עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 60

Header__new_550px7

גרסאת-הדפסה-עברית

.

 

מאמרים בנושא

 

קיזוז תכליתי – בהיטל השבחה

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

 

מבצע פירעון חובות במס רכוש

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 79), התשע"ד2014

 

תכנון ובניה

 

תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014

 

 

 

עדכוני פסיקה

 

תכנון ובניה- סעיף197

 

בר"מ 2348/10 הועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות נ' גבעת השבילים בע"מ

ואח'

 

תביעות 197 לחוק התו"ב – שווי הקרקע עשוי לשקף לעיתים, גם ערכים כלכליים

המעוגנים בציפיות סבירות. זכות עמידה למי שיש בידו ערך קנייני או ערך כלכלי

במקרקעין.

 

 

הפקעות

 

ה"פ (חי') 1449-06-09 מסרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל ואח',

 

ה"פ 8954-05-09 קייס ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל ואח'

 

טענת השיהוי- יישום הלכת ארידור

 

 

פירוק שיתוף

 

ת"א 3378-09-13 יאמין ואח' נ' המועצה המקומית מזכרת בתיה ואח'

 

מכר מגרש בבעלות רשות מקומית במסגרת הליך פירוק שיתוף בפטור ממכרז   ואישור שר הפנים

 

 

נזיקין

 

ת"א 32732-01-10 אהרוני ואח' נ' פז חברת נפט בע"מ

 

תשלום פיצויים בגין נזקי רעש וריח שגורמת תחנת תדלוק המופעלת בסמיכות לבית מגורים

 

 

תכנון ובניה- תמ"א38

 

ערר 028/14 פרידמן שולמית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח'

 

אין לדייר מוגן זכות להתנגד להריסת מבנה מכוח סעיף 27 לתמ"א38

 

ועליו למצוא מזור לטענותיו במסגרת הליכים מכוח חוק הגנת הדייר

 

 

 

מאמרים

 

קיזוז תכליתי – בהיטל השבחה

 

מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל

 

כידוע, יזמים רבים המבקשים לקדם תכניות בניין עיר ולממשן, נאלצים לסכן ממון רב וזאת לאור ההוצאות הרבות הכרוכות בקידום תכנית ועד למימושה (הוצאת היתרים). סיכון נוסף אשר נאלצים לקחת על עצמם אותם יזמים, בא כתוצאה מפרקטיקה אשר הפכה שגורה בקרב רשויות התכנון ולפיה, כתנאי לקידום/אישור התכנית, יידרשו היזמים לחתום על כתבי שיפוי לפיהם ישפו את הועדה המקומית במידה ובעקבות אישור התכנית, תידרש הועדה לשלם פיצויים לבעלי קרקע שהתכנית פגעה בערכם מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה תשכ"ה-1965 (להלן בהתאמה: "כתב השיפוי" ו"החוק").

מעבר לשאלת החוקיות שמעלה הפרקטיקה הנ"ל (לאור העובדה שסעיף 197 לחוק מטיל את חובת הפיצוי על הועדות המקומיות ולא על הפרט), העולה מדי פעם, מעוררת היא שאלה עקרונית ונוספת אשר העסיקה את בית המשפט המחוזי לאחרונה בפסק דין בע"א 2338-09  אברמוביץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב-יפו (להלן: "פס"ד אברמוביץ") אליו נתייחס בהמשך והיא – האם יש להביא בחשבון את סכומי הפיצויים שהיזם שילם או עתיד לשלמם מכוחו של כתב השיפוי במסגרת חישובו של היטל ההשבחה? בשאלה זו יעסוק מאמרנו זה כאשר ברי כי בכדי להשיב לשאלה זו, שומה עלינו לבחון תחילה את תכליתו של היטל ההשבחה ואימתי יש להטילו.

דומה, כי הרציונל שעמד לנגד עיני המחוקק בחוקקו את התוספת השלישית לחוק היה נעוץ בדיני עשיית עושר ולא במשפט. קרי, אם הרשות הציבורית משקיעה בתכנון ובפיתוח, וכתוצאה מכך עולים נכסים בערכם, מן הראוי שבעלי הנכסים יישאו בחלק מהוצאות התכנון.

תכלית גבייתו של היטל השבחה הורחבה גם לרעיון של "צדק חברתי", ולפיו ראוי כי מי שהתעשר כתוצאה מפעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו. בית המשפט העליון עמד על היסוד המשותף לשתי התכליות הנ"ל בשורה של פסקי דין ובין היתר בע"א 2761/09 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים נ' הפטריארך היווני אורתודוכסי של ירושלים (להלן: "הלכת הפטריארך") – הוא יסוד ההתעשרות – היטל ההשבחה יוטל כל אימת שבעל הקרקע התעשר מהפעולה התכנונית של הרשות – ובאין התעשרות, אין היטל.

בעמדנו על התכליות שניצבות בבסיסו של היטל ההשבחה, נשוב לדון בשאלה האם כתבי שיפוי עליהם נדרשים יזמים לחתום כתנאי לקידום/אישור תכנית ישוקללו לחישוב היטל ההשבחה? כפי שציינו לעיל השאלה הנ"ל הגיעה לאחרונה לפתחו של בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני הרכב כב' השופטים יצחק ענבר, יהודית שבח ושאול שוחט בפרשת "אברמוביץ", שם דובר על יזמי תכנית המתאר המקומית מס' 1770א' – "בבלי-דקל" בתל אביב (להלן: "התכנית"), אשר לצורך קידומה חתמו על כתבי שיפוי בפני הועדה המקומית.

לאחר שאושרה התכנית, הוציאה הועדה המקומית שומת היטל השבחה עליה חלקו היזמים במספר נושאים ובין היתר בשאלה מושא מאמרנו. לשם כך פנו לשמאי מכריע, אשר קבע כי אין להביא בחשבון את כתבי השיפוי בחישוב היטל ההשבחה וזאת משום שמהווה הוא חוב לצד ג' ואין לו השפעה על שווי השוק.

על קביעה זו הוגש ערעור לבית המשפט השלום, אשר דחה את ערעורם בקובעו כי על מנת שניתן יהא לקזז את סכום הפיצוי (לפי השיפוי) מהיטל ההשבחה נדרשת אסמכתא מפורשת בחוק, וזאת בייחוד כאשר הדרישה לחתימה על כתב השיפוי אינה חלק מהוראות התכנית המשביחה.

בגין פסק דינו של בית המשפט השלום הוגש הערעור הנדון לבית המשפט המחוזי, אשר קיבל את הערעור וקבע כי שקלול הפיצויים מכוח כתב השיפוי בחישוב ההשבחה יגשים באופן מלא את תכליתו של היטל ההשבחה, לאמור: שיתופו של הציבור בתוספת השווי האמיתית שנוצרה לקרקע בעקבות אישור התכנית, ללא שהיזם נדרש לשאת בתשלומי כפל וללא התעשרות שלא כדין של רשות התכנון.

כמו כן, ובכדי להתמודד עם שיקולי בית המשפט השלום ועם הטענות שהעלתה בפניו הועדה המקומית וביניהם – כי חיובם של המערערים עולה בקנה אחד עם עקרונות של "צדק חלוקתי", כי ייתכן שתביעות הפיצויים לא יבואו לאוויר העולם והיקפן, אם בכלל, אינו ידוע, וכי השקלול המבוקש חסר עיגון בחוק ו/או בתכנית המשביחה, ביסס בית המשפט את פסיקתו בין היתר בנימוקים הבאים:

ראשית קבע בית המשפט, כי לאור העובדה שאין מחלוקת שהטלת חובת שיפוי על יזמי תכנית מהווה תנאי מוקדם לאישורה, הרי שהתחייבות זו הכלולה בכתב השיפוי, שלובה באופן בלתי נפרד בהוראותיה של התכנית ומקימה את הבסיס החוקי הדרוש לביצוע הקיזוז, שהרי במניין כלל גורמי התכנית המשפיעים על שווי המקרקעין במצבם החדש יש לכלול הן גורמים משביחים והן גורמים פוגעניים.

שנית, אי הבאתם בחשבון של סכומי הפיצויים במסגרת חישוב ההשבחה יוביל לכך שהמערערים יישאו בתשלומי כפל – הן תשלום היטל השבחה והן תשלום פיצויים האמור להתבצע מסכומי היטל ההשבחה (ר' ס' 13 לתוספת השלישית).

לבסוף ציין בית המשפט, כי קיזוז סכומי הפיצוי מהיטל ההשבחה אינו מרוקן מתוכן את כתב השיפוי, שכן, כתב השיפוי נותר כבטוחה והתחייבות משפטית לרשות לכך, שסכומי הפיצוי ישולמו במלואם על ידי יזמי התכנית ורק הם נושאים בסיכון.

כמו כן, הדגיש בית המשפט את העובדה כי ניתן להעלות על הדעת מקרים שבהם השבחה מצומצמת של מקרקעין תוביל לירידת ערך גדולה של מקרקעין גובלים. העברת נטל תשלום הפיצויים אל כתפי יזם התכנית באמצעות כתב השיפוי מבטיחה לרשות התכנון, כי היזם יישא בסכומי הפיצוי אף במקרה שבו יעלו על שוויה של ההשבחה.

על יסוד כל האמור קיבל בית המשפט את הערעור ובתוך כך ביטל את קביעת בית משפט קמא לפיה אין לקזז את סכומי הפיצויים משווי ההשבחה, והורה על החזרת העניין לשמאי המכריע על מנת שיתקן את השומה המכרעת בהתאם.

יצוין כי על פסק דינו של בית המשפט המחוזי הנ"ל הגישה הועדה המקומית בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון (רע"א 147/14) ובקשה לעיכוב ביצוע במסגרתה ביקשה להשעות את תוקפו של פסק הדין המחוזי ואת השלכות הרוחב שהוא נושא עמו, עד לקביעה המחייבת של בית המשפט העליון. במסגרת ניהול התיק בפני בית המשפט העליון שהינו תלוי ועומד, נתבקש היועץ המשפטי לממשלה ליתן עמדתו בשאלה בה עסקינן ולאור חשיבות הדברים ראינו מקום להביא את עיקרי העמדה ובהתאמה ליתן התייחסותנו לעמדה המובעת (להלן: "עמדת היועמ"ש").

עמדת היועמ"ש היא, שיש לקבל את בקשת רשות הערעור ולקבוע כי במקרה זה אין להביא בחשבון את קיומם של כתבי השיפוי בגין סעיף 197 לחוק במסגרת חישוב היטל ההשבחה.

לטענת היועמ"ש, יש להבחין בין עליית "שווי הקרקע" עקב התכנית המשביחה, לשאלת ההתעשרות או הרווח של בעל הקרקע מהתכנית המשביחה. התעשרות בעל הקרקע מאישור התכנית תלויה למשל כעולה מעמדת היועמ"ש במחיר ששילם על הקרקע, בהוצאות שהוצאו על ידו לשם עריכת התכנית ואישורה, ובכלל זה גם בהתחייבויות שנטל על עצמו לשיפוי בגין התכנית. אולם כל אלה ומשתנים נוספים לדעת היועמ"ש לא ישפיעו על מידת עליית ערך הקרקע מהתכנית המשביחה עליו מדברת התוספת השלישית לחוק.

עוד מציין היועמ"ש כי כלל ידוע ומושרש הוא שערך הקרקע נגזר מהתועלת הכלכלית שמשקיע/קונה סביר, יכול להפיק מהקרקע בהתחשב במצבה, בזמן שהיא מוצעת למכירה. להמחשה מביא היועמ"ש את הדוגמא הבאה: מצב בו יש 2 קרקעות פנויות וזהות במאפייניהן, אשר במצב תכנוני קודם היו שוות 100, ואושרו לגביהן תכניות משביחות זהות לחלוטין הכוללות תנאים זהים למימושן המלא. אולם, התעשרות בעלי הקרקע מהתכנית שונה, שכן בעוד שבעל קרקע א' הוציא הוצאות רבות על מנת לקדם את התכנית ואף חתם על כתבי שיפוי, בעל קרקע ב' לא זקף אצבע. ברי לדעת היוע"מ כי אם יעמידו את שתי הקרקעות למכירה לאחר אישור התכניות המשביחות, הקונה הסביר יהא מוכן לשלם על הקרקעות מחיר זהה לחלוטין.

לדעתו, העובדה כי בעל קרקע א' "הרוויח" פחות מבעל קרקע ב' כעולה מעמדת היועמ"ש, לא תשנה במאומה את נכונות הקונה לשלם בדיוק את אותו הסכום עבור שתי הקרקעות. מוסיף לטעון היועמ"ש כי, את כתבי השיפוי וההוצאות הנוספות לא ניתן לגלגל על הקונה שכן ליד יש מוצר זהה במחיר נמוך יותר.

על כן, מטעמים העיקריים שהובאו לעיל ומנימוקים נוספים, סבור היועץ המשפטי לממשלה כי לפי ההסדר החקיקתי הקיים, ובהעדר הוראות בדין לניכוי/קיזוז "הוצאות" מההשבחה, אין מקום להכיר בקיזוז כתבי השיפוי מהיטל ההשבחה.

מהאמור עד כה עולה, כי עמדת הרשויות/המדינה הינה, כי אין לאפשר את קיזוזם של כספי הפיצוי שישולמו מכוח כתבי השיפוי, יחד עם זאת, קיימות הוצאות נוספות אשר בחלקן האחד מוסכמות כניתנות או כלא ניתנות לקיזוז מהיטל ההשבחה ובחלקן האחר מצויות במחלוקת. כך למשל הוצאות שככלל הוכרו כניתנות לקיזוז הינן הוצאות מכוח תנאים מקדימים הקבועים בתכנית לצורך קבלת ההיתר – כגון: עיצוב וגינון סביבתי, הוראות שימור, הוצאות הריסת מבנים. מנגד, הוצאות שככלל הוכרו ככאלה שאינן ניתנות לקיזוז – הינן אגרות בנייה, הכנת מסמכים, תשלומים למומחים לצורך הוצאת היתר וכו'.

ובהתאמה, הוצאות שבמחלוקת – כגון: "כופר חניה", אשר בעוד שבפס"ד אברמוביץ' לעיל צוין כי ניתן לקזז את שווי כופר החניה מההשבחה, ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה בת"א הביעה עמדה אחרת בערר 85046/10 הועדה המקומית לתכנון ובניה ת"א נ' עפר שגב ולפיה מהות התשלום לקרן חניה אין בה משום השפעה על הערכת שווי הנכס ולא ניתן לקזזה.

נציין כי כחלק מנימוקיו של בית המשפט בעניין אברמוביץ השווה הוא בין כתב השיפוי לבין הוצאות נוספות כגון כופר חנייה, וזאת משום שנראה כי חש באי צדק של תשלום היטל השבחה בהעדר התעשרות של הבעלים, אשר שילם כספים ניכרים כפיצויים, ועל כן "אימץ" את

כתב השיפוי והפכו לחלק מהתכנית.

ניתן לבחון ולשקול עניין זה שיש לו פנים לפה ולשם, מחד מדובר אכן בהעדר התעשרות שהינה חלק בלתי נפרד מהיטל ההשבחה, מנגד אין מדובר ממש בזכויות ובהשפעת התכנית על הבעלים, אלא על צד ג', כך יש מי שיאמר כי הוצאות שנגרמות מהתכנית והינן תנאי ליישומה, ינוכו, אבל הוצאות שהינן חיצוניות לתכנית ואינם תנאי למימושה, לא ינוכו, השאלה הנשאלת כמובן הינה- האם הפיצויים הינם חלק נלווה מהתכנית.

לבסוף נציין כי סוגיית ההוצאות שניתנות לקיזוז באה לידי ביטוי גם בעמדת היועמ"ש. היועמ"ש סבור כי ההוצאות הניתנות לקיזוז מהיטל ההשבחה הן כל ההוצאות שקונה סביר יביא בחשבון שיצטרך להוציא עד להשגת מלוא הפוטנציאל, ואשר יש בהן כדי לגזור את ערך הקרקע בהווה.

כפי שצוין לעיל, אין מחלוקת כי הפרקטיקה של הטלת חובת שיפוי על יזמי תכנית כתנאי מוקדם לאישורה הפכה לדבר שבשגרה וכי הדבר יוביל/עשוי להוביל את היזם לשלם סכומי פיצויים רבים לרשות (לעיתים אף תשלומי הפיצויים יכולים שיהיו גבוהים מההשבחה).
כאמור, בית המשפט העליון כבר קבע כי היטל ההשבחה יוטל כל אימת שבעל הקרקע התעשר מהפעולה התכנונית של הרשות. אי לכך נקשה, האם העובדה שהחוק נוקט לשון "השבחת מקרקעין" ולא "השבחת בעל מקרקעין" היא זו שתגרום לבעל המקרקעין לשאת בתשלום היטל השבחה – מוצדק – בתוספת תשלום פיצויים – בלתי מוצדקים?

נראה כי על בית המשפט ללכת אחר תכליתו של היטל ההשבחה שהינו כאמור – עשיית עושר ולא במשפט מחד וצדק חברתי/חלוקתי מאידך. יצוין בעניין זה כי עוד בהלכת הפטריארך בבוחנו את התכלית הנ"ל ציין בית המשפט העליון במאמר מוסגר כי "ספק עד כמה מתקיימת תכלית היטל ההשבחה כאשר בעל הקרקע או יזם פרטי הוא שנשא בעלות התכנון והפיתוח ולא הרשות".

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

 

מבצע פירעון חובות במס רכוש

 

הקדימו לפרוע חובות קיימים במס רכוש שכן, המבצע עומד לפוג בסוף חודש זה.

רשות המסים, הודיעה בחודש מאי 2014 על מבצע הקלות רחב-היקף, שנועד לגבות חובות מס רכוש על קרקעות, שנוצרו טרם ביטולו של המס, וזאת במטרה לאפשר לחייבים להסדיר את חובות העבר על הקרקעות ולשחרר חסמים שנבעו משעבוד הקרקעות, מנעו העברת זכויות ועיכבו הליכי תכנון ובנייה.

במסגרת המבצע, על החייבים לשלם את מלוא קרן החוב במס בכדי ליהנות מהקלות בריבית, הצמדה וקנסות.

החל משנת 2000 מס רכוש הועמד על שיעור של 0%. עם זאת, קיימים עדיין חובות עבר ברי-גבייה בהיקף של מאות מיליוני שקלים שצברו הצמדות, ריביות וקנסות.

קיומו של חוב למס רכוש הרובץ על קרקע, אינו מאפשר העברת בעלות לידי בלשכת רישום המקרקעין ועוד.

כך על פי רשות המיסים, במסגרת המבצע ניתנות הקלות ותנאי תשלום נוחים למסדירים את חובם. על-פי התנאים שנקבעו, חייב אשר משלם עד לתאריך 31.7.2014 את סכום קרן חוב המס בתוספת 15% ריבית, יבוטלו לו מלוא החיובים בקנסות וכן יתרת הפרשי הצמדה וריבית.

מי שישלם החוב לאחר תאריך זה ועד לסוף שנת 2014, יזכה להקלה בחיוב הפרשי ריבית והצמדה, שיחושבו מיום 1.8.14 ועד למועד התשלום בפועל ולא מיום פתיחת החוב. מתן ההקלה כפוף להסכמת החייב כי מדובר בתשלום סופי, והיא לא תינתן בתיקים שכבר מצויים בהליכי גבייה.

כל בעלי החוב זכאים ורשאים לפנות למשרדי מיסוי מקרקעין באזור מגוריהם ולזכות לתנאים מקלים תמורת הסדרת חובותיהם במהלך התקופה שנקבעה.

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 79), התשע"ד2014

ביום 15.7.14 פורסם ברשומות החוק להעמקת גביית המסים והגברת האכיפה (תיקוני חקיקה), התשע"ד-2014 (להלן: "החוק") ובמסגרת זו התקבל תיקון 79 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ד 2014 (להלן – "התיקון לחוק מס שבח").

מטרת החוק הינה להגביר את האכיפה בתחום המס, ולהרחיב את סל הכלים שיש בידי רשויות המס לצורך גביית מסים.

בגדרו של החוק, בוצעו מספר תיקונים מהותיים בתחום האכיפה והגבייה בפקודת מס הכנסה, בחוק מיסוי מקרקעין, בחוק מע"מ ובחוקים נוספים.

החוק קובע, כי במסגרת תיקון 79 לחוק מיסוי מקרקעין, יתווסף לחוק סעיף 92(ב) הקובע הסדר עיקול רכב כאמצעי לגביית חוב – התיקון קובע הסדר מפורט, שמאפשר לרשויות המס לעקל רכב של חייב , גם אם הרכב נמצא ברשות הרבים.

ניתנה סמכות מפורשת למנהל לעקל את רכבו של החייב החונה ברשות הרבים ובלבד שהרכב חונה בסמוך לחצריו של החייב. אם הרכב אינו חונה בסמוך לחצריו של החייב, לפני שהמנהל יהיה רשאי לעקל את הרכב, יש צורך שיתקיימו התנאים הבאים:

א. נרשם עיקול על הרכב במשרד הרישוי ונשלחה לחייב הודעה על כך.

ב. נעשה ניסיון ממשי להודיע לחייב, בסמוך לפני העיקול, על הכוונה לעקל את הרכב.

ג. הרכב אינו רשום במשרד הרישוי כרכב של נכה.

 

 

תכנון ובניה

 

תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד- 2014

בהמשך לעדכון החקיקה של רפורמת חוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (להלן – "חוק התכנון והבניה") שפרסמנו ביום 17.7.14 (רצ"ב לינק לעדכון – https://od-nadlan.co.il/?p=2979) מכוח סמכותו של שר הפנים בהתאם לסעיף 145ג(א) לחוק התכנון והבניה (תיקון 101), ביום 24.7.2014 פורסמו ברשומות תקנות התכנון והבניה (עבודות ומבנים הפטורים מהיתר), התשע"ד-2014 (להלן – "התקנות").

עניינן של התקנות הינו, לקבוע רשימה של בניינים, עבודות וסוגי שימושים אשר יהיו פטורים מהיתר, בכפוף למספר תנאים המפורטים בחוק ובתקנות.

בתקנות ניתן למצוא רשימה מפורטת של בניינים, עבודות ושימושים, בגינם ניתן פטור מהיתר בניה, כגון: גדרות, גגונים וסככות, שלטים, סורגים, סוגי דודים, מערכות מיזוג אוויר, מבנים טכניים, מבנים זמניים, מחסנים, מבנים לשימור, אנטנות וכו'.

המשותף לבניינים, עבודות ושימושים המפורטים ברשימה הוא הפשטות ההנדסית, אשר בשל כך פעמים רבות לא נקבעות הוראות לעניינם באופן מפורש בהוראות התכנית.

מתן הפטור כפוף למספר תנאים, בין היתר, מבצע העבודה צריך להיות בעל הזכות במקרקעין/ בעל הזכות לגביהם; העבודות יבוצעו באופן שתובטח יציבות המבנה/ המתקן; על העבודות להיות מתאימות לתכניות ולהנחיות המרחביות החלות במקום ובכפוף להיתרים הקובעים הוראות לגבי הקמתם, ככל שהיתרים אלה ניתנו.

על מבצע העבודה, להגיש טופס דיווח על ביצוע העבודה הפטורה מהיתר אל הועדה המקומית לתכנון ובניה, בצירוף האישורים הנדרשים.

 

 

עדכוני פסיקה

 

תכנון ובניה-197

 

בר"מ 2348/10 הועדה המקומית לתכנון ובניה שורקות נ' גבעת השבילים בע"מ ואח'

 

בית המשפט העליון, בפני כב' הש' ח' מלצר

 

ב"כ המשיבות: עו"ד נועם מ' זוכמן

תביעות 197 לחוק התו"ב – שווי הקרקע עשוי לשקף לעיתים,

גם ערכים כלכליים המעוגנים בציפיות סבירות.

זכות עמידה למי שיש בידו ערך קנייני או ערך כלכלי במקרקעין.

עסקינן בבקשת רשות ערעור על פס"ד מנהלי (מחוזי ת"א כב' הש' קובו) בגדרה התקבל ערעורן של המשיבות על החלטת ועדת הערר המחוזית שעניינה בתביעת פיצויים שהגישו המשיבות, לפי סעיף 197(א) לחוק התכנון והבניה (להלן – "החוק"). יצוין כי תמ"מ 3/21 "התוכנית הפוגעת" אושרה לאחר שהמשיבה פ.ר.ר חברה למקרקעין בע"מ (להלן – "פרר") מכרה את המקרקעין אך בשעה שהיא נותרה רשומה כבעלת הקרקע.

פרר טענה, כי מחיר העסקה הושפע מהתוכנית הפוגעת שהייתה צפויה. ו"הקונים" אשר רכשו מפרר לא הגישו תביעת פיצויים דומה מצידם.

התביעה שהוגשה לועדה המקומית לפיצוי לפי ס' 197 נדחתה והערעור שהוגש לועדת הערר נדחה גם הוא, כאשר נקבע כי פרר איננה ה"בעלים הכלכליים" אלא, הקונים, שכן האחרונים הם הנפגעים אם ערך המקרקעין ירד, כתוצאה מהתכנית, וכאמור הקונים לא הגישו תביעת פיצויים בגין הנזק. בנוסף קבעה ועדת הערר, כי גם במידה והייתה לפרר "זכות עמידה", התוכנית לא גרמה לנזק.

בערעור שהוגש לבית המשפט המנהלי על החלטת ועדת הערר, קבע בית המשפט קמא בדבר "זכות העמידה" של פרר כי מלשון סעיף 197(א) לחוק עולה בבירור, כי זכות התביעה ניתנת לבעל המקרקעין ובנוסף לכך גם לבעל "זכות במקרקעין". משאין חולק על כך שביום אישור התכנית, הייתה פרר עדיין מבחינת האספקט הרישומי בעלת המקרקעין – עומדת לה זכות תביעה, ובמיוחד מקום בו לא הגישו "בעלי הזכות" האחרים, דהיינו, הקונים, תביעה דומה מצידם.

עוד הוסיף וקבע בית המשפט קמא, כי בהחלטת ועדת הערר לא הובהר האם המחירים שנקבעו בעסקאות שהוצגו בפניה, אשר בוצעו לפני "המועד הקובע" – הושפעו מאישורה הצפוי של התוכנית, אם לאו. ככל שמחירי העסקאות הושפעו מהתכנית וקשורים אליה בקשר סיבתי – יש "לבטל" את אותה השפעה, טרם שייקבע שווי המקרקעין "ערב" אישורה של התכנית ומשכך יש להשיב את הדיון לוועדת הערר על מנת שתקבע את שווי המקרקעין ותבחן האם נגרמה ירידת ערך. על החלטה זו הוגשה בקשת רשות ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון (מפי כב' הש' מלצר) קבע, כי דין בקשת רשות הערעור להידחות וזאת ממספר טעמים: תחילה הדגיש בית המשפט כי מדובר בבקשה לקיום דיון "בגלגול שלישי". רשות במצב שכזה ככלל איננה ניתנת, אלא מקום בו הבקשה מעלה שאלה בעלת חשיבות עקרונית. בית המשפט בחן את נסיבות המקרה והגיע לכלל מסקנה, כי אין מדובר בסוגיה משפטית שחורגת מעניינם הקונקרטי של הצדדים.

עם זאת, בכדי לסייע בהמשך ההליכים, ומבלי לקבוע מסמרות לגופו של עניין, בית המשפט העליון מצא לנכון להעיר מספר הערות

בעניין:

א. כידוע על מנת לקבוע את גובה הפיצוי המגיע לבעל זכות במקרקעין בעקבות אישור תכנית, יש לבחון מהו הפער שבין שווי הקרקע עובר לאישורה של התכנית, לבין שווי הקרקע שלאחריה. ניתן לבחון פער זה בין היתר, על ידי השוואת מחיר המקרקעין בעסקאות דומות שקדמו לאישור התכנית לכאלה שנעשו לאחריה, כפי שכבר נקבע מס' פעמים בפסיקה בר"מ 3781/04 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה נ' הר וכן ר' לעניין זה ע"א 5409/09 סביל נ' מדינת ישראל – מיסוי מקרקעין , לרבות עסקאות שנעשו במקרקעין "הנפגעים", על ידי מי שהוא בעל הזכות לתבוע פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

ב. שוויה של קרקע אינו נקבע לרוב רק לפי תכונותיה והשימושים שניתן לעשות בה באופן מיידי, אלא, לעיתים גם לפי הפוטנציאל הגלום בה ובאפשרות לפתח את הקרקע ולקבל היתר לעשות בה שימושים שונים בעתיד. מטרתו של הפיצוי שניתן בגין פגיעה במקרקעין הינה, להעמיד את מי שזכאים לתבוע במצב שהם היו בו טרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת, ומכאן – ומבלי להכריע בסוגיה זו – יתכן וניתן לטעון כי שווי הקרקע עשוי לשקף לפרקים (במקרים מיוחדים) גם ערכים כלכליים המעוגנים בציפיות סבירות. הנטל בעניין זה הוא, בכל מקרה, על התובע. מדובר בשאלה עובדתית בעיקרה, אשר על הערכאה הדיונית ובמקרה זה – ועדת הערר לבררה.

ג. מכוחו של סעיף 197(א) לחוק זכאים לתבוע: "מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין, או בעל זכות בהם". בגדרי המונח "בעל זכות בהם" נכללים גם בעלי "זכות כלכלית" במקרקעין כפי שנקבע בע"א 511/88 מנדלבאום נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ראשון לציון. בהקשר זה צוין כי לאו דווקא בהכרח "טוהר" קנייניות הזכות הוא הקובע לעניין הפיצוי, אלא ערכה הכלכלי, אשר נפגע עקב התכנית. לעניין זה, התייחס ביהמ"ש לזכות התביעה בסיטואציות השונות בעסקה למכירת מקרקעין, שנעשית עובר לאישורה של תכנית.

וזאת כאשר דבר התכנית והפגיעה הצפויה ידוע לכל הצדדים, כאשר ירידת הערך הצפויה של המקרקעין כבר גולמה במסגרת המחיר ששולם, אך על התובע להוכיח שאכן התמורה שקיבל בגין הנכס הייתה נמוכה מזו שהיה מקבל, לולא אישורה של התכנית הפוגעת. כמו כן, תיתכנה סיטואציות נוספות, כאשר הוחלט יחד עם מכירת המקרקעין כי המוכר ממחה גם את זכות התביעה, או שייתכן ובמועד מכירתה של הזכות, הקונה, או שני הצדדים גם יחד, לא היו מודעים לדבר קיומה של התכנית הפוגעת, והזכות נרכשה בשווייה ללא הפגיעה.

סוף דבר, הוחלט לדחות את הבר"ע כאמור לעיל.

הערת מערכת:

אומנם ביהמ"ש הדגיש כי אינו קובע מסמרות אך ראה לנכון להעיר הערות לעניין שווי הפיצוי לפי סע' 197 לחוק אשר כידוע, מטרתו העיקרית הינה להעמיד את מי שזכאי לתבוע במצב שהיה בו טרם כניסתה לתוקף של התכנית הפוגעת. לצערנו לאחרונה לאור "הרוחות המנשבות" במוסדות התכנון נדמה כי ישנה מגמה לצמצם את היקף הזכאים לקבלת פיצוי לפי סע' 197 לחוק בהתאם לפרשנות מסוימת "להלכת בירנבך" אשר, לעניות דעתנו, הוצאה מהקשרה ולדידנו, ראוי ורצוי ואף מחויב המציאות, שפגיעה קניינית כה עצומה בקניינו של האזרח תוסדר בחקיקה ראשית או לכל הפחות בהתאם להוראות החוק. בהחלטה דנא, אנו נוכחים לראות שוב כי ביהמ"ש מיישם את מטרותיו של הפיצוי ואף קובע כי לעיתים שוויה של קרקע ייקבע לפי הפוטנציאל הגלום בה, עמדה שכיום הרשויות מתנגדות לה נחרצות.

ומעלה שוב את העיקרון החשוב והיסודי של שווי השוק, כולנו תקווה כי יום יבוא והנושא יוסדר תוך שמירת זכויותיו הקנייניות של האזרח.

 

הפקעות

 

ה"פ 1449-06-09 מסרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל ואח', ה"פ

 

8954-05-09קייס ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל ואח', בית

 

המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' הש' ברכה בר-זיו

 

 

טענת השיהוי- יישום הלכת ארידור

כידוע, בדנ"א 1595/06 עיזבון המנוח אדוארד ארידור ז"ל נ' עיריית פתח תקווה, הוחלט ברוב דעות, כי עילת התביעה בגין פיצויי הפקעה לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, נולדת, לכל המאוחר, במועד בו תפסה הרשות חזקה במקרקעין. לצד זאת, קבע בית המשפט הוראות מעבר ולפיהן, הלכה זו תיכנס לתוקף בעוד שלוש שנים ממתן פסק הדין. המשמעות של הוראות המעבר הינה, כי ההלכה לא תחול על תובענות לפיצויי הפקעה התלויות ועומדות לעת הזו ושטרם ניתן בהן פסק דין חלוט. כמו כן, ההלכה לא תחול אף לגבי תובענות שתוגשנה בשלוש השנים הבאות. כן קבע בית המשפט, כי הנתבעים בתובענות שההלכה החדשה לא תחול לגביהן כאמור, רשאים להעלות כנגד התובעות טענת שיהוי.

והנה לאחרונה, הגיעו לפתחו של בית המשפט המחוזי בחיפה, שתי בקשות, בדרך של המרצת פתיחה, לסעד הצהרתי ו/או לתשלום פיצויי הפקעה, בהן הועלו על ידי הועדה המקומית לתכנון ובניה כרמיאל ועירית כרמיאל (להלן – "המשיבות"), טענת התיישנות ושיהוי.

המבקשים טענו, כי המשיבות הפקיעו חלקים מחלקות בהן יש להם זכויות, מבלי שקיבלו הודעה ומבלי שיקבלו פיצוי עבור המקרקעין שהופקעו. לטענתם, יש לחייב את המשיבות להפקיע את החלקות בשלמותן ולשלם להם פיצויים על מלוא החלקות שהופקעו, בהתאם להוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ח-1965 (להלן – "חוק התו"ב").

המשיבות טענו, כי הבקשות התיישנו ו/או הוגשו בשיהוי, שכן השטח המופקע בשתי החלקות נתפס סמוך למועד הפרסום ברשומות, כי ההפקעה הושלמה והדרך נסללה לקראת סוף אותה שנה.

בהתאם, טענו המשיבות כי חלוף הזמן מאז השלמת ההפקעה מעיד, כי המבקשים ויתרו על תביעתם וכי לא יהיה זה צודק לדון בבקשות שהוגשו למעלה מ- 12 שנים לאחר מכן וכי שינו מצבן לרעה לאור השיהוי הניכר. המשיבות טענו בנוסף, כי הן שלחו הודעות על ההפקעה לכל הבעלים הידועים של החלקות, כפי שהיו רשומים באותו מועד בפנקסי הזכויות. אולם, המבקשים איחרו ברישום הירושה מכוחהנובעים זכויותיהם וכן איחרו ברישום זכויות הבעלות.

בהתייחס לטענת המבקשים כי יש להחיל את "הגנת יתרת החלקה" בהתאם להוראות סעיף 190(א)(1) לחוק התו"ב ציין בית המשפט כי הלכת "ארידור" לא קבעה הלכה בעניין התיישנות תביעות בהתאם לחוק התו"ב אולם בנדון – בשים לב לעובדה שבפועל המשיבות תפסו חלקים נוספים מהחלקות (פרט לחלק שהופקע על פי התכנית), מבלי שאלה הופקעו בפועל– ראוי לבחון האם עומדת למבקשים הגנת "יתרת החלקה" הנ"ל, מבלי לחסום דרכם לטעון בעניין מטעמי התיישנות, ואילו לא -מטעמי שיהוי.

לעניין טענת השיהוי- בית המשפט בחן שלושה תנאים אשר בהתקיימם יש להכיר בשיהוי בדין האזרחי: (ר' ע"א 6805/99 תלמוד תורה הכללי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, פ"ד נז(5), 433)

1) האם בנסיבות המקרה זנח התובע את זכות התביעה העומדת לו– בית המשפט קבע, כי הפניה לעירייה לאחר מועד גילוי ההפקעה מלמדת, כי המבקשים עמדו על הזכות לפיצוי.

2) האם בשל משך הזמן שחלף שינה הנתבע את מצבו לרעה– בית המשפט קבע, כי חובת תשלום הפיצוי למי שהמקרקעין שלו הופקעו, הינה חובה סטטוטורית, על פי פקודת הקרקעות, ולפיכך המשיבות לא יכולות להישמע בטענה, כי לא ידעו על חובה זו ו/או כי לא הפקידו בקופתם כספים שיספיקו לתשלום מלוא הפיצויים.

3) האם השיהוי נגרם עקב חוסר תום-לבו של התובע- על פי ההלכה, יש ושיהוי ברישום זכויות בלשכת רישום המקרקעין, יכול להעיד על חוסר תום לב, אשר עלול לפגוע במי שרכש זכויות במקרקעין ולא ידע אודות הרוכש הראשון מאחר וזה לא רשם הערה בדבר זכויותיו . יחד עם זאת, בענייננו המשיבות לא נדרשו לשלם כפל פיצוי, ולפיכך – אין לומר, כי האיחור ברישום זכויות הבעלות של מורישי המבקשים או איחור ברישום ירושה מצד המבקשים מעיד על חוסר תום לב.

מאידך, ככל שעסקינן בפיצויים בגין הפגיעה על ידי התכנית, בית המשפט קיבל את טענת המשיבות לפיה, נגרמה להן פגיעה של ממש עקב השיהוי, שכן בשלב התנגדות לתכנית הייתה למשיבות אפשרות לבחור בין מתן פיצוי "ליתרת החלקה" לבין ביטול ההפקעה, ואפשרות זו נחסמה בפניהן כאשר בקשות המבקשים הוגשו, לאחר שכבר בוצעה ההפקעה בפועל. הדבר מקבל משנה תוקף, כאשר נקבע בהלכה הפסוקה, כי בכל מקרה בו יש להפקיע את כל החלקה, אין מקום לנכות את ה-40% המותרים להפקעה ללא פיצוי. אין ספק כי השיקול של אי תשלום פיצוי בגין 40% מהחלקות שהופקעו היווה שיקול של ממש בשיקולי התקציב של הרשות המפקיעה. בעניין שבנדון, הדבר מקבל משנה תוקף כאשר ככל שמדובר בפיצויי הפקעה בלבד ולא בפיצוי בגין הפגיעה על ידי התכנית – לא היו המבקשים זכאים כלל לפיצוי מאחר והחלק שהופקע מחלקתם נופל מ- 40%, וגם שיקול זה אמור להיות בין יתר שיקולי הרשות במקרה של התנגדות לתכנית.
על כך יש להוסיף, כי בבקשות שבנדון הדברים מורכבים הרבה יותר , מאחר ובשתי החלקות "יתרת החלקה" אינה זו שנוצרה בעקבות ההפקעה נשוא התכנית, אלא גם בעקבות הפקעות שביצעו המשיבות "בפועל" של חלקים גדולים מהחלקות, מבלי שלגבי חלקים אלה, ננקטו כל הליכי ההפקעה כנדרש בחוק. את כל הנתונים הנ"ל בית המשפט שיקלל בבואו להכריע בשאלת גובה הפיצוי. בית המשפט בחר לציין בהערת אגב, כי במידה והמבקשים היו דואגים לרשום זכויותיהם כיורשים במועד בפנקס המקרקעין – המבקשים לא היו נשמעים בטענה, כי לא ידעו אודות הפקעת החלקות – והיה ניתן לכך משקל רב יותר בדיון בשאלת השיהוי. יחד עם זאת, כאמור, בית המשפט לא מצא מקום להורות על סילוק הבקשות מפאת השיהוי בהגשתן.

השלכות השיהוי – אמנם בית המשפט סבר, כי אין לדחות את הבקשות מפאת השיהוי אלא, שלצד זאת העיר כי לא ניתן להתעלם מהעובדה כי השיהוי גרם נזק למשיבות. לפיכך, בשקלול כל הנסיבות, ומשיקולי "צדק חלוקתי" נקבע, כי ניתן לראות בשיהוי (ובמיוחד זה שנגרם עקב אי הרישום) "אשם תורם" של המבקשים, אותו העמיד בית המשפט בנסיבות העניין על 20%, באופן שהמבקשים יהיו זכאים לפיצוי בשיעור של 80% מהשווי שנקבע על ידי השמאי ליום הקובע, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.371

 

הערת מערכת:

מספר ימים לפני מתן פסק דין מסרי, ניתן ביום 17 יוני 2014, פסק דין (חי') 318/05 רות רבין נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה חיפה, על ידי כב' השופט יגאל גריל, בו נבחנה גם כן טענת השיהוי בתביעות לפיצויים בגין הפקעת מקרקעין. בית המשפט המחוזי קיבל את התביעה ופסק, כי ככלל, תתקבל טענת שיהוי רק במקרים נדירים ביותר וככל שמדובר בתביעת זכות בעלת משקל רב יותר, כך ייטה ביהמ"ש שלא לקבל את הטענה. עוד נקבע, כי כאשר הדין מתיר לרשות להפקיע חלקה תחת תשלום פיצויי, עליה לפעול לתשלום הפיצויים ומשלא עשתה כן, אין לקבל טענת השיהוי. הצטרפותו של פסק דין מסרי אל פסק דין רות רבין, מלמדת על תחילתה של מגמה הדוחה את טענת השיהוי, אשר לא נותר, אלא, לברך עליה בהיות הפגיעה בזכות קניין שהינה זכות יסוד ולא ראוי כי בשל טענות סף יהא מצב בו הרשות תיטול רכוש של הפרט, חינם אין כסף.

 

פירוק שיתוף

 

ת"א 3378-09-13 יאמין ואח' נ' המועצה המקומית מזכרת בתיה ואח'

 

בית משפט השלום ברמלה, בפני כב' הש' זכריה ימיני

מכר מגרש בבעלות רשות מקומית במסגרת הליך פירוק שיתוף בפטור ממכרז ואישור שר הפנים

 

ענייננו במגרש שבבעלות המועצה המקומית מזכרת בתיה (להלן: "המועצה") שהינו חלק ממגרש בשטח כולל של 996 מ"ר (להלן – "מגרש המקור") שחולק ל-5 מגרשי משנה בשטח של 199.2 מ"ר כל אחד (להלן – "מגרשי המשנה") על פי תכנית מתאר מפורטת זמ/2/259 (להלן – "התכנית"). התכנית קבעה בין היתר את מספר יחידות הדיור, שניתן לבנות במגרש המקור. כן אישרה הוועדה המקומית תכנית בינוי ופיתוח למגרשי המשנה, בה ניתנה התייחסות מפורטת לקווי בניין, ולפיה תוכננו היחידות בהתאם לתכנית המתאר לבנייה טורית (להלן – "תכנית הבינוי").

התובעים רכשו 4 מתוך 5 מגרשי המשנה. רכשי המגרש החמישי שהוא המגרש מושא פסק הדין, חזרו בהם מרצונם לרכוש מגרש זה (להלן: "המגרש החמישי"), ואז גם התברר שקיים חוסר התאמה בין זכויות הקניין על פי החלוקה למגרשי המשנה, לבין אפשרויות הבנייה על פי תכנית המתאר. התובעים הגישו תביעה לפירוק השיתוף, לפיה, ביקשו לאפשר להם לרכוש מהמועצה ללא מכרז, וללא אישור שר הפנים את המגרש החמישי.

לאור הוראות תכנית הבינוי, נוצר מצב שבו מגרשי המשנה הקיצוניים במגרש המקור, זכו בפועל לשטח גדול יותר מן השטח שהוקנה להם על פי הסכמי המכר, בעוד שלמגרשים הפנימיים יש קווי בניין "0", ובפועל נותרו אלו עם שטח קטן יותר מזה שנמכר להם. במצב זה אין התאמה בין הזכויות במקרקעין שרכשו התובעים לבין אפשרויות הבינוי על מגרשי המשנה.

המגרש החמישי הוא מגרש פנימי, וקיים קושי לשווק אותו, כיוון שיכולת הניצול שלו קטנה יותר, ובעת פרסום מכרז למכירת המגרש החמישי, תהא המועצה חייבת לגלות את המידע וצפוי, שהתמורה שתתקבל תהא נמוכה משמעותית.

בהמשך, אישרה הוועדה המקומית נספח בינוי, לפיו צומצמו מספר היחידות במגרש מ-5 ל-4 יחידות, והמועצה פנתה למשרד הפנים בבקשה לפטור ממכרז, באשר למכירת זכויותיה במגרש החמישי לתובעים, ובתמורה שקבע שמאי מטעמה. הבקשה נדחתה בטענה, כי אין הוועדה המקומית מוסמכת במסגרת תכנית בינוי להפחית את מספר יחידות הדיור למגרש ספציפי או בכלל.

בין התובעים למועצה הייתה הסכמה עקרונית, כי הפתרון הנכון הוא פירוק השיתוף במגרש המקור, כאשר במשרד הפנים סברו, כי יש לפרסם מכרז למכירת המגרש החמישי לתובעים, ולקבל את אישור שר הפנים.

התובעים הגישו תביעה לפירוק שיתוף נגד המועצה. במסגרתה ביקשו לרכוש במשותף את המגרש בפטור ממכרז, וללא צורך באישור שר הפנים. המועצה הסכימה עם פירוק השיתוף, אך התנתה את המכירה בתנאים ובהם אישור שר הפנים.

בית המשפט דן בפירוק שיתוף, בהתבסס על הוראות חוק המקרקעין בנושא, וקבע שבנסיבות העניין, אין כל מניעה על פי חוק המקרקעין לפרק את השיתוף במגרש על ידי מכירת חלקה של המועצה לתובעים.

עוד נפסק, כי בנסיבות העניין תואם פירוק השיתוף את דיני התכנון והבנייה, כאשר בין אם נספח הבינוי אושר כדין, ובין שלא, מוכרת המועצה את המגרש החמישי בשלמות לתובעים, ואין זה מעניינה כיצד ינצלו התובעים את זכויות הבניה בו.

לעניין אישור שר הפנים קבע בית המשפט, כי תכליתן של ההוראות הדורשות אישור מועצת העיר, ושר הפנים לעסקאות במקרקעין היא לפקח על פעולות הרשות המקומית ולהבטיח תקינות, מניעת שחיתות, טוהר המידות ולהבטיח שמירה על האינטרס הציבורי ושמירה על כללי מנהל תקין. לאור עקרונות אלו יש לבחון את נסיבות העניין, כאשר שר הפנים אישר את מכירת מגרשי המשנה, הרי אישר את זהותם של התובעים, כמי שראויים לרכוש את מגרשי המשנה, ואין צורך באישור נוסף של שר הפנים לרכישת המגרש החמישי.

בית המשפט הזכיר את הפסיקה לפיה, אין צורך בקבלת אישור שר הפנים למכירת חלק במקרקעין, השייך לרשות מקומית, במסגרת הליך פירוק שיתוף. בביצוע הליך זה, לא מתקיימים החששות המקובלים בעת ביצוע עסקה עם רשות ציבורית, באשר לשמירה על טוהר המידות, מניעת, שחיתות ומתן הזדמנות שווה לכל פרט בחברה, להתמודד על הזכות להתקשר בעסקה. בנסיבות העניין הליך פירוק השיתוף מתנהל בפיקוח בית המשפט, קיימת שמאות מטעם המועצה בדבר שווי המגרש, ואף לאור הבעייתיות של אפשרויות ניצול המגרש החמישי, כאמור, ראוי, כי לא יוכנסו גורמים נוספים לבעייתיות זו, מעבר לתובעים.

כן פסק בית המשפט, כי המכירה תואמת את הוראות סעיף 3(2)(ו) לתוספת הרביעית לצו המועצות המקומיות, הקובע, שמועצה מקומית רשאית להתקשר בחוזה ללא מכרז, כאשר החוזה הנו חלק מצורך של השלמת הליכי חלוקה, איחוד, הפרדה או חלוקה מחדש של מקרקעין הכרוכים בביצוע תכנית שאושרה לפי חוק התכנון והבנייה.

סוף דבר התביעה התקבלה, ונפסק כי יש לבצע פירוק השיתוף בדרך של מכירת המגרש לתובעים בפטור ממכרז וללא אישור שר הפנים. נפסקו הוצאות לטובת התובעים בסך של 10,000 ₪ בצירוף מע"מ.

הערת מערכת:

עוד לא יבש הדיו מהנייר, והנה כבר ניתן פסק דין נוסף בעניין עת"מ (נצ') 37489-02-14 לשכת עורכי הדין בישראל נ' עיריית נצרת, שם התקבלה עתירה (אמנם בהקשר אחר) בגדרה התבקש בית המשפט להורות לעיריית נצרת, לכבד את הסכם חכירת המשנה שנחתם בינה לבין העירייה, במסגרתו החכירה לה מקרקעין למטרת בניית "בית הפרקליט" בעיר נצרת. באותו עניין בית המשפט דחה את טענת העירייה שחפצה לכבד את ההסכם עליו היא חתומה ובלבד כטענתה שתאושר ההתקשרות ע"י משרד הפנים. בית המשפט בעניין זה, הלך בדומה למגמה שהלך בית המשפט בפסק דין "יאמין" לעיל (שקבע כאמור כי אין צורך בקבלת אישור שר הפנים למכירת חלק במקרקעין, השייך לרשות מקומית, במסגרת הליך פירוק שיתוף), כאשר באותו עניין -דובר על עסקה שאינה רצונית קרי: מימוש מטרת הרשות באמצעים טכנים של הקצאה ע"י העירייה "כצינור" ובית המשפט קבע כי אישור שר הפנים אינו נדרש, וזאת על בסיס קביעות בית המשפט העליון שקבע לא אחת, כי העברת מקרקעין מרשות מקומית לידי הבעלים המקוריים, במקרה של מכר ללא תמורה בכפייה, כאשר תם הצורך הציבורי בקרקע, אינה מחייבת אישור שר הפנים. היינו, כי החזרת קרקע לבעליה הינה פעולה המחויבת בדין ולפיכך אין היא מהווה דיספוזציה רצונית המצריכה את פיקוח שר הפנים ואישורו.

נזיקין

 

ת"א 32732-01-10 אהרוני ואח' נ' פז חברת נפט בע"מ

 

בית משפט השלום בתל אביב –יפו, בפני כב' כב' הש' סגנית הנשיאה נועה גרוסמן

 

 

ב"כ התובעת: עו"ד אלעד וייסטוך

תשלום פיצויים בגין נזקי רעש וריח שגורמת תחנת תדלוק המופעלת בסמיכות לבית מגורים

תביעה נזיקית אשר עניינה בתחנת תדלוק הידועה בשם "פז התקווה" השייכת לפז חברה לנפט בע"מ, הממוקמת בצד הדרומי של דרך ההגנה בשכונת התקווה בתל אביב, על המקרקעין הידועים כחלקה 3 ו-4 בגוש 7069.

התובעים הינם הבעלים הרשום (במושע) של בית מגורים, הממוקם ברחוב האקליפטוס 9א בתל אביב, הידוע כחלקה 23 בגוש 7069, הדרים בבית, במרבית השנים, החל משנת 1975. הנתבעת מפעילה תחנת תדלוק, אשר הוקמה בשנת 1962, הגובלת בבית המגורים ופועלת ברציפות במקום זה עשרות שנים.

התובעים טענו, כי הקרבה לתחנת דלק פעילה בסמיכות כה גדולה מהווה מטרד יומיומי, עקב ריחות הדלק החזקים הנודפים מתחנת התדלוק והרעש הבלתי נסבל של המשאיות המתדלקות בתחנה והמכליות הממלאות את מכלי התחנה בדלקים. מכאן קמה התביעה. על יסוד האמור פנו התובעים בבקשה כי יינתן צו מניעה קבוע, האוסר על פז להפעיל את תחנת התדלוק ואת חנות הנוחות שבשטחה ולחילופין או בנוסף, קבלת פיצויים בגין הנזקים שנגרמו ונגרמים להם בסך של 926,000 ₪.

בית המשפט דן במספר טענות שהעלו הצדדים, ביניהן טענות הנתבעת להתיישנות טענות התובעים ביחס להיתר הבנייה של תחנת התדלוק, מאחר ולטענת הנתבעת היתר הבנייה ניתן בשנת 1962. בית המשפט קבע, כי אף על פי שמעשה העוולה הראשון אירע מחוץ לתקופת ההתיישנות, ישנה הפרת חובה נמשכת והולכת הגורמת ברציפות נזק לתובעים ויוצרת עילת תובענה חדשה מדי יום ביומו. המטרדים, אשר נגרמו לתובעים, הינם מתמשכים ומתחדשים מדי יום לאורך עשרות שנים ולכן טענת ההתיישנות דינה להידחות.

כך אף דחה בית המשפט את טענת השיהוי, בקבעו כי התובעים חזרו ופנו לרשויות ולפז על מנת שיתוקנו המפגעים ולכן אין לראותם כמי שוויתרו על טענותיהם.

טענת פז למניעות, באשר לא קיים לתובעים היתר בניה לבית המגורים וקבע, כי בית המגורים עמד על תלו עוד לפני הקמת תחנת התדלוק בצמידות אליו ותחנת התדלוק הוקמה אל תוך מצב קיים. לפיכך, טענות פז בדבר מניעות התובעים מלטעון לפגמים בהיתר הבנייה של תחנת התדלוק, הינן בבחינת "הרצחת וגם ירשת". שכן, פז בעצמה גרמה לכך שלא ניתן לקבל היתר לבית המגורים וכעת היא מבקשת אף ליהנות מהעוול שגרמה על ידי השתקת טענות התובעים ביחס לחוקיות תחנת התדלוק.

בנוסף, דחה בית המשפט את טענות פז, לגבי העדר עילה באשר התחנה פועלת על פי היתר, וקבע כי מאז ניתן היתר לתחנת התדלוק, בשנת 1962, התעדכנו או נוסחו חיקוקים רבים אשר נועדו להגן על הפרט ממטרדים או מפגעים. עצם קיומו של היתר לתחנת התדלוק אינו מאיין את הצורך לבחון האם תחנת התדלוק עומדת בהוראות הדין הקיימות כיום.

עוד קבע בית המשפט, בנוגע להתאמת הבניה של התחנה לתמ"א 18, שעניינה הקמת תחנות תדלוק, אשר קיבלה תוקף בתאריך 22.8.1976, כי יש לבחון את המצב באזור המגורים בו נמצאים התחנה ובית המגורים, דהיינו שכונת התקווה בתל-אביב, בראייה רחבה יותר ולא לדון בהתאמת בניין אחד לתמ"א ומאחר והצדדים לא עשו כן, בית המשפט אינו עוסק בשאלה האמורה.

בית המשפט דחה את טענות התובעים בנוגע לזיהום המים והקרקע וכן בנוגע לנזק שנגרם לבריאותם, אך קיבל עמדת התובעים וקבע כי לאור הממצאים העובדתיים, קיימת סכנת התפוצצות והתלקחות, הסמיכות של תחנת הדלק בצמידות לבית מגוריהם מהווה הפרה של זכות השימוש החופשי בקניינם וכן כי קיימים מטרדי ריח ורעש.

בית המשפט לפיכך קבע כי בהתאם לנסיבות דנא, אין ספק כי ההפרעה אשר חווים התובעים מפעילות תחנת התדלוק, הן מבחינת הרעש והן מבחינת הריח, הינה הפרעה מוחשית אשר אינה חולפת והיא עולה כדי הפרעה ממשית הפוגעת בנוחותם הפיזית של התובעים, כשמדובר ברעשים וריח העולים אף על אלו הסבירים, הקיימים בסביבה אורבנית מובהקת ולכן מתקיימים בעניין זה תנאי הוראות סעיף 44 (א) לפקודת הנזיקין (נוסח חדש), גרימת מטרד ליחיד.

למרות האמור, בית המשפט דחה את הסעד העיקרי הנדרש על ידי התובעים, מתן צו מניעה קבוע, האוסר על פז להפעיל את תחנת התדלוק וקבע, כי אמנם הרעש אשר יוצרת התחנה מהווה מטרד, אולם, התחנה פועלת כבר שנים רבות וסגירתה באופן חד צדדי עשוי להוות פגיעה, שאינה מידתית, בזכויות הנתבעת. בית המשפט הוסיף וקבע כי יש לאפשר לנתבעת שהות להעתיק את תחנת הדלק לאזור מסחרי שלא יפגע בבריאות.

במקביל קבע בית המשפט, כי תרופתם של התובעים תהא קבלת פיצוי הולם על נזקיהם, הן בגין נזקי העבר והן בגין נזקי ההווה, בסכום כולל של 665,000 ₪, צמוד למדד ונושא ריבית כחוק וכן בתשלום הוצאות בהליך הנוכחי בסך של 60,000 ₪ ובתשלום שכר עדי התובעים ואגרות משפט.

בית המשפט ציין, כי פיצוי זה הינו עד מועד הגשת התביעה ואין בו כדי לעקר ולחסום את דרכם של התובעים בגין נזקים אשר אפשר כי אירעו ממועד זה ואילך והביע תקווה כי הנתבעת תשקול בינה לבין עצמה האם ראוי להמשיך להפעיל את תחנת הדלק באזור מגורים, הגורם סבל כה קשה למתגוררים בצמידות אליה או העברתו למקום אחר.

הערת מערכת:

מחד, עמדה מול בית המשפט הפגיעה היומיומית ונזקם/חייהם הבלתי נסבלים של התובעים, ומנגד, עמדה העובדה כי מדובר בתחנה הקיימת בהיתר משך עשרות בשנים, עוד טרם אישור תמ"א 18 והחלת המגבלות הנדרשות לשמירת קו בניין ומרחק של תחנות הדלק ממגורים וכדו', נראה כי בית המשפט ביקש ליצור לחץ על בעלי התחנה לשקול העברתה מהמקום למיקום אחר.
נציין כי קיימת בעייתיות לדרוש פיצוי בגין דיני הנזיקין במקום בו לכאורה הפרט בונה ומקים בהיתר שניתן לו כדין, כל עוד לא מפר הוא את החוק, שכן עילתו דרך כלל מקורה אף היא מפעולת החוק, כגון על פי סעיף 197 לחוק התו"ב.
נראה כי יש מקום ליצור קשר חוקי בין החיקוקים השונים בעניין.

 

תכנון ובניה – תמ"א 38

 

ערר 028/14 פרידמן שולמית נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה ואח'

ועדת ערר מחוזית – מחוז חיפה, בפני יו"ר ועדת ערר עו"ד דקלה מוסרי טל

 

 

אין לדייר מוגן זכות להתנגד להריסת מבנה מכוח סעיף 27 לתמ"א 38

ועליו למצוא מזור לטענותיו במסגרת הליכים מכוח חוק הגנת הדייר

 

עניינו של הערר, בהחלטת הועדה המקומית לתו"ב חיפה, לאשר בקשה להיתר במבנה המצוי ברח' שושנת הכרמל 3 בחיפה להריסת מבנה קיים והקמת בניין בן 16 יח"ד, לפי תמ"א 38 תיקון 3, כאשר הבקשה כללה הקלות בקווי בניין, ניצול קומת עמודים למגורים, תוספת שתי קומות והקלה בגובה קומת מסד.

העוררת הינה דיירת מוגנת בענייננו, טענה כנגד ההחלטה, שפרסום הבקשה נעשה, שלא בהתאם להוראות החוק והתמ"א, מס' יח"ד לא תואם את הצפיפות באזור, המבנה חריג לסביבתו, מבנה בגובה רב יגרום לפגיעה בנוף, שהבקשה לא עומדת בתקני חניה עפ"י התקן ועוד.

המשיבים מנגד, במסגרת בקשה שהגישו לדחיית הערר על הסף, טענו טענה מקדמית, כי לעוררת בהיותה דיירת מוגנת בדירה בבניין, לא היה מעמד כלשהו, להתנגד לבקשה להיתר וממילא אין לה מעמד בערר בפני ועדת הערר.

בבקשתם, נסמכו המשיבים על החלטת ועדת ערר מחוז ת"א, בראשות יו"ר הועדה (עו"ד מיכה גדרון) בערר 5338/09 רוזנברג ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב רמת גן, (להלן- "רוזנברג") מסגרתו נקבע, כי אין לדייר מוגן זכות להתנגד להיתר מכוח תקנה 2ג' לתקנות התכנון והבנייה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות) תש"ל- 1970. כמו כן, ביחס לשאלה באם לדייר מוגן זכות להתנגד מכוח סעיף 27 לתמ"א 38 נקבע שם, כי כשם שדייר מוגן אינו בא בגדר האנשים אשר חתימתם דרושה לשם ביצוע בנייה מכוח תקנה 2ב', כך גם אין הוא יכול למנוע בנייה בבניין בו הוא מחזיק בדירה כדייר מוגן, במסגרת דיני התכנון והבנייה.

האמור מתחזק על אחת כמה וכמה, כאשר מדובר בעבודות בנייה לתוספת בנייה הבאה כתמריץ לחיזוק הבניין נגד רעידות אדמה, שיש לגביו עניין תכנוני ראשון במעלה. כלומר כפי שנקבע בהחלטה בערר "רוזנברג" לעיל, יש לנהל את מערכת היחסים שבין הדייר המוגן לבין בעל הדירה במסגרת חוק הגנת הדייר (נוסח משולב) תשל"ב 1972, ולא במסגרת חוק התכנון והבנייה ותקנותיו.

ועדת הערר בענייננו קיבלה קביעות אלה ואף הרחיבה והוסיפה כי, בעניין "רוזנברג" דובר על בקשה להיתר לחיזוק בניין קיים על פי הוראות תמ"א 38, כך שהדייר המוגן ממשיך להחזיק בדירתו, ולפיכך, ברי, כי הבנייה החדשה המבוצעת בבניין עשויה להשפיע עליו, ולמרות זאת נקבע, כי מעמדו כדייר מוגן אינו מעניק לו את הזכות להתנגד לבניה מכוח תמ"א 38. "קל וחומר" בענייננו כאשר מדובר בבקשה להיתר להריסה ובנייה מחדש של הבניין, מכוח הוראת תמ"א 38 תיקון 2, שאז מתנתק אפוא הקשר בין הדייר המוגן ובין הדירה/המבנה, אשר צפויים להיהרס.

עוד הוסיפה ועדת הערר בענייננו, כי סעיף 131 לחוק הגנת הדייר, קובע שורה של עילות לפינוי דייר מוגן. אחת מן העילות המפורטות בסעיף זה, ס"ק (10), הינה הריסתו של בניין לצורך הקמתו מחדש, כאשר בהוראת הסעיף מצוין, בין היתר, כי הוצאת היתר להריסת הבניין ובנייתו מחדש, מנתקת את הקשר בין הדייר המוגן ובין הדירה/ הבניין.

אי לכך ומשניתן היתר הבנייה להריסת הבניין, (אשר משמעה כי ניתן לפנות את הדייר המוגן מדירתו, לצורך ביצוע ההריסה והבניה), אין ולא יכולה להיות לו טענה בדבר הבניה החדשה אשר תתבצע במקום, שכן, אין לה כל השפעה עליו. אי לכך הגיע ועדת הערר למסקנה, כי אין מקום להעניק לדייר המוגן זכות להתנגד לבניה מעין זו, למעט, טענות כנגד חוקיות הריסת הבניין, או אז יהיה מקום לשמוע את התנגדותו בטענת הריסה, הואיל וטענה זו היא שמקימה את העילה לפינויו של הדייר המוגן וברי, כי אם הבקשה להריסה אינה חוקית, הדייר המוגן נפגע ויש לראות בו בעל עניין שרשאי להתנגד.

לאור כל האמור לעיל, קבעה הועדה כי דייר מוגן אינו בר מעמד, לטעון כנגד הריסת בניין ובנייתו מחדש במיוחד שעסקינן בבניה מכוח תמ"א 38 תיקון 2, שליישומה וביצועה חשיבות לאומית. על יסוד האמור דחתה ועדת הערר את הערר, בציינה כי אין בהחלטתה כדי לפגוע

בזכותה של העוררת לפעול בהליכים אחרים, לרבות מכוח חוק הגנת הדייר.

הערת מערכת:

החשיבות הלאומית שרואות ועדת הערר את תמ"א 38, בייחוד בימים אלו, של מלחמה המעלה על נס את חשיבות ההגנה וחיזוק הבתים, יוצרים קו של עידוד לביצוע עבודות ובנייה על פי תכנית זו, ברי היה לועדת הערר כי מטרת הדייר המוגן במקרה זה של תיקון 2 לתמ"א, הינו לעכב את הריסת הבניין וממילא, פינויו הימנו, ועל כן ברי הוא כי שיקולי ההתנגדות שלו אינם טובת הבניין, אלא טובתו האישית, וכזו, המחוקק לא ראה לנכון ליתן לו את זכות ההתנגדות במקרים דנן

 

פינת המערכת :
• השתתפו בגיליון זה עו"ד נפתלי פרידמן ואמיר דרמר, מתמחה ממשרד עורכי דין צבי שוב.

• נציין כי בניוזלטר אונליין שפרסמנו בעניין רע"א 3002/12 הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון ב"כ המשיבים בתיק כפי שהובאו לידיעתנו אחר הפרסום הינם עוה"ד צדוק צדיק וחיים קורן.

• המערכת מברכת את על הצטרפותם של עורכי הדין אריאל פל (שהתמחה במשרד צבי שוב) וקורל בלאיש (שהתמחתה במשרד הרטבי, בורנשטיין בסון ושות') למשרדנו ומאחלת להם ולנו המון בהצלחה.

• המערכת מברכת את חיילי צה"ל העומדים על משמר ארצנו ומאחלת להם לשוב בשלום ומאחלת לכל המדינה קיץ שקט ובטוח!

tfila