מאמר
משרדי הרפאים של הרשויות המקומיות
מאת עו"ד צבי שוב
המתווה המוצע החדש לתמ"א 38 כולל סעיף שלא זכה לתשומת לב הראויה – מתן סמכות לוועדה מקומית "לקחת" חלק מבניין פרטי כשטח ציבורי, מבלי להפקיעו ולשלם בגינו בהתאם לחוקי ההפקעות השונים. אמנם יש התייחסות לכך בעת חישוב היטל ההשבחה, אך התחשבות זו בכל מקרה לא משיבה את עלות השטח ובנייתו, ומאידך לעיריות יש את כל הסיבות לשים את ידן על השטחים האטרקטיביים, בעיקר במרכז הארץ ובגוש דן שבהן ערכי הקרקע גבוהים מאוד ורק הולכים ומאמירים.
לפי דברי ההסבר לחוק, שיעור החלק הציבורי לא יעלה על 25% משטח הבנייה הנוסף, או על 15% מהשטח ששונה ייעודו, נתח מכובד לכל הדעות. כשבסמכותה של העירייה להחליט איזה שימוש ייעשה בשטח – גן ילדים, משרדים או כל שימוש ציבורי אחר שתראה לנכון, ולכאורה גם שימוש שיפגע בנכס.
סמכות זו תאפשר לעירייה לקחת, ולמעשה להפקיע שטח בלי להפנים את עלותו ולשלם עליו, או "לשלם" עליו שיעור תמורה נמוך משמעותית באמצעות ויתור על היטל השבחה שלא משקף את השווי הריאלי של השטח שניתן. התוצאה הבלתי נמנעת תהיה כי הפקעה זו, שאין תג מחיר בצידה, תהפוך לברירת המחדל של הרשויות המקומיות ותהיה חלק מכל פרויקט התחדשות עירונית, קטן כגדול, גם ההצעה לא מציינת כי מדובר בהפקעה לכל דבר, כך שנראה כי שאלת החלת דיני ההפקעה על נטילה זו תביא למחלוקות רבות.
ברור, כי תהיינה גם השלכות הרסניות לפרויקטים קטנים, בעוד פרויקטים גדולים של פינוי בינוי נדרשים כבר כיום למטלות ציבוריות ותהליך תכנונם כולל שיתוף של יועצים רבים, שמאי, הכנת דוח לפי תקן 21 ואמצעים נוספים שיבטיחו את כדאיותו הכלכלית של הפרויקט. מנגד, בפרויקטים קטנים המצב הוא אחר. אם יזם שבונה מחדש בניין אחד ומקבל בו דירות בודדות ייאלץ להעביר לרשות המקומית 25% משטח הבנייה שנוסף לו, הדבר יעביר פרויקטים רבים לצד הלא נכון של סף הרווחיות, וימנע הוצאתם לפועל, ונמשיך לראות עליית מחירים בשוק.
ומי מבטיח שהשימוש שהעירייה תעשה בקרקע יהיה מיטבי? העיריות יטלו כברירת מחדל, כי הדבר אפשרי וכלכלי, ורק לאחר מכן יחשבו מה לעשות בשטח אותו נטלו. כפי שקורה בפרקטיקה, מקרים רבים מגיעים לבתי המשפט בטענה כי העיריות הפקיעו קרקע לפני שנים רבות, אך הקרקע עדיין עומדת בשיממונה ללא מימוש מטרת ההפקעה. במקום ניצול מיטבי של השטח אנו עלולים לראות משרדי רפאים ושטחים ריקים אשר מחכים ליום שבו העיריה תחשוב מה לעשות בהם.
לכן, אנו מציעים, כי לפני שהרשות לוקחת את השטח היא תצטרך להוכיח שיש לה צורך ציבורי אמיתי ורק לאחר מכן לאפשר לה לקחת את השטח.
אכן, אין ספק בדבר חשיבות הקצאת השטחים הציבורים במבנים ועירוב השימושים, זאת גם לאור מצוקת העיריות שנדרשות לספק שירותים לעוד ועוד תושבים וגידול האוכלוסייה בשנים האחרונות מחד, והמחסור בקרקעות שהולכות ואוזלות מאידך , אך מהלך זה יש לעשות בזהירות יתרה, וכאמור לבחון האם השטח נדרש לעירייה, וכמובן תוך מתן דגש לכך שפרויקטים קטנים לא יפגעו.
נזכיר גם, כי לפני כשנתיים עלתה בכנסת הצעת חוק ספציפית לעניין "הקומה הציבורית", שדנה ובחנה את העניין באריכות רבה, שלצערנו לא התקדמה, כאשר עניין זה הוכנס כעת כתת סעיף ללא דיון מעמיק וללא הסדר מאוזן וראוי.
אנו סבורים כי מדובר בהפקעה לכל דבר, וכך יש לבחון ולכלול נטילה זו בדיני ההפקעה, כולל ההגבלות על נטילה ללא שימוש, ולהחיל עליה את מגבלות דיני ההפקעה באופן מפורש וברור, כן יש להרחיב ולקבוע כללים ברורים והגבלות, עם דגש על פרויקטים קטנים הכוללים בניין בודד. למשל, יש מקום לקבוע בדיקת רווחיות שתגביל את מתן הזכויות לעירייה, בנוסף, יש להראות כי יש צורך קונקרטי. לבסוף, על מנת להגביל את השימוש – יש לקבוע כי על הוועדה המקומית יהיה לשלם בגין הפקעה זו את שוויה המלא, ולא רק באמצעות קיזוז היטל השבחה.
