האם ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין אישור תשריט לאיחוד חלקות?
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן
מספר הליך: בר"ם 2090/16, 2273/16 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' אקרו בע"מ.
ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופטים: הנשיאה א' חיות, ד' ברק- ארז, מ' מזוז.
תאריך מתן פסק הדין: 15.3.2018.
המקרקעין: מקרקעין הנמצאים באזור התעשייה בהרצליה.
ב"כ המשיבה: עו"ד אלי וילצ'יק, עו"ד רוית צימנט.
חברת אקרו בע"מ רכשה שתי חלקות מקרקעין. בגין עסקה זו שולם היטל השבחה על ידי הבעלים המוכר. לאחר מכן אקרו בע"מ הגישה לוועדה המקומית בקשה לאישור תשריט לאיחוד החלקות. הועדה המקומית אישרה את התשריט, וכך אוחדו החלקות למגרש אחד בשטח של כ-8 דונם. מספר חודשים לאחר מכן, אישרה הועדה המקומית בקשה להיתר בנייה במגרש המאוחד במתכונת של ניצול 180% מהזכויות במגרשים, כפי שמאפשרת תכנית המתאר המקומית החלה במקרקעין למגרשים ששטחם עולה על 5 דונם. בהמשך לכך, שלחה הועדה המקומית דרישת תשלום היטל השבחה שהתייחסה לאישור תשריט האיחוד, בסך של כ- 3 מיליון ₪.
הצדדים לא היו חלוקים על כך ששווי המקרקעין עלה בעקבות איחוד החלקות והגדלת אחוזי הבנייה. ואולם, אקרו בע"מ טענה, כי אישור התשריט אינו מהווה "אירוע מס" המאפשר לוועדה המקומית לגבות היטל השבחה בגינו. דעות שופטי בית המשפט העליון היו חלוקות:
כב' השופטת ד' ברק ארז (עמדת מיעוט): אין מקום במסגרת החקיקה הקיימת להכיר באישור התשריט עצמו כאירוע מס עצמאי. לצד זאת, ההשבחה נבעה למעשה מהתכנית החלה במקרקעין, ומהסדר הזכויות הפרוגרסיבי שנכלל בה, ועל כן יש מקום לחיוב בהיטל השבחה. כלומר, אותה תכנית יצרה מספר אירועי השבחה- כאשר חלקם התגבשו מיד עם אישור התכנית וחלקם רק בשלב מאוחר יותר, עם ביצועה של הפעולה התכנונית הנוספת (זו של איחוד החלקות).
לעניין פס"ד אליק רון, קבעה השופטת, כי אין מקום להחיל את עקרונותיו במקרה דנן, שכן אין עסקינן בזכויות מעין- מוקנות. הזכות לאיחוד החלקות לא שולבה כחלק אינטגרלי בתכנית, אלא חייבה אקט חיצוני בדמותו של אישור תשריט האיחוד. לכן במקרה דנן, עסקינן בשני אירועי השבחה שונים החלים במועדים שונים הגם ששניהם נוגעים לאותם מקרקעין ונובעים מאותה תכנית.
עמדת הרוב (ניתנה על ידי כב' השופט מ' מזוז אליו הצטרפה כב' הנשיאה א' חיות): בנסיבות דנן, אין כל מקור חוקי לחיוב אקרו בע"מ בהיטל השבחה, שכן ההשבחה נבעה מאישור תשריט איחוד, ואין ליחסה לתכנית. התכנית לא העניקה את התוספת של האחוזים לחלקות, כפי מצבן בעת אישור התכנית, אלא אך יצרה את הפלטפורמה החוקית לאפשרות פוטנציאלית בעתיד של השבחה, על ידי מהלך תכנוני נוסף, באמצעות איחוד החלקות. יתרה מזו, לא ניתן לייחס את ההשבחה הנוספת עקב אישור התשריט לתכנית עצמה, שכן הדבר מהווה באופן עקיף הכרה באישור תשריט האיחוד כאירוע מס, אף שהחוק אינו מכיר בכך.
