עו"ד על נדל"ן – עלון חודשי מס' 123

נובמבר
03
2019


פורסם ע"י:

version2_Final-01

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

פיצויי הפקעה בהיעדר השבחה
מאת עו"ד צבי שוב ומר עומר עבאדה, מתמחה

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/ חוזרים מקצועיים

• הנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין – רישום וביטול הערות לפי סעיף 254 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה -1965.
• עסקת הדולפינריום אושרה באופן סופי.
• חיפה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית – פארק מורד נחל קישון.
• רמת השרון – הודעה בדבר אישור בקשה לפי סעיף 145(ג) תכנית מתאר מקומית מס' רש/616/א/3.

 

עדכוני פסיקה

    •  
    • רמ"י

    ע"א 6552/15 עיריית קריית מוצקין נ' רשות מקרקעי ישראלחיוב דמי חכירה – האם לפי ההסכם או לפי השימוש שנעשה בפועל?

    • היטל השבחה

    דנ"מ 4539/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים נ' אטבליסמנט סמונד ואח'–  הכללת רכיב המע"מ בחישוב היטל השבחה.

    עמ"נ 43181-11-18 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' רחל צורקריטריונים להתערבות בית משפט בהחלטות ועדת ערר ושמאי מכריע.

    ערר 85031/16 יעקב ואביבה כרבאסי נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביבנפקותו של "לוח שומה" שאינו עומד בהוראות הדין.

    • תכנון ובניה

    עת"מ 8479-04-18 אפריקה ישראל מגורים בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח' בית המשפט ביטל את החלטת הוועדה המחוזית לאשר תכנית בתנאים.

    • מיסוי מקרקעין

    ו"ע 52028-10-17 דניאל נקסטרנד ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב מס רכישה – פיצול זכויות הבנייה הנוספות מהדירה.

    • הפקעות

    עת"מ 26890-04-19 השקעות טאורו בע"מ ואח' נ' ועדת ההשגות לפי סעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ואח' הביקורת השיפוטית על החלטה של ועדת ההשגות.

    ה"פ 28125-05-11 עיריית תל אביב-יפו ואח' נ' דוד מורר –  הזכות לשיכון חלוף ודיירות מוגנת.

    • תמ"א 38

    עת"מ 52508-11-18 ואח' הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח' נ' ועדת ערר מחוזית-מחוז מרכז ואח' –  פרשנות תיקון 3/א לתמ"א 38 לחישוב זכויות על פי המצב בפועל או על פי הקומה הרעיונית.

    • חוזים

    ת"א 47337-05-16 חיים לזמי ואח' נ' אזורים בנין (1965) בע"מ ואח'מי מנע את קיום התנאים המתלים?

 

מאמר


 

פיצויי הפקעה בהיעדר השבחה

מאת עו"ד צבי שוב ומר עומר עבאדה, מתמחה

 

במאמר זה נסקור את ההלכה שנקבעה בפסק דין מסרי (ע"א 6407/14) ביחס למתן פיצויי סבל בגין הפקעה חלקית מכח חוק התכנון והבניה, שלא השביחה את יתרת המקרקעין, ונדון באופן בו משפיעה ההלכה על סמכותו של שר הפנים במצב המשפטי החדש.

סעיף 190(א) לחוק התכנון והבניה מסמיך את הרשות המקומית להפקיע עד 40% מן המקרקעין, לטובת שורת מטרות ותכליות ציבוריות המנויות בו, ללא תשלום פיצויים. לצד זאת, במקרה של הפקעה חלקית, הפטור האמור מתשלום פיצויים כפוף לשני סייגים (נזכיר כי על פי הפסיקה הרי שלעומת זאת בפסיקת פיצויים על פי סע' 197 לחוק בגין פגיעה במקרקעין, לא ניתן להפחית הפיצוי).

בסעיף 190(א)(1) נקבע אף כי: "לא יופקע חלק ממגרש, בתשלום או ללא תשלום, אם כתוצאה מכך יפחת שוויה של יתרת המגרש". סייג זה מכונה "הגנת היתרה", לפיו, במצב בו ההפקעה גורמת לפגיעה בערך יתרת המקרקעין שלא הופקעו, רשאית הרשות המקומית לוותר על ההפקעה או לחילופין להפקיע את המקרקעין בשלמותם ולפצות את בעל הקרקע בגין מלוא השטח שהופקע. במידה ולא מתקיימים התנאים של הסייג הראשון, הרי שמדובר בהפקעה חלקית עליה חל הסייג השני, המעניק לשר הפנים את הסמכות להורות לרשות המקומית לשלם בכל זאת לנפקע פיצויים, למרות הוראת אפשרות הפטור, אם השר סבור כי ייגרם לנפקע "סבל" בעקבות ההפקעה.

פסק דין מסרי מצטרף ומשלים שתי הלכות שנקבעו בשני פסקי דין של בית המשפט העליון בהם נידונו מקרים דומים מבחינת נסיבות האירוע. בהלכת הולצמן (ע"א 5546/97) נקבעה הלכה, לפיה, במצב של הפקעת מקרקעין בשלמותם, מכוח חוק התכנון והבניה, הרשות מחויבת בתשלום פיצויים מלא ואין היא יכולה להפחית 40% מהפיצוי. מנגד, במצב של הפקעה חלקית המשביחה את יתרת הקרקע שלא הופקעה, תותר הפחתה של עד 40% מסך הפיצוי, זאת לאור התועלת הכלכלית שצומחת לנפקע כתוצאה מההפקעה. עם זאת, הלכה זו לא התייחסה למצב של הפקעה חלקית שאינה מובילה להשבחת יתרת הקרקע שלא הופקעה.

בהלכת רוטמן (ע"א 8622/07) דן בית המשפט העליון במקרה בו הופקעה קרקע מכוח פקודת הדרכים, אשר בשונה מחוק התכנון הבניה, מעניקה פטור מתשלום פיצויים של עד 25% משטח המקרקעין וכוללת סייג לפטור המתיר לשר התחבורה לאשר מתן "פיצויי סבל" לנפקע. בעניין רוטמן נקבע, כי הפקעה מכוח פקודת הדרכים שאינה משביחה את יתרת המקרקעין גורמת פגיעה לא מידתית בזכויות הקנייניות של הנפקע ובעיקרון השוויון. אי לכך, נקבע כי במצב כזה מחויב שר התחבורה להעניק לנפקע פיצויי סבל. לעומת זאת, נקבע כי אין באמור כדי להכריע בעניין הפקעה שבוצעה מכוח חוק התכנון והבניה.

פסק דין מסרי התייחס למצבים שלא זכו למענה בהלכות דלעיל, וקבע סדרה של אמות מידה לעניין התנהלות הרשות מקום שבוצעה הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבניה אשר לא השביחה את יתרת הקרקע שלא הופקעה.

ראשית, נקבע כי מבחינת התכלית הסובייקטיבית של מנגנון פיצויי הסבל, מה שעמד לנגד עיני המחוקק בעת ניסוח וחקיקת סעיף 190(א) הוא מצב של הפקעה חלקית המשביחה את יתרת הקרקע שלא הופקעה, ובמצב שכזה, ראה המחוקק לנכון לפטור את הרשות המפקיעה מתשלום פיצויים. מכאן, שתמונת ראי של מצב זה מלמדת כי במקרה ואין השבחה של יתרת הקרקע שלא הופקעה, יש לשקול מתן פיצויים כגון פיצויי סבל. זאת ועוד, גם מבחינת התכלית האובייקטיבית, תפקידו של מנגנון פיצויי ההפקעה הוא לאזן בין שני אינטרסים מתנגשים המצויים בבסיס דיני ההפקעה –  זכות הקניין של הפרט מחד, והאינטרס הציבורי מאידך. על מנת לאתר את היקף הפיצוי שיאזן בין שני האינטרסים, יש לקחת בחשבון שיקולים נוספים שעשויים להשפיע על נקודת האיזון: היעדר ההשבחה של יתרת המקרקעין; חוסר שוויון בחלוקת הנטל של מימון ההפקעה; עיקרון ההוגנות; שיקולי יעילות והפנמת עלויות מצד הרשות; ומידת האחריות החברתית של בעל המקרקעין לאור מטרת ההפקעה. בשקלול שיקולים אלו, קבע בית המשפט כי על מנת לאזן בין האינטרסים המתנגשים, הפקעה חלקית שאינה משביחה את יתרת המקרקעין תחייב את שר הפנים להורות לרשות המפקיעה לשלם פיצויי סבל בגין הפגיעה בנפקע. אולם, פגיעה סבירה ומידתית ביתרת הקרקע עשויה שלא להצדיק מתן פיצויי סבל.

משכך, במקרה של הפקעה חלקית על פי חוק התו"ב שלא השביחה את יתרת הקרקע, קבע בית המשפט כי יש לפרש את סמכותו של שר הפנים להענקת פיצויי סבל כסמכות רשות, דהיינו, לא חלה על השר החובה ליתן "פיצויי סבל", אלא על השר להפעיל שיקול דעת באופן סביר ומידתי אם להשתמש בסמכותו כאמור או אם לאו. עם זאת, קבע בית המשפט כי "על דרך הכלל ראוי כי השר יעניק פיצויי סבל". כלומר, אמנם סמכות השר אינה סמכות חובה, אולם שיקול הדעת שעליו להפעיל צריך להוביל, ברוב המקרים, להחלטה להעניק פיצויי סבל, למעט במקרים חריגים. היינו, בית המשפט העליון צמצם, לכאורה, את שיקול דעתו של שר הפנים בשוקלו בקשה לפיצויי סבל במקרה של הפקעה חלקית שלא השביחה את יתרת הקרקע, באופן שלמעט מקרים חריגים תהיה מוטלת "מעין חובה" על שר הפנים, לאחר הפעלת שיקול דעתו, להורות על תשלום פיצויי סבל.  בשיקוליו צריך שר הפנים להתחשב, בין היתר, במידת הפגיעה בשווי יתרת המקרקעין שלא הופקעו, את הפגיעה בערך השוויון שאותה ניתן לאזן על ידי הפעלת הסמכות, וכן למידה בה ההפקעה מגשימה את הערכים הקהילתיים שזו באה לממש.

בכך, נבדלת סמכותו של שר הפנים, כפי שעולה מפסק דין מסרי, מסמכותו של שר התחבורה, כאשר סמכותו של האחרון, כאמור בעניין רוטמן, הינה סמכות חובה למתן פיצויים, בעוד סמכותו של שר הפנים כאמור איננה חובה, אלא כי "על דרך הכלל ראוי" כי השר יורה על תשלום הפיצויים.

בנוסף, קבע בית המשפט כי ההלכה שנקבעה בפסק דין מסרי לא תחול רטרואקטיבית, אלא תחול באופן פרוספקטיבי (עתידי), זאת מפאת התחשבות בהסתמכות הרשויות המקומיות ותכנון תקציבן בכפוף לחובתן לתשלומי פיצויי הפקעה בהתאם ובמסגרת הדין ששרר טרם קביעת ההלכה החדשה:

"בנסיבות אלה סמכו הרשויות המקומיות על כך שהן לא תחובנה בפיצויים בגין ירידת ערך יתרת הקרקע בשל הפקעה חלקית מכוח חוק התכנון והבנייה… ומאחר ש"הטלת חובה על הרשויות המקומיות לפצות "אחורה" בגין הפקעות שבוצעו תחת משטר משפטי שבו לא הוכרה חובה לפצות בפיצויי סבל… תטיל עליהן נטל כלכלי בלתי מבוטל, שלא הובא במניין שיקוליהן והן לא נערכו לו…". (פסקה 120 לפסק הדין בעניין מסרי).

לאחרונה, במסגרת בקשה לתשלום פיצויי סבל שהוגשה לשר הפנים, התבקש השר להפעיל סמכותו ולהורות על הענקת פיצויים בגין סבל שנגרם עקב הפקעה חלקית, אשר לטענת המבקשים לא השביחה את יתרת הקרקע. שר הפנים דחה את הבקשה בטענה כי:

"ההלכה האמורה שנקבעה בפסק דין מסרי תחול באופן פרוספקטיבי (עתידי) בלבד, ולא רטרואקטיבי (בדיעבד). דהיינו – היא תחול על הודעות הפקעה מיום מתן פסק הדין בלבד, קרי החל מיום 24.5.2018. זאת, וכפי שנאמר על ידי בית המשפט העליון, מאחר וההלכה שנקבעה היא הלכה חדשה, שלפניה סמכו הרשויות על כך שלא תחובנה בתשלום פיצויי סבל בגין הפקעת חלק מחלקה…נוכח האמור, ולאור ההלכה המפורשת שנקבעה על ידי בית המשפט העליון ובשים לב לעובדה כי הבקשה לפיצוי סבל שבנדון מבוקשת בגין הפקעה שנעשתה קודם למועד תחולת הלכת מסרי, לא מצאתי כי יש מקום להענקת פיצויי סבל בגין ההפקעה נשוא הבקשה ועל כן החלטתי לדחות את הבקשה כאמור לעיל.".

יצוין כי החלטה זו נסמכת על חוות דעת המשנה ליוע"מ שניתנה קטיגורית בעקבות הלכת מסרי הנ"ל.

אנו סבורים כי, בכל הכבוד, בתגובה זו נקלעו שר הפנים והיוע"מ לטעות בפרשנות פסק הדין מסרי בכל הנוגע לאופן בו משפיעה ההלכה על סמכות השר לגבי מקרים שקדמו לה. אכן, נקבע בפסק דין מסרי כי ההלכה בדבר הפעלת סמכות החובה של השר למתן פיצויי סבל תחול באופן עתידי. עם זאת, אין בה משום שלילה או גריעה מהסמכות שמקנה סעיף 190(א)(2) לשר להפעיל את אותו שיקול הדעת, כפי שהיה עד היום, אלא שבמצב כזה, לא מחויב השר להפעיל את שיקול דעתו בכפוף לאמות המידה שנקבעו בפסק דין מסרי. ובמילים אחרות – באמירתו של בית המשפט לגבי האופן בו על השר לנהוג במקרים שיקרו מעתה ואילך אין בה משום קביעה לגבי איך על השר לנהוג במקרים שאירעו טרם כניסת ההלכה לתוקף, ובוודאי שאין בה משום שלילת הסמכות שמעניק לו הדין או איסור המונע מהשר מלדון במקרה לגופו. ברור שגם לאחר כניסת הלכת מסרי לתוקף, נותרה ההחלטה בידי השר ובמסגרת סמכותו אם להעניק פיצויי סבל גם על מקרים בהם ההפקעה קדמה לפסק דין מסרי.

יש לציין, כי קביעתו של בית המשפט העליון בהלכת מסרי נועדה להיטיב עם האזרח הנפגע, באופן שהכלל הוא ששר הפנים יורה על תשלום פיצויי סבל. לעומת זאת, שר הפנים פירש את הקביעה המיטיבה בהלכת מסרי בדיוק בדרך הפוכה מזו אליה התכוון בית המשפט העליון, והחליט, עקרונית וקטגורית, כי בכל מקרה של בקשה לפיצויי סבל שעניינה הפקעה שחלה לפני הלכת מסרי, דווקא תישלל לחלוטין מהנפקע הזכות לפיצויים. קביעה זו סותרת את סמכותו של שר הפנים ואת הוראת המחוקק, על פי דין ואינה עולה בקנה אחד עם הפסיקה בעניין.

יתרה מכך, ניכר כי בית המשפט העליון נשען בהחלטתו כאמור בעיקר על אינטרס הסתמכות של הרשויות בתכנון תקציביהן על פי המצב המשפטי הקודם, ובכך הותיר למעשה פתח לשר הפנים לשקול שיקול נוסף – האם קבלת בקשה למתן פיצויי סבל המונחת לפתחו, גם בהינתן שהתרחשה במועד הקודם לכניסת הלכת מסרי לתוקף, תשפיע על תקציב הרשות באופן שיש לדחותה על הסף? האם מדובר בסכום פיצוי שיכביד כאמור בהנחת בית המשפט העליון על תקציב הרשות? האם יש לדחות גם בקשה שהוגשה סמוך למועד תכנון התקציב הבא כך שניתן יהיה לספוג את פיצויי הסבל מבלי לפגוע באינטרס ההסתמכות של הרשות? כל השאלות הללו רלוונטיות להחלטת השר ונמצאות במסגרת סמכותו גם במצב במשפטי הקודם.

משכך, לדעתנו, בדחיית הבקשה מהטעם שאין בסמכותו של השר לבחון את הבקשה אך ורק בשל כך שמועד ההפקעה קדם לפסק דין מסרי, פעל השר באופן הסותר את הסמכות שמעניק לו סעיף 190(א)(2), ועל אף שאין הסעיף מחייב את השר לקבל את הבקשה, השר מחויב לכל הפחות להפעיל את שיקול דעתו ולבחון את המקרה שלפניו, וככל שלאחר בחינת המקרה מחליט השר לדחות את הבקשה עליו לפרט את הנימוקים בבסיס הדחייה.

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

הנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין-  

רישום וביטול הערות לפי סעיף 254 לחוק התכנון והבניה, תשכ"ה-1965

במסגרת תיקון מספר 116 לחוק התכנון והבניה תוקן בין היתר סעיף 254יא לחוק, וזאת במטרה להעניק לרשויות האכיפה כלים להתמודד עם עבירות בניה ע"י רישום הערות מתאימות בפנקסי המקרקעין.

ביום 23.9.2019, הפיצה הנהלת הרשות לרישום והסדר זכויות מקרקעין הוראות נוהל המסדירות את אופן הגשת בקשות לרישום/ביטול הערות בהתאם לסעיף 254יא לחוק התכנון והבניה.

בקשה לרישום הערה תוגש באמצעות טופס בקשה לרישום הערה לפי ס' 254יא לחוק התכנון והבניה במסגרתו תסומן הפעולה המבוקשת ויצורפו המסמכים המתאימים. הנוהל מתייחס בין היתר לרישום ההערות להלן: בקשה להערה על כתב אישום; בקשה לרישום אודות צו הריסה בלא הליך פלילי; צו במסגרת גזר דין; בקשה לרישום הערה על צו הריסה מנהלי.

לבקשות לביטול הערות שנרשמו ע"פ כל אחת מהחלופות הנ"ל יש לצרף את טופס הבקשה חתום ע"י ב"כ היועמ"ש/ תובע עירוני בצירוף צו המקור.

 

עסקת הדולפינריום אושרה באופן סופי

ביום 24.9.19, ועדת הפטור של מועצת מקרקעי ישראל אישרה אישור סופי את עסקת הדולפינריום, הכוללת בניית 250 יחידות דיור ו-250 יחידות מלונאיות. לאחר שבג"ץ אישר את העסקה ונערך שימוע בפני הועדה בו היזמים הציגו את עמדתם, סוכם בין הצדדים כי יתווסף סכום של 31 מיליון ₪ לדמי ההיתר וכ-10 מיליון ₪ תוספת ריבית.

חיפה – הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 304-0089318

פארק מורד נחל קישון

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, אושרה התכנית שבנדון.

התכנית הינה תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות. מטרות התכנית הן בין היתר הקמה והסדרה של "פארק מורד נחל קישון", שימור וטיפוח השטחים הפתוחים וערכי טבע ונוף ושיקום המערכת האקולוגית והנופית של גדת הנחת תוך שמירה על רציפות מערכות הנחל.

התכנית משנה את תוואי הנחל בהתאם למיקום הקיים כיום, ביטול חלק מדרכים מאושרות, הרחבת דרכים והוספת דרכים מאושרות.

רמת השרון – הודעה בדבר אישור בקשה לפי סעיף 145(ג) תכנית מתאר מקומית מס' רש/616/א/3

הרינו לעדכן כי בהתאם לסעיף 145(ג) לחוק התכנון והבניה, אושרה הבקשה לשינוי שלביות בתכנית שבנדון כדלקמן:

שלב א' יכלול סך זכויות מצטבר של 84,000 מ"ר ויותנה בתנאים הבאים:

–    הבטחת רימזור מעגל תנועה "סינמה סיטי" להגדלת קיבולות כניסה מכביש 2.

–    סלילה והרחבת המדרכות בין תחנות האוטובוס בצמתי גלילות.

–    הרחבה ושיפור תנועתי של כיכר המחנות.

שלב ב' יכלול סך זכויות מצטבר של 220,000 מ"ר ויותנה בתנאים הבאים:

–    אישור תכנון מפורט לביצוע רמפת הכניסה בצפון המתחם לצורך גישה ישרה מכביש 2.

–    הרחבת רחוב השרף לרוחב דרך מלא, לרבות השלמת קטע נדרש לשביל אופניים והפעלת נת"צ בשעות שיא.

–    הגדלת מסוף קצה לתח"צ במיקומו הזמני.

שלב ג' יכלול סך זכויות מצטבר של 270,000 מ"ר ויותנה בהבטחת ביצוע הפרויקטים הבאים:

–    התחלת ביצוע בפועל של רמפת הכניסה בצפון המתחם לצורך גישה ישירה מכביש 2.

–    טיפול תנועתי בצומת המחרשה.

עדכוני פסיקה

חיוב דמי חכירה – האם לפי ההסכם או לפי השימוש שנעשה בפועל?

שם ומספר הליך: ע"א 6552/15 עיריית קריית מוצקין נ' רשות מקרקעי ישראל

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים בעניינים אזרחיים בפני כב' הרכב השופטים, א' חיות, ח' מלצר, י' אלרון.

תאריך מתן פסק הדין: 9.9.19.

פרטי המקרקעין: מקרקעין הידועים כגוש 10462 חלק מחלקות 3 ו-292, קריית מוצקין.

ב"כ המשיבה:  עו"ד טלי מרקוס.

 

בין הצדדים נחתם הסכם פיתוח, אשר כלל הסכמה שהנכס ישמש כמרכז נופש לרווחת הציבור, כאשר המתקנים והשירותים שיינתנו יהיו פתוחים לקהל הרחב, וככל שייגבו דמי כניסה הם יהיו למטרת כיסוי הוצאות בלבד ולא למטרות רווח.

העירייה לא הצליחה לגייס כסף להקמת מרכז הנופש ותפעולו, ולכן פנתה ליזם פרטי בהסכמת רמ"י, על מנת שיגשים את מטרת החכירה במגבלות שנקבעו.

היזם הקים את המרכז, גבה דמי כניסה לא מפוקחים והפעיל את המקום, תוך שהוא מבצע בנייה ללא היתר ומפעיל במקום בתי עסק רבים ללא כל אישור, לרבות אישורים מהעירייה ומרמ"י. העירייה, שהייתה מודעת לפעולות אלו, לא אכפה עליו במשך השנים את שהתחייבה מול רמ"י, לרבות גובה דמי הכניסה למרכז הנופש, וכך נמצא כי בפועל הנכס שהיה אמור לשמש לרווחת הציבור, הפך לנכס שמשרת עסק פרטי למטרות רווח, תוך שאיש אינו משלם דמי חכירה לרמ"י תמורת השימוש בנכס.

 

בהמשך לכך, שלחה רמ"י אל העירייה דרישת תשלום דמי חכירה בגין הנכס בשווי 91% מערך הקרקע, וזאת מאחר שלטענתה כך מקובל בנכסים מסחריים, והקרקע הזו עונה על הגדרתו של נכס מסחרי, לאור השימוש שנעשה בה. העירייה פנתה אל בית המשפט המחוזי וביקשה להצהיר על בטלות הדרישה לתשלום דמי החכירה בגין השימוש המסחרי שנעשה בנכס, וטענה שרמ"י כבר ויתרה בעבר על הדרישה הנ"ל כאשר גבתה מהעירייה דמי היתר בגין תוספות בניה שנעשו בנכס במקום הדרישה לתשלום דמי החכירה.

 

בית המשפט העליון קבע, כי דרישת התשלום של דמי החכירה הינה דרישה לגיטימית וסבירה לאור השימוש המסחרי שנעשה בנכס, שימוש שאינו תואם את מה שנקבע בחוזה הפיתוח. כמו כן, נקבע כי העירייה לא הצליחה להוכיח שבעבר הוסכם בין הצדדים שתשלום דמי ההיתר הינו במקום תשלום דמי החכירה, ולא בנוסף להם, וזאת למרות שהייתה לעירייה שהות מספקת לאתר את כל התכתובות שהיו בין הצדדים ולהוכיח את הטענה הנ"ל.

 

בנוגע לטענה בדבר שיהוי ו/או התיישנות, בית המשפט קבע כי אכן רמ"י השתהתה בדרישתה, ואכן יש בהשתהות זו  כדי להשפיע על ההסתמכות של העירייה, ואולם התרשלותה של העירייה באופן ההתנהלות שלה במקרה זה חמורה וחריפה מידי ומעמידה את הצורך הציבורי דווקא בגביית דמי חכירה מהעירייה, מאשר מהתעלמות מאופן פעילותה במהלך השנים הרבות של ההסכם שבין הצדדים.

בית המשפט קבע, כי נטל ההוכחה לטענת התיישנות החוב חל על העירייה, והעירייה לא הרימה את הנטל כלל וכלל.

 

לאור האמור לעיל, בית המשפט העליון דחה את הערעור ונמנע מחיוב בהוצאות מאחר שגם בהתנהלות רמ"י היה משום מחדל.

הערת מערכת:

אנו סבורים, כי לו העירייה הייתה נוהגת בהתאם לחובת הזהירות שלה כלפי הציבור, הציבור היה נהנה פעמיים. פעם אחת, הציבור היה נהנה ממרכז נופש שמחיריו מפוקחים, ופעם שנייה, הציבור היה נהנה מכך שרמ"י העניקה את הקרקע לעירייה ללא תשלום. ואולם, במצב הנוכחי, הציבור לא נהנה מהנכס שהיה מיועד עבורו ולרווחתו, ובנוסף העירייה תאלץ לשלם לרמ"י דמי חכירה מקופת העירייה, וכמובן שכספים אלו ישולמו על חשבון תושבי העיר ומתוך תקציבים שהיו יכולים לשמש את טובת ורווחת הציבור בעיר.

הכללת רכיב המע"מ בחישוב היטל השבחה

שם ומספר הליך: דנ"מ 4539/19 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה שרונים נ' אטבליסמנט סמונד ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופטת, כב' הנשיאה, אסתר חיות.

תאריך מתן פסק הדין: 9.9.19.

פרטי המקרקעין: חלקות שונות באזור תל מונד.

ב"כ המשיבות: לא צוין.

 

ההחלטה עניינה בקשה לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון בבר"מ 1621/18 שניתן ביום 18.6.2019.

המשיבה, חברה זרה אשר בבעלותה מספר חלקות מקרקעין אשר ייעודם שונה מייעוד חקלאי לייעוד למגורים. בעקבות זאת, הוציאה הועדה המקומית שומות היטל השבחה לחברה, שהיו מבוססות על ההנחה לפיה, יש לחשב את השומה על בסיס הנחת מכירת המקרקעין במחיר הכולל את רכיב המע"מ.

החברה חלקה על השומות ובעקבות כך מונה שמאי מכריע, שקבע, כי רכיב המע"מ נכלל בהתאם לפסיקה בעניין הקופה לתגמולים, אך בניגוד לתקן 11, כפי שיפורט להלן, שכן מדובר בשוק מעורב הכולל יזמים וקבוצות רכישה לצד גורמים פרטיים וכי שווי והיקף הנכס גבוהים יחסית לשוק הנכסים בו הוא מצוי ושקיימת מורכבות במימוש המקרקעין.

החברה הגישה ערר בטענה כי אין לכלול את רכיב המע"מ במחירי המקרקעין לצורך חישוב ההשבחה, הואיל ולשיטתה מדובר במקרקעין אשר צפויים להימכר בשוק עוסקים. ועדת הערר דחתה את הערר, תוך אזכור עניין הקופה לתגמולים, וקבעה כי הגם שאין לשלול הפחתה של רכיב המע"מ במקרים שבהם מדובר בשוק מובהק של עוסקים, משקבע השמאי המכריע שהשוק הרלוונטי במקרה דנן הוא שוק מעורב, אין לכך מקום.

החברה ערערה על החלטה זו לבית המשפט המחוזי, אשר נדחה אף הוא. לאחר מכן, הוגשה בקשת רשות הערעור לבית המשפט העליון, אשר התמקדה בהשלכותיו של תקן 11 על אופן עריכת השומות ועל חוסר ההתאמה בינו ובין פסק הדין בעניין הקופה לתגמולים. בהליך זה, היועץ המשפטי לממשלה התייצב והודיע, כי לגישתו יש לסטות מן האמור בעניין הקופה לתגמולים ולאמץ את הוראותיו של תקן 11, המשקף תפיסה עדכנית ומדויקת יותר.

לשיטתו, במקרים שבהם השוק נחזה להיות שוק מעורב, יש לבחון בשלב הראשון האם השוק הוא למעשה שוק פרטיים או שוק עוסקים בהתאם לקריטריונים הקבועים בתקן, ואם בתום בחינה זו לא הצליח השמאי לעמוד על הסיווג של הלקוח הסביר של הנכס ויגיע למסקנה כי מדובר בשוק מעורב, הרי שאין לכלול את רכיב המע"מ. בית המשפט העליון נתן רשות ערעור והערעור נדון לגופו נוכח השלכות הרוחב של הנושא אשר טרם נדונו בבית המשפט העליון.

יצוין, כי עד למתן פסק הדין, לא הוכרעה סוגיה זו בפסיקתו של בית המשפט העליון. בית המשפט המחוזי בתל אביב התייחס לסוגיה בהליך ע"א (2409/99) הקופה לתגמולים ופנסיה של עובדי הסוכנות לא"י בע"מ, וקבע כי בעת עריכת השומה יש לכלול גם את רכיב המע"מ.

כשבע שנים לאחר מכן, בשנת 2009, פרסמה מועצת שמאי המקרקעין מסמך המכונה "תקן 11.0 בדבר סוגיות מיסוי בשומות מקרקעין (פרק א' – התייחסות למע"מ)", שמבחין בין שלושה מצבי שוק, שמסווגים לפי סוג הלקוח הרוכש את הנכס הנישום: שוק של רוכשים פרטיים שקונים נכסים לצרכיהם; שוק של נכסים "עסקיים או ציבוריים" אשר מהווים בדרך כלל "גורם ייצור הנמכר לעוסקים"; ושוק מעורב, המורכב מרוכשים פרטיים ועוסקים כאחד.

 

בפסק הדין בבית המשפט העליון התקבל הערעור ונקבע כי בשלב זה של התפתחות הפרקטיקה השמאית יש לנהוג לפי תקן 11 בשאלה שעניינה הכללת רכיב המע"מ בחישוב היטל השבחה. יישומן של נורמות משפטיות אמור להתחשב בתחום הידע שאותו הן מסדירות, ובסוגיה דנן, תקן 11 מבטא מומחיות שמאית שיש בה רמות תחכום ומיומנות גבוהות יותר מאלו שהיו מוכרות בעבר ואשר כוללת הבנה כי קיים יותר משוק אחד של רוכשים פוטנציאליים, בכל הקשור לחשיבות שהם מייחסים לרכיב המע"מ בהערכת שווי הנכס. ההכרה במציאות המורכבת בשוק המקרקעין כבר החלה להתבטא בפסיקתן של ועדות ערר והתבטאה באי החלת הכלל שנקבע בעניין הקופה לתגמולים כאשר מדובר בשוק מובהק של עוסקים. עוד נקבע, כי ככל ששומת ההשבחה תכלול את רכיב המע"מ מקום שבו ההתחשבות בו אינה מבטאת את מחירו האמיתי של נכס המקרקעין, הדבר לא יעלה בקנה אחד עם דרישת סעיף 4(7) לתוספת השלישית של החוק, וכי פרשנותו של סעיף זה מחייבת יישום של כללים אשר רגישים לסוגים שונים של שווקים אשר התקינה השמאית מתארת ובהם ניסיון לבחון האם רכיב המע"מ נתפס כרכיב המגלם את שווי הנכס בעיני הקונה, מתוך הבנה כי לכך השלכה על עליית ערך המקרקעין בעקבות ההשבחה. אשר לשוק מעורב, נקבע כי הכלל המעוגן בתקן 11, הוא כלל שראוי לנהוג לפיו ועל כן, ככלל, השומה שתינתן בשוק מעורב לא תכלול את רכיב המע"מ, אולם ניתן יהיה לחרוג מכך בשים לב למאפיינים המנויים בתקן.

לאור קביעות אלה, קבע בית המשפט כי בשומה העיקרית לא היה מקום לכלול את רכיב המע"מ בחישוב היטל ההשבחה.

בית המשפט העליון דחה את הבקשה לדיון נוסף, שכן במקרה דנא, ההלכה שנפסקה, אף שחדשה היא – אינה סותרת הלכות קודמות של בית משפט זה. זאת, מכיוון שהשאלה טרם הוכרעה בפסיקתו של בית המשפט העליון. זאת ועוד, הקביעות בפסק הדין מצומצמות אך ורק לאותם המקרים שבהם מדובר בשוק מעורב, שכן רכיב המע"מ יוסיף להיכלל בשומות הנערכות בעניינם של מקרקעין בשוק פרטיים, ובהתאם לאמור בפסק הדין, במקרה של שוק עוסקים כבר קבעו ועדות ערר בהזדמנויות שונות, כי יש מקום לפרשנות וסיוג של הכלל שנקבע בעניין הקופה לתגמולים כך שלא יוחל על שוק עוסקים. על כן, אין מדובר בהלכה בעלת השלכות רוחב כה משמעותיות המצדיקות קיום דיון נוסף בה בשל חשיבותה.

בית המשפט אף דחה את הטענה לפיה, בפסק הדין נקבע כי מעמדו של תקן 11 הוא כשל חוק, שכן צוין במפורש כי התקינה השמאית נחשבת נורמת עבודה מומלצת, מבלי שניתן לה מעמד סטטוטורי במישרין, וכי ההפניה לתקן 11 באה מתוך התפיסה לפיה יישומן של נורמות משפטיות אמור להתחשב בתחום הידע שאותו הן מסדירות, וכי בכל הנוגע לסוגיה מושא ההליך החלתן של נורמות שעניינן קביעת מחירים מחייבת לעיתים את בתי המשפט לפנות לידע, מונחים וכללים שמאיים.

הערת מערכת:

נשיאת בית המשפט העליון בחרה שלא לפתוח שוב את הדיון בפסק הדין המנומק (אם כי החדשני) בעניין ודחתה את הבקשה בטענות השגרתיות של העדר סתירה להחלטות קודמות ולקביעה מצומצמת ללא השלכות רוחב, עם זאת ברי הוא כי נראה שההלכה עומדת על מכונה.

קריטריונים להתערבות בית משפט בהחלטות ועדת ערר ושמאי מכריע

שם ומספר הליך: עמ"נ 43181-11-18 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' רחל צור

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, סגן הנשיא, חגי ברנר.

תאריך מתן פסק הדין: 26.9.19.

פרטי המקרקעין: רחוב בניהו 19, תל אביב.

ב"כ המערערת:  עו"ד אוהד אדיר.

פסק הדין ניתן בערעור מנהלי על החלטתה של ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה תל אביב, שניתנה במסגרת ערר תא 85124/16, ואשר קיבלה באופן חלקי את הערר של המשיבה על החלטתו של השמאי המכריע והפחיתה את היטל ההשבחה שהושת על המשיבה.

המשיבה מכרה את זכויותיה בבית מגורים צמוד קרקע, והועדה המקומית חייבה אותה בהיטל השבחה בסך של 732,360 ₪. המשיבה חלקה על שומה זו, כאשר השמאי המכריע קבע כי היטל ההשבחה צריך לעמוד על סך של 417,753 ₪. בעקבות כך הגישה המשיבה ערר על השומה המכרעת.

ועדת הערר ביקשה לקבל הבהרות מסוימות מהשמאי המכריע, אך משפניותיה לא נענו על ידו וההבהרות לא נמסרו, החליטה ועדת הערר לגופו של הערר וקיבלה אותו באופן חלקי.

ועדת הערר קבעה, כי נתגלתה סתירה בשומה המכרעת בנוגע לקיומה של השבחה מכוחה של תכנית ע/1 (שעניינה בניה במרתף), ומכיוון שהשמאי המכריע לא הבהיר את פשר הסתירה, ביטלה ועדת הערר את היטל ההשבחה בגין תכנית ע/1. כמו כן, ועדת הערר הוסיפה כי השמאי המכריע לא הבהיר את קביעתו בנוגע להשבחה מכוחה של תכנית ג/1, בעניין מקדמי הניצול הסבירים לשטח אפקטיבי בתוך חלל גג רעפים, ולכן קבעה כי יש לאמץ את האמור בשומת הועדה המקומית ולבטל בעניין זה את הקביעה בשומה המכרעת. בסופו של דבר, אישרה ועדת הערר היטל השבחה מופחת בסך של 208,929 ₪ בלבד (נכון למועד מימוש הזכויות בשנת 2014).

בית המשפט הזכיר בהחלטתו כי היקף התערבותו של בית המשפט בהחלטותיה של ועדת הערר הוא מצומצם למדי, שכן היא גוף מקצועי בעל ידע ומומחיות וכי מתוקף היותה טריבונל הקרוב במאפייניו לערכאה שיפוטית, נגזרת אמת מידה מצומצמת בכל הנוגע להתערבות שיפוטית בקביעותיה.

בית המשפט קיבל את טענותיה של המערערת, לפיהן גם בהיעדר תשובות מצד השמאי המכריע, עמדו בפני הוועדה חלופות נוספות, אשר במקרה דנן יישומן היה עדיף על פני ההתערבות המהותית לגופה בשיעור היטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת. חלופה אחת הייתה פנייה אל יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, בתור מי שמינה לתפקידו את השמאי המכריע, על מנת שיפנה אל השמאי המכריע כדי לדרבן אותו למסור את ההבהרות הנדרשות, ולחלופין, בהנחה שגם פניה כזו לא הייתה מועילה, ניתן היה לבקש את החלפתו בשמאי מכריע אחר.

בית המשפט הוסיף, כי על אף שוועדת הערר היא טריבונל מקצועי ובעל מומחיות בתחום היטלי ההשבחה, וחבריה כשירים לבקר את חוות דעתו של השמאי המכריע, הרי שבמקרה דנא הוועדה עצמה סברה מלכתחילה כי דרושות לה הבהרות של השמאי המכריע, ולא סברה שניתן או ראוי להכריע בערר על יסוד החומר הקיים בתיק קודם לקבלת ההבהרות. בנסיבות אלו, לא היה מקום לזקוף לחובתה של הוועדה המקומית את מחדלו של השמאי המכריע למסור את ההבהרות, אלא ראוי היה למצוא דרך הכרעה אחרת, מידתית יותר ופוגעת פחות, שלא תקפח את הוועדה המקומית רק בשל מחדל זה שאיננו רובץ לפתחה ואיננו באשמתה.

בית המשפט הבחין בין מקרה בו השמאי המכריע איננו מספק הסבר מניח את הדעת לשאלות שנשאל, שאז הוא סיים למעשה את מלאכתו מבלי להתיר את הספקות, ואין לוועדה כל ברירה אלא להכריע בערר על השומה על פי מיטב שיקול דעתה ומומחיותה, לבין מקרה בו מדובר באי מסירת תשובות, שאז למעשה השמאי המכריע טרם אמר את דברו ומלאכתו לא נסתיימה, כפי שקרה בענייננו.

בית המשפט אישר כי ועדת הערר אינה אמורה להשלים עם הימשכות הליכי הערר ללא הצדקה, אך מאידך, יש ליתן גם משקל לצורך בגביית מס אמת, וכשם שמכוחו של עקרון זה אין הרשות רשאית לגבות מס בייתר, כך גם אין היא רשאית לגבות מס בחֶסֶר.

לאור האמור, קיבל בית המשפט את הערעור וקבע כי החלטתה של ועדת הערר מבוטלת, וכי התיק יוחזר אליה על מנת שתפנה אל יו"ר מועצת השמאים כדי שזה יורה לשמאי המכריע למסור את ההבהרות הנדרשות, ולחלופין, תשקול אפשרות לדרוש מינויו של שמאי מכריע אחר תחתיו.

הערת מערכת:

על אף הפסיקה הרבה המצמצמת את התערבותו של בית המשפט בהחלטותיה של ועדת הערר, בחר במקרה זה בית המשפט להתערב בהחלטה, אך לא מטעמים מקצועיים, אלא כי ועדת הערר לא נקטה בחלופות נוספות לאור היעדר תשובות מצד השמאי המכריע, אשר יישומן היה עדיף על פני ההתערבות המהותית לגופה בשיעור היטל ההשבחה שנקבע בשומה המכרעת.

נפקותו של "לוח שומה" שאינו עומד בהוראות הדין

שם ומספר הליך: ערר 85031/16 יעקב ואביבה כרבאסי נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב  

ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז תל אביב, בפני כב' היו"ר, עו"ד גילת אייל.

תאריך מתן ההחלטה: 15.9.19

פרטי המקרקעין: לא צוין.

ב"כ העוררים:  עוה"ד עופר טויסטר ועידן בן עמי.

עסקינן בערר שעיקר עניינו בטענת העוררים כי חיובם בהיטל השבחה, היה צריך להתבסס על מסמך "לוח שומה" שהוכן בשנת 1992 על ידי שמאי הועדה המקומית, ואשר הפך לטענת העוררים חלוט. לטענת העוררים, היה על השמאי המכריע להתבסס על לוח שומה זה, ומשלא עשה כן – הוגש ערר על החלטתו.

ועדת הערר קבעה, כי למרות העובדה שהמסמך המדובר נושא את הכותרת "לוח שומה", הרי שדה פקטו אין מדובר בלוח שומה כמשמעותו בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, זאת בין היתר בשל מועד עריכתו המאוחר של המסמך –  כשנה וחצי לאחר כניסתה לתוקף של התכנית (בשעה שלפי הוראות התוספת השלישית, אי-הוצאת לוח שומה בתוך חצי שנה מאישור התכנית, ייחשב כהחלטה של הועדה המקומית על דחיית השומה עד למימוש הזכויות). כמו כן, גם  העובדה שלא נמצאה אינדיקציה שהשומה הוצגה כנדרש במשרדי הועדה המקומית או המחוזית, או שהועדה המקומית הביאה לידיעת החייבים עם הצגת לוח השומה (אשר כאמור לא הוכחה) את שיעור ההשבחה שבה הם חייבים.

השאלה המרכזית שעמדה לדיון הינה מהי נפקותו של מסמך הנחזה להיות לוח שומה, אך הועדה המקומית לא קיימה לגביו את מלוא הוראות התוספת השלישית? האם מחדל זה מאפשר לועדה לטעון כי המסמך אינו מחייב אותה כלוח שומה לגבי כלל המקרקעין שכלולים בו, או שמא למחדלה של הועדה המקומית השלכות שעיקרן בכך שלא נשללת זכותם של נישומים, אשר לוח השומה לא הוצג להם – לתקוף את נכונותו במועדים מאוחרים יותר.

ועדת הערר נמנעה מלקבוע בהחלטתה עמדה עקרונית בסוגיה, מאחר שהגיעה למסקנה כי בענייננו לא היה כל בסיס לסטייה מצד הועדה המקומית מהשומה שנקבעה, שכללה הערכת השבחה של מקרקעי העוררים, גם בהנחה שאין המדובר בלוח שומה. בהקשר זה, ציינה ועדת הערר בין היתר כי השומה נערכה עבור הועדה המקומית, והיא היוותה שומת היטל השבחה לכלל החלקות הפרטיות שבתחום התכנית, ושימשה כבסיס לחיוב 14 מתוך 16 בעלי זכויות בתחום התכנית – למעשה כל הבעלים בתכנית למעט העוררים, היחידים שחויבו באופן שונה וגבוה יותר בגין אותן תכניות, על אף שהשומה כללה במפורש הערכת השבחה גם למקרקעי העוררים.

ועדת הערר ציינה, כי גם אם אין מדובר בלוח שומה כהגדרתו בחוק, הרי שלא ניתן להתעלם מן העובדה כי הועדה המקומית ערכה שומה לגבי מקרקעי העוררים, ולכן – גם אם נניח כי אין מדובר בשומה חלוטה, הרי שככל שהועדה מבקשת לשנותה, חייב להיות לכך בסיס, לרבות החלטה פוזיטיבית המורה לחרוג, בעניינם של העוררים, מהאופן שבו חויבו כל הבעלים בתכנית בהיטל השבחה.

ועדת הערר מתחה בהחלטתה ביקורת על אופן התנהלותה של הועדה המקומית, ובפרט על כך שהתעלמה משומה זו בעת עריכת שומת העוררים, אף לאחר שהעניין כבר עלה בשומת העוררים, ואף הגדילה לעשות וטענה בפני השמאי המכריע כי אינה יודעת באיזה מסמך מדובר.

ועדת הערר ציינה, כי לנוכח ההלכות בדבר חשיבות השוויון בין נישומים לא יהיה זה מוגזם לומר שראשיתה של שומת ועדה מקומית, בבחינת השומות שנערכו מטעמה, והשומות המכריעות שניתנו, לגבי התכניות נשוא השומה, גם אם מדובר בשומות שנערכו עובר לתיקון 84 לחוק.

לאור האמור ומטעמים נוספים, התקבל הערר באופן חלקי, ונקבע כי היטל ההשבחה בגין התכניות הרלוונטיות, צריך להתבסס על שומת השמאי.

הערת מערכת:

התעלמות מצד ועדות מקומיות מקיומן של שומות שנערכו על ידן, בעיקר כאלו שנערכו עובר לתיקון 84, או ניסיונות "לתקן" שומה בדיעבד בחריגה מהסמכות המצומצמת שהקנה המחוקק, הן למרבה הצער תופעות שחוזרות על עצמן בלא מעט מקרים. לצד הביקורת המוצדקת של ועדת הערר על אופן התנהלות זה בדיעבד, ראוי לתת את הדעת גם כיצד ניתן למנוע מראש מצבים בלתי ראויים אלה, שבהם ועדה מקומית עושה שימוש לא ראוי בכוחה השלטוני, דבר שמאלץ לא אחת נישומים "להתקפל" ולשלם, או להיגרר להליכים תוך הוצאות משמעותיות מכיסם, ומבלי שהועדה המקומית הסוררת נושאת בסופו של יום בהשלכות כלשהן לפעולותיה.

בית המשפט ביטל את החלטת הועדה המחוזית לאשר תכנית בתנאים

שם ומספר הליך:   עת"מ 8479-04-18 אפריקה ישראל מגורים בע"מ ואח' נ' הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז תל אביב ואח'

ערכאה: בית משפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת, אסתר נחליאלי חיאט.

תאריך מתן פסק הדין: 23.9.19.

פרטי המקרקעין: שכונת הגפן ברמת גן, במתחם שבו פעל בעבר בית חולים רמת המרפא.

הועדה המחוזית לתכנון ולבניה תל אביב החליטה לאשר תכנית שיזמו העותרות, ברמת גן, שעניינה הקמת בניין מגורים, שימור מבנה בית חולים שפעל בעבר במקום וכן שיקום ופיתוח של המרחב הציבורי לרבות שימור גן ומצוק כורכר. התכנית אושרה בכפוף למילוי מספר תנאים, וביניהם שניים העומדים במרכז העתירה דנא: האחד – הפחתת מספר יחידות הדיור מ-88 ל-60, והשני – כריכת מתן היתר בניה לבניין המגורים בביצוע עבודות שימור, פיתוח שצ"פ והעברת הזכויות במבנה המיועד לשימור לידי הוועדה המקומית. בגין תנאים אלו, הגישו יוזמות התכנית עתירה זו, במסגרתה נטען בין היתר כי מדובר בתנאים שנקבעו באופן שרירותי, תוך היעדר הנמקה, היעדר תשתית עובדתית, בחוסר סבירות וביהעדר מידתיות.

בית המשפט קיבל את טענות העותרות ביחס להחלטה להפחית את מספר יחידות הדיור, במיוחד בנסיבות העניין בהן הוועדה המחוזית היא שהחליטה להפקיד את התכנית שכללה 88 יחידות דיור, תוך שקבעה כי מדובר בתכנית אשר במתכונתה המופקדת "תוקנה בהתאם להערות לשכת התכנון ועונה על היבטים תכנוניים אשר משפרים את התכנון".

לנוכח האמור, קבע בית המשפט:

 "… אין בנמצא הסבר ואין נימוק לעצם ההפחתה, להיקפה הנכבד, בוודאי היעדר הנימוק מהותי שעה שנאמר כי היקף הבניה נכון תכנונית ולכמות הדירות הזו השפעה זניחה. גם לא ברור מדוע הוגבלה השאלה הכלכלית רק למקרה של פינוי בינוי, ואינה רלוונטית למקרה דנא הגם שהיא מהותית ומשמעותית במקרה זה שכן מדובר לא רק בהפחתת מספר יחידות הדיור אלא בתכנית גם שימור מבנה בית החולים ופיתוח שצ"פ על ידי העותרות … והרכיב הכלכלי בהחלט צריך להיות חלק מהשיקולים הנבחנים לצורך קבלת ההחלטה".

ביחס להחלטה הכורכת את מתן היתר הבניה בביצוע עבודות השימור והעברת הזכויות במבנה לוועדה המקומית, נפסק כי על אף שהתנאי שנקבע אינו קובע את זהות הגורם מבצע השימור, ברי כי הכוונה היא לעותרות, אשר את הסכמתן לבצע את עבודות השימור לא ניתן לנתק מכך שהתכנית המופקדת אפשרה בניית 88 יחידות דיור, ולא 60 יחידות דיור כפי שאישרה הוועדה המחוזית. עוד נקבע כי שיקולים כלכליים הם חלק מהשיקולים שעל מוסד התכנון לשקול, וכי יש לדחות את עמדת הוועדה המחוזית לפיה, אין לייחס לשיקול זה חשיבות משום שלא מדובר בתכנית לפינוי-בינוי. עם זאת, לנוכח תוצאת פסק הדין הבהיר בית המשפט כי לא יכריע בשאלת חוקיותו של התנאי דלעיל.

בסופו של דבר, קיבל בית המשפט את העתירה וקבע כי ההחלטה להפחית את מספר יחידות הדיור תבוטל וכי הדיון בתכנית יושב לוועדה המחוזית שתשקול במסגרת שיקוליה גם שיקולים כלכליים ותנמק את החלטתה.

הערת מערכת:

בית המשפט "לא אהב" את העובדה שהועדה המחוזית ניסחה מעין פשרה של הפחתה שתרצה את התושבים המתנגדים אבל לא תבטל את הפרויקט, ותמה על כך שהפחתה של 20 יח"ד נדרשת אם בסביבה עתידות להיבנות במסגרת התחדשות עירונית עוד אלפי דירות חדשות.

מדובר בפסק דין חשוב המדגיש את חובתם של מוסדות תכנון לקבל החלטות על בסיס תשתית עובדתית מלאה, תוך שקילת מכלול השיקולים הרלוונטיים, לרבות שיקולים כלכליים, גם במקרה בו לא מדובר בתכנית פינוי-בינוי, ולנמקן.

מס רכישה – פיצול זכויות הבנייה הנוספות מהדירה

שם ומספר הליך: ו"ע 52028-10-17 דניאל נקסטרנד ואח' נ' מנהל מיסוי מקרקעין תל אביב

ערכאה: בית המשפט המחוזי תל אביב, ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 בפני כב' השופט, הרי קירש.

תאריך מתן ההחלטה: 12.9.19.

פרטי המקרקעין: מקרקעין הידועים כגוש 6336 חלקה 115, רחוב הרדוף 4, תל אביב.

ב"כ המשיב: עו"ד לירון ארצי, פרקליטות מחוז תל אביב (אזרחי).                                

בעניינו, העוררים רכשו מחצית מהקרקע, תמורת סך של 6,150,000 ₪. על המקרקעין בנוי בית מגורים בשטח של כ-95 מ"ר, ומחסן בשטח של כ-14 מ"ר ולמקרקעין קיימות זכויות בנייה בלתי מנוצלות להרחבת הדירה.

העוררים טענו, כי בעתיד הקרוב אין בכוונתם לנצל את זכויות הבנייה האמורות ולפיכך, לעניין חבותם במס רכישה יש לערוך "פיצול רעיוני" בין דירת המגורים הקיימת, שמיועדת לשמש למגורים, לבין זכויות הבנייה, שאינן מיועדות לשמש למגורים, מעין פיצול המקביל לסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין המתבצע במס שבח. לטענת העוררים זכויות הבנייה הן בבחינת "זכות אחרת במקרקעין" (המחויבת בשיעור מס נמוך מדירה) ולפיכך החבות במס רכישה תקטן בנסיבות המקרה. מנהל מיסוי מקרקעין לא הסכים לעריכת הפיצול המבוקש וחייב את העוררים במס רכישה אך ורק לפי שיעורי המס החלים על דירת מגורים, ומכאן הערר.

ועדת הערר פתחה וציינה כי, זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות הן נלוות וקשורות לבית הקיים והן יכולות לשמש להרחבתו. הנכס מורכב ביסודו מקרקע ומן המחובר אליה (הדירה הקיימת). למקרקעין קיימות תכונה שוות ערך כספי של אפשרות, על פי חוק התכנון והבניה, להוסיף על אחוזי הבנייה הקיימים. ואף לפי ההלכה שנקבעה בבית המשפט העליון (ע"א 7394/03 נכסי ר.א.ר.ד חברה לבניין בע"מ) המושג "זכות במקרקעין" שבחוק מיסוי מקרקעין יתפרש ככולל גם זכויות בנייה.

על אף הקביעה שזכויות הבנייה הן חלק מהזכות במקרקעין, ועדת הערר קבעה כי, זכויות הבנייה הן מאפיין מרכזי של הקרקע וחלק מאגד זכויות הבעלות, כלומר זכויות הבנייה נטמעות בנכס המקרקעין מבחינה כלכלית ורק משום כך ניתן להכיר בהן כ"זכויות במקרקעין". לפיכך, קבעה ועדת הערר כי, לא ניתן להפריד בין נכס הבסיס (הקרקע והמבנה המחובר אליה) ובין זכויות הבנייה הבלתי מנוצלות המוקנות לאותו נכס על פי חוקי התכנון.

לאור האמור, ומטעמים נוספים, ועדת הערר קבעה כי חישוב המס של כל הרכישה יעשה בהתאם למדרגות מס רכישה של דירת מגורים. הערר נדחה וניתן צו להוצאות.

הערת מערכת:

מדובר בניסיון מעניין להשוות בין מס השבח, בו רשויות המס מפרידות בין דירת המגורים לזכויות הבנייה של הדירה, כדי למקסם ולהגדיל את המס החל, לבין מס הרכישה, בו הפרדה כאמור עשויה במקרים מסוימים להפחית את החבות במס. ייתכן כי לאור עקרון העל של גביית מס האמת המחייב לבחון את העסקה האמיתית שמתבצעת, ואף כפי שציינה בשולי הדברים ועדת הערר, במקרים ובנסיבות אחרות, ובעיקר במקרה של "פיצול אופקי", ערר מסוג זה היה מתקבל.

הביקורת השיפוטית על החלטה של ועדת ההשגות

שם ומספר הליך: עת"מ 26890-04-19 השקעות טאורו בע"מ ואח' נ' ועדת ההשגות לפי סעיף 9א לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943 ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בירושלים בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים בפני כב' השופט, עודד שחם.

תאריך מתן פסק הדין: 24.9.19.

פרטי המקרקעין: מקרקעין הידועים כגוש 30340 חלקה 88.

ב"כ העותרים: עו"ד ישראל שוב.

העתירה מופנית נגד החלטה של הועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, אשר דנה בהשגה שהגישו העותרים על קביעת שווי מקרקעין לפי סעיף 9א לפקודה.

על אף שנקודת המוצא היא כי הוועדה היא גוף מנהלי מקצועי, המקיים הליך מעין שיפוטי, ולכן בביקורת השיפוטית על החלטותיה ינקוט בית המשפט גישה מרוסנת וזהירה, הגיע בית המשפט למסקנה כי בנסיבות העניין יש הצדקה עניינית להתערב בהחלטת הוועדה, בשני עניינים.

ראשית, אין בהחלטת הוועדה התייחסות כלשהי לטיעון הנרחב של הצדדים בשאלת השלכתה של תכנית המתאר המקומית מס' 2000 לירושלים על העניין, וכן בסוגיית מקדם השווי לשצ"פ, וזאת ללא הסבר מניח את הדעת לכך.

שנית, במקביל להליך הנדון בפני הוועדה, הגישו העותרים תביעה לפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, ופנו לוועדה, בשתי הזדמנויות, בבקשה מוסכמת להאריך את המועד לעניין קבלת עמדתם ביחס להמשך הליכי ההשגה, אך בקשות אלה נדחו, על אף שבתביעה לפי סעיף 197 הוערך שווי המקרקעין בשיעור של פי שתיים ויותר מן המסקנה אליה הגיעה הוועדה. 

בית המשפט נתן משקל לשיקול הוועדה בעניין יעילות הדיון, שכן הדיון בתביעה לפי סעיף 197 יכול ויתמשך פרק זמן ממושך, בערכאות שונות. יחד עם זאת, קבע בית המשפט כי בנסיבות דנן עולה החשש כי דחיית הבקשה עלולה להביא למצב בו העותרים ייצאו קרחים מכאן ומכאן, וכן עלולה להיפגע תכלית החקיקה, של פיצוי הולם למי שנפגע בשל הפקעת מקרקעין. לאור ההליכים המקבילים עלול להיגרם מצב של פיצוי יתר, או פיצוי חסר, ואף קיים חשש של ממש כי ייווצר מצב של הכרעות סותרות, ושל דיבור בשני קולות, אשר יש בו כדי להצביע על אי תקינות מנהלית ומהווה מצב בלתי רצוי, אשר יש לעשות כל מאמץ להימנע ממנו.

לפיכך, קבע בית המשפט, כי החלטת הוועדה חורגת ממתחם הסבירות, וכי הדיון יוחזר אליה, ויעוכב עד להכרעה הסופית בתביעה לפי סעיף 197.

יחד עם זאת, בית המשפט לא מצא עילה מספקת להתערב בכך שהוועדה לא קיימה דיון בהשגה המתוקנת, בלא שקיבלה את עמדות הצדדים לעניין זה, שכן בתקנות לא נקבע הסדר מפורש, המחייב דיון בעל פה לאחר תיקון השגה, לאחר שמלכתחילה קיימה הוועדה דיון בהשגה המקורית.

בית המשפט אף ציין, כי בין המועד בו הוגשה התגובה להשגה המתוקנת, ובין המועד בו ניתנה החלטת הוועדה, חלפה כשנה וכי במהלך תקופה זו אין כל אינדיקציה לכך שהעותרים פנו בבקשה לקיים דיון בעל פה, להתיר להם להגיש תגובה לתגובה, או להגיש חומרים שהוגשו בתביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. במצב זה, ובאין טענה קונקרטית המלמדת על הפגיעה שנגרמה לעותרים בשל כך, אין פגם העשוי להצדיק התערבות.

בית המשפט אף דחה את טענת העותרים לפיה הוועדה לא נמנעה מקביעות לעניין זכויות הקניין במקרקעין, אף שבעניין זה קיימת מחלוקת. אכן, לוועדה לא הוקנתה סמכות לדון במחלוקת קניינית, אך ברור כי מדובר בקביעה שאין לה תוקף מחייב, וכי הסמכות להכריע במחלוקת לעניין זה נתונה לערכאה השיפוטית המוסמכת.

בית המשפט אף מצא שאין מקום להתערב טענות שונות שהעלו העותרים נגד מקדם שווי לדרך, ומקדם פיצוי בגין הפקעה זמנית, שנקבעו בהחלטת הוועדה, שכן מדובר בנושאים מקצועיים, המצויים בליבת מומחיותה של הוועדה.

הערת מערכת:

על אף שבית המשפט ממעט להתערב בהחלטות מקצועיות של גוף מנהלי, במקרה דנן הוא בחר להתערב בשני עניינים מתוך החלטת ועדת ההשגות, אשר לדעתו עלולות לפגוע בעותרים ולגרום ל"חשש" לאי תקינות מנהלית.

הזכות לשיכון חלוף ודיירות מוגנת

שם ומספר הליך: ה"פ 28125-05-11 עיריית תל אביב-יפו ואח' נ' דוד מורר

ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב יפו, בפני כב' השופטת, לימור ביבי.

תאריך מתן פסק הדין: 9.9.19.

פרטי המקרקעין: מקרקעין הידועים כגוש 7015, חלקה 1,  תל אביב.

עסקינן בתביעה למתן צו עשה למסירת חזקה לפי סעיף 8 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, שהוגשה על ידי עיריית תל אביב והועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב בקשר למקרקעין בתל אביב, הרשומים על שם מדינת ישראל, ועליהם מבנה המשמש בחלקו למגורים, בחלקו כמחסן ובחלקו כשירותים וכן מכולה. ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה ביחס למקרקעין פורסמה על ידי הועדה המקומית בשנת 1989.

התנאים למסירת צו למסירת החזקה בקרקע לפי סעיף 8 לפקודה, כפי שפורשו על ידי בית המשפט העליון בפסק הדין בעניין "קיסר", מבקש הצו להוכיח התקיימותם של ארבעה תנאים (למעט חריגים מסוימים): פורסמה הודעה ברשומות לפי סעיף 5 לפקודה; פורסמה הודעה ברשומות למסירת החזקה במקרקעין לפי סעיף 7(1) לפקודה; כי הגיע המועד שנקבע בהודעה כאמור וכי הבעלים או המחזיקים מסרבים להרשות לרשות המפקיעה לתפוס את החזקה.

במקרה דנא, לא היה חולק כי התקיימו ארבעת התנאים לקבלת צו לפי סעיף 8 לפקודה, וכן כי המקרקעין או חלקם משמשים למגוריו של המשיב. עם זאת, המשיב התנגד לצו כאמור הואיל ולטענתו יש בידיו טענות הנוגעות לחוקיות ההפקעה, וכן לאור טענתו כי הוא זכאי לפיצוי בשווי של שיכון חלוף בהתאם לסעיף 194 לחוק, כמי שהחזיק במקרקעין עובר להפקעה כדין ועל תשלום הפיצוי להוות תנאי למסירת החזקה בנכס.

במסגרת פסק הדין נבחנה שאלת מעמדו של המשיב בנכס, ובכלל זאת, האם החזיק בנכס במועד פרסום ההודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לחוק כנדרש והאם יש לו זכויות כדייר מוגן בנכס – כולו או חלקו, והאם זכויותיו משתרעות על כל המקרקעין או על חלקם.

בית המשפט קבע, כי המשיב הרים את הנטל להוכיח עובדתית כי התגורר בנכס עובר לפרסום הודעת ההפקעה, וכי יש בראיות אשר הוצגו בפניו כדי ללמד על החזקתו של המשיב בנכס מכוח זכויות בדין או ביושר, כנדרש בהתאם לסעיף 194 לחוק. עם זאת, המשיב יהיה זכאי לפיצוי רק ביחס לחלק המוחזק על ידו כדין העומד על 74 מ"ר, על פי בסיס השווי כפי שנקבע על ידי השמאי שמונה על ידי בית המשפט, שכן הוכח כי הנכס חולק ושימש למגורים ולמסחר והמשיב החזיק כדין רק בחלק שהוגדר למגורים.

בנוסף לפיצוי בגין שטח המבנה, נבחנה השאלה האם המשיב זכאי לפיצוי גם בגין שטח החצר בשים לב לכך שזכויותיו בנכס הן זכויות דייר מוגן. המשיב טען, כי הוא מחזיק כדין בשטח חצר של 120 מ"ר. מנגד, המבקשות טענו כי הואיל וזכויותיו הן זכויות דייר מוגן הן אינן כוללות חצר, אך לפנים משורת הדין הסכימו להכיר בשטח חצר של 50 מ"ר כחלק מהנכס בו המשיב מחזיק כדין.

על פי סעיף 2 לחוק הגנת הדייר, חצר תחשב כחלק מהמושכר ובלבד שהיא משמשת את מטרת השכירות. מקום בו טוען הדייר המוגן לשימוש רגיל בחצר, ככל שהדבר לא הוחרג מפורשות בהסכם השכירות – זכאים הדיירים לשימוש רגיל ונאות גם בכל הנלווה, קרי גם בחצר. מקום בו ההסכם שותק בשאלה האם החצר חלק מהמושכר- יש לבחון האם החצר מהווה חלק הנלווה אל הבית ומשמש אותו, שאז ניתן יהיה לעשות גם בה שימוש כחלק מהמושכר.

בית המשפט קבע, כי בנסיבות העניין המשיב לא הוכיח כי החזיק כדין בכל שטח החצר הנטען. לפיכך, בית המשפט קבע כי הסכמת המבקשות להכיר בזכותו של המשיב בשטח חצר של 50 מ"ר בנוסף לשטח המוחזק על ידו למגורים הינה סבירה ומספקת.

באשר לשווי הדיור החלוף ושיעור הפיצוי לו זכאי המשיב בגין כל מ"ר בו הוא מחזיק, נקבע כי מאחר שהמשיב מחזיק בנכס כדייר מוגן, הרי שהוא זכאי לדמי פינוי בשיעור של 80% משווי הבעלות בנכס ובחצר.

בהתאם, ניתן צו למסירת החזקה בנכס, באופן שהמשיב ימסור את החזקה בנכס כשהוא נקי מכל אדם וחפץ בתוך 90 יום מיום ביצוע תשלום הפיצוי שנפסק לו בגין ההפקעה. כן ניתנה שהות של שלושה חודשים לפינוי על מנת לאפשר למשיב פרק זמן ראוי להתארגנות לשם פינוי המקרקעין והסדרת דיור חלוף.

הערת המערכת:

בית המשפט ציין במאמר מוסגר בפסק הדין כי פיצוי בהתאם לסעיף 194 לחוק צריך לגלם אפשרות להסדרת דיור חלוף. עם זאת, המשיב לא טען ואף לא לחלופין, כי הפיצוי שהוצע לו על ידי המבקשות לא מאפשר הסדרת דיור חלופי, אלא התמקד בגובה השומה ולכן בנסיבות אלה, בית המשפט קבע כי טענת המבקשות לפיה, די בפיצוי על מנת להסדיר דיור חלופי למשיב לא נשללה. יש בכך כדי ללמד על חשיבות העלאת טענה כאמור בעת קבלת פיצוי לפי סעיף 194 לחוק.

פרשנות תיקון 3/א לתמ"א 38 לחישוב זכויות על פי המצב בפועל או על פי הקומה הרעיונית

שם ומספר הליך: עת"מ 52508-11-18 הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה ואח' נ' ועדת ערר מחוזית מחוז מרכז ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט, עוז ניר נאוי.

תאריך מתן פסק הדין: 10.9.19.

פרטי המקרקעין: רחוב גאולה, רעננה.

ב"כ העותרים: עוה"ד הורוביץ, אבן אוזן, עודד ישראלי, אמיתי אביעד.

בלב העתירות עומד פרויקט התחדשות עירונית אותו יזמה חברת רסקו במתחם דירות בו קיימים 3 מבני רכבת רעועים. הועדה המקומית אישרה את הפרויקט וניתן היתר בהתבסס על הוראות תמ"א 38 ותכנית רע/מק/1010 (להלן: "תכנית 1010"). אלא, שלאחר אישור התכנית הגישו בעלי הזכויות הסמוכים למתחם עררים כנגד החלטת הועדה המקומית.

ועדת הערר החליטה לדחות במלואו ערר אחד ולקבל באופן חלקי ערר שני וחייבה את הועדה המקומית לערוך תחשיב מתוקן של זכויות הבנייה שאושרו, זאת בהתבסס על פרשנות מצמצמת להוראות תכנית 1010. על החלטה זו, הגישו העוררים עתירה זו בטענה כי פרשנותה המצמצמת של ועדת הערר לתכנית 1010 שגויה ובלתי סבירה, שכן משמעותה, סיכול פרויקט חשוב וראוי, אשר לקח שנים רבות לאשרו, בהיעדר כדאיות כלכלית לביצועו, ותושבי השיכון יאלצו להמשיך לחיות בתנאים בלתי ראויים.

המחלוקת העיקרית היא בשאלת פרשנותה של תכנית 1010, וחישוב היקף הזכויות המותר אשר ניתן לבצע מכוחה.

בית המשפט החליט להתערב בקביעת ועדת הערר וקיבל את העתירות והורה על ביטולן של החלטות ועדת הערר מאחר והינן בלתי סבירות והכל כפי שיפורט להלן.

בית המשפט ערך סקירה של תמ"א 38 לרבות תיקון 3/א, וציין כי במסגרת התיקון, במסלול הבנייה מחדש נקבע בסעיף 14א(א1), כי יינתן "כפל זכויות", כך שככל שנותרו זכויות שטרם מומשו על פי התכנית המפורטת, ניתן לממשן בנוסף על הזכויות הניתנות מכוח התמ"א. כשעלתה שאלה כיצד לחשב את שטח ה"קומה הטיפוסית", האם בהתאם לקומה הקיימת בפועל בטרם נהרס המבנה או בהתאם לשטח הקומה שניתן היה לבנות לפי התכנית המפורטת (להלן: "הקומה הרעיונית"). תיקון 3/א, הגיע בין היתר על מנת לפטור בעיה זאת, במסגרתו נקבעו הוראות לחישוב שטחי הבנייה, והובהר כי השטח הכולל המותר לבנייה בבנייני מגורים, יחושב לפי תוספת שטח בניה של 13 מ"ר בעד כל יחידת דיור אשר בנויה כדין.

בעניין דנא, עלתה השאלה של תחולת תיקון 3/א, שכן הבקשה להיתר הוגשה עוד בתאריך 29.9.2016, בטרם הוחל התיקון. ככל שהתיקון חל על הבקשה, מכוח תמ"א 38 כשלעצמה לא ניתן לאשר זכויות על בסיס הגישה הרעיונית, ויש לבחון אם ניתן לאשרן מכוח תכנית 1010, אשר חוקקה טרם התיקון.

בית המשפט קבע, כי אין מחלוקת כי מאז חוקקה תכנית 1010, פירשה הועדה המקומית את הוראותיה באופן המאפשר לחשב את היקף הזכויות הניתן לבנייה במסגרת הריסה ובניה מחדש, על בסיס הזכויות התיאורטיות שניתן להקים במגרש, על פי כל התכניות המאושרות ובתוספת תמריצים מכוח תמ"א 38. ועדת הערר עצמה פירשה לא פעם את תכנית 1010 על פי הפרשנות המרחיבה.

הוראות תמ"א 38 אושרו בשנת 2005. בשנת 2012 בוצע התיקון השלישי לעידוד המסלול של הריסה ובניה מחדש, ובסמוך לתיקון זה, אושרה תכנית 1010. המחלוקות בעניין הפרשנות המרחיבה והמצמצמת באו לידי ביטוי רק בשנת 2015 במסגרת עת"מ 34111-02-15 ליא קניג, אשר לא הוכרע במועד זה.

הועדה המקומית רעננה, שאישרה את תכנית 1010 עשתה זאת על מנת להוסיף על הוראות תמ"א 38, ואין מחלוקת כי מכוח תכנית 1010 נתנה הועדה המקומית היתרים על פי הפרשנות המרחיבה.

בית המשפט קבע, כי הפרשנות של הועדה המקומית היא סבירה במקרה זה וכל פרשנות אחרת אשר סותמת את הגולל על הפרויקט ופוגעת במטרות התכנית, היא פרשנות שאינה סבירה באופן קיצוני בנסיבות העניין ומחייבת התערבות.

לנוכח האמור, בית המשפט קיבל את העתירות והורה על ביטולה של החלטת ועדת הערר והשבתה של החלטת הועדה המקומית על כנה.

הערת מערכת:

באופן חריג ונדיר בית המשפט התערב בהחלטה של ועדת ערר וביטל אותה, ובכך בעצם בחר לראות ולקבל את האינטרסים של בעלי הזכויות ורווחתם, את אינטרס ההסתמכות של הצדדים אשר עמלו במשך שנים רבות לאישור הפרויקט ובכך לאפשר את מימושו של הפרויקט על פני פרשנות דווקנית וצרה ליישום הוראות תחולת תמ"א 38 על תכנית פרטנית אשר אושרה לאחר כניסת התמ"א 38 לתוקף.

מי מנע את קיום התנאים המתלים?

שם ומספר הליך: ת"א 47337-05-16 חיים לזמי ואח' נ' אזורים בנין (1965) בע"מ ואח'

ערכאה: בית המשפט המחוזי בבאר שבע, בפני כב' השופט, שלמה פרידלנדר.

תאריך מתן פסק הדין: 7.9.19.

פרטי המקרקעין: מקרקעין הידועים כגוש 2556 חלקה 4, אשקלון.

ב"כ התובעים:  עו"ד עינב זילברמן.

התובעים התקשרו עם חברת אזורים בחוזה לרכישת דירת גג שהייתה עדיין "על הנייר". חוזה המכר הותנה בקיומם של 2 תנאים מתלים: קבלת היתר בנייה וליווי בנקאי בתוך "תקופת התנאי" בת 12 חודשים מחתימת החוזה.

סמוך לאחר מכן, המחתה אזורים את חיוביה וזכויותיה במיזם לחברת ארידניאל יזמות בע"מ (להלן: "ארידניאל"). ארידניאל קידמה תכנית מפורטת ובקשה להיתר בנייה חלופיות, שלפיהן הדירה המקורית שסוכמה בחוזה חדלה מלהתקיים בתכנית המיזם, והציעה לתובעים לרכוש את דירת הגג החלופית לפי התכנית החדשה, בתוספת מחיר של 1,200,000 ₪.

התובעים טענו, כי הנתבעות נהגו בחוסר תום לב כאשר גרמו לאי קיומם של התנאים המתלים ופגעו בציפיותיהם הסבירות של התובעים, כדי להשיא את רווחי המיזם. מנגד, הנתבעות טענו, כי ההצעה לרכישת הדירה החלופית עלתה רק לאחר שהוברר כי התנאים המתלים בחוזה עם התובעים, שאזורים המחתה לארידניאל, ממילא אינם צפויים להתקיים מסיבות שאינן תלויות בנתבעות. כך למשל, טענו הנתבעות כי הטיפול של העירייה בבקשה להיתר בנייה "נתקע".

השאלה שעמדה במרכז ההליך הינה האם הנתבעות גרמו לאי קיום התנאים המתלים?

נקבע כי לא נמצאו מסמכים, לא במשתמע ולא במרומז, המלמדים כי הטיפול בבקשה להיתר בנייה "נתקע". לנתבעות לא היה אינטרס לקדם את הבקשה המקורית, שאת הדירה המעוגנת בה רכשו התובעים. זמן קצר לאחר כריתת החוזה עם התובעים, אזורים נכנסה למשא ומתן עם ארידניאל על רכישת המיזם. כלומר, בשלב זה אזורים כבר עשתה את דרכה החוצה מהמיזם, בעוד שארידניאל נכנסה אל המיזם מתוך מטרה לקדם את התכנית. הנתבעות חפצו לקדם את התכנית החלופית, בידיעה כי כך יסכלו את התנאים המתלים.

לאחר שנקבע, כי הנתבעות מנעו את קיום התנאים המתלים על ידי הנתבעות, הן אינן רשאיות להסתמך על ההנחה כי התנאי לא היה מקוים בכל מקרה. הנתבעות לא היו ראשיות לבצע את השינוי התכנוני ומרחיק הלכת, בדירה המקורית.

בית המשפט קבע, כי התובעים זכאים לאכיפת החוזה, באופן שהם יקבלו את הדירה החלופית, שאינה אלא הדירה המקורית כפי ששונתה עקב שינויים תכנוניים שהנתבעות יזמו, במחיר החוזי המקורי, לפי תכניתה העדכנית חרף היותה גדולה ויקרה יותר. לחילופין, במקרה שדירה זו כבר נמכרה לצד שלישי – זכאים התובעים ל"תחליף אכיפה" על ידי זכייה בתוספת המחיר שבה מכרו את הנתבעות את הדירה החלופית לצד השלישי.

לאור האמור, התביעה התקבלה.

הערת מערכת:

הנתבעות הפנו אל פסקי דין בהם נדחו תביעות דומות לכאורה נגד אזורים: ר' ה"פ (ת"א) 26634-11-15 בורשטיין נ' אזורים בנין (1965) בע"מ, ת"א 38295-10-15 גלאוברמן נ' אזורים בנין (1965) בע"מ.

כב' השופט פרידלנדר קבע כי בשונה מפסקי הדין הללו, בהם נקבע כי אזורים ניסתה לקיים את החוזה ולא לשנותו והיא למעשה נפגעה מאי קבלת היתר בנייה, במקרה דנן הנתבעות שינו את התכנית על מנת לקדם את האינטרס שלהן על חשבון התובעים ואי קבלת ההיתר למעשה נגרם על ידן.