרו לגבי המקרקעין ולשלבי אישורן, ניתחה ניתוח מעמיק את ההיסטוריה התכנונית של המקרקעין, ערכה בדיקות לגבי העסקאות שנעשו בפועל במועדים שונים והגיעה למסקנה עובדתית, לפיה תכנית המתאר המחוזית – תממ 21/3 – שלפי עקרונותיה שאושרו בשנת 2003, אושרה בשנת 2007 תכנית זמ/2/250 , היא שיצרה פוטנציאל תכנוני וודאי במקרקעין נשוא הערעור. המערערת מצידה לא העלתה בכתב הערעור טענות של הפרות כללי הצדק הטבעי כלפי השמאית המכריעה: לא נטען על-ידה כי השמאית התעלמה משלבי האישור של זמ/2/250 או מהקשר שבינה לבין תמ"מ 21/3 או כי לא ניתנה לה הזדמנות נאותה לטעון את טענותיה לפיהן התכנית המשביחה היא תכנית זמ/2/250 ויש להתעלם מהפוטנציאל התכנוני שבתמ"מ 21/3. כל אלו נטענו בפני השמאית המכריעה ונדונו על-ידה בהרחבה ולעומק בשמאות המכרעת ואף בהשלמה לשמאות שהוצאה בעקבות בקשת ההבהרה המשותפת של הצדדים. על יסוד האמור הגיע בית המשפט למסקנה, כי קביעת השמאית המכריעה, לפיה תמ"מ 21/3 יצרה פוטנציאל תכנוני במקרקעין נשוא הערעור וזמ/2/250 מהווה יישום עקרונות תמ"מ 21/3 הינה קביעה שבעובדה ולא קביעה משפטית שעניינה פרשנות או יישום ההלכות הקיימות המצדיק התערבותו. לדעתו, לא נתגלעה בין הצדדים מחלוקת בסוגיית נכונות יישום ההלכות המשפטיות – בהתבסס על הבסיס העובדתי שנקבע על-ידי השמאית. משכך, אין המדובר בקביעה משפטית המאפשרת התערבות בית המשפט בשמאות המכרעת. סוף דבר, נקבע כי אין מקום להתערב בקביעות השמאית המכריעה ולפיכך דין הערעור להידחות.

הערת מערכת: למרות שפסק הדין אינו תואם לצערנו את מגמת הרשויות , אנו מברכים על התוצאה הצודקת אליה הגיע בית המשפט שכן, התוספת השלישית הגדירה באופן ברור מכוח אילו תכניות ניתן לגבות היטל השבחה (מתאר מקומית או מפורטת), גם פסקי הדין כדוגמת מועש ואח' שדברו על היטל השבחה מכוח תכנית מתאר ארצית לתחנת תדלוק תמ"א 18, הבהירו כי אותה תכנית מתאר ארצית הרחיבה דרכי שימוש שהותרו בתכנית מקומית או מפורטת מכוחה כאמור ניתן לגבות. למרבה הצער, נראה כי כשמדובר בתביעות ירידת ערך לפי סעיף 197 עמדת הרשויות הינה כי התמ"מ לא פגעה, ובתוך כך מסרבות להכיר בפוטנציאל לצורך תשלום פיצוי. הואיל ותביעות תמ"מ 3/21 מצויות כעת בבירור בפני בית המשפט מן הראוי שהרשויות תאחזנה בעמדה אחידה ולא כל פעם כפי ראותן ורצונן.

האם יש להעדיף זירוז פרסום והשלמת תכנית על פני זכות הטיעון?

שם ומספר הליך: עתמ (מרכז) 43621-03-12 קרית נוף בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז – הועדה להשלמת תכניות ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז – לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' זהבה בוסתן
תאריך פסה"ד: 31.12.2014 פרטי הנכס: מקרקעין באזור דרום נתניה ב"כ הצדדים: לא פורט.

עסקינן בשלוש עתירות בהן מבוקש לשנות ולתקן את החלטת הוועדה להשלמת תכניות ואת החלטת הביניים של וועדת ההתנגדויות שליד הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז (להלן: "הוועדות"). המדובר בתכנית מתאר מקומית נת/620 מיום 15.1.12, אשר תחומה הינו דרום העיר נתניה בקרבת חוף הים.

במסגרת עתירות אלו, נבחנה בין היתר השאלה האם הוועדות הפרו כללי הצדק הטבעי.

בכדי לקיים את זכות הטיעון ולאפשר לעותרים להציג טענותיהם כהלכה, קבע בית המשפט כי היה על הוועדה להשלמת תכניות ליידע את המוזמנים לישיבה אודות הנושאים בהם בכוונתה לדון, פרק זמן סביר מראש, בכדי לאפשר להם להתכונן לישיבה.

הוועדה להשלמת תכניות הפרה הוועדה את כללי הצדק הטבעי גם בכך שלא הזמינה את כל בעלי הזכויות בתחומה של התכנית להשתתף בדיון, אלא רק כאלה שהגישו התנגדויות לטבלאות ההקצאה המתוקנות.

כמו כן, משעה שקיבלה הוועדה מהעירייה ורשויות נוספות פניות ומסמכים אשר היה בהם בכדי לשנות את החלטתה, היה על הוועדה ליידע את כלל בעלי הזכויות בתחום התכנית אודותיהם, ולאפשר להם לטעון בפניה.

כללי הצדק הטבעי וחובת ההגינות חייבו שהסיור יתקיים בנוכחות כל הצדדים הרלוונטיים או ללא נוכחות אף צד. קיום סיור בנוכחות נציגי העירייה בלבד פסול מכל וכל, פוגע במראית הצדק והוגנות ההליך.

על אף שנפלו בהתנהלות ועדת המשנה להתנגדויות פגמים אשר פגעו בזכות הטיעון של העותרים ויתר בעלי הזכויות בתחומה של התכנית, בנסיבות הקונקרטיות, קבע בית המשפט כי אין לפסול את החלטתה הסופית של הוועדה להשלמת תכניות, ויש לאפשר את פרסום התכנית החדשה. שכן, החזרת הדיון לוועדה להשלמת התנגדויות לצורך שמיעת כל בעלי הזכויות, יביא בהכרח לעיכוב משמעותי נוסף בפרסום התכנית והשלמתה, תכנית אשר אושרה בשנת 2013 והופקדה בשנת 2007.

הערת מערכת: הקביעה, כי יש להעדיף פרסום והשלמת תכנית על פני זכות הטיעון צריכה להיעשות במשורה ובצמצום, שאם לא כך הרי שבתי המשפט יזנחו את זכות הטיעון והיא תיוותר חסרת כל משמעות, הרצון ולהילחץ לאשר תכניות ולשחרר דירות לשוק הינן חשובות, אך לא במחיר של פגיעה בצדדי ג' ללא שמירת הוראות הדין בעניין זה.

פירוק שיתוף במגרש תכנוני שטרם נרשם כיחידת רישום נפרדת

שם ומספר הליך: ת"א 29081-10-12 י. בהרי יזמות והנדסה בע"מ נ' אבנר פרידמן ואח'
ערכאה: בית משפט השלום בפתח תקווה בפני כב' הש' אשרית רוטקופף
תאריך פסה"ד: 24.12.14 פרטי הנכס: גוש 6455 חלקות 228-230 ו-251 בהוד השרון. ב"כ הצדדים: לא פורטו

הצדדים הנם בעלי זכויות בנכסים הממוקמים במספר חלקות בהוד השרון, על החלקות חלה תב"ע חדשה, במסגרתה הוקצו לתובעת ולנתבעים זכויות במגרש אחד עליו ניתן לבנות בנין למסחר ומשרדים. התובעת הגישה תביעה לפירוק השיתוף במגרש מתוך מטרה לממש את הוראות התב"ע אשר יצרה את הזכויות המשותפות במגרש, וזאת טרם ביצוע רישום הליך איחוד וחלוקה, שיצרה התב"ע..

התובעת טענה כי על מנת לממש את הוראות התב"ע שיצרה את המגרש, יש להרוס את המבנים הקיימים, וכי לא ניתן לפרק את השיתוף, אלא בדרך של מכירה כאשר חלוקת המגרש בלתי אפשרית על פי הוראות התב"ע. לחילופין, ביקשה לפרק השיתוף בדרך של עסקת קומבינציה. הנתבעים טענו מנגד טענות שונות ועיקרן, כי הדין אינו מכיר באפשרות לפירוק שיתוף במגרש, יציר תב"ע, שכן הזכויות במגרש הינן זכויות תכנוניות בלבד, ועל כן התביעה נעדרת עילה. כן טענו להיעדר סמכות כאשר עסקינן בפירוק שיתוף שלא לפי חוק המקרקעין, כאשר המגרש טרם נרשם כיחידת רישום אחת, וכאשר שווי הזכויות חורג מסמכות בית משפט השלום, דין התביעה להידחות.

בית המשפט בחן את השאלה האם בהתאם לסעיף 37 לחוק המקרקעין, ניתן לפרק את השיתוף בזכויות משותפות בטרם נרשמו הזכויות בלשכת רישום המקרקעין כיחידת רישום אחת, ופסק כי מגמת המחוקק הנה לפרק השיתוף, וראוי לקבל את הפרשנות המרחיבה, הקובעת כי גם מקרקעין שבגינן הרשות התכנונית טרם השלימה את הליכי הרישום, עונים על הגדרת החוק למקרקעין משותפים הניתנים לפיו לפירוק.

הותרת שותפויות על כנן מתוך נימוקים פורמאליים נוגדת לדעת בית המשפט את כוונת המחוקק, וגורמת לסיכול האפשרות לפתח מקרקעין באופן יעיל במשך שנים. במקרה של חלקה תכנונית (מגרש) שנוצרה בתכנית איחוד וחלוקה, הרי שגם בטרם נרשמה אותה תכנית במרשם המקרקעין, לבעלי הזכויות בחלקה התכנונית החדשה יש זכויות קנייניות רשומות במקרקעין, הנובעות מזכויותיהם בחלקות המקוריות, הרשומות במרשם המקרקעין. זכויות קנייניות אלו מתורגמות בתכנית איחוד וחלוקה לזכויות בחלקה התכנונית שיצרה אותה תכנית. כשם ששיתוף בזכויות בחלקות המקוריות ניתן היה לפירוק, כך גם יש להתיר את פירוק השיתוף החדש, שנוצר בתכנית איחוד וחלוקה, ומכאן שהסמכות נתונה אף היא לבית המשפט השלום.

הערת מערכת: ההחלטה מפרשת נכונה את מגמת המחוקק, כאשר זו מונעת את התלות ברישום הליכי איחוד וחלוקה על ידי הרשות, כחסם בפני ניהול הליכי פירוק השיתוף, ובכך מאפשרת לבעלים מימוש זכויותיהם במקרקעין.

בקשה להריסת מבנה ובנייתו מחדש במסגרת תמ"א 38.

שם ומספר הליך: ערר 072/14 חברת מרום אליה בע"מ נ' הו"מ לתו"ב פ"ת ואח'
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ולבניה – מחוז מרכז בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכל גלקין גולן
תאריך החלטה: 31.12.14 ב"כ העוררים: עו"ד צפריר אוסטשינסקי פרטי הנכס: רח' פרנקפורט בפ"ת.

העוררים הגישו לועדת המקומית לתכנון ובניה פ"ת בקשה להריסת מבנה צמוד קרקע ובניית בניין חדש תחתיו, בן 7.5 קומות במטרה להקים בבניין 16 יחידות דיור. הועדה המקומית, לאחר שבחנה הבקשה והסביבה הסמוכה, סירבה לבקשה בשל נימוקים שונים ובניהם צפיפות גדולה מדי לאזור, בעיות חניה, חוסר תשתיות מספק ועומסי תנועה. על החלטה זו הגישו העוררים את הערר דנא.

ועדת הערר המחוזית קבעה כי בבקשה המוגשת מכח התמ"א 38 מוגבלים שיקוליה של הועדה, על פי סעיף 22 לתקנון התמ"א, המגביל את הרשות לסרב לתת היתר מטעמים מיוחדים הנובעים משיקולים תכנוניים או אדריכליים, נופיים או כושר נשיאה של תשתיות במגרש, כשנקבע כי בפסיקה כי מדיניות לשלול זכויות מבתים קטנים עקב קושי פרוגרמאטי כלל עירוני אינה יכולה להוות טעם מיוחד לצורך זה.

בעניין דנא קבעה ועדת הערר, כי הנימוקים שמעלה הועדה המקומית בתגובתה הינם נימוקים כלל עירוניים, כשמבט לרחוב בו עסקינן מעלה, כי הרחוב טעון התחדשות עירונית. ועדת הערר סבורה כי יש להבהיר את השיקולים הפרוגרמאטיים, הבהרה אשר תעוגן בתכנית שתעבור בשבט ביקורתו של הציבור.

ועדת הערר מזהירה מהגבלת הצפיפות באופן גורף, מקום בו מדובר בבתים קטנים, וקובעת כי מאחר והרחוב עצמו בנוי רובו מבתים שאינם בתים קטנים, העומדים בשלבים כאלה או אחרים של התחדשות עירונית, אין טעם להוציא מכלל זה בית אחד. קביעת חריג שכזה לדעת ועדת הערר, עשויה לפגום במראה הרחוב מבחינה תכנונית ומאחר ונדרשים פתרונות פרוגרמאטיים ממילא בעניין דנא, הרי שאין באותו חריג כדי להעמיס באופן משמעותי מבחינה זו. יחד עם זאת, קבעה ועדת הערר כי בתקופת הביניים, עד להכנת תכנית, יש להסתפק באישור צפיפות מקסימאלית על פי התכניות התקפות ועליה תוספת שבס מקסימאלית.

לאור האמור ועדת הערר שלחה את העוררים לתקן את הבקשה במספר היבטים: עדכון מספר היחידות, מציאת פתרונות חניה ותיקון חישוב השטחים ולהביאה לדיון חוזר.

הערת מערכת: מאבק מתמיד חל בשנים האחרונות בין חלק מהרשויות לבין מבקשי ניצול הזכויות על פי תמ"א 38, המבקשות לצמצם בנייה על פי התכנית שגם מוסיפה דירות מגורים וגם לא מזכה את הרשות בהיטל השבחה, ועדות הערר הן שעומדות על המשמר ונוטות לאשר בנייה כאמור בעת שנראה כי אין סיבה ראויה למנוע, על כן פועלות חלק מהרשויות לקידום תכניות בניין עיר על פי הוראות התכנית על מנת לקבוע מדיניות ברורה ברחבי העיר, אחרות ככל הנראה ימשיכו להעסיק ערכאות.