רכישת קרקע שהופקעה לא תתאפשר כאשר העסקה הייתה רצונית
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
בימים אלו ניתנו באותה סוגיה שני פסקי דין חשובים ומחייבים של בית המשפט העליון, שמעיבים מאד על אפשרות של נפקעים לקבל בחזרה את מקרקעיהם במקרה בו ייעוד הקרקע שונה ממטרה ציבורית למטרה לשמה, על פניו, אי אפשר להפקיע ובהם נדון להלן בהרחבה:
מספר הליך: עע"מ 3983/16 חברה לשיכון עממי בע"מ נ' עיריית תל אביב יפו
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, בפני כב' השופטים י' עמית, ד' מינץ, א' שטיין. תאריך מתן פסק הדין: 7.11.18 פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 6217, חלקות 1,6, תל אביב. ב"כ המשיבה: עוה"ד אורנה אחרק-פרלוק, שירי אשכנזי ונעם ליובין.
מספר הליך: דנ"מ 3107/18 שלמה קרסו ואח' נ' מדינת ישראל
ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' הנשיאה א' חיות. תאריך מתן ההחלטה: 7.11.18 פרטי הנכס: חלקות מקרקעין בהרצליה בשטח של 490 דונם. ב"כ המשיבה: עו"ד ד"ר יובל רויטמן.
ערעור חברה לשיכון עממי, עוסק בשאלה מתי יש להחיל את סעיף 195(2) לחוק התכנון והבניה, הקובע כי מקרקעין שנרכשו על פי הסכם או שהופקעו תמורת תשלום פיצויים ושונה ייעודם בהתאם לחוק הנ"ל, הבעלים רשאי לרכוש בחזרה את המקרקעין בתנאים הקבועים בסעיף.
המערערת, חברה קבלנית, הייתה הבעלים של המקרקעין, ובהתאם להליכי תכנון שיזמה העירייה, יועדו חלק מהחלקות להפקעה לצרכי ציבור. בשנת 1946 התקשרו הצדדים בהסכם, במסגרתו התחייבה המערערת להעביר לעירייה כ-23 דונם מתוך כ-65 דונם שבבעלותה. בתמורה, התחייבה העירייה להעביר למערערת 2 דונם משטח שביל שיבוטל, לצורך השלמת בניית מגרשיה, וכן לשלם לה 3 לירות למ"ר בגין ההפרש בין השטח הכולל המועבר לשטח שנמסר ללא תמורה, בצירוף השטח שהמשיבה התחייבה למסור למערערת.
בשנת 2013 פורסמה למתן תוקף תכנית שהקצתה לעירייה שטחים למגורים ולמסחר במקרקעין שהוקנו לה דאז והמערערת ביקשה לרכוש בחזרה את המקרקעין.
בית משפט קמא קבע, כי במקרה דנא אין ענייננו בנטילה כפויה של מקרקעין, ולפיכך אין תחולה לסעיף 195(2). זאת, בין היתר, לאור העובדה כי המערערת היא חברה קבלנית שהיה לה ייעוץ ובקיאות בתחום בכל הנוגע לזכויותיה ולאפשרויות שעמדו לפניה. כמו כן, נקבע כי היוזמה להתקשר בהסכם הייתה של המערערת.
בית המשפט העליון בחן את העסקה וקבע, כי לא מדובר בעסקה כפויה, בין היתר, לאור העובדה שחלק מהמקרקעין נרכשו על ידי המערערת לאחר שהיה ידוע לה כי חלקם מיועדים לצרכי ציבור ועובדה זו שיקפה את המחיר ששילמה בעבורם, המערערת היא זו שיזמה את תכנית החלוקה שהיטיבה עמה והשביחה לה את המקרקעין – חלק מהתמורה שקיבלה היה בקבלת מקרקעין חלופיים שהמערערת יכולה הייתה לעשות בהם שימוש והסכמת העירייה לבטל דרכים "עתיקות" שבבעלותה, על מנת להשלים חלק ממגרשי בנייה.
לא זו אף זו, המערערת פעלה לקידום המגעים בין הצדדים, נטלה חלק פעיל במשא ומתן, העבירה את דעתה ביחס לתנאי ההעברה ואף כאמור, השביחה את ערך המקרקעין שנותר בבעלותה.
למערערת היה אינטרס להפריש קרקע לצרכי ציבור ולדרכים, על מנת לאפשר גישה למגרשים שאותם שיווקה, כפי שמקובל בתכניות מעין אלו. העובדה כי גם לעירייה היה אינטרס בהסכם אינה גורעת מהמסקנה כי ההסכם לא נעשה בכפייה.
בית המשפט העליון קבע לפיכך כי דין הערעור להידחות, והדגיש כי ככל שההעברה הינה רצונית הרי שאין תחולה לסעיף החוק, ורואים את בעל המקרקעין שהועברו כמי שהזיקה שלו למקרקעין נותקה.
כאמור, הערעור נדחה ונפסקו הוצאות.
בהחלטה השניה, בקשה של שלמה קרסו ואח' לדיון נוסף בפסק דינו של בית המשפט העליון, בו נפסק כי המבקשים, יורשיהם של המנוחים שהיו בעלי הזכויות במקרקעין, שהעבירו את זכויותיהם לידי המדינה לפני כ-70 שנים, לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי הם זכאים לרכוש בחזרה את המקרקעין מכוח סעיף 195(2) לחוק התכנון והבנייה (להלן: "החוק").
המנוחים יזמו תכנית פרצלציה בחלקות שרכשו, במסגרתה נרשמו מספר חלקות בייעוד דרכים על שמו של הנציב העליון. לאחר קום המדינה, נרשמה הבעלות במקרקעין על שם המדינה ולא נעשה בהם כל שימוש לצרכי שימוש, ועל כן בשנת 1961 בוטל הייעוד הציבורי.
המבקשים סברו, כי בפסק הדין שניתן בעניינם נקבעו שתי קביעות שסותרות הלכה קודמת של בית המשפט העליון, ועל כן יש לאפשר להם דיון נוסף. האחת, הקביעה כי עצם קיומן של הוראות שמסמיכות את רשויות התכנון להקצות חלק מקרקע לייעוד ציבורי אינו מספיק כדי להוכיח במידה מספקת שהעברת המקרקעין נכפתה על המנוחים. לטענתם, עצם שינוי הייעוד בתכנית לצרכי ציבור יוצר אילוץ להעביר את הקרקע לרשות, אילוץ, שמצדיק לבדו ליתן לבעלים את זכות הקדימה לרכישה חוזרת לפי החוק. השנייה, לא הייתה חובה על המדינה להודיע למבקשים על שינוי הייעוד במקרקעין משום שחובת היידוע בחוק קמה בהינתן כוונה לסחור במקרקעין לאחר שינוי הייעוד.
בית המשפט בדיון הנוסף קבע כי בית המשפט העליון לא ביקש לחדש הלכה במכוון, אלא יישם את ההלכה הפסוקה לעניין סעיף החוק. נקבע, כי המבקשים לא עמדו בנטל המוטל עליהם להוכיח כי יזמו את תכנית הפרצלציה מתוך אילוץ. בכך, אין להצדיק דיון נוסף. הבקשה נדחתה.
הערת מערכת:
אנו רואים כי כאשר בית המשפט העליון, בודק את שאלת החובה להציע את המקרקעין לבעלים המקורי, הוא שם דגש ובוחן האם בנסיבות ההפקעה נוצרה כפייה מצד הרשות לרכוש את המקרקעין. נראה כי במקרים הללו, ההפקעות בוצעו כחלק מתכניות שיזמו הנפקעים ולאו דווקא הרשות, או כאשר הנפקעת היא חברה קבלנית שרצונה היה להתקשר בהסכם מאחר שגם הרוויחה ממנו, ולכן בית המשפט לא נתן תחולה לסעיף החוק בנוסח "היבש".
בית המשפט המשיך בקו קודם, צמצום תחולת הסעיף, וקבע כי במקרים כגון אלו, רואים את בעל המקרקעין שהועברו כמי שהזיקה שלו למקרקעין נותקה, ואז גם אין חשיבות לשאלת זניחת המטרה הציבורית.
בעניין קרסו לעיל, בית המשפט מנע מהמבקשים, יורשי קרסו ומטלון, השבת כ- 490 דונם באחד האזורים היקרים והמבוקשים בארץ, אזור חוף מנדרין, קרקע השווה כיום סכום עתק.
עוד נזכיר, כי תיקון קודם לחוק כבר קבע מנגנון מובנה של השבת הקרקע בהפקעות על פי הפקודות, אולם התיקון לא התייחס להפקעות לפי חוק התכנון והבנייה, שכאמור נותר בו נוסח הסעיף המקורי. אולם נראה, כי פרשנות הסעיף צומצמה בשני פסקי דין אלו ויש לבחון נסיבות מתאימות לעתירה.
