הפקעות- די בהסכם מכללא להמחאה
מאת עו"ד צבי שוב ומר גיא לפיד, מתמחה
מספר ההליך: בע"א 388/22 נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' שלמה הובר ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית המשפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים, י' עמית, א' שטיין וח' כבוב. פרטי המקרקעין: גוש 7650 חלקה 28. תאריך מתן פסק הדין: 15.08.23. ב"כ המשיבים: עוה"ד אלי וילצ'יק ואליסף מילר.
הזכות לקבלת פיצויי הפקעה מתגבשת במועד פרסום צו ההפקעה, ולכן הזכות המקורית לקבלתם נתונה לבעלים במקרקעין במועד פרסום הצו. עם זאת, מדובר בזכות הניתנת להמחאה. על כן עולה השאלה, מה הדין כאשר בעלים מוכר מקרקעין בין מועד ההכרזה ועד מועד תפיסת החזקה על ידי הרשות ואילו החוזה שותק ביחס להמחאת הזכות?
ענייננו במקרקעין הידועים כגוש 7650 בחלקה 28, שהיו בתחום השיפוט של עיריית רעננה. המקרקעין היו קרקע חקלאית עם אופק לפיתוח והופקעו בשני שלבים לצורך הקמתו של כביש 531.
המערערים בהליך זה הינם בעלי הזכויות הנוכחיים במקרקעין, לאחר רכישתם, שעתרו לקבל פיצויים בגין ההפקעה.
הבעלים ההיסטוריים של המקרקעין היו חברת חלקה 28 בגוש 7650 בע"מ (להלן: "המוכרת").
בשנת 2007 נחתם צו הפקעה שני ביחס למקרקעין, ובשנים שלאחר מכן הם נמכרו למערערים. היינו, המערערים רכשו את המקרקעין לאחר פרסום צו ההפקעה, אך בטרם תפיסת החזקה שהינה המועד לתשלום פיצויים בגין הפקעה זו.
המערערים הגישו תובענה כנגד נתיבי ישראל (להלן: "נת"י") לקבלת פיצויים בגין הפקעת המקרקעין. נת"י מצידם הסכימו על סכום הפיצוי. עם זאת, לא נחה דעתם, באשר למי זכאי לקבל את הפיצוי – המוכרת או המערערים.
בהליך שנדון בבית המשפט המחוזי נקבע כי ככל וההסכם שותק בנושא, הזכות לקבלת פיצויים שייכת לבעל המקרקעין בעת פרסום צו ההפקעה, וכי היה צורך לקבוע מפורשות בהסכם את דבר המחאת הזכויות.
בית המשפט העליון קבע כי הנחת היסוד היא, שזכות ההפקעה מתגבשת במועד פרסום צו ההפקעה ולא במועד תפיסת המקרקעין על ידי הרשות. לאור כך, לכאורה כאשר אדם מוכר נכסיו (המופקעים) זכות התביעה שווי הקרקע נשארת בידו. עם זאת, קבע בית המשפט כי זכות התביעה ניתנת גם להעברה לא רק בהסכם מפורש, אלא גם בהסכם מכללא.
לפיכך בעל דין המעוניין לטעון שזכות התביעה עברה לידו, יידרש לנטל ראייתי קל יחסית – "דבר מה נוסף". כך, לדוגמא, הערך בו נמכרו המקרקעין, יכול להוות דבר מה נוסף. ככל והמקרקעין נמכרו בשווי מלא, ללא הפחתה בגין ההפקעה, נוכל להסיק כי זכות התביעה הומחאה עם המכר.
הערת מערכת:
איננו יכולים שלא לציין, בכל הכבוד הראוי, כי העובדה שמתנהלים עדיין הליכים לפיצוי בגין הפקעות שניטלו לפני כ-30 שנה מעידים על בעיה שקיימת בתחום זה. מדובר בנטילה קניינית של מקרקעין מהפרט על ידי הרשות, ומדינה מתוקנת אמורה להקל על נפגעים אלו ולא להקשות על דרכם לקבלת פיצוי ראוי בגין השתתפותם בפיתוח הארץ, גם אם בכפייה.
אמנם נראה כי העובדה שבמקרה זה ככל הנראה הייתה קיימת מערכת הסכמית עם הבעלים בניסיון להכניסם לתכנון חלף פיצוי, כנראה יצרה עיכוב, אבל בפועל, המבקש פיצוי ראוי נתקל במערכת ייסורים ארוכה ומתישה לנסות לקבל ולו את שווי קניינו.
