מספיק שהתמורה תשמש!
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ישראל אלתר
מספר ההליך: בר"ם 9231/20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה נ' הכנסייה האוונגלית האפיסקופלית בירושלים ואח' ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופטים ד. ברק ארז, י. וילנר, וג. כנפי שוורץ. פרטי המקרקעין: חלקה 103 בגוש 4348 תאריך מתן פסק הדין: 29.6.23. ב"כ המשיבים: עו"ד רון צין ועו"ד תומר גור
בית המשפט דחה את בקשת רשות הערעור שדנה בשאלה האם לצורך קבלת פטור מהיטל השבחה לפי סע' (19)(ב)(4) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה- התשכ"ה, שעניינו פטור למוסדות ציבור העומדים בתנאים נדרש לעמוד בתנאים מצטברים לפיו יעוד המקרקעין ביעוד ציבור וכספי התמורה במכירתן מיועדים לשימוש ציבורי.
בית המשפט דחה את בקשת רשות הערעור שהוגשה על ידי הועדה המקומית רמלה ("המבקשת"), וקבע כי הפרשנות האובייקטיבית והסובייקטיבית של סעיף הפטור מחייבת כי לצורך עמידה בהוראות הפטור במקרה של מכר המקרקעין שבבעלות גוף ציבורי, אין חובה שהמקרקעין יהיו ביעוד ציבורי, אלא די בכך שכספי התמורה מיועדים לשימוש המוסד הציבורי.
נציין שמדובר בפסק דין חשוב ועקרוני, אשר נראה כי הסיר סוף סוף, את העננה הפרשנית מעל סעיף הפטור, עננה אשר הובילה לפסיקות רבות וסותרות של ועדות ערר ובית המשפט אשר המחלוקות הובאו בפניהם, כשנציין בקצרה את ערר ישיבת השרון (321/15)[1], שם התקבלה טענת הפטור על אף העדר זיקה תכנונית, למול ערר הוכברג (8101-08-19), בו נדחתה טענת הפטור נוכח העדר זיקה תכנונית, וראה בהרחבה במאמרנו "תנאים מצטברים או חילופיים" שפורסם בעלון מס' 166 מחודש יוני, 2023,
המשיבה שהינה כנסייה נוצרית – גוף ציבורי, יזמה תכנית לשינוי יעוד מקרקעין לבניית דיור מוגן, כשלאחר אישורה מכרה את המקרקעין לחב' נדל"ן, ובקשת הפטור שהגישה נדחתה על ידי הועדה המקומית רמלה, אשר טענה בין היתר כי הכנסייה לא עומדת בתנאי הכפול והמצטבר, הקבוע בסעיף הפטור לפיו נדרש שהמקרקעין משמשים או מיועדים למטרה ציבורית, וכן בנוסף שתמורת המכירה מיועדת למטרות הציבוריות של הכנסייה, כשמאידך טענה הכנסייה כי מלשון סעיף הפטור אין כל חובה שהמקרקעין ייעודו לצורך ציבורי, אלא די כי בשימוש בתמורת המקרקעין לצורך מילוי מטרות הכנסייה שהינם כלולות במטרות הציבוריות הקבועות בסעיף.
ועדת הערר קיבלה את טענותיה של המשיבה, ודחתה את טענות המבקשת, אשר הגישה ערעור (62262-09-19) לבית המשפט המחוזי, אשר דחה את טענותיה, וקבע כי לצורך קבלת הפטור מספיק כי תמורת המקרקעין תשמש למטרות המוסד הציבורי, כשכך גם מתבקש מבחינה תכליתית שכן מהותו של סעיף הפטור הינה הטבה למוסד ציבורי לשם מתן אפשרות למימון פעילותו, ועל כן מבחינה מהותית אין כל רלוונטיות לשאלת ייעוד המקרקעין, ודי כי התמורה תשמש את המוסד הציבורי לשם מילוי המטרות הציבוריות.
הועדה המקומית שערעורה נדחה הגישה לבית המשפט העליון בקשת רשות ערעור, כשבנוסף ועקב חשיבותה של הסוגייה העקרונית, התבקשה עמדתה של היועצת המשפטית לממשלה, וכן הוגשו בקשות הצטרפות של מוסדות ציבורים שונים (כדוגמת האגודה למלחמה בסרטן, אוניברסיטאות ועוד) אשר צידדו בטענות הכנסייה להרחבת פרשנות הפטור, וכן של מרכז השלטון המקומי אשר הצטרף לטענות הועדה המקומית לצמצום הפטור.
בית המשפט העליון קיבל וסמך את ידו על פרשנותו של בית המשפט המחוזי את סעיף הפטור הקובע 4 תנאים מצטברים, והם (1) המקרקעין בגינם מבוקש הפטור הם בבעלות המוסד, (2) המוסד הינו מוסד ציבורי אשר עוסק באחד מהתחומים הציבוריים המפורטים בסעיף, (3) המוסד פועל שלא לשם קבלת רווחים, (4) המקרקעין או התמורה בעדם משמשים או מיועדים לשמש למטרות המוסד.
כשהמחלוקת ניטשה על פרשנותו התנאי הרביעי והאם נדרש כי ייעוד המקרקעין יהיה למטרות ציבוריות, או די בכך שתמורת המכירה תשמש את המוסד הציבורי.
בית המשפט דחה את טענותיה של הועדה המקומית, וכן את פרשנותה של היועצת המשפטית לממשלה, וקבע כי בהתאם להוראות חוק הפרשנות, המילה "או", אינה באה לְחַבֵּר ולהוסיף (תנאי נוסף), אלא באה להפריד בין התנאים (הכלולים בתנאי הרביעי),ולשון החוק נוטה בבירור לפרשנות זו, ועל כן מספיק כי תמורת המקרקעין תשמש למטרות המוסד הציבורי, כשכך גם מתבקש מבחינה תכליתית אובייקטיבית וסובייקטיבית, שכן מהותו של סעיף הפטור הינה הטבה למוסד ציבורי לשם מתן אפשרות למימון פעילותו, ועל כן מבחינה מהותית אין כל רלוונטיות לשאלת ייעוד המקרקעין, ודווקא קיים ובמתן הפטור מתקיים האינטרס הציבורי הרחב שבעידוד פעילות ציבורית.
בפסק הדין שב בית המשפט ועמד על העובדה שהחקיקה הקיימת בתחום היטל השבחה עמומה ולוקה בחסר, שב וקרא למחוקק לנסח ולעדכן מחדש את התוספת השלישית לחוק, ובכך ליצור ודאות לציבור, כשנציין בהקשר ואגב זאת לדוגמא כי עשרות רבות של עררים מוגשים מידי שנה, בסוגיית פטור מהיטל השבחה בבנייה או הרחבת דירה עד 140 מ"ר (סע' 19(ג)(1)), עררים אשר מקורם ויסודם נובע מניסוח עמום של סעיף הפטור אשר מביא לפרשנות סותרת, ואנו תקווה כי עדכון והבהרת הוראות התוספת השלישית, תביא לוודאות להוראת הפטור, אשר נכון להיום ישנן פסיקות סותרות וחלוקות אשר ממתינות להכרעה שיפוטית.
[1] גילוי נאות- הח"מ עו"ד צבי שוב ייצג בערר
