עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 50

מאמר בנושא

התנאים למתן הגנת תקנת השוק לקונה אשר רכש זכות במקרקעין לאחר שהסתמך על רישום שגוי,

תוך הטלת אחריות מוגברת על הקונה בהשלמת רישום הזכויות על שמו

(בעקבות ע"א 767/11  ג'הנשה להיגי נ' יצחק עזור ואח')

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 תכנון ובניה

 תזכיר חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (תיקון מס' 1), התשע"ג-2013

 הקמת 7 ועדות תכנון ובנייה מקומיות חדשות ע"י משרד הפנים

 עדכוני פסיקה

 היטל השבחה

עת"מ 7040-12-12 זגר ואח' נ' עיריית רעננה ואח'

רישום זכויות בפנקסי המקרקעין – אינו בגדר "מימוש זכויות" לצורך תשלום היטל השבחה

 מנהל

ת"א 10569-06-08 אולשביצקי ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל

זהות החייב בתשלום "דמי היתר" ותשלום "דמי הסכמה" והסמכות העניינית בתקיפת חיובים אלו 

 תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התו"ב

ערר (י-ם) 146/13 מרים ואליקים רובינשטיין ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח'

מינוי שמאי מייעץ לאחר וככל שהורם נטל התביעה

 עררים (ת"א) 9011/11 ואח' חנני ויובל רויכמן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח'

בעת קביעת שווי המקרקעין במצב קודם יש ליתן משקל גם ל"עננה תכנונית" שהאפילה על המקרקעין, ושמקורה בתכניות מתאר מחוזיות וארציות מאושרות לדרך ולמסילת ברזל, הגם שהשטח והמיקום המדויק לא היו קונקרטיים

 (ערר 239/08 ואח') 60 עוררים שונים נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה פ"ת והיועץ המשפטי לממשלה

 החלטה בעררים בעניין תמ"מ 3/21 – אזור ירקונים

 מאמרים

מאת עו"ד צבי שוב וקרן זוקין

התנאים למתן הגנת תקנת השוק לקונה אשר רכש זכות במקרקעין לאחר שהסתמך על רישום שגוי,

תוך הטלת אחריות מוגברת על הקונה בהשלמת רישום הזכויות על שמו

כידוע, זכות הקניין הינה זכות יסוד חוקתית. ההגנה הניתנת לזכות זו, הינה גדולה ומוגברת אך אינה מוחלטת. מקרים בהם מקרקעין ניטלו מבעליהם המקוריים עקב תרמית או הטעיה חוזרים ונשנים ואף נשמעים לאחרונה יותר ויותר והנפגעים הם שניים – הבעלים המקורי אשר רכש את הזכות ביושר ובתמורה טובה, והקונה אשר רכש את הזכות ממי שנחזה לבעלים המקורי בתום לב ולאחר ששילם עליה ממיטב כספו. שניים אוחזין במקרקעין מי "יזכה" בהם?

סעיף 10 לחוק המקרקעין התשכ"ט– 1969 (להלן – "חוק המקרקעין") יוצר הגנת "תקנת שוק" המקנה לקונה זכות במקרקעין מוסדרים, אשר רכש את הזכות בתמורה ומתוך הסתמכות בתום לב על הרישום, את הזכות לשמור על המקרקעין גם אם הרישום עליו הסתמך לא היה נכון, עד כדי הפקעת הזכות מידי הבעלים המקורי.

וכלשונו: " מי שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום לב על הרישום, יהא כוחה של זכותו יפה אף אם הרישום לא היה נכון".

ואולם, מנגד, מאחר ועסקינן בפגיעה בזכות חוקתית, זכות הקניין בכלל והמקרקעין בפרט ולנוכח ערכם ייחודם וכמותם המוגבלת של המקרקעין, הפגיעה בבעל הזכות המקורי צריכה להיעשות לאחר בדיקה מדוקדקת כי מתקיימים במלואם התנאים החלים בסעיף 10 לחוק.

לנוכח האמור בתי המשפט נקטו משנה זהירות והרחיבו את התנאים למתן ההגנה בהחלת חובות מוגברות על הקונה כגון: דרישה כי תום ליבו של הקונה יימשך עד לסיום העסקה ברישומה בפנקסי המקרקעין, החלת חובת תום לב מוגברת, כך שאף עצימת עיניים אל נוכח נורות אזהרה הנדלקות בעת בדיקת זכויות במקרקעין בגין פרטים המעוררים חשד, ישללו מהקונה את חזקת תום הלב הנדרשת הימנו על מנת להעניק לו את הגנת תקנת השוק וסיום עסקת המכר ברישומה בפנקסי המקרקעין, כן נפסק כי הכוונה לרישום שאינו נכון, אבל אין הכוונה למי שרומה בעקבות מתחזה לבעלים הרשום שאינו זוכה להגנת הסעיף.

בחינת החובות החלות על הקונה על מנת לקבל את הגנת תקנת השוק עלתה לאחרונה בפס"ד שניתן על ידי ביהמ"ש העליון בעניינו של מר להיגי המערער בע"א 767/11 ג'הנשה להיגי נ' יצחק עזורי, (פורסם באתר נבו) ,העוסק בשאלה מה עושים במקרה בו מי שרשום כבעל הזכות שנרכשה איננו בעליה לאמיתו של דבר והוא נרשם כבעלים בשל רישום שאינו נכון.

וסיפור שהיה כך היה: מר להיגי, המערער, נרשם בשנת 1975 כבעלים של נכס מקרקעין בכפר שמריהו ובסמוך לאחר מכן עזב את הארץ. כעשרים שנה לאחר מכן, נרשם מר גבי אלבז כבעליו של אותו הנכס מכח עסקת מכר אשר ביצע, כביכול, עם בעלי הנכס הקודם, מר להיגי. כמה חודשים לפני רישום הזכויות על שמו של מר אלבז, מכר אלבז את זכויותיו בנכס לצד שלישי, אשר רכש את הזכויות בנאמנות עבורו ועבור אחרים ואף הספיק למכור חלקים מזכויותיו לצדדים שלישיים. בשלב כלשהו כל הקונים החדשים נרשמו כבעלי זכויות בעלות בנכס ובסופו של יום, שלושים שנה לאחר שמר להיגי נרשם כבעליו של הנכס, נרשם הנכס בבעלותם של חמישה עשר אנשים שונים. רק בשנת 2005, גילה מר להיגי לתדהמתו כי הנכס רשום על שם אנשים אחרים, בעוד שהוא מעולם לא מכר את הנכס. בגין זאת הגיש תביעה לפסק דין הצהרתי לפיו יוצהר כי הינו הבעלים של הנכס.

בית המשפט המחוזי קיבל את גרסתו של מר להיגי לפיה, כלל לא מכר את הנכס ולא ידע על השינויים שחלו ברישום הזכויות וכי כל הרישום נגוע בתרמית ולמרות זאת, לאחר שבדק את העובדות, העניק בית המשפט לשניים מבין הקונים את "הגנת תקנת השוק". על קביעות אלו הוגשו ערעורים על ידי שני הצדדים (להיגי הטוען לביטול מתן הגנת תקנת השוק לשני הקונים ושנים מתוך הקונים הטוענים כי הם זכאים לקבל את הגנת תקנת השוק). בית המשפט העליון דחה את הערעור שהגיש להיגי וקיבל את הערעור שהגישו שני הקונים הנוספים, והעניק לארבעת הקונים את הגנת תקנת השוק ואת הזכויות שרכשו במקרקעין ולהיגי איבד חלקים מזכויותיו במקרקעין.

בית המשפט העליון משיקולי יעילות שעניינם "המונע הזול ביותר", קובע החלת חובות מוגברות על הקונה, למלא בדווקנות אחר כל התנאים הנדרשים לשם קבלת הגנת תקנת השוק, כאשר בהתנגשות הזכויות בין הבעלים המקורי לקונה, הקונה יכול ואף צריך לברר פרטים אודות המקרקעין במסגרת עסקת הרכישה ולא הבעלים המקורי, אשר העסקה נרקמת מאחורי גבו ובלא ידיעתו. אם הקונה הסתמך בתום לב על טעות שנפלה במרשם, שילם תמורה בגין הנכס, אשר שינתה את מצבו לרעה ועשה את המאמץ הדרוש מצדו למניעת ההתנגשות, אזי במקרה זה יחול חריג לכלל לפיו "אדם אינו יכול להעביר יותר ממה שיש לו" וידו של הקונה תהיה על העליונה כשהזכות הקניינית תינתן בידו.

בית המשפט בערעור זה וכן בפסקי דין נוספים (נפנה בעניין זה גם ל- רע"א 2267/95  האפוטרופוס הכללי נ' הרטפלד ואח', פ"ד מט(3) 854 ו- ע"א 4609/99 בעלי מקצוע נכסים (1997) בע"מ נ' סונדרס, פ"ד נו(6) 832) התייחס לחובות בדיקת המרשם החלה על הקונה, וקבע כי הסתמכות על המרשם פירושה כי הקונה בדק את המרשם החל ממועד רישומו של מי שנחזה לבעלים המקורי ועד למועד ביצוע העסקה על ידו, הוא אינו נדרש לבדוק אחורה כיצד מי שנחזה לבעלים המקורי נרשם. מאחר וסעיף 125 לחוק המקרקעין קובע כי ההסתמכות על המרשם לגבי מקרקעין מוסדרים יהווה ראיה חותכת לתוכנו והחוק אינו מטיל על הקונה את חובה לבדוק אילו עסקאות הובילו לרישום. למותר לציין כי על הקונה לבדוק את המרשם עצמו ולא להסתפק בבדיקת יפויי כח או כל מסמך אחר שיוצג בפניו.

דרישה נוספת למתן הגנת תקנת השוק לקונה הינה סיום הרכישה ברישום הזכות על שם הקונה, כשאין די בהתחייבות אובליגטורית. אנו סבורים כי דרישה זו מטילה אחריות מוגברת על הקונה מקום בו בפועל הפעולות הנדרשות לשם השלמת הרישום על שמו בעיקרן תלויות במוכר ולא בו, הוצאת אישור עירייה ותשלום היטלי ההשבחה החלים על הנכס, הוצאת אישור מס שבח ומס רכוש (ככל שמדובר בקרקע), ביטול משכנתא (ככל שקיימת) המצאת ייפוי כח ושטרות מכר חתומים על ידי המוכר וכד'.

לא זו אף זו, הפעולות הנדרשות לביצוע לשם רישום הזכויות על שם הקונה עשויות מטבען לארוך זמן רב (עד להמצאת אישורי מיסים, אישור עירייה וכד') ולכן התנאי למתן הגנת תקנת השוק רק בסיום רישום הזכויות על שם הקונה, יוצרת מצב בו הקונה נותר חשוף ופגיע וזאת לאחר שהוא ערך את כל הבדיקות הנדרשות ממנו, פעל בתום לב, הסתמך על הרישום ושילם את התמורה. אף אם מותירים כספים מסוימים בנאמנות עד להשלמת התחייבויות המוכר וסיום רישום הזכויות על שם הקונה, הרי שאין מדובר בכל התמורה, כספים מתוך התמורה שולמו כבר לבנקים ולכיסוי חובות אחרים אשר קיימים למוכר, ככל שקיימים ולקונה יהיה קשה, אם בכלל יהיה אפשרי, לקבל בהשבה את כל כספו והוא עשוי למצוא את עצמו ללא הזכות וללא כספו, כמו כן דרישה זו מעמידה בבעייתיות קבלת מימון בנקאי.

על מנת לנסות ולמנוע את המצב אנו ממליצים ביתר שאת, ראשית לבצע בדיקות מקדמיות לחתימה על החוזה ברצינות ובשקידה: לבדוק את המרשם בצורה מיטבית, לבקש ולראות מסמכים רבים ואותנטיים, לנסות לברר ברשויות מי שילם חובות בעבר כגון ארנונה/מס רכוש ועוד,  לשוחח עם בעלי זכויות ושכנים מסביב לנכס. להותיר כסף רב בנאמנות, ככל האפשר, עד להשלמת הרישום על שם הקונה ולפעול במרץ להשלמת הרישום בהקדם.

בנוסף, ניתן לשקול הגשת תביעה נזיקית כנגד לשכת רישום המקרקעין והמדינה בגין הפרת חובת הזהירות בה הרשות הציבורית חבה. נפנה בעניין זה ל- רע"א 2906/13 יעקב זוהר נ' לשכת רישום המקרקעין תל אביב, מדינת ישראל- משרד המשפטים ואח' (פורסם בנבו), שם אמנם נדחתה תביעת המבקש כנגד לשכת רישום המקרקעין, מאחר ובנסיבות העניין לא נמצא כי לשכת רישום המקרקעין התרשלה בבדיקת מסמכי העסקה ואולם בית המשפט קבע כי במקרים כגון דנא אין להוציא אפשרות כי המדינה תמצא אחראית בנזיקין, מקום בו הפרה את חובת הזהירות בה היא חבה.

 עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 תכנון ובניה

 הצעת חוק הליכי תכנון ובנייה להאצת הבנייה למגורים (תיקון מס' 1), התשע"ג-2013

כידוע, בחודש אוגוסט 2011 נחקק חוק הליכי תכנון ובניה להאצת הבנייה למגורים (הוראת שעה), תשע"א-2011 הידוע בכינוי – "חוק הוד"לים". חוק זה נחקק כהוראת שעה ל-18 חודשים, והוארך ב-8 חודשים נוספים.

מכוח החוק הוקמו ועדות לדיור לאומי (וד"לים) ונקבעו הליכים מיוחדים שמטרתם האצת הליכי אישור תכניות למגורים.

לאור תרומתו החיובית של החוק מוצע להאריך את התקופה במהלכה ניתן להגיש תכניות לאישור מכוח החוק כך שתעמוד על 48 חודשים במצטבר, להרחיב את תחולתה, ולתקן החוק במספר היבטים נוספים במטרה לייעל ההליך, וביניהם: הרחבת התחולה על קרקעות שרק 40% או יותר מהן הם מקרקעי ישראל; הרחבת התחולה על מתחמי פינוי בינוי הכוללים הקמת 100 יחידות דיור לפחות, וללא צורך בהוראות מפורטות, כאשר ניתן לבצע ההליך בדרך של איחוד וחלוקה במסגרת הועדה המקומית; קביעת שימושים נוספים המיועדים לשמש את יחידות הדיור הכלולות בתוכנית.

יצוין כי במסגרת התיקון האמור מוצע בנוסף, כי גם בעלי קרקע פרטיים יהיו רשאים להכין תכנית ולהגישה לועדה, ובתנאי שהתקבלה הסכמת 80% מהם.

כמו כן, מוצעים מספר נהלים טכניים בעניין אשר לאור חשיבותם נביא את עיקרם להלן ולפיהם, הסכמת רשות מקרקעי ישראל לתכנית תתקבל בתוך 30 יום, כאשר היה והרשות לא השיבה בתוך 30 יום תוגש התוכנית, אולם במקרה זה הועדה לא תהא רשאית להחליט על הפקדת התוכנית עד לקבלת אישור הרשות.

עוד נקבע בין השאר, כי על הועדה לקיים דיון בתכנית בתוך 45 ימי עבודה מיום מתן ההודעה על קליטת התכנית; מועד לקיום תנאים שקבעה הועדה כתנאי להפקדת תכנית ולאישורה יהא 90 יום; חובת פרסום באינטרנט תחול רק על מגיש תכנית שאינו מהגופים המפורטים בסעיף 9(א)(1) עד (5); תחילת ביצוע יהא – ביצוע בפועל של לפחות 25% מהתשתיות המתוכננות בשטח התכנית פרק הזמן לביצוע במקרה של תכנית לדיור לאומי במתחם פינוי בינוי יהא 4 שנים.

יתרה מכך נקבע, כי  הארכת תקופת החוק תהא עד 48 חודשים במצטבר.

הקמת 7 ועדות תכנון ובנייה מקומיות חדשות ע"י משרד הפנים

בהתאם להחלטת המועצה הארצית לתכנון ובנייה, מוקמות בימים אלו 7 וועדות תכנון ובניה חדשות לרשויות המקומיות הבאות: בני שמעון, גבעת שמואל, מועצה אזורית לכיש, מועצה אזורית שפיר, מועצה אזורית יואב, מועצה אזורית חוף-אשקלון, ומעלות תרשיחא.

הוועדות מוקמות במטרה לשפר את התכנון באזורים אלה, לחזק את העצמאות והמקצועיות של הרשויות המקומיות ואת היכולת לספק שירות לתושבים בתחום התכנון.

הקמת וועדות אלו הנה חלק מתהליך שהחל על פי החלטת המועצה הארצית לתכנון ובניה בשנת 2009, להעדיף הקמת ועדות תכנון מקומיות נפרדות, על פני ועדות מרחביות.

הקמת ועדות מקומיות אלו נעשתה לאחר שנבחנו לגבי כל רשות מקומית, קריטריונים שקבעה הועדה הארצי, כגון, יכולתה הכלכלית של הרשות, היערכות נכונה של הועדה שתוקם לבצע עבודתה, ולקיים מגנוני פיקוח ותביעה מקצועיים, כוח אדם,  וכיוצ"ב.

עדכוני פסיקה

 עת"מ 7040-12-12 זגר ואח' נ' עיריית רעננה ואח' בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' מנחם פינקלשטיין סג"נ

 רישום זכויות בפנקסי המקרקעין – אינו בגדר "מימוש זכויות" לצורך תשלום היטל השבחה

עניינו של פסק הדין בסוגיה, האם רישום בפנקסי המקרקעין הוא בבחינת "מימוש זכויות", כמשמעות המונח בסעיף 1(א)(3) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

ביום 12.1.10 רכשו העותרים 5-2 מהעותרת 1 חלק מנכס מקרקעין הידוע כחלקה 54 בגוש 7661 ברעננה. במועד הרכישה היו המקרקעין בייעוד חקלאי, בהתאם לתב"ע שהייתה בתוקף באותה עת. כעבור כשנתיים וחצי, ביום 23.5.12 פורסמה בילקוט הפרסומים הודעה על אישור תכנית חדשה- רע/2015, אשר לפיה שונה ייעוד המקרקעין לבניית דירות מגורים.

ביום 23.4.12 פנו העותרים אל המשיבות בבקשה לקבל תעודה לפי סעיף 324 לפקודת העיריות– המעידה על העדר חובות המגיעים לעירייה מאת בעל הנכס ביחס לאותו נכס, לצורך רישום הנכס על שמם בפנקסי המקרקעין. המשיבות השיבו, כי תעודה כאמור תינתן בכפוף לתשלום היטל ההשבחה, החל על המקרקעין בגין התכנית החדשה. בעקבות החלטת המשיבות, הגישו העותרים את העתירה דנן.

העותרים טענו כי אין לחייב אותם בהיטל השבחה בגין התכנית החדשה הואיל וטרם התקיים בעניינם "מימוש זכויות". לטענתם, המועד הקובע בעניין תשלום היטל השבחה הוא מועד כריתת החוזה, ורצונם לרשום את הנכס בפנקסי המקרקעין אינו בגדר "מימוש זכויות".

המשיבות טענו, כי חיוב העותרת 1 בהיטל השבחה נעשה כדין. זאת, בהתאם לסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התו"ב, הקובע כי אין לרשום בפנקסי המקרקעין פעולה שהיא בבחינת "מימוש זכויות" במקרקעין, אלא לאחר שהוצגה בפני הרשם תעודה המעידה על העדר חובות, ובהתאם ל-ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הועדה לבניה למגורים ולתעשייה – מחוז המרכז, שניתן ע"י ביהמ"ש העליון, ובו נקבע, לטענתן, שמועד רישום הנכס בפנקסי המקרקעין הינו בגדר "מימוש זכויות" לצורך תשלום ההיטל.

ביהמ"ש קיבל את העתירה וקבע כדלקמן:

באשר לזהות הגורם החייב בתשלום – ביהמ"ש דחה את טענת המשיבות כי העותרת 1, כבעלים רשום של המקרקעין ביום אישור התכנית החדשה, היא החייבת בתשלום ההיטל. ביהמ"ש קבע, כי עפ"י החוק חובת התשלום חלה על "בעל מקרקעין". לכן, מאחר והעותרת 1 מכרה את המקרקעין כשנתיים וחצי לפני אישור התכנית החדשה, והעותרים 5-2 רכשו ממנה קרקע חקלאית, אשר עם אישור התכנית החדשה הפכה לקרקע בייעוד לבנייה, ששווייה גבוה יותר, הרי שהגורם שהתעשר בעקבות אישור התכנית הוא העותרים 5-2, ולא העותרת. מכאן שהעותרים 5-2, ולא העותרת 1, הם הגורם אשר יש לראותו כ"בעלים" לצורך היטל השבחה.

מעבר לכך, ביהמ"ש הוסיף, כי גם בהסכם הרכישה מיום 12.1.10 נטלו על עצמם העותרים התחייבות חוזית לשאת בהיטל השבחה על הנכס, אם יוטל.

באשר למועד תשלום ההיטל – ביהמ"ש קבע כי פסק הדין בפרשת נוה בנין ופיתוח תומך באופן מובהק בעמדתם של העותרים, ולא בעמדת המשיבות. ביהמ"ש הוסיף כי באותה פרשה, ביהמ"ש העליון פירש את פעולת- "העברת זכויות" במקרקעין, כהעברה של זכות בעלות או חכירה לדורות, ואת פעולת- "הענקת זכויות" במקרקעין, כהענקה של זכויות אחרות במקרקעין, הטעונות רישום על פי חוק בפנקסי המקרקעין. ובהתאם לכך, ביהמ"ש העליון דחה את הפרשנות כי "העברה" משמעה רישום בפנקסי המקרקעין, וקבע, כי רישום זכויות בפנקסי המקרקעין – אינו בגדר "מימוש זכויות" לצורך תשלום היטל השבחה.

לפיכך, העתירה התקבלה והמשיבות חויבו בהוצאות העותרים בסך כולל של 20,000 ₪.

הערת מערכת:

פסק- הדין הינו מעניין ביותר שכן במקור פסק הדין בעניין נוה נבע מהטענה שאין סיבה להמתין עד לרישום הזכויות על שם הקונה על מנת לדרוש תשלום היטל השבחה בשל מימוש, בית המשפט העליון קבע כי מועד המימוש הינו כבר בעת חתימת החוזה, פסק-הדין דלעיל הולך צעד קדימה וקובע כי הרישום עצמו כלל אינו מימוש, שכן הרישום אינו מפגיש את הבעלים עם כסף אלא המכר, עם זאת יש לציין כי קיימות פסיקות שלפיהן רישום משכנתא ואף תשלומי איזון בתכנית איחוד וחלוקה אף הם יהוו מימוש מבחינת דיני היטל ההשבחה.

ברי הוא כי ניסוח נכון של סעיף החוק עשוי היה לחסוך התלבטויות אלו לגבי הגדרות השאלה מהו מימוש.

ת"א 10569-06-08 צביקה אולשביצקי ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל
בית המשפט השלום בעכו בפני כב' הש'
זיאד סלאח

זהות החייב בתשלום "דמי היתר" ותשלום "דמי הסכמה" והסמכות העניינית בתקיפת חיובים אלו 

ב"כ התובעים: עו"ד שי אולשביצקי

המדובר במגרש ועליו בית מגורים, המצוי ביישוב "בוסתן הגליל". הבעלות במגרש רשומה ע"ש קרן קיימת לישראל. בשנת 93 רכשו התובעים את זכויות החכירה במגרש ובבית. במסגרת העסקה לא חויבו המוכרים בדמי הסכמה או בדמי היתר. בשנת 2001 מכרו התובעים את זכויותיהם במגרש לצד ג' (ללא שעשו בו התובעים כל שינויים או תוספות בנייה). בעקבות המכירה ערך המינהל שומה למגרש וחייב את התובעים בדמי הסכמה (שליש מההפרש שבין השווי במועד הרכישה לשווי במועד המכירה).

התובעים הגישו השגה שעיקרה תקיפת השווי הנמוך שנקבע ליום הרכישה. בהתאם לנהלי המינהל התיק הופנה לשמאי הממשלתי לשם הערכת שווי המגרש ליום הרכישה.

במסגרת חוות דעתו העלה השמאי הממשלתי את שווי הרכישה ובכך הקטין את דמי ההסכמה. חרף קביעות השמאי הממשלתי דחה המינהל את השגת התובעים תוך קביעה כי עפ"י נהלי המינהל (נוהל 36.21) השגה על "ערך" קרקע למועד הרכישה לא תתקבל אם הערך קיים בתיק ושימש בסיס למכסת דמי חכירה שוטפים.

כמו כן, המינהל בדק את קיבולת הבנייה בפועל במגרש ומצא כי הקיבולת גבוהה מזו שהותרה בתב"ע על בסיסה נרכשו הזכויות מהמנהל, והתובעים נדרשו לשלם למינהל דמי היתר.

התובעים לא קפאו על שמריהם, הגישו השגות נוספות אך לטענתם הם לא זכו להתייחסות המינהל והם נאלצו לשלם תחת מחאה.

בשל האמור בקשו התובעים לבטל את השומות לעניין גובה דמי ההסכמה או לחילופין לקבל את חוות הדעת של השמאי הממשלתי. כן בקשו התובעים לבטל את החיוב בדמי היתר.

בית המשפט קבע כדלקמן:

לעניין הסמכות העניינית, מאחר ואין מדובר בתקיפה של החלטת מועצת מקרקעי ישראל גופא כי אם את אופן יישום אותה החלטה, הרי שאפיק התקיפה אינו עתירה מנהלית, אלא, תביעה אזרחית רגילה כפי שהוגשה.

כן קבע בית המשפט, כי אף שבהחלטות מועצת מקרקעי ישראל קיים מנגנון של הגשת השגות על קביעות המינהל, הרי שאין בכך כדי לפגוע בסמכותו הטבעית של בית המשפט לדון במחלוקות אלו.

לגבי דמי הסכמה קבע בית המשפט כי הביטוי "ערך" בנהלי המינהל הינו "ערך" שבא מכוח חוות דעת שמאית מפורטת, אך בנדון לא נערכה כזו בזמנו. כמו כן, קבע בית המשפט כי לאחר שהמינהל בעצמו  העביר את ההכרעה לשמאי הממשלתי הרי שמטעמי הגינות ותום לב לא ניתן עתה להתעלם ממנה.

לגבי דמי היתר קבע בית המשפט, כי החיוב הינו חיוב אישי כלפי המבצע את פעולות הבנייה כאשר הזמן הסביר לחיוב הוא יום הגשת תוכניות הבנייה לאישור המינהל או יום הבנייה בפועל או זמן סביר לאחר מכן. לפיכך, לא היה מקום לדרוש מהתובעים דמי היתר לאחר שהוכח כי הבניה העודפת נעשתה על ידי החוכרים הקודמים.

סיכומו של דבר, התביעה התקבלה באופן שבית המשפט קבע כי יש לחשב את דמי ההסכמה כאשר שווי הרכישה הוא הסך הגבוה יותר כפי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי וכן קבע כי התובעים לא חייבים לשלם דמי היתר.

הערת מערכת:

נראה כי פסק הדין מסייע ומצדד בטענות העותרים לסעד מבתי המשפט וזאת על אף שכביכול קיימים הליכים בנהלי ההשגות של מינהל מקרקעי ישראל, ככלל במקרים אלו המינהל טוען כי אין סמכות לניהול הליכים שלא בדרך הנקובה בהוראות ובהחלטות, עם זאת בית המשפט דחה עמדה זו וקבע כי אין בהנחיות מינהליות כדי לשלול סעד מהפונה לקבלת סיוע הערכאות, וטוב שכך.

 

ערר (י-ם) 146/13 מרים ואליקים רובינשטיין ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח' 

ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס

 מינוי שמאי מייעץ- לאחר וככל שהורם נטל התביעה

ב"כ העוררים: עו"ד בר סלע

ב"כ המשיבים: עו"ד ארז שפירא ואורי לומברזו

העוררים עררו על החלטת הועדה המקומית לדחות תביעות שהגישו מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין פגיעה נטענת בדירותיהם, עקב אישור תכנית במגרש הסמוך. עיקרי הפגיעה שנטענו בחוות הדעת השמאית שצורפה לתביעה, היו חסימת נוף ופגיעה בפרטיות. התכנית בגינה הוגשו התביעות, ניזומה על ידי בעל הזכויות במגרש הסמוך, לאחר שהליך של הקלה שנקט היזם להגבהת הבנייה על מגרשו, נדחה הן על ידי ועדת הערר והן על ידי בית המשפט.

הועדה המקומית דחתה את התביעה על סמך חוות דעת שמאי וחוות דעת משפטית, אשר הוכנו ע"י יזם התכנית, שחתם על כתב שיפוי לוועדה המקומית, בעניין תביעות מכוח סעיף 197. לאחר דיון בערר, הורתה ועדת הערר כי הועדה המקומית תשוב ותדון בתביעות, כאשר בפניה תהיה חוו"ד שמאי מטעמה ולא מטעם המשפה. ואכן הוועדה המקומית שבה ודנה בתביעה, והפעם עמדו בפניה חוות דעת שמאי ויועץ משפטי מטעמה. הוועדה המקומית דחתה את התביעה. העוררים הגישו כתב ערר מתוקן.

ועדת הערר קבלה את הערר באופן חלקי וקבעה כדלקמן: לעניין הנמקת ההחלטה: הוועדה המקומית רשאית להפנות לנימוקי השמאי והיועץ המשפטי מטעמה, ואין צורך להעתיקם לגוף ההחלטה. לעניין חוו"ד מטעם המשפה, קבעה כי ראוי שבפני שמאי הוועדה המקומית יעמדו הן שומת התובעים והן השומה מטעם המשפה, והוא ייבחן אותן לפי מיטב שיקול דעתו המקצועי. בכל מקרה, כאשר מגיש המשפה כתב טענות, חוות דעת או שומה מפורטת, הן הוועדה המקומית, הן ועדת הערר והן השמאי המייעץ חייבים לשמוע את עמדתו ולהתייחס אליה.

לעניין מינוי שמאי מייעץ, קבעה ועדת הערר כי כאשר מתעוררת שאלה שמאית יש להפנות את הדיון לשמאי מייעץ, וזאת בכפוף לכך שהתובע/עורר עמד בנטל ההוכחה הראשוני. נטל ההוכחה חל הן על עצם הוכחת הפגיעה והן על הוכחת שיעור הפגיעה. על מנת לעמוד בנטל ההוכחה על התובע להציג חוות דעת שמאית רצינית ומנומקת, הנסמכת על נתונים וראיות מהימנים והמלמדת, לפחות לכאורה, על פגיעה וכן על שיעור הפגיעה. ועדת הערר קבעה כי בעניין זה – החלטת ועדת הערר ופסק הדין של בית המשפט בעניין הבקשה להקלה, בצירוף חוות הדעת המנומקת של שמאי העוררים, יש בהם די על מנת לעבור את הסף הנדרש למינוי שמאי מייעץ, שכן ועדת הערר שדנה בבקשה להקלה, אשר במהותה ביקשה לחולל שינוי תכנוני הדומה לשינוי שחוללה התכנית החדשה, כבר הביעה עמדתה כי קיימת פגיעה בתכונות הדירות נשוא הערר, עמדה אשר נבחנה על ידי בית המשפט ונמצאה סבירה. ולכן ועל אף שקביעות אלו אינן מחייבות בהליך של תביעה לפי סעיף 197, אשר הינו הליך שונה מהליך רישוי בדרך של הקלה, הרי שמאחר ומדובר בעמדה מקצועית של מוסד תכנון אובייקטיבי, לצורך מינוי שמאי מייעץ יש להתחשב בה.

לפיכך הוחלט למנות שמאי מייעץ.

ועדת הערר ציינה כי בעת האחרונה, החלה מתגבשת בפסיקה עמדה המגבילה את זכות הפרט לתביעה מכוח סעיף 197, אשר בהתאם לה כאשר התכנית הנטענת כפוגעת הינה חלק מהתפתחות אורבאנית סבירה, לא יינתן פיצוי בגין פגיעת תכנית זו, היות והיא מגולמת כבר בצפיות במצב הקודם, צפיות המשקפות התפתחות אורבאנית סבירה. עם זאת, אין עמדה זו שוללת מראש כל אפשרות למתן פיצוי, ויש לבחון אותה ביחס למכלול הנסיבות הכלליות והקונקרטיות של כל תביעה.

הערת מערכת:

המערכת כבר העלתה מספר פעמים את הסוגיה שלה פנים רבות והיא האם יכולה ועדת הערר להמיר את שיקול הדעת האמור בסעיף 200 לחוק ולהוסיף עליו הסתייגות שמציינת כי פיצוי יינתן לא רק אם קיימת פגיעה כתוצאה מתכנית, אלא גם אם הורם הנטל כי פגיעה זו אינה תואמת את הסביבה, יש להניח כי הנושא יעלה וידון בערכאות המחייבות ונשכיל כולנו.

עררים מס'  (ת"א) 9011/11  ואח' חנני ויובל רויכמן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה הרצליה ואח' 

ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז מרכז ומחוז ירושלים

בפני כב' יו"ר ועדת ערר עו"ד כרמית פנטון

 בעת קביעת שווי המקרקעין במצב קודם יש ליתן משקל גם ל"עננה תכנונית" שהאפילה על המקרקעין, ושמקורה בתכניות מתאר מחוזיות וארציות מאושרות ולפיהן חלק מהמקרקעין יועד לדרך ולמסילת ברזל, הגם שהשטח והמיקום המדויק לא היו קונקרטיים

 

ב"כ העוררים: עו"ד נתן מאיר

ב"כ המשיבות: עוה"ד אילנה בראף-שניר, עירית גל ופלג אלימלך

עניינם של העררים בתביעות לפי סעיף 197 שהוגשו לוועדות המקומיות רעננה והרצליה שבתחומן נמצאים מקרקעי העוררים, בטענה כי הם נפגעו בשל אישורה של תכנית לתשתיות לאומיות – הידועה כתת"ל 15 – "מסילת השרון ודרך מס' 531", שפורסמה ביום 13.12.07. העררים הוגשו בהעדר החלטה על ידי משיבות 2-1, בתביעות שהוגשו.

מקרקעי העוררים הינם מקרקעין בייעוד חקלאי, הידועים כגוש 6663 חלקות 86 ו – 93, בשטח כולל של 33.251 דונם, וגוש 7650 חלקה 240, בשטח של 34.831 דונם, בשטח המונציפאלי של הערים רעננה והרצליה.

העוררים טענו, כי התכנית שינתה ייעוד של חלק מהחלקות (ובחלקן – מרביתן), מייעוד חקלאי לדרך ולשטח למסילת ברזל, והטילה מגבלות בניה על שטחים הסמוכים לדרך ולתוואי מסילת הברזל, כך שבאזור מגבלת בניה לא תותר בניית מבנים כלשהם למעט חממות וסככות צל לשימושים חקלאיים. לפיכך, לגבי מקרקעין ששונה ייעודם לדרך, נטען לשווי אפס ("0").

עוד טענו העוררים, כי השווי הקודם של החלקות צריך להיות מוערך על פי תכניות בתוקף החלות במקרקעין: תמ"א 35 ותמ"מ 21/3, וכי המקרקעין מצויים באזור פיתוח עירוני. וכן נטען להליכים תכנוניים של תכנית רע/2010, שמטרתם עיבוי השטח העירוני בחלקות אלו. בהתאם לכך, טענו כי שווי מ"ר קרקע חקלאי במצב הקודם, על פי עסקאות בקרקעות חקלאיות בסביבת המקרקעין עומד על 200 דולר למ"ר, לעומת 20,000 ₪ במצב החדש.

כמו-כן, העוררים טענו כי תכניות קודמות החלות על המקרקעין הינן כלליות ובלתי מסוימות, ובקנ"מ 1:100,000, 1:50,000 וכי רק תת"ל 15 יצרה את המסויימות הנדרשת לצורך הגשת תביעת פיצויים.

המשיבות טענו, כי תת"ל 15 לא שינתה את ייעוד המקרקעין ולא פגעה בזכויות בניה, שגם לא היו מוקנות למקרקעין, גם לא במצב התכנוני הקודם.

לגבי חלקה 240 המשיבות טענו, כי הייתה כלולה כולה במרחב התכנוני של הוועדה המקומית רעננה וחלה עליה תכנית רע/2000 לפיה ייעוד המקרקעין היה חקלאי בלבד, ללא ייעוד כלשהו למגורים. כן נטען כי בחלקה זו אין פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד וכי לא הוכח סיכוי ממשי לשינוי ייעוד. לכן, שוויה הקודם צריך להיות מוערך על פי שווי חקלאי, ואין להסתמך על עסקאות בסביבה המשקפות ערכים ספקולטיביים.

בנוסף נטען, כי הכנת תכנית רע/2010, עליה מסתמכים העוררים בטענות לפוטנציאל תכנוני, הינה תוצר של סיור "האוטובוס של שבס"  אשר יצר ציפיות שווא, ואשר בעקבותיו גם פורסמו הודעת אזהרה על ידי עיריית רעננה, וכי היא אף לא פורסמה לפי סעיף 77 לחוק התכנון והבניה ואף לא הופקדה.

לגבי השווי במצב החדש נטען, כי אין במגבלת הבניה כדי להפחית מערכה, שכן הייעוד המותר בהם הוא חקלאי בלבד. מגבלות הבניה אינן פוגעות בשימוש החקלאי. כך גם לגבי יתרת החלקה.

לגבי חלקות 86 ו- 93 נטען כי חלות עליהן זה מכבר תכניות מתאר ארציות, מחוזיות שונות וכן הכרזות לפי פקודת הדרכים ומסילות ברזל משנת 1943 והכרזה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים, כאשר תוואי הכביש בתחומי החלקות סומן עוד בהן, כמו גם מגבלות בניה וקווי בניין.

ועדת הערר ציינה בפתח החלטתה, כי ייחודם של העררים הוא בכך שבמקרה זה נעשה שינוי גבולות מוניציפלי בין הערים רעננה והרצליה במסגרת ההליכים לאישור התכנית נשוא העררים, אשר הינו רלבנטי לעניין הערכת השווי במצב התכנוני הקודם. הנפקות בעניין זה היא בכך, שאין מחלוקת כי כל השטח שהיה בתחום העיר רעננה, מיועד היה לתכנון עירוני טרם שינוי הגבולות, במסגרת תכניות שהיו בשלבי תכנון שונים. מדובר בשטח שגם בתמ"מ 21/3 סומן לפיתוח עירוני, כאשר התכניות לקחו בחשבון שינוי ייעוד המקרקעין למגורים. לעומת זאת, בהרצליה, המצב שונה, הואיל וכל השטחים היו בייעוד חקלאי ונותרו ככאלו.

באשר לתכניות הארציות והמחוזיות הקודמות שחלו על המקרקעין במצב הקודם והפגיעה במקרקעין בעקבותיהן – נקבע כי עיון בתכניות הרלבנטיות ובתשריטיהן מעלה כי אין לקבל את טענות העוררים, כי לא ניתן לזהות את החלקות, על אף קנה המידה הקטן של התכניות. זאת, מחמת גודלן ומיקומן של החלקות נשוא העררים.

לפיכך נקבע, כי במקרה כזה יש לקחת בחשבון את התכניות המאושרות שחלו על המקרקעין במצב התכנוני הקודם, לרבות תכניות מתאר ארציות ומחוזיות אשר במקרה שלפנינו ניתן היה להגיש תביעה בגין אישורן על פי סעיף 197 לחוק. מצב כזה מכונה כ: "עננה תכנונית", כך קבעה ועדת הערר.

גם במקרה זה, נקבע ע"י ועדת הערר, ישנה "עננה תכנונית" שהאפילה על המקרקעין במצב התכנוני הקודם. קונה סביר היה לוקח בחשבון כי חלות על המקרקעין וסביבתם תכניות מתאר מחוזיות וארציות מאושרות לפיהן, חלק מהמקרקעין יועד לדרך ולמסילת ברזל, הגם שהשטח והמיקום המדויק לא היו קונקרטיים. ול"עננה תכנונית" זו יש ליתן משקל בקביעת שווי המקרקעין במצב התכנוני הקודם, וזאת לגבי כל המקרקעין, הן אלה שבתחום הרצליה והן אלו שבתחום רעננה.

יחד עם זאת, הוסיפה ועדת הערר וקבעה, כי למרות קיומן של תכניות מאושרות על המקרקעין, לא ניתן לומר כי תת״ל 15 לא חידשה ולא שינתה דבר בעניין זה, לעומת המצב התכנוני הקודם. לכן, גם אם ניתן היה לתבוע על פי תכניות קודמות, אין בכך כדי למנוע הגשת תביעות על פי סעיף 197 לחוק בגין אישור תת"ל 15 על השינוי שיש בה, לעומת התכניות הקודמות, ובמקרה שלפנינו בגין הטענות על גיבוש הפגיעה ומסויימותה.

בהתאם לכך, לעניין הטענות בדבר פוטנציאל תכנוני של המקרקעין – נקבע שיש להבחין בין המקרקעין המצויים בתחום המוניציפלי של העיר רעננה, לבין המקרקעין המצויים בתחום המוניציפלי של העיר הרצליה. שכן, אין מחלוקת בעניין קיומו של פוטנציאל תכנוני לשינוי ייעוד למגורים לגבי המקרקעין שהיו בתחום רעננה, במועד אישור התכנית. אולם, שונה המצב לגבי המקרקעין שהיו בתחום המוניציפלי של הרצליה, במועד אישור התכנית –  לגביהם לא הצביעו העוררים ולו על תכנית קונקרטית כלשהי בשלבי תכנון כאלה ואחרים, החלה על המקרקעין ואשר עניינה שינוי ייעוד מחקלאי למגורים, ועל כן הם נעדרי פוטנציאל תכנוני, ואין לייחס להם ערך הגבוה מייעודם החקלאי במצב התכנוני הקודם, ובכפוף ל"עננה התכנונית".

לאור האמור לעיל הוחלט על מינוי שמאי מייעץ, אשר בהינתן כל האמור לעיל יבחן את טענות הצדדים ויקבע האם נגרמה פגיעה למקרקעין, וככל שיקבע כי נגרמה פגיעה, יפרט את מרכיביה וכן יקבע את שיעורה על פי העקרונות וההנחיות שפורטו בהחלטה דלעיל.

הערת מערכת:

קיימת לדעתנו בעייתיות בסתירה לכאורה הקיימת בין התייחסות ועדות הערר בהחלטות האחרונות ובאבחנה הקיימת בין "עננה חיובית" לבין "עננה שלילית", בעוד לגבי הראשונה קבעה ועדת הערר כי יש לדחות את תביעות תמ"מ 3/21 (לרבות בהחלטה הבאה בגיליון זה) במקום בו לכל הפחות נכללו המקרקעין בתכנית שהוחלט להפקידה, הרי שבכל הנוגע לעננה שלילית שאינה קונקרטית ולא ניתן להוכיח כי תכניות פוגעות אלו חלו לגבי המקרקעין, לגבי אלו הורתה ועדת הערר כי יש להתחשב בהם להפחתת הפיצוי.

*           גילוי נאות- משרד המערכת מייצג תובעים בתביעות כאמור.


 (ערר 239/08 ואח') 60 עוררים שונים נ' הועדה מקומית לתכנון ובניה פתח תקווה
והיועץ המשפטי לממשלה,  ועדת ערר מחוז מרכז בפני יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון

החלטה בעררים בעניין תמ"מ 3/21 – אזור ירקונים *

ענייננו בעררים על החלטות הועדה המקומית, לדחות חלק ניכר מעשרות תביעות שהוגשו מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין פגיעה נטענת במקרקעי העוררים, באזור ירקונים פ"ת, עקב אישור תמ"מ (תכנית מתאר מחוזית) 3 /21, שפורסמה למתן תוקף ביום 12.11.03.

תמ"מ 3 /21 היא תכנית מחוזית החלה על כל שטח מחוז המרכז. בין מטרותיה: שמירה על שטחים פתוחים גדולים ועל עתודות קרקע לעיבוד חקלאי, על ידי הגדלת צפיפות באזורים בנויים והרחבת הבנייה צמודת הדופן ליישובים קיימים. במסגרת מטרות אלה, ייעדה התמ"מ את קרקעות העוררים, שעובר לאישורה היה ייעודן קרקע חקלאית, לייעודים המתייחסים לשטחים פתוחים – "נחל וסביבותיו", "גן לאומי" ו"נופש מטרופוליני", כהגדרתם בתמ"מ. בייעודים אלה הוגבלה עד אויינה לחלוטין, האפשרות לבניה עתידית על המקרקעין. על שטחים שייעודם שונה ל"גן לאומי" אף הוחלו הוראת תמ"א 8 – תכנית מתאר ארצית לגנים לאומיים, שמורות טבע ושמורות נוף (ובכך למעשה הפכו לייעוד ציבורי – בר הפקעה, מכוח סעיף 188 לחוק התכנון והבניה).

השאלה המשפטית העקרונית שנדונה בפני ועדת הערר ועלתה בכל העררים הייתה – האם תמ"מ 3 /21  פגעה ב"פוטנציאל התכנוני" של מקרקעי העוררים, ובציפיותיהם לשינוי ייעודם, מקרקע חקלאית לקרקע לבניה, והאם העוררים זכאים לקבל פיצוי מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין פגיעה זו.

הועדה המקומית טענה כי גם לאחר אישורה של התמ"מ יכולים בעלי הנכסים להמשיך ולעבד את השטחים החקלאיים שבבעלותם ואף לבנות בהם מבנים חקלאיים, כך שיכולת הניצול של המקרקעין לא נפגעה. העוררים טענו כי אישור התמ"מ פגע בסיכוי העתידי לשינוי ייעוד המקרקעין לבניה ובכך נפגע הפוטנציאל התכנוני שהיה קיים לקרקע ערב אישור התכנית. העוררים תמכו טענותיהם בעסקאות השוואה, שהוכיחו כי ערכי המקרקעין באזור הרלוונטי ירדו באופן משמעותי לאחר כניסת התמ"מ לתוקף. הועדה המקומית טענה כי המחירים ערב אישור התמ"מ לא היו מבוססים על "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" אלא, על הנחה ספקולטיבית, שאין לפסוק בגינה פיצויים מכוח סעיף 197.

החלטת ועדת הערר: ועדת הערר ניתחה את הוראת סעיף 197 וחזרה על ההלכה, בה פורשה הוראת סעיף זה כדורשת פגיעה בתכונות המקרקעין, להבדיל מפגיעה באדם המחזיק בהם. ועדת הערר אזכרה את "הלכת בירנבך", בה נקבע כי גם כאשר התכנית הפוגעת לא שינתה את תכונות המקרקעין, אך פגעה בפוטנציאל התכנוני של המקרקעין, ניתן לפצות מכוח הסעיף. עם זאת, קבעה ועדת הערר כי בית המשפט ב"הלכת בירנבך" סייג את העיקרון של פיצוי בגין פגיעה בציפייה, בכך שקבע כי הציפיה לשינויי הייעוד והשבחת המקרקעין, צריכה להיות "ציפייה סבירה בנסיבות העניין", על מנת שיפצו בגינה. הנימוק לסייג נעוץ בכך שהפסיקה, כמדיניות, אינה רואה מקום לפצות בעל מקרקעין על ירידת ערך מקרקעיו כתוצאה מאישור תכנית, רק משום שזו "גונזת" את הציפיות שהיו בשוק, כי ייעוד המקרקעין ישונה, כאשר ציפייה זו, שהביאה לעליית מחיר המקרקעין, מבוססת על ספקולציה בלבד, ולא על תכנונים ממשיים התומכים באותה ציפייה. כאשר נטען כי קרקע הייתה שווה בשוק, ערב אישור התכנית הפוגעת לכאורה, סכום אשר גילם בתוכו את הציפיה של השוק כי ייעודה ישונה, ואפילו יוכח שווי זה בעסקאות שבוצעו במקום, הרי שכאשר מוגשת תביעה מכוח סעיף 197, יש לבדוק על מה ביסס השוק את הציפיה לשינוי ייעוד המקרקעין שהביאו לעליית מחירם. אם שווי זה מתבסס על פעולות או עובדות אשר מהוות "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לשינויי ייעוד המקרקעין או השבחתם, הרי שניתן לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197. ואולם, אם שווי המקרקעין ערב אישור התכנית התבסס על ציפייה בלתי מבוססת לשינוי ייעודם, הפסיקה רואה במחיר השוק, "מחיר ספקולטיבי"  שאין לפצות על ירידת אותו מחיר, כתוצאה מהתכנית. כלומר, אין בעצם הוכחת ירידת שווי המקרקעין כתוצאה מאישור תכנית כדי לבסס עילת תביעה מכוח סעיף 197, בגין פגיעה בפוטנציאל של מקרקעין, אלא, יש להוכיח כי המחירים ערב אישור התכנית לא היו ספקולטיביים גרידא.

וועדת הערר בחנה מהי אותה "ציפייה סבירה" וקבעה כי עצם מיקומם של מקרקעין אינו יכול לבסס "ציפייה סבירה בנסיבות העניין" לאישור תכנית אשר תשביח את המקרקעין. על אף שקיבלה את הטענה כי שווי קרקע חקלאית במרכז הארץ גבוה משויה בפריפריה, קבעה כי שווי זה נובע מההנחה הרווחת בציבור כי קרקע חקלאית במרכז הארץ, תופשר לבניה ביום מן הימים. הנחה זו אינה קשורה בהליך תכנוני ספציפי כלשהו, אלא "בעננה" של ציפייה כללית לשינוי יעוד מקרקעין, רק בשל העובדה כי הם נמצאים במרכז הארץ. מחיר השוק של אותה קרקע חקלאית עשוי לרדת, כאשר מהלך תכנוני ספציפי יפזר את אותה "עננה". אולם ועדת הערר קבעה כי ירידת ערך זו, אינה ברת פיצוי מכוח סעיף 197.

וועדת הערר קבעה כי כדי לבסס "ציפייה סבירה" בשעת כניסת התכנית "הפוגעת" לתוקף, חייב להתקיים הליך תכנוני המתייחס לתכנית קונקרטית לשינוי ייעוד המקרקעין, או לשינוי יכולת ניצולם בדרך אחרת, כגון תכנית לתוספת זכויות בניה אשר קיים סיכוי גבוה וממשי לאישורה. סיכוי כאמור מתקיים כאשר התקבלה לכל הפחות החלטה של מוסד התכנון המוסמך לאשר את התכנית, המלמדת על כך כי לדעת אותו מוסד תכנון נכון וראוי לקדם את התכנית ולאשר אותה. בדרך כלל תהיה זו הועדה המחוזית ובדרך כלל יהיה מדובר על החלטה להפקיד את התכנית (בתנאים או שלא בתנאים). ועדת הערר ציינה כי קביעת רף תכנוני מינימלי כאמור, לבד מהעובדה כי הוא נכון לגופו, יגביר גם את הוודאות התכנונית.

לאור קביעותיה אלה, החליטה וועדת הערר לדחות את רוב העררים, למעט אלו המתייחסים לקרקעות הכלולות בתחום תכנית פת/2000/16, שועדת הערר מצאה כי הליכי התכנון שלה היו מתקדמים דיים (עד שהופסקו בגין תמ"מ 3/ 21),  כדי לבסס ציפייה סבירה. ביחס למקרקעין שהיו כלולים בתחום תכנית זו, קבעה ועדת הערר כי יש להעביר את הדיון בהם לשמאי מכריע.

הערת מערכת:

החלטת ועדת הערר מהווה חלק משורת החלטות המתייחסות לתכנית המתאר וכל החלטה נסובה על מתחם אחר, אנו סבורים כי הלכת "בירנבך" המהווה חלק נכבד מתשתית ההחלטות פורשה על ידי ועדת הערר מחוץ להקשרה, עיון בנסיבות פסק-הדין מוביל לדעתנו למסקנה כי אין בינו לבין מה שלוקחים הימנו כמעט דבר, הוספת הסתייגות ומגבלות לפיצוי, יש לטעמנו להוסיף בחקיקה.

*           הח"מ מייצגים נפגעים לרבות מתכנית זו ומנהלים תביעות ועררים בעניין זה.

השתתפו בעריכת עלון זה עוה"ד עידית אייזדורפר וגלית קיט טלמור ממשרד עוה"ד צבי שוב