עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 51

מאמר בנושא

סדקים בהלכת קנית?

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:

 

מיסוי מקרקעין

 

צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשע"ד – 2013

 

עדכון מס' 3 להוראת ביצוע מס הכנסה מס' 02/2010

 

פינוי בינוי

חוק הודלי"ם יורחב ויכלול תכנית פינוי בינוי בקרקע מעורבת

 

חוזים

הצעת חוק המכר  (דירות) (תיקון מס' 7) (מחירון הפריטים שבמפרט), התשע"ד 2013

 

 

עדכוני פסיקה:

חוזים

ע"א 7862/11  חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ ואח' נ' איתמר מרקור

ביטול הסכם מכר בשל אי רישום הזכויות על שם הקונה במשך עשר שנים מהווה ביטול כדין

 

מקרקעין

ת"א (י-ם) 5826-08-11  יוסוב מקסומוב ואח' נ' מאגמאטופ בע"מ ואח'

כל מה שאינו דירת מגורים הנו בהכרח רכוש משותף

עתיקות

ע"א (חי') 24114-07-13 כרם מהר"ל מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח' נ' רשות העתיקות


חוקיותן של תקנות העתיקות (אגרות למתן אישור פעולות) התשס"א 2001

 

היטל השבחה

עש"א 49828-02-13 גדעון ורדי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) יכול להינתן רק פעם אחת ובעבור דירה אחת. אין הפטור "משתכפל" כאשר חלקות מקרקעין ניתנות על ידי אדם לבני משפחתו ללא תמורה

 

פירוק שיתוף

ה"פ 17326-07-10 ג'רייס מנסור נ' מחמוד סעד ואח'

פירוק שיתוף בדרך של המרצת פתיחה/מיהו הזכאי לתבוע פירוק שיתוף

 

 

תכנון ובניה

ערר 148/13 מ.ח ארז בניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ

מדיניות של ועדה אינה יכולה לשנות זכויות המוקנות בתכנית

מאמרים

סדקים בהלכת קנית?

מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור

מאמרנו זה עוסק בשאלת מיהות החייבים בתשלומו של היטל השבחה בעקבות אירוע משביח ומימוש זכויות במקרקעין, עפ"י התוספת השלישית לחוק התו"ב (להלן: "התוספת"), ובהרחבת קשת החייבים בהיטל השבחה עפ"י פסיקה שניתנה לאחרונה, שאינה תואמת את הוראות המחוקק שנקבעו במסגרת התוספת השלישית ומנוגדת להלכת קנית.

כידוע, סעיף 1 לתוספת השלישית קובע, כי "השבחה" הינה:

"עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג".

בהמשך הסעיף נקבעה גם זהות החייב בתשלום – הבעלים או החוכר לדורות, כדלקמן:

"[…] ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל".

על פניו שאלת מיהות החייבים בהיטל השבחה ברורה ומפורשת, קרי: בעלים במקרקעין או בעלי חוזה חכירה, והם בלבד יחויבו בתשלום היטל השבחה.

למרות הוראות החוק המפורשות, שאלת מיהות החייבים בהיטל השבחה מתעוררת לא אחת מקום בו מתרחש אירוע משביח, המחייב בתשלום היטל השבחה, והמקרקעין אינם בבעלות/בחכירת אנשים פרטיים, אלא בבעלות המדינה ורשויותיה. במקרה זה חל סעיף 21 לתוספת, והועדות המקומיות לא גובות מהמדינה ורשויותיה היטל השבחה, ותחת זאת חל ביניהן הסכם בדבר "חלף" היטל השבחה, לפיו הסכומים המועברים הינם נמוכים יותר מסכום ההיטל.

לכן, במקרים אלה נוצר בפועל מתח בין האינטרס הברור של הוועדות המקומיות לטעון ולשכנע, כי המחזיקים במקרקעין הינם חוכרים לדורות, ועל ידי כך לגבות ישירות מהמחזיק הפרטי את סכום ההיטל שהינו גבוה יותר מ"חלף" ההיטל, בעוד שאותם מחזיקים מבקשים לשכנע כי אינם בגדר החוכרים, ועל כן הוועדה אינה זכאית לגבות מהם את ההיטל.

כך למשל, לפני יותר מ- 20 שנה הובאה לפתחו של בית המשפט העליון הסוגיה באשר למיהות החייבים בהיטל השבחה, במקרים הנ"ל, ובמסגרת רע"א 85/88 קנית – ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נקבע, כי מחזיק במקרקעין מכוח חוזה פיתוח אינו חייב בהיטל השבחה באשר אינו במעמד של "חוכר לדורות" (להלן-"עניין קנית").

עוד צוין בעניין קנית, כי חוזה הפיתוח נוסח בזהירות, ועל-פי לשונו המדובר בהסדר מורכב, אשר בתחילתו המחזיקה במקרקעין מכוח חוזה הפיתוח אינה חוכרת לדורות, ורק לאחר זמן היא הופכת לחוכרת לדורות, ונקבע כי אין כל סיבה, מדוע יש ליתן להסדר זה משמעות שונה מזו העולה מלשונו הוא.

בית המשפט הוסיף וקבע בעניין קנית, כי: "אכן, היו להם לצדדים – ובעיקר למינהל מקרקעי ישראל – סיבות משלהם לבנות הסדר חוזי דו-שלבי, שעל פיו לא תהא המערערת תחילה חוכרת לדורות, ורק לאחר מכן חוכרת לדורות. איני רואה כל סיבה לפרש הסדר זה באופן שונה מהתכלית אותה ראו הצדדים לנכון להגשים, כפי שזו עולה מלשון החוזה".

בעקבות הלכת קנית, מעמדם של מחזיקים במקרקעין מכוח הסכמי פיתוח או הסכמים דומים נדון בפסיקה במקרים נוספים, וגם בשנים האחרונות נקבע בהתאם להלכת קנית, כי אין לחייבם בהיטל השבחה מאחר ואינם בגדר חוכרים לדורות (ראו: רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד (29/10/06); רע"א 7902/08 הוועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ (2/6/09); רע"א 10998/07 הוועדה המקומית לתכנון ובניה גזר נ' חברת דרך ארץ הייויז (1997) בע"מ (25/5/2008)).

אלא מאי? ועדות מקומיות שונות המשיכו לנסות את מזלן ולגבות היטל השבחה גם ממחזיקים בחוזי פיתוח/ברי רשות, שאינם בעלים/חוכרים במקרקעין, וזאת בניגוד להוראות החוק המפורשות ובניגוד להלכת קנית ולהסתמכותם עליהן, עד אשר לאחרונה ניתנו מספר פסקי דין והחלטות ועדות ערר אשר הלכה למעשה מהווים משום ניסיון "לנגוס" בהלכת קנית ולצמצמה.

ה"נגיסה" בהלכת קנית החלה לתת אותותיה ביתר שאת לפני כחודשיים, במסגרת פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שניתן ע"י כב' השופט סוקול, בעניין- הפ (חי') פ36563-11-11 הוועדה המקומית לתכנון ובניה שומרון נ' אינג' בר יהודה בע"מ ואח' (להלן – "עניין בר יהודה").

בעניין בר יהודה בית המשפט קבע, כי השאלה האם המחזיק הינו חוכר לדורות או שרק בר רשות מכוח חוזה פיתוח הינה תלוית נסיבות, ואין להסתפק רק בחזות החיצונית של ההסכם או בכותרת שניתנה לו על ידי הצדדים, הגם שהצדדים לחוזה עשו כן ביודעין ומסיבותיהם הם.

ביהמ"ש הוסיף וקבע מס' קווים מנחים/ שאלות מדריכות, לאורן יש לבחון כל חוזה פיתוח ולקבוע האם מעמדו של המתקשר הינו כשל חוכר לדורות או שהחזקתו במקרקעין הינה כשל בר רשות.  עוד נקבע בעניין זה, כי ניתן לבחון גם את התנהגות הצדדים לאחר חתימת ההסכם, וכי לא מדובר ברשימה סגורה של שיקולים.

למעשה, ביהמ"ש קבע כי מעמדו של מחזיק במקרקעין מכוח חוזה פיתוח שכרת עם המינהל, לא נקבע על פי כותרת ההסכם, אלא על פי מהותן של הזכויות שהוענקו למתקשר. ככל שיתברר כי הזכויות שהוענקו למתקשר הינן במהותן זכויות כשל חוכר לדורות, תהא נטייה לראותו כחייב בהיטל. לעומת זאת, ככל שיתברר כי הזכויות אותן רכש המתקשר בהסכם הפיתוח נופלות מזכויותיו של חוכר לדורות, אזי תחול חובת התשלום על בעל המקרקעין ובמקרקעין שבבעלות המינהל יחולו הוראות סעיף 21 לתוספת השלישית.

מכל מקום, נקבע, כי שיקולים אלו מיועדים לקבוע מיהו חוכר לדורות שעליו תוטל חובת תשלום היטל השבחה, ואינם שיקולים לקביעת מעמדו של חוכר לדורות במסגרות אחרות.

בהתאם לכך, בעניין בר יהודה אף נקבע לגופו של עניין, כי הטלת חובת תשלום על מחזיק מכוחו של הסכם פיתוח שהוארך, אשר זכויותיו כחוכר לשנים ארוכות כבר הובטחו, ואשר צפוי כי ייהנה ממלוא או ממירב ההשבחה, ממלאת את תכליתו זו של  ההיטל, ומשכך נקבע כי חברת בר-יהודה, המחזיקה בחוזה פיתוח כאמור היא החייבת בתשלום היטל ההשבחה בגין עליית ערך המקרקעין בעקבות אישור התכנית המשביחה לגביהם.

לא למותר לציין, כי בטרם ניתן פסק הדין בעניין בר-יהודה, הובאה הסוגייה בעניין בר יהודה לפתחה של ועדת הערר בעניין- ערר (חי') 8036/11 אינג' בר יהודה בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה שומרון. אלא, שבניגוד לפסיקת ביהמ"ש המחוזי שניתנה לאחר מכן, ועדת הערר חזרה על הלכת קנית וקבעה, כי עיון בחוזה הפיתוח ובתנאיו ובהארכות לו, שנוסחם ומהותם דומה ואף זהה לנוסחים שנידונו בפסקי הדין בעניין קנית, גרוסברד ודנקנר שלעיל, מראים כי מדובר בחוזה פיתוח שגרתי ורגיל, אשר על פי כותרתו ולשונו מעניק לעוררת זכויות בר רשות בלבד.

בהתאם לכך קבעה ועדת הערר, כי אין מנוס מלהגיע לאותה המסקנה של ההלכות הנ"ל ולפיה העוררת הינה ברת רשות מכוח הסכם פיתוח. אולם, לאחר מכן קביעת ועדת הערר שונתה בפסיקת ביהמ"ש המחוזי בעניין בר יהודה כאמור.

לא חלף זמן רב וקביעת ביהמ"ש בעניין בר יהודה החלה לחלחל ולהתפשט, וועדות מקומיות שונות החלו לעשות שימוש בפסק הדין שניתן באותו עניין, לגביית היטל השבחה ממחזיקים שונים, שאינם חוסים תחת הוראות החוק "היבש".

והנה, בימים אלה ממש (ביום 24.10.13) ניתנה החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה במחוז מרכז (ע"י יוה"ר עו"ד כרמית פנטון) בעניין ערר (מרכז) 8037/11 מגדלי לוד סנטר נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה, בו הופנתה ועדת הערר לפסיקת בית המשפט בעניין בר-יהודה ובהתאם לכך נתבקשה לחייב את העוררת בהיטל השבחה.

במקרה זה, העוררת החזיקה בחוזה פיתוח שנחתם עם המינהל בשנת 1987 והוארך עד לשנת 2012, ונטען שחזקתה במקרקעין הייתה ייחודית, עד אשר מכרה את זכויותיה לצד שלישי, ומשכך יש לראותה כחוכרת לדורות שחייבת בתשלום היטל השבחה.

ועדת הערר קבעה בעניין זה, כי מאחר ועפ"י הסכם המכר הזכויות שמכרה העוררת הן זכויותיה כצד לחוזה פיתוח, ומאחר ומינהל מקרקעי ישראל פעל לפי סעיף 21 לתוספת והעביר לרשות המקומית חלף היטל השבחה – יש לראות את זכויות העוררת כזכויות של בר-רשות לעניין היטל השבחה, ולא ניתן לדרוש שוב היטל השבחה בגין אותו מימוש הזכויות. זאת, למרות שגם במקרה זה התקיימו חלק מהמבחנים שהותוו בפסק הדין בעניין בר-יהודה.

ועדת הערר הוסיפה וציינה, כי הגם שיכול ודעתה אינה נוחה מהשלכותיו של פסק הדין בעניין קנית בחלק ממקרי הבוחן הבאים לפתחה, הרי שאין בידיה שלא לפעול על פי פסיקותיו של בית המשפט העליון.

כלומר, מהחלטת ועדת הערר עולה, אפוא, כי גם אילו לא היה משולם חלף היטל השבחה במקרה זה – ועדת הערר ככל הנראה לא הייתה מחייבת את העוררת בתשלום היטל השבחה, בהתאם להלכת קנית שניתנה ע"י ביהמ"ש העליון.

בכל הכבוד לפסיקת בית המשפט המחוזי בעניין בר-יהודה, סבורים אנו כי היא מאולצת וגורמת לפגיעה קשה ולטלטלה באינטרס ההסתמכות שיש למחזיקים השונים במקרקעין.

הוראות החוק קובעות במפורש את זהות החייבים בהיטל השבחה, וברי רשות/מחזיקים בחוזי פיתוח אינם ביניהם, ומשכך אין להטיל עליהם חבות זו, בדרך עקיפה ומלאכותית. כמו-כן, המחוקק לא ביקש לעשות אבחנות בין חוזי הפיתוח השונים ולבחון את מהותן, ואף לא ביקש לבחון את שיקולי הצדדים והסיבות שעמדו מאחורי החלטתם בדבר חתימת חוזה פיתוח/חוזה חכירה.

ונדגיש, כי מערכת היחסים של המינהל מול החוכר/המחזיק בחוזה פיתוח הינה מערכת מורכבת. יש להניח כי המינהל ינפיק חוזה חכירה בעת שניתן יהא לעשות כן ולא יתיר למחזיק להיוותר בחוזה פיתוח, במקום בו עליו לקבל זכויות חכירה, ומצד שני- גם למחזיקים השונים קיים סיכון בעיכוב קבלת חוזה חכירה, הואיל ואינם יכולים לדעת/לצפות את שיקרה בעתיד, כאשר בינתיים הם מחזיקים בחוזה פיתוח בלבד ולא בחוזה חכירה.

כך גם, ישנם מקרים בהם רשויות שונות מכריחות יזמים לחתום קודם על חוזה חכירה ורק אחר כך מאפשרות להם לשנות/לקדם תכניות, וזאת על מנת להבטיח שהם יזכו לקבל מהם היטל השבחה, בסופו של יום.

לכן, גם בעניין קנית, בית המשפט העליון היה ער לכך שלצדדים שיקולים/סיבות שונות לחתימת ההסכם, וקבע כי יש לכבד את אומד דעת הצדדים ולא להתערב בו ובשיקוליהם.

מעבר לאמור לעיל, נוסיף ונציין שאף אין כל הגיון בכך, שלצורך חיקוק אחד שלפיו יש לגבות מס/היטל מהמחזיק במקרקעין – יראו את בעל חוזה הפיתוח כבעל חוזה חכירה, בעוד שלצורך חיקוק או עניין אחר, המזכה בעל חוזה חכירה בכספים/זכויות – יראו בו כמחזיק במקרקעין בלבד, ולא כבעל חוזה חכירה, בהתאם למטרתה ולאינטרס של אותה הרשות בכל מקרה ומקרה, והדבר עלול לגרום לפגיעה כפולה ומכופלת בבעל הזכויות/המחזיק במקרקעין.

במאמר מוסגר נציין, כי בפועל ישנם גם מקרים בהם הועדות המקומיות מחייבות מחזיקים בחוזה פיתוח, שעומדים/אינם עומדים במבחנים שנקבעו בעניין בר יהודה, לחתום על הסכם לפיו הם מתחייבים לשלם היטל השבחה, וזאת ככל ויחול בגין המקרקעין וכתנאי לקבלת סיוע בקידום ההליך התכנוני, כאשר בפועל כפיפות/מחויבות היזמים לאותו הסכם אינה ברורה, לאור הלכת ביהמ"ש העליון בעניין דירות יוקרה.

על כן ומבלי להביע עמדה באשר למהות/נכונות הלכת קנית או פסק הדין בעניין בר-יהודה, אנו בדעה, כי במקרים בהם מוטל חיוב על בעל זכויות/מחזיק במקרקעין, שלא הוטל עליו במפורש בהוראות החוק – הרי שמן הראוי ומתבקש לפעול בדרך המלך לשם כך ולתקן את הוראות החוק, בצורה פורמאלית ומפורשת. שאם לא כן, הפגיעה בקניינם של אותם נישומים ובאינטרס ההסתמכות שלהם תהייה קשה ומהותית.

יתרה מכך, כל עוד המחוקק לא אמר את דברו בעניין, במפורש, אנו נהיה עדים לפסיקות ולהחלטות סותרות ביחס למקרים דומים, שחלקם יוכרעו עפ"י הלכת קנית וחלקם יוכרעו עפ"י פסק הדין בעניין בר-יהודה שהחל לחלחל, וכפועל יוצא מכך הדבר עלול לגרום גם לאפליה בין הנישומים השונים.

  • גילוי נאות- משרד הח"מ מייצג נישומים שונים בהיטלי השבחה ואף ייצג את החברה במחלוקת בפני ועדת הערר.

 

מיסוי מקרקעין

צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון), התשע"ד – 2013

הוארך תוקפה של חובת תשלום מקדמה למס שבח עד ליום 31.12.2013

 

עדכון מס' 3 להוראת ביצוע מס הכנסה מס' 02/2010

נעדכן כי בימים אלה נכנסו לתוקפן הקלות בכל הקשור עם המצאת ערובה לצורך קבלת אישור לפי ס' 50 לחוק המתייחס לאישור לאי חבות מס שבח בדירות עסקיות בעת שמדובר במוכר שהינו קבלן הנישום במס הכנסה.

בבקשה לקבלת אישור לפרויקט לפי ס' 50 לחוק עבור כל תקופת הפרויקט, גובה הערובה שתופקד תהא בשיעור של 1.5% משווי המכירות המשוער של הפרויקט לפני מע"מ.

בקבלת אישור לפרויקט לפי ס' 50 לחוק בליווי בנקאי לכל אורך חיי הליווי, חישוב הסכום הקובע לחברה יחושב לפי שיעור של 13% מהרווח הצפוי לפי דו"ח "0" הראשוני אשר הוגש לבנק.

 

 

פינוי בינוי

חוק הודלי"ם יורחב ויכלול תכנית פינוי בינוי בקרקע מעורבת

בהמשך לעדכון בעלון עו"ד על נדל"ן מס' 50, נעדכן כי בכוונת שר הפנים להביא את החוק להארכת חוק הודל"ים לאישור במושב החורף של הכנסת.

חוזים

הצעתחוקהמכר (דירות) (תיקוןמס' 7) (מחירוןהפריטיםשבמפרט), התשע"ד 2013

במסגרת התיקון שבנדון, מוצע לחייב קבלנים לצרף לחוזה המכר מחירון של פריטים שבמפרט הטכני לרבות מחירון שינויים בהם.

כמו כן במסגרת התיקון הוגדרו בתוספת הראשונה לחוק הפריטים בגינם יימסר מחירון– מטבח, ריצוף, כלים סניטריים, מתקני חשמל, מתקני קירור ומתקני חימום.

בהתאם לתיקון, קונה שיבקש לוותר על פריט מהמפרט או להוסיף פריט או לבצע בו שינוי, ימסור על כך הודעה לקבלן בטרם התקנת הפריט.

היה והודיע הקונה לקבלן על ויתור על פריט, יזכה אותו הקבלן במחיר הנקוב במחירון לגבי אותו פריט, וכן במקרה של הזמנת תוספת או שינוי יחויב הקונה במחיר הנקוב במחירון, וכן יימסר לקונה מפרט מעודכן בהתאם לשינויים ולתוספות שביקש.

עדכוני פסיקה

 

ע"א 7862/11 חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ ואח' נ' איתמר מרקור
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים

בפני הרכב כב' הש' משנָה לנשיא מ' נאור, צ' זילברטל ו- נ' סולברג


ביטול הסכם מכר בשל אי רישום הזכויות על שם הקונה במשך עשר שנים מהווה ביטול כדין

ב"כ המשיב והמערער שכנגד: עו"ד יגאל טמיר ו- אילן אלמקייס

ענייננו בשני ערעורים וערעור שכנגד על פסק דין ופסק דין חלקי של בית המשפט המחוזי בת"א, אשר התנהלו בין המערער מר איתמר מרקור (להלן – "המערער") לבין חברת התחנה המרכזית החדשה בת"א בע"מ ות.מ.ח.ת. (1988) בע"מ (להלן- "החברות"), המצויות בהקפאת הליכים, בגין ביטול הסכמי המכר אשר נכרתו בין הצדדים לרכישת שלוש חנויות במתחם התחנה המרכזית החדשה בתל אביב.

בהתאם להסכמי המכר, התחייבו החברות לרשום את הזכויות בחנויות על שם מרקור בתוך 36 חודשים מיום מסירת החזקה בחנויות לידיו. בשנת 1993 נמסרו החנויות לחזקתו של מרקור לאחר שהוא שילם את מלוא התמורה בגין ההסכמים. ואולם למרות האמור, בשנת 1996 החנויות טרם נרשמו על שמו של מרקור ולאחר פניות חוזרות ונשנות לחברות בעניין הרישום, שלח מרקור לחברות, בשנת 2006, הודעה על ביטול ההסכמים.

החברות התכחשו לזכות הביטול וההשבה של מרקור ולכן מרקור הגיש תביעה לבית המשפט המחוזי למתן פסק דין הצהרתי ותביעתו התקבלה, תוך שבית המשפט קמא קובע חובת השבה הדדית.

בגין פסק דין זה, הגישו החברות את הערעור דנא, במסגרתו טענו החברות כי היה מקום לדחות את התביעה מחמת התיישנות ולגופו של עניין סברו כי בית משפט קמא שגה בקובעו כי הסכמי המכר בוטלו כדין ובקבעו את סכום ההשבה על פי חוות דעת מומחה מטעם מרקור. עוד סברו החברות כי דמי ההשבה צריכים להיות מחושבים לפי דמי שכירות ראויים ולא לפי דמי השכירות שהתקבלו בפועל. טענתו של מרקור בערעור מתמקדת באופן חישוב סכום ההשבה לו הוא זכאי.

בית המשפט העליון דחה את ערעורן של החברות וקיבל את ערעורו של מרקור.

בעניין טענות ההתיישנות קבע בית המשפט, כי תקופת ההתיישנות מתחילה להימנות ביום שבו נולדה עילת התביעה, ובעניין זה עילת התביעה נולדה באוגוסט 1996- המועד בו החברות היו אמורות לרשום את הזכויות על שם מרקור לפי הסכמי המכר, בעוד שמרקור הגיש את תביעתו לביטול ההסכמים בשנת 2006, דהיינו, כעשר שנים לאחר מועד היווצרות העילה.

אולם, על פי הוראות סעיף 9 לחוק ההתיישנות, אם נתבע הודה בקיום זכותו של התובע יש בכך כדי "לאפס" את מירוץ ההתיישנות ולהתחיל למנות את תקופת ההתיישנות מחדש, ממועד מתן ההודאה וזאת גם אם ההודאה ניתנה בחלוף תקופת ההתיישנות המקורית. לאור האמור, בעניין דנא מרקור חזר ופנה במהלך השנים לחברות וביקש להתעדכן בהליכי הרישום. במכתב תשובה מיום 2005 השיבו החברות כי נושא הרישום נמצא בטיפול מתוך מגמה להשלימו, ולאור מורכבותו הטיפול בו מתמשך וכי עד לסיום הליכי הרישום החברות רשמו לטובת מרקור הערות אזהרה.

בית המשפט קבע בעניין זה כי תוכנו של מכתב זה מעיד על כך שהחברות מודות בהפרת ההסכמים על ידן ומכאן גם מכירות בזכותו של מרקור לבטל את ההסכמים ולכן עילת התביעה של מרקור קמה לו מחדש ותביעתו לפיכך לא התיישנה.

עוד טענו החברות כי ביטול הסכמי המכר אינו תקף, מאחר והביטול לא נעשה בתוך זמן סביר לאחר היוודע דבר הפרת ההסכמים ולא נעשה בתום לב. בית המשפט דחה טענות אלו וקבע כי הגדרת "הזמן הסביר" תבחן לפי נסיבות העסקה הקונקרטית, כשהסדר זה של הצבת מגבלת זמנים נועד, בין היתר, להגן על אינטרס ההסתמכות של המפר באשר להכרעתו של הנפגע כיצד בדעתו לנהוג וכן בכדי למנוע מצב בו הנפגע ינצל את ההפרה, כדי להתמודד עם תנודות השוק בתחום שבו בוצעה העסקה. בנסיבות המקרה דנא, סבר בית המשפט, כי הודעת הביטול של מרקור ניתנה בתוך פרק זמן סביר.

יתרה על כן, מרקור לא שקט על שמריו ופנה לחברות חזור ופנה על מנת לבדוק כיצד מתקדם הרישום, תוך שהוא נותן לחברות ארוכת מועד, על פי בקשתן. לפיכך קבע בית המשפט, כי אין בהתנהגותו כדי להעיד על כך שהוא ויתר על זכותו לביטול ההסכמים בעקבות הפרתם.

בנוסף, בדק בית המשפט באם בהפרה יסודית עסקינן, בהתאם להוראות סעיף 6 לחוק התרופות, וקבע כי אדם סביר לא היה מתקשר בהסכם לו היה צופה מראש מצב של עיכוב משמעותי בקיום ההסכם באופן המטיל אף ספק לגבי עצם האפשרות לקיימו.

על אף האמור קבע בית המשפט, כי אינו נדרש להכרעה בשאלה אם דובר בהפרה יסודית או לא, מאחר וקביעה כי מדובר בהפרה יסודית מאפשרת למפר לקבל ארכה נוספת לקיום ההסכם בטרם ביטולו, בעוד שבעניין דנא מרקור ממילא העניק לחברות ארכות רבות ומספיקות והמתין די זמן עד ששלח אליהן את הודעת הביטול.

כן נדחתה טענת החברות לביטול בחוסר תום לב, בית המשפט פסק כי מרקור העניק לחברות מספר ארכות לתקן את ההפרה ואף אם מרקור הושפע משיקולי כדאיות העסקה בבואו לבטל את ההסכמים אין בכך כדי לפגוע בתום ליבו, כל עוד החוזה באמת הופר.

מכאן קבע בית המשפט כי הסכמי המכר בוטלו כדין.

בכל הנוגע לטענת החברות לגבי העדפת חוות דעת השמאי מטעם מרקור על פני חוות הדעת מטעמן קבע בית המשפט כי נקבע בפסיקה כי בית-משפט של ערעור אינו נוטה להתערב בהחלטה זו וזהו הדין גם במקרה דנא.

בכל הנוגע לדרך החישוב הראוי של דמי השכירות עבור החנויות קבע בית המשפט, כי אין מקום לקבל הכרעה עקרונית ויש לבחון את המקרה על פי נתוניו הקונקרטיים. בעניין דנא לא הוכח כי קיים פער בלתי סביר בין דמי השכירות שהחנויות הניבו בפועל למרקור, קרי : דמי השכירות הסובייקטיביים, לבין דמי השכירות האובייקטיביים, הראויים, שניתן היה לגבות באופן סביר עבור החנויות ולכן אף טענה זו נדחית.

בית המשפט קיבל את ערעורו של מרקור, אשר התמקד בשאלה כיצד יש לחשב את סכום ההשבה לו הוא זכאי, האם יש להפחית את דמי השכירות שעליו להשיב לחברות מסכום התביעה המשוערך – כפי שסבר בית המשפט קמא, או שמא מן התמורה המשוערכת ששילם לחברות עבור החנויות – כטענת מרקור וקבע כי את סכום דמי השכירות שמרקור נדרש להשיב לחברות (בניכוי הוצאות מסוימות) יש לנכות מסכום התמורה המשוערכת ולא מסכום התביעה המשוערך. אין בעובדה שמרקור הגביל את סכום הסעד המבוקש לצרכי אגרה, כדי למנוע ממנו לטעון ולנסות להוכיח כי היקף ההשבה לה הוא זכאי עולה על סכום זה.

לאור האמור, בית המשפט קיבל את ערעור מרקור ודחה את ערעור החברות.

 

  • למען הגילוי הנאות נציין כי הח"מ מייצג בעלי זכויות שונים בהליכים בעניין התחנה המרכזית

הערת מערכת:  הנקודה הבעייתית שמעבר להכרעת בית המשפט הינה שמדובר בנתבעות המצויות בהקפאת הליכים, שכן גם אם זכה מרקור בתביעתו, עדיין מאחר ומדובר בתביעה כספית, הרי שככל הנראה מדובר בנושה שאינו נושה מובטח ועל כן יהא עליו לעמוד בתור יחד עם יתר הנושים.

מבחינה זאת ייתכן כי טענת אכיפה ופיצויים עשויה היתה לפעול טוב יותר, ימים יגידו.

ת"א (י-ם) 5826-08-11  יוסוב מקסומוב ואח' נ' מאגמאטופ בע"מ ואח'

בית המשפט המחוזי בירושלים בפני כב' הש' אהרן פרקש, סגן נשיא


כל מה שאינו דירת מגורים הינו בהכרח רכוש משותף

ב"כ התובעים: עו"ד  עוז כהן

עניינה של תובענה זו, הוא בשאלת מעמדו הקנייני של חלל שנוצר בבניין, והמצוי מאחורי היחידות המסחריות הצמודות שבבעלות התובעים והנתבעת 1 (להלן – "החלל").

התובעים ביקשו מבית המשפט להצהיר, כי החלל הוא "רכוש משותף" וכפועל יוצא מכך, להצהיר על בטלות מכירת החלל או הצמדתו לנתבעת 1 ועל זכותם של התובעים לעשות בו שימוש רגיל וסביר.

הבניין נרשם בצו המפקח על רישום המקרקעין בפנקס הבתים המשותפים כבית משותף וחל עליו תקנון מוסכם.

החלל מצוי מאחורי שתי היחידות, כאשר רק לנתבעת 1 גישה ישירה אליו. בעבר, כאשר יחידת הנתבעת היתה שייכת לבעלים הקודם, עשו התובעים שימוש בחלל לצורך אחסון חפצים שונים.

בחוזה רכישת היחידה על ידי הנתבעת סוכם, כי הנתבעת היא האחראית הבלעדית לשימוש בחלל, וכי יפעלו להביא לרישום הזכויות בשטח על שמה של הנתבעת ולהוצאת היתרי בניה. לאחר שרכשה הנתבעת את היחידה, מנעה הנתבעת את כניסתם של התובעים לחלל. במקביל, הקימה הנתבעת משרדים בחלל.

המחלוקת בין הצדדים שנדונה בבית המשפט נובעת מכך ששטח החלל לא הוגדר בנסח הרישום כשייך למי מהבעלים וכן לא מופיע בתקנון כרכוש משותף או כמוצמד לאחת היחידות.

בית המשפט קבע, כי אין מחלוקת שהחלל אינו מהווה "דירה" כהגדרתה בסעיף 52 לחוק המקרקעין (בו מוגדרים חלקי הבית המשותף) וכי אינו תא נפרד ואינו רשום בלשכת רישום המקרקעין כיחידה נפרדת ועצמאית. משכך, הרי שבהתאם להגדרה השיורית שבסעיף 52 לחוק, החלל הוא "רכוש משותף". בית המשפט החיל את המבחן הייעודי וקבע, כי גם על פיו החלל משמש כרכוש משותף. אמנם הגישה אליו כיום היא דרך היחידה של הנתבעת, אולם, ניתן להגיע אליו גם מיחידתם של התובעים, שכן, כאמור, החלל מצוי מאחורי שתי היחידות הללו. בית המשפט קבע עוד, כי אמנם החלל לא סומן כ"רכוש משותף" בתשריט, ולא הוצמד לאף אחת מהדירות או מבתי העסק בתקנון הרשום, אך, משבאים לבחון את מעמדו, הוא יכול להיות רק אחד משניים, ומשאינו דירה – הריהו רכוש משותף. העובדה שהחלל לא הוגדר מלכתחילה על ידי המוכר – החברה – בחוזה או בתקנון כרכוש משותף, אינה משנה את מעמדו.

עוד קבע בית המשפט, כי משנקבע כי החלל הוא "רכוש משותף", אזי השימוש בו יכול וייעשה על ידי כל בעלי היחידות, ושימוש ייחודי בו יכול להיעשות רק בהסכמת כל הבעלים, ומשלא ניתנה הסכמה כזו – הרי ששימוש ייחודי לנתבעת אינו אפשרי ולא ניתן היה להצמיד את החלל לנתבעת. בנוסף קבע בית המשפט, כי אף מן ההיבט התכנוני אין להכשיר את השימוש בחלל, משום שאין זכויות בנייה בו ואין היתר לבנייה בו. על כן, גם הסכמת כל בעלי הזכויות לשימוש בחלל לא תועיל, בטרם הכשרתו מהפן התכנוני.

לפיכך, קיבל בית המשפט את התביעה.

הערת מערכת: רבות דובר על חובת ההקפדה והפירוט הנדרשים ממוכר על מנת להגדיר מפורשות ולהוציא חלקים מהרכוש המשותף ולהותירו ברשות הקבלן, מוכרים רבים אינם מקפידים על כך שכן בעת המכר עדיין הם "יחידים בשטח", עם זאת לאחר שנרכשות הדירות ולמעשה הנכס כבר יצא מחזקת הקבלן, הרוכשים אינם נוטים לוותר בקלות ונאבקים על כל מ"ר בבניין שרכשו.

 

ע"א 24114-07-13 כרם מהר"ל מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ואח' נ' רשות העתיקות
בית המשפט
המחוזי בחיפה בשבתו כבית-משפט לערעורים אזרחיים

בפני הרכב כב' הש' יגאל גריל, ס. נשיא, יעל וילנר ו- בטינה טאובר

 

חוקיותן של תקנות העתיקות (אגרות למתן אישור פעולות) התשס"א -2001

ב"כ המשיבה: עוה"ד י. ברסלע ואח'

המדובר בערעור על פסיקתו של בית משפט השלום בחיפה, אשר דחה את טענות המערערים לעניין אי חוקיותן של תקנות העתיקות (אגרות למתן אישור פעולות), התשס"א-2001 (להלן – "התקנות"), כמו גם את הטענה כי רשות העתיקות (להלן- "המשיבה") התעשרה שלא כדין על חשבון המערערים, ולפיכך, נדחתה תביעתם של המערערים בהליך קמא.

תחילתה של הפרשייה הינה עת רכשו המערערים מן המינהל זכויות במגרשים הממוקמים על שטח המוכרז כ"אתר עתיקות" (כאשר האגודה היא היוזמת של פרויקט להרחבת מושב כרם מהר" ) ולפיכך, פנו למשיבה כדי לקבל את אישורה לבניית בתי מגורים על המגרשים ו/או לביצוע עבודות הפיתוח בשטחי הציבור לפי סעיף 29 לחוק העתיקות, התשל"ח-1978 (להלן – "חוק העתיקות").

המשיבה מצידה התנתה את מתן האישורים בכך שתיערכנה חפירות בדיקה מקדמיות, אשר עלותן תחול על המערערים בהתאם לתקנות.

המערערים שילמו למשיבה לפי דרישתה את סכומי האגרות תחת מחאה, וזאת מכיוון שלטענתם גביית אגרות אלה איננה חוקית, ומכאן, תביעתם.

בית משפט קמא הגיע למסקנה ולפיה יש לדחות את התביעה הואיל והסעד הכספי המבוקש מתבסס במלואו על טענת המערערים בעניין אי חוקיות התקנות והגבייה שבוצעה על פיהן שהינה מוטעית.

בהחלטתו ציין בית משפט קמא, כי המערערים אינם חולקים על העובדה שהמשיבה רשאית להתנות את מתן האישור לביצוע בנייה באתר עתיקות בביצוען של חפירות מוקדמות באתר, ואולם, לטעמם של המערערים, אין המשיבה רשאית להשית את מימון החפירות על מבקש האישור במסגרת תקנות, ולכן עצם התקנתן איננה עומדת במבחן החוקיות או החוקתיות.

על יסוד פסק דינו של בית משפט קמא הוגש הערעור דנן.

לאחר שדן בערעור החליט בית המשפט לדחות את הערעור תוך שהוא מקבל את נימוקיו של בית משפט קמא במלואם.

בבסיס תביעתם של המערערים נטען שהתקנות כפי שנקבעו מנוגדות לפסיקתו של בית המשפט העליון בבג"צ 4146/95 עזבון המנוחה לילי דנקנר ואח' נגד מנהל רשות העתיקות ואח', פ"ד נ"ב (4), 774 (להלן – "דנקנר") אשר ניתנו לפני התקנת התקנות שמכוחן רשות העתיקות גובה את האגרה ולפיכך דין טענת המערערים להידחות.

בית המשפט מוסיף ומציין, כי עיון בפסק דינו של בית המשפט העליון בענין "דנקנר" מצביע על כך שבית המשפט העליון הביא בחשבון בפסק דינו התקנת תקנות לעניין גביית אגרות, לפי סעיף 46 של חוק העתיקות, כמקור אפשרי למימון עלות ביצוע בדיקות וחפירות באתרי העתיקות.

כמו כן,  בית המשפט העליון בפסיקה נוספת, כ-8 שנים לאחר פסק הדין בעניין "דנקנר", בעניין ע"א. 1761/02 רשות העתיקות נגד מפעלי תחנות בע"מ, פ"ד ס' (4), 545, קובע כי אין בה כדי לשנות מן התוצאה המשפטית, והטעם לכך הוא שתביעת ההשבה, נשוא פסק הדין של מפעלי תחנות, מתייחסת לתקופה שקדמה להתקנת התקנות.

יתרה מכך, ובהתאם לעמדתו של היועמ"ש אשר הצטרף כצד להליך והגיש נייר עמדה מטעמו עולה כי האגרות ששולמו ע"י המערערים מכסות אך חלק מן התשלום הנדרש למימון הבדיקות ומשכך מדובר בהסדר מאוזן ומידתי בהתאם לתקנות העתיקות.

ביהמ"ש גם הזכיר, כי פסק הדין בענין "דנקנר" מפנה לסעיף 24 (א) בחוק רשות העתיקות, התשמ"ט-1989, לפיו: "תקציב הרשות ימומן מאוצר המדינה ומהכנסות מאגרות ותשלומים אחרים שישולמו לרשות לפי חוק העתיקות".

סעיף 24 (ב) לחוק הנ"ל קובע, כי הרשות רשאית לקבל תרומות וכן להקים קרנות מחקר.

בהתייחסו לעניין "דנקנר" ציין בית המשפט את דברי כב' השופט (בדימוס) י. זמיר כי יכול והכנסות רשות העתיקות מאגרות ותשלומים אחרים לא יספיקו למימון עלות הבדיקות באתרי העתיקות, ולכן הוסיף שניתן, כמובן, להגדיל את המימון מאוצר המדינה.

כל אלה לדעתו של בית המשפט, יש בהם כדי ללמד על כך, שלפי השקפתו של כב' השופט (בדימוס) י. זמיר גם התקנת תקנות שתאפשרנה למשיבה לגבות אגרות למימון בדיקות וחפירות הצלה, יתכן ולא יהא בה כדי לכסות את מלוא עלות הבדיקות, ולכן, הוסיף וציין בהמשך דבריו, שאם אכן האגרות והתשלומים לא יספיקו, ניתן יהיה להגדיל את המימון מאוצר המדינה.

מכאן, שאף לפי פסק דין "דנקנר" שעליו נסמכים המערערים (אף שאין מקום להסתמך שכן פסק הדין זה ניתן טרם התקנת התקנות), ניתן ללמוד, כי אין פסול בקביעת תקנות לצורך גביית האגרות מן הציבור, כפי שאכן נעשה בשנת 2001.

בנוסף, ציין בית המשפט כי מעיון בסעיף 2 של התקנות עולה, כי התשלומים אשר נדרשים הם מידתיים.

לא זו אף זו: לקביעת תקנות המאפשרות גביית אגרות לצורך השתתפות במימון עלות הבדיקות והחפירות, יש היגיון רב, שהרי אלמלא מקור הכנסה זה, סביר מאד להניח שלא היה באפשרותה של המשיבה לבצע את הבדיקות והחפירות הנדרשות בטרם יינתן האישור החוקי הנדרש לביצוע פעולות במקרקעין שיש בהם אתרי עתיקות, ובכלל זה, ביצוע בנייה (כבמקרה שבפנינו). שלילת אפשרות זו הייתה עלולה להביא לעיכוב, וכנראה גם עיכוב ניכר, בקבלת אישורי הבנייה הנדרשים בהתאם לחוק.

בהתאם למכלול הנימוקים שתוארו לעיל, קבע בית המשפט כי התקנת התקנות נעשתה בסמכות ובאופן מידתי, והיא מתיישבת עם הגיונם של הדברים ותכלית החקיקה, ועל כן לא נפל כל פגם בפסק דינו המנומק היטב של בית משפט קמא, ולפיכך הערעור נדחה ונפסקו הוצאות לטובת המשיבה.

 

הערת מערכת:  יש לציין כי אין ספק שחלק מאי ההתערבות של בית המשפט והותירו את התקנות על כנן נבע מכך שמדובר למעשה בתקיפה עקיפה של תקנות שתוקנו על ידי המחוקק, ולא בעתירה לבג"ץ, סוגיה זו של התערבות בחקיקה על ידי הערכאות הינה רגישה ובעיקר בעת שמדובר בתקנות שתוקנו לאחר פסיקה ודיון בסוגיה של בית המשפט העליון.

 

עש"א 49828-02-13 גדעון ורדי ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון

בית המשפט השלום בפתח תקווה בפני כב' הש' נחום שטרנליכט

 

פטור מהיטל השבחה לפי סעיף 19(ג)(1) יכול להינתן רק פעם אחת ובעבור דירה אחת
אין הפטור "משתכפל" כאשר חלקות מקרקעין ניתנות על ידי אדם לבני משפחתו ללא תמורה

 

ב"כ המשיבה: עו"ד עזרא קוקיא

עניינו של הערעור דנא  הינו בגין שומת היטל השבחה שהוטלה על המערערים, כאשר אלו ביקשו לקבל פטור מתשלום היטל השבחה, בהתאם להוראות סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן – "הסעיף" ו/או "הפטור" ו-"החוק" בהתאמה) בגין יח' דיור אחת מתוך שתיים שניתן לבנות בחלקה 457 בגוש 6411 בהוד השרון (להלן – "החלקה") אשר לטענת הבעלים תשמש כבית מגוריו. בנוסף, שלושת המערערים האחרים, אשר הינם ילדיו של הבעלים (להלן – "יתר המערערים"), וקיבלו ממנו ללא תמורה, חלק מן המגרש (זכויות בחלקות אחרות), מבקשים כל אחד מהם, לבנות בית מגורים אחד על חלק מן המקרקעין שקיבלו ובהתאם פטור מתשלום היטל השבחה בגין אותו בית מגורים. בסה"כ התבקשו ארבעה פטורים מהיטל השבחה, פטור אחד לכל אחד מהמערערים, ואולם משהועדה המקומית (להלן  – "המשיבה") לא נתנה את הפטורים הוגש הערעור דנא.

המערערים טענו, כי כל אחד מהם זכאי לפטור בשל העובדה שהתנאים הקבועים בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק מתקיימים בעניינם, זאת להבדיל מטענת המשיבה כי המערערים כולם זכאים ביחד, לכל היותר, לפטור אחד בלבד. בנוסף, טענו המערערים, כי המשיבה שגתה בהגדרתו של התא המשפחתי הזכאי לפטור לפי הסעיף דלעיל ואף משיקולי מדיניות ראוי להקנות להם את הפטורים כאמור בבקשתם.

מנגד טענה המשיבה, כי הבעלים אינו זכאי לפטור מתשלום היטל השבחה בגין החלקה, הואיל ובבעלותו דירת מגורים אחרת בשטח של 140 מ"ר. כפועל יוצא, גם ילדיו אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה שכן זכאותם נובעת מזכאותו של הבעלים לפטור ומשאינו זכאי, גם ילדיו אינם זכאים והדבר עולה בקנה אחד עם שיקולי המדיניות למתן הפטור. לחילופין, טוענת המשיבה, כי אף אם זכאי הבעלים לפטור, מדובר בזכאות לפטור אחד בלבד. העברת המקרקעין לילדיו של מר ורדי, ללא תמורה, לא יוצרת זכאות לפטורים חדשים. הפטור הקבוע בסעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית הינו פטור סוציאלי לאדם אחד ולדירה אחת, ולכן העברת חלק מהמקרקעין למערערים 2-4 לא משנה עובדה זו.

בית המשפט דחה את הערעור בקבעו בין היתר כדלקמן :

בהתייחס לשיקול המרכזי בפטור הוא השיקול הסוציאלי, בית המשפט מאזכר את האמור ברע"א 7417/01, צרי נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה גבעתיים, פד"י נז(4) 879, 886-888 (להלן – "הלכת צרי") שם נקבע בין היתר, כי תכלית הסעיף היא לאזן בין שתי מטרות – מהצד האחד, לאפשר לאדם להגדיל את דירת מגוריו עבורו או עבור קרובו שדר בדירתו בלי שיוטלו עליו הוצאות כבדות. מהצד האחר, מטרת החיוב בהיטל – שיתוף חברי קהילתו של הפרט בהטבה שקיבל הוא לבדו מהרשות. האיזון הראוי מחייב מתן פירוש מצמצם להטבות המתקבלות, שכן מההיסטוריה החקיקתית ברור כי תכלית הסעיף אינה להעשיר את הזוכה בהטבה על חשבון רווחת קהילתו, אלא אך לאפשר לו להרחיב את ביתו, אף אם אין ידו משגת לשלם את דמי ההשבחה. כך למשל, הפרשנות המצמצמת מעוגנת בהוראת "המחזיק" שבסעיף, כאשר בהקשרם של דברים ברור כי היא באה לצמצם מאוד את קבוצת מקבלי הפטור, שכן ברי כי הפטור עומד אך לאדם החייב בהיטל – לבעל הדירה או לחוכריה. אך בכך אין הסעיף מסתפק, והוא מוסיף ודורש כי החייב בהיטל (או קרובו) יחזיק בפועל בדירה, והחזקה זו – למגורים שמה.

מכאן למד כי אין הכוונה לפטור "אוטומטי" עבור כל בנייה של דירת מגורים או הרחבתה עד לשטח של 140 מ"ר. אין מדובר בסעיף 'בזכות לפטור' המוקנית לכל אדם פעם אחת. אלא, מדובר בסעיף הקובע תנאים מתי תהא זכאות לפטור.

בהתייחס לעובדה שהפטור ניתן לדירת מגורים אחת, קבע בית המשפט כי לבעלים קיימת דירת מגורים נוספת בבעלותו והדבר לא הוכחש, ומן הטעם הזה בלבד, הוא איננו זכאי עוד לפטור המבוקש מתשלום היטל השבחה.

בהתייחס לפטור שביקשו יתר המערערים, ראשית, נקבע כי בנסיבות דנן, העברת הזכויות ללא תמורה מהבעלים ליתר המערערים נעשתה כ-14 שנים לאחר אישור התכנית. במצב דברים זה, אין מקום למתן הפטור המבוקש לאלו שבאו מכוחו של הבעלים וקיבלו זכויות מזכויותיו שלו, ללא תמורה, לאחר כניסתה של התכנית לתוקף. זכויות יתר המערערים הינן טפלות לזכותו של הבעלים, ככל שהדברים נוגעים לפטור, והם אינם זכאים לקבלו באופן עצמאי. שנית, השאלה בדבר עצמאות הפטור של מי שקיבלו חלקות מקרקעין במתנה, נדונה גם בע"א (מחוזי-מרכז) 14301-12-09, זיו הצופה נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה הוד השרון, טרם פורסם (להלן – "פרשת הצופה"), שם נקבע כי בהלכת "צרי" נקבעה פרשנות מצמצמת לפטור, אשר הובילה את בית המשפט למסקנה שיש להעניק פטור לדירה אחת בלבד על המקרקעין, בהתאם למגבלות השטח שבהוראת הפטור, וכי אין להעניק פטורים כמספר המחזיקים בדירת המגורים וקרוביהם. זאת ועוד, תנאי נוסף לפטור הוא כי "השטח הכולל של דירת המגורים האמורה לאחר בנייתה או הרחבתה אינו עולה על 140 מ"ר". הוראה זו תומכת בפרשנות שמדובר בפטור סוציאלי לאדם אחד. מכך שהמחוקק הגביל את הפטור לדירה ששטחה לא יעלה על 140 מ"ר, עולה שמדובר בדירה אחת ולא יותר, ושאין מקום ליתן פטור ליותר ממחזיק אחד. לאור זאת, לא מבקש הפטור המקורי ולא בני משפחתו אליהם העביר זכויותיו בחלקה אחרת, יוכלו לבקש פטור נוסף מהיטל השבחה בחלקה האחרת.

על יסוד כל האמור לעיל, הגיע בית המשפט לכלל מסקנה, כי פטור מהיטל השבחה יכול להינתן רק פעם אחת ובעבור דירה אחת. אין הפטור "משתכפל" כאשר חלקות מקרקעין ניתנות על ידי אדם לבני משפחתו ללא תמורה, כפי שקרה במקרה דנן. כאמור בהלכת "צרי", אין משמעות למספר הבעלים, החוכרים או המחזיקים, מאחר שאינם משפיעים על מגבלת המטרים שבסעיף, אינם יכולים להשפיע גם על מספר הפטורים שיינתנו להם, לבד או במצטבר ולפיכך דחה את הערעור.

בסופו של פסק הדין בית המשפט התייחס והעיר שתי הערות לסיום: אחת, בית המשפט דחה את החלטת ועדת הערר המחוזית בערר(י-ם)064/13, הרצברג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים, (טרם פורסם) (להלן – "פרשת הרצברג"), שם נאמר כי אין בסעיף הפטור הגבלה כי זה יינתן לתא משפחתי, חרף הקביעה בפרשת "צרי" ופרשת "הצופה" שהוזכרו לעיל וכי לא ניתן לשלול את הפטור האמור מתא משפחתי לו יש יותר מדירת מגורים אחת, וקבע כי אין בה כדי לפגוע בתוקפה של הלכת צרי. הנוספת, בית המשפט העיר כי יתכן וקיים טעם נוסף המצדיק אי הענקת פטור לילדיו של אדם בגין בניה במקרקעין אותם קיבלו ללא תמורה מהוריהם בנסיבות כדוגמת המקרה דנן נובע מהמועד הקובע לעניין הפטור מהיטל ההשבחה, הוא מועד אירוע המס (אישור התכנית המשביחה). שכן, במועד זה לא היו יתר המערערים כלל בעלים של זכויות במקרקעין. העברת זכויות במקרקעין ללא תמורה ליתר המערערים איננה "אירוע מס" חדש אלא דחייה בלבד של התשלום למועד מימוש הזכויות על ידי מקבלי המתנה, דהיינו במועד הגשת היתר הבנייה. לא יכולה להתקבל על הדעת טענת יתר מערערים ולפיה בעת העברת המקרקעין במתנה, "שכפל" עצמו הפטור מהיטל ההשבחה פי ארבעה, וכעת זכאי כל אחד מהם לפטור. כל שניתן לומר הוא שיתר המערערים נהנו עד כה מדחיית תשלום המס בלבד, וכעת עליהם לשאת בתשלום ההיטל בהתאם לחישובו לפי מועד אירוע המס.

הערת מערכת: כפי שציינו בעבר, למרבה הצער מדובר בסעיפי חוק קצרים ולקוניים, כאשר כל הבירור הענייני מתבצע לפיכך בבתי המשפט, במקרה זה בחר בית המשפט באפשרות המצמצמת ביותר מבין האפשרויות, וזאת בניגוד לפרקטיקה של שנים רבות שנהגה אחרת, בכל מקרה לנו לא נראה כי מגבלות אלו שקבע בית המשפט אכן מופיעות בנוסח החוק.

 

ה"פ 17326-07-10 ג'רייס מנסור נ' מחמוד סעד ואח' בית המשפט השלום בצפת
בפני כב' הש' אורי גולדקורן

 

ב"כ המשיבים: עו"ד גסאן סמיר ו- משה לוי

 

פירוק שיתוף בדרך של המרצת פתיחה/מיהו הזכאי לתבוע פירוק שיתוף

עניינו של פסק הדין בעתירה מטעם המבקש להצהיר על תוקפם המחייב של גבולות זכויותיו בחלקת קרקע בה שותפים בעלי זכויות נוספים. משמעות ההצהרה הנה בפועל תביעה לפירוק השיתוף במקרקעין.

בית המשפט דן בשאלה, האם יש מקום לברר תביעה לפירוק שיתוף בדרך של המרצת פתיחה, כאשר הפסיקה רואה הליך זה כמיועד לפתרון עניינים דחופים ובלתי מסובכים מבחינה עובדתית.

בדיקת טענות הצדדים העלתה כי קיימות מחלוקות עובדתיות שההכרעה בהן טעונה הבאת ראיות, ואף לצורך חלוקה צודקת של הזכויות במקרקעין יש לשכור את שירותיהם של מודד ושמאי.

בית המשפט הגיע למסקנה, כי המרצת הפתיחה אינה ההליך המתאים לדיון בפירוק השיתוף במקרקעין.

במצב דברים זה יכול היה בית המשפט לפעול בהתאם לתקנה 258 לתקנות סד"א, לדון בהמרצת הפתיחה כאילו הייתה תובענה רגילה, ולהורות לצדדים להגיש כתבי טענות, אלא שבית המשפט קבע עוד בהתבסס על עובדות העניין, כי המבקש אינו בעלים של זכות במקרקעין, ועל כן איננו זכאי לדרוש את פירוק השיתוף.

בית המשפט קבע, כי למבקש זכויות אובליגטוריות בלבד, כאשר זה זכאי להירשם כבעלים של חלקים במקרקעין מכוח ירושה, אולם בפועל טרם הסדיר הרישום.

סעיף 37(א) לחוק המקרקעין קובע, כי כל שותף במקרקעין משותפים זכאי בכל עת לדרוש את פירוק השיתוף. בפסיקה נקבע כי רק בעלים של זכויות במקרקעין יכולים להגיש תביעה לפירוק שיתוף. זכות אובליגטורית של אדם במקרקעין אינה מקנה את הזכות לתבוע פירוק שיתוף, באופן שבו רק מי שבידו זכות קניינית במקרקעין, זכאי לדרוש פירוק שיתוף.

בהקשר זה הזכיר בית המשפט גם כי אין די ברישום הערת אזהרה לשם דרישת פירוק שיתוף במקרקעיו, וכי אין שיתוף אלא בין זכויות שוות מעמד.

המרצת הפתיחה נדחתה.

 

הערת מערכת:  לנו נראה כי נכון היה לו בית המשפט, חלף בחירה באפשרות הפוגענית של מחיקת תביעה, מאפשר השלמת הרישום ובירור ענייני, גם דיון בהמרצת פתיחה יכול אולי להתאים בנסיבות בהן העובדות ברורות, אולם גם במקרה זה ניתן היה להעביר את התביעה "לפסים רגילים" ולא למחקה, שכן כידוע ההלכה הינה לחתור לפירוק שותפויות כפויות ולא להותירן כך.

 

 

ערר 148/13 מ.ח ארז בניין בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשל"צ 

ועדת ערר מחוזית – מחוז מרכז בפני כב' יו"ר מיכל גלקין גולן

 

מדיניות של ועדה אינה יכולה לשנות זכויות המוקנות בתכנית


ב"כ העוררים
: עו"ד שירלי תומר

עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון (להלן – "הועדה המקומית") לסרב לבקשת העורר לתכנית שינויים בהיתר שניתן, הכוללת תוספת שטחים ל-3 דירות, הגדלת חדרים על הגג, ביטול מחסנים בקומה א' ושינוי לובי כניסה, כל זאת במקרקעין הידועים כחלקה 407 בגוש 3926 ברח' האחים סמילצ'נסקי 11 בראשון לציון (להלן –  "המקרקעין").

כלומר, עניינו של ערר זה בהחלטת הועדה המקומית לסרב לבקשת העורר לתכנית שינויים בהיתר שניתן, בין היתר לצורך הגדלת שטחי דירות הכלולות בהיתר, זאת מן הטעם שהבקשה סותרת מדיניות עקרונית של הועדה המקומית, שמטרתה לעודד בניית דירות קטנות לזוגות צעירים בתחום שכונות המגורים בעיר.

ועדת הערר קבעה כי ככלל, קביעת מדיניות ע"י הועדה המקומית בנוגע להפעלת סמכויותיה עפ"י הדין, הינה מבורכת. מדובר במתווה אשר ישמש כלל לבקשות המובאות בפני הועדה המקומית, ופורט קריטריונים רלבנטיים לטיפול בהן. עוד ציינה כי ועדות הערר אף מעודדות קריטריונים לסוגיות ספציפיות, כמו למשל, להתרת שימוש חורג לגני ילדים או לחילופין ליישום הוראותיה של תמ"א 38 על תיקוניה.

יחד עם זאת, קבעה ועדת הערר כי מעמדה של המדיניות הנקבעת אינו דומה למעמד של תכנית כהגדרתה בחוק, והיא אינה מחייבת באותו אופן. כך, גם אם המדיניות קובעת כללים, בהחלט יתכן כי בחלק מהמקרים ראוי לסטות מאותם כללים.

ועדת הערר בחנה את העקרונות המשתקפים במדיניות הועדה המקומית כפי שהובאו בפניה בעניין הצפיפות וקבעה כי הינם עקרונות ראויים, נכונים ומותאמים לצורך העכשווי המקודם במוסדות התכנון בנוגע לביקוש לדירות קטנות. מדובר בצורך תכנוני ואינטרס ציבורי חשוב.

עם זאת, קבעה ועדת הערר כי מקום בו מבקשת הועדה המקומית לשנות מזכויות תכנוניות תקפות ומוקנות, לא די בקביעת מדיניות אלא יש לנקוט בהליכים עפ"י חוק.  ועדת הערר רואה חשיבות ראשונה במעלה לוודאות התכנונית המחייבת ולא ניתן במחי מדיניות למחוק הוראותיה המפורשות של תכנית תקפה. לכן, מדיניות הועדה יכולה להיות מכוונת כלפי תוספת המתבקשת במסגרת הקלה בלבד ואינה יכולה לגרוע מזכויות מוקנות.

ועדת הערר הורתה לתקן הבקשה באופן שתתאם למדיניות התכנונית בהתייחס להקלות המבוקשות בה, וקבעה עוד כי לכשתתוקן הבקשה אין צורך בדיון נוסף בפני הועדה המקומית.

הערת מערכת:

הבעייתיות במדיניות הינה כי אין הליך סטוטורי בו אלו מפורסמות ולא תמיד יגיעו לידיעת הנדרשים לה, להבדיל מתכניות, חוק ותקנות, לעומת זאת מדיניות כנחייה פנימית שיש צורך בכל מקרה לבחנה לנסיבות העניין, ללא כבילת שיקול דעת נקודתי- ושניתן לבררה- הינה כמובן מבורכת.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד דקלה מוסרי טל וקרן זוקין ממשרד עוה"ד ממשרד צבי שוב