המועד הקובע להשבחה בגין זכויות המותנות בהליך הקלה הוא מועד מתן ההקלה
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
מספר הליך: עמ"נ 65422-12-15 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה הרצליה נ' קוזינץ
ערכאה: בית המשפט המחוזי בת"א בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים בפני כבוד השופטת מיכל אגמון-גונן תאריך פסק הדין: 29.10.17 ב"כ הוועדה המקומית: עוה"ד אילנה בראף שניר ויונתן הראל
ערעור זה עוסק בעיקרו בהחלטה עקרונית המשותפת לעשרות עררים שהדיון בהם אוחד, שעניינה במחלוקת בשאלה מהו אירוע המס מחולל ההשבחה ביחס למימוש הזכויות המותנות מכוח תכניות הר/2000א ו-הר/מק/543א: האם מועד אישור התכניות, או שמא מועד אישור הזכויות המותנות בפועל על ידי הוועדה המקומית במסגרת היתר?
התכניות הנ"ל, כללו הוראות בדבר תוספת זכויות אשר הותנו כדלקמן:
תכנית 2000א', שהינה תכנית החלה על כל העיר הרצליה, קבעה אפשרות לקבלת תוספת אחוזי בניה, המותנית "בנקיטת הליך כקבוע בסעיף 149 לחוק ובאישור הועדה המקומית".
תכנית 543א', שהינה תכנית החלה על שכונת "הרצליה פיתוח", התנתה את האפשרות לקבלת תוספת אחוזי בניה "בכפוף למילוי הוראות ותנאים הקבועים בסעיפים 149-155 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965".
השאלה הנ"ל הגיעה לפתחה של וועדת הערר, אשר לאורך הזמן שבו ההליך התנהל אצלה, נדרשה בין היתר לבחון את השאלה הנ"ל, בין היתר, לנוכח פסקי הדין על ידי בית המשפט העליון בעניין "אליק רון" (רע"א 3002/12) בו נקבע, כי יש להבחין בין תכניות מתאר הכוללת זכויות מותנות הכפופות להליכי הקלה, לבין תכניות מתאר הכוללות זכויות מותנות אשר אינן כפופות להליכי הקלה, שהן זכויות מעין-מוקנות ש"גשר של ברזל" מוליך לנתינתן. בכל הנוגע לתכניות הכוללות זכויות מותנות שהן זכויות מעין מוקנות, אשר קיימות במועד אישור התכנית, מידה רבה של וודאות לאישורן, נקבע בבית המשפט כי אירוע המס מחולל ההשבחה הוא מועד אישור התכנית ולא מועד אישורן של הזכויות בפועל.
וועדת הערר קבעה, כי מאחר שאין המדובר בענייננו בזכויות "מעין מוקנות" ש"גשר ברזל מוביל לנתינתן", הרי שבהתאם להלכה שנפסקה בעניין רון, לא ניתן לקבוע כי הן מקימות אירוע מס אחד ויחיד של אישור התכנית.
עם זאת, וועדת הערר ציינה, כי נטרול עליית הערך הנובע מהכללת הזכויות המותנות בתכנית, משמעו הלכה למעשה, כי קביעת ערכם של המקרקעין איננה נעשית עוד על בסיס שווים האובייקטיבי בשוק, אלא שמשווי זה מופחת רכיב, אשר לא ניתן לחלוק על כך שהוא נובע מאקט תכנוני. לפיכך, קבעה וועדת הערר, כי את עליית ערך שווי הנכסים שנבעה מהשינוי התכנוני שנוצר בתכניות יש למסות לשלב אישורן של התכניות, כאירוע מס נפרד, ומתן הזכויות בפועל ימוסה למועד החלטת הועדה המקומית למתן הזכויות, כאירוע מס נפרד נוסף.
בגין ההחלטה הנ"ל הוגש הערעור דנן, במסגרתו החליט בית המשפט להורות על ביטול החלטת וועדת הערר הנ"ל, ותחת זאת לקבוע, כי בכל הנוגע לתכניות 2000א ו-543א, אירוע המס מחולל ההשבחה הוא מועד אישור הזכויות המותנות בדרך של הקלה על ידי הוועדה המקומית. ולפיכך, המועד הקובע לחישוב ההשבחה הוא מועד אישור הזכויות על ידי הוועדה המקומית בדרך של הקלה.
בית המשפט הוסיף והסביר, כי הלכת אליק רון חלה רק מקום שענייננו בתכנית שמעניקה זכויות נוספות כחלק אינטגרלי מהוראותיה ללא צורך בהליך של הקלה, היינו בזכויות מעין מוקנות, ש"גשר של ברזל" מוליך לנתינתן. עם זאת, מקום שענייננו בתכנית הכוללת בהוראותיה זכויות נוספות שמימושן מותנה בהליכי הקלה, היינו בזכויות מותנות, הרי שאירוע המס שיצור את ההשבחה הוא עודנו אירוע מס אחד, אולם מועד זה הינו מועד אישור הזכויות המותנות בדרך של הקלה על ידי הועדה המקומית.
בית המשפט ציין, כי קביעתו הנ"ל, תואמת את פסקי הדין אשר ניתנו בעניין אליק רון ובעניין "גוזלן" (בר"ם 2866/14) ולשיטתו מדובר בתוצאה ראויה גם בשים לב לעיקרון הצדק החלוקתי ולאור שיקולי מדיניות כלליים ומעשיים. כדוגמא לכך, בית המשפט מציין כי בכל הנוגע למשל לתכנית 2000א' החלה על כל העיר הרצליה – משמעות החלטת ועדת הערר הייתה יכולה להוביל לכך, שבכל מקרה של העברת בעלות באחד מבין אלפי הנכסים בעיר, תערך שומת השבחה, וזאת בשל האפשרות התיאורטית כי במועד עתידי ולא ידוע, יבקש בעל הנכס לממש את הזכויות המותנות שבתכנית. תוצאה זו, תגרום למאות חיובים, דיונים והליכים משפטיים שבמרבית המקרים יהיו חסרי תוחלת לחלוטין ואינה סבירה.
הערת מערכת:
פסק הדין הנ"ל, המעביר את מועד ההשבחה למועד מתן ההקלה על ידי הוועדה המקומית, הינו בעל משמעויות כלכליות נכבדות, שכן לאורך השנים ממועד אישור תכניות הר/2000א ו-הר/מק/543א, בראשית שנות האלפיים, עלה שווים של הנכסים שבתחומן באופן משמעותי, ובהתאם עלה גם ערכו של היטל ההשבחה שנדרשים בעלי הנכסים השונים לשלם בגין מימוש הזכויות המותנות שבתכניות.
סביר אפוא, שהגדלת היטל ההשבחה בהתאם לאמור לעיל, יתגלגל על הרוכשים הפוטנציאליים וייקר את ערך הנכס.
