פירוק שיתוף במקרקעין בקליפת האגוז
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ליבי קופאיגרוצקי
כידוע לכולם, פעמים רבות, מקרקעין הינם בבעלות של מספר שותפים. חוק המקרקעין מסדיר את הדרכים לפירוק השותפות. למרבה הצער, לעיתים אנו עדים למצבים בהם צד לשותפות זו מנצל את הליך פירוק השיתוף כדי לקנות את זכויות שותפיו בסכום נמוך שאיננו משקף את שווים האמיתי.
במאמר זה נדון, בין היתר, בסוגיות העולות בעת מכר אגב פירוק השיתוף במקרקעין.
מהו שיתוף במקרקעין?
סעיף 27 לחוק המקרקעין מגדיר שיתוף במקרקעין: "מקרקעין שהם של כמה בעלים, בעלותו של כל אחד מהם לפי חלקו מתפשטת בכל אתר ואתר שבמקרקעין ואין לשום שותף חלק מסוים בהם. כלומר, ככל שלא הוגדר אחרת בין הבעלים, הרי שהבעלות המשותפת במקרקעין (מושע) הינה בכל נקודה ונקודה במקרקעין בהתאם לחלקו היחסי של כל שותף. כך לדוגמה, אם ישנם שני שותפים האחד בעל 40% והאחר בעל 60% מהמקרקעין, אזי בעלותו של הראשון תהא 40% בכל חלקי מהמקרקעין ובעלות האחר 60% בכל חלק וחלק מהמקרקעי (לאחרונה תוקן החוק בהתייחס לתלת מימד, שמאפשר חלוקה גם לגובה ולעומק, אך זה לא נושא מאמרנו).
מצב דברים בהם מי מהשותפים חפץ לפרק את השותפות:
המחוקק קבע, כי כל אחד מהשותפים יכול להביא לפירוק השותפות במקרקעין בכל עת. התפיסה המונחת ביסוד הקניית הכוח המשפטי לכל שותף לפירוק שיתוף הינה ש"קיומם של יחסי שותפות מקום בו השותפים מסוכסכים אינו רצוי, שכן יכולתה של מערכת המשפט להשכין שלום בין שותפים השרויים במחלוקת, או לכפות עליהם שיתוף פעולה, היא מוגבלת. פירוק השיתוף אף נתפס כמעודד ניצול יעיל יותר של המקרקעין, בעוד שהבעלות המשותפת הנגועה ביחסים עכורים מכבידה על פיתוח הנכס ופוגעת בסחירותו" (רע"א 1497/09 ויסמן). נציין, כי בשנים האחרונות החלו בתי המשפט יותר ויותר להכפיף אפשרות זו לחובת תום הלב.
כיצד יבוצע פירוק השיתוף?
כאמור, העיקרון המנחה ברובד אופן הביצוע של פירוק השיתוף הינו, שבהיעדר הסכמה בין השותפים, יש לעשות ככל הניתן לפירוק על דרך של חלוקה בעין (רע"א 1017/97 רדילביץ) עיקרון זה מעוגן בסעיף 39 לחוק המורה כי: "במקרקעין הניתנים לחלוקה יהיה פירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין", במקרה בו ניתן לרשום בית משותף, החלוקה בעין תהא בדרך של רישום זה.
העדפת פירוק השיתוף ככל הניתן על דרך של חלוקה בעין, נובעת ממעמדה המיוחד של זכות הקניין המעוגנת בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו, שעיקרה אפשרות השליטה בנכס והחלטה אם ומתי למכור אותו. הוצאת הקניין מידיו של הבעלים תעשה ככלל רק בהסכמתו, המחוקק לא התכוון לאפשר לשותף לבקש את הפירוק, ובה בעת לדרוש גם באופן גורף את מתכונת הפירוק הנראית והנוחה לו. זאת, בעיקר כאשר מתכונת הפירוק המבוקשת כופה על שותף אחר לוותר על זכות הקניין שלו, בעוד השותף המבקש לא משלם מחיר. העיגון החוקתי הקובע כי ככל פירוק שיתוף יעשה בדרך של חלוקה בעין מעצים את המשקל שיש לייחס להעדפת דרך החלוקה בעין על פני מכירה המנוגדת להסכמת הבעלים.
עם זאת, בנסיבות שבהן אי אפשר לבצע חלוקה בעין או שהחלוקה בעין תגרום ל"הפסד ניכר" לשותפים או למי מהם, יתבצע פירוק השיתוף על דרך של מכירה. סייג זה, לפירוק שיתוף על דרך חלוקה בעין, קבוע בסעיף 40 לחוק המקרקעין המורה כי:
"במקרקעין שאינם ניתנים לחלוקה, וכן אם נוכח בית המשפט כי חלוקה בעין תגרום הפסד ניכר לשותפים, כולם או מקצתם, יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון".
"הפסד ניכר" – מהו?
הדרישה להתקיימותו של "הפסד ניכר" מהווה ביטוי למעמד הנעלה שהמחוקק מעניק לעקרון החלוקה בעין. גם אם חלוקה בעין תגרום הפסד לשותפים, לכולם או למקצתם, בכל-זאת שומה על בית המשפט להורות על חלוקה בעין. רק אם ההפסד יהיה הפסד ניכר, כי אז יהיה פירוק השיתוף בדרך של מכירת המקרקעין וחלוקת הפדיון.
כפי שנפסק בעניין רידלביץ, ה"הפסד הניכר" שעשוי להצדיק סטייה מעיקרון החלוקה בעין, אך הוא מוגבל בעיקרו להפסדים הנגרמים באופן ישיר מעצם החלוקה בדרך זו. כך, לדוגמה מקרה שבו יחידות המבנה מחוברות ומשמשות לעסק אחד, למשל אולם שמחות בעל מוניטין, וחלוקתו ליחידות נפרדות תחייב את חיסול העסק ותגרום לאובדן המוניטין.
לעומת זאת, נזקים עקיפים כגון אובדן הזדמנות להפקת רווחים מזכויות הבניה או לניצולן, על דרך מכירת המקרקעין כמקשה אחת ככלל אינם נכללים בגדר זה.
לפיכך, נקבע כי יכולתו של בעלים-שותף לכפות פירוק השותפות על הבעלים-השותף האחר, אין פירושה כי זכאי הוא – 'בהזדמנות חגיגית זו של פירוק השותפות' – לבצע עסקאות מקרקעין מניבות רווחים, עיסקאות שאין ולא כלום ביניהן לבין חלוקת הנכס בעין. על המבקש פירוק השיתוף לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית. ואם ברצונו לעשות את המקרקעין מקור לעשיית רווחים, ינקוט דרכים הראויות לכך. נושא פירוק שיתוף במקרקעין לא לכך ייעד עצמו.
עם זאת, בעניין רידלביץ הותיר בית המשפט פתח צר, במקרים חריגים, להרחיב את תחומו המצומצם של "הפסד ניכר", אך זאת באופן "זהיר-זהיר, בזוכרנו כל העת את עקרון היסוד של חלוקה בעין". בית המשפט הוסיף והבהיר מיד, כי אין להתיר מצב שבו תיכפה מכירה עקב רצונו של שותף להפיק רווחים מהמקרקעין "בהזדמנות החגיגית" של פירוק השיתוף, וכי על אדם המבקש פירוק שיתוף לצמצם עצמו, ככל הניתן, למסגרת הבעלות הקניינית.
אם כן, במצב דברים בו לא ניתנת האפשרות לחלוקה בעין, יחולו הוראות סעיף 40(ב) לחוק המקרקעין הקובעות את דרך מכירת המקרקעין בברירת מחדל "בדרך שנמכרים מקרקעין מעוקלים בהוצאה לפועל"- קיימת אמנם אפשרות לבית המשפט לבחור במקרים שונים בדרך שהינה נכונה יותר לאותו מקרה, אולם ככלל מכירה זו תתבצע, בדומה להוראות פרק ד' לתקנות ההוצאה לפועל, התש"ם-1979, כמכירה פומבית. בהליך של מכירת מקרקעין בהוצאה לפועל מוגשת חוות דעת שמאי לרשם ההוצאה לפועל, חוות הדעת השמאית קובעת את שווי המקרקעין ומתווה את קווי ההתמחרות לאחר קבלת ההצעות. חוות הדעת השמאית באה למנוע מכירת המקרקעין בשווי פחות משמעותית משווי שוק.
"סחטנות אסטרטגית"
לצערנו, אנו עדים לאינספור מקרים בהם פירוק השיתוף במקרקעין נעשה בחוסר תום לב ובמטרה ברורה ומכוונת לנשל מי מהבעלים מזכויות במקרקעין או להשיג רווח כלכלי. כמו כן, קיימות לקונות בחוק שלא נותנות פתרון, לדוגמה, מצב דברים בו השותף שהגיש את בקשת הפירוק מחזיק ברוב משמעותי של הזכויות במקרקעין.
במקרה בו אחד השותפים מחזיק חלק נכבד מאד מהשטח, ובמקרה של מכירה יכול הוא בנקל לגבור על כל מציע אחר שכן, אין הוא נדרש לשלם עבור חלקו ובכך הוא יכול להוביל למצב בו לא תתקבלנה כלל הצעות ובסופו של דבר ירכוש הוא את שותפו בנזיד עדשים.
או לדוגמה ההיפך, מקום בו אחד השותפים מחזיק חלק זעיר במקרקעין ומשתמש באחזקתו זו כדי לנהל הליך פירוק ארוך מתוך מטרה "לסחוט" רווח כלשהו בגין הנזק הרב שנגרם לשותפים האחרים שחפצים "לצאת לדרך".
במקרה כגון זה, בחירה במסלול של מכירה פומבית הינו הליך סרק, כמו מקרה שנתקלנו לדוגמה בו בעלי 98% מהמקרקעין ניהלו הליך ארוך, בשל סירוב בעל 2% להגיע עימם להבנות.
בנוסף, ניתן לומר כי העדיפות לחלוקה בעין אינה תמיד נכונה, למשל במקרה של רישום בית משותף בו קיימות זכויות בנייה רבות שלא נוצלו תוביל להנצחת שיתוף, שיתוף לא בריא באותו בית וחוסר יעילות וניצול של הנכס.
לאור האמור, נראה כי יש עוד עבודה למחוקק לבחון כיום את דיני פירוק השיתוף, ולקבוע הליך מוסדר וקבוע בחוק שיתייחס לכל הנ"ל, לדוגמה מניעת פירוק שמקום בו מתקבלת תמורה שעולה לפחות על שומת שמאי מטעם בית המשפט וכדו'.
לדוגמה, תקנות ההוצאה לפועל קובעות בצורה חד משמעית את אופן ביצוע ההתמחרות. אנו סבורים שכשם שמכירת מקרקעין בהוצאה לפועל נעשית בצורה מבוקרת ומפוקחת, מוגשת חוות דעת שמאית לרשם ההוצאה לפועל, כך גם במכירת מקרקעין בהליך של פירוק שיתוף נדרשת חוות דעת שמאית ניטרלית אשר תקבע את שווי המקרקעין, תגדיר ותתחום את קווי ההתמחרות ובכך תמנע מצבים בהם שותף במקרקעין נאלץ לוותר של זכויותיו תוך פגיעה חמורה בזכויותיו הקנייניות המעוגנות בחוק יסוד כבוד האדם וחירותו.
תיחום והגדרת גובה ההצעות לרכישת המקרקעין בהוראות החוק בהתאם לחוות דעת שמאית ניטרלית הקובעת את שוויו של המקרקעין כמחיר מינימום תוכל לאפשר התמחרות תקינה.
