עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 39

מאמרים בנושא:

ריבת היטל ההשבחה- ריבית מיוחדת או ריבית כחוק?

בעקבות פסק דין שניתן על ידי בית המשפט השלום בראשון לציון בפני כב' השופטת ד"ר איריס סורוקר
מיום 27.9.12 בעניין  תא"ק 53264-12-11 מינודורכת יעקב זאדה נ' הו"מ לתו"ב רחובות ואח'

 

תוקפה הקנייני של תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה / מאת עו"ד משה רז כהן


[תקציר מתוך מאמר מקיף שהתפרסם בכתב העת מקרקעין יא/5 (ספטמבר 2012) וכן באתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il]

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

מיסוי מקרקעין


 הצעת חוק מיסוי מקרקעין – מס בשל עיכוב בבנייה למגורים

 

חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),  התשע"א-2011 – אפשרות להארכת תוקפן של הוראות שעה המקנות פטורים והטבות במס


החלטת מיסוי מקרקעין מס' 5825/12 – חישוב המס – פריסת השבח הריאלי במכירה ע"י יורש – זכאות היורשים לפריסה על תקופת הבעלות של המוריש במקרה של "כניסה לנעלי המוריש"


חוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך) , התשע"ב -2012

 

עדכוני פסיקה:

היטל השבחה

 רע"א 1796/12הו"מ לתו"ב נתניה נ' עו"ד שחר הררי , מנהל העיזבון     

(והתייחסות לערר (מרכז) 9010/10 צפריה מושב עובדים נ' ו"מ לתו"ב לודים  ואח')

 

א. לשמאי המכריע אין סמכות כללית לפסוק לצדדים הוצאות, מעבר לסמכויות הספציפיות שנכללו במפורש בתקנות, וזאת הן עפ"י הנוסח הקודם והן עפ"י הנוסח החדש של תקנות סדרי הדין בפני שמאי מכריע.

ב. עפ"י תקנה 17(ג), בנוסחה הקודם, לשמאי המכריע "חובה אבסולוטית" ליידע את הצדדים על כל מסמך שיש לו השפעה על ההכרעה במחלוקת, והוא איננו ידוע לצדדים, אף אם הוא פומבי וגלוי.

ג. עפ"י לשון הוראת המעבר של תקנה 17(ג), הנוסח החדש יחול גם על הליכים שהחלו לפני מועד כניסתה לתוקף, ובלבד שטרם התקבלה בהם החלטה כלשהי של השמאית המכריעה (בין אם ההחלטה מסיימת את המחלוקת ובין אם לאו).

 

תכנון ובניה – קרקע חקלאית


רע"פ 9585/09, עע"ם 6742/10  הו"מ לתו"ב שקמים ואח' נ' ראש המועצה האזורית שפיר ואח'

 

שימוש חקלאי – מהו?

 

 הפקעה

עת"מ 53273-02-11 אבאיאן משה נ' המועצה מקומית קדימה צורן ואח'


ניתן לתבוע ביטולה של הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור מכוח תכנית,
כאשר אין עוד צורך בייעוד הציבורי, גם אם טרם שונה ייעודם

מנהל


ת"א 1523/07  מהדרין בע"מ ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח' 

 

פרשנות מערכת ההסכמים שבין הצדדים והזכות להארכת חוזה החכירה עם המנהל לתקופה נוספת של 49 שנים


דיירות מוגנת

 

ע"א 46274-10-10 אורלי גונן ואח' נ' פנחס אילן הוניג ואח'

לאור השינוי במציאות הכלכלית והחברתית, המגמה הינה צמצום ההגנה על זכויות הדייר המוגן. בשל מגמה זו נקבע כי גם ילדי הדייר המוגן המקורי, המעוניינים להמשיך ולהחזיק בבית העסק בגלגול שלישי, דהיינו לאחר שהזכויות הועברו קודם לכן לבן זוגו של הדייר המקורי צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם

 

מאמרים

 ריבת היטל ההשבחה- ריבית מיוחדת או ריבית כחוק?


מאת עוה"ד צבי שוב, אביטל חי אדרי  

כידוע, היטל השבחה  מוטל על בעל המקרקעין (בעלים/חוכר לדורות) מכוח סעיף 196א' לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן-"החוק"), ומטרתו הינה שיתוף בעל המקרקעין את הציבור בהתעשרות עקב ההוצאות לפיתוח המקרקעין. שיעור היטל ההשבחה הוא מחצית מעליית השווי של המקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. במרבית המקרים מועד גביית ההיטל נדחה למועד מימוש הזכויות, וזאת על מנת לאפשר לבעל המקרקעין לנצל את המכר/קבלת כספים כמקור למימון ה"היטל".

סעיף 9 לתוספת השלישית לחוק מורה, כי חוב היטל ההשבחה מוצמד למדד המחירים לצרכן או למדד תשומות הבנייה, לפי הנמוך מבניהם מיום יצירתו ועד המימוש, וממועד מימוש הזכויות (בנייה או מכירה) ועד לתשלום בפועל מתווספים לחוב ההיטל מלבד הפרשי הצמדה, אף הפרשי ריבית. שיעור הריבית נקבע עפ"י חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980.

המדובר בריבית בשיעור משמעותי ביותר, שחוקקה בחוק שנועד להוות מעין "קנס" על הפיגור בתשלום חוב לוועדה המקומית (להלן-"ריבית פיגורים") (ראו סעיף 15 לתוספת השלישית לחוק המפנה להוראת סעיף 2 לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980). בתיקון 84 לחוק התכנון והבנייה, לאור הבנת המחוקק כי החיוב בריבית פיגורים בגין התקופה ממועד המימוש ועד למועד התשלום בפועל, במקרים בהם מנוהלים הליכים משפטיים ואחרים ביחס להיטל ההשבחה, הינו סנקציה קשה, הורחב נוסחו של סעיף 16 לתוספת השלישית לחוק כך שלא רק בית המשפט, כפי שהיה בעבר, אלא אף יתר הגופים הדנים בהליכים ביחס להיטל השבחה (ביהמ"ש לעניינים מנהליים, ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה או שמאי מכריע בהחלטתו) רשאים להפחית את תשלומי הפיגורים שבעל המקרקעין חייב בהם לפי הוראות חוק ההצמדה בשל התקופה שבה התנהל ההליך לפניהם, וכל זאת גם ללא נימוקים מיוחדים שיירשמו (בניגוד לנוסחו הקודם של הסעיף- טרם תיקון 84 שקבע כי ביהמ"ש רשאי, רק מנימוקים מיוחדים שיירשמו, להפחית את תשלומי הפיגורים).

יצוין כי אף טרם תיקון 84 בתי המשפט הבינו כי תכלית חוק ההצמדה (המורה על תשלום ריבית פיגורים מהותית של שלמעלה מ-9% שנתית) שמטרתה להקל על הגירעונות הנגרמים לרשויות המקומיות כתוצאה מאיחורים בביצוע תשלומי החובה, היא ליצור תמריץ שלילי מפני איחור בתשלום, על ידי הטלת ריבית כה גבוהה מעבר להצמדה, אשר הלכה למעשה אינה מתאימה או אינה מידתית במקרים בהם אין הצדקה אמיתית לאיחור בתשלום, למשל במקרים בהם מנוהל הליך בפועל לעצם/שיעור חיוב היטל ההשבחה, שכן במצב כגון דא עשוי הסכום המקורי לצבור תשלומי ריבית בשיעור גבוה ללא פרופורציה רק משום שניהול ההליך עצמו נמשך תקופה ארוכה.

כך לדוגמא בפסק דינו של כב' השופט מנהיים מבית משפט השלום בראשל"צ בע"א (ראשל"צ) 154/06 גרינשטיין נ' הוועדה המקומית לתו"ב נתניה, (פורסם בנבו) נקבע כי יש לחייב את הנישום בתשלום הריבית בהתאם לקריטריונים הבאים: *מיום המימוש עד ליום הפנייה לוועדה- אם נמשכה יותר משלושים יום, יש להטיל על ההיטל תשלומי פיגורים; *מיום פניית החייב בהיטל ועד ליום הדרישה-כיוון שעל תקופה זו אין לנישום בד"כ שליטה או השפעה-אין צורך לגבות ריבית; *בתקופת ניהול ההליכים- אין לחייב בריבית; *מעת קביעת סכום ההיטל-ובתום תקופה של  שלושים ימים- יש לחייב בריבית. רציונל ביהמ"ש בפסה"ד הראוי והנכון הינו כי כל עוד הנישום אינו מעכב את תשלום ההיטל, הרי שאין סיבה של ממש לחייבו בריבית.

נציין כי בית המשפט ביסס את קביעתו בעיקר על הגיון שיפוטי שכן התייחסות אמיתית בחוק לעניין זה אינה קיימת ועל כן היה צורך בקביעה ובירור ענייני בכל מקרה לגופו, אולם ללא ספק צל הריבית הכבדה עמד בכל החלטה שהיה על בעלים/חוכרים לקבל בניהול הליכי היטל השבחה.

כמו כן נזכיר כי חוק הפיגורים האמור מתייחס גם למקרים בהם על הרשות להשיב היטל השבחה ששולם ביתר, לאחר שהופחת בהליכים שונים, וקיימת מחלוקת על שיעור הריבית שיישא חוב זה של הרשות לאזרח.

לפני שבועות מספר נבחנה על ידי ביהמ"ש שוב שאלת הריבית החלה בעניין היטל השבחה וכן המועד ממנו תוסף הריבית, עסקינן בפסק דינה של כב' השופטת א. סורוקר מביהמ"ש השלום בראשל"צ, תא"ק 53264-12-11 מינודורכת יעקב זאדה נ' עיריית רחובות ואח', (פורסם בנבו) בפרשה זו בחן ביהמ"ש את שיעור הריבית שיש להשית על הוועדה המקומית בעת השבת סכום היטל השבחה ששולם על ידי בעל המקרקעין ביתר (בעל המקרקעין שילם היטל השבחה בשיעור כפול מסכום ההיטל שקבע השמאי המכריע בשומתו המכרעת), התובעת טענה באותו מקרה, כי על הוועדה המקומית להשיב את סכום ההחזר בתוספת תשלום פיגורים על פי סעיף 17 לתוספת השלישית לחוק המורה כי היה והוחלט על הפחתת חיוב ההיטל "יוחזרו הסכומים ששולמו מעבר למגיע, בתוספת תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק ההצמדה, וסעיף 6 לחוק ההצמדה לא יחול".

על אף האמור לכאורה מפורשות בסעיף, קבע בית המשפט כי אין לפרש זאת שבכל מקרה של החזר ישולמו תשלומי פיגורים. בפסק דינה המנומק נקבע כי תשלומי פיגורים ישולמו רק במקרה של "פיגור" ולכן מקום בו ההחזר מבוצע בתוך 30 ימים ממתן השומה המוסכמת נראה כי אין תחולה לתשלומי פיגורים. בית המשפט המשיך לילך במגמה אותה החלו בתי המשפט לנקוט בשנים האחרונות ואף קיבל חיזוק עת הובאה עמדת המחוקק בתיקון 84 לחוק והיא כי יש לנקוט בתשלומי פיגורים רק באם החייב שולט במועד ביצוע התשלום. כך, כאשר קיימת שליטה מצד החייב, ניתן לכוון את התנהגותו  על דרך של הטלת "קנס", הממריץ אותו להימנע מאיחור.

ביהמ"ש קבע כי במקרה הנדון החיוב בהיטל ההשבחה הופחת מכוח שמאות מוסכמת, השמאות המוסכמת היא שמצמיחה את חובת ההשבה של הפרש הסכומים, זהו המועד שנקבע לתשלום. במצב עניינים המתואר בפסה"ד בו החזר תשלום ההיטל שולם בתוך 30 ימים ממועד קבלת השומה המכרעת, אין לראות בוועדה המקומית כמי שפיגרה בתשלום, בפועל החיל בית המשפט חובת ריבית כחוק הנוהגת לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א 1961  -ומנה את הריבית רק בתקופת העיכוב.

וכדברי בית המשפט:

"ככלל, הוספת הפרשי הצמדה לקרן הסכום נועדה "לתרגם" את יחידת הכסף ממספר נומינלי לערך ריאלי. ההצמדה נועדה לגשר על חלוף הזמן ותנודות האינפלציה, ולהעמיד את הסכום על ערך הקניה שלו במועד ההשבה. אשר לריביתזו מהווה את "דמי השימוש" בכסף. הוספת ריבית נועדה, ברגיל, ליתן בידי הנישב את הפירות שיכול היה להפיק מן  הכסף, לו היה בידו בזמן אמת. ההנחה היא כי לו החזיק בכסף, יכול היה להשקיעו ולהוציא ממנו, למצער, את סכום הריבית המקובל במשק  הזדמנות זו נשללה ממנו, בה בעת שהמחזיק בכסף יכול היה להפיק ממנו את פירות הריבית. על כן, עקרונות של עשית עושר ולא במשפט מחייבים את המשיב להשיב את סכום ההשבה בתוספת ריבית, כדמי שימוש בכסף לתקופת ההחזקה…….

ודוקו: שני רכיבים אלה – הצמדה וריבית – אינם מהווים מהלך עונשי. מטרתם היא למנוע התעשרות שלא כדין של מי שהחזיק בכסף על חשבון הצד הניטל. השבה בתוספת הצמדה וריבית היא השבה "ריאלית". ההצמדה למדד המחירים לצרכן שומרת על ערך הכסף מיום ששולם ועד להשבתו; ואילו הריבית משקפת את "דמי השימוש" בכסף במהלך החזקתו.……….על מנת שיחולו תשלומי פיגורים, יש תחילה לאתר איחור בן 30 ימים מהמועד שנקבע לתשלום……כאשר החיוב בהיטל השבחה הופחת מכוח שמאות מוסכמת, השמאות המוסכמת היא שמצמיחה את חובת ההשבה של הפרש הסכומים. זהו "המועד שנקבע לשילום""……"

המסקנה העולה מפסק הדין האמור הינה, כי הריבית על פי חוק הפיגורים חלה אך ורק במקום בו מדובר ב"פיגור". וככל ולזו הכוונה, אזי לטעמנו העיקרון אמור לחול משני הכיוונים כלומר גם על חוב האזרח וגם על ההשבה, וודאי לא באופן חד צדדי. יחד עם זאת נציין, כי ללא ספק נושא כה חשוב ומשמעותי מן הראוי שהיה מפורש בפסיקה ברורה, צעד זה הלך המחוקק בהצעת הרפורמה לחוק התו"ב, אולם כידוע הצעה זו כרגע אינה על הפרק, אי לכך הננו סבורים כי לאור חשיבות הנושא כמו גם ההשפעות הכלכליות מרחיקות הלכת הנובעות בשל כך מן הראוי כי כבר כעת יקבל הנושא עיגון בחוק בדרך של תיקון נקודתי בסוגיה זו כאמור , וזאת על מנת שיוכל האזרח לכלכל צעדיו. הכיוון צריך להיות לטעמנו האחדת שיעור הריבית החלה על תשלומי חובה ככלל, ואף על השבתו.

 

תוקפה הקנייני של תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה

 

מאת עו"ד משה רז כהן

 

תקציר מתוך מאמר מקיף שהתפרסם בכתב העת מקרקעין יא/5 (ספטמבר 2012) וכן באתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il

 

שטחי קרקע רבים במדינת ישראל מצויים במעמד ביניים. אושרה בהם תכנית לאיחוד וחלוקה ונקבעו בהם מגרשי בנייה. אושרה טבלת הקצאות חדשה והתכנית לא נרשמה בלשכת רישום המקרקעין.

בדרך כלל, התכניות הללו גם הביאו להפשרת הקרקע לבנייה. אי-רישום התכנית מעורר שאלות עקרוניות מאוד: כיצד נקבעות זכויות הבעלות? האם על פי פנקסי הרישום, או על פי טבלת ההקצאות בתכנית? מי רשאי להגיש תביעה לסילוק פולש? הבעלים הרשום בטאבו, או בעל המגש על פי התכנית? האם ניתן להגיש בקשה לפירוק שיתוף במגרש בבעלות משותפת שהזכויות בו על פי התכנית עדיין לא רשומות? כיצד נרשמים שיעבודים על המגרש?

השאלות הללו שכיחות ומוכרות מאוד לכל העוסקים בתחום, אולם הפסיקה* מעולם לא הניחה תזה כללית לסוגיה. קשה למצוא עמדה אחידה בפסיקה, אולם נראה, כי סקירת עמדת בתי המשפט במבט כרונולוגי תצביע על מגמה של העצמת המשמעות שיש ליתן לאישור התכנית. אף על פי שהשינוי מתחולל אט-אט, עקב בצד אגודל, נראה שניתן להצביע על מעבר מכלל של אי‑הכרה בהשלכותיה הקנייניות של התכנית לעבר מציאות משפטית, בה אישורה הביא עמו תמורות במעמד בעלי הזכויות, עד כדי הכרה ממש בזכויות הבעלים במגרשים החדשים שהוקצו להם.

*      ה"פ (ת"א) 82/77 יצחק קצב נ' רפי ניסיניהאה, פ"מ 2 356, תשל"ו (פורסם בנבו); ע"א 587/77 ועדה מקומית לתכנון ולבניה ברמת‑גן נ' יצחק קצב, פ"ד לב(2) 359 ואתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il; ת"א (י‑ם) 1824/99 מינהל מקרקעי ישראל נ' אבשלום תורג'מן, אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il; ה"פ 971/91 פגסוס טריד סנטר בע"מ נ' ישכונטל ‑ ישראל קונטיננטל חברה לפיתוח בע"מ, אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il; ת"א (פ"ת) 08-1350 ג'י. אל. אי. ‑ מרכז רוטשילד בע"מ נ' גדעון וויאקובסקי, אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il; ה"פ 10-02-2554 יוסי אברהמי עבודות הנדסה אזרחית בע"מ נ' ישיבת מיר ירושלים, אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il; ת"א (ת"א) 10-03-42876 גלזר נ' זידן, אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il; בש"א (חי') 15090/06 עלי בדר בדארנה נ' חוסיין חליל בדארנה, אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il; ע"ש (ת"א) 1563/97 צדוק אברהם נ' מנהל מס רכוש, אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il; ת"א (ת"א) 11-04-35532 זוארס נ' אורנבוך, אתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il.

האם ניתן להצדיק גישה של הכרה מלאה בזכויות קניין שנרכשו בתכנית חדשה?

בימים אלה, פורסם המאמר הנדון בכתב העת מקרקעין וכן באתר מקרקעין: www.mekarkein.co.il. המאמר מוביל למסקנה, שבהתאם להוראות חוק המקרקעין ולהוראות סימן ז' לחוק התכנון והבנייה, אין מניעה להכרה מלאה כזו.

מכלל פומביות הקניין, שהטעמים לו ברורים, נראה, כי ראוי לצמצם עד למינימום את ההכרה בזכויות לא רשומות. הכרה כזו מכרסמת בעיקרון, פוגעת בוודאות ואינה מאפשרת את ההסתמכות על מרשם המקרקעין. כשאינטרס זה תומך באימוץ כלל של אי‑הכרה, מצביע המאמר על טעמים מנגד התומכים דווקא בהכרה. העובדה שזכויות הפיתוח העתידיות שייכות לזה הזכאי למגרש על פי טבלת ההקצאות שבתכנית, מצדיקה את הגברת ההגנה עליו.

בחינה מעמיקה וממוקדת של אינטרס ההסתמכות על המרשם בנסיבות שבהן אושרה תכנית לאיחוד וחלוקה, דווקא הובילה למסקנות מפתיעות. ההכרה בזכויות הלא רשומות אינה מקדמת כמעט במאום את אינטרס ההסתמכות על המרשם. בסופו של יום, עם רישומה של התכנית, יגברו הזכויות על פי התכנית על פני כל הזכויות שנרכשו בניגוד לה. במציאות המשפטית הזו, אין יתרון בכלל של אי-הכרה בזכויות שנרכשו מכוח התכנית. לפיכך, יש להעדיף כלל של הכרה בזכויות מכוח התכנית. המחוקק ראה להחריג מספר רב של מקרים מחובת הרישום כתנאי להשתכללות הזכות בשל העדפת אינטרסים אחרים על פני פומביות הקניין.

נראה, כי במקרה שלפנינו האינטרס להגן על בעל הזכות הלא רשומה, בהיותו בעל זכויות הפיתוח העתידיות, הוא חזק, ומנגד, עומד אינטרס מוחלש של ההגנה על ההסתמכות על המרשם. למעשה, הכלל של אי‑הכרה בזכויות אינו מסוגל לספק כלל הגנה של ההסתמכות על המרשם. בנסיבות אלו, יש להעדיף באופן מובהק כלל של הכרה בזכויות הלא רשומות.

        לא קיים קושי דוקטרינרי באימוץ כלל של הכרה. הוראות חוק המקרקעין (סעיפים 7 ו-13) מסייגות את ההכרה אך ורק בנוגע לזכויות שהן פרי רכישה רצונית. הוראות חוק התכנון והבנייה תומכות באופן ברור בהכרה (סעיפים 124 ו-125). נראה, איפוא, כי העמדה שהלכה והתעצמה בפסיקה, בדבר הכרה בזכויות לא רשומות שנקבעו בתכנית לאיחוד וחלוקה לפי סימן ז' לחוק התכנון והבנייה, ראוי שתאומץ באופן מוחלט.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

מיסוי מקרקעין


הצעת חוק מיסוי מקרקעין – מס בשל עיכוב בבנייה למגורים

ביום 15.10.12 פורסם נוסח מעודכן להצעת חוק לתיקון חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)  (מס בשל עיכוב בבניה למגורים) (תיקון מס' 75), התשע"ג-2012. נציין כי בניוזלטר הקודם פירטנו על דבר פרסומה של הצעת החוק, תכליתה ותוכנה. בניוזלטר זה להלן נעדכן בדבר השינויים שנערכו בהצעת החוק ביחס לנוסח הקודם שפורסם.

כעולה איגודים שעיסוקם בבנייה, מחזיקים במלאי קרקעות או מקרקעין אחרים הזמינים לבנייה למגורים, מבלי לממשן, וזאת בשל רצונם לבנות ולמכור דירות בקצב מבוקר ובכך לשלוט על המחיר שבו יימכרו. התכלית באמצעות הטלת המס הינה להוציא אל השוק מספר רב של דירות למכירה, ובכך לאמץ אפוא את פרק הדיור בדו"ח ועדת טרכטנברג.

בהתאם להצעת החוק המתוקנת, יוטל מס בשל עיכוב בבניה על "איגוד בעל זכויות בניה למגורים" אשר מוגדר כאיגוד שהוא (לרבות איגוד בשליטתו) בעל זכות במקרקעין אשר על פי התכנית החלה ניתן לבנות עליהם 200 דירות מגורים, לפחות (במצטבר), שטרם הוחל בבנייתן, או שהתוכנית החלה מתירה ייעודים ושימושים אחרים ובלבד שעיקר הייעוד הוא למגורים.

בהצעת החוק המתוקנת נקבע כאמור, כי כאשר התכנית החלה מתירה בנייה לייעודים ושימושים שונים, הקנס בגין העיכוב על הבניה, יושת רק על שווי החלק המיועד למגורים. בנוסף נקבע, כי הקנס בגין עיכוב על הבניה לא יוטל יותר מפעם אחת בגין אותם מקרקעין.

בנוסח המתוקן להצעת החוק הוספה רשימה של מקרים אשר התקופות בגינם לא תובאנה במניין הזמן לחישוב העיכוב:

(1)     תקופה שבה התקיימה במקרקעין מגבלה המונעת מבעל הזכות במקרקעין, מנסיבות שאינן תלויות בו, לקבל היתר בניה או לבנות לאחר היתר, ובלבד שאין במכירת המקרקעין כדי להסיר את המגבלה האמורה.

(2)    תקופה שבה נקט בעל הזכות במקרקעין בפעולות להגדלת השטח הכולל המותר לבניה למגורים מהסוג שנקבע בכללים.

יצוין כי אין המדובר ברשימה סגורה ושר האוצר רשאי לקבוע מגבלות נוספות בהתקיימן יושהו התקופות של העיכוב.

בנוסח המתוקן נוספה גם התייחסות למצב בו שונה יעודה של הקרקע מיעוד למגורים לייעוד אחר, בטרם מכירת הזכויות, במקרה כזה נקבע כי לא יחול מס עיכוב על הבניה כאמור.


הערת מערכת: אנו סבורים אפוא כי הנוסח המתוקן של הצעת החוק, בפרט בהינתן "תקופות ההשהיה", מותאם יותר למציאות הקיימת, בה מתמודדים בעלי קרקעות עם אילוצים שונים אשר מונעים מהם להתחיל ולבנות על מקרקעיהם הגם שהיו מעוניינים לעשות כן וכך במקרים הללו לא יושת הקנס, עם זאת אנו ספק אם החוק הינו הנדרש על מנת להוציא דירות לשוק, שכן ההנחה היא שקבלנים אינם מחזיקים מלאי קרקעות אלא אם יש סיבה לעיכוב בבנייה, ולהעמיד את הקבלנים בין הפטיש לסדן אינו הפיתרון.

חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),  התשע"א-2011 – אפשרות להארכת תוקפן של הוראות שעה המקנות פטורים והטבות במס

 

יתכן כי יוארך עד לחודש מאי  2013 , תוקפן של מרבית הוראותיו של חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),  התשע"א-2011

תוקפן של מרבית ההוראות בהוראת השעה הנדונה, קרי פטור ממס ל-2 דירות מגורים נוספות עד לסך של 2,200,000 ש"ל, וכן מכירת קרקע ל-8 יח"ד לפחות בשיעור מס מופחת של 25% וכיוצ"ב, עומד לפוג בסוף שנת 2012.

בימים אלו פורסם בתקשורת כי, בשל פיזור הכנסת, קיימת טענה לפיה יש להחיל את הוראות סעיף 38 לחוק יסוד: הכנסת, לפיהן, חיקוק שתקפו אמור לפקוע תוך ארבעה חדשים לאחר שהכנסת החליטה להתפזר, יעמוד בתקפו עד תום שלושת החדשים שלאחר בחירת הכנסת, ובענייננו, עד לחודש מאי 2013.

בימים אלו מקיים משרד המשפטים בדיקה באשר לתחולת הוראת חוק יסוד הכנסת האמורות על הוראת שעה, שהמועדים בה נקבעו מראש. החלטה בעניין צפויה להתקבל בהקדם, וככל שימצא כי הוראת החוק חלה גם על הוראת השעה הרי שניתן יהיה ליהנות מהטבות המס עד לחודש מאי 2013.

החלטת מיסוי מקרקעין מס' 5825/12 – חישוב המס – פריסת השבח הריאלי במכירה ע"י יורש – זכאות היורשים לפריסה על תקופת הבעלות של המוריש במקרה של "כניסה לנעלי המוריש"


בהחלטת המיסוי הנדונה נקבע, כי יורשים אשר משלמים מס בגין נכס שהתקבל אצלם בירושה מהוריהם, כאשר האם נפטרה בשנת 2012, יוכלו לבצע פריסה של המס באופן שיכנסו בנעלי המורישים מבחינת יום הרכישה, ולכן תחושב תקופת בעלותם על הנכס לצורך הפריסה החל מיום הרכישה של המקרקעין בידי המורישים. התוצאה אפוא כי בנסיבות העניין יוכלו המוכרים ליהנות מפריסה של 4 שנים.


חוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך) , התשע"ב -2012

ביום 23.7.2012 התקבל חוק מס הכנסה (פטור ממס לקופת גמל על הכנסה מדמי שכירות בשל השכרת דירות מגורים לטווח ארוך), התשע"ב – 2012 (להלן: "החוק"), המקנה לקופת גמל פטור ממס על הכנסה מזכה מדמי שכירות מהשכרת דירות מגורים בבנין להשכרה.

מטרתו של חוק זה היא להגדיל את היצע הדירות למגורים וזאת בדרך של יצירת תמריצים מיסויים לקופות גמל.

על מנת שקופת הגמל תהנה מהפטור ממס עליה לעמוד בתנאים שלהלן:

–           קופת הגמל היא הבעלים של 100 דירות מגורים לפחות בבניין להשכרה או בכמה בניינים להשכרה, בנגב או בגליל די ב-50 דירות לפחות. ואולם, בשנה הראשונה מהמועד שבו הייתה לקופת הגמל הכנסה מזכה, תקום הזכאות לפטור כאמור גם אם קופת הגמל הייתה  בעלים של מספר דירות נמוך יותר.

–           קופת הגמל אינה מספקת שירותים נלווים להשכרה.

–           במקרה בו הקרקע לא נרכשה במכרז, תנאי נוסף לפטור הוא כי לא הוגשה תוכנית לשינוי ייעוד הקרקע ממגורים לאחר, במשך 15 שנים לפחות ממועד אישור סיום הבניה.

קופת הגמל רשאית לבחור בפטור זה, ובמידה ובחרה בכך לא תוכל לחזור בה מבחירתה ולא יחולו על הכנסתה הוראות פרק שביעי 1 לחוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט -1959, הוראות חלק ה'2 לפקודת מס הכנסה, והוראות חוק לעידוד בניית דירות להשכרה, התשס"ז- 2007.

בחוק זה בנין להשכרה מוגדר כמבנה של קבע שיש בו בכל דונם שש דירות מגורים לפחות ובנגב ובגליל 2 דירות לפחות.

על הבניין להשכרה להיבנות על קרקע  שנרכשה במסגרת מכרז שפורסם בתקופה שמיום 1.1.12 ועד 31.12.15 והתוכנית החלה עליה מייעדת אותה למגורים או להשכרה למגורים, לחילופין, היא לא נרכשה במסגרת מכרז והתכנית החלה אושרה עד יום 31.12.17 והיא מייעדת אותה להשכרה לתקופה של 20 שנה לפחות.

בהקשר זה יראו דירת מגורים שלא נעשה בה כל שימוש כאילו היא משמשת להשכרה למגורים.

 

עדכוני פסיקה


רע"א 1796/12 הו"מ לתו"ב נתניה נ' עו"ד שחר הררי , מנהל העיזבון , בבית המשפט העליון כב' הש' נ' הנדל

 

ב"כ המבקשת: עו"ד שולה רגב

א. לשמאי המכריע אין סמכות כללית לפסוק לצדדים הוצאות, מעבר לסמכויות הספציפיות שנכללו במפורש בתקנות, וזאת הן עפ"י הנוסח הקודם והן עפ"י הנוסח החדש של תקנות סדרי הדין בפני שמאי מכריע.

ב. עפ"י תקנה 17(ג), בנוסחה הקודם, לשמאי המכריע "חובה אבסולוטית" ליידע את הצדדים על כל מסמך שיש לו השפעה על ההכרעה במחלוקת, והוא איננו ידוע לצדדים, אף אם הוא פומבי וגלוי.

ג. עפ"י לשון הוראת המעבר של תקנה 17(ג), הנוסח החדש יחול גם על הליכים שהחלו לפני מועד כניסתה לתוקף, ובלבד שטרם התקבלה בהם החלטה כלשהי של השמאית המכריעה (בין אם ההחלטה מסיימת את המחלוקת ובין אם לאו).

 

עניינו של פסק הדין הינה החלטת שמאית מכריעה בנוגע לחיוב בהיטל השבחה בגין מכירת נכס.

המשיב מכר, מתוקף תפקידו כמנהל עיזבון, דירת מגורים של העיזבון תמורת 900,000 ₪. המבקשת חייבה את המשיב בהיטל השבחה בגין מכירת הדירה בסך 295,000 ש"ח. והמשיב השיג על סכום ההיטל, בהתבסס על חוות דעת שמאי מטעמו, בפני שמאית מכריעה.

עפ"י השומה המכרעת שניתנה ביום 25.4.2010 נקבע היטל ההשבחה לסך של 195,000 ₪, כאשר לצורך כך השמאית המכריעה התבססה, בין היתר, על שש עסקאות שבוצעו בנכסים המצויים בסביבת דירת המגורים –  עסקאות שלא נכללו בחוות הדעת השמאיות הקודמות, מטעם המבקשת או המשיב. כמו-כן, השמאית המכריעה לא חייבה את המבקשת בתשלום הוצאות.

המשיב הגיש ערר לועדת הערר המחוזית על הכרעת השמאית המכריעה. לטענתו, היה על השמאית לאפשר לצדדים להתייחס תחילה לאותן שש עסקאות, בטרם הכריעה על בסיסן. כן נטען, כי לשמאית נתונה הייתה הסמכות לחייב את המבקשת בתשלום הוצאות, אך היא נמנעה מלעשות כן. לאחר שהערר נדחה חלקית, הגיש המשיב ערעור על החלטת הועדה המחוזית, אשר התקבל. באשר לשש העסקאות, נקבע כי השמאית צריכה הייתה להביא אותן לידיעת הצדדים, ובאשר לפסיקת ההוצאות, נקבע כי לשמאית המכריעה יש סמכות לפסוק הוצאות ושכר טרחה.

על כן, הוחזר התיק לשמאית המכריעה, על מנת שתביא לידיעת הצדדים את שש העסקאות האמורות, וכן תפסוק בשאלת ההוצאות, ועקב כך, הוגשה בקשת רשות הערעור.

לטענת המבקשת, שש העסקאות הן בגדר מידע גלוי, אשר מצוי בהישג ידו של כל שמאי מקרקעין, לכן לא היה צורך מן הדין להביאן לידיעת הצדדים. באשר לפסיקת הוצאות, נטען כי קיימים הסדרים ספציפיים אשר מסמיכים את השמאי המכריע לפסוק הוצאות קונקרטיות ולגבות את שכר טרחתו, כאשר הסדרים אלו באו במקום סמכות כללית לפסיקת הוצאות.

ביהמ"ש קיבל את הערעור באופן חלקי.

באשר לפסיקת הוצאות לצדדים – ביהמ"ש קיבל את טענת המבקשת, וקבע כי תקנה 17(א) לתקנות סדרי הדין בפני שמאי מכריע אמנם מעניקה לשמאי המכריע מעין סמכות שיורית, אולם בסעיף ה"סמכות השיורית" עפ"י סעיף זה מופעלת כאשר מתעוררת שאלה הנוגעת לסדרי דין, ואשר לא הוסדרה במפורש בתקנות.

ביהמ"ש הוסיף וקבע לעניין זה, כי אף אם נקבל את עמדת המשיב כי פסיקת הוצאות היא "עניין הנוגע לסדרי דין", עדיין לא ניתן לפסוק הוצאות מכוח אותה סמכות שיורית. זאת, משום שלא מתקיים התנאי השני הנדרש לפי לשון הסעיף: "לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות אלה". ביהמ"ש ציין, כי מחוקק המשנה קבע הסדרים ספציפיים מפורטים בסוגיית ההוצאות, כגון: תקנה 16(ג)- המתייחסת לשכרו של המומחה, תקנה 18(ג)- המתייחסת להוצאות עריכת פרוטוקול, תקנה 19(א)- המתייחסת להוצאות מיוחדות הנדרשות לבירור המחלוקת, ובנוסף, סעיף 5 לתקנות התכנון והבניה (שכרו של שמאי מכריע ושמאי מייעץ) (הוראת שעה), התשס"ט-2009- המסדיר את הליך תשלום שכרו של השמאי המכריע.

מכאן, קבע ביהמ"ש, שלא מתקיים התנאי הבסיסי לפסיקת הוצאות מכוח סמכות שיורית – עניין שלגביו "לא נקבעה הוראה מפורשת בחוק או בתקנות". כמו-כן, מאחר ומחוקק המשנה הסדיר באופן מפורש ומפורט את נושא ההוצאות בתקנות, בכך גילה המחוקק דעתו מה יהיו סמכויות השמאי המכריע בכל הנוגע לפסיקת הוצאות. עמדת המחוקק בעניין זה היא ברורה, ואין מקום לשאוב השלמות ותוספות ממקומות אחרים.

לפיכך נקבע, כי אין לשמאי המכריע סמכות כללית לפסוק לצדדים הוצאות, מעבר לסמכויות הספציפיות שנכללו במפורש בתקנות.

באשר ליידוע בדבר שש העסקאות – בימ"ש דחה את עמדת המבקשת, בקבעו כי עפ"י תקנה 17(ג) לתקנות סדרי דין, בנוסחה הקודם, השמאי המכריע מחויב להעביר לידיעת הצדדים כל מסמך שמתקיימים לגביו שני תנאים מצטברים: יש לו השפעה של ממש על ההכרעה במחלוקת, והוא איננו ידוע לצדדים. אם התקיימו שני התנאים קמה לשמאי "חובת מסירה" אבסולוטית.

ביהמ"ש הוסיף כי עפ"י הנוסח הקודם של הסעיף (שהוא הנוסח החל בעניין זה), מחוקק המשנה לא נתן משקל לשאלה האם מדובר במסמך פומבי וגלוי, והאם הצדדים יכולים היו להשיגו בקלות (להבדיל מנוסחו המתוקן של הסעיף), ולכן ביהמ"ש דחה את טענת המבקשת לעניין זה, וקבע כי הואיל ובמקרה דנן, הצדדים לא ידעו על אותן שש עסקאות היה צורך ליידע אותם עליהן מראש ולאפשר להם לטעון לגביהן.

ביהמ"ש הוסיף והעיר, כי לאחר הגשת הבקשה תוקן נוסח התקנות, כך שהנוסח החדש נותן מענה מפורש לשתי השאלות שעמדו בבסיס הבקשה שהוגשה.

כמו-כן, לאור המחלוקת בין הצדדים, באשר לתחולת הנוסח המתוקן של תקנה 17(ג) במקרה זה, ביהמ"ש הוסיף וקבע כי על פי לשון הוראת המעבר, הנוסח החדש לא חל במקרה דנן, הואיל ובמקרה זה התקבלה כבר החלטה אחת של השמאית המכריעה עוד לפני "המועד הקובע", הגם שהיא לא סיימה את המחלוקת בין הצדדים ונקבע כי יש לתקנה.

יצוין, כי הפרשנות לתקנה 17(ג) הנ"ל, בנוסחה הקודם, נדונה גם במסגרת החלטה בערר (מרכז) 9010/10 צפריה מושב עובדים נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה לודים, שניתנה כשבוע לפני שניתן פסק דינו של ביהמ"ש העליון הנ"ל, ובו הגיעה ועדת הערר (ע"י כב' יוה"ר מיכל גלקין) למסקנה שאינה זהה.

במקרה זה, עמדו בפני השמאי המכריע נתונים של עסקאות שנתקבלו מהשמאי הממשלתי, שהצדדים לא נחשפו אליהן ולא יכלו להתייחס ו/או לשטוח את טענותיהם לגביהן.

ועדת הערר קבעה בעניין זה, כי לאור עקרונות השקיפות והוודאות כמו גם כללי צדק טבעיים, אשר עוגנו גם בתקנות, קיימת במקרה זה הפרה של חובת השקיפות וזכות הטיעון בהתאמה, ולפיכך יש להחזיר את התיק לדיון בעניין זה בפני השמאי המכריע, לצורך הצגת הראיות להן לא נחשפו הצדדים, ועל מנת לאפשר להם לטעון בעניין זה, הגם שהשומה לא התבססה על אותן עסקאות.

עם זאת, ועדת הערר הוסיפה והדגישה, כי החלטתה הנ"ל ניתנה בשים לב לכך שמדובר במסמכים שאינם פתוחים לעיון הציבור, וכי מסקנתה היתה שונה אילו דובר בעסקאות ו/או נתונים שהיו נוגעים למקרקעין בסביבת הנכס נשוא השומה ושגם שמאי הצדדים היו יכולים להגיע אליהם.


הערת המערכת:

ראשית אנו סבורים כי מן הראוי להבחין בין שמאי טריבונל בתפקידו כשמאי מייעץ, ובין שמאי בכובעו כשמאי מכריע, באשר לראשון קיים היגיון רב בהקניית סמכות להטלת הוצאות על מי מהצדדים, היות ומדובר במותב מעין שיפוטי, ולעיתים בפניו מסתיים ההליך ללא הגשת ערר כלל, אולם שמאי מייעץ הינו מעין מומחה מטעם בית המשפט והמכריע הסופי הינה ועדת הערר ועל כן הסמכות להטיל הוצאות ולפסוק שכר טרחה מסור לסמכויות ועדה זו הדנה בכובע שיפוטי ללא ספק.

באשר להמצאת המסמכים הרי שאנו סבורים כי חלק מתפקידו של השמאי המכריע הינו לבחון ולהפעיל שיקול דעתו, ועל כן איתור החלטות על ידו בהחלט תואם את המצופה הימנו, עם זאת לדעתנו חובה זו להמציא החלטות חשובות לעמדת הצדדים הינה סבירה ומתבקשת על מנת להסיר ספק ולמנוע עררים מיותרים המתבססים על טענות של פרוצדורה ואי מתן זכות הטיעון.

 

רע"פ 9585/09, עע"ם 6742/10  הו"מ לתו"ב שקמים ואח' נ' ראש המועצה האזורית שפיר ואח'
בבית המשפט העליון, ע"י הרכב השופטים כב' הש' ע' ארבל, ע' פוגלמן, צ' זילברטל

 

 ב"כ המבקשת: עו"ד ציון אילוז

 שימוש חקלאי – מהו?

עסקינן בהליך רשות ערעור על החלטתו של בית המשפט המחוזי, בו קבע בית המשפט כי טיפול בבוצה*, הינו שימוש חקלאי, שכן התוצר המופק מהתהליך נדרש במישרין לייצור חקלאי ולכן אין מניעה תכנונית לקיים את האתר על קרקע שייעודה חקלאי.

(*בוצה – תוצר לוואי של תהליך טיפול בשפכים במתקני טיהור מדובר במוצקים אורגנים ובמיקרו-אורגניזמים השוקעים באגני הטיפול בשפכים. לאחר טיפול מתאים, יכולה הבוצה לשמש כחומר דשן בחקלאות).

המחלוקת העיקרית בין הצדדים נסבה סביב השאלה, האם בית המשפט המחוזי נתן פרשנות מרחיבה יתר על המידה לתיבה "דרוש במישרין לייצור חקלאי" המגביל את השימוש בקרקע חקלאית.

בית המשפט הפנה להוראות החוק הרלוונטיות: סעיף 156(א) לחוק התכנון והבניה בו נקבע כי "לא ישתמש אדם בקרקע חקלאית אלא בהתאם לאמור בתוספת הראשונה". סעיף 7(א) לתוספת הראשונה לחוק התכנון והבניה, קובע כי "לא יינתן על ידי מוסד תכנון היתר לבניה או לשימוש בקרקע חקלאית למטרה לא-חקלאית אלא בהתאם לתכנית שנתמלאו בה הדרישות של סעיף 6 או אם הסכימה לכך הוועדה" לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים. סעיף 7(ב) לחוק התכנון והבניה מגדיר את התיבה "מטרה לא-חקלאית" כ"בניה או שימוש בקרקע שאינם דרושים במישרין לייצור חקלאי, לעיבוד חקלאי של האדמה או לגידול בעלי חיים".  גם בהוראות התכנית החלה, הופיע הביטוי "דרוש במישרין ליצור החקלאי" בהקשר לשימושים המותרים בקרקע שייעודה חקלאי.

בית המשפט מצא כי הפרשנות שנתן בית המשפט המחוזי לתיבה "דרוש במישרין לייצור חקלאי" היא מרחיבה יתר על המידה ואינה עולה בקנה אחד עם פסיקתו של בית המשפט העליון ועם תכליתם של דיני התכנון הבנייה ביחס לשמירה על קרקע חקלאיות ועל השטחים הפתוחים.

בית המשפט קבע, כי לא אופי החומרים שבהם עסקינן הוא החשוב, כי אם אופי הפעילות המתבצעת והיקפה. אם מדובר בפעילות עסקית שאמנם נועדה לצורך ייצור חקלאי, אך אין זיקה ישירה בינה לבין פעילות חקלאית – לא ניתן לראותה כשימוש חקלאי. בית המשפט ציין כי עם התפתחות הטכנולוגיה חל גם שינוי משמעותי גם במאפייניה של החקלאות, ולא מן הנמנע כי שימושים מסוימים במקרקעין ישנו את אופיים וייחשבו בעת הנוכחית כשימושים הדרושים במישרין לייצור חקלאי. יחד עם זאת ציין בית המשפט, כי יש לשקול את משמעות העסק מבחינת השפעתו על השימוש החקלאי הישיר במקרקעין. לאפיו של העסק, להיקפו, להשלכותיו על הסביבה החקלאית ולשאלה, באיזו מידה יש בכך כדי לשנות את אופיים וייעודם של המקרקעין החקלאיים. משמדובר בשימוש בקרקע חקלאית שאינו נדרש במישרין לייצור חקלאי, טעון השימוש בחינה ואישור של הגורמים התכנוניים המוסמכים, שביכולתם לשקול את השיקולים הצריכים לעניין. כל עוד לא ננקט הליך תכנוני כאמור, אין מנוס מלקבוע, כי השימוש שעושה החברה במקרקעין עומד בסתירה להוראות החוק והתכנית.

לפיכך, קיבל בית המשפט את בקשת רשות הערעור שהגישה הועדה המקומית (בחלקה) וקבע כי לא ניתן לקיים את מפעל הבוצה על קרקע חקלאית.

הערת המערכת: אנו סבורים כי החלטה זו מתיישבת עם החלטות קודמות של בית המשפט העליון בסוגיה זו, על פיהם אם עסקינן בטיפול בתוצרת חקלאית שאינו משנה את התוצרת החקלאית עצמה (כגון אריזה או מיון או אחסון לרבות בתי קירור וכו') הרי שיש לראות בכך כחלק מהשימוש החקלאי. אם מדובר בעיבוד של התוצרת החקלאית או במוצר שייתכן כי מיועד במישרין לייעוד חקלאי, אולם נדרשים תהליכים כלשהם (המבוצעים באותו אתר), על מנת להביא אותו לייעודו החקלאי, הרי שלא ניתן לראות בכך שימוש חקלאי. עם זאת, נראה כי הגיעה העת לבחון בצורה שונה את הגישה לקרקע חקלאית, הוצאת שימושים נלווים לאיזורי התעשייה ומחוץ לישובים לעיתים תהא קשה ולא סבירה, השאלה הנשאלת תהיה האם יש צורך בתכניות בניין עיר שיאפשרו שימושים כאמור, פיתרון שייקח שנים ליישמו או שיש ליתן לחוק הקיים פרשנות מרחיבה שתאפשר התאמתו לתקופתנו, נראה כי המילה האחרונה בעניין טרם נאמרה.

 

עת"מ 53273-02-11 אבאיאן משה נ' המועצה מקומית קדימה צורן ואח',
בית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש' זהבה בוסתן

 

ב"כ העותר: עו"ד משה ימין 


ניתן לתבוע ביטולה של הפקעת מקרקעין לצורכי ציבור מכוח תכנית,
כאשר אין עוד צורך בייעוד הציבורי, גם אם טרם שונה ייעודם


עניינה של העתירה ביטול הפקעה מכוח חוק התכנון והבניה.

נסיבות המקרה: העותר היה בעל זכויות חכירה לדורות במקרקעין שייעודם מסחרי. ברבות הימים, אושרה על המקרקעין תכנית מתאר, בה שונה ייעודם של המקרקעין ממסחרי לציבורי. בעקבות זאת, הפקיעה הועדה המקומית את המקרקעין מכוח סעיפים 189 ו- 190 לחוק התכנון והבניה והקנתה אותם למועצה המקומית, אולם מאז ובמשך למעלה מ- 30 שנה לא נתפסה חזקה במקרקעין וכן לא שלמו לעותר פיצויים בגין ההפקעה.

העותר תבע פיצויים בגין ההפקעה, ובעקבות תביעת הפיצויים הושג הסכם פשרה בין העותר ובין הועדה המקומית והמועצה המקומית, לפיו הרשויות תקדמנה תכנית איחוד וחלוקה על המקרקעין, להחזרת הייעוד המסחרי לחלק מן המקרקעין, חלף הפיצוי. משלא קויים הסכם הפשרה הגיש העותר את העתירה בענייננו.

הסעדים העיקריים שביקש העותר מבית המשפט היו להורות על ביטולה של ההפקעה ושל הקניית הקרקע למועצה המקומית וכן להשיב את הייעוד של הקרקע למסחרי.

בית המשפט קבע, כי מהותה של זכות הקניין כזכות חוקתית הובילה לגיבוש העקרון לפיו משהמטרה הציבורית לשמה הופקעו המקרקעין שוב אינה מתקיימת, תתבטל עמה ההפקעה. בית המשפט סקר את הפסיקה בנושא וסיכם כי בביצוע מטרת ההפקעה, חייבת הרשות לפעול בשקידה ראויה כדי להגשים את הצורך הציבורי שבגינו הופקעו והועברו לידיה המקרקעין בתוך זמן סביר. משתם הצורך הציבורי, או לא מומש מלכתחילה, הרי שככלל, מתערער הבסיס המשפטי והמוסרי להמשך החזקת המקרקעין בידי הרשות.

בית המשפט ציין, כי בעניין שבפניו הועדה המקומית והמועצה המקומית כלל אינן מתנגדות לביטול ההפקעה והן אף מסכימות כי ההפקעה נעשתה בטעות ומעולם לא קם הצורך הציבורי בה.

בית המשפט בחן את השאלה האם יש להקדים את ההליך התכנוני לשינוי הייעוד, מייעוד ציבורי לייעוד פרטי, להליך המשפטי לביטול הפקעה. שכן, ביטול ההפקעה מחזיר את הקרקע לבעליה, אולם ייעודה נותר כפי שהיה על פי התכנית החלה – לצרכי ציבור וההחלטה בדבר שינויי ייעוד הקרקע היא החלטה תכנונית אשר בית המשפט אינו מתאים לקבל.

בית המשפט קבע, כי בנסיבות העניין הדרך הראויה היא להורות לועדה המקומית ליזום תכנית לשינוי ייעוד החלקה, על מנת שתכנית זו תובא לדיון במוסדות התכנון בדרך הקבועה בחוק. עם זאת, בית המשפט לא מצא לנכון לעכב את ביטול ההפקעה בשל כך.

בדונו בשאלת הביטול, התלבט בית המשפט מכוח איזו הוראת חוק להורות על ביטול ההפקעה. בית המשפט ציין שבחוק התכנון והבניה (מכוחו בוצעה ההפקעה, כאמור) אין הסדר מפורש המתאים במישרין לנסיבות המקרה. אמנם, סעיפים 195 ו- 196 לחוק עוסקים בתנאים בהם יוחזרו מקרקעין לבעליהם משתם הצורך הציבורי, אולם, הם עוסקים בהשבת מקרקעין לאחר שייעוד המקרקעין כבר שונה מהייעוד הציבורי לשמו הופקעו לייעוד אחר וזאת בתכנית בת תוקף. זה לא המצב בענייננו.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי אין בהוראת סעיפים אלו כדי לשלול את הזכות המוקנית לבעל מקרקעין לדרוש את ביטול ההפקעה והשבת המקרקעין כאשר השתהתה הרשות במימוש הייעוד הציבורי, גם אם לא שונה ייעודם של המקרקעין. לפיכך, קבע בית המשפט כי בהתאם לעקרונות הכלליים של השיטה, לפיהם זכות הקניין כזכות חוקתית מגינה על זיקתו המתמשכת של הפרט למקרקעין שבבעלותו גם לאחר שהופקעו, ובהתחשב בעובדה שלא שולמו פיצויים בגין ההפקעה, הרי שחובה על המועצה להשיב את המקרקעין לעותר, אף אם לא שונה ייעוד המקרקעין.

לפיכך, קיבל בית המשפט את העתירה (בחלקה) הורה על ביטול ההפקעה וכן הורה לועדה המקומית לקדם תכנון על המקרקעין לשינוי היעוד מציבורי למסחרי, תוך 12 חודשים.

הערת מערכת:

כפי שכבר ציינו בעבר, אנו סבורים כי חקיקה שונה הדנה בהפקעות שונות אינה מתקבלת על הדעת, לאחר שתוקנה הפקודה וקיימים מנגנונים המתייחסים לביטולי הפקעות שלא מומשו, לא הגיוני כי הפקעות חוק התכנון והבניה ימשיכו לדון בפסיקה בלבד, עם זאת פסק-דינו של בית המשפט המחוזי הינו הגיוני ומתבקש, בנסיבות בהן ברור כי פניה לשינוי תכנית בניין העיר החלה במקום תוביל לדחייה, אין לדחות העתירה כתנאי סף אלא לדון בה לגופה, חבל על כספו של האזרח שגם כך סבל מהפקעה ולא זכה לכל פיצוי בגינה.

ת"א 1523/07  מהדרין בע"מ ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח'
 
בית המשפט המחוזי תל אביב יפו, כב' הש' ד"ר ד' פלפל – סגנית נשיאה


ב"כ התובעות: עו"ד י' פישר, עו"ד מ' סלע, עו"ד מ' קליינפלד

 פרשנות מערכת ההסכמים שבין הצדדים והזכות להארכת חוזה החכירה עם המנהל לתקופה נוספת של 49 שנים

עניינה של התובענה פרשנות מערכת ההסכמים שבין הצדדים וזכותה של חברת מהדרין בע"מ (להלן: "חברת מהדרין"),  להאריך את חוזה החכירה עם מדינת ישראל לתקופה שניה בת 49 שנה באותם התנאים אשר הוסכמו בין הצדדים בעבר.

התובעות הינן חברת מהדרין וחברת פרי אור, אשר הינה חברת בת של מהדרין (להלן: "פרי אור").

בסמוך לאחר קום המדינה יזמה ממשלת ישראל נטיעת הדרים על אדמות רשות הפיתוח, בעקבות יוזמה זו הוסכם בין הממשלה למהדרין כי ימסרו לה בחכירה שטחים רחבים של קרקע בתמורה לכך שתדאג לטעת בהם עצי פרי ובעיקר פרדסים, ותשווק חלק מהקרקע ליהודי חו"ל במטרה שהתמורה שתתקבל בגין הקרקע תועבר לקופת המדינה.

הצדדים חתמו על כתב התחייבות לפיו מהדרין תקבל לידיה 20,000 דונם קרקע למטעים וכן הוענקה לה הזכות לקבל שטח של 2,000 דונם לשם הקמת משתלות, שדות, בתי אריזה ומחסנים. בנוסף הוענקה למהדרין הזכות לסלול כבישים, לחפור בורות לצרכי השקיה ללא תשלום ולהקים בניינים והכל לשם קידום מטרות החכירה.

זאת ועוד, הוסכם כי מהדרין רשאית להעביר את החכירה בחכירת משנה, ניתנה לה הזכות להשוות את תנאי החכירה שלה לתנאיו של כל חוכר שיקבל תנאים עדיפים והוענקו לה הטבות מס והנחות הנובעות מהחוק לעידוד השקעות הון, תש"י- 1950.

בתמורה לכל ההטבות מהדרין התחייבה לטעת שטח גדול של הדרים בתהליך המשלב פעולות פיתוח משמעותיות, תוך נטילת סיכון הכרוך בהשקעה ניכרת לתקופת זמן ארוכה מאוד.

במהלך שנות החמישים נחתמו חוזי חכירה שונים עם רשות הפיתוח (בעלת המקרקעין) ובשנות השבעים, לאחר הקמת המנהל, נחתמו שוב הסכמים עם המנהל. לטענת התובעות ההסכמים שנחתמו בשנות החמישים והשבעים הינם זהים ונבעו אך מצורך להתאים ההסכמים לפרוצדורה הנהוגה במנהל.

המחלוקת בין הצדדים נסובה סביב השאלה מהי המשמעות של כתב ההתחייבות בהתחשב בעובדה שחוזי החכירה נחתמו לאחריו והאם חידוש תקופת החכירה וחתימה על חוזה החכירה החדש יעשה על סמך ההוראות הקבועות בכתב ההתחייבות או ההוראות הקבועות בהסכם החכירה אשר נחתם לאחריו.

טענות התובעות התבססו על כך שבהסכמי החכירה נקבע מפורשות, כי כתב ההתחייבות יהווה חלק בלתי נפרד מההסכם, מכאן למדו התובעות כי קיימת להן האופציה בתום תקופת החכירה הראשונה להאריך את תקופת החכירה ב- 49 שנים נוספות באותם התנאים הקבועים בכתב ההתחייבות. ברם, הנתבעים סברו כי סעיף אחר בהסכם החכירה, בו נקבע מפורשות כי הארכת ההסכם לתקופה נוספת תעשה לפי תנאי החכירה שיהיו נהוגים בחכירות על אדמת קרן קיימת לישראל, הוא שגובר על כתב ההתחייבות ומכאן למדו הנתבעים כי הארכת ההסכם תתאפשר בתנאים חדשים אותם יקבע המנהל על פי הנהוג כיום.

בית המשפט קבע כי על מנת להכריע במחלוקת יש לבדוק את פרשנות ההסכמים והתחייבויות הצדדים, תוך בחינת כוונת הצדדים הסובייקטיבית והאובייקטיבית ויישום עקרונות המשפט המנהלי בהם חבה הרשות, חובת תום הלב וההגינות, ואת כללי הפרשנות נגד המנסח ונגד הצד החזק.

בית המשפט סקר את הרקע ההיסטורי להיווצרותו של כתב ההתחייבות, התנאים ששרו בארץ, הצורך בפיתוח ענף ההדרים, המחסור במטבע זר ורצון הממשלה לעודד חברות פרטיות לעיבוד חקלאי על קרקעות מהונן הפרטי, תוך נטילת סיכונים רבים הכרוכים בהשקעה ניכרת, כשבתמורה הובטחו לחברות כי ישמרו על הקרקעות לעצמן ויקבלו תנאים מיוחדים לפרקי זמן ארוכים, וקבע כי לאור הרקע האמור, ברי כי ההסכמים לא באו לשנות או להמעיט מההטבות שניתנו לתובעות בכתב ההתחייבות אלא אך נועדו למלא את החוסרים שהיו בכתב ההתחייבות ולהתאימו פרוצדורלית לחוזים שהיו נהוגים בקק"ל וכי יש לראות במערכת ההסכמים כמערכת אחת המשלימה זו את זו.

עוד קבע בית המשפט כי לאור הסיכונים שנטלו התובעות בהתקשרותן בהסכם אל מול הנתבעים ומאחר והתנאים אשר ניתנו לתובעות בכתב ההתחייבות היוו תמריץ עבורן לקיים את ההסכם עם הנתבעים, הרי שהתנאי הקיים בו לחידוש הסכם החכירה בתום התקופה הראשונה לתקופה נוספת בת 49 שנה באותם התנאים היווה תנאי בלתו התובעות לא היו מתקשרות בהסכם עם הנתבעים.

לכן, דחה בית המשפט את טענת הנתבעים כי התנאים לחידוש הסכם החכירה מצויים בהסכם החכירה וקבע כי הוראות כתב ההתחייבות גוברות על כל הוראה אחרת בהסכם החכירה והתנאים שיעמדו בתקופת החכירה החדשה הינם התנאים הקבועים בכתב ההתחייבות.

בנוסף, בית המשפט נדרש לדון בשאלת הוספת סעיף שינוי היעוד להסכם החכירה החדש, המאפשר למנהל להביא לסיום מוקדם את תקופת החכירה במידה שישונה יעוד המקרקעין על ידי תכנית. בית המשפט, קבע כי סעיפים כאמור הוכנסו להסכמים מול קק"ל עוד בשנות השלושים והעדרו של הסעיף מכתב ההתחייבות מעיד על כוונת הצדדים שלא להחיל את חובת ההשבה ולכן הוספת סעיף כאמור בהסכמי החכירה החדשים מהווה פגיעה של ממש בתנאי החכירה.

לסיכומו של דבר, קיבל בית המשפט את התביעה וקבע כי הצדדים חתמו על כתב ההתחייבות מתוך אינטרס משותף וסיכון גדול אותו נטלו התובעות על עצמן. רצון הנתבעים לחידוש חוזה חכירה שלא באותם התנאים שסוכמו ונכתבו בכתב ההתחייבות מהווה חוסר תום לב של הרשות ואף ניצול הכח המצוי בידיה. עוד הוסיף בית המשפט כי מן הראוי כי המנהל יקח פסק דין זה לתשומת ליבו ויתנהל בהתאם לו.

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין חשוב המתייחס לשאלת זכויות החוכרים החקלאיים למול המינהל, ומערכת הזכויות שלהם בעת שינוי ייעוד המקרקעין לייעוד לבניייה, כאשר המחלוקת התחדדה בעיקר לאחר בג"ץ הקשת המזרחית שביטל את ההחלטות שחלו בהתייחס לשינוי הייעוד, בית המשפט קבע כי סעיף המציין כי בעת חידוש החוזים ייחתם הסכם בהתאם לנוסח שיהא מקובל באותה עת אינו מחיל את האפשרות לבצע שינויים דרמטיים כמו הוספת סעיף 15 הידוע על השבת הקרקע בעת שינויי הייעוד, בית המשפט גם בחן והסיק כי שתיקת החוזה בעניין שינוי ייעוד יש לה משמעות הפועלת לטובת החוכר.

ע"א 46274-10-10 אורלי גונן ואח' נ' פנחס אילן הוניג ואח' , בית המשפט המחוזי בתל אביב –יפו בשבתו כבית משפט לערעורים , בפני הרכב כב' הש' א' קובו – סגנית נשיאה אב"ד, מ' רובינשטיין – סגנית נשיאה וע' צ'רניאק


 

לאור השינוי במציאות הכלכלית והחברתית, המגמה הינה צמצום ההגנה על זכויות הדייר המוגן. בשל מגמה זו נקבע כי גם ילדי הדייר המוגן המקורי, המעוניינים להמשיך ולהחזיק בבית העסק בגלגול שלישי, דהיינו לאחר שהזכויות הועברו קודם לכן לבן זוגו של הדייר המקורי צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם

 

בית המשפט המחוזי הפך את החלטת בית משפט השלום, וקבע כי לאור השינוי במציאות הכלכלית והחברתית ופסיקת בית המשפט העליון כי בשל שינוי זה יש להביא לצמצום ההגנה על זכויות הדייר המוגן. גם ילדי הדייר המוגן המקורי, המעוניינים להמשיך ולהחזיק בבית העסק בגלגול שלישי, צריכים להוכיח כי העסק דרוש לקיומם, בעוד בית משפט קמא סבר כי דרישה זו נדרשת רק ביורשים שאינם בניו של השוכר המקורי.

המדובר במושכר בקומת הקרקע של בניין ברח' שערי תשובה 9, בתל אביב שהמערערים הינם בעליו. המשיבים מחזיקים במושכר ומפעילים בו עסק. המשיבים הם ילדיהם של מר יוסף הוניג ז"ל וגב' הניה הוניג ז"ל. בשנות ה- 60 של המאה הקודמת שכר אביהם של המשיבים את המושכר יחד עם שתפו מר פישל משה. הסכם השכירות נעשה בין הבעלים (הוריהם של המערערים) לבין שותפות שהקימו הנ"ל. במהלך השנים הקימו הוניג ופישל, במסגרת פעילותם המסחרית, שתי חברות. בשנת 1982 פרש פישל מהעסק. הוניג ז"ל המשיך להחזיק במושכר עד פטירתו ביום 2.10.96. לאחר פטירתו, המשיכה אלמנתו הגב' הניה הוניג ז"ל, אמם המנוחה של המשיבים, להחזיק במושכר עד פטירתה ביום 21.11.05.

יצוין כי עוד קודם לכן בשנת 1989 הגישה אמם המנוחה של התובעים תביעת פינוי כנגד פישל, הוניג השותפות והחברות כאשר עילת התביעה היתה, העברת הזכויות במושכר לחברות שלא כדין. התביעה נדחתה. לאחר ערעור הושגה ביום 11.7.96 פשרה לפיה נקבע כי השוכר הוא הוניג ז"ל.

בית משפט קמא אימץ את שתי הטענות המרכזיות של של המשיבים וקבע כי אביהם הוניג היה "דייר מקורי" ולפיכך אימם חליפתו, הינה "דייר נגזר" והם חליפי אימם, "דיירים נדחים". כמו כן, אימץ בית משפט קמא את עמדת המשיבים וקבע כי פרשנות סעיף 27(2) לחוק מובילה למסקנה כי על "דייר נדחה" שהוא בנו של הדייר המקורי לא חלה המגבלה לפיה העסק "דרוש לקיומו" מגבלה החלה על יורשים מדרגה אחרת כגון נכדים או הורים.

כאמור בית המשפט המחוזי הפך את ההחלטה וקבע כי לאור השינוי במציאות הכלכלית והחברתית ופסיקת בית המשפט העליון כי יש להביא לצמצום ההגנה על זכויות הדייר המוגן. יש להעדיף את הפרשנות הקובעת כי המגבלה שבסעיף 27(ב) מתייחסת גם לילדי הדייר המוגן המקורי ולפיכך בנסיבות המקרה דנן בו לא הוכח כי המושכר דרוש למשיבים לצורך קיומם, אין הם זכאים לזכויות הדיירות ועליהם לפנות את הנכס.

למעלה מן הצורך, דן בית המשפט המחוזי בשאלה מה היה מעמדו של הוניג האבא. בית המשפט קיבל גם כאן את טענת המערערים והפך את פסיקתו של בית משפט קמא וקבע כי הוניג לא היה "דייר מקורי" אלא השותפות ולפיכך המשיבים אינם אף במעמד של "דיירים נדחים" וגם מסיבה זו אין המשיבים זכאים לזכויות דיירות מוגנת.

הערת מערכת:

פסק דין זה הולך במגמה הקיימת כיום והינה לצמצם את הכלי של דיירות מוגנת בעיקר בעת הדיון בזכויות דיירות מוגנת המתייחסות לעסקים, בתי המשפט סבורים כי דיירות מוגנת אינה כלי המתאים לימינו וגורמים הם לקיפאון והזנחה של נכסים, עם זאת נציין כי יש להבחין בין דיירות מוגנת שהיא פרי חקיקה לבין דיירות מוגנת הסכמית ששני הצדדים נכנסו לה במודע ומשיקול כלכלי ועסקי טהור, נראה כי יש מקום לחדש ולרענן את כל נושא הדיירות המוגנת בחקיקה ברורה שתשקף מדיניות ברורה ותשפיע על השוק.