עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 135

נובמבר
02
2020


פורסם ע"י:

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

ממה יש להיזהר בקבוצות רכישה?

מאת עו"ד אמיר דרמר ועו"ד ספיר מזרחי

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

  • צו התכנון והבניה (פטור מהיתר להקמת מבנים ומתקנים במוסדות רפואיים להתמודדות עם נגיף הקורונה) (הוראת שעה), התשפ"א – 2020.
  • תמ"א 70/1 – הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה – מטרו.
  • תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0722066 – נווה אליעזר.
  • תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0704874 – מתחם השוק היווני.
  • גבעתיים – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 503-0682153 – ההסתדרות.

עדכוני פסיקה

  • חוזים
  • ע"א 1546/16 עפו סעיד ביסאן ואח' נ' מדינת ישראל רשות הפיתוח וקק"ל ואח' – האם המדינה רשאית לחזור בה מהסדר חילופי מקרקעין כשייעוד המקרקעין שונה?

  • תכנון ובניה
  • עת"מ 46940-09-17  דן אלוני ואח' נ' ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה –   ציפוף שתילים.

    עת"מ 47239-07-19 קיסריה השקעות בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'מה גובר – התשריט או המלל?

  • הפקעות
  • עת"מ 61197-08-19 יונה קיכלר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק ואח' נדחתה עתירה לחיוב ועדה מקומית לרשום תשריטי איחוד של חלקות בטאבו.
  • פירוק שיתוף
  • ת"א 5367-06-12 אייל גור מזון איכות בע"מ נ' מ.ש. מוצרי אלקטרוניקה ואח' ורסאי בעקבות בית מכרזים.

    ת"א 7412-05-17 ליאוניד איסקוב נ' טליה מדינה ואח'פירוק שיתוף במקרקעין במקרה שהזכויות אינן רשומות.

  • תביעות 197
  • ערר 95027/10 אביבה קיין ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן – "יש להתעלם מהיתר בנייה שהורתו בחטא ולידתו בחטא".
  • היטל השבחה
  • ערר 85263/16 מגדל חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב הפחתת עלויות התאמה מההשבחה הנובעת מאישור בקשה לשימוש חורג.

    ערר 8055-01-20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' יעקב כודדה שווי "0" לזכויות שהיו מותנות באישור הקלה במצב הקודם.

מאמר

ממה יש להיזהר בקבוצות רכישה?

מאת עו"ד אמיר דרמר ועו"ד ספיר מזרחי

תופעת "קבוצות הרכישה", הלכה והתעצמה בשנים האחרונות וקנתה לה מקום של כבוד בשוק הנדל"ן. הצגת המחיר הנמוך בתחילת הדרך, עונה על הצורך העיקרי: אותו מוצר, בזול. ואולם, לצערנו לא כל המשתתפים בקבוצות רכישה מבינים לעומק את משמעות ומתווה העסקה המורכב שבסופו של יום עלול לגרום למחיר הסופי להאמיר ולעסקה להסתבך. כבר לא מעט זמן מתגלות חברות גדולות ומוכרות בתחום שקורסות ולעיתים לוקחות איתן בדרך למטה את המשקיעים באותם פרויקטים, תופעה שחושפת לכלל הציבור את הצדדים הפחות זוהרים של קבוצות הרכישה. ניתן לראות לדוגמה את פרשת פרי נדל"ן (אלדד פרי) שנמצאת לאחרונה בכותרות, בין היתר נטענות טענות חמורות בדבר העלמת מיליוני שקלים של רוכשים, גביית מקדמות מרוכשים על דירות שכבר היו משועבדות לגורמים אחרים ומחיקת הערות אזהרה. במאמר זה, נסביר בקצרה את המהות, הסיכונים והסיכויים בקבוצות הרכישה.

מהי קבוצת רכישה?

קבוצת רכישה היא התארגנות של קבוצת אנשים פרטיים (באופן עצמאי או באמצעות חברה מנהלת) לרכישת קרקע ולאחר מכן בניית פרויקט מגורים משותף על הקרקע. הקבוצה מאתרת את הקרקע, מגייסת את הרוכשים הפוטנציאליים, מתכננת את המבנה ובונה אותו.

הצטרפות לקבוצת רכישה עשויה במקרים מסוימים להיות מוצלחת ובלבד שטרם ההצטרפות קיימת הבנה של המצטרף לסיכונים, למשמעויות ולמהות האמיתית של העסקה. ההבדל המשמעותי בעסקה של קבוצת רכישה למול עסקה של רכישת דירה מקבלן/יזם היא ההבנה שברכישת דירה מקבלן קיים למעשה מעין מנגנון של רכישת מוצר מהקבלן, מרגע הרכישה, האחריות לקבלת המוצר הוא של הקבלן להבדיל מקבוצת רכישה בה הקבוצה משמשת למעשה בשני כובעים, גם הרוכשת של הדירות וגם הקבלן.

נסקור בקצרה נקודות מהותיות שראוי להבין ולבדוק בטרם יוחלט על הצטרפות לקבוצה:

ניהול חשבון נאמנות של הפרויקט ע"י עו"ד המתמחה בתחום ודרישת בטוחות ממארגני הקבוצה: כאן המקום לציין ולהדגיש, כאשר פרט מצטרף לקבוצת רכישה הוא רוכש זכות בקרקע ולא דירה מקבלן, כך שהוא איננו מוגן תחת חוק המכר (דירות), תשל"ג-1973. כלקחים ממקרים בהם קבוצות רכישה התפרקו ולא צלחו, על הרוכש לדאוג ולדרוש ממארגני הקבוצה להפקיד את הכספים אשר הוא משלם להם בחשבון נאמנות ולהעמיד לו בטוחות (למארגני הקבוצה אין חובה לעשות כן שכן אינם כפופים לחוק המכר). נקיטת פעולות אלו יקטינו משמעותית את הסיכון שהשקעתו תרד לטמיון והוא יאבד את כספו. כידוע, נבחרי הציבור מכירים בחשיבות הטלת פיקוח ורגולציה על קבוצות רכישה. הצעות חוק רבות בעניין כבר נידונו בכנסת אך נכון להיום טרם אושרו.

ניסיונם של מארגני הקבוצה: זהותם וניסיונם של מארגני הקבוצה הינו הבסיס להצלחת הפרויקט. באחריותם של מארגני הקבוצה נושאים רבים כגון: איתור קרקע לרכישה, איגוד חברי הקבוצה וארגונם, ניהול כספים, אחריות על ניהול הליכי תכנון והוצאת היתר, איתור יועצים וקבלן מבצע, ליווי הליך הבנייה ועוד. עצה חשובה לרוכש הינה לא להסתנוור מקמפיינים מנופחים ולשיווק המסיבי בו נוקטים חלק מהמארגנים. יש לנסות להשיג כמה שיותר מידע על המארגנים כגון רקע אישי, קבוצות רכישה שארגנו בעבר והאם צלחו, המלצות על המארגנים מממכרים אישיים ועוד. כמו כן, יש לוודא כי אין ניגוד אינטרסים בין מארגני הקבוצה לבין בעלי המקצוע המעניקים שירותים לקבוצה ואף לוודא כי מארגני הקבוצה אינם פועלים מתוך אינטרסים אישיים אלא מתוך שיקולים שרואים את טובת הקבוצה. על רוכש בקבוצת רכישה לוודא ולבדוק נכונות נתונים משמעותיים שמציג לו המארגן.

לעניין חברי הקבוצה עצמם, ריבוי חברים עלול לגרום לריבוי דעות וחילוקי דעות בין חברי הקבוצה אשר יאט ואף עלול לתקוע את התקדמות הפרויקט. ריבוי חברי קבוצה גם משפיע על ההתקשרות עם הגוף המממן אשר בוחן את היכולת הכלכלית של כל חבר בנפרד. חשוב מאוד לבחון לעומק את המנגנונים שנקבעו בהסכמים בין חברי הקבוצה ולוודא עם אנשי מקצוע מתאימים את ההשלכות שלהם על הפרויקט. בהתחשב בעובדה שמועד מסירת הדירה אינו וודאי, על הרוכש בקבוצת רכישה לקחת בחשבון שבמקרה בו יופיעו סכסוכים פנימיים בין חברי הקבוצה יתכן והדבר יעכב אותו מלמכור את זכויותיו ולוודא כי קיימים מנגנונים מתאימים לצמצום נזקיו.

המצב התכנוני של הנכס: ראשית, על כל רוכש לוודא כי לקרקע הנרכשת יש תכנית מאושרת ואת הזכויות שניתן לקבל בהתאם לה. מקום בו הקרקע של הפרויקט הינה בייעוד שונה או שעל הקבוצה לקדם תכנון ותוכנית חדשה, על הרוכש לקחת בחשבון כי תהליך הפיכתה לקרקע שניתן יהיה להקים עליה מבנה מגורים הינו תהליך שעשוי לקחת שנים רבות ולעיתים אף איננו צולח. במקרה בו הרוכש מצטרף לקבוצת רכישה כאשר טרם ניתן היתר בניה, כדאי לוודא כי קיימים מנגנוני ומועדי יציאה מההסכם. כמו כן, מומלץ לרוכש לא להסתמך על הקלות בנייה מבוקשות מרחיקות לכת ולא ריאליות ולוודא טרם ההתקשרות כי קיימים פתרונות של הקבוצה לכל מצב בו הן לא יאושרו.

המצב המשפטי של הנכס: כמו בכל עסקת מקרקעין מומלץ לשכור שירותי עו"ד שיבדוק את הנכס מבחינה משפטית, רישומית וקניינית. נכס לגביו רשומות הערות ו/או עיקולים ו/או הגבלות וכו' עשוי לגרום לעיכובים, לתקלות ולגרימת נזקים לרוכש.

הצלחתה של קבוצת רכישה ללא כל ספק תלויה גם בבחירת אנשי המקצוע אשר ילוו ויבצעו את הפרויקט– אומנם מטרת הקבוצה הינה הוזלת עלויות אך בדיקה מוקדמת ובחירה באנשי מקצוע מנוסים אשר ביצעו פרויקטים דומים בעבר, יאפשרו התקדמות יעילה ומקצועית של הפרויקט.

על רוכש להיות מודע לעניין חוסר הוודאות של העלות הסופית- מטרתה של קבוצת הרכישה הינה להוזיל עלויות כאמור לעיל. המחיר הסופי של הדירה תלוי בלא מעט גורמים ורכיבים שאת חלקם אפשר לבדוק ולהעריך מראש וחלקם משתנים במהלך ביצוע הפרויקט ותלויים בגורמים חיצוניים שונים.

מתווה מס מושכל: רכיב המיסוי בעסקאות הוא רכיב משמעותי וישנם לא מעט פרמטרים העשויים להשפיע על המס שיחול בכל עסקה. בדיקה ותכנון מוקדמים של מתווה העסקה ומסמכי העסקה עשויים במקרים רבים להביא לחסכון מס משמעותי הן בהיבט של מע"מ והן בהיבט של מס הרכישה.

לסיכום, ניתן לראות שעסקת קבוצת רכישה היא עסקה מורכבת שרכיב הוודאות בה, נמוך  משמעותית מעסקת רכישה מקבלן ובה סיכונים רבים. על משתתף בקבוצת רכישה לבצע מכלול בדיקות, בין היתר, באמצעות יועצים שונים כדי להקטין את חוסר הוודאות ולהבטיח את כספיו.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

צו התכנון והבנייה (פטור מהיתר להקמת מבנים ומתקנים במוסדות רפואיים

להתמודדות עם נגיף הקורונה) (הוראת שעה), התשפ"א -2020

סעיף 266 ה' לחוק התכנון והבניה מעניק סמכויות לשר הפנים לקבוע במקרים חריגים מתן פטור מהיתר או מתכנית לעבודות בשל העובדה כי אם אלו יותנו באישורים, העבודות לא יוכלו לצאת אל הפועל. בשל ההתמודדות עם מצב הקורונה ולקראת החורף הקרב, נדרש משרד הבריאות להקים מחלקות אשפוז נוספות לטיפול בחולים. בכדי לאפשר את הקמת המחלקות הללו באופן מיידי, מוצע כי יינתן פטור מהיתר להקמת מבנים אשר ניתן לגביהם אישור מנכ"ל משרד הבריאות כי הם נדרשים לצורך אשפוז חולים.

הפטור הינו מהיתר בניה בלבד והבינוי חייב שיהיה תואם לתכניות המפורטות והמאושרות למוסד הרפואי. בהתאם למוצע, לאחר הקמת המבנה/המתקן ההנדסי וטרם תחילת השימוש בו, המנהל הכללי של משרד הבריאות ימסור הודעה לרשות הרישוי כי למבנה/למתקן התקבלו כלל האישורים הנדרשים. הפטור כולל  כאמור, הקמת מבנים הנדסיים לצורך התמודדות עם נגיף הקורונה, ובהתאם להוראות חוק תכן הבנייה.

בקשה להיתר צריכה להיות מוגשת תוך 6 חודשים מיום תחילת העבודות לפי צו זה, כאשר הגורם שיבצע את הבינוי, נדרש לעדכן את שר הפנים עם תחילת הבנייה, עם הגשת הבקשה להיתר זה ועם קבלתו של ההיתר.

תוקף הצו הינו 24 חודשים.

 

תמ"א 70/1 – הודעה לפי סעיפים 77 ו-78 לחוק התכנון והבניה – מטרו

ביום 27.10.20, המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה בהתאם לסעיף 77 לחוק התכנון והבניה, על פרסום הודעה בדבר הכנת תמ"א 70 – תכנית מתאר ארצית למרחב מערכת המטרו במטרופולין תל אביב. התכנית מתווה את מדיניות התכנון העירוני, העצמת הפיתוח וההתחדשות סביב תחנות המטרו המתוכננות והענקת זכויות בנייה למבנים שסביב מתוך הקמת מערכות הסעה אלו.

בהתאם לסעיף 78 לחוק התכנון והבניה, במתמחים המסומנים בתשריט כ"מגבלות בנייה ופיתוח" יקבעו תנאים והגבלות להיתרי בנייה כדלהלן:

  • "מגבלות בניה ופיתוח" – לא יינתנו היתרי בנייה אשר מתקיימים בהם המאפיינים הבאים, אלא לאחר שאושרו בהתאם למפורט בסעיף קטן ב להלן:
  1. היתר על מגרש ששטחו מעל 2 דונם / היקף הבניה החדשה המוצע בו עולה על 4000 מ"ר (עיקרי +שירות מעל הקרקע) ככל שהמגרש כולו או חלקו בתחום "מגבלות בנייה ופיתוח".
  2. היתר על מגרש ששטחו מעל 400 מ"ר והיקף הבנייה החדשה בו עולה על 1000 מ"ר (עיקרי +שירות מעל הקרקע) כולו או חלקו  במרחק של עד 100 מטר מתחנות: סוקולוב – רמת השרון, כפר סבא – תחנת מזרח, אלקלעי, מרכז, ויצמן, תחנת אילת דב הוז בחולון ועוד.
  3. היתר על מגרש ששטחו מעל 2 דונם עבור מבנה ציבור.
  • לא יינתנו היתרי בנייה שמתקיימים בהם מאפייני סעיף א' לעיל אלא אם אושרו על ידי מנהלת אגף המטרו במנהל התכנון וזאת לאחר קבלת התייחסות ממהנדס/ת הוועדה המקומית להיתר בתוך 21 יום וההתייחסות כוללות מענה להיבטים הבאים:

הותרת האפשרות לפיתוח בהיקפי בנייה מוגברים, ביחס למאפייני החברה העירונית אשר תואמים למוקד העירוני העתיד לקום סביב תחנות המטרו וזאת בהתאם לעקרונות תמ"א 70 אשר יאושרו על ידי המועצה הארצית/ ועדת ההיגוי בעת הגשת הבקשה להיתר.

יצירת מעברים להולכי רגל, יצירת מעברים רחבים שיאפשרו גם נטיעת עצים ויצירת הצללה לטיוב המרחב הציבורי.

הגבלת היקפי החנייה המוקצים בהיתר בכפוף לתקנות התכנון והבניה ובהתאם למסמך מדיניות למרחבי מתע"ן של מחוז תל אביב כך שניתן יהא לנצל שטחי החנייה העתידיים לשימושים אחרים ועוד.

תוקף התנאים – שנתיים מיום פרסום ההודעה או עד להעברת התכנית להערות הוועדות המחוזיות – לפי המוקדם.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0722066 – נווה אליעזר

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה הופקדה תכנית מס' 507-0722066 בשכונת נווה אליעזר וכפר שלם שבמזרח העיר. מטרת התכנית הינה בין היתר התחדשות עירונית באמצעות פינוי בינוי, הריסת מבני השיכון הקיימים ברח' תקוע 11-33 והקמת חמישה מבני מגורים חדשים שיכללו עד 315 יחידות דיור בתמהיל דיור מגוון תוך מתן פתרונות הולמים לנגישות, מרתפי חניה, ממ"דים וקביעת שטחים ציבוריים בנויים. כמו כן, יצירת דופן רחוב וחזית רחוב פעילה הכוללת שטחי מסחר וציבור בנויים למוסדות ציבור

התכנית קובעת בין היתר שינוי ייעוד ממגורים ודרך לייעוד מגורים, הקמת 4 מבנים בבנייה מרקמית עירונית של עד 9 קומות ומגדל נוסף בן 24 קומות, לרבות קומת קרקע, מתן פתרונות חניה בחניון תת קרקעי ועוד.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 507-0704874 – מתחם השוק היווני

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבנייה, הופקדה תוכנית מס' 507-0704874 במתחם השוק היווני בין היתר ברחוב שמעון הצדיק והגימנסיה העברית.

מטרת התכנית הינה בין היתר חיזוק מתחם השוק היווני והפיכתו למתחם עירוני משמעותי ושוקק בעיר הכולל שימושים מעורבים של מסחר, מגורים ומלונאות, על ידי תוספת זכויות עבור מלונאות וניוד שטחי המגורים ממגרשי המלונאות לשאר המגרשים במתחם.

התכנית קובעת בין היתר, פיצול חלקות 7 ו-8 על בסיס קונטור מבנים קיימים לשימור, שינוי ייעוד ממגורים ב' לייעוד מגורים ומסחר בחלקות 12, 15, 17. כמו כן, שינוי ייעוד ממגורים א' ליעוד מגורים ומסחר בחלקות 16, 8A, 7A, 14, 13. בנוסף, קובעת התכנית כי יתווספו שטחים עיקריים ושטחי שירות עבור מגרשים בייעוד מסחר ותיירות.

 

תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 503-0682153 – ההסתדרות

 הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון ובנייה, הופקה תוכנית מס' 503-0682153 ברחוב ההסתדרות.

מטרת התכנית הינה בין היתר, פינוי בינוי של מתחם ט', ביצוע איחוד וחלוקה למתחם לפי התכנית הראשית וקביעת הוראות של תכנית מפורטת, הריסת 4 מבני מגורים והקמת 3 מגדלי מגורים חדשים על גבי מסד דו קומתי המשלב חזית מסחרית ומעליה קומה לרווחת דיירים וקביעת טבלת איזון והקצאה של הזכויות במתחם.

התכנית קובעת בין היתר, איחוד וחלוקה בכל שטח התכנית ללא הסכמת בעלים לפי סעיף 62א(א)(1) לחוק, קביעת הוראות בינוי ועיצוב אדריכלי בחלק מהמגרשים. בנוסף, התכנית קובעת הקמת חניון תת קרקעי, ותוספת 3 קומות תת קרקעיות. כמו כן, התכנית  קובעת את גובהם של בניינים ומספר הקומות שמותר להקים ועוד.

 

עדכוני פסיקה

האם המדינה רשאית לחזור בה מהסדר חילופי מקרקעין כשייעוד המקרקעין שונה?

שם ומספר הליך: ע"א 1546/16 עפו סעיד ביסאן ואח' נ' מדינת ישראל רשות הפיתוח וקק"ל ואח' ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הרכב השופטים: המשנה לנשיאה ח' מלצר, נ' הנדל וא' שטיין. תאריך מתן פסק הדין: 16.09.2020 פרטי המקרקעין: גוש 18915 חלקה 33 במועצה אזורית מעלה יוסף. ב"כ המערערים: עו"ד סאמר ביסאן.

ערעור זה מופנה נגד פסק דינו של בית המשפט המחוזי, במסגרתו נדחתה תביעת המערערים בה דרשו לחייב את רשות מקרקעי ישראל לבצע חילופי מקרקעין שבמסגרתם יעבירו המערערים למדינה את המקרקעין שבבעלותם ובתמורה לכך יקבלו מקרקעי מדינה מאותו סוג וטיב אשר נמצאים בשטחו של כפר ג'ת הגלילית. תביעת המערערים נשענה על שני פסקי דין קודמים, שם נקבע, בין היתר, כי ניתנת אפשרות לצדדים לערוך פעולת חליפין בקרקעות תוך 3 חודשים וכן הוסכם, כי המדינה לא תעמוד על המגבלה של שלושה חודשים לביצוע החליפין. עוד נקבע בפסקי הדין כי המערערים מוותרים על חלקם בחלקה 8 כחלק מההסדר בין הצדדים. הצהרות אלה והשלכותיהן מצויות בליבת הערעור דנא.

הסדר החליפין לא יצא לפועל, והמערערים העלו הצעות לחילופי קרקעות, שנדחו על ידי רמ"י זאת מבלי שהעלתה הצעה נגדית ולכן המערערים ביקשו להביא לאכיפת ההסדר במסגרת התובענה שהגישו בהליך קודם. לאחר הגשת התובענה התברר כי המקרקעין שינו ייעוד לשמורת טבע, עקב אישור תכנית אשר המדינה ידעה כי עומדת להתאשר.

בית המשפט העליון קיבל את הערעור בעניין הסדר החליפין, כאשר לדעת כל ההרכב, הסדר החליפין שלקיומו המערערים טוענים גובש באופן מחייב, כחוזה לכל דבר, בפסק הדין השלישי. פסק הדין אישר את ההסדר המחייב שנקבע בין הצדדים עוד בפסק הדין השני, לפיו, תמורת המקרקעין של המערערים ניתנה אפשרות לצדדים לערוך פעולת חליפין בקרקע אחרת באדמות הכפר ג'ת מאותו סוג וטיב תוך 3 חודשים מהיום. לדעת כל ההרכב מגבלת שלושת החודשים הנ"ל הוסרה במסגרת פסק הדין השלישי.

בית המשפט קבע, כי ההסדר האמור הופר על ידי המדינה, הן מאחר והמדינה לא הציעה מיוזמתה שום קרקע להחלפה, הן מאחר שניסתה להתנער מההסדר והן מאחר שהמדינה לא יידעה את המערערים בדבר שינוי הייעוד של המקרקעין, עליו ידעה או היה עליה לדעת.

חבריי הרכב השופטים נחלקו בדבר טיבה של ההתחייבות שהופרה על ידי המדינה. כבוד השופט שטיין סבר כי ההסדר הטיל על המדינה חיוב השתדלות, להבדיל מחיוב להביא לתוצאה חוזית מוסכמת, אשר מטיל על מי שנושא בו את הדרישה לא להתרשל. דרישה המכילה בתוכה חובה לנהוג במיומנות ולנקוט בכל האמצעים הסבירים להשגתה של המטרה החוזית המוסכמת. וכאשר המדינה נושאת בחיוב, הוא יתוגבר על ידי מסכת דינים המשתייכים למשפט המנהלי, ומנגד, כבוד השופט הנדל, סבר כי מדובר בכך שהמדינה הפרה את חובתה לקיים את חיוביה בתום לב.

המחלוקת האמורה רלוונטית מאחר שהיא נוגעת גם לתרופה המתאימה, כשכבוד השופט שטיין סבר כי מאחר שאכיפת החוזה איננה אפשרית עוד, לנוכח שינוי הייעוד של מקרקעי המערערים לשמורת טבע, ומכיוון שלא עלה בידיהם של המערערים להוכיח כי אילו המדינה הייתה מקיימת את חיוב ההשתדלות שהוטל עליה, היה עולה בידם לממש את הסדר החליפין, הרי שהם אינם זכאים לאכיפת החוזה, או לקבל פיצוי חיובי בגין ציפיותיהם, והם זכאים לפיצויי הסתמכות בלבד.

מנגד, כבוד השופט הנדל, אשר דעתו התקבלה ברוב דעות לעניין הסעד, סבר כי גם אם אכיפת החיוב איננה אפשרית עוד, ניתן להורות על "אכיפה בקירוב" של ההסדר, כך שהמדינה תאפשר למערערים להחליף את המקרקעין בהתאם לתנאים שנקבעו בהסדר, ויש לראות לצורך עניין זה את מקרקעי המערערים במצב שבו היו ערב שינוי הייעוד, מבחינת ייעודם ושווים ולהעניק להם קרקע חקלאית באותו היקף, מין וסוג. לשיטתו של כבוד השופט הנדל "אכיפה בקירוב" ראויה מאחר והתנהלות המדינה היא זו שתרמה לכך שחילופי המקרקעין לא בוצעו טרם שונה ייעודם של המקרקעין, ומשכך ניתן לצוות על "ביצוע בקירוב", שתכליתו להסיר את תוצאות חוסר תום הלב האמור.

 

לאור האמור, הוחלט פה אחד לקבל את הערעור.

באשר לסעד שנפסק לטובת המערערים, הוחלט ברוב דעות את סעד "אכיפה בקירוב" כאמור לעיל.

הערת מערכת:

מאחר ועסקינן ברשות מנהלית חלה עליה חובה מוגברת לנהוג בתום לב, ולתת דגש לאינטרס ההסתמכות, לנהוג ביושר ובהגינות שמידתם עולה על זו אשר מצופה מאדם פרטי. אולם במקרה דנא עולה, כי הרשות פעלה שלא בהתאם לסטנדרטים המצופים ממנה, ואף חמור מכך נראה כי הרשות פעלה בחוסר תום לב, תוך ניסיון למשוך את הזמן בחוסר תגובתה והתייחסותה עד לאישור התכנית המשנה את היעוד של המקרקעין ומרוקן את ההסדר שנקבע בין הצדדים מתוכן. צדק בית המשפט באשר החזיר את המצב לקדמותו עבר שינוי היעוד ואפשר החלפת המקרקעין על פי ההסדר.

 

ציפוף שתילים

שם ומספר הליך: עת"מ 46940-09-17  דן אלוני ואח' נ' ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת מיכל אגמון גונן. תאריך מתן פסק הדין: 4.10.2020 פרטי המקרקעין: חלקה 1 בגוש 6599, רמת השרון. ב"כ המשיבות: עוה"ד טלי סלטון-ישועה, יונתן ליבצ'יק ועוה"ד גיל ילבסקי מפרקליטות תל אביב.

ענייננו בשתי עתירות שהוגשו כנגד אישורה של תוכנית 553-0198077 "שכונת שתיל רמת השרון" להקמת שכונת מגורים חדשה בשטח חקלאי ברמת השרון (להלן: "התכנית"). קבוצת עותרים אחת היא של שכנים שהתנגדו לאישור התוכנית ואילו הקבוצה השנייה כוללת את הוועדה המקומית ועיריית רמת השרון. הטענות המרכזיות של התושבים ועיריית רמת השרון היו כי התוכנית, הכוללת בנייה הרוויה, אינה תואמת את המרקם באזור בכך שזו מוסיפה בנייה רוויה במקום בו יש לאשר רק בנייה צמודת קרקע.

חרף טענותיהן של קבוצות אלו, התוכנית אושרה בוועדה המחוזית, וערר שהוגש לוועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית על ידי הוועדה המקומית, נדחה. עם זאת, במהלך הליכי התכנון, וכתוצאה מהתנגדויות התושבים והרשות המקומית, נערכו שינויים בתוכנית לצמצום היקף הבינוי והרחקת הבנייה הרוויה מהשכונות הקיימות. חרף זאת, תיקון זה לא סיפק את קבוצות העותרים, ואלו הגישו את עתירותיהן כנגד אישור התוכנית.

בית המשפט דן בהרחבה בין זכותם של דיירים לשמור על אופי השכונה, אל מול מדיניות הצורך בציפוף; ביחס בין רצון התושבים בשמירה על צביון השכונה הקיימת ועל אופייה, לבין מגמות התכנון הארציות והמקומיות של התחדשות עירונית וציפוף; וכן במתח שבין עבודת התכנון המקומית לתפקיד הוועדות המחוזיות והארציות.

בית המשפט גם עמד בהרחבה על חשיבות מגמות הציפוף בארץ ובעולם משיקולים סביבתיים וחברתיים-כלכליים, ועל המעבר ממודל "הפרחת השממה" למודל "ציפוף והתחדשות עירונית" ולבסוף קבע בית המשפט כי יש להעדיף את מגמות הציפוף, תוך שזה קבע, כי אין לאפשר מצב בו אוכלוסיות חזקות, בעלות גישה למוקדי השפעה, יעשו שימוש בתכנון מדיר, ויישארו בשכונות ירוקות וצפופות פחות, בעוד שהציפוף יתבצע בעיקר או רק בשכונות המוחלשות.

בית המשפט הדגיש, כי תוכנית זו אינה עומדת בייעדי הציפוף המחמירים שנקבעו בתמ"א 35 על תיקוניה, אך כיוון שייעדי הציפוף נכנסו לתוקף לאחר הפקדת התוכנית, ניתן היה לאשרה ביחסי צפיפות נמוכים אלו. יחד עם זאת נקבע, כי יש להתחשב במרקם הקיים, כפי שעשו במקרה זה ועדות התכנון, בכך שהרחיקו את הבנייה הרוויה באופן משמעותי מהבתים צמודי הקרקע בגבול התוכנית.

בהתייחס לטענות התושבים והרשות שיש להעדיף עמדתם כתושבי האזור, על גבי עמדת מוסדות התכנון הארציים, קבע בית המשפט כי על אף שיש מקום לעמדה זו, כפי שאמנם באה לידיי ביטוי בתיקונים שנערכו בתוכנית ואישור צפיפות נמוכה מזו שנקבעה בתמ"א 35, הרי על מוסדות התכנון הארציים לקחת בחשבון מגמות רוחב, החשובות במיוחד במדינה כמו מדינת ישראל שהיא בעלת שטח קטן ומאופיינת בצפיפות גבוהה יחסית, שפעמים רבות רשות מקומית מטיבה וטבעה, אינה לוקחת בחשבון.

 

לאור האמור, העתירות נדחו תוך פסיקת הוצאות למשיבים וליזמים.

הערת מערכת:

מדובר בפסיקה חשובה הדנה באיזון בין הצורך ההולך וגדל בציפוף על מנת ליתן מענה לגידול באוכלוסייה, לבין אי רצונן של רשויות, ושל התושבים הקיימים, בשינוי באופי שכונותיהם, הנובע באופן בלתי נמנע מציפוף זה.

כידוע, בעשור האחרון ציפוף הוא צו השעה, הבא לידיי ביטוי בצורות שונות על ידי מוסדות התכנון הארציים, בין אם באמצעות תוכניות להקמת שכונות חדשות במסלול מהיר באמצעות הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור (הוותמ"ל), תוכניות פינוי בינוי או אף באמצעות היתרים מכוח תמ"א 38.

עם זאת, בשנים האחרונות התגבשה תגובת נגד לכך, כאשר המגמה בוועדות מקומיות רבות במרכז הארץ היא למנוע ולעכב את ציפוף זה ככל הניתן, באמצעים שונים, תוך מתן אישור להתחדשות עירונית בציפוף נמוך יחסית, הקפאת היתרי בנייה, ואישור תוכניות התחדשות עירוניות בציפוף נמוך מבעבר.

פסק דין זה מהווה חיזוק לכך שמגמת הציפוף לא תפסק ורק תתחזק, וכי בתי המשפט ומוסדות התכנון הארציים ממשיכים לקדמה, גם אם רשויות מקומיות, והתושבים, לא תמיד יתמכו בה.

על כן, על יזמים להיות ערים לנושא זה, וכאשר רשות מקומית פועלת למניעת או צמצום מגמת הציפוף, עליהם לדעת לפנות לגורמי מקצוע על מנת לבדוק האם ניתן לקדמה במוסדות הארציים או בפני הערכאות השיפוטיות.

 

מה גובר – התשריט או המלל?

שם ומספר הליך: עת"מ 47239-07-19 קיסריה השקעות בע"מ נ' ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח' ערכאה:  בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט חגי ברנר. תאריך מתן פסק הדין: 3.09.2020 פרטי המקרקעין: חלקה 85 בגוש 7088, "מתחם חצרות יפו". ב"כ המשיבות: עוה"ד יסכה פישר יוסף והילה חכמון.

עסקינן בעתירה מנהלית כנגד החלטת ועדת הערר לתכנון ולבניה שדחתה את הערר שהוגש על ידי העותרת, כנגד דחיית רשות הרישוי המקומית תל אביב (להלן: "רשות הרישוי") את בקשת העותרת לשינויים בקומת המרתף העליונה במתחם, וכפועל יוצא סירוב להעניק תעודת גמר לבנייה שבוצעה במתחם.

עיקר טענות העותרת היו כי תוצאת החלטתה של רשות הרישוי ושל ועדת הערר בעקבותיה, היא שהמרתף העליון של המתחם, שבמשך יותר מעשרים שנה נעשה בו שימוש של מסחר לפי היתרים מלאים ומפורשים, לא יוכל עוד לשמש לצרכי מסחר כשימוש עיקרי אלא כשטחי שירות בלבד, זאת אך ורק משום שהעותרת נדרשה להמציא תעודת גמר למתחם. בנוסף, לטענת העותרת יש לתת משקל נכבד לאינטרס ההסתמכות הלגיטימי שלה על היתרי הבניה שניתנו למתחם, כאשר בשום שלב לא נאמר לעותרת כי הזכויות והשימושים המופיעים בבקשה דנן לא הותרו על פי התוכניות החלות.

לאחר בחינת מכלול הנסיבות וחומר הראיות, עלה כי קיימת סתירה בין החלק המילולי של היתר הבניה שניתן בשנת 1996 לבין התשריט המצורף אליו, כאשר דחה בית המשפט המחוזי את העתירה וקבע כי בצדק נדחתה בקשת העותרת לשינויים בקומת המרתף העליונה ולתעודת גמר.

בית המשפט קבע כי על פי הפסיקה, כאשר ישנה סתירה בין תקנון תוכנית לבין התשריט המצורף, ההכרעה בשאלה ידו של מי תהא על העליונה תלויה בנסיבות העניין. לאחר בחינת כללי הפרשנות של הוראות הדין והתוכנית החלה על המתחם, קבע בית המשפט כי השימוש המותר במרתפים על פי התוכנית הוא לצורך שטחי שירות, להבדיל משטחים לשימוש עיקרי, ולכן פרשנות תכליתית של היתר הבניה בשילוב עם הוראות התוכניות החלות מובילה למסקנה כי הצדק עם המשיבות.

בית המשפט אף דחה את טענת ההסתמכות של העותרת, וקבע כי העותרת לא יכולה הייתה להסתמך בתום לב על היתרי הבניה שניתנו במרוצת השנים, ולו מהטעם שאחד מההיתרים כלל סתירה פנימית גלויה לעין, שאמורה הייתה להציב בפניה נורת אזהרה ביחס לשימוש המותר במרתפים, שכן חזקה היא שרשות הרישוי לא תתיר במסגרת היתר הבניה, שימושים שאסורים לפי התוכנית. לעניין הנזקים שנגרמו לעותרת בעטיה של הסתמכות זו, קבע בית המשפט כי עתירה מנהלית אינה המסגרת המשפטית המתאימה לבירור זה, ככל שאכן נגרמו לה.

בית המשפט אף דחה את טענת ההשתק שעלתה על ידי העותרת, וזאת למרות הטעות שעשתה רשות הרישוי לאורך השנים בכל הנוגע למתן ההיתרים. בית המשפט קבע בעניין זה כי מדובר בטעות נגררת שיסודה בסתירה בין ההיתר משנת 1996 לבין התשריט שצורף לו, וכי טעויות אלה לא התגבשו לכדי מצג כולל, המבסס טענת השתק במישור המנהלי, במיוחד כאשר תוצאת ההכרה בהשתק זה תהיה הכשרת שימוש שאיננו כדין במקרקעין.

 

כאמור לעיל, העתירה נדחתה.

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין המהווה המשך להלכה בעניין נקר, אך בד בבד את הנטייה של בית המשפט להסתמכות על החלק המילולי מאשר על התשריט כאשר ישנה סתירה ביניהם. בנוסף, פסק דין זה מהווה את צמצום היכולת של בעלי קרקעות להסתמך על היתרי בניה שניתנו בעבר, שכן על בעל המקרקעין רובץ נטל כבד של בדיקת היתרי הבניה וזיהוי סתירות המהוות "תמרור אזהרה בולט" כהגדרתן על ידי בית המשפט.

 

נדחתה עתירה לחיוב ועדה מקומית לרשום תשריטי איחוד של חלקות בטאבו

שם ומספר ההליך: עת"מ 61197-08-19 יונה קיכלר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת יעל בלכר. פרטי המקרקעין: גוש 6123, חלקות 838, 835 ו-843, בני ברק. תאריך מתן פסק הדין: 15.9.2020 ב"כ המשיבים: עו"ד יונגר.

העותרים הינם בעלים של מספר חלקות בעיר בני ברק. בשתיים מהחלקות, אשר אוחדו, בעלותם היא במוש"ע ביחד עם חברה שבנתה על החלקות המאוחדות בית משותף. איחוד החלקות טרם נרשם במרשם המקרקעין והחלקות מופיעות בו כשתי חלקות נפרדות. בנוסף, בחלק מהחלקות בוצעו הפקעות לטובת עיריית בני ברק, אולם גם ההפקעות טרם הסתיימו ברישום החלקים המופקעים על שם העירייה, כאשר לטובת העירייה והוועדה המקומית רשומות הערות אזהרה בגין הפקעת חלק מהמקרקעים מכוח סעיף 19 לפקודת הקרקעות. העותרים טענו, כי אי רישום האיחוד והחלוקה מונע מהם למלא את התחייבויותיהם כלפי רוכשי הדירות, לרישום הבית המשותף והדירות על שם הרוכשים.

לאור האמור, העותרים ביקשו, כי הוועדה המקומית, אשר יזמה את שתי התכניות שחלות על המקרקעין, תרשום את האיחוד והחלוקה של המקרקעין מכוחן ומכוח סעיף 125 לחוק התכנון והבניה, שעניינו איחוד וחלוקה בהסכמה ושלא בהסכמה.

בית המשפט קבע, כי כיוון שהתוכניות שעליהן נסמכת העתירה אינה כוללות הוראות לאיחוד וחלוקה, סעיף 125 לחוק התכנון והבניה אינו חל בענייננו והוא אינו "מצמיח" את חובת המשיבות הנטענת לרישום האיחוד והחלוקה.

עוד נקבע כי, ההוראות הרלוונטיות בענייננו הן הוראות סעיף 137 ואילך לחוק התכנון והבניה, המאפשרות לבעל קרקע להגיש לאישור ועדה מקומית תשריט איחוד וחלוקה ולאחר אישורו לפעול לרישומו בלשכת רישום המקרקעין.

לעניין רישום ההפקעות נקבע כי ככלל, במקרה של הפקעה מוטלת על הרשות המפקיעה חובה להסדיר את הרישום, לרבות איחוד וחלוקה הנדרשים לצורך כך, מכוח סעיף 19(2) לפקודת הקרקעות. אלא, שהעותרים לא טוענים שחובת המשיבות בענייננו חלה ביחס להפקעה בלבד ומכוח סעיף 19 לפקודת הקרקעות, אלא כי ההפקעה מקימה את חובת המשיבות לפעול לרישום כלל הפרצלציה מכוח סעיף 125 לחוק התכנון והבניה, כאילו מדובר ברישום תצ"ר מכוח תכנית הכוללת הוראות איחוד וחלוקה, טענה אשר נדחתה על ידי בית המשפט.

לאור כל האמור ומסיבות נוספות נדחתה העתירה.

הערת מערכת:

פסק הדין ממחיש את החשיבות של אישור תשריטי איחוד וחלוקה ורישומם בלשכת רישום המקרקעין. אי רישום כאמור עלול למנוע רישום דירות על שם בעליהן ובאופן זה להשליך על התחייבויות יזמים כלפי רוכשי דירות ואף על זכויות הקניין של רוכשי הדירות.

ורסאי בעקבות בית מכרזים

שם ומספר ההליך: ת"א 5367-06-12 אייל גור מזון איכות בע"מ נ' מ.ש. מוצרי אלקטרוניקה בע"מ ואח' ערכאה: בית משפט השלום בירושלים, בפני כב' השופטת מוריה צ'רקה. תאריך מתן פסק הדין: 24.9.2020 פרטי המקרקעין: גוש 30129 חלקה 8 בירושלים.

בענייננו, על המקרקעין היה בנוי מבנה תעשייה, אשר קרס בליל ה-24.5.01, במה שידוע כ"אסון ורסאי". תביעה זו הינה לפירוק השיתוף בקרקע. התביעה מתנהלת לסירוגין מאז האסון, ובינתיים רבים מהשותפים המקוריים מכרו זכויותיהם במגרש ויצאו מן השותפות, וחדשים באו בנעליהם.

רישום המבנה נמחק מפנקס הבתים המשותפים והוחלט שאת פירוק השיתוף במקרקעין יש לעשות באמצעות מכירת המגרש וחלוקת התמורה.

המחלוקת העיקרית נגעה בשאלה: הכיצד יש לחלק את התמורה? האם על פי חלקיהם הרשומים במרשם המקרקעין או על פי השווי היחסי של היחידות לפני הקריסה?

בתחילת הדרך, ניתן בעניין פסק דין שהורה על חלוקת התמורה בהתאם לחלקי השותפים הרשומים במרשם. על פסק דין זה הוגש ערעור זה.

עוד לפני שנשמע הערעור דנא, ניתן פסק דין בבית המשפט העליון רע"א 6898/16 עופר מכרזים בע"מ (להלן: "הלכת בית מכרזים"). בהליך שם, פורק השיתוף בבית שנהרס, ובית המשפט העליון הורה על חלוקת התמורה בין השותפים בהתאם לשווי היחסי של היחידות שהיו להם לפני שנהרס הבית המשותף.

בית המשפט בחן האם יש להחיל את עניין בית מכרזים גם במקרה הזה ובמידה וכן, כיצד יש לחלק את תמורת המגרש?

במבנה היו 12 יחידות שהיו שונות זו מזו באופן מהותי מבחינת גודלן והזכויות המוקנות (חלקן נבנו ללא היתר, לחלק מהן הוצמדו חניות וניתנו זכויות בניה נוספות). התובעת, שהייתה בעלת 38% מהנכס, רצתה לחלק התמורה בהתאם לחלקים ברכוש המשותף. הנתבעים מאידך, רצו לחלק התמורה לפי השווי היחסי של היחידות תוך התחשבות במיקום היחידה, ייעודה ועוד.

בית המשפט קבע, כי הלכת בית מכרזים הינה מחייבת. אף שמקרה זה ובית מכרזים היו מעט שונים, כך למשל, בהלכת בית מכרזים הבית המשותף נשרף ובעלי הזכויות המקוריים היו רוב ורצו לקבל את שווי היחידות היחסי, במקרה שלפנינו הרבה מבעלי הזכויות קנו חלקיהם בנכס לאחר שהנכס קרס כמעין השקעה כלכלית. למרות השוני הנסיבתי, בית המשפט עמד על כך שיש להחיל ההלכה גם אם רטרואקטיבית תוך שימת דגש ויישום ההלכה בהתאם לנסיבות המקרה.

בפסק הדין נעשתה בחינה כלכלית בהתאם לכל יחידה ושוויה תוך שקלול עקרונות שמאיים. בית המשפט הסביר, כי הדרך הנכונה ביותר לחלוקת התמורה כך שלא תחטא לאמת היא להתחקות אחר תוצאה שהייתה מתקבלת אילו היו השותפים בנכס בוחרים במסלול שיקום המבנה.

חלוקה של היחידות לפני הקריסה בהתעלמות מעלויות הבנייה, מעניקה לבעלי היחידות את שווי היחידות התאורטיות שהיו מוקמות אילו הוקם הבניין, מבלי להשית עליהם את עלויות הקמתן.

בסופו של דבר, התמורה חולקה בהתאמה לערך הכלכלי שהיה נותר בידי כל אחד מהשותפים, אילו הנכס היה מוקם מחדש מיד לאחר הקריסה. חישוב הערך הכלכלי בוסס על שווי כל יחידה, בניכוי הוצאות ההקמה. כך, לדעת בית המשפט נשמרו עקרונות של צדק חלוקתי והיצמדות לרצון הצדדים ככל הניתן.

הערת מערכת:

בפסק הדין נעשה ניסיון רב שהתמורה תהא צודקת ככל האפשר, כאשר בסופו של דבר, בהתאם לנסיבות המקרה, ובעיקר לאור העובדה כי רוב בעלי הזכויות בקרקע רכשו אותן לאחר שריפת המבנה, נקבע כי חלוקת התמורה תיעשה בהתאם למאפייני היחידות ולא על בסיס מדד השטח בטאבו בלבד.

 

פירוק שיתוף במקרקעין במקרה שהזכויות אינן רשומות

שם ומספר ההליך: ת"א 7412-05-17 ליאוניד איסקוב נ' טליה מדינה ואח' ערכאה: בית משפט השלום בקריות, בפני כב' השופט מוחמד עלי. פרטי המקרקעין: חלקה 36 בגוש 10888, רחוב דרך העצמאות 35 חיפה. תאריך מתן פסק הדין: 21.09.2020  ב"כ התובע:  עו"ד א' ח'ורי.

עסקינן בתביעה לפירוק שיתוף במקרקעין, בהם בנוי מבנה. התובע זכאי להירשם כבעלים של 14/15 חלקים מזכויות החכירה במבנה והנתבעים הינם בעלי יתר הזכויות. במרכזה של ההחלטה, עומדת בקשה למחיקת התביעה מחמת היעדר יריבות, שכן לטענת הנתבעות עסקת רכישת הזכויות על ידי התובע לא הושלמה ברישום, ולפיכך אין לו זכויות חכירה אלא זכויות חוזיות בלבד. 

 

בית המשפט החליט לדחות את הבקשה ממס' נימוקים, כדלקמן:

שיהוי: הבקשה הוגשה תוך שיהוי קיצוני, כאשר התביעה הוגשה בחודש מאי 2017, והבקשה הוגשה רק בחודש יולי 2020 כבר לאחר ניהול התביעה, לרבות קיום שישה דיוני קדם משפט, ניסיון גישור, מינוי מומחה מטעם בית המשפט שהכין והגיש חוות דעת, מינוי שמאי לבחינת תשלומי האיזון ועוד. כן נקבע, כי הבקשה לוקה בחוסר תום לב דיוני, שכן הטענה לא הועלתה בכל השלבים המוקדמים של ניהול התביעה, ואף במסגרת כתב ההגנה נטען על ידי המבקשות כי הן מסכימות לפירוק השיתוף על דרך רישום בית משותף.

לגופה של טענה: חלף הגישה לפיה אין מקום להידרש לתביעת פירוק שיתוף מקום שהמדובר בזכויות שאינן רשומות, קבע בית המשפט כי יש לבחון את נסיבותיו של כל מקרה ומקרה. בית המשפט מנה מספר שיקולים אותם יש לבחון במקרים מסוג זה: מידת השפעת אי-רישום הזכויות על ניהול ההליך המשפטי ותקינותו (ככל שהיעדר רישום הזכויות עשוי להעיב על הליך פירוק השיתוף או לגרום לתקלות בהמשך הדרך, יש לעמוד על כך שהזכויות תירשמנה כתנאי לקיום הליך הפירוק); הסיבה שבעטיה הזכויות לא רשומות (האם בשליטת בעלי הדין); זכויותיו של מי לא רשומות? האם זכויותיו של התובע או של הנתבע (הנטייה היא לדקדק עם יוזם הליך הפירוק, אך אין התעלם שהליך הפירוק עשוי להטיב עם כלל השותפים).

לאחר בחינת השיקולים בענייננו, קבע בית המשפט כי לצד השיהוי הניכר שדבק בבקשה, יש לדחותה גם לגופה שכן הנתבעות אינן טוענות דבר לגבי תקפות זכויות התובע והן לא חולקות על זכויותיו במבנה. עם זאת, קבע בית המשפט כי על התובע להמציא לבית המשפט ראיות לגבי השלמת רישום הזכויות במרשם.

הערת מערכת:

מדובר בפסק דין חשוב, שאמנם ציין מספר החלטות לפיהן אין מקום להידרש לתביעת פירוק שיתוף מקום שהמדובר בזכויות שאינן רשומות, אך בד בבד קבע כי יש לשקול את נסיבותיו של כל מקרה ומקרה בהתאם לשיקולים המפורטים בהחלטתו.

 

 "יש להתעלם מהיתר בנייה שהורתו בחטא ולידתו בחטא"

שם ומספר הליך: ערר 95027/10 אביבה קיין ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת גן ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר עו"ד בנימין זלמנוביץ'. פרטי המקרקעין: חלקה 236 גוש 6204, רח' בן שמן 4, רמת גן.  תאריך מתן ההחלטה: 4.10.2020. ב"כ העוררת: עו"ד עופר שטריקר.

עסקינן בערר כנגד החלטת הוועדה המקומית לדחיית תביעת פיצויים מכוח סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, בגין תוכנית מתאר מפורטת רג/1203 (להלן: "התכנית"). עיקר טענות העוררת היו כי במצב הקודם היה ניתן היה לבנות בחלקות הסמוכות שני בניינים נפרדים, עם כיכר ציבורית ומעבר ציבורי פתוח לעבר הנכס, ובמסגרת התכנית, אוחדו שתי החלקות הסמוכות למגרש אחד, תוך שינוי הבינוי, באופן המביא לפגיעה בנכסיהן.

השאלות המשפטיות העיקריות שעלו הינן האם יש לתת משקל להיתר הבנייה, שניתן לפני אישורה של התוכנית, לבניית הנכס בקו 0 ללא הכיכר הציבורית, או שהורתו בחטא ובחוסר סמכות והוא בטל מעיקרו?

השאלה השנייה הייתה ביחס למצב החדש – מהו המועד הקובע של התכנית והאם הפרסום הראשון בשנת 2007 או הפרסום השני בשנת 2015?

לאחר בחינת טענות הצדדים, קיבלה ועדת הערר את טענות העוררת, וחייבה את הוועדה המקומית לשלם סך של 654,155 ₪ נכון למועד הקובע – 3.8.2015, בגין הפגיעה בערכם של מקרקעי העוררות.

ועדת הערר פתחה וקבעה כי עמדת הועדה המקומית ביחס להוצאת היתר הבניה "נגועה בהתעלמות מוחלטת, עד כדי ביטול מציאות הדברים אשר עמדה בבסיס הוצאת ההיתר". לאחר בחינת כלל ההליכים המשפטיים והחלטות מוסדות התכנון השונים, קבעה ועדת הערר, כי היתר הבנייה והבנייה מכוחו בוצעו בניגוד לתוכניות החלות במקרקעין, באופן שהובילו להכנתה של התוכנית, שעיקרה הוא הכשרת עבירות בנייה מכוחו של היתר הבנייה. לפיכך, היתר הבניה בטל מעיקרו ובנסיבות אלה ניתוח המצב הקודם צריך להתייחס לתוכנית רג/778 שקדמה לתוכנית רג/1203, בהתעלם מהיתר הבניה. ועדת הערר חזרה על הפסיקה לפיה יש להתעלם מעבירות בנייה בקביעת שווי (ע"א 1188/92 ברעלי).

ביחס למצב החדש ולמועד הקובע, קבעה ועדת הערר כי בנוגע לתוכנית התנהלו הליכים משפטיים שונים שביטלו את התוכנית, ולבסוף זאת אושרה באופן סופי רק בשנת 2015 ולכן זהו המועד הקובע.

באשר לטענות הוועדה המקומית כי העוררות פספסו את המועד להגשת ערר על התוכנית שאושרה בשנת 2015, קבעה ועדת הערר כי מוטב לו טענה זו לא הייתה נטענת, אך בכל מקרה קבעה כי הערר הוגש כנגד התכנית משנת 2007, שבוטלה בשל חומרת המעשים של ראשי הוועדה המקומית.

ועדת הערר היא שהורתה לשמאי המייעץ לבחון גם את המועד הקובע של שנת 2015 והיא שאישרה את הרחבת הערר גם למועד זה, וזאת במסגרת סמכויות ועדת הערר בהתאם לחוק התכנון והבניה.

כאמור, הערר התקבל והוועדה המקומית חויבה לשלם לעוררות סך של 654,155 ₪ נכון למועד הקובע – 3.8.2015, בתוספת הפרשי ההצמדה וריבית, וכן שכר טרחה בסך 50,000 ₪.

הערת מערכת:

מדובר בהחלטה חשובה, המעמידה את הרשות על מקומה ומתעלמת מפעולות תכנוניות, כמו הוצאת היתר בניה, שנתקבלו בניגוד לתוכניות החלות. ועדת הערר הדגישה כי קבלת החלטות תוך הפרת כלליו של המשפט המנהלי, משפיעות על תוקפן של ההחלטות, וכאשר מדובר בפגם חמור ויסודי, כדוגמת המקרה דנן, הפעולה בטלה (Void) והמשמעות היא העדר כל תוקף משפטי לפעולה.

 

הפחתת עלויות התאמה מההשבחה הנובעת מאישור בקשה לשימוש חורג

שם ומספר ההליך: ערר 85263/16 מגדל חברה לביטוח בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד בנימין זלמנוביץ'. פרטי המקרקעין: חלק מחלקה 20 גוש 7454, רחוב יבנה 23, ת"א.  תאריך מתן ההחלטה: 7.9.2020 ב"כ העוררות: עו"ד יהושוע גבעון.

עסקינן בערר כנגד החלטת שמאי מכריע בעניין גובה היטל ההשבחה כתוצאה מאישורה של בקשה להמשך שימוש חורג בנכס, ממשרדים לבית מלון בתוספת 3 חדרים שנבנו לעת הבקשה.

הטענות העיקריות של העוררות היו כי יש להפחית מהשווי במצב החדש את עלויות ההתאמה לשלושת החדרים, ובהתאמה להפחית את היטל ההשבחה. 

לאחר בחינת טענות הצדדים, קיבלה ועדת הערר את טענות העוררות, וקבעה כי יש להפחית את עלויות ההתאמה בסך 340,000 ₪ משווי המצב החדש, ובהתאמה את היטל ההשבחה.

ועדת הערר פירטה כי במקרה זה אין מחלוקת בין השמאים כי על מנת לאפשר את השימוש החורג יש לעיתים צורך בהתאמת המקרקעין לשימוש החורג המבוקש, והתאמה זו כרוכה בעלות כספית, שאותה יש לקחת בחשבון כהפחתה מהתועלת הכלכלית נשוא השומה. יחד עם זאת, ציינה ועדת הערר כי קיימת מחלוקת האם יש להפחית את מלוא הוצאות ההתאמה לאורך תקופת השימוש החורג ולא לאורך כל תקופת חיי הנכס או שיש להפחית את עלויות ההתאמה היחסיות בלבד ביחס לכל תקופת שימוש חורג בנפרד.

 

במחלוקת זו סברה ועדת הערר כי הגישה השנייה נכונה יותר מבחינת גביית מס אמת ומנקודת מבט שמאית וכלכלית.

 

ועדת הערר קבעה, כי יש להפחית את מלוא עלויות התאמה לאור העובדה כי ישנה תכנית בהכנה המשנה את ייעוד המקרקעין, ובנוסף את הסכום בסך 340,000 ₪ שהינו עלויות התאמה חלקיות ולכן יש להפחית אותן במלואן.

כאמור, הערר התקבל והיטל ההשבחה הופחת.

כן נקבע כי ככל ששולם היטל ההשבחה תשיב הוועדה המקומית לעוררות את ההפרש בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

הערת מערכת:

מדובר בהחלטה מרכזית בנושא חישוב היטל השבחה כתוצאה מאישור בקשה לשימוש חורג. ועדת הערר הדגישה, כי ככל יש להפחית עלויות התאמת הנכס לשימוש החורג המבוקש, אך סייגה וקבעה כי יש להפחית את עלויות ההתאמה היחסיות בלבד ביחס לכל תקופת שימוש חורג בנפרד.

 

שווי "0" לזכויות שהיו מותנות באישור הקלה במצב הקודם

שם ומספר ההליך: ערר 8005-01-20 הוועדה המקומית לתכנון ובניה חיפה נ' יעקב כודדה ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז חיפה, בפני כב' היו"ר, עו"ד מאיה אשכנזי.  פרטי המקרקעין: גוש 10825 חלקה 7, רחוב המעפילים 6, חיפה. תאריך מתן ההחלטה: 3.9.2020  ב"כ העוררת: עו"ד עמית באום.

ערר שהוגש על שומה מכרעת ביחס לחיוב בהיטל השבחה. על המקרקעין חלה תכנית חפ/1795 שעל פיה סווגו המקרקעין בייעוד של אזור מגורים ב' מיוחד", בו ניתן להרחיב את הדירות הקיימות ב-60 מ"ר נוספים, ובלבד שגובה הבניינים באזור יישמר ולא תותר תוספת קומה מעל לגג הבניינים (להלן: "התכנית").

ביום 11.3.2019, אישרה הוועדה המקומית בתנאים בקשה להיתר, שכללה הקלה לתוספת קומה על גג המבנה ולתוספת 60 מ"ר לכל אחת משתי הדירות, תוך פיצול כל אחת מהן לשתי דירות. המשמעות היא, שבסך הכול יכלול המבנה 4 יחידות דיור בשטח כולל של 240 מ"ר (60 מ"ר לכל דירה).

בעקבות אישור ההקלה, ערכה הוועדה המקומית שומת היטל השבחה ליום 11.3.2019, שבה הוערכה ההשבחה במקרקעין בסך של 490,000 ₪. בשומה זו, נלקח בחשבון בשווי המצב הקודם רק השטח הבנוי של 121.91 מ"ר. לאחר ששמאי הוועדה המקומית בחן את השומה מטעם המשיב, תוקנה שומת הוועדה המקומית כך שכללה בשווי המצב הקודם גם את זכויות הבנייה הקיימות מכוח התוכנית. לזכויות המותנות באישור הקלה ניתן שווי "0".

השמאי המכריע קבע, כי בנכס היו קיימות זכויות בנייה מוקנות שהובאו במקדם 0.5 מהמקדם הרלוונטי המגלם את הצורך בהליך תכנוני הנוסף, כגון הקלה או תוכנית חדשה.

 

ועדת הערר ציינה, כי מטרת התכנית לפי בחינת הוראותיה, הינה לאפשר תוספת בנייה לצורך הגדלת יחידות דיור קיימות, על ידי שינוי בקווי הבניין, ולא על ידי תוספת קומות

 

ועדת הערר קבעה, גם כי טענת המשיב, לפיה המגבלה שנקבעה בהוראות התוכנית אינה מגבלה תכנונית, שכן לו היה מדובר במגרש ריק – ניתן היה לבנות עליו לגובה ללא צורך בהקלה, מכוח התוכנית המאושרת או מכוח תמ"א 38/3:

  • התוכנית המאושרת אינה מאפשרת באזור מגורים ב' מיוחד את הריסת הבניין הקיים והקמת בניין גבוה יותר תחתיו. היתר הבנייה התבקש מכוח התוכנית המאושרת, ולא מכוח תמ"א 38/3, ועל כן נדרשה הקלה מהוראות התוכנית.
  • לא ניתן לאחוז במקל משני קצותיו: מחד – להותיר על כנו בניין ישן ולהסתפק בתוספת קומה עליו (מחמת "שיקול כלכלי סוביקטיבי"), ומאידך – ליהנות מהתמריצים שביקש המחוקק להקנות במסלול של הריסה ובנייה מחדש מכוח תמ"א 38/3.

לאור האמור, הערר התקבל תוך מתן הוראה לתיקון השומה על ידי מתן שווי "0" לזכויות שהיו מותנות באישור קלה במצב הקודם.

הערת מערכת:

נושא זה מעסיק רבות את ועדות הערר ובתי המשפט, כאשר ההלכה המרכזית שמובילה את ההכרעות נקבעה בעמ"נ 19341-04-19 ב. דייניש בע"מ, שם נדון באופן ספציפי נושא החיוב בהיטל השבחה בגין אישור הקלה נדרשת למימוש אותן זכויות. שם נקבע, כי שווי הזכויות המותנות באישור הקלה במצב הקודם יהיה שווי "0". זאת, בין היתר לאור היגיון משפטי וכלכלי שבטרם אושרה ההקלה יוענקו לזכויות בתכנית המותנות במתן הקלה שווי "0" לצרכי היטל השבחה, זאת על מנת בין היתר לייצר וודאות.