חוזים/חב' – עא 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ ואח' נ' שמואל שמעון ואח'

version2_OnLine3-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

 

שם ומספר הליך: עא 3807/12 מרכז העיר אשדוד ק.א בע"מ ואח' נ' שמואל שמעון ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' הש' דנציגר, פוגלמן וברק-ארז

תאריך פסה"ד: 22.01.2015 פרטי הנכס: חלקות 30-31 בגוש 2061, רח' נורדאו 13 באשדוד

ב"כ המערערים: נ' בראונשטיין, ש' שמיע, ש' ברגרזון. ב"כ המשיבים: ר' זילכה

 

שאלת אחריות אישית על נושאי משרה או בעלי מניות בחב' קבלנית

בשל הפרת חוזה המחייב רישום זכויות ע"ש רוכשי דירות

מאת עו"ד צבי שוב ואסף בוסקילה, מתמחה

 

במסגרת ערעור על חיובם של חב' קבלניות ובעליהן בתשלום פיצוי לדיירים בפרויקט בגין העדר רישום הזכויות על שמם, עסק בית המשפט בשאלה, מתי ראוי להטיל אחריות אישית על נושאי משרה או בעל מניות בתאגיד בשל הפרת החוזה ע"י התאגיד.

המשיבים (הדיירים) רכשו דירות בפרויקט שהוקם במקרקעין באשדוד בבעלות (המערערים) חב' קבלניות, הכולל מרכז מסחרי המשתרע על פני אלפי מ"ר ומעליו 4 מגדלים ובהם מאות יחידות דיור. חוזי הרכישה כללו התחייבות של החברות בנוגע לרישום הזכויות בדירות במסגרת סד זמנים.

משלא קיימו החב' את התחייבותן לרישום הדירות ע"ש הדיירים, הגישו הדיירים תביעה לביהמ"ש המחוזי לאכיפת ביצוע הרישום, תשלום פיצוי, לחיוב הבעלים באופן אישי ולחילופין – להרמת מסך ההתאגדות מכוח התנהלות הבעלים ותפקידם כנושאי משרה בחברות. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה תוך הטלת אחריות אישית על הבעלים, נושאי משרה בחברות, בנוסף הורה לפעול לרישום דירות ע"ש הדיירים ולפצות כל דירה בסך של 23,000 ₪. בגין פסק הדין הוגש ערעור לבימ"ש העליון.

תחילה ציין בית המשפט העליון כי החברות התחייבו לרשום את הזכויות בדירות על שם הדיירים במהלך דו-שלבי: סיום הליכי הפרצלציה וסיום מכר כל הדירות, מבלי שנקבעה מסגרת זמנים מחייבת. לפיכך, לדעתו יש להקיש מסעיף 41 לחוק החוזים, לפיו יש לקיים את החוזה זמן סביר לאחר כריתתו. בהתאמה נקבע ע"י בית המשפט, כי פרק זמן של 11 שנים מעת רכישת הדירות הינו מעל ומעבר לזמן סביר, ולטעמו המערערים לא הוכיחו כי התנהלותם אינה מהווה הפרה של התחייבויותיהם, שכן לא נעשה דבר על ידם בכדי לקדם את רישום הזכויות.

מהקביעה לעיל, נדרש בית המשפט אף לשאלת חבותם האישית של בעלי החברות כלפי הדיירים. בעניין זה, נקבע כי בצדק דחה בימ"ש קמא את הטענה בדבר קיומה של התחייבות אישית מצד הבעלים כלפי הדיירים לביצוע הרישום והבהיר, כי נטל ההוכחה לקיומו של קשר חוזי ישיר שכזה מוטל על התובע ולא די בכך שמדובר בבעל מניות בחברה. למסקנה דומה הגיע ביהמ"ש בכל הנוגע לטענת הרמת המסך שכן לטעמו הדיירים לא הציגו תשתית עובדתית ראויה ומספקת בכדי להצדיק את השימוש בסעד הקיצוני של הרמת מסך במקרה דנן. מנגד, סבר בית המשפט כי יש לקבל את הערעור בכל הנוגע להחלטת בימ"ש קמא להטיל על הבעלים אחריות אישית כנושאי משרה בחברות, שכן גרס כי לצורך הטלת אחריות מעין זו יש להוכיח כי מקרה זה נופל בגדר מקרים נדירים כגון תרמית או מקרה שבו רובץ על האורגן או נושא המשרה אשם אישי (סובייקטיבי) למעשים/מחדלים, דבר שלא נעשה ע"י הדיירים.

על יסוד האמור נקבע בדעת רוב כי במקרה דנן יש לבטל את חיובם של בעלי החברות מאחר שהתנהלותם לא הגיעה לכדי "אשם אישי" וחוסר תום לב סובייקטיבי שיש בו סממנים של הטעיה או מרמה, וכי בוודאי לא מדובר במקרה חריג של תרמית. לצד זאת התייחס כב' הש' דנציגר לשאלת שיעור הפיצוי בקבעו כי בנסיבות מקרה זה ניתן להותיר את כל סכום הפיצוי על כנו כפיצוי הולם בגין עגמת הנפש שנגרמה לדיירים במקרה דנן, אשר ממתינים כ 15 שנים לרישום דירותיהם על שמם על אף פניות חוזרות ונשנות והבטחות כאלה ואחרות מצד המערערים לקדם את הנושא.

הערעור התקבל בחלקו.