סופית – לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בין אישור תשריט לאיחוד חלקות
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר ההליך: דנ"מ 2693/18 הועדה המקומית לתכנון ובניה הרצליה נ' אקרו בע"מ ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' המשנה לנשיאה, ח' מלצר. תאריך מתן ההחלטה: 11.2.21 ב"כ המשיבה: עוה"ד אלי וילצ'יק ורוית צימנט.
בקשה לדיון נוסף על פסק דינו של בית המשפט העליון, בבר"מ 2090/16 ובר"מ 2273/16, במסגרתו הורה בית המשפט על דחיית ערעורה של הועדה המקומית וקבלת ערעורה של חברת אקרו בע"מ. פסק הדין עוסק בשאלת החיוב בהיטל השבחה בגין עליית בשווי הקרקע לאחר אישור שניתן על ידי הועדה המקומית לאיחוד שתי חלקות בדרך של תשריט איחוד, שבעקבותיו, בהתאם לתכנית המתאר התקפה, נוצרה תוספת של זכויות בניה במקרקעין המאוחדים. בית המשפט העליון קבע, כי עליית שווי מקרקעין אגב אישור תשריט איחוד, שכתוצאה ממנו מוגדלות זכויות הבניה הנתונות מכוח תכנית – איננו אחד מהאירועים שמכוחם ניתן לחייב בעל מקרקעין בהיטל השבחה.
חברת אקרו בע"מ רכשה שתי חלקות מקרקעין. בגין עסקה זו שולם היטל השבחה על ידי הבעלים המוכר. לאחר מכן, אקרו בע"מ הגישה לוועדה המקומית בקשה לאישור תשריט לאיחוד החלקות. הועדה המקומית אישרה את התשריט, וכך אוחדו החלקות למגרש אחד בשטח של כ-8 דונם. מספר חודשים לאחר מכן, אישרה הועדה המקומית בקשה להיתר בנייה במגרש המאוחד במתכונת של ניצול 180% מהזכויות במגרשים, כפי שמאפשרת תכנית המתאר המקומית החלה במקרקעין למגרשים ששטחם עולה על 5 דונם. כאמור, נקבע כי איחוד חלקות אינו מהווה אירוע השבחה שניתן לחייב בגינו היטל השבחה.
בית המשפט העליון, קבע כי דין בקשה זו להידחות, שכן במקרה דנא לא מתקיימים התנאים לקיום דיון נוסף הקבועים בסעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט. כמו כן, לא נמצא כל חידוש הלכתי של ממש בפסק הדין, שכן פסק הדין הולך בעיקרון בעקבות פסקי הדין שניתנו בעבר בסוגיות דומות, או משיקות.
בית המשפט העליון עמד על ההגדרות בחוק התכנון והבניה, וציין כי לא כל השבחה כלכלית, באשר היא, גוררת חיוב לתשלום היטל השבחה, אלא רק "השבחה" כהגדרתה בחוק: עקב אישור תכנית, מתן הקלה, או התרת שימוש חורג". דעת הרוב בפסק הדין נושא הבקשה, הגיעה למסקנה כי אישור תשריט איחוד חלקות איננו אירוע יוצר חיוב, שכן אין הוא בא בגדר חלופה כלשהי משלוש החלופות מחוללות ההשבחה הנזכרות.
בית המשפט ציין, כי אף אם העניין היה נבדק לאור המבחן הרלוונטי למצבים קרובים על פי מה שנפסק בעניין אליק רון, הרי שהיה נקבע כי אין בנמצא "גשר של ברזל" בין התנאים שהותוו בתכנית המתאר (שאינם בגדר זכויות מוקנות באופן בלתי מותנה) – לבין ההשבחה שנוצרה כתוצאה מאישור תשריט האיחוד, שאיננו גם אירוע מס עצמאי המנביע חיוב בהיטל השבחה.
בית המשפט הוסיף, כי ייתכן שבפסק הדין מצויות אמירות נורמטיביות בעלות תוקף שאיננו גדור לעניינם הפרטני של הצדדים, אולם בכך לא די, וברי שאין באמור בפסק הדין נושא הבקשה משום קביעת הלכה חדשה בנוגע למהותן ומעמדן של זכויות מותנות בתכנית מתאר רלוונטיות לעניין חיוב בהיטל השבחה. יתרה מכך, בית המשפט אף לא מצא סתירה ממשית להלכות קודמות, שכן חרף עמדת המיעוט, ושיקולי הפרשנות התכליתית הניצבים בבסיסה, נראה כי הוראות החוק בהן מדובר וההלכה הפסוקה בן ברורות ועמדת הרוב רק מיישמת אותן.
לאור האמור, הבקשה נדחתה, ללא צו להוצאות.
הערת מערכת:
בית המשפט העליון בחר שלא להתערב בפסק הדין מושא הבקשה, שכן דעת הרוב הלכה לפי החוק ויישמה אותה כפי שנדרשה. אכן, חיוב בהיטל השבחה הינו רק בגין אישור תכנית, מתן הקלה והתרת שימוש חורג. כפי שעמד בית המשפט העליון בעניין אליק רון:
"הביטוי "בדרך אחרת" המופיע בסעיף 2(א) לתוספת השלישית לא בא להוסיף על אחת משלוש פעולות התכנון המוגדרות בסעיף 1(א), אלא נועד להרחיב את הדרכים שבהן יכולה ההשבחה לבוא לידי ביטוי במסגרת שלוש פעולות התכנון המנויות בסעיף1 (א) לתוספת השלישית".
