"חוזים – רע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ ואח' נ' יוסף קסל"

Header__ONLINE_550px6

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

שמירה על זכויות הקשישים –

בחינת חוזים של דיור מוגן בראי דיני "העושק צרכני"

בעקבות רע"א 617/08 מלון עדן נהריה בע"מ ואח' נ' יוסף קסל *
בבית המשפט העליון בפני הרכב כב' הש' (בדימ') ע' ארבל, ס' ג'ובראן ו- ח' מלצר

מאת עוה"ד צבי שוב וקרן זוקין

ענייננו בפס"ד שניתן  ביום ‏21.9.2014 מפי השופט ח' מלצר ובהסכמת השופטת (בדימ') ארבל והשופט ג'ובראן, העוסק בבני-זוג קשישים, עריריים, אשר התגוררו בבית אבות במשך מספר שנים ושילמו לבית האבות לפי חוזים תקופתיים שנחתמו עמם, במסגרתם הוסדרה, בין השאר, סוגיית ההשבה של חלק מהתשלום במקרה פטירה של אחד (או יותר) מבני-הזוג לפני תום תקופת החוזה. יצוין כי באותו מקרה משא ומתן לכריתת החוזים נערך לרוב מול הבעל.

בסמוך מאוד לאחר מותו של הבעל, נכרת בין האישה, שהייתה בתחילת שנת ה-91 לחייה לבין בית האבות, חוזה חדש, בגדרו התחייבה האשה למסור לבית האבות סכום כסף נכבד, ובעצם את כל הכסף שהיה מצוי בחשבון הבנק שלה, תמורת הזכות להתגורר בבית האבות עד ליום מותה. במסגרת חוזה זה פטרה האשה את בית האבות מלהשיב לעיזבונה, או ליורשיה סכום כסף כלשהו בעת שהיא תלך לבית עולמה.

בחלוף כשלושה שבועות מהחתימה על ההסכם, אושפזה האשה בבית-חולים וכעבור שבועיים נוספים נפטרה. יורשיה של האישה, על פי צוואתה, הגישו לבית משפט השלום תביעה בגדרה דרשו לבטל את החוזה החדש, מחמת עושק והשפעה בלתי הוגנת, ולהשיב לידיהם את הכסף ששולם לבית האבות, בניכוי שכר ראוי עבור התקופה שנוצלה.

הטענות שהעלו יורשי האישה נדחו בבית משפט השלום, אשר קבע כי אף יסוד מיסודות עילת העושק לא התקיים במקרה דנא ואין למשיבים עילה לביטול החוזה.

על פסק דין זה הגישו היורשים ערעור, לבית המשפט המחוזי, אשר נתקבל ברוב דעות. בית המשפט המחוזי פסק כי קמה ליורשי המנוחה הזכות לבטל את החוזה מחמת עושק או השפעה בלתי הוגנת בכריתתו, בין השאר, מאחר והמנוחה נדרשה לחתום על חוזה חדש, הסוטה מהחוזים הקודמים שנכרתו מול בעלה, בעודה נמצאת במערכת יחסית של תלות בבית האבות. מערכת יחסים זו מעלה חשש לניצול חוסר הנסיון של המנוחה ומצבה. לפיכך, קבע בית המשפט המחוזי כי בית האבות לא עמד בחובתו לסתור את ההנחה כי החוזה נכרת בנסיבות של עושק.

על פסק דין זה הגיש בית האבות בקשת רשות ערעור, בגדרה התבקש בית המשפט להתערב בפסק דינו של בית המשפט המחוזי, ולקבוע כי החוזה שנכרת לא ניתן לביטול מחמת העילות שנטענו על ידי יורשי המנוחה. המבקשים טענו, בין השאר, כי קביעותיהם של שופטי הרוב בבית המשפט המחוזי לעניין העברת נטל ההוכחה אל כתפיו של בית האבות עומדות בניגוד להלכה, שלפיה הנטל הוא לעולם על הטוען לעושק ולא על הטוען להעדרו וכי הקביעה כי קיימת "מצוקה מובנית", בסיטואציה כאמור, הינה מרחיקת לכת ויש בה משום הרחבה פטרנליסטית של יסוד המצוקה בעילת העושק.

בית המשפט העליון בפסק דינו נתן רשות ערעור לבית האבות, אולם דחה את הערעור לגופו וקבע כי חוזים מהסוג בו עסקינן, אשר עניינם במתן שירותי דיור מוגן לקשישים, יש לבחון בראי דיני "העושק הצרכני", מאחר ועסקה במסגרתה משלם הקשיש כסף תמורת הזכות לדיור קבע לא נחשבת כ- "עסקה מסחרית" רגילה, זוהי עסקה צרכנית ייחודית, שתכליתו להסדיר מערכת יחסים מורכבת, ארוכת טווח בין ה"עוסק" הנותן מכלול שירותים לבין "צרכן" המקבל שירותים בעיקר אישיים ביתיים ומשפחתיים מאותו ה"עוסק" והכורכת זכות למגורים ולמתן סל שירותים רחב ומגוון בתחומי הרפואה, הסיעוד, החברה והתרבות, מהם נהנה הדייר.

יחסים מיוחדים אלה יוצרים תלות ההולכת וגדלה במשך השנים ולכן על חוזה מסוג זה בנוסף על הוראות חוק החוזים יש להחיל אף את הוראות חוק הגנת הצרכן, התשמ"א- 1981 המרחיב את ההגנה הקיימת בחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 וכך לדוגמה סעיף 3 לחוק הגנת הצרכן אשר עניינו "עושק צרכני", מרחיב את ההגנה על הצרכן שבסעיף 18 לחוק החוזים שעניינו "עושק".

בחוזים אלו בחינת הפרמטרים המקיימים את הגנת העושק, שיש בכוחה להביא לביטול העסקה, אינם מתמצים רק בניצול מצוקת המתקשר, חולשתו השכלית או הגופנית או חוסר ניסיונו (כאמור בסעיף 18 לחוק החוזים) וכפי שנבחן בהקשרים מסחריים רגילים, אלא יש לבחון גם פרמטרים נוספים כגון: ניצול אי ידיעת השפה שבה נקשרת העסקה, ניצול בורותו של הצרכן והפעלת השפעה בלתי הוגנת עליו.

הפסיקה האנגלית ובעקבותיה אף הישראלית, קבעה כי כאשר אין בין הצדדים לחוזה יחס מיוחד כלשהו, אזי על הצד הטוען להשפעה בלתי הוגנת מוטל הנטל להמציא ראיות לצורך הוכחתה. לעומת זאת, בקטגוריה השניה של המקרים, בהם קמה הנחה משפטית חזקה בדבר קיומה של השפעה לא הוגנת, הנטל לסתור אותה מוטל על מי שכנגדו מועלית הטענה.

בהקשר הצרכני המשמעות היא כי בהתקיים התנאים להקמת החזקה בדבר קיומה של השפעה בלתי הוגנת, קמה הנחה בדבר קיומם של "השפעה בלתי הוגנת", או "ניצול מצוקה" וקשר סיבתי בין ההשפעה או הניצול האמורים לבין כריתת החוזה, הרי שחזקה זו מאפשרת את ביטול החוזה (בהתקיים התנאי בדבר גריעות תנאיו), אלא אם כן הוכח אחרת, על ידי הצד שכנגדו נטענת טענת "העושק הצרכני".

במקרה דנא, קבע בית המשפט, כי החוזה נחתם בנסיבות העולות כדי "עושק צרכני" המצדיק את ביטולו, מאחר ובין המנוחה לבית האבות התקיימו יחסי תלות ואמון מיוחדים, המנוחה חתמה על החוזהאשר תנאיו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל וזאת תוך ניצול המצוקה בה היתה שרויה, לאור אי ידיעת השפה, חולשה גופנית, נסיבות עריכת העיסקה ואופיה וכן עיתויה וללא אפשרות לבחור בין אלטרנטיבות.

בנוסף, מאחר והמנוחה לא עסקה בניהול עסקי המשפחה, הרי שמתקיימת בעניין זה אף החלופה של "חוסר ניסיונו של המבקש" שבסעיף 18 לחוק החוזים.

יתרה על כן, תנאי החוזה היו גרועים במידה בלתי סבירה מהמקובל לגבי חוזה המשך לקבלת שירותי דיור מוגן לכל החיים. אנשים רציונליים בנעלי המנוחה לא היו כורתים עיסקה בנסיבות הנתונות ולא נמצא מצב של ויתורים הדדיים בחוזה.

לאור המקובץ, קבע בית המשפט כי הוכח ניצול מצוקתה או חוסר ניסיונה של המנוחה, הקשר הסיבתי בין הניצול לבין החתימה על החוזה, וכן כי תנאיו של החוזה גרועים במידה בלתי סבירה מן המקובל. בית המשפט הזכיר את דברי השופטת ט' שטרסברג–כהן בע"א 1233/94 פלונית נ' היועץ המשפטי לממשלה, פורסם בנבו לפיהם: חובתה של החברה לדאוג לרווחת קשישיה וראוי להגן עליהם מפני אנשים חסרי מצפון, שלא ינצלו אותם, יגרמו להם להעביר אליהם את כל רכושם על ידי פיתוח תלות בהם ויותיר אותם מחוסרי כל בערוב ימיהם ולכן קבע כי המנוחה כרתה את החוזה בתנאי עושק צרכני, והורה על ביטול החוזה, והשבת התמורה ששולמה ליורשי המנוחה, בניכוי שכר ראוי.

ב"כ המשיבים: עו"ד חנניה לוינגר