מכירת דירות ונכסים – הערכות ושיקולי מיסים לקראת תום שנת המס מאת עו"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר

מכירת דירות ונכסים – היערכות ושיקולי מיסים לקראת תום שנת המס

מאת עורכי הדין צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר*

לאור שינויי החקיקה שהתקבלו בעת האחרונה, ומקודמים אף בימים אלו, אנו מוצאים לנכון להביא עדכון נוסף זה לידיעתכם על מנת שתוכלו לשקול האם נכון יהיה מבחינתכם להקדים ולמכור נכסים אשר בבעלותכם:

  • נכסים אשר נרכשו עובר לשנת 1960 (שהמס בגין המקרקעין הינו "מס היסטורי" בשיעור מופחת) – בעקבות תיקון 60 לחוק מס שבח (משנת 2008), מתייקר שיעור המס ההיסטורי בשנת 2012 ב- 1% נוסף (במהלך שנת 2011 בוצעה עוד התייקרות של 1%) והחל משנת 2013 ואילך תהא התייקרות של 2% נוספים בכל שנה עד להשוואת שיעור המס ההיסטורי לשיעור מס השבח הריאלי החוקי החל באותה העת במכירת מקרקעין (שיעור מס זה היום הינו 20% ויועלה ככל הנראה ל- 25% בשנת 2012, כמפורט להלן).
    כך לדוגמא, נכס מקרקעין אשר נרכש בשנת 1949, יהיה בעליו חייב במכירתו במהלך 2011 בתשלום מס שבח בשיעור של 14%, בעוד שבמכירתו בשנת 2012 יעלה שיעור המס החל עליו ל- 15%, ובמהלך 2013 יעלה שיעור המס ל-17% וכיוצ"ב.
    לפיכך, אנו ממליצים לבעלי נכסים הזכאים לשיעורי המס ההיסטורי לנצל את הטבת המס האמורה מוקדם ככל הניתן.
  • הגדלת שיעור מס השבח – בעקבות וועדת טרכטנברג אשר המלצותיה אושרו על ידי הממשלה ביום 30.10.11, מקודמים תיקוני חקיקה אשר עתידים להיכנס לתוקפם החל משנת המס 2012. כך, בהתאם לתיקון המוצע, יוגדל שיעור מס השבח מ- 20% ל- 25% (יצוין כי שיעור מס זה הינו על מכירת מקרקעין שנרכשו מיום 7.11.2001 ואילך, ועל התקופה היחסית שממועד זה לגבי מקרקעין שנרכשו בין שנת 1960 ועד ליום 7.11.2001).
    לאור העלאת שיעור מס השבח, אנו ממליצים להקדים ולמכור נכסים אשר אינם נהנים מפטור, עוד בשנת 2011.
  • הוספת 2 פטורים ממס שבח במכירת דירות מגורים הנמכרות עד ליום 31.12.2012 או עד 3 פטורים במכירת דירות שאינן מזכות הנמכרות עד ליום 30.6.13- מכוח חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה) 2011 (להלן: "הוראת השעה"), ניתנים שני פטורים נוספים ממס שבח בגין דירות מגורים מזכות הנמכרות בתקופה שמיום 1.1.2011 ועד ליום 31.12.2012, כל פטור מוגבל לתקרה של עד 2,200,000 ₪ (על ההפרש יחול מס שיחושב באופן יחסי).
    עוד נקבע, בתיקון להוראת השעה כי ניתן לקבל עד 3 פטורים (פטורים אלו אינם מצטברים לפטורים האמורים בגין דירות מגורים מזכות) בגין דירות מגורים שאינן מזכות (לדוגמא דירה המשמשת למשרד או מרפאה) אשר נמכרות בתקופה שמיום 1.8.11 ועד 30.6.13.
    כך ניתנים אפוא 3 פטורים נוספים על אלו הקיימים בחוק מיסוי מקרקעין, כאשר ניתן לשלב בין הפטורים הניתנים לדירות מזכות ואלו הניתנים לדירות שאינן מזכות באופן שבסך הכל לא יינתנו יותר מ 3 פטורים כאשר מתוכם לא יותר משני פטורים בגין דירות מזכות.
    לאור האמור, מומלץ לבצע מכירות של דירות מגורים מזכות לפני יום ה- 31.12.2012 ומכירה של דירות שאינן מזכות עד ליום 30.6.2013.
  • הפחתת מס השבח במכירת קרקע פנויה: במסגרת הוראת השעה נתנה הטבה למי שמוכר קרקע פנויה בתקופה שמיום 15.11.10 ועד ליום 31.12.11 (שר האוצר מוסמך להאריך תוקפה של הוראה זו, אך עד כה טרם הוארך), באופן שמס השבח החל יהא בשיעור 20% וזאת חלף חישוב המס בשיטה הלינארית (אשר עשוי להגיע ל 45%). ההטבה מותנית בבניית 8 יח"ד לפחות בתוך 3 שנים, על הקרקע הנמכרת.
    מומלץ אפוא, לכל מי שהינו בעליו של קרקע, אשר נרכשה על ידו בין השנים 1960 ועד 7.11.2001, וניתן לבנות על המקרקעין לפחות 8 יח"ד, לשקול להקדים ולמכור הקרקע עד לתום שנת 2011.
  • צמצום משמעותי באפשרות השימוש בפטור הקיים בחוק, במכירת דירת מגורים מזכה – בתיקון 71 לחוק מיסוי מקרקעין, נקבע כי בתקופה שמיום 1.1.13 ועד יום 1.1.21, הפטור במכירת דירת מגורים מזכה (סעיף 49ב1 לחוק מיסוי מקרקעין), יינתן אחת ל-8 שנים במקום אחת ל-4 כפי שהיה עד כה.
    משמעות תיקון החקיקה הינה כי החל משנת 2013 השימוש בפטורים במכירת דירות מגורים מזכות יהיה מצומצם למדי (אחת ל- 8 שנים) לכל מי שלא תהא זה עבורו דירה יחידה. לפיכך, מומלץ אפוא להקדים ולמכור דירות מגורים בפטור עד סוף שנת 2012.
  • קידום שינוי חקיקה בנושא היטל ההשבחה – בימים אלו מקודם בכנסת שינוי חקיקה הנוגע להיטל ההשבחה. ככל שתיקון זה יתקבל החבות בתשלום ההיטל תחושב מיום המימוש ולא מיום אישור התוכנית כפי שהיה עד כה. כמו כן יש כוונה לנטרל מרכיבים שונים בעת חישוב השווי הקודם, שינוי זה יגדיל בשיעור ניכר את סכום ההיטל אשר יגבה זאת נוכח העובדה שתילקח במסגרת החישוב כל עליית המחירים בערך הנכס, עד למועד המכירה.

לאור האמור אנו ממליצים לבעלי נכסים לבחון כבר היום האם קיימת חבות בהיטל השבחה וככל שקיימת לשקול לשלם ההיטל או חלקו כבר כעת.

העדכונים המפורטים לעיל אינם מחליפים יעוץ משפטי פרטני, ואין בהם כדי להוות חוות דעת משפטית, אנו נשמח לעמוד לרשותכם לשם מתן ייעוץ אישי.

* עו"ד דפנה סירוטה הולנדר הינה מנהלת המחלקה המסחרית במשרד עורכי דין צבי שוב.