מינהל – ת"א 1578-09 אמקור בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל.אשרי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון

version2_OnLine3-01

 

printver

 

 

שם ומספר הליך: ת"א 1578-09 אמקור בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל.
ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב יפו בפני כב' הש' ד"ר מיכל אגמון גונן.
תאריך פסה"ד: 27.01.2015 פרטי הנכס: גם חלקה 2 בגוש 7095 בניין אלקטרה ברח' יגאל אלון ת"א.
ב"כ המשיבה: עו"ד דוד קמחי מפרקליטות מחוז תל-אביב.

 

שאלת מעמדם של הסכמי פיתוח וכתב התחייבות של יזמים לעירייה שוב הגיע לבית המשפט

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד נפתלי פרידמן

 

הרינו לעדכן על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מיום 27.1.15 הנסב בשאלה, האם בעקבות אישור תכנית, יש להפחית את עלויות הקמת מבני הציבור (שהוקמו ע"י התובעת) מדמי ההיתר אשר שולמו לרמ"י ?

תחילה התייחס בית המשפט למקרים דומים בהם נדונה שאלה זאת לאחרונה בפסיקה כגון ע"א 3089/11 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' עוגן נדל"ן מניב בע"מ, בציינו, כי הרציונל של פסק הדין בעניין "עוגן" לפיו אין מקום לגלגל על הציבור את העלויות הבלתי חוקיות שבהן יזם נושא כתנאי לקבלת היתר בנייה יחול גם במקרה דנן, וזאת בהתאם ובדומה להלכה שנפסקה בע"א 7368/06 דירות יוקרה בע"מ נ' ראש עיריית יבנה.

בית המשפט חקר את מהות ההתחייבות שנטלה על עצמה התובעת ומצא, כי במקרה דנן, הסעיפים בתכנית שעיגנו את התחייבות התובעת להקים מבני ציבור על חשבונה לטובת עיריית ת"א, בטאו הסכמות שהתגבשו בין הצדדים (קרי: התובעת והעירייה) עובר להפקדת התכנית, לפיהן, במקום הפקעת חלק מהשטחים, תדאג התובעת לבצע בניה עבור העירייה. לא זו אף זו, בניגוד לטענות התובעת, הסתבר בדיעבד, כי התובעת קיבלה טובות הנאה בתמורה לבניית מבני הציבור, וזאת, במסגרת הפחתת דמי החכירה ששולמו לעירייה ואף עלות בניית מבני הציבור שהופחתה משווי המקרקעין לצורך חישוב היטל ההשבחה. על יסוד האמור קבע בית המשפט, כי די בטובות הנאה אלו שקיבלה התובעת בכדי לדחות את התביעה דנא.

בית המשפט ציין למעלה מן הצורך, כי התובעת חתמה על כתב התחייבות בלתי חוזר למול רמ"י, שיש בו כדי להצביע על כך שהתובעת הייתה מודעת היטב לעמדת רמ"י, לפיה אין להפחית את עלות בניית מבני הציבור משווי המקרקעין לצורך חישוב דמי ההיתר, וכי התובעת לקחה זאת בחשבון עת שיקללה את כדאיות העסקה ולכן לא היה מקום לטעון אחרת.

בהינתן האמור, קבע בית המשפט כי יש לדחות התביעה ובתוך כך "לא חסך שבטו" כלפי התובעת בציינו: "התנהלות התובעת המבקשת, כיום, להתנער מכתב ההתחייבות לאחר אישור התכנית, משולה למשתתף במכרז שסבר כי קיים פגם במכרז שבו הוא השתתף וחרף זאת הוא לא טוען נגד הפגם האמור אלא לאחר שנודע לו כי לא זכה".

הערת מערכת: כפי שציינו פעמים רבות, בשנים האחרונות נאלצים בתי המשפט להתמודד עם דרכיה "היצירתיות" ניתן לומר של הרשות, להיות שותפה ולהרוויח מהתעשרות או מיזמות הבעלים. נראה כי הרשויות אינן נכונות להסתפק בהיטל השבחה בלבד, ולא רק זו אלא שמטילות מטלות שיוטלו על היזם/האזרח, ושאלת החוקיות אם הדבר כדין עולה ביתר שאת. (עניין דירות יוקרה). בעניין זה נציין, פסק דין נוסף, במסגרתו הגיע בימ"ש לתוצאה מעניינת בעניין הסכמי פיתוח ה"פ (ת"א) 50834-12-12 נכסי רמת אביב נ' עיריית ת"א (פרויקט סביוני אביב). באותו עניין, במסגרת הקמת הפרויקט התנתה הרשות בתב"ע כי היזם יקים מבני ציבור בשכונה סמוכה והיזם פנה לבית המשפט בטענה כי ההסכם שנחתם עימו אינו חוקי. בימ"ש קבע שם, שלמרות שההסכם גובל בחוסר חוקיות, לא ניתן כאן להשיב את הכספים ששולמו ולא סביר שמבני הציבור שנבנו יהרסו, ולפיכך החברה לא זכאית להשבה אך גם אינה צריכה להשלים את התמורה שטרם שולמה. על פסק הדין תלוי ועומד ערעור שהוגש לבית המשפט העליון שאמור לומר את דברו וימים יגידו אם ימשיך באותה מגמה של דירות יוקרה או אחרת.

שם ומספר הליך: עמ"נ 41505-10-13 אשרי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שומרון

ערכאה : בית המשפט המחוזי בחיפה בפני כב' השופט רון סוקול
תאריך פסה"ד: 28.1.15
ב"כ המשיבה: ב"כ עו"ד דן נחליאלי ואח'
פרטי הנכס: גוש 10072 חלקה 23 בחיפה

השימוש בטבלת איזון והקצאה ובתשלומי איזון לצורך שומת השבחה/ירידת ערך
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל

עסקינן בפסק דינו של בית המשפט המחוזי חיפה, העוסק בשאלה האם תכנית איחוד וחלוקה שאושרה [ש/638ד'] בפרדס חנה-כרכור (להלן: "התכנית") הינה תכנית פוגעת, כפי שנקבע בטבלאות האיזון והחלוקה של אותה תכנית, או שמא תכנית משביחה, כפי שנקבע בשומות שנערכו לצורך קביעת ההשבחה של המקרקעין.

השאלה הנ"ל עלתה בנסיבות בהן הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה "השומרון" יזמה את התכנית הנ"ל שכונתה "מגורים בצפון כרכור" ובהתאם לסעיף 122 לחוק התכנון והבניה, צורפה לה טבלת איזון שערכה עבורה הוועדה המקומית ולפיה, פחת שווים היחסי של מקרקעי המערערים ב- 1% ועל-כן נקבע כי בעלי הקרקע זכאים לתשלומי איזון בסך של 36,835$. בהמשך הוצאו מס' שומות למגרשים ובין היתר שומת היטל השבחה מטעם הוועדה המקומית, אשר קבעה כי בעקבות אישור התכנית היטל ההשבחה עמד על סך של 1,323,200 ₪ על כך הוגש ערר (ערר 8009/09); בעוד שבעלי הקרקע הגישו תביעת ירידת ערך במסגרתה צורפה שומה לפיה, ירד ערך הקרקע [בהתאם לחלקם היחסי של בעלי הקרקע] בסך של 2,600,000 ₪ בין היתר בשל העדר אפשרות מימוש הזכויות במגרשים [תביעה זו נדחתה ועל כך הוגש ערר נוסף (ערר 9053/11)].

ועדת הערר החליטה לאחד את הדיון בשני העררים והוסכם למנות שמאי מייעץ, כאשר זה האחרון סבר, כי הערכים שפורטו בטבלאות האיזון חסרים ואינם מחייבים אותו ובסופו של יום קבע כי התכנית משביחה והיטל ההשבחה הנדרש הינו 1,033,150 ₪. חוות דעתו אומצה על ידי וועדת הערר ועל כך הוגש הערעור דנא.

לאחר שסקר בית המשפט הנכבד את התכלית וההשלכות של תכנית איחוד וחלוקה וטבלאות האיזון וההקצאה, הגיע למסקנה כי בעת עריכת שומת פגיעה או שומת השבחה יש לצרף לשווי המוחלט של המקרקעין במצב חדש, לאחר אישורה של תכנית, את תשלומי האיזון שקיבל בעל הזכויות במקרקעין או להפחית מהשווי את תשלומי האיזון שעליו לשלם. כמו כן, השומות שנקבעות לצורך עריכת טבלאות האיזון אינן מחייבות את הצדדים במסגרת שומת השבחה או פגיעה. עם זאת, מקום שמוסד התכנון מבקש לסטות משומת המקרקעין שנערכה לצורך טבלאות האיזון, עליו לאזן בין האינטרסים, לנמק ולהבהיר את הסטייה כאשר הבהיר כי להבדלי המועדים בין אישור הטבלאות לאישור התכנית יהיה משקל נכבד.

במקרה הקונקרטי קבע בית המשפט, כי טבלאות האיזון וההקצאה אינן יכולות לשמש בסיס לקביעת שווי בין היתר משום שלא ניתן ללמוד מהן מהו שוויין של הזכויות במצב קודם ובמצב חדש ולאור זאת ועל בסיס כל האמור לעיל, בית המשפט דחה את הערעור.

הערת מערכת: אנו סבורים כי מדובר בפסק דין ראוי, נכון וצודק, שכן אמנם תכליתה העיקרי של טבלת איזון והקצאה הינו לקבוע את היחסיות שבין בעלי הזכויות בהתאם לנתונים השונים, אולם כקביעת בית המשפט אינן יכולות לשמש בסיס בכל מקרה באופן גורף. ידוע הוא כי סוגיית תוקפה ומעמדה של הערכים והשוויים הקבועים בה, עת נדרשים לקביעת שווי המקרקעין הכלולים בה, אינה אחידה. מחד, יש הגורסים, כי מעמדם של הערכים והשוויים הקבועים בטבלת ההקצאה הוא מוחלט ומחייב, כמעמדה של התכנית שאליה מצורפת טבלת ההקצאה, וכי יש לראות בהם כ"דין" ו"חיקוק", כביכול, ומנגד, יש הטוענים כי טבלת ההקצאה מהווה מסמך שמאי בלבד, ולא "דין", ולכן גם לערכים הקבועים בו אין מעמד או תוקף מחייב, ובוודאי שלא תוקף של "דין", וכי היא מהווה אך אמצעי נוסף, מיני רבים, המסייעים במלאכת קביעת שוויים האמיתי של המקרקעין. בית המשפט בפסק דין זה לא התייחס להלכת אחימן (עע"מ 5736/08) שם נקבע כי ניתן להתחשב גם בערכים הקבועים בטבלת ההקצאות, לבחינת ההשבחה במקרקעין, אולם להבנתנו אין המשמעות כי מחייבת תמיד. ככל והתיק יגיע לבית המשפט העליון, ובייחוד לאור העובדה כי שאלת מעמדן של טבלאות הקצאה ואיזון עולה חדשות לבקרים, קרוב לוודאי שיידרש שוב לסוגיה זו שהינה סבוכה לקביעת מסמרות בעניין.