ברי רשות – דין פינוי אחיד לכולם , האמנם?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד נפתלי פרידמן
המראות שעלו לכותרות לאחרונה במתחם "גבעת עמל" בת"א, היו טרגיים לכל הצופים והעוקבים. מחד, כל אדם בעל מצפון מתקומם על התוצאה המציגה את העוול העצום ששותפות לו כל מערכות הצדק והאכיפה במדינת ישראל, שהרי לא ייתכן שאדם נולד, התגורר וקרא למקום מסוים "בית" משך 65 שנות חייו והבית הזה אינו ביתו והנה עכשיו ייזרק לרחוב בחוסר כל להחל חייו מחדש. מאידך, לפי קביעת בתי המשפט, החוק היבש ולפי גרסת בעלי הקרקע, התושבים במקום הם "פולשים", שמנסים לגזור קופון מהרשויות/בעלי הקרקע לאחר שנים רבות של שימוש ללא תשלום בקרקע שאינה שלהם. למרות הפרדוקס שבדבר, במציאות, כיום ישנם אזורים רבים שבהם מתגוררים מזה עשרות שנים אזרחי מדינת ישראל במצב דומה, והשאלה בה עוסק מאמרנו הינה האם דין אחד וזהה לכולם הוא.
כידוע, לפי חוק המקרקעין, התשכ"ט-1969, ישנם 5 סוגי זכויות קנייניות (בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה). למדים אנו, כי המחוקק הביע דעתו (ואולי בחר שלא לקבוע מסמרות בדבר) כי "בר רשות" היא אינה זכות קניינית. יחד עם זאת, שיטתנו המשפטית אינה טקסטואלית גרידא ולא אחת הוגדרו זכויות ע"י הפסיקה ומערכת המשפט, על דרך הפרשנות ומתוקף עקרונות של צדק ומוסר, כאשר "בר רשות" הינה אחת מהן. זכות זו כאמור הינה יציר הפסיקה ומוענקת רק במקרים המצדיקים זאת, הואיל וזכות הקניין הינה זכות יסוד אשר עוגנה בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו ומשכך בתי המשפט לא ימהרו לקבוע זכויות והטבות של גורם כלשהו בנכס של אחר (ר' לענין זה עא 618/05 דיאמנשטיין נ' מחלקת עבודות ציבוריות, ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, עא (ת"א) 46971-10-12 שמואל רומי נ' דוד אידלמן).
מעניין לציין בהקשר זה, כי השוואת מעמדה של הזכות במערכות הדינים השונות מעלה, כי בעוד שבמשפט הישראלי, חזקה רבת שנים במקרקעין שהוכרה כמעמד של בר רשות לא הגיעה לכדי זכות מסוג בעלות, הרי שבמשפט העברי, , מהווה החזקה במקרקעין ראיה למחזיק בנסיבות מסוימות העשויה להגיע של בעלות, שכן, כל אדם שהחזיק בנכס במשך שלוש שנים בידיעת הבעלים, ולא ערער הבעלים על חזקתו בבית-דין, הרי "שהחזקה" עצמה מהווה ראיה שהנכס בבעלותו, כאשר מדובר בחזקה הניתנת לסתירה. דוגמא נוספת לאבחנה הינה מכוח סעיף 78 לחוק הקרקעות העות'מאני, ולפיה מי שעיבד קרקע מסוג מירי במשך 10 שנים רצופות, זכה לבעלות עליה זאת כאמור להבדיל משיטת המשפט הישראלית.
נזכיר, כי בראשית הקמתה של מדינת ישראל, המדינה יישבה תושבים/עולים חדשים בשטחי מקרקעין מבלי שהסדירה מבחינה פורמאלית את זכויותיהם בקרקע אך הכירה בהם כמחזיקים ו/או נתנה הרשאתה להתגורר במקומות אלה, בין במפורש ובין בשתיקה משך עשרות שנים. כמו כן ישנם מקרים בהם אנשים החזיקו משך שנים רבות בקרקע מכח רשות שניתנה להם על ידי בעלי הקרקע שאינה המדינה. ניתן אפוא לראות כי המכנה המשותף בשני המקרים הינו הענקת רשות לעשות שימוש במקרקעין, ואלו מכונים כ"ברי רשות".
אותם ברי רשות אכן הוגדרו בפסיקה, כמי שרשאים להחזיק במקרקעין מכח הרשאה שניתנה להם מבעלי הקרקע להחזיק במקרקעין כאשר רישיון זה יכול להינתן בהסכמה מפורשת בין הצדדים או ברישיון מכללא, בשתיקה ואי מחאה (ר' ע"א 32/77 טבוליצקי נ' בית-כנסת ובית-מדרש החסידים, ו- ע"א 50/77 מזרחי נ' אפללו). כאשר בכל מקרה סיום הרישיון שניתן על ידי בעל המקרקעין הינו בגילוי דעתו של הבעלים כי ברצונו לסיים את הרישיון.
במקרים רבים כאשר בעל הקרקע מבקש לסיים את רישיונו של בר הרשות, נטען על ידי בר הרשות, כי הרישיון שניתן הינו רישיון בלתי הדיר שאין לבטלו, או אז, נאלצים בעלי הקרקעות לנקוט בהליכים משפטיים שונים לצורך הכרעה כאמור. דא עקא, שהמציאות בחיי היום יום במסגרתה מתנהלים הליכים לפינוי קרקעות על ידי בעליהן לרבות המדינה, רשות מקרקעי ישראל וכו', מלמדת כי אין דין אחיד וזהה לכולם, ולרוב מוכרע על בסיס נתונים כאלה או אחרים היוצרים אפליה שנראה כי אין הצדקה בצידה.
כך לדוגמא, לגבי מקרקעי ישראל קובעת החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 531, שתכליתה לפנות שטחים הדרושים לרשות מקרקעי ישראל לצורך בניה על פי תכנית בנין עיר ו/או לצורך יצירת עתודת קרקע לתכנון ובניה עתידיים, כי השתתפות רמ"י בפינוי מחזיקים ומטרדים לא תעלה מעבר ל-80% מהשווי המלא של הקרקע כפנויה, ובמקרים מסוימים בהינתן האישורים הנדרשים שיעור הפיצוי יעלה מעבר לכך. אלא, שלמרבה הצער אנו עדים לכך שהתנהלות בפועל לפינוי מחזיקים אינה אחידה, לעיתים הרשות מפצה את המפונים על פי החלטה זו ואחרות כאשר המקום המוחזק נדרש לרשות בדחיפות, ואת השכנים הגרים סמוך, שזכויותיהם במקום זהות לחלוטין, שלגבי השטח שהם מחזיקים לא אצה לרשות הדרך, פועלת היא לפנות תוך דרישת דמי שימוש וסירוב לפיצוי כלל.
מקרה נוסף שעלה בכותרות לאחרונה הינו פינויים של תושבי כפר שלם, שאחר מלחמה עיקשת של התושבים נקבעו ע"י גורמים שונים בממשלה כגון שר הבינוי והשיכון וכו', גבולות הכרזה ברורים לפיהם הגיעו להסדר פינוי ותשלום לכל הכלולים בגבולות ההכרזה, זאת להבדיל ממתחמים אחרים, שנסיבותיהם דומות, כגון חלק מבעלי הזכויות בגבעת עמל, בעניינם, לא רק שלא דאגו לתשלום פיצוי זהה, ו/או באותו מנגנון כנגד הפינוי (כפי שהיה מתבקש בנסיבות העניין), אלא, שבעלי הקרקע החלו בפינוי המחזיקים באופן שרירותי וללא כל התחשבות (בלשון המעטה) שלא לדבר על תשלום פיצויים שבכלל לא עולה על הפרק, בעוד שמחזיקים אחרים זכו לפיצוי כספי, ככל הנראה מכובד.
ויודגש, כי העובדה שאין לפעול באופן מפלה, אינה גורעת לטעמנו מחבותה של הרשות לפעול בהתאם לדיני אכיפה מקום בו ברור "שחור על גבי לבן" כי מדובר בפולשים טריים, אלא שנראה כי לעיתים הדברים לא נבדקים כדבעי בטרם ננקטות פעולות להן השלכות כבדות משקל ולא אחת פוגעות קשות במי שבדיקה מדוקדקת תוביל לכך שאין מדובר ב"פולש" אלא בבר רשות ו/או מחזיק הזכאי לזכויות.
נמצא אם כן כי החוק אינו מתייחס לבר הרשות ולדבר הפיצוי הראוי ונותר חלל גדול בסוגיה זו. בתי המשפט מנסים למלא חלל זה אולם ידיהם כבולות ובמקרים רבים אף הערכאות מבינות כי הפתרון אינו בסילוק המחזיקים לרחוב באופן הנופל על הקופה הציבורית ורשויות הסעד, וגם בהחלטות מועצת מקרקעי ישראל השונות, שהינן בתוקף, נעשה לעתים שימוש בצורה חלקית ובהתאם למקרה, כך שבפועל אין כללים ברורים וכל מקרה שונה ממשנהו ונוצרת אפליה ואי וודאות רבה.
נראה כי תוצאת ההכרה במעמד של מחזיקים כברי רשות על כל המשתמע מכך לרבות הליך הפינוי ותשלומי פיצוי במקרים הנדרשים הינו תלוי נסיבות שונות כדוגמת זהות בעל הקרקע, הצורך המיידי בקרקע, סוג ההתיישבות (קיבוץ/עיר), התערבות גורמי ממשל וכו' והשאלה היא האם יש הצדקה לפעול באופן מפלה וחסר הגינות בשל כך. מאחר ונושא של ברי רשות הינו כמצוין לעיל "יציר פסיקה" שלמרבה הצער אינה אחידה , נראה כי הגיע העת שמי מבית המחוקקים ירים את הכפפה וידאג לעגן ולהסדיר את האנומליה שנוצרה בעניין, קל וחומר בנושא קשה וסבוך זה.
