היטל השבחה פס"ד בלוך, הייתה (בר) רשות? מאת יהודה פלד, שמאי מקרקעין (עו"ד)

היתה (בר) רשות?

יהודה פלד, שמאי מקרקעין (עו"ד)

בפס"ד תקדימי אשר ניתן ביום 3.9.14 ע"י ביהמ"ש העליון ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך ואח' (להלן: "בלוך"), הפך בית המשפט העליון, כך נדמה, את הקערה על פיה וקבע כי בנסיבות מסוימות, ניתן לראות בבני רשות באגודות שיתופיות כחוכרים לדורות ומשכך חלה עליהם חבות בתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות, בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"). יצוין כי עתירה לקיום דיון נוסף (דנ"א 6246/14 בלוך נ' הו"מ לתו"ב שומרון ואח'), נדחתה לאחרונה על ידי בית המשפט העליון.

עד להחלטת בית המשפט בעניין בלוך, שלטה העמדה כי בני רשות בעלי חוזה תלת שנתי מתחדש כדוגמת חוזי השכירות במגזר החקלאי פטורים מחובת תשלום היטל ההשבחה וזאת בשל מעמדם החוזי שאינו נכלל בהגדרת "החייב" בהיטל ההשבחה הקבוע בסעיף 2א' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (לעניין זה ר' לדוגמא את פסק הדין בעא 10/06 ביליצר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים"), שם נקבע כי: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד" (ההדגשות אינן במקור).

סעיף 1 לתוספת השלישית מגדיר "חכירה לדורות" – כמשמעותה בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969;
וסעיף 3 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, מגדיר חכירה לדורות כשכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים.
כמו כן, סעיף 259ד' לחוק קובע כי במקרקעי ישראל, חכירה לדורות כוללת גם עסקת חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום.
בעניין בלוך, קבע בית המשפט כי מבחינה מהותית מעמדם של בני הרשות בחוזה תלת שנתי מתחדש, זהה למעמדם של מתיישבים בעלי חוזה חכירה לדורות ולפיכך יש להטיל עליהם את תשלום היטל ההשבחה.

יצוין כי ביום 9.12.14 דחה בית המשפט העליון עתירה לדיון נוסף על פסק הדין הנ"ל.

העמדה, לפיה מי שאינו בעלים או חוכר אינו חוסה תחת ההגדרה של החייב בהיטל השבחה התבססה על פסיקת בית המשפט העליון בהלכת קנית (רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן) שם נקבע כי בעת הטלת החיוב בהיטל ההשבחה, קנית לא הייתה חוכרת לדורות משכך אין לחייבה בהיטל השבחה. גישה זו חזרה במספר פסקי דין נוספים כגון רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד, רע"א 7902/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ ועוד.
יצוין כי בפסקי הדין הנ"ל לא נבחנה סוגיית בני רשות בחוזה תלת שנתי מתחדש כפי שנבחן בעניין בלוך.

המשמעות המעשית של פסק הדין בעניין בלוך

בעקבות החלטת בית המשפט בענין בלוך, צפויות הועדות המקומיות לתכנון ולבניה לגבות היטלי השבחה בעת מימוש זכויות הן באמצעות מימוש מלא בעת מכר של נחלות והן בעת מימוש זכויות חלקי בעת אישור תכניות לשינוי יעוד, אישורים לשימוש חורג, הקלות, פיצולי מגרשים מהנחלות וכיו"ב.

בהחלטות שונות של רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") נקבע כי מקום בו שולם היטל השבחה אזי התשלומים לרמ"י יופחתו מ-91% ל-46% משווי הקרקע.

כך לדוגמא בסעיף 4.2 להחלטה מספר 1316 הדנה בשימושים נלווים לפעילות חקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים, נקבע כי אם חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה אזי ישלם בעל הזכויות לרמ"י דמי חכירה מהווים בשיעור של 46% משווי הקרקע המיועדת לשימוש הנלווה לפעילות החקלאית ואם חובת התשלום אינה חלה על בעל הזכויות בנחלה ישלם דמי חכירה של 91% משווי הקרקע המיועדת לשימוש הנלווה לפעילות החקלאית ורמ"י תישא בתשלום חלף היטל ההשבחה לועדה המקומית.

כך נקבע גם בסעיף 3.1.1.2 להחלטה מספר 1265 העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה, שם נקבע כי אם חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה ישלם בעל הזכויות כתנאי לאישור תעסוקה לא חקלאית דמי חכירה מהוונים של 46% משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית ובמידה וחובת תשלום היטל ההשבחה אינה חלה על בעל הזכויות בנחלה אזי ישלם דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% ורמ"י תשא בתשלום חלף היטל ההשבחה לועדה המקומית.

וכן בסעיף 4.2 להחלטה מספר 1252 הדנה בבניה למגורים בחלקות א' בנחלות במושבי עובדים בכפרים שיתופיים ובמושבות, שם נקבע כי תשלום דמי ההיתר בבניה מעבר ל-160 מ"ר ביחידת המגורים הראשונה וביחידה השנייה הינו בשיעור של 91% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות, למעט במקרה בו שולם היטל השבחה ואז תגבה רמ"י תשלום בשיעור של 46% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות ובלבד שנרכשו קודם לכן מלוא הזכויות עפ"י התוכנית שחלה על המקרקעין בעת הקצאת הנחלה.

כידוע, היטל ההשבחה הינו מחצית מההשבחה המוגדרת כעליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג. משכך, בעת תחשיב היטל ההשבחה מובאים בחשבון גם שווי הזכויות במצבם התכנוני הקודם, זאת להבדיל מאופן החיוב בדמי היתר המחושב ע"י רמ"י.

על אף שבמבט ראשוני נראה כי פסה"ד מרע את מצבם של בני הרשות בשל הטלת חיוב בתשלום היטל השבחה בעת מימוש הזכויות בנכס, נראה כי יש להבחין בין מימוש זכויות מלא למימוש זכויות חלקי.

בעת מימוש זכויות מלא, באמצעות מכר, מרבית הועדות המקומיות לא חייבו, עד כה, בתשלום היטל השבחה בגין אישורן של תוכניות משביחות לאורך השנים. כיום, לאחר החלטת בית המשפט ככל הנראה יחייבו הועדות המקומיות בהיטל ההשבחה בגין מלא הזכויות אשר הוקנו במסגרת התוכניות השונות בנחלות.מנגד, בעת מימוש זכויות חלקי, ניתן להבחין במקרים בהם פסה"ד דווקא מיטיב עם בני הרשות לעומת המצב שקדם למתן פסה"ד.

כך לדוגמא בבקשה לתוספת בניה או להקמת מבנים לשימושים נוספים שאינם למטרות חקלאיות (פל"ח). עד למתן פסה"ד שילם בעל הזכויות לרמ"י תשלום בשיעור של 91% משווי הקרקע בתוספת מע"מ במועד אישור הבקשה. כעת, עם הטלת החיוב בהיטל השבחה ישלם בעל הזכויות היטל השבחה בשיעור של 50% מהפרש השווי שבין ערך המקרקעין טרם אישור התוכנית, לבין שווים לאחר אישור התוכנית ובנוסף ישלם דמי היתר בשיעור של 46% בתוספת מע"מ משווי הקרקע בעת המימוש. יודגש, כי היטל השבחה נישום למועד תחילתה של התוכנית המשביחה אשר פעמים רבות אושרה מספר שנים קודם למימוש, כאשר באותו המועד שווי הקרקע היה נמוך מהותית משווי הקרקע עת מוגשת הבקשה לבניה.

לא זו אף זו, תחשיב היטל ההשבחה נערך בהתייחס להפרשי השווי בין שני מצבי התכנון באופן המכיר בשווי המקרקעין במצב הקודם ולמעשה היטל ההשבחה הינו נמוך מ-50% משווי המקרקעין לאותו המועד.

כלומר, במקרים של בקשה לתוספת בניה בהם יחויב בעל הזכויות במקרקעין בתשלום היטל השבחה בהתאם לפס"ד בלוך ובהם מחייבת רשות מקרקעי ישראל בתשלומים לרמ"י של 46% מערך הקרקע במקום בשיעור 91%, נראה כי החלטת ביהמ"ש בענין בלוך תביא להפחתה של סך התשלום הכולל בגין אישורה של הבקשה להיתר.