שחזור זכויות- העמימות נמשכת
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קורל דרליצ'מן
מספר הליך: עתמ (ת"א) 34561-04-17 ניסן אברהם וסופיה סימן טוב נ' דלית זילבר, יו"ר הוועדה המחוזית.
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופט חגי ברנר, סגן נשיא.
תאריך מתן החלטה: 22.12.17.
המקרקעין: חלקות 23 ו- 24 בגוש 7110, אזור התעשייה נחלת יצחק בתל אביב (מתחם עמק ברכה צפון).
מהו הדין בקשר לשימוש במנגנון של שחזור זכויות כמכשיר לפיצויי הפקעה? בשאלה זו דן פסק דין זה, אשר עסק בשתי עתירות המכוונות נגד החלטה של הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב, במסגרתה הוחלט ליתן תוקף לתכנית 507-0174052 – עמק ברכה צפון – תא/4007, באופן שלא ייעשה שימוש במנגנון שחזור זכויות בטבלאות האיזון שנערכו בגדרה.
במסגרת החלטתו סקר בית המשפט את העמימות הרבה הקיימת ביחס לשאלת השימוש במנגנון שחזור הזכויות, שעה שבית המשפט העליון טרם נדרש באופן מפורש לשאלה זו וכאשר הדעות לגבי הלגיטימיות של השימוש במנגנון שחזור הזכויות חלוקות. בשורה של פסקי דין שניתנו לאחרונה הובעה הסתייגות של ממש משימוש במנגנון זה ואושרו החלטות של וועדות מחוזיות שפסלו את השימוש בו. כמו כן, עמדת המדינה החל משנת 2009, היא שככלל אין לנקוט במדיניות של שחזור זכויות, ולו גם משום שתכנית איחוד וחלוקה אינה אמורה להוות מכשיר לפיצוי קנייני אלא תכנית שצריכה להישען על נימוקים תכנוניים.
ואולם, מתי בכל זאת יתאפשר שימוש במנגנון שחזור זכויות? כאשר התכנית המפקיעה ותכנית האיחוד והחלוקה הן למעשה שני נדבכים של מהלך תכנוני אחד, במובן זה שהן מקיימות ביניהן קשר תכנוני הדוק, ישיר ובלעדי. בנוסף, יש להראות כי קיימת הוראת שחזור במסגרת התכנית המפקיעה וכי התכנית המפקיעה כוללת בתוך תחומה (הקו הכחול) את כל תחום האיחוד והחלוקה העתידי. כמו כן, יש להראות כי קיימת הסתמכות משמעותית של בעלי הקרקעות בקשר להפעלת מנגנון זה (הבטחה מנהלית תוכר כמחייבת רק מקום בו נותן ההבטחה היה מוסמך לתיתה, בעל יכולת לקיימה והיתה לו כוונה להקנות להבטחה תוקף משפטי).
מכל מקום, בית המשפט קבע, כי אין צורך לקבוע מסמרות בשאלת החוקיות של מנגנון שחזור הזכויות, שכן הוועדה המחוזית לא קבעה בהחלטתה שמדובר במנגנון בלתי חוקי, אלא הסתפקה ביישומה של המדיניות המצמצמת, המתנה את השימוש במנגנון שחזור הזכויות בשורה של תנאים:
"גם אם אניח כי שיטת שחזור הזכויות היא אכן שיטה שעולה בקנה אחד עם הדין הקיים (וספק בעיני אם כך הוא הדבר), פשיטא שנוכח הקושי החוקי שהיא מעוררת, ראוי לאמץ לגביה מדיניות מצמצמת ודווקנית, כפי שאכן נוהגות הוועדות המחוזיות בשנים האחרונות. רק בדרך זו ניתן למצוא הצדקה מסויימת, ולו גם בדוחק, ליישומה של שיטה זו. ודאי שאין להפוך את החריג לכלל, כפי שמבקשים העותרים".
באותו מקרה, ביהמ"ש מוצא לנכון להותיר על קנה את החלטת הועדה המחוזית לתו"ב ולדחות את העתירות: "אכן, אין חולק כי נגרמה לעותרים פגיעה כלכלית קשה בשל שינוי הייעוד של חלק ממגרשיהם מ- "תעשיה" ל-"דרך", אלא שתרופתם האפשרית כיום היא בקשה להארכת מועד להגשת תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. מכל מקום, אין הצדקה להטיל את האחריות למחדלם זה של העותרים, שלא הגישו תביעת פיצויים במועד, על שכמם של בעלי המגרשים האחרים בתחומי תכנית עמק ברכה".
הערת המערכת:
'עמימות' היא מילת המפתח בנושא של שחזור זכויות. אנו עדים לפסיקות בתי המשפט המחוזיים שניתנו לאחרונה (ר' גם עת"מ (מרכז) 1761-03-16 פרשיד פרטיאלי נ' הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז המרכז), במסגרתם בתי המשפט בוחנים את המקרה שבפניהם על- פי מדיניות מצומצמת, כאשר שאלת חוקיות המנגנון של שחזור זכויות תלויה ועומדת וממתינה להכרעתו של ביהמ"ש העליון או להתערבותו של המחוקק.
כל זמן שסוגיה זו לא מתבררת, הרי שבעלי זכויות רבים שזנחו את תביעותיהם לפיצוי כאמור בהסתמך על הבטחות שניתנו להם בעניין, עומדים כיום בפני שוקת שבורה וחוסר וודאות משפטית בלתי נסבלת באשר להליכים המשפטיים בהם עליהם לנקוט, אם בכלל וככל שטרם חלף המועד לכך עפ"י דין.
מן הראוי היה להסדיר עניין זה במסגרת חקיקה מפורשת, לרבות בכל הנוגע למתן פתרונות ראויים לאותם בעלי הזכויות שיוצאים נפגעים עקב ההחלטה, בשל חוסר האונים המשפטי בפניו הם עומדים. ושוב נראה, כי טרם נאמרה המילה האחרונה.
