חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023-2024), התשפ"ג – 2023
מאת עו"ד יפעת בן-אריה שטיינברג ועו"ד יעקב גלאי
ביום 6.6.23, פורסם חוק התכנית הכלכלית (תיקוני חקיקה ליישום המדיניות הכלכלית לשנות התקציב 2023-2024), התשפ"ג – 2023.
במסגרת החוק האמור, נערכו תיקונים עקיפים לחוקים שונים ביניהם חוק התכנון והבניה, חוק רכבת תחתית (מטרו), חוק הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, חוק פינוי בינוי (עידוד מיזמי פינוי בינוי), חוק המקרקעין חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה, חוק קידום תשתיות לאומיות וכו'.
יש לשים לב כי בפרסום זה מופיעים עיקרי השינויים אך הם מצוינים בתמצות ואין להסתמך על האמור אלא יש לבדוק בחוק את הנוסח המלא והתקיימות התנאים הנדרשים לכל תיקון ובנוסף, לבדוק את מועדי התחולה והוראות מעבר שהינם שונים בין תיקון לתיקון.
להלן עיקרי השינויים:
בתחום התכנון והבניה:
- מצב בו העירייה מתעכבת במתן היתרי בנייה למגורים בתכנית של 80 יחידות דיור ומעלה, סמכותה תועבר לרשות רישוי ארצית שתוקם, אליה יהיה ניתן לפנות אם חלפה תקופה ארוכה שבה רשות הרישוי המקומית לא נתנה היתר בנייה.
במקרים חריגים, שר הפנים רשאי לקבוע שהעירייה לא מתפקדת ולקחת את על סמכויות מתן היתרי הבנייה – ולהעביר אותן למוסד רישוי ארצי. - צמצום שיעור בעלי קרקעות היכולים להגיש תכנית לבניה, ל- 66% (במקום 75% כיום).
- העברת תכניות למועצה הארצית – נקבע פרק זמן קצוב לוועדה המחוזית לאישור תוכניות בנייה עם מעל ל-500 יחידות דיור. במידה ולא התקבלה החלטה בתוך 18 חודשים ולא ניתנת ארכה מועד, היא תועבר אוטומטית להשלמה בוועדת המשנה של המועצה הארצית. ובלבד שמדובר בתכנית שניתן להוציא מכוח היתרי בניה ללא צורך בתכנית נוספת. (לא יראו תכנית נוספת שהיא תכנית איחוד וחלוקה).
- הקלה לתוספת שטחי שירות לשם בניית חדר מחוזק לא תחשב סטיה ניכרת, אם לא ניתן לבנות ממ"ד.
- אישור תחילת עבודות בנייה יינתנו על ידי מהנדס הוועדה המקומית (ולא על ידי רשות הרישוי המקומית). כמו כן שר הפנים יהא רשאי לקבוע סוגי עבודות לפי היתר שלא יהיו טעונים אישור תחילת עבודה.
- שר הפנים יוסמך לקבוע את שיטת חישוב השטחים בהיתרי הבנייה לגבי תוכניות קיימות, דבר המאפשר לעבור מחישוב שטח עיקרי ושטח שירות – לשיטה המתייחסת רק לשטחים כוללים לבנייה ובלבד שההשפעה התכנונית של שינוי כללי החישוב תהיה מועטה.
- רשות ערר על החלטת ועדה עצמאית לגבי תכנית – ערר של מגיש תכנית או של מתנגד יוגש רק ברשות יושב ראש ועדת ערר מחוזית שייתן את החלטתו בשים לב בין השאר לכך שהבקשה היא קנטרנית או טורדנית שהיא אינה מגלה עילה או שהיא אינה מעוררת שאלה בעלת חשיבות או השלכה רחבה.
- ערר לפי סעיף 152 – מוקנית לועדת הערר הסמכות להתיר הוצאת כל סוגי ההיתרים בשים לב להיקף ההשפעה של נושא הערר על ההיתר.
- שינוי בהליך אישור תכנית מתאר ארצית מפורטת לתשתיות לאומיות – יראו תכנית כמאושרת בתום 21 ימים מהמועד שנשלחה לשרים על ידי מזכיר הממשלה אלא אם כן ביקש שר להביא את התכנית לדיון בממשלה. תיקון זה חלק גם באופן רטרואקטיבי על תמ"א /תת"ל שהומלצו לאישור על ידי המועצה הארצית /הוות"ל קודם לתחילת התיקון בחוק ההסדרים.
- לצורך רישום משכנתא לא תידרש צעודת העדר חובות מהרשות המקומית.
חלק מהסמכויות הרחבות שנתנו לועדה המקומית הן:
- הסמכות לאשר שינויי יעוד קרקע ממסחר ותעסוקה לקרקע למגורים; הסמכות להגדלת שטח הכולל המותר לבניה בתחום רשות עירונית במגרש בו מצוי מבנה שאינה מבנה הטעון חיזוק. יש לשים לב כי תוספת אחוזי בניה נגזרת מסוג הבניה כלומר שיעור אחוזי הבניה משתנה בין מצב של תוספת למבנה קיים, לבין בניה במגרש פנוי לבין מגרש של הריסה ובניה מחדש.
- הסמכות להגדלת השטח המותר לבניה במגרש לצרכי ציבור וכן הסמכות להוסיף שימושים למבני ציבור במגרש לצרכי ציבור שמותרים בו רק שימושים למבני ציבור וזאת בהתקיים תנאים שונים.
- חלוקת מגרש המיועד לאזור מגורים בנחלה לעד שלושה מגרשים ושינוי ייעוד של עד שניים מהם למגורים (שטח כל מגרש לא יעלה על 500 מ"ר או על שליש משטח המגרש וסך יחידות דיור בכל המגרשים לא יעלה על סך יחידות דיור שמותר היה להקים בטרם החלוקה.
בתחום ההתחדשות העירונית:
- הורחבה חובת היזם להציע דיור חלופי מחוץ לבניין בפרויקטים של חיזוק הבניין הקיים ללא הריסתו, לקשישים שגילם 75 ומעלה במקום המצב עד היום 80 ומעלה.
- הפחתת הרוב הדרוש בתמ"א 38 מ-80% ל-66%.
- שינוי בהליך ההכרזה על מתחם פינוי בינוי בהתקיים תנאים מסויימים: ללא צורך בשלב מקדמי בהסכמת הרשות המקומית וכן לא נדרשת הסכמת הרשות המקומית אם התכנית המקודמת תואמת לתכנית כוללת להתחדשות עירונית שאושרה כבר.
- הופחת הרוב הדרוש לצורך פניה לשמאי פינוי בינוי כדי שיחווה דעתו בדבר כלכליות המיזם המוצע ל-40% במקום 2/3 כיום.
בתחום מיסוי מקרקעין:
שינויים במכירת קרקע ודירות מגורים:
- הוראת שעה להטבה במס שבח במכירת קרקע לבנייה.
המוכר קרקע לבנייה למגורים ועל הקרקע חלה תכנית ולפיה ניתן לבנות לפחות 8 יחידות מגורים, יהיה זכאי בהפחתת מס השבח הריאלי מ-47% ל-25% עבור השבח המיוחס לתקופה שמיום הרכישה ועד ליום התחילה. הוראת השעה קובעת זמנים בהם הבנייה חייבת להסתיים החל משנתיים להטבה מלאה ועד ל-8 שנים להטבה של 50% - הפחתת תקופת הזמן מ-24 חודשים ל-18 חודשים בה ניתן למכור את הדירה הראשונה במקרה של רכישת דירה ללא חיוב במס רכישה או שבח.
ביטול החישוב הליניארי המוטב לדירות שבנייתן תסתיים לאחר 31.12.30.
תוספת להגדרת דירת מגורים – דירת מעטפת – ככל ואין קירות חיצוניים, אז כשיש התחייבות של המוכר להשלים את הקירות החיצוניים. כשיש קירות חיצוניים, אז ללא כל התחייבות נוספת. תיקון זה ייכנס לתוקף החל מיום 1.1.2024.
שינויים בהתחדשות עירונית:
- הגדרה חדשה לקשיש – מי שנזקק לשירותי סיעוד. כמו כן, לעניין קשיש – החוק מסדיר מועדי מכירה של דירת הקשיש.
- בוטלה האפשרות לקבל תמורה כספית בגין מכירת יחידת המגורים הישנה בנוסף לדירת מגורים. האפשרות עדיין קיימת לדירה אחת במתחם שתהיה זכאית לתמורה ביחידת מגורים ותמורה כספית.
- בהעברת זכויות לקרוב בתקופה המתחילה 24 חודשים לפני מועד החתימה על ההסכם ועד ליום המכירה, יראו את המעביר והנעבר כמוכר אחד.
- הגדרת מתחם מזכה – מתחם פינוי בינוי הכולל גם מבנים המיועדים לעיבוי בנייה – במכירת זכויות שניתנו לו תמורתן שירותי בנייה, זכאי לפטור במס.
- לא ניתן לקבל בדירה החדשה שיעור זכויות גבוה או נמוך מהשיעור בדירה הנמכרת, למעט בדירת ירושה שם ניתן לקבל שיעור זכויות גבוה יותר. לדוגמא, בעל דירה יוכל לקבל דירה חדשה אך לא לקבל דירה חדשה + אחוז מסוים בדירה נוספת. יורשים יוכלו לחלק את השותפות כך שלמרות שכל יורש מחזיק חלק מדירה, הוא יקבל דירה שלמה חדשה (כמובן בכפוף לתקרות השווי). תיקון זה ייכנס לתוקף החל מיום 1.10.2023.
- קביעה כי מכירה של פרויקט מיזם ליזם ממשיך תהווה מכירה של זכות במקרקעין ובמקרה כזה יישא היזם הממשיך בכל מס הרכישה (הן בגין הזכות לפרויקט והן בגין מס הרכישה עבור התמורות הניתנות למוכרים).
- תמ"א 38 – ניתן פטור למכירת שתי דירות מגורים (לעומת פטור לדירה אחת בלבד לפני התיקון).
הערת מערכת:
תיקוני החקיקה בעניין המיסוי מטרתם היא לדרבן מחזיקי דירות למכרם על ידי קיצור תקופת הזמן וכן לדרבן מחזיקי קרקעות למכור/לבנות בשיטת המקל והגזר – הגזר על ידי הוראת השעה להטבה במס השבח והמקל על ידי שלילת חישוב ליניארי מוטב לדירות שבנייתן תסתיים לאחר 31.12.2030.
כך, מי שרוכש כיום דירה ומחזיק בדירה שאותה הוא מתכוון למכור, עליו לפעול בזריזות שכן הופחתה לו מחצית השנה מתקופת הזמן שהייתה לו קודם לכן. גם מחזיקי קרקעות צריכים להזדרז שכן שלילת החישוב הליניארי המוטב משמעותה סכום כספי נכבד במס השבח.
כמו כן, בתחום התכנון והבניה גם פה קיימת שיטת המקל והגזר לזירוז מועדי קידום רישוי ותכנון, המערכת תקווה כי המנגנונים אכן ייעלו את ההליכים ולא יגררו גלגול הסחבת לגופים אחרים חדשים שסביר להניח כי יארך זמן עד שיתפקדו כיאות.
