הוראת ביצוע – מיסוי מקרקעין מס' 4/13
להלן עיקרי הוראת הביצוע שפרסמה רשות המסים בנוגע ליישום תיקוני החקיקה במסמ"ק – בעקבות החוק לשינוי סדרי עדיפויות לאומיים (תיקוני חקיקה להשגת יעדי התקציב לשנים 2013 ו- 2014) התשע"ג – 2013 (להלן: "חוק ההסדרים"), ואשר נכנסו לתוקף החל מיום 01.08.2013.
התיקונים שלהלן הנם במסגרת תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן:"החוק"), וכן בתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)(מס רכישה), התשל"ה-1974 (להלן: "התקנות").
הטלת מס רכישה על הקצאה של זכויות באיגוד מקרקעין
במסגרת חוק ההסדרים, תוקן סעיף 9(ב)(1) לחוק, ונקבע בו שלעניין מס רכישה המונח "פעולה באיגוד" כולל גם הקצאה של זכויות באיגוד. לפיכך, החל מיום 01.08.13 פעולה של הקצאת מניות באיגוד מקרקעין, תחייב את בעל הזכויות באיגוד לו הוקצו זכויות כאמור, בתשלום מס רכישה. יובהר, כי בנסיבות בהן בעקבות פעולת ההקצאה לא שונו שיעורי ההחזקה בחברה, קרי, בוצעה הקצאה פרורטה, לא תקום חבות במס רכישה. מובהר, כי התיקון האמור חל רק לגבי החבות במס רכישה, וכי לעניין מס שבח, פעולת ההקצאה אינה מהווה אירוע מס.
בעת הקצאת זכויות באיגוד, הרוכש יגיש הצהרה ע"ג טופס 2113, כולל עריכת שומה עצמית. שומת מס הרכישה תשודר עם סוג חישוב חדש: 77- הקצאה חייבת, 78- הקצאה מיטיבה חייבת.
המוכר ימשיך בנוהל הקיים, ויגיש הודעה למנהל על ההקצאה. ההודעה תיבחן בהתאם לכללים הקיימים, ובסיום הבדיקה, יקבע המנהל באם מדובר בהקצאה או בפעולה באיגוד. מועד החתימה על הסכם ההקצאה הינו "יום המכירה" לעניין החוק, ולעניין מועד הדיווח לפי סעיף 73(ב) לחוק.
העלאת שיעור מס הרכישה ל- 6% ברכישת זכות אחרת
במסגרת התקנות החדשות תוקנה תקנה 2(1) כך ששיעור מס הרכישה החל ברכישת זכות אחרת במקרקעין או בפעולה באיגוד מקרקעין, עלה לשיעור של 6%.
בנוסף, נקבע בפסקת משנה (1א) שהוספה לתקנה 2 בתקנות החדשות, כי רוכש יהיה זכאי להחזר 1/6 ממס הרכישה ששילם (קרי, ישלם מס רכישה של 5%) בצירוף ריבית והפרשי הצמדה מיום התשלום, ועד יום ההחזר, ובלבד שהתקיימו כל התנאים הבאים:
א. ביום המכירה של הזכות במקרקעין קיימת תכנית כמשמעותה בחוק התכנון והבנייה, המתירה בנייה של דירת מגורים אחת לפחות על הקרקע.
ב. ישנו היתר בניה כמשמעו בחוק התכנון והבניה בתוקף, המתיר לבנות דירת מגורים אחת לפחות במקרקעין, או שבתוך 24 חודשים מיום המכירה של הזכות במקרקעין, התקבל היתר בניה המתיר לבנות דירת מגורים אחת לפחות במקרקעין.
ג. מס הרכישה ששולם בגובה 6% לא הותר בניכוי לפי פקודת מס הכנסה.
בעת תקצור שומת מס רכישה לגבי זכות במקרקעין או זכות באיגוד מקרקעין (למעט בניין או חלק ממנו שהם דירת מגורים), המערכת הממוכנת תבצע את חיוב מס הרכישה לפי שיעור של 6%. במקרה בו הרוכש הגיש בקשה לתיקון השומה תוך המועדים הקבועים בסעיף 85 לחוק, והתקיימו 3 התנאים האמורים לעיל, תתוקן שומת מס הרכישה לפי שיעור מס של 5% ויוחזר לרוכש 1/6 ממס הרכישה ששילם בצירוף ריבית והפרשי הצמדה, מיום התשלום ועד ליום ההחזר. הייתה הזכות במקרקעין הנרכשת מיועדת לשימוש מעורב (מגורים + מסחר ו/או משרדים), תתוקן השומה כאמור, תוך הפרדה בין השומות לשומה ראשית ושומה נלווית, בהתאם לשווי המכירה היחסי שישויך לכל סוג שימוש.
שיעור מס הרכישה החל ברכישת "דירת מגורים"
למדרגות מס הרכישה ברכישת דירת מגורים שאינה דירה יחידה בתקופת הוראת השעה (1.8.2013-31.12.2014) (להלן: "הוראת השעה"), יוספו למדרגות המס הקיימות – 5% ו-6%מדרגות נוספות, בגובה של 8% ו -10%.
מס רכישה ברכישת "דירת מגורים יחידה" ע"י יחיד תושב ישראל בתקופת הוראת השעה
חוק ההסדרים הטיל שיעורי מס גבוהים, ומדרגות מס נוספות בשיעור של 8%ו-10% גם ברכישת דירות יחידות שהן דירות יוקרה, וצמצם את ההקלה שהייתה קבועה בחוק ברכישת דירה יחידה רק לרוכש שהוא יחיד תושב ישראל.
בעקבות התיקון, תנאי הזכאות לשיעורי מס הרכישה המופחתים ברכישת דירת מגורים יחידה הינם:
א. הרוכש הוא "תושב ישראל" כהגדרתו של מונח זה בפקודת מס הכנסה, כאשר לתושב ישראל יחשב גם מי שבתוך שנתיים מיום רכישת הדירה, היה לתושב ישראל לראשונה, או לתושב חוזר ותיק כמשמעותם בסעיף 14(א) לפקודה. ככל שנתקיימו ברוכש תנאים אלה בפרק הזמן שנקבע, תתוקן השומה, ויוחזר לו עודף המס בצירוף הפרשי הצמדה וריבית.
ב. הדירה הנרכשת היא "דירה יחידה".
חוק ההסדרים הרחיב הגדרת "דירה יחידה" בשני אופנים:
האחד – נקבע, כי גם רוכש, שהדירה הנרכשת אצלו, מהווה דירה חלופית לעניין סעיף 49ה(א) לשתי דירות קיימות, יחשב כרוכש דירה יחידה. בהתאם לכך, רוכש דירת מגורים שבבעלותו שתי דירות מגורים נוספות, יוכל לשלם מס רכישה לפי השיעורים הקבועים לדירה יחידה, ובלבד ששתי הדירות הישנות יימכרו בתנאי סעיף 49ה' לחוק, והדירה הנרכשת תענה לתנאי הדירה החלופית הקבועים בסעיף 49ה' לחוק.
השומה תיפתח לפי מדרגות לדירת מגורים, וההפרש בין חיוב לפי דירה יחידה לחיוב לפי דירת מגורים, יוקפא עד להתקיימות התנאים הקבועים בסעיף 49ה'.
השני – נקבע כי אם יש לרוכש, בנוסף לדירה הנרכשת, דירה שחלקו בה אינו עולה על שליש, תיחשב עדיין הדירה הנרכשת כדירתו היחידה.
בכל מכירה שנעשתה מיום 01.08.2013 ואילך, רוכש המבקש חישוב מס רכישה ל"דירת מגורים יחידה" של תושב ישראל יצרף להצהרת הרוכש, טופס מס' 7912 בו יצהיר כי הינו "תושב ישראל" כהגדרתו בפקודת מס הכנסה. רוכש שלא יגיש טופס זה, ישלם מס כרוכש דירה שאינה דירה יחידה.
הטופס זמין רק באתר האינטרנט של רשות המסים, כאשר בחודשים הקרובים יוכנסו לשימוש טופסי מש"ח, אשר יכללו בתוכם את ההצהרה האמורה. עד אז, על רוכש דירה יחידה שהינו "תושב ישראל", למלא את הטופס האמור ולצרפו למש"ח.
אם לרוכש תעודת זהות ישראלית, והוא צירף טופס הצהרה חתום ומלא על תושבות בישראל יראו בו, לעניין מס רכישה, כתושב ישראל, ותיבדק זכאותו לחישוב מס הרכישה לפי המדרגות המיועדות לדירת מגורים יחידה (מספר הדירות בבעלות התא משפחתי).
נתנה הנחיה, כי במקרים בהם מתעורר חשד, כי למרות הצהרתו של הנישום הוא אינו "תושב ישראל" (למשל כתובת מגוריו המופיעה על חוזה הרכישה הינה בחו"ל וכו'), תועבר ההצהרה למנהל המשרד או לסגן, אשר יפנה בנושא ליחידה למיסוי בינ"ל, וייוועץ עמה האם לקבל את הצהרתו של הנישום. כן נתנה ההוראה כי בכל מקרה בו לרוכש אין תעודת זהות ישראלית, והוא חתם על טופס הצהרה על תושבות, תועבר השומה למנהל המשרד או לסגנו, אשר יפנו בנושא ליחידת למיסוי בינ"ל ברשות המסים, וייוועצו עמה האם לקבל את הצהרתו של הנישום.
במטרה לתת שהות למייצגים ולנישומים להכיר את הדרישה להגשת הטופס, נקבעו הוראות מיוחדות לתקופה הקרובה, לטיפול במקרה, בו לא צורף טופס הצהרת התושבות, והרוכש מבקש לשלם מס רכישה כ"דירת מגורים יחידה". במידה והרוכש נושא תעודת זהות ישראלית יש לחייבו במס רכישה כתושב ישראל. במידה והרוכש אינו בעל תעודת זהות ישראלית, ובמש"ח נדרשו מדרגות של דירת מגורים יחידה, תבוצע פניה למייצג, אשר יידרש להגיש את טופס התושבות כאמור. במידה ובתוך 14 ימים לא יצורף הטופס, תוצא שומה לפי דירת מגורים נוספת.
על שינוי ההוראה הזמנית לעיל תבוא הודעה בהמשך.
ההנחיה למחלקת השומה היא, כי קביעת התושבות נעשית במשרדי מס הכנסה בלבד, ובתיאום עם המחלקה למיסוי בינלאומי. לאור זאת, במקרים בהם מתעורר ספק לגבי היותו של נישום תושב ישראל, ולנישום תיק פעיל במס הכנסה, תתבצע פניה בנושא גם לפקיד השומה, בו מתנהל תיקו של הנישום, וכן תעודכן המחלקה למיסוי בינלאומי.
מס הרכישה ברכישת דירת מגורים בתקופת הוראת הקבע – מיום 01.01.2015
במסגרת חוק ההסדרים הוסף סעיף 9(ג1ד) הקובע את הסדר הקבע במס הרכישה, ואשר יחול עם תום הוראת השעה, קרי מיום 01.01.2015 ואילך.
ברכישת דירת מגורים נקבעו מדרגות מס מיטיבות ביחס למדרגות המס בתקופת הוראת השעה.
ברכישת דירת מגורים יחידה ע"י יחיד תושב ישראל, ישולם מס רכישה באותם שיעורים ובאותם סכומים כפי שנקבעו בהוראת השעה.
מדרגות מס הרכישה לדירות מגורים יעודכנו אחת לשנה בתאריך 16.01, בהתאם לשיעורי עליית המדד.
* לחישוב עדכני של שומת מס רכישה בהתאם למדרגות מס רכישה אשר נקבעו עבור דירת מגורים או דירת מגורים יחידה – יש להזין הנתונים במחשבון מס רכישה באתר רשות המיסים אגף מיסוי מקרקעין .
עסקאות קומבינציה -קביעת הזכאות לפטור רק לחלק הזכות הנמכרת בדירת מגורים כפי שיעור המכר החלקי – תיקון סעיף 49א(ב) לחוק.
נקבע כי יש לתת את הפטור במכירת דירת מגורים בעסקת קומבינציה בגין דירות התמורה שמקבל בעל הקרקע, רק בגובה חלק הזכות הנמכרת, כפי שיעור המכר החלקי בעסקת הקומבינציה.
בשומת מס השבח של בעל הקרקע בעסקת הקומבינציה, יקבע "שווי המכירה" ללא תוספת מרכיב הקרקע, אשר נותר בידי בעל הקרקע.
בעת המכירה העתידית של דירות התמורה, אשר התקבלו אצל בעל הקרקע בעקבות עסקת הקומבינציה, יקבע יום ושווי הרכישה בהתאם ליום ושווי הרכישה המקורי של המקרקעין אצל בעל הקרקע.
פינוי בינוי- מיסוי התמורה הכספית הנוספת במכירת יחידה אחרת במתחם – תיקון מבהיר לסעיף 49כז לחוק
חוק ההסדרים תיקן את סעיף 49כז באופן המבהיר, כי הפטור הקבוע במכירת דירת מגורים שתמורתה בדירה חליפית ובכסף, לא יחול על התמורה הכספית הנוספת במכירת "יחידה אחרת" ליזם.
צמצום הפטור ממס שבח במכירה ללא תמורה בין קרובים –תיקון סעיף 62 לחוק
א. צמצום הפטור למתנות בין אחים
תוקן סעיף 62(א) לחוק באופן שבו, העברה ללא תמורה בין אחים, או לבני זוגם של אלו, אינה מזכה בפטור ממס שבח לפי הסעיף, אלא אם מדובר בהעברה של זכות, אשר התקבלה אצל נותן המתנה מהורה או מהורי הורה ללא תמורה או בירושה. יודגש כי הגדרת "קרוב" נותרה בעינה, הן לעניין מס שבח והן לעניין מס רכישה, וכי צמצום הפטור במתנות בין אחים כאמור, הינו נכון לעכשיו לעניין הפטור ממס שבח לפי סעיף 62 בלבד. לגבי מס הרכישה, אשר משלם האח מקבל המתנה, תמשיך ותחול תקנה 20 לתקנות מס הרכישה.
ב. ביטול ההוראה המיוחדת בדבר העברות בין בני זוג ידועים בציבור
בוטל סעיף קטן 62(ב) – נקבע כי ההסדר הקבוע בסעיף קטן (א) יחול גם לגבי ידועים בציבור. לעניין מס רכישה תקנה 21 לתקנות חלה גם על ידועים בציבור.
מיסוי חלוקת ריווחי שערוך נדל"ן
נקבע, כי חברה אשר ביצעה חלוקה מרווחי שערוך כאמור בסעיף 100א1 לפקודת מס הכנסה (להלן "הפקודה"), יראו, לעניין מס שבח, את הזכות במקרקעין או הזכות באיגוד מקרקעין, שבשלה נרשמו בדוחות הכספיים של החברה המחלקת רווחי השערוך, כאילו נמכרה ביום החלוקה ונרכשה מחדש ביום האמור, ויחולו לעניין זה הוראות לפי סעיף 100א1 לפקודה, בשינויים המחויבים. הוראה מפורטת בנושא תוצא בהמשך. במידה ומוגשת במשרד מיסוי מקרקעין הצהרה בהתאם לסעיף 5(ה) לחוק (שלאחר התיקון), מחלקת שומת מקרקעין והמחלקה יקבלו הודעה בנושא באופן מידי.
הוספת תנאי סף להטלת קנס גירעון בנסיבות של תכנון מס חייב בדיווח
במסגרת חוק ההסדרים תוקן סעיף 95(ב1)לחוק, כך שניתן להטיל קנס גירעון במקרה של נישום, שלא דיווח על פעולה שנקבעה בסעיף 131(ז) לפקודה כפעולה החייבת בדיווח, או במקרה שהנישום פעל בניגוד להחלטת מיסוי שניתנה לו, או במקרה של תכנון מס המהווה עסקה מלאכותית, והכול בתנאי שגובה הגירעון עולה על 500,000 ש"ח לשנה.
הערה- האמור הינו תקצור ההוראה, אין באמור משום החלפת הצורך לבחינה פרטנית ו/או חוות דעת כלשהי ואינו מחליף בדיקה מסודרת.
