מאמר

 

ימי קורונה – ימי הביטולים?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

עדכוני קורונה

• אושרו תקנות לשעת חירום (נגיף הקורונה החדש) (דחיית תקופות בענייני הליכי מס), התש"ף-2020.
• משרד האוצר – אי הכרה בהתפרצות קורונה כגורם מעכב בענף הבנייה.
• עמדת ממונה חוק המכר – תשלום מרחוק בגין דירה חדשה.
• רשות מקרקעי ישראל – הנחיות עבודה במתכונת חירום.
• רשות מקרקעי ישראל – הודעה בדבר אופן המצאת טפסי תקנה.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• חיפה – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 304-0462325– מגדלי עופר.
• רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 506-0468827 – מגדל היצירה 6.
• בת ים – הודעה בדבר אישור תכנית מקומית מס' 502-0196659 – מתחם רוטשילד.
• גבעת שמואל – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית.
• קיסריה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית.
• תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית 507-0623199 – ביאליק 28.

 

עדכוני פסיקה

 

מאמר

 ימי קורונה – ימי הביטולים?

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר

תקופה קשה ומבלבלת זו, בחסות מגפת הקורונה, הביאה עמה חוסר וודאות גדול ופגיעה קשה במשק הישראלי, ובכלל זאת, בענף הנדל"ן והתכנון והבניה. מה עושים אנשים שחתמו על עסקת רכישה, וכעת לא יכולים להשלים את התמורה החוזית? האם ניתן לסגת מהעסקה? ומה לגבי המיסים, האם רשויות המס יכירו בביטול עסקה? מה באשר להיטל השבחה? באלו ניגע בהמשך.

ביום 31.3.20, פורסמה מטעם משרד האוצר הודעה לפיה, בשל העובדה שהמגבלות שהוטלו על המשק ערב המצב לא הוחלו על ענף הבנייה בשל חיוניותו למשק, הרי שהמסקנה היא כי בשלב זה, נראה כי אין להכיר במצב כעיכוב שנגרם מ"כוח עליון". הנחיה זו, הגיעה לאור סעיף 18 לחוק החוזים הקובע, כי ככל שאירע אירוע שהצדדים לחוזה לא היו יכולים לצפות או למנוע מראש, ההתחייבויות שלהם בהתאם לחוזה יושהו עד סיום האירוע או יבוטלו, ללא פיצוי. נראה בעקבות הודעה זו כי ענף הבנייה יתקשה לפיכך לטעון לתחולת סעיף זה. ובכל מקרה, "טענת הסיכול" היא טענה שמתקבלת ע"י בתי המשפט לעיתים נדירות ובעבר אפילו מקרים קשים וקיצוניים לא התקבלו ע"י בתי המשפט.

סביר להניח, כי בתקופה זו נושא ביטולי ההסכמים יעלה ביתר שאת כאשר למעלה מחצי מיליון מובטלים יושבים בבית, ללא משכורות, וייתכן כי לא יוכלו להשלים את התמורה החוזית. יתרה מכך, גם האיחורים במסירת הדירות יהוו בעיה ליזמים, שכעת, בהתאם להודעת משרד האוצר, יתקשו להסתמך על הקורונה ככוח עליון כאמור המעכב את מסירת הדירות, ולכן יהיה עליהם לעמוד במועדים הנקובים בחוזה, ועשויים להיות חשופים לתביעות, אלא אם כתוב אחרת בהסכם.

מה המשמעות של עסקת רכישה שבוטלה והאם יתקבלו החזרי מס שבח ורכישה ששולמו?

סעיף 102 לחוק מיסוי מקרקעין קובע: "המנהל יחזיר מס אם הוכח לו כי נתבטלו מכירת זכות במקרקעין או פעולה באיגוד מקרקעין ששולם עליהם המס."

נקבע כי חובת הוכחת הביטול מוטלת על הרוכש, ועליו להראות כי הביטול מוסכם על שני הצדדים. מנהל מיסוי מקרקעין יבחן כל מקרה לפי נסיבותיו, האם להכיר בביטול, לבחון האם העסקה הכתה שורשים, ובין היתר האם נרשמו הזכויות בטאבו; מה משך הזמן שעבר בין כריתת ההסכם לביטולו; האם הרוכש תפס חזקה בנכס; האם קיימים יחסים מיוחדים ועוד. לעיתים, מנהל מיסוי מקרקעין יטען כי אין המדובר בביטול עסקה, אלא במכר חוזר, ואז משמעות הדבר כי לא רק שלא יוחזר המס, אלא שישולם מס נוסף בגין העסקה הנוספת, היא המכר החוזר.

הוראת ביצוע מס שבח 26/92 קבעה, כי:

"לכאורה, יש להכיר בכל בקשת ביטול של מכירה, פרט למקרים בהם יש חשד לביטול מלאכותי, הבא בעקיפין למנוע תשלום מס בגין מכירה נוספת או מסיבות אחרות…

בהיבט כולל ומתוך ניסיון העבר, יש להניח כי מרבית הביטולים הינם אמיתיים ונעשים בתום לב, ורק בשוליים קיימים מקרים בהם הביטול הוא מלאכותי שכוונתו להימנע מתשלום מס".

 

עמדת רשויות המיסים הינה כי על הביטול להיות מוסכם על שני הצדדים כאמור, וברור כי בתקופה זו, מקרים רבים יהיו בלא הסכמה ומלווים בסכסוכים, ואז על הצד המעוניין לבטל יהא לנסות לשכנע את המנהל כי אכן יש לבטל, אולם סביר שיתקשה ויהא עליו לפנות לערכאות, מה יעכב את החזר המס, בעיקר שהערכאות כיום עובדות במתכונת מצומצמת מאוד, ולכן כל ההליך יהפך מסובך יותר.

שאלה נוספת העולה – מה קורה במקרה בו התמורה הופחתה לעומת ההסכם המקורי, האם הרשויות יכירו בכך ויפחיתו את המס בהתאם? אולם, אם יתברר שההפחתה גדולה,  וקיים פער גדול, אזי ייתכן ויעלה חשד ליחסים מיוחדים בין הצדדים או שהמנהל יעמוד על העקרון שקובע שהשווי נקבע על פי שווי שוק, ובעיקר שכבר דווח על שווי אחר ועתה זה הופחת, יש לקחת בחשבון אי וודאות להפחתת המס בעקבות השינוי.

מה עם היטל השבחה?

כידוע, היטל השבחה ייגבה בגין עליית שווי קרקע שנגרמה עקב אחת מהפעולות הנ"ל: אישור תכנית, מתן הקלה והתרת שימוש חורג. למרות שהחיוב בהיטל "נולד" במועד אירוע המס, תשלום ההיטל יידחה עד למועד מימוש הזכויות – מכר או היתר בנייה, בענייננו, מכר.

בהגיע מועד המימוש, ויכול אף קודם לכן, על הנישום לפנות לועדה המקומית ולדווח על העסקה שנערכה בנכס. אך, במצב בו העסקה בוטלה, יש לבדוק האם שומת הועדה המקומית כבר הונפקה, או טרם.

ככל שהשומה כבר הונפקה, הרי שהמועדים לפעול לגביה מתחילים "לרוץ", וחרף העובדה כי העסקה לגבי הנכס בוטלה, הדבר לא משנה את לעניין ההשגה. כלומר, ברגע שהשומה הונפקה לנישום, עומדים בפניו 45 ימים להשיג עליה בדרך המתאימה מהאפשרויות החלות, אחרת תהפוך חלוטה.

נזכיר, כי ניתן לבקש שומת היטל השבחה מהועדה המקומית גם בהיעדר מימוש ולכן שונה הדבר ממיסוי מקרקעין, שכן כאמור החיוב כבר מעת אישור התכנית. בכל אופן, יש לדעת כי בניגוד למס שבח ומס רכישה, את היטל ההשבחה בגין אותה תכנית/שימוש חורג/הקלה הנישום ייאלץ לשלם בכל מקרה, במוקדם או במאוחר, בגין הפעולה המשביחה. לעומת מס שבח/רכישה שאותו הנישום ישלם רק כשמתבצעת עסקה, ולכן נראה כי מי שכבר החל הליך של בקשת שומה, מן הראוי שיסיים את בירור ההיטל והפחתתו, שאחרת תהא הדרישה חלוטה ולא יוכל לחלוק עליה בעתיד.

שאלה נוספת שעשויה לעלות, הינה מה קורה אם הנישום כבר שילם את היטל ההשבחה, ולאחר מכן, העסקה בוטלה? האם הועדה המקומית מחויבת להחזיר לנישום את ההיטל ששולם? בהתאם לקביעת ביהמ"ש העליון בעניין הפטריארך היווני (ע"א 2761/09), במקרים בהם מתברר כי לא חלה התעשרות בצד היטל ההשבחה ששולם כדין, תקום חובת השבת ההיטל לנישום. קביעה זו מתבססת על התכלית המרכזית העומדת בבסיס היטל ההשבחה – באין התעשרות נשמט הבסיס לגבייתו. אולם שם היה מדובר בתכנית שבוטלה ולכן החיוב בוטל, ואילו במקרה בו התכנית קיימת ורק המימוש בוטל, סביר כי הרשות לא תמהר להחזיר את ההיטל, אולם כפי שציינו לעיל, ההיטל בכל מקרה יגיע בהמשך, אז ייתכן ויהיה כדאי לשלם כבר עתה.

נראה, כי הקורונה הביאה עמה סוגיות לא פשוטות אשר עלולות להביא לסכסוכים רבים ולכן כדאי לבדוק כבר עתה איך נערכים למקרה כזה שעלול להגיע, כל מקרה ונסיבותיו שלו, בהתאם לתנאים בהסכם ואף לשקול בכל מקרה את סוגיות הריבית החלות, הן בעיכוב בתשלום והן לגבי סכומי ההחזר.

 

עדכוני קורונה

אושרו תקנות לשעת חירום (נגיף הקורונה החדש) (דחיית תקופות בענייני הליכי מס), התש"ף-2020

ביום 27.3.20, אושרו תקנות שעת חירום בעניין דחיית תקופות בענייני הליכי מס,  הקובעות כי יוארכו מועדי פקיעת הליכי מס לתקופות קצובות, הן בנוגע לשומות, להחלטות מנהליות ולבקשות. בחישוב התקופות שנקבעו בחיקוקים המפורטים, לא תמנה התקופה מיום 22.3.20 – 31.5.20 (להלן: "התקופה הקובעת"), אם מועד סיום התקופה חל בתקופה הקובעת או בחודשים אחריה.

הסדר זה יחול גם לגבי החלטות מנהליות נוספות של הרשות, כמו הודעות על פסילת ספרים, וחובות יידוע שונות הקיימות בדיני המס. בנוסף לכך, יחול ההסדר על הגשת בקשות שונות שניתן להגיש לרשות, כגון בקשה להקטנת סכומי תשלום, מקדמה במס שבח, בקשה לתיקון שומה, וכיו"ב.

בתקנות כלולות, בין היתר, הוראות לפיהן תישמר לנישום הזכות להגיש השגה על שומות שהוציאה הרשות, גם אם התקופה שנקבעה להגשתה פקעה במהלך תקופת החירום. הדבר יסייע לנישומים לעצור את ההליכים מולם, בעת שאין באפשרותם להגיש השגות בתקופת החירום.

במקביל, ובהתחשב בכך שגם רשות המיסים עובדת במתכונת מצומצמת בחירום, דחיית מועד פקיעת התקופות יחול גם בהליכים שמנהלת הרשות מול הנישומים.

 

משרד האוצר – אי הכרה בהתפרצות קורונה כגורם מעכב בענף הבנייה

ביום 31.3.20, משרד האוצר פרסם הודעה לפיה, ככלל, המגבלות שהוטלו על המשק ערב המצב לא חלות על ענף הבנייה בשל חיוניותו למשק, ולכן הוחלט כי בשלב זה אין להכיר במצב כעיכוב שנגרם מ"כוח עליון".

עם זאת, הודגש כי ככל שבפרויקט מסוים ייגרמו עיכובים כתוצאה מהמגבלות שהוטלו על המשק או שיחול שינוי במגבלות החלות על ענף הבנייה, הדבר ייבחן בהמשך בהתאם להוראות ההסכמים והדין.

 

עמדת ממונה חוק המכר – תשלום מרחוק בגין דירה חדשה

הוראות חוק המכר קובעות מצבים בהם נדרש רוכש דירה לבצע תשלום בגין דירה שרכש באמצעות "פנקס שוברים". על פי הפרקטיקה הנהוגה, הבנק המלווה של הפרויקט מספק פנקס שוברים פיזי למוכר הדירה (יזם), אשר בתורו מעבירו לרוכש הדירה. הרוכש נדרש להגיע לבנק לצורך ביצוע התשלום. עקב המצב הייחודי בו נמצאת מדינת ישראל, מצא לנכון הממונה להציג עמדתו בנוגע לדרך ביצוע התשלום בצורה דיגיטלית.

רוכש דירה יוכל לבצע תשלום למוכר הדירה ללא הגעה פיזית לסניף הבנק בו נלקחה המשכנתא באמצעות מדיה דיגיטלית ובהתאם לתנאים המפורטים שקבע הממונה.

 

רשות מקרקעי ישראל – הנחיות עבודה במתכונת חירום

לאור המצב ובהתאם להנחיות משרד הבריאות, רשות מקרקעי ישראל תיתן מענה בעת זו אך ורק לפניות דחופות. בהתאמה הגדירה הרשות חמש פעולות חיוניות, להן יינתן מענה על פי הנהלים המפורטים להן, אך כאמור לעיל ניתן לפנות גם בנושאים אחרים ככל שמדובר בפניות דחופות שאינן סובלות דיחוי:

1. אישורי זכויות.
2. מתן התחייבות לרישום משכנתא וסילוק משכנתאות.
3. אכלוס משתכנים.
4. העברת זכויות.
5. חתימה על חוזים לאחר אישור עסקה ותשלום.

 

מאחר ועל פי הנחיות משרד הבריאות אין קבלת קהל במשרדי הרשות, אזי הפניה בנושאים האמורים, תעשה אך ורק באמצעות יישום פניות הציבור.

*הובהר כי עד להודעה חדשה לא יבוצעו עסקאות חדשות.

 

רשות מקרקעי ישראל – הודעה בדבר אופן המצאת טפסי תקנה

הוסכם בין הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין לבין רשות מקרקעי ישראל, כי החל מיום 29.3.20 טפסי התקנה יוגשו לרישום רק באמצעות דואר אלקטרוני מרמ"י לתיבות הדואר האלקטרוניות של לשכות הרישום.

בעת שליחת טפסי התקנה, תצורף הכתובת האלקטרונית של מגיש הבקשה, ואישור הפעולה ישלח למגיש הבקשה מהרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין, בעת ביצוע הרישום הרשום.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חיפה – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 304-0462325 – מגדלי עופר

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מס' 304-0462325- מגדלי עופר. מטרת התכנית הינה הקמת שכונת מגורים מעל איצטדיון עופר ובסמוך לפארק מת"מ.

התכנית קובעת תוספת של 132 יחידות דיור למתחם שאושרו בו 180 יחידות דיור, כך שסך הכל המתחם יכלול 312 יחידות דיור. כמו כן התכנית קובעת מס' בניינים, הגדלת צפיפות, שינוי מרווחי בנייה הנחיות בינוי ואיחוד מגרשים.

*גילוי נאות- משרד צבי שוב מייצג היזמים ומלווה הליכי התכנון.

                           רמת גן – הודעה בדבר אישור תכנית מפורטת מס' 506-0468827 – מגדל היצירה 6

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מס '506-0468827 מגדל היצירה 6. מטרת התכנית, הינה בין היתר פיתוח השטח כחלק מאזור התעסוקה של מתחם הבורסה, הקמת מגדל תעסוקה הכולל חזיתות מסחריות בקומת הקרקע הפונות לרחוב תובל, החילזון והיצירה. בנוסף, פיתוח רחבה עירונית לרווחת הציבור.

התכנית קובעת שינוי ייעוד הקרקע מ"אזור תעשייה מיוחד" ל"תעסוקה", בנוסף התכנית קובעת תכליות ושימושים מותרים בייעוד זה, לרבות שטחים למסחר ותעסוקה וצרכי ציבור. כמו כן, התכנית קובעת הוראות בינוי ופיתוח לרבות קביעת הגובה המותר לבנייה עד 50 קומות וקביעת תנאים להיתר בנייה.

 

בת ים – הודעה בדבר אישור תכנית מקומית מס' 502-0196659 – מתחם רוטשילד 

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית מס '502-0196659 במתחם רוטשילד. מבין מטרות התכנית: התחדשות עירונית על ידי הקמת מבני מגורים עם שימושים מעורבים של מסחר, משרדים, מלונאות ומבני ציבור.

התכנית קובעת 560 יחידות דיור ולכל הפחות 150 חדרי מלון, קביעת גובה מרבי לבניינים עד 30 קומות לבניינים ברחוב רוטשילד, עד 10 קומות לבניין ברחוב הרצל ועד 8 קומות למבנה הציבורי ברחוב ליבסקינד.

 

גבעת שמואל – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר כוללנית

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה תכנית כוללנית לעיר. מטרת התכנית הינה תכנון חלקי העיר השונים תוך יצירת מערך אורבני וייחודי לכל אזור, כינון תשתית כלל יישובית להתפתחות עוגנים כלכליים ומתן אפשרויות תעסוקה נרחבות, פיתוח מערך התחבורה הציבורית. יתרה מכך, יצירת זיקה תפקודית בין העיר לסביבתה המטרופולינית ומוקדים מרכזיים באזור – אוניברסיטת בר אילן ואזור התעסוקה רמת סיב בפתח תקווה. בנוסף, התכנית קובעת ייעודי קרקע ותוספת זכויות בנייה, הוראות בנושא בינוי, שימור ואיכות הסביבה. 

קיסריה – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר כוללנית

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית כוללנית למרחב קיסריה. מטרת התכנית הינה בין היתר, יצירת תנאים תכנוניים התואמים את חזון העיר וכוללים את  הרכבת הפסיפס של מרחב קיסריה לכדי ישות קוהרנטית תוך שימור ייחודה, מיצוב העיר כיעד ברמה לאומית ובינלאומית של תיירות מורשת.

עיקרי הוראות התכנית, יצירת מרחב רציף ונפרד ממרחב המגורים לתיירות מורשת, התווית ציר תנועה תיירותי ישיר ממחלף קיסריה, יצירת רשת שבילים ושבילי אופניים.

                       תל אביב – הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית 507-0623199 – ביאליק 28

הרינו לעדכן, כי בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, הופקדה תכנית מס' 507-0623199, שמטרתה בין היתר שימור ושיפוץ המבנה לשימור ברחוב ביאליק 28 וקביעת הוראות עיצוב ובינוי למבנה לשם הבטחת ביצוע השימור. התכנית מבטיחה הפעלתו של המבנה כמלון על ידי תוספת שטחים נדרשים לפעילתו, ובכך תגדיל את חדרי האירוח המלונאי בעיר.

התכנית קובעת שינוי ייעוד ממגורים ב' למגורים ותיירות, וכן את גובה המבנה ומספר הקומות המותרות.

 

 

עדכוני פסיקה

שאלת אופן קביעת שיעור הפיצוי הפירותי בהפקעה לפי סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות

שם ומספר הליך: דנ"א 5261/19 עזבון המנוח אסמעיל מוחמד איסמעיל אחמד ואח' נ' מדינת ישראל ערכאה:  בית המשפט העליון, בפני כב' הנשיאה, השופטת א' חיות. תאריך מתן פסק הדין: 25.2.2020 פרטי המקרקעין: לא צוין. ב"כ המשיבה: עו"ד אפי יגל.

 

בפסק דין קודמים דן בית המשפט העליון בשאלה הכיצד יש לקבוע את שיעור הפיצוי הפירותי פקודת הקרקעות המדמה מצב בו המדינה חוכרת את הקרקע מהנפקע לתקופה שתחילתה במועד נטילת החזקה בקרקע וסופה במועד בו שולמה לו תמורת הקרקע?

 

יוזכר, כי סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות בוטל בשנת 2010 במסגרת החוק לתיקון פקודת הקרקעות והוחלף במנגנון שערוך. עם זאת, התיקון אינו חל על הפקעות שההודעה עליהן פורסמה ברשומות לפני 15.2.2010, ולפיכך קיים עדיין מאגר תביעות שפסק הדין עשוי להשפיע עליהן. 

 

יוזכר, כי בית המשפט המחוזי בנצרת אימץ את חוות דעת שמאית המקרקעין שמונתה על ידו, שהסתמכה על מודל פיננסי של חישוב תשואה ממקרקעין, לפיו דמי החכירה האבודים נאמדים כעניין נורמטיבי, כלומר – 6% משווי הקרקע, המשתנה משנה לשנה. השמאית סברה גם שיש לגלם בשווי הפיצוי את הפוטנציאל לשינוי ייעוד הקרקע.

תוצאת הדברים הייתה, כי דמי החכירה שחושבו על פי שיטת השמאית היו גבוהים משמעותית מאלה שחושבו על ידי שמאי המדינה, שאמדו את שיעור דמי החכירה השנתיים למשבצת קרקע שנועדה למגורים ב-2.5% לשנה ואת שיעור דמי החכירה לקרקע בייעוד חקלאי ב-1.5% לשנה.

 

במסגרת פסק הדין בערעורים שהוגשו על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, קבע בית המשפט העליון כדלקמן:

 

השופט א' שטיין קבע כי בבסיס מנגנון החכירה הקבוע בסעיף 13(1) לפקודת הקרקעות עומד הרציונל של עשיית עושר ולא במשפט. עוד קבע, כי שיעור הפיצוי בו יש לזכות את הנפקע במסגרת מנגנון החכירה צריך להיות שווה לאחד משניים: 1. הרווח שהמדינה הפיקה בפועל מהשימוש במקרקעין בתקופה שקדמה לתשלום הפיצויים המגיעים לנפקע, לשם כך ניתן להשתמש בדמי החכירה הנהוגים ברשות מקרקעי ישראל כאמת מידה. 2. הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהמקרקעין בתקופה הנ"ל, כעניין שבעובדה, על פי שיטת ההשוואה.

 

השופט ג' קרא הסכים עם תוצאת פסק דינו של השופט שטיין, אולם העיר כי למרות שעל פי הפסיקה יש להתחשב בשימושים המתאפשרים על פי ייעוד הקרקע נכון למועד ההפקעה, יש להביא בחשבון גם שימוש מיטבי על פי הפוטנציאל הגלום במקרקעין וכן ציפייה סבירה לשינוי תכנוני. ה

 

השופט נ' הנדל הסכים לעיקרי חוות דעת השופט שטיין ולהערת השופט קרא. עם זאת, השופט הנדל חלק על השימוש בדיני עשיית עושר ולא במשפט כבסיס רעיוני לחובת הפיצוי הקבועה בסעיף 13(1) לפקודת הקרקעות.

 

בגין פסק הדין דלעיל הוגשה בקשה לקיום דיון נוסף בה נטען בין היתר כי בחלופה השנייה שהותוותה בפסק דינו של השופט שטיין – קביעת שיעור הפיצוי על פי הרווח שהנפקע יכול היה להפיק מהמקרקעין לפי שיטת ההשוואה – נקבעה הלכה חדשה. הלכה זו מבטלת את מסלול הפיצוי לפי סעיף 13(1) לפקודה בשל הקושי להוכיח עסקאות השוואה רלוונטיות ואף סותרת את התנהלות רשות מקרקעי ישראל שסברה בתיקים רבים אחרים כי שיעור דמי החכירה הראוי הוא זה שנגבה על ידה, קרי – 5% משווי המקרקעין המשתנה משנה לשנה ו-6% הנגבים כדמי שימוש מפולשים לקרקע חקלאית.

 

לאחר שניתחה את עמדות שופטי בית המשפט העליון דחתה כב' הנשיאה, השופטת א' חיות, את הבקשה לקיים דיון נוסף מהטעם שזו אינה עומדת בתנאים הקבועים לכך בסעיף 30(ב) לחוק בתי המשפט, התשמ"ד-1984. כך, נקבע כי יש קושי לחלץ הלכה ברורה וגלויה מפסק הדין, ועל אחת כמה וכמה קשה לקבוע כי ככל שנקבעה הלכה היא מנוגדת לפסיקת בית המשפט העליון. באשר לחלופה הראשונה שהציע השופט שטיין נקבע כי היא דעת יחיד. באשר לחלופה השנייה שהציע השופט שטיין נקבע, כי היא אינה משנה מההלכה הנוהגת ולכל היותר "מדובר בשלב נוסף בפיתוח ההלכה הקיימת מבחינה רעיונית, שנפקותה המעשית מצומצמת".

 

הערת מערכת:

החלטה זו ממחישה את פסיקת בית המשפט העליון לפיה, המקרים בהם יתקיים דיון נוסף בפסק דינו הם נדירים וחריגים. במקרה זה, מעבר לכך שנקבע כי פסק הדין אינו קובע הלכה חדשה אשר סותרת הלכות קודמות, נימוק נוסף לדחיית הבקשה היה כי בסופו של דבר השלכותיו של פסק הדין מוגבלות לאותו מאגר תביעות מצומצם, לנוכח ביטול סעיף 13(1) לפקודת הקרקעות.

 

מתי יינתן תמריץ פיצויי הפקעה?

שם ומספר הליך: ה"פ 55812-05-19 אחוזת גוש 7709 מספר א בע"מ ואח' נ' נתיבי איילון בע"מ  ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז, בפני כב' השופט צבי דותן. תאריך מתן פסק הדין: 18.2.2020 פרטי המקרקעין: חלק מחלקה 72 בגוש 7709, המצויה בסמוך לכביש 2, בקרבת קיבוץ יקום. ב"כ הצדדים: עו"ד משה קמר, עו"ד שגיב חנין.

עסקינן בתובענה לתשלום פיצויי הפקעה בגין הפקעת מקרקעין למטרת הרחבת כביש מספר 2. הצדדים הגיעו לידיי הסכמות בפני שמאי מומחה מטעם בית המשפט, בנוגע לשווי ההפקעה, והמחלוקת שנותרה היא במספר סוגיות אחרות.

הראשונה – האם הנפקעים זכאים לתמריץ של תוספת פיצויים בשיעור של 15% נוספים בגין פינוי ללא כל התנגדות של המקרקעין במועד בו נדרשו לראשונה?

בית המשפט קבע, כי המבחן הוא מה עשו בעלי הקרקע על מנת שיהיו זכאים לפיצוי מעבר למגיע להם על פי דין באופן אקטיבי. לכן, קבע בית המשפט שהמבקשות היו פסיביות לחלוטין, ולא נקטו שום פעולות אקטיביות לפינוי הקרקע ולמסירת החזקה במועד בו נדרשו, הרי שעל אף שלא הפריעו ולא התנגדו לתפיסת החזקה במקרקעין, הרי שלא פעלו באופן המזכה אותן בתוספת הפיצוי.

עם זאת, לשם פשרה, אישר בית המשפט בנסיבות העניין תמריץ בשיעור של 5% מהפיצוי, בנסיבות העניין.

הערת מערכת:

פסק דין זה מלמד שעל מנת להיות זכאים לתוספת הפיצויים בשיעור של 15% נוספים בגין שיתוף פעולה עם פינוי מקרקעין אין להסתפק באי התנגדות פסיבית להפקעה, אלא יש לפעול בשקידה על מנת להעביר את המקרקעין למפקיעה במועד, אחרת לא יהיה זכאי הנפקע לתוספת זו.

 

על טעויות משלמים – על הקבלן לנקוב בשטח דירה "נטו"

שם ומספר הליך:  ת"א 44719-11-14 איציק עמר ואח' נ' פרץ בוני הנגב- אחים פרץ בע"מ ואח'  ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב, בפני כב' השופטת חנה פלינר. תאריך מתן פסק הדין: 27.02.2020 פרטי המקרקעין: פרויקט מחיר למשתכן ברובע ט"ז, אשדוד. ב"כ התובעים: עוה"ד משה אליה, אלעד לוי ומור שמואל.

ענייננו בתביעה של 32 רוכשי דירות בפרויקט "dune 2" במסגרת מחיר למשתכן, כאשר הסוגיה המרכזית שעמדה במרכז ההליך, הינה גודל הדירות שנמכרו בפועל לעומת השטח הנקוב בהסכמי המכר.

חברת פרץ בוני הנגב (להלן: "הקבלן") יזמה את הפרויקט, כאשר בהסכם המכר שנחתם על ידי הרוכשים צוין ששטח דירת 4 חדרים הינו 103 מ"ר. לאחר חתימת ההסכמים, מצאה החברה המנהלת מטעם המדינה (אולניק) טעות בהסכמי המכר, לפיה בחישוב השטחים המפורטים בהסכמים נלקח בחשבון, מעבר לשטח הדירה אותו מחויבים לציין בהתאם להוראות חוק המכר, גם החלק היחסי של הדירה בשטח המשותף, שהחברה המנהלת כוללת בחישוב השטחים במסגרת הליך אישור המחירים. לכן, בהמשך נשלח לרוכשים "נספח שטח מתקן" שהוסבר בו שהרישום הקיים אינו תואם את חוק המכר ועל החברה לתקנו. 14 דירות (מתוך 32) חתמו על נספח זה.

הקבלן טען, כי שטח הדירה שנכתב בהסכם המכר הינו "ברוטו" ושטח הדירות הינו השטח המרבי שנקבע במכרז. מנגד, הרוכשים טענו, כי מהסכם המכר, דברי הקבלן ומהפרוספקט עלה שהכוונה הייתה לשטח "נטו", ולכן קיימת אי התאמה חמורה בממכר.

בית המשפט בחן את הוראות החוק ומטרתן, בפרט את חוק המכר, וכן את צו מכר דירות לפיו, קיימת חובת לצרף מפרט להסכם המכר. צוין, כי מטרתו של חוק המכר היא להביא לידי הקונה את כוונותיו האמיתיות של המוכר ולמנוע ניסוחים מעורפלים ואמירות כלליות.

בית המשפט הדגיש, כי בעניין י.ר אחים עזרא (ע"א 8949/07), נקבע כי המונח "ברוטו" שנוי במחלוקת אף בקרב אנשי המקצוע, ולכן יש לציין זאת בפני הרוכש במפורש ובבהירות, מאחר שיש במונח "ברוטו" כדי להטעות את רוכש הדירה "ההדיוט". יתרה מכך, בעניין בסט (7289/00) נקבע, כי מקום בו החוזה או הפרסום לא נוקט במונח ברוטו/נטו הרי שבהתאם להבנת האדם הסביר, השטח ייחשב כנטו, אלא אם נכתב אחרת.

בית המשפט קבע, כי הקבלן הפר את החוק מאחר שנקב בהסכמים בשטח דירה שגוי, ולכן משנקב הקבלן בשטח דירה נטו של 103 מ"ר –  הרי שזה הנתון הקובע ואין חשיבות למצגים שהוצגו בטרם כריתת ההסכמים. אין ספק כי דירות התובעים אינן בשטח של 103 מ"ר, ומכאן קמה ההפרה וחובת הפיצוי.

בית המשפט ציין, כי מאחר שמדובר בדין קוגנטי, אזי גם מסמך התיקון שנחתם כאמור, זאת לאחר שהרוכשים כבר שילמו סכומים נכבדים על חשבון התמורה, אינו חוסם את תביעתם של אותם הרוכשים שחתמו. זאת לאחר שביהמ"ש הדגיש כי מסמך זה הינו טכני גרידא.

אכן בפרסומים אודות הפרויקט לא צוין גודלן של הדירות, אך חשוב לשים לב כי פרוספקטים ומסמכי שיווק של דירות, מהווים אינדיקציה כללית בלבד לאופי הממכר ואין לראות בהם נתונים מחייבים. משהקבלן ציין על הפרוספקט כי אין לו תוקף מחייב, אזי ברור שלא ניתן להסתמך על האמור בו, ובכל מקרה נסוג הוא בפני האמור בהסכם המכר גופו.

במקרה דנא, הרוכשים קיבלו דירה הקטנה מזו שהובטחה להם. גם אם הדירות ניתנו במחיר מוזל עקב "מחיר למשתכן", עדיין אין דין קניית דירה בגודל 103 מ"ר כדין דירה בגודל 92 מ"ר, כפי שקיבלו הרוכשים בפועל. ולכן נקבע כי אין לקבל את טענת הקבלן לפיה הרוכשים היו רוכשים את הדירה בכל מקרה.

בית המשפט קבע, כי טעות הקבלן מקורה בתום לב ואין בכך ניסיון להתעשר על חשבון הרוכשים. הטעות הינה כתוצאה מהסתמכות שגויה על מסמך המחירים למשתכן שהוכן על ידי החברה המנהלת. מועד התגבשות הטעות בהסכמי המכר הינה במועד כריתת ההסכם ולא במועד המסירה. בית המשפט קבע, כי "יש להעמיד ניזוק במצב בו היה נמצא אלמלא ארעה ההפרה והנזק שנצמח בעקבותיה". לפיכך, יש לבחון את מחיר הדירות (ההפרש במ"ר) בשוק החופשי במועד כריתת ההסכם.

לאור האמור, התביעה התקבלה בחלקה והנתבעים ישלמו לרוכשים פיצויי בגין גריעת השטחים, ופיצוי בגין עוגמת נפש.

הערת מערכת:

יש להבהיר כי נכון להיום, כל "מוכר" כהגדרתו בחוק המכר (דירות) מחויב להחתים את רוכשיו על מפרט בנוסח המצורף לצו מכר דירות (טופס של מפרט), התשל"ד-1974. סעיפים 5 ו-6 לנוסח מפרט זה קובעים באופן מפורש כיצד יש לחשב את שטחי היחידות הנמכרות, כך שהדבר אינו נתון עוד לפרשנות.

ככל שיהיה פער בין שטח היחידה בפועל, לעומת השטח המפורט במפרט כאמור, בכפוף לסטיות המותרות על פי דין, יהווה הדבר אי התאמה בהתאם להוראות חוק המכר ויקנה לרוכש את ההגנות הקבועות על פי הדין.

לפיכך, על מנת למנוע אי הבנות, רצוי כי כל רוכש יכיר מראש את אופן חישוב השטחים המפורט בצו המכר כאמור לעיל, שכן בהתאם לכך יחושב שטח היחידה המפורט בהסכם המכר עליו הוא נדרש לחתום, ושאותה ברצונו לקנות.

חלוקה בעין תוך הותרת השותפים בשיתוף ביחידות חדשות מחייבת את הסכמת כלל השותפים

שם ומספר הליך: ע"א 48773-06-18 יעקב גרשוןבנדיקט ואח' נ' שמואל חיים בנדיקט ואח' ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב, בפני כב' הרכב השופטים, ישעיהו שנלר, קובי ורדי ועינת רביד. תאריך מתן פסק הדין: 11.2.2020 פרטי המקרקעין: חלקה 198 גוש 6222, מרכז בני ברק. ב"כ המערערים: עו"ד ישראל שוב.

ערעור על פסק דין של בית משפט השלום, שקבע כי פירוק השיתוף ייעשה בדרך של חלוקה בעין, אולם באופן בו מתחם אחד יוקצה לחלק מבעלי הקרקע (שביניהם קיימות הסכמות), והמתחם השני יוקצה ליתר בעלי הקרקע (שביניהם אין הסכמות). סה"כ ישנם כ- 27 בעלי קרקע שהם יורשים של שני אחים שהלכו לעולמם, ויורשי כל אח מסוכסכים עם יורשי האח האחר.

על המקרקעין חלה תכנית המייעדת אותם לבנייה למגורים ולמבני ציבור. המערערים התנגדו לחלוקה בעין שנקבעה, וטענו שיש לבצע את פירוק השיתוף בדרך של מכירת כל הקרקע, לכל המרבה במחיר. לטענתם, בית משפט השלום שגה הואיל ובהתאם לחוק וההלכה הפסוקה, כאשר חלקה נמצאת בבעלות משותפת ולא ניתנת לחלוקה בעין בין כל הבעלים המשותפים, באופן שכל אחד מהם זוכה בבעלות עצמאית ונפרדת בחלקה אחת, אין שיקול דעת לבית משפט ויש להורות על מכירת החלקה בשלמותה וחלוקת הפדיון בין כל הבעלים המשותפים, אף אם נראית לבית המשפט דרך אחרת כיעילה וצודקת יותר בנסיבות העניין.

כמו כן, נטען שלא די בהסכמת חלק מהשותפים לקבל חלקיהם במשותף ולכפות על יתר השותפים להישאר כשותפים במקרקעין.

בית המשפט קיבל את עמדת המערערים, וקבע כי בהתאם לחוק, דרך המלך בפירוק על פי צו בית משפט, הינה חלוקה בעין, ואולם אם חלוקה בעין איננה אפשרית באופן מלא ועבור כולם או שהיא עשויה להביא להפסד ניכר אצל השותפים או חלקם, אז הדרך החלופית הינה מכירת המקרקעין לכל המרבה במחיר.

סעיף 41 לחוק מתייחס למקרים מיוחדים שבהם יש מניעה לחלוקה בעין בין כולם, אבל המניעה לא תתקיים אם שותפים אחדים יסכימו להישאר בבעלות משותפת. כלומר, במצבים כאלו, בהם לא כל אחד ימצא את עצמו עם יחידה נפרדת, חייבת להיות הסכמה של כל השותפים שהם מסכימים להמשך השותפות, על מנת לקיים חלוקה בעין.

בית המשפט הדגיש, כי בתביעה לפירוק שיתוף קשה לקבל תוצאה לפיה חלק מבעלי הזכויות יבואו על סיפוקם והאחרים ימצאו עצמם בהמשך שותפות עם אחרים בניגוד לרצונם. יתר על כן, פתרון שייטיב עם חלק מבעלי הזכויות ויותיר את האחרים במצב בו הם נאלצים להמשיך בהליכים משפטיים, אינו ראוי.

הערת מערכת:

פסק דין זה ממשיך בקו המנחה של פסיקת בית המשפט העליון, שכפי שהורה המחוקק, בהיעדר אפשרות לחלוקה בעין ובהיעדר הסכמות אין מנוס אלא להעדיף מכירה למרבה במחיר וחלוקת הפדיון בין כל בעלי הקרקע לפי חלקיהם בקרקע.

חשוב היה לראות שבית המשפט הדגיש שלא ניתן לקבל מצב בו חלק מבעלי הזכויות ייצאו נשכרים מהמהלך של הפירוק, וחלקם ייצאו מופסדים, או אפילו מורווחים פחות.

בנוסף, חשוב לראות שבית המשפט מדגיש שסעד שיינתן בתביעה לפירוק שיתוף יסיים את השיתוף בין כל בעלי הזכויות, ולא בין חלקם בלבד.

 

הקו הדק בין הימנעות מתשלום מס לבין תכנון מס לגיטימי בהעברת דירה ללא תמורה לקרוב

שם ומספר הליך: ו"ע 24989-09-18 נוגה שמרת ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור טבריה ואח'  ערכאה:  וועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין שליד בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' השופטת עירית הוד. תאריך מתן פסק הדין: 26.02.2020 ב"כ המשיבים: עו"ד רדואן בשאראת.

העוררים התגוררו בבית בכורזים ששימש כדירת המגורים היחידה שבבעלותם. בשנת 2015 החליטו העוררים לרכוש בית בטבעון. העוררים התכוונו למכור את הבית בכורזים אך לא הצליחו ובנסיבות אלו החליטו להעביר את הבית בכורזים במתנה לאמה של העוררת. האם נפטרה כחודש לאחר חתימה על ההסכם.

מנהל מיסוי מקרקעין (להלן: "המשיב") קבע כי מדובר בעסקה מלאכותית אשר נועדה להפחתת מס באופן בלתי נאות ולכן יש לבטלה. כתוצאה מכך, קבע המשיב כי בעת רכישת הבית בטבעון היו העוררים בעלים של יותר מדירת מגורים אחת וחייבם במס רכישה מלא. על החלטה זו הוגש הערר דנא.

ועדת הערר קבעה, כי יש לדחות את הערר וקבעה כי בבסיס דיני המס קיים עקרון של גביית מס אמת. בסעיף 84 לחוק רשאי המשיב להתעלם מעסקה אשר מפחיתה את סכום המס אם הוא סבר כי היא מלאכותית או בדויה ונועדה להימנע או להפחית מתשלום המס באופן בלתי נאות, כשבלתי נאות אין פירושו בהכרח מנוגד לחוק.

ועדת הערר הדגישה, כי הזכות לתכנון מס היא מזכויותיו הבסיסיות של הנישום ונובעת מזכות הקניין, העובדה שעסקה מסוימת מביאה להטבת מס אין בה כשלעצמה כדי ללמד כי מדובר בעסקה מלאכותית. כדי לקבוע האם מדובר בעסקה מלאכותית יש לבחון האם העסקה מפחיתה מס באופן לגיטימי, כשאת קו הגבול קובעים תוך איזון בין זכותו הלגיטימית של הנישום לתכנון מס לבין האינטרס הציבורי בגביית מס ושוויון. מבחן העל קובע קביעת קו גבול אשר נבחן בכל מקרה לגופו ובהתאם לכלל נסיבותיו. מבחן העזר לכך הוא מבחן הטעם המסחרי.

ועדת הערר ציינה, כי בפסיקה נקבע כי כאשר המשיב טוען כי עסקה היא מלאכותית, מוטל עליו הנטל הראשוני להוכיח כי קיים טעם פיסקאלי יסודי בבסיס העסקה, כלומר להוכיח באופן אובייקטיבי כי העסקה היא מלאכותית ועל הנישום מוטל להוכיח באופן סובייקטיבי כי בבסיס העסקה עמד טעם מסחרי יסודי. יחד עם זאת, בית המשפט העליון קבע כי מבחן זה הוא מבחן עזר ואיננו מבחן יחיד ומכריע, ויש לבחון אותו באספקלריה רחבה שבוחנת את כלל נסיבות העסקה, כגון: מטרות העסקה, מהם הטעמים בגינם נערכה, האופן בו נערכה והאם היו לעסקה טעמים עסקיים מלבד שיקולי חסכון במס ומה משקלם, האם הנישום היה נכנס לעסקה אם ידע שהפחתת המס לא תתממש.

ועדת הערר קבעה, כי מהמקרה שלפנינו עלה כי לאחר רכישת הבית בטבעון העוררים הצהירו כי אין בכוונתם למכור את הדירה בכורזים, ורק לאחר ארבעה חודשים ביקשו לשנות הצהרתם ולקבוע כי ימכרו את הדירה בתוך 24 חודשים, ורק ביום האחרון לתקופת החפיפה בין שני המועדים הבתים הם חתמו על הסכם המתנה.

כמו כן, בצוואת האם שנחתמה באותו המועד שבו נחתמה עסקת המתנה היא הורישה לעוררים את הבית בכורזים.

לאור האמור, קבעה ועדת הערר כי בעניין דנא המשיב הוכיח כי בבסיס עסקת המתנה המטרה הייתה הפחתה משמעותית של מס הרכישה אך העוררים לא הוכיחו קיומו של טעם מסחרי יסודי אשר עמד בבסיס העסקה בנוסף לטעם הפיסקאלי. לכן קבעה ועדת הערר כי לא נפל פגם בקביעת המשיב לפיה מדובר בעסקה מלאכותית אשר מטרתה הייתה התחמקות לא לגיטימית ממס.

הערת מערכת:

כפי שועדת הערר ציינה, תכנון מס כשלעצמו הינו דבר לגיטימי אשר נעשה חדשות לבקרים, אולם יש לוודא שלא לעבור את הקו הדק שבין תכנון המס וביצוע פעולות החורגות מהמתחם הלגיטימי של התכנון, שיש בהן כדי "כפיה" של הנסיבות כך שיתאימו לצורך ביצוע התכנון.

 

הפקעה לא ממומשת

שם ומספר הליך: ערר 1157/19 מחמוד מזאריב ואח' נ' הועדה המקומית יזרעאלים ואח' ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובניה מחוז צפון, בפני כב' היו"ר, עו"ד חגית דרורי גרנות. פרטי המקרקעין:  גוש 17494 חלקות 95,97 ואח', זרזיר. תאריך מתן ההחלטה: 24.2.2020. ב"כ העוררים: לא צוין.

עסקינן בערר כנגד אישור תכנית 254-0399188 "מרכז זרזיר איחוד וחלוקה". העוררים העלו טענות רבות בנוגע לתוכנן של טבלאות האיזון והחלוקה במסגרת התכנית.

הטענה העיקרית היא כי לא התחשבו במצב הנכנס בחלקות בבעלותם, בייעוד למטרות ציבור, אשר פורסמו בעניינן הודעות הפקעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, אך החזקה באותן החלקות מעולם לא נתפסה.

ועדת הערר קיבלה את הערר בעניין, תוך שהיא קבעה שכל עוד לא תפסה הרשות המפקיעה את החזקה במקרקעין בפועל, ממשיכות כל הזכויות במקרקעין להיות מוקנות לבעלים הרשום ועל כן יש לרשום אותן על שמו בטבלת האיזון של התוכנית.

ועדת הערר נימקה החלטה, בין השאר, כך שבנסיבות בהן פורסמו הודעות לפי סעיפים 5 ו-7, אך טרם נתפסה החזקה, טרם התגבשה זכות הבעלים לקבל את הפיצוי בגין הפקעתה. על כן, התייחסות לקרקע כזו כאל קרקע ציבורית שהופקעה זה מכבר משמעה שבעליה לא יקבלו כל פיצוי בגין נטילתה, לא על ידי פיצויי הפקעה ולא על ידי הקצאת זכויות בתוכנית האיחוד וחלוקה.

לאור האמור, ועדת הערר הורתה לרמ"י, מגישת התכנית, לתקן את תשריט התכנית ואת טבלת האיזון בהתאם לעקרונות ההחלטה. התכנית המתוקנת תוגש לועדה המקומית, ותפרסם בהתאם לסעיף 106(ב) לחוק.

הערת מערכת:

החלטת ועדת הערר בעניין זה מלמדת כי גם אם יועדו מקרקעי פלוני למטרת ציבור, והתקבלה הודעה על כוונה להפקיע לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות, הרי שכל עוד לא נתפסת חזקה במקרקעין, ממשיכה הבעלות במקרקעין, וככל שתאושר תוכנית איחוד וחלוקה הכוללת את המקרקעין, הרי שיש להתעקש במסגרת הליכי התכנון על קבלת זכויות בגין מקרקעין אלו, שאלה זו רלוונטית גם לכלל ההתייחסות לשטח זה בהליכי תכנון או הליכים אחרים.

תוספת יחידת דיור

שם ומספר הליך: ערר 1075-07-19 נתנאל גרופ חברה לבניין בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון ואח' ערכאה:  ועדת ערר לתכנון ולבניה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד אפרת דון-יחיא סטולמן. תאריך מתן ההחלטה: 9.1.2020 פרטי המקרקעין: רחוב דגניה 4, חולון.  ב"כ העוררת: עו"ד שלמה ולדמן.

הועדה המקומית חולון סירבה לאשר היתר בנייה הכולל הקלות לתוספת יחידות דיור בשיעור של 10%, מהטעם שהתכנית מכוחה הוצא ההיתר היא תכנית חדשה, ועל כן אין הצדקה למתן הקלות מעבר לקבוע בתכנית.

מבקשת ההיתר הגישה ערר מהטעם שהיות שמדובר בבקשה לתוספת דירות שהוגשה מכוח הוראות סעיף 147(ח) לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") וחלה חובה על הוועדה המקומית לאשר את הבקשה ואין מדובר בשיקול דעת שבסמכות.

ועדת הערר קיבלה חלקית את הערר וקבעה, כי אמנם לוועדה המקומית מוקנה שיקול דעת להחליט אם לאשר הקלה, גם כאשר מדובר בהקלה מכוח הוראות סעיף 147(ח) לחוק, אך בשונה מהקלה רגילה, שם נדרשת הצדקה תכנונית לשם אישורה, בכל הנוגע להקלה לפי סעיף 147(ח) לחוק – הכלל יהיה אישור ההקלה – והחריג יהיה סירוב לה תוך מתן הנמקה מפורטת והצדקה לכך.

בנסיבות העניין, קבעה ועדת הערר בין היתר, מכיוון שלא הוצגה כל חוות דעת לפיה קיים מחסור בתשתיות ציבוריות במתחם, הבא לידי ביטוי במחסור בשטחי ציבור שיוכלו לשרת את תוספת הדירות המבוקשת, הרי שיש לקבל את הערר ולהשיב את הדיון בבקשה להיתר לוועדה המקומית, לבחינת יתרת ההקלות שנדרשו, ושהועדה המקומית לא דנה בהן.

הערת מערכת:

החלטה זו היא המשך להחלטות קודמות של ועדות הערר הקובעות כי על אף שאין חובה מוחלטת של מוסד התכנון לאשר תוספת יחידות דיור לפי סעיף 147(ח) לחוק, הרי שנטל ההוכחה במקרה זה עובר אל הוועדה המקומית, ועל הוועדה המקומית לעמוד ברף הוכחה משמעותי, ולהוכיח מדוע לא ניתן ליתן בנסיבות אותו העניין את ההקלה, והוועדה המקומית אינה יכולה להסתפק בטענות ללא ביסוס לעניין חוסר בתשתיות.

 

ביצוע תיקונים בשומת השבחה מוגבלים לעילות טכניות בלבד

שם ומספר הליך:  ערר 8054-09-19 אאורה ישראל יזמות והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה יהוד מונסון  ערכאה:  ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, בפני כב' היו"ר, עו"ד רונית אלפר. תאריך מתן ההחלטה: 26.2.2020. פרטי המקרקעין: גוש 6692 חלקות 4-6, 10, 57, יהוד. ב"כ העוררת: עו"ד יעקב כהן.

הערר בענייננו הוגש בעקבות שומת השבחה שנייה שהוציאה הועדה המקומית לעוררת בגין מימוש בדרך של היתר בנייה, שכלל מספר הקלות ובהן: תוספת 50 יחידות דיור, תוספת שטחי בנייה מכוח סעיף 151(ב3) לחוק התכנון והבניה, ותוספת קומה והקלה בקווי בניין לבליטות.

שומת היטל ההשבחה הראשונה הוצאה לעוררת, כאשר כבר יום למחרת העוררת שילמה את ההיטל. משפנתה העוררת לועדה המקומית לשם קבלת היתר הבנייה, בתגובה הועדה ציינה שנפלו טעויות מהותיות בשומה ועל כן, היא תשלח שומה נוספת עדכנית. בעקבות כך, ועל מנת לקבל את היתר הבנייה, נדרשה העוררת להפקיד ערבות בנקאית על סך של כ-5.4 מיליון ₪, להבטחת תשלום ההשבחה הנוסף, וכן ערבות בנקאית להקמת גן ילדים אותו התחייבה העוררת להקים.

היתר הבנייה ניתן לעוררת ולאחר מכן נשלחה אליה שומה חדשה הגבוהה בפי 4.5 מההיטל ההשבחה שבשומה הראשונה .

הועדה המקומית טענה, כי השומה הראשונה נערכה בחסר משמעותי, כאשר לעמדתה די לבחון את תוצאת השומה הראשונה, המצביעה על השבחה בגין תוספת של 50 יחידות דיור בסך של 91,400 ₪, כדי להבין שתוצאה זו לוקה בחוסר סבירות. הועדה המקומית הצביעה על טעות מהותית שמהווה לטענתה טעות בנתוני המקרקעין ובתכניות החלות המצדיקה את תיקון השומה בהתאם להוראת סעיף 14(ו) לתוספת השלישית לחוק.

כידוע, משנקבע היטל ההשבחה על ידי השמאי מטעם הועדה המקומית, אין היא מוסמכת לשנותו אלא בהתקיים התנאים הקבועים בס' 14(ו) ו- 13א לתוספת השלישית. ס' 14(ו) מציג רשימה סגורה של עילות ותכליתו הינה להגביל את סמכות התיקון לעילות טכניות, אשר אינן שייכות לעבודת השמאי. משמע, לא ניתן לתקן טעויות בגין הערכה או שיקול דעת.

ועדת הערר הדגישה, כי מטרת תיקון 84 הינה למנוע הסכמות בלתי ראויות בין הועדה המקומית לנישומים, כעת סמכות הועדה המקומית בתיקון שומה הינה רק כאשר הטעות שנפלה הינה בגין עילה טכנית. התיקון יוצר איזון בין האינטרס בגביית מס אמת לבין אינטרס סופיות הדיון ואינטרס ההסתמכות של הנישום.

ועדת הערר קבעה, כי במקרה דנא הטעות הינה שבהיתר הבנייה חושבו שטחים אשר הינם שטחים עיקריים כשטחי שירות וטעויות אלו ניתן לתקן. אולם, שאר התיקונים אינם נכללים בהוראות הסעיף ולכן נעשו בחוסר סמכות. כאשר מבקשת ועדה מקומית לתקן שומה בהתאם להוראת ס' 14(ו) לתוספת השלישית לחוק עליה לפרט את עילות התיקון ואת השינויים שערכה בשומה המתוקנת ולמצער במכתב הנלווה לשומה המתוקנת ולא להותיר את עבודת הפענוח לנישום ולא כל שכן לוועדת הערר.

לאור האמור, ועדת הערר קבעה, כי השומה המתוקנת שהוציאה הועדה המקומית אינה עומדת בהוראות החוק ולכן דינה להתבטל.

הערת מערכת:

נראה, כי לא במקרה נמנעה הועדה המקומית מלהציג את התיקונים שביקשה להכניס בשומה הראשונה, שכן מלבד שתיקונים אלו אינם חוסים תחת הוראות החוק, הרי שבשומה המתוקנת השמאי הציג דרך אחרת לחישוב ההיטל ההשבחה, ותפיסה שמאית שונה בתכלית, ולכן גם עובדה זו הביאה להגדלת היטל ההשבחה בקרוב לפי 4.5 מהשומה הראשונה.

ברור, כי האינטרס בגביית מס אמת הוא עקרון על וחשוב, אולם לצידו עומדים אינטרסים חשובים לא פחות, כדוגמת אינטרס הסופיות הדיון ואינטרס ההסתמכות. המערכת מקווה כי החלטה זו והחלטות נוספות דומות, יובילו את הועדות המקומיות להפסיק לנסות להגדיל את היטל ההשבחה על גבו של הנישום בניגוד להוראות החוק.

 

פרשנות שגויה של הועדה המקומית ביחס לשימושים שהיו מותרים ב"מצב קודם"

שם ומספר הליך: ערר 8092/0318 ישראל לוי מבני ציבור בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל. תאריך מתן ההחלטה: 27.2.2020. פרטי המקרקעין: לא צוין.

עסקינן בערר שהוגש כנגד שומת היטל השבחה שהוצאה על ידי הועדה המקומית תל אביב לבקשת העוררות, טרם מימוש זכויות.

הטענה המרכזית שנדונה בערר הינה טענת העוררות לפיה, במצב שקדם לאישור תכנית צ', התכנית מושא שומת ההשבחה, ניתן היה לאשר במקרקעין שימושים נוספים ובפרט שימוש למעונות סטודנטים מכוחה של תכנית 2604- תכנית ב"מצב קודם". טענת העוררות הסתמכה בעיקר על עמדת הועדה המקומית בנושא בתיק המידע שהונפק להן עובר למועד אישור תכנית צ', ואשר לטענתן אף היוותה נתון בעל משקל מכריע בהחלטתן לרכוש את המגרש.

הועדה המקומית, טענה בין היתר, כי העמדה שהובעה על ידה בתיק המידע אינה רלוונטית עוד, משפרשנותה בנושא נדחתה על ידי ועדת הערר ובית המשפט המחוזי במסגרת הליך אחר, ואין להתחשב בה לצורך קביעת שווי הנכס ב"מצב קודם".

ועדת הערר בחנה את הוראות תכנית 2604, וקבעה כי עמדת הועדה המקומית דאז, כפי שהובעה בתיק המידע, לפיה בסמכותה לאשר מכוח תכנית זו שימוש למעונות סטודנטים, הינה עמדה שגויה הסותרת את הוראות התכנית, שכן השימוש למעונות סטודנטים אינו נכלל ברשימת התכליות, השימושים והשירותים הנלווים המותרים על פי הוראות התכנית באזור לבנייני ציבור.

עמדת הועדה המקומית דאז, נסמכה על סעיף כללי בהוראות התכנית המאפשר לוועדה המקומית להתיר שימושים נוספים שלא פורטו בהוראות התכנית ומתאימים לשימושים המפורטים בהוראות התכנית. עם זאת, אין מדובר בסמכות להתיר כל שימוש, אלא בשימושים שמתאימים לתכליות המותרות ודומים לשימושים שפורטו באופיים ומהותם.

שימוש למעונות סטודנטים לא דומה לשימושים שפורטו בהוראות התכנית ובמהותו שימוש למגורים. המדובר בשימוש העומד בפני עצמו ומחייב בחינה של התאמתו לסביבה וקביעת הוראות מתאימות בתכנית הקובעת את השימוש המעגנות ומסדירות את הבטחת השימוש בחדרים/יחידות לצורך השכרה לסטודנטים בלבד. מיקום מעונות סטודנטים אף מחייב בחינה של ההצדקות למקם שימוש זה במיקום הספציפי וכן במגרש המיועד לצרכי ציבור.

מכאן, ששימוש למעונות סטודנטים לא התאפשר מכוחה של תכנית 2604 והועדה המקומית אף לא הייתה רשאית להתיר שימוש כאמור מכוח תכנית זו.

באשר לטענת העוררות כי הן הסתמכו על עמדת הועדה המקומית לפיה השימוש למעונות סטודנטים היה אפשרי על פי תכנית 2604, עובר לרכישת המקרקעין, קבעה ועדת הערר, כי אף אם העוררות היו מוכיחות טענה זו, אין בכך כדי להשפיע על בחינת ההשבחה הנמדדת במדדים אובייקטיבים, וטענה זו עשויה אולי להקים סעדים אחרים, שאינם בסמכותה של ועדת הערר.

עם זאת, טענה זו רלוונטית לבחינת השאלה, מה המשקל שיש ליתן לעמדת הועדה המקומית בתיק המידע, בעת קביעת שווי המקרקעין ב"מצב הקודם", במקרה בו התברר כי עמדתה אינה תואמת את הדין.

ועדת הערר סברה, כי מדובר בשאלה לא פשוטה. עם זאת, בנסיבות העניין אין צורך להידרש לקביעה עקרונית בנושא, הואיל וניתן להעריך את שווי הנכס ב"מצב הקודם" על בסיס עסקאות שנערכו בו, במועדים לא רחוקים מהמועד הקובע של תחילת תכנית צ', ובהתאמות כפי שיסבור השמאי המייעץ, על בסיס הכלל לפיו עסקאות שנערכו במקרקעין הנישומים הן נתון מרכזי בקביעת שוויו.

ועדת הערר ציינה, כי היא אין לקבל את טענת הועדה המקומית, לפיה בנסיבות העניין יש להתעלם מעמדתה הפרשנית השגויה בתיק המידע, כפי שבמצבים שבהם בוצעו שימוש או בנייה בלתי חוקיים במצב שקדם לתכנית המשביחה, מנטרלים את תרומת הבניה או השימוש הבלתי חוקיים משווי הנכס במצב הקודם, שכן, בנסיבות העניין אין מדובר במצב שבו "חוטא ייצא נשכר" ואף לא נטען כי העוררות הפרו את החוק. מדובר בפרשנות שגויה של תכנית, שהועדה המקומית היא זו שאחזה בה וכעת אינה אוחזת בה עוד לאור פסיקת בית המשפט בנושא.

לפיכך, בנסיבות העניין, אין הצדקה להורות על נטרול אלמנטים כלשהם משווי השוק במצב הקודם, ויש להעריך את שווי המקרקעין במצב הקודם על בסיס העסקאות שנערכו בו ומשקפות את שווי השוק שלו לצורך היטל השבחה.

הערת מערכת:

נראה, כי הפתרון בו בחרה ועדת הערר בנסיבות העניין, קרי, קביעת שווי הנכס ב"מצב קודם" על בסיס העסקאות שנערכו בו ומשקפות את שווי השוק שלו, הינו פתרון ראוי, המאזן בין הרצון לגבות את ההשבחה שנוצרה במקרקעין מכוח התכנית המשביחה (מס אמת), לבין הנסיבות הייחודיות של מקרה זה, בו המידע שניתן לעוררות בתיק המידע עובר לרכישת המקרקעין, התבסס על פרשנות שגויה בה אחזה הועדה המקומית ביחס לשימושים שהיה ניתן לאשר במקרקעין על פי התכנית שחלה ב"מצב הקודם" ואשר התברר בדיעבד כי אינה תואמת את הוראות התכנית.

המערכת מאחלת בריאות איתנה לכולם וחזרה מהירה לשגרה