מאמר
"מקדמי מושעא" בטבלאות איזון – חוסר אחידות
מאמר אורח מאת שמאי המקרקעין דן לאופר
עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
• אושר החוק להפשרת הקרקעות החקלאיות.
• אישור יעדי תכנון, שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת 2016.
• הצעת חוק התכנון והבנייה (הוראת שעה) (תיקון – חובת מתן הקלה לתוספת דירות מגורים), התשע"ו -2016.
• החלטות שהתקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מתאריך 28.1.2016
• הודעה בדבר הפקדת תכנית רש/1084 רצועת הנופש מזרח אזור א', רמת השרון
• הכנת תכנית מס' רג/340/ג/90/ 77, תכנית שימור לרמת גן.
• הפקדת תכנית מפורטת מס' 506-0144550: רג/1261/א/2, מתחם חלזון, תובל.
• אישור תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' בי/515, התחדשות עירונית מתחם הגיבורים.
• הפקדת תכנית מס' 507-0242644- "הרחבת מרכז עזריאלי".
עדכוני פסיקה
• תכנון ובנייה
עת"מ 46375-01-16 ישרוטל בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אילת ואח'– בית המשפט קורא למעקב אקטיבי אחר הליך תכנוני.
עת"מ 53726-12-14 ופא פדילה ואח' נ' עיריית טירה ואח'– משאושרה תכנית בנין עיר, לאחר הליך הגשת התנגדויות, על הרשות לסלול את הדרכים בהתאם לתכנית ואין מקום להימנעותה מיישומה, תוך דין ודברים עם המחזיקים השונים במקרקעין לאורך השנים והבטחות להסדרים שונים עם כל אחד מהם.
• רשות מקרקעי ישראל
ת"א (ת"א) 46813-02-10 בועז יפתח ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל– יישום החלטה 737, הוראות המעבר שנקבעו לה והחלטות רמ"י בעקבותיה.
• חוזים
ת"א (ב"ש) 32426-07-13 מ.ל יזמות והשקעות אילת 2011 בע"מ נ' יעקב בן שושן– אי עמידה בהתחייבות מוכר להמצאת היתר בניה להקמת מבנה מסחרי במקרקעין, מהווה הפרה של הסכם.
• הפקעות
ת"א (נצ') 7121-01-13 קיבוץ חפציבה נ' נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ– פיצוי לקיבוץ הנפקע?
• פירוק שיתוף
ה"פ 35304-09-13 עוזי בן חיים ואח' נ' שלום זיידלר ואח'– חברת מקרקעין, שכל שבבעלותה הוא בניין דירות, יש לפרק לפי דיני החברות, אולם הפירוק יתבצע ככל הניתן לפי עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין, על דרך של רישום בית משותף והקניית הדירות לבעלי המניות בחברה.
• תכנון ובנייה
ערר 259/15 עמית זיד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלה הגליל ואח' – הצורך בקבלת חתימה על בקשה להיתר בקרקע בבעלות משותפת עם רמ"י.
• היטל השבחה
עררים תא/85026/12,תא/85082/12 בת שבע גולן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב- מניעות בהיטל השבחה.
מאמר
"מקדמי מושעא" בטבלאות איזון – חוסר אחידות
מאמר אורח מאת שמאי המקרקעין דן לאופר
מקובל לייחס לריבוי שותפים בנכס מקרקעין מקדם הפחתה לשווי. דהיינו, אם שווי חלקה בשטח דונם אחד בבעלות אחת יהא 1 מיליון ₪, היה והבעלות תחולק ל-10 שותפים ולכל שותף יוקצו חלקים בלתי מסוימים, יהא שווי החלק שלו פחות מחלקו היחסי, 100,000 ₪, אלא, נניח 90,000 ₪. זאת בשל ריבוי הבעלים, דהיינו "גורם המושעא". בדוגמא שהובאה כאן גורם המושעא הינו "0.9" או "90%".
ב"טבלאות איזון" ל"תכניות איחוד וחלוקה" נקבעים בחלק מהמקרים מקדמי הפחתה למושעא ובחלק מהמקרים לא נקבעים. דבר זה יוצר חוסר אחידות בפני עצמו. ואולם, גם במקרים שכן נקבעים בטבלת האיזון "מקדמי מושעא", הם נקבעים בערכים שונים משמעותית מטבלה אחת לשנייה, לעיתים אף על ידי אותו השמאי.
במאמר זה (שמהווה חלק מפרק בספר חדש שיצא לאור ופרטיו מטה*) אדגום את הנעשה בתחום זה של מקדמי הפחתה למושעא בטבלאות איזון מופקדות. נראה את השונות הגדולה וחוסר ההסדרה בתחום. שונות זו משפיעה כיד המקרה בערכים גבוהים מאוד עבור כל משפחה מצויה בתחומי האיחוד והחלוקה, השפעה שעשויה לנוע כרגיל בין עשרות אלפי ₪ למאות אלפי ₪, גם במקרה של "חלקות נכנסות" קטנות יחסית בשטח מאות מ"ר.
אציין כי לעניין המושעא יש בעיות קבועות ולא מוסדרות בספרות ובפרקטיקה של שמאי המקרקעין:
מה תהא ההתייחסות השמאית לעניין המושעא בין בני זוג, בין אם הם משתפים פעולה ובין אם הם מסוכסכים ביניהם; מה תהא ההתייחסות לתא משפחתי של הורים וילדים קטינים כאשר גם הילדים רשומים כל אחד כבעלים בחלק מהחלקה? מה תהא ההתייחסות לחלקה בבעלות שותפים זרים בהשוואה לחלקה בבעלות בני במשפחה רב דורית או משפחה מורחבת הכוללת מספר בתי אב (למשל: אחים, הורים, צאצאים, אלמנים/ות של האחים והצאצאים וכיוצ"ב);
מה תהא ההתייחסות למשפחה הכוללת אחים בוגרים ו/או הורים ו/או קבוצת יורשים של אותו מנוח הרשום עדיין כבעלים יחיד אך יורשיו רשמו הערה בנסח הטאבו ואף הערה בדבר קיומו של צו ירושה?
אם נצא לרגע מגבולות המשפחה, מה תהא ההתייחסות השמאית לקבוצת בעלים זרים זה לזה, אשר החליטו לשתף פעולה על פי חוזה שיתוף או לחתום כולם על חוזה קומבינציה עם קבלן אחד או לנפק ייפוי כוח משותף לעורך דין משותף?
במאמר זה, על מנת לאחד ולפשט ערכים לקוראים, המרתי את כל המקדמים השונים והמשונים למקדם פשוט של אחוז משווי בבעלות בשלמות של בעלים אחד. "מקדם 95%" משמעו שמקום שאותה הקרקע בבעלות בשלמות של אדם אחד תהא שווה 100, כאשר הבעלות בידי מס' שותפים במושעא, תהא שווה 95 בלבד.
בטבלת איזון לתכנית המפשירה חטיבת קרקע ריקה לשכונת מגורים בבניה רוויה למאות דירות, בגבעת שמואל, טבלת איזון בתכנית 427-0139089 על פי הוראות תכנית ממ/3154, נכתב בטבלת איזון שכתב השמאי שאול רוזנברג ביום 4/4/2013, כי נקבעו מקדמי המושעא הבאים:
2-5 בעלים במושעא, מקדם 95% ; 6-10 בעלים, מקדם 90% ; 11 בעלים ויותר – מקדם 88%.
אותו שמאי, שאול רוזנברג, קבע את מקדמי מושעא דומים אך גם מעט שונים בטבלת האיזון לתכנית הר/1310/א' אותה הכין ביום 25/11/2012:
2-10 בעלים, הפחתה של 1% לכל בעלים נוסף, כך ש-2 בעלים יקבלו מקדם 99% 5 בעלים מקדם 95% וכך הלאה ; 11 בעלים או יותר יקבלו מקדם 90%.
בטבלת איזון לתכנית תא/3929 למתחם הרבי מבכרך/פורייה בתל אביב, קבע השמאי נאור בינדר, בשומה שכתב במרץ 2014, מקדם הפחתה 5%-10% "בהתאם למספר השותפים".
השמאי גדי דגני, בטבלת איזון מיום 18/11/2013, לתכנית לאזור תעסוקה מערבי תל-מונד, תכנית הצ/237/1-5, לא קבע בכלל מקדמי הפחתה למושעא.
השמאית נחמה בוגין בטבלת איזון מיום 3/10/2011 לתכנית ממ/5142 בגני תקווה (מאות דירות בבניה רוויה) מציינת כי לקחה בחשבון מושעא וציינה כי לקחה בחשבון התארגנויות של מספר בעלי קרקע עם יזם אחד למימוש מאוחד.
בקיץ 2014 קיבלה ועדת משנה להתנגדויות באחת הוועדות המחוזיות את ההחלטה הבאה:
2-5 בעלים, מקדם מושעא 95% ; 6-10 בעלים, מקדם מושעא 90% ; 11-20 בעלים, מקדם מושעא 85% ; 21 בעלים ויותר: מקדם 80%.
* המאמר הנו פרק 12 בספר "נפלאות עולם הנדל"ן" מאת דן לאופר. קוראי עו"ד על נדל"ן יקבלו את הספר במלואו, בחינם, בכתובת:
https://www.dan-laufer.co.il/meniflaot-hanadlan.html (יש להקליד שם משתמש Lau וסיסמא 1970).
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים
אושר החוק להפשרת הקרקעות החקלאיות
ועדת הפנים של הכנסת אישרה ביום 28.3.16 לקריאה שנייה ושלישית את הצעת החוק להפשרת קרקע חקלאית, שייעודה הוסב לבנייה של פרויקטים גדולים למגורים, לידי המדינה. מדובר ברפורמה שקידם שר האוצר, משה כחלון, לפדיון הקרקע לטובת מגורים, על ידי הוועדה לקידום מתחמים מועדפים לדיור הותמ"ל.
במסגרת הרפורמה, מועצת מקרקעי ישראל תוסמך להגדיל את הפיצויים והתמריצים לחקלאים תמורת השבת הקרקע למדינה. במקביל, רשות מקרקעי ישראל תוכל לתפוס חזקה בקרקע לצורך הקמה של פרויקטים גדולים למגורים. יוזמי החוק מציינים כי היא באה בין היתר במטרה "לצמצם את הביורוקרטיה המיותרת בנושא פדיון קרקע ולזרז מימוש של תכניות בהיקף של עשרות אלפי יחידות דיור".
הערת מערכת: הכיוון של הצעת החוק החדשה הוא נכון, אך עדיין לוקה בחסר. בכדי שהחוק ימלא אחר תכליתו המקורית ,יש לבצע טיפול מדויק ופרטני בשני פקטורים מרכזיים – מועד הפינוי וגובה הפיצוי. באופן טבעי, הפתרון הפשוט והמתבקש ביותר הוא מתן פיצוי הולם אשר יעניק תמריץ אמיתי לבעלי הקרקע לשחרר אותם. הבעיה הנוספת היא הצורך ביצירת תמריץ לפנות את הקרקעות בצורה מהירה. כפי שרשות המסים מעודדת תשלום מס באמצעות תוכנית גילוי מרצון המתוחמת בזמן, גם כאן צריך להנהיג תוכנית השבה מרצון לתקופה ברורה במסגרתה יינתנו הטבות משופרות משמעותית לחוכרי קרקעות שיוותרו עליהם. בדרך זו החוק יהיה אפקטיבי ויוכל לעמוד במטרות לשמן הוא נוצר שהן הגדלת מלאי הדירות וטיפול בעליית מחירי הדירות .
אישור יעדי תכנון, שיווק ועסקאות בתחום הדיור לשנת 2016
קבינט הדיור אישר את יעדי התכנון, השיווק והעסקאות בתחום הדיור לשנת 2016 שהציג שר האוצר, ח"כ משה כחלון. אישור יעדי התכנון והשיווק לשנה הנוכחית מהווה חלק מהניסיון שעושה שר האוצר לשם הגדלת היצע יחידות הדיור עבור זוגות צעירים ומחוסרי דיור.
היעדים מציגים תכנון מפורט, במסגרתו, ניתן למצוא יעדי תכנון ושיווק באזורי הביקוש הן לרכישה והן להשכרה ארוכת טווח. נוסף על כך, תכנית היעדים מתייחסת גם ליעדי השיווק ביישובי המיעוטים, אשר יעמוד לכל הפחות על 5,000 יח"ד בשנת 2016.
הוצע, כי מנהל התכנון יגבש רשימת תכניות מפורטות למגורים שיובאו לאישור בשנת 2016 על מנת לעמוד ביעדים שנקבעו וביחד עם מטה הדיור ירכזו את המעקב והבקרה על יעדי התכנון שקבעה הממשלה וידווחו לממשלה בסוף שנת 2016 על התקדמותם בהתאם ליעדים.
הצעת חוק התכנון והבנייה (הוראת שעה) (תיקון – חובת מתן הקלה לתוספת דירות מגורים), התשע"ו–2016
בהצעת החוק מוצע להשיב דירות 3 חדרים כחלק מתמהיל הדירות שבשוק. לאורך השנים ניכרת ירידה משמעותית בהיקף של בניית דירות קטנות ובעיקר דירות 3 חדרים המיועדות לזוגות צעירים ולאוכלוסיית הקשישים. לגישת חלק מהרשויות, דירות קטנות מושכות אוכלוסיות חלשות יותר וכשכך, הן מעדיפות לבנות דירות גדולות.
ההצעה האמורה, מאפשרת להגדיל את מספר יחידות הדיור לפחות ב-10% ובכך לסייע בהגדלת היצע יחידות הדיור בכלל ולזוגות צעירים וקשישים בפרט. כמו כן, הדירה תהיה זולה יותר כיוון ששטח הדירה קטן יותר. החיסכון בבניית דירות קטנות לאותה אוכלוסייה יתבטא לא רק במחיר הדירה, אלא גם בעלויות הארנונה וועד הבית שתהיינה נמוכות יותר.
במסגרת הוראת השעה מוצע כי ועדה מקומית תיתן הקלה לתוספת דירות למגורים בשיעור של לפחות 10%, אך לא יותר מ- 20% מהמספר המרבי של דירות המגורים המותר לבניה, על פי הוראות התכנית החלה על המגרש בהתקיים מס' תנאים: במגרש בודד נקבע כי התנאי הוא ששטחן הממוצע של הדירות במגרש לאחר מתן ההקלה עולה על 80 מטרים רבועים, וכן כי הבקשה להקלה חתומה בידי כל בעלי הזכויות במגרש. במס' מגרשים גובלים, תנאי נוסף הוא, כי בבקשה להקלה צוין מספר דירות המגורים המותרות לבנייה במגרשים לפי התכנית וההקלות שאושרו לגבי מספר דירות המגורים במגרשים קודם להגשתה.
עוד מוצע, כי ועדה מקומית רשאית ליתן הקלה לתוספת דירות למגורים בשיעור העולה על 20%, אך לא יותר מ-30%, אשר שטחן הממוצע עולה על 70 מטרים רבועים, אם הוצגה חוות דעת מהנדס הוועדה המתייחסת לתמהיל הדירות המתקבל לאחר התוספת והשתלבותן בסביבה והמאשרת שמוסדות הציבור, השטחים הפתוחים, התשתיות ושטחי החניה בסביבת הבניין נותנים מענה לצרכים הנובעים מתוספת הדירות.
עוד עולה מההצעה, כי הוועדה המקומית רשאית לקבוע בהחלטה כי תנאי להוספת דירות מגורים כאמור, הוא שהדירות הנוספות בשיעור העולה על 20% ישמשו למגורי בני מקום בלבד. בני המקום הכוונה למי שהוא בן יותר מ-18 שנים, ומקום מגוריו הקבוע במשך שלוש השנים האחרונות לפחות, הוא בתחום שיפוטה של הרשות המקומית ובלבד שהמציא את אישור הרשות לכך.
קבעה הוועדה המקומית תנאי כאמור, יהיה התנאי בתוקף לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים ממתן תעודת גמר.
החלטות שהתקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מתאריך28.1.2016
פטור מדמי היתר לבעלי תחנות דלק אשר יוסיפו שימוש להנפקת גז
בהחלטה מיום 28.01.2016 אישרה המועצה מתן פטור מדמי היתר עבור תוספת שימוש להנפקת גז לבעלי חוזה חכירה לתחנות דלק קיימות עד לתקופה של 31.12.20. זאת לאור החלטת ממשלה 5327 מיום 13/1/13 העוסקת בהפחתת התלות הישראלית בנפט בתחבורה, ולפיה, יש לקדם בישראל מעבר תחבורה עד שנת 2025 למקורות אנרגיה חליפיים לנפט, ובכך לאפשר הפחתה של משקל הנפט כמקור אנרגיה לתחבורה ציבורית בישראל. הנימוקים לכך נובעים מהעובדה, ששוק הגז הטבעי לתחבורה נמצא בחיתוליו והיקף המכירות, כמות הנפקתו ומחירו בשנים הראשונות לא צפוי להיות מהותי מאוד.
הגמשת תנאי החכרת קרקע למטרות תעסוקה במשבצות ישובים חקלאיים
בהחלטה מיום 28.01.2016 המועצה אישרה שינוי החלטה קודמת, אשר מטרתו, הגמשת הקריטריונים הנוגעים להרחבת מפעלים כלכליים קיימים (לתעשייה אחסנה מלאכה ותיירות) במשבצות של ישובים חקלאיים, ולאפשר הרחבת המפעל הכלכלי גם במקרים בהם תוספת השטח תיצור חריגה מסך השטחים המותרים לתעסוקה במשבצת. התנאי הוא כי היקף השטח המבוקש להרחבה לא יעלה על 25% מכלל השטח המקורי שאושר לתעסוקה או 10% מכלל השטח המותר לתעסוקה לאותו ישוב לפי החלטות המועצה התקפות, הגדול מבין השניים.
אישור הקמת מבני מגורים ארעיים להלנת פועלים זרים בסמוך לשטחי העיבוד
בהחלטת מועצה מיום 28.01.2016 הוחלט, על תיקון החלטה 1279 בתיקון ניתן אישור הקמת מבנים ארעיים לצורך הלנת עובדים זרים בסמוך לשטחי העיבוד. התיקון נועד להקל על ישובים ו/או אגודות ו/או חברות עיבוד ששטחי העיבוד שלהם, העולים על 1,000 דונם, מרוחקים לפחות 25 ק"מ מהישוב. לאור התיקון תתאפשר הלנת עובדים זרים, בכפוף לאישורים המתאימים.
אישור עיגון שימושים סחירים נלווים בהקצאת קרקע לרשויות מקומיות
בהחלטת מועצה מיום 28.01.2016 המועצה אישרה לתקן החלטה העוסקת בהקצאת קרקעות בפטור ממכרז לרשויות מקומיות, בכפוף לתכניות מאושרות ולצרכי ציבור. המועצה אישרה לעגן את השימושים הסחירים הנלווים בהקצאות קרקע, על ידי רשות מקרקעי ישראל, לרשויות מקומיות ולאפשר שימוש סחיר נלווה בשטח שלא יעלה על 20% מהשטח המבונה במקרקעין, בהתאם לתכנית בתוקף, בשטחים ציבוריים פתוחים.
בהקצאות המתבצעות בתשלום שאינו סמלי, תתאפשר רכישת זכויות בניה בשלבים. קרי, התשלום בגין הקרקע יתבצע לפי זכויות הבניה המבוקשות ע"י הרשות המקומית ולא לפי מלוא הזכויות בהתאם לתכנית בנין עיר מאושרת. כמו כן בהקצאות לרשויות מקומיות, בהן התמורה בגין השימוש הציבורי גבוה באופן חריג, הוחלט להסמיך את הנהלת רשות מקרקעי ישראל לבצע פריסה של דמי החכירה המהוונים.
הודעה בדבר הפקדת תכנית רש/1084 רצועת הנופש מזרח אזור א', רמת השרון
6 שנים לאחר מתן תוקף לתכנית מתאר מקומית "רצועת הנופש רמת השרון" (רש/1/763), אשר הפשירה קרקעות חקלאיות בין רמת השרון לצפון ת"א למעל 6,000 יח"ד, פארק מטרופוליני, מרכז תחבורה, שטחי "הכפר הירוק" ועוד, ונחשבה לאחת התכניות המורכבות שאושרו במחוז ת"א, הופקדו בימים אלו להתנגדויות תכנית מס' רש/1048 "רצועת הנופש מזרח- אזור א'", ותכנית מס' רש/1010 שמהוות שלב נוסף לקראת ביצוע התכנית.
בין היתר, התכניות המופקדות מפרטות את אזור א' ב"רצועת הנופש", המצוי בין כביש 5, כביש 4, הכפר הירוק, דרך משה סנה וקריית שאול בצפון ת"א ושכונת מגורים מצפון לשכונת "נווה גן" ברמת השרון.
התכניות קובעות ברמה מפורטת את ייעודי הקרקע, מגרשי הבניה, היקף הזכויות, תמהיל המגורים, מתחם והוראות לאיחוד וחלוקה ועוד.
ניתן להגיש התנגדויות לתכניות תוך 60 יום מפרסום ההפקדה בעיתונות.
הערת מערכת: לתכנית חשיבות רבה, שכן למעשה ייקבעו בה היקף ואופן חלוקת הזכויות באחת הקרקעות היקרות והמבוקשות בארץ- ויש לכך משמעות מכרעת לבעלי זכויות מצד אחד, ולמתנגדים פוטנציאליים מהצד השני, כולל תושבי השכונות הסמוכות בצפון ת"א וברמת השרון.
הודעה מעודכנת בדבר הכנת תכנית מס' רג/340/ ג/ 90/ 77, תכנית שימור לרמת גן.
הרינו לעדכן על פרסומה של הודעה מעודכנת לפרסום מיום 10.02.2014 (ילקוט פרסומים 6753 עמ' 3730) בהתאם לסעיפים 77 ו-78 לחוק התו"ב התשכ"ה 1965, בדבר הכנת תכנית מס' רג/340/ג/90/77 והגבלת הוצאת היתרי בניה, בהתאם להחלטת ועדת המשנה לעררים של המועצה הארצית מיום 14.01.2016 בערר 33/15 .
השינויים המוצעים בהודעה כוללים:
1. הכנת תכנית שימור לעיר רמת גן – הכוללת קביעת מדיניות שימור עירונית, קביעת דרגות שימור ותמריצים.
2. תנאים להוצאת היתרי בניה לפי סעיף 78 לחוק– לפיהם, לא תותר הריסת מבנה הנכלל ברשימת המבנים המיועדים לשימור. היתר יוצא אך ורק באישור הועדה ולאחר קבלת המלצת הועדה לשימור. תנאי מקדים לדיון בוועדת שימור יהיה הכנת תיק תיעוד ע"י אדריכל מומחה לשימור.
כן נקבעו הכללים לניהול הדיון ולקבלת ההחלטות. בנוסף, נקבעו חריגים לכלל האמור:
א. היתר להריסת מבנה המופיע ברשימת השימור לא יידרש לאישור הועדה המחוזית, אם רשות הרישוי המקומית קיבלה את אישור הועדה המקומית להוצאת ההיתר, התייעצה עם ועדת השימור וקיבלה המלצתה, וכן הבקשה כוללת תיק תיעוד מלא והחלטת ועדת הרישוי כוללת הנחיות לעניין שחזור המבנה.
ב. לא יידרש אישור הועדה המחוזית לתוספות בניה ביחס למבנה והחלטת הועדה המקומית לתוספות או לבניה תהיה סופית, גם כאשר היתר הבניה מתיר את התוספות לאחר הריסה מלאה של המבנה בכפוף לשחזורם והתקיימות התנאים שבסעיף 2 רישא לעיל.
עוד נקבע, כי תוקף התנאים 36 חודשים מיום 10.02.2014 וכי רשימת המבנים והאתרים נותרת ללא שינוי מהפרסום הראשון.
הודעה בדבר הפקדת תכנית מפורטת מס' 506-0144550: רג/1261/א/2, מתחם חלזון, תובל.
הרינו לעדכן על פרסומה של הודעה בהתאם לסעיף 89 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965, לפיה במשרדי הועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ובמשרדי הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן מופקדת תכנית מפורטת מס' 506-0144550, גרסת הוראות 43 ותשריט 22, תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרים או הרשאות והיא אינה כולל איחוד וחלוקה.
מטרת התכנית שינוי יעוד הקרקע מאזור תעשיה למסחר תעסוקה ותיירות וכן קביעת זכויות בניה והוראות בניה להקמת שני מגדלי תעסוקה בני 37 קומות במתחם הבורסה ברמת גן.
עיקרי התכנית: שינוי יעוד הקרקע וקביעת זכויות בניה, שטחי שירות, שטחים לצרכי ציבור, קביעת הנחיות בינוי, הוראות לעריכת מסמך עיצוב אדריכלי ונופי וכן קביעת הוראות לפיתוח השטח וקביעת זיקות הנאה.
ניתן לעיין בתכנית וכל הרואה עצמו נפגע הימנה רשאי להגיש לה התנגדות במועדים הקבועים בדין.
הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' בי/515,
התחדשות עירונית מתחם הגיבורים.
הרינו לעדכן על פרסומה של הודעה בהתאם לסעיף 117 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה 1965, בדבר אישור תכנית מתאר מקומית ברמה מפורטת מס' בי/515.
גבולות התכנית הרחובות הגיבורים, העצמאות ועורף הבינוי לאורך רחוב ויצמן.
מטרת התכנית: התחדשות עירונית ע"י פינוי בינוי, במטרה לאפשר מימוש פוטנציאל סביבת העיר בת ים, כיכר העיר המגנים ותחנת הקו האדום של הרכבת הקלה. הגדלת שטחי מגורים, מסחר תעסוקה מבני ציבור ושטחים פתוחים. שיפור תנאי המגורים, הסדרי התחבורה ואיכות החיים בעיר. קביעת הוראות בדבר פינוי והריסת כל המבנים הקיימים במתחם וקביעת ייעודי קרקע וזכויות בניה.
עיקר הוראות התכנית: הריסת מבנים, בניית יחידות ותוספת יחידות, שינויי יעוד קרקע, קביעת הוראות לשטחים מסחריים והוראות בינוי למתן היתרי בניה שיכללו בתענית מפורטת וכן דרישה לעיצוב אדריכלי כתנאי למתן היתר למגרשי התכנית.
עוד קובעת התכנית הוראות לעריכת איחוד וחלוקה עתידיים וכן קובעת כי מכוחה לא ניתן להוציא היתרי בניה או הרשאות.
הפקדת תוכנית מס' 507-0242644- "הרחבת מרכז עזריאלי"
הועדה המחוזית ת"א, החליטה על הפקדת התוכנית מס' 507-0242644 ל- "הרחבת מרכז עזריאלי". התכנית חלה על שטח של כ- 40 דונם. מוצע בתכנית להרחיב את "מרכז עזריאלי – השלום", הקיים, צפונה אל כיוון רחוב נוח מוזס (מגרש ידיעות אחרונות) וכן להקים מגדל בשימושים מעורבים בגובה כ-85 קומות בהיקף זכויות של כ-112,000 מ"ר עיקרי. השימושים המוצעים בתוכנית הינם עבור מסחר – לצורך הרחבת הקניון הקיים, כ-40 קומות תעסוקה, כ-200 יח"ד דיור מוגן, עד 300 יח"ד קטנות ובינוניות וכן שטחי רצפות לצרכי ציבור לשימושים מגוונים שיקבעו לעת מימוש התוכנית.
במסגרת התוכנית מובטח, שיפור משמעותי של המרחב הציבורי סביב הפרויקט, לצורך שיפור תנועת הולכי הרגל ורוכבי האופניים, יצירת פתרונות לסגירת פירי אוורור של חניונים קיימים, יצירת "אוטוסטרדת אופניים" לאורך רצועת אילון, כחלק מתפיסה עירונית כוללת, פתיחת חזיתות אטומות לצורך הוספת בתי קפה וכן קביעת הוראות לפיתוח המדרכות, שמטרתן הפיכת סביבת הפרויקט מכביש ראשית לרחוב עירוני תוסס".
כעולה ממידע שפורסם, קבוצת עזריאלי היא מעוניינת להפוך באופן הדרגתי את קומת הקרקע של הקניון הקיים למקום נגיש ונעים לציבור, ולדעת הועדה כעולה מהפרסום, היא רואה בטיפול הנעשה במרחב סביב הפרויקט כצעד אקטיבי להגיע ליעד זה.
התוכנית מציעה תוספת זכויות בניה, ללא תוספת מקומות חניה עבור כלי רכב, אך כוללת תוספת משמעותית של פתרונות חניה לרכב דו גלגלי ואופניים, לאור העובדה כי המקום נגיש באמצעי תחבורה ציבורית רבים ועל פי מדיניות הועדה.
בנוסף, התוכנית כוללת כניסה לתחנת רכבת של הקו האדום (תחנת מנחם בגין), אפשרות להוספת גשר לתחנת רכבת "השלום" חיבור פיזי בין "רכבת ישראל" לרכבת הקלה וכן אפשרות להוספת גשרים ומעברים ציבוריים להולכי רגל ורוכבי אופניים.
עדכוני פסיקה
בית המשפט קורא למעקב אקטיבי אחר הליך תכנוני
שם ומספר הליך: עת"מ 46375-01-16 ישרוטל בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אילת ואח'
ערכאה: בית משפט לעניינים מנהליים בבאר שבע, בפני כב' השופטת גאולה לוין.
תאריך פסק הדין: 25.2.16
ב"כ המשיבים: עוה"ד תומר גור, מוטי גידנסקי, איריס גילבר, דורון טל, אורית קרץ, ירון רבינוביץ, ישיר פרומין.
פרטי הנכס: מגרש 26ב' ברח' קאמן 12 באילת, הממוקם באזור החוף הצפוני באילת.
מדובר בעתירה כנגד החלטת הועדה המקומית לתכנון ולבניה אילת, לאשר תכנית מפורטת שעניינה הקמת מתקן השעשועים המכונה SKYSCRAPER RIDE; שהינו מתקן המורכב מתורן מרכזי שמתנשא לגובה של עשרות מטרים, בקצהו העליון מותקנות שתי זרועות, שעל כל אחת מהן תא ישיבה לשני אנשים, כאשר זרועות המתקן מסתובבות כגלגל ענק, ונושאות את נוסעי המתקן מעלה-מטה בתנועה סיבובית.
בשלב הראשון, קודם מתקן השעשועים במסגרת הליך של הקלה לעניין הגובה, שתוכנן להתנשא ל-46.55 מטרים. להקלה זו הוגשה התנגדות מצד העותרת. לאחר שהתקבלה חוות דעת כי לאור מגבלות הגובה הדבר יהווה סטייה ניכרת, הוחלט לקדם את התכנית הנ"ל. העותרות לא הגישו התנגדות לתכנית וביום 19.11.2015 פורסמה התכנית ברשומות למתן תוקף.
הטענה המרכזית אליה נדרש בית המשפט בעתירה, הינה פגמים בהפקדת התכנית. הפגם הנטען האחד הוא אי מסירה של הודעה אישית לעותרות בדבר הפקדת התכנית. והפגם הנטען השני, הוא טעות במספר הגוש בהודעות ההפקדה שפורסמו.
בית המשפט דחה את הטענה הנ"ל, בציינו, בין היתר, את סעיף 89א לחוק הקובע את אופן הפרסום על הפקדת תכנית. בית המשפט קבע, כי לאור העובדה ששטח התכנית הוא 7.74 דונם (מעל ל-3 דונם, שכן רק מתחת לשטח זה ישנה חובה לתת הודעה אישית) ולאור העובדה שמגרשי העותרות אינם גובלים בתכנית, לא קמה כל חובה ליתן הודעה אישית ע"פ הדין. בהתאם לכך, בית המשפט דחה את הטענה כי היה על המשיבים לשלוח הודעות אישיות לעותרות בשל ההתדיינות/ההתנגדות הקודמת שהגישו להקלה, שכן לדבר אין כל עיגון בהוראות החוק.
ביחס לטענה בדבר הפגם במספר הגוש, בית המשפט קבע כי הכתובת שנמסרה בפרסום אפשרה לזהות בקלות את השטח הכלול בתכנית. כמו כן, בית המשפט ציין, בין היתר, כי הפרסום כלל את השכונה (החוף הצפוני) את הרחוב ומספר הבית (רח' קאמן 12) ואת מספר המגרש (26ב). הגוש שנרשם הוא גוש 40172 (לא מוסדר). כן כלל הפרסום, את עיקרי הוראות התכנית שהם "הצבת מתקן שעשועים בגובה של עד 50 מטר".
לאור זאת, ועל סמך נימוקים נוספים, בית המשפט קבע כי אין בפגם הנטען ביחס למספר הגוש כדי לשלול את תוקפו של הפרסום. לפיכך, נדחתה העתירה לגופה (וגם על הסף מטעמי שיהוי שפורטו בפסק הדין).
הערת מערכת: יש שיטענו כי פסק הדין הנ"ל אינו חף מקשיים, ובכל מקרה, נראה שכדי למנוע מצבים אלה, מוטב שבעלי זכויות המודעים בדרך כזו או אחרת להליך תכנוני אליו מתנגדים המקודם בסביבת מקרקעיהם, יעקבו אחריהם ויפנו אל רשויות התכנון בבקשה בכתב כי הלה יידעו אותן על כך ויקבלו מידע מתאים בעניין.
משאושרה תכנית בנין עיר, לאחר הליך הגשת התנגדויות, על הרשות לסלול את הדרכים בהתאם לתכנית ואין מקום להימנעותן מיישומה, תוך דין ודברים עם המחזיקים השונים במקרקעין לאורך השנים והבטחות
להסדרים שונים עם כל אחד מהם
שם ומספר הליך: עת"מ 53726-12-14 ופא פדילה ואח' נ' עיריית טירה ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת הבכירה, נגה אהד.
תאריך פסק הדין: 18.2.16
ב"כ העותרים: עו"ד גדי רינגולד.
פרטי הנכס: מקרקעין המצויים בעיר טירה, הידועים כגוש 7783 חלקה 5.
עסקינן בעתירה מנהלית שהגישו העותרים אשר ביקשו להתחיל בבניה במקרקעין, אך נתקלו בקשיים שכן אל הנכס לא נסללו דרכי גישה כמצוות התכנית. עוד מצאו העותרים, כי המשיבים 2-13 פלשו למקרקעי הציבור שבגבול חלקותיהם, ובנו ללא היתר על התוואי המוקצה לדרך מבנים, גדרות.
לאור זאת, דרשו מאת העירייה והוועדה המקומית לפעול לפי תכנית בנין עיר החלה על מקום מגוריהם במסגרתה נקבעו, דרכים ושבילים ותוכנן קו מים וביוב, ולסלק מתחומה מבנים ומכשולים אחרים אשר הוקמו במקום, שלא לפי הוראות התכנית.
העירייה והועדה המקומית הסכימו לבקשת העותרים אך טענו כי הן מנועות לעשות כן נוכח התנגדות משיבים 3-12.
ביהמ"ש קבע, כי התכנית בה עסקינן היא תכנית תקפה. התכנית עברה את כל שלבי התכנון כדין, וביניהם הליך הגשת התנגדויות. חזקה על הועדה המקומית, כי פעלה כדין ושמעה את ההתנגדויות לתוואי הכבישים, ככל שהוגשו. מיום שאישרו גורמי התכנון והבניה המוסמכים את התכנית, וחזקה עליהם שעשו כן במקצועיות וללא משוא פנים, אין עוד מקום להתנגד לתכנית. מכאן, כי הימנעות העירייה והועדה המקומית מליישם את התכנית, תוך דין ודברים עם המחזיקים השונים במקרקעין לאורך השנים והבטחות להסדרים שונים עם כל אחד מהם, אין לה מקום.
המחזיקים במקרקעין בנו לאורך השנים על קרקעות המיועדות לדרכים, הציבו על תוואי הדרך פסולת במטרה למנוע גישה חוקית למקרקעין של האחר, והכל ללא עין מפקחת וללא יד מכוונת או מונעת.
נוכח כל האמור, נוכח קיומה של תכנית תקפה ונוכח מצב הדרכים ותשתית המים והביוב במקרקעין, נקבע, כי על הועדה המקומית והעירייה לפעול לסלילת דרכים והנחת קו מים וביוב.
הערת מערכת:
פעמים רבות אנו נתקלים בתכניות מאושרות מזה שנים, אולם תכניות אלו אינן ניתנות ליישום עקב פיתוח חסר או מגבלות שונות, בעבר מקרים אלו יצרו עיוותים רבים בשל הטלת מס רכוש עקב אישור התכנית למרות המגבלה ביישומה, גם כעת הטלת חבות היטל השבחה ומגבלות שונות מחייבים לדעתנו לאשר את התכנית ובמקביל ליזום וליצור אפשרות וזמינות לבנייה, לרבות מכרזי פיתוח וכדו', על מנת למנוע עיוותים מעין אלו.
יישום החלטה 737, הוראות המעבר שנקבעו לה והחלטות רמ"י בעקבותיה
שם ומספר הליך: תא (ת"א) 46813-02-10 בועז יפתח ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו, בפני כב' השופטת שבח יהודית.
תאריך פסק הדין: 9.2.16
פרטי הנכס: קרקעות למגורים במספר ישובים במגזר החקלאי.
ב"כ התובעים: עוה"ד יהודה וישניצקי וזיו לאטי.
פסה"ד עוסק בתביעת השבה שהגישו התובעים (255 במספר) בטענה לתשלום יתר, של דמי חכירה בגין השלמת זכויות בנייה במגרשים שרכשו, כאשר לטענת התובעים חויבו בתשלום דמי חכירה בשיעור המלא חלף השיעור המופחת, לו היו זכאים בהתאם להוראות המעבר להחלטה 737 של מועצת מקרקעי ישראל.
באותו מקרה, התובעים רכשו ממנהל מקרקעי ישראל (כשמו דאז), במועדים שונים בין השנים 2001-2005, זכויות חכירה בקרקעות למגורים במס' יישובים חקלאיים.
באותה עת חלשה על התקשרויות המנהל בכגון דא החלטה 737, שעל פיה נכרת תחילה חוזה פיתוח בו התחייב החוכר לעתיד לפתח את הקרקע ולבנות עליה בית מגורים בתוך זמן קצוב, ולאחר השלמת הפיתוח נחתם חוזה חכירה, והכל ללא מכרז. החלטה 737 הטיבה עם החוכרים בשניים אלו:
א. תשלום מופחת של דמי חכירה (66% מערך הקרקע ביישובים במרכז הארץ; 36% מערך הקרקע ביישובים באזור עדיפות לאומית ב' ו- 22% מערך הקרקע ביישובים באזור עדיפות לאומית א', וזאת במקום השיעור הרגיל של דמי חכירה- 91%).
ב. דחיית תשלום דמי החכירה עבור מלוא הזכויות הבינוי המתוכנן או לפי מלוא הזכויות הניתנות לניצול, כך שבמעמד הרכישה ישולם תשלום עבור דמי חכירה רק בגין שטח מינימאלי קבוע (ביישוב במרכז הארץ שאינו בטיפול נקודתי- 140 מ"ר; באזורי עדיפות לאומית או ביישוב בטיפול נקודתי- 100 מ"ר), הנמוך משטח הבניה המרבי המותר עפ"י דיני התכנון.
עם הרוכשים דנן נחתם הסכם פיתוח, ועם חלקם אף חוזי חכירה. חלק מהתובעים רכשו את הזכויות מכוח החלטה 737 וחלקם מכוח הוראות המעבר ל- 737 (יפורט להלן). במעמד החתימה נדרשו התובעים לשלם בשיעור המופחת לפי השטח המינימאלי הקבוע, וכך אכן עשו. עת באו התובעים להשלים את הבניה ביקשו מהמנהל לרכוש את יתרת זכויות החכירה- מעבר לאלו שנרכשו עפ"י השטח המינימאלי הקבוע, דרש זה האחרון בגין יתרת הזכויות תשלום בשיעור מלא של 91% משווי הקרקע. התובעים שילמו בהתאם לנדרש, חרף העובדה שלטענתם צריך היה לחול עליהם השיעור המופחת בהתאם להוראות החלטה 737, שהייתה בתוקף במועד הרכישה הראשונית. מכאן תביעת השבה זו.
החלטה 737 התקבלה ב- 1995 וייעודה היה הרחבת יישובים חקלאיים בדרך של הסבת שטחים חקלאיים לייעוד מגורים, וזאת לצורך עידוד התיישבות חדשה וצעירה. ההטבות הגלומות בהחלטה פורטו לעיל. הטבות אלו עוררו תסיסה חברתית שהובילה להגשת העתירה בבג"ץ 244/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות (להלן- בג"ץ שיח חדש), מטעמים של צדק חלוקתי. ב- 15.8.01 ניתן צו ביניים שהורה על הקפאת עסקאות לפי 737 (ואחרות), עד למתן החלטה אחרת. ביום 14.11.01 החריג ביהמ"ש את צו הביניים כך שלא יחול על יישובים המקיימים במצטבר מס' תנאים: תכנית ההרחבה אושרה ע"י המינהל וע"י הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה; החל הליך הגשת רשימת המומלצים והחלו עבודות פיתוח בפועל. בפס"ד מיום 29.8.02 ביטל ביהמ"ש העליון את החלטות 737, 717 ו- 727, תוך קביעת הוראות מעבר. בעקבות פסה"ד נתקבלו במועצה הארצית החלטה 943 ביום 18.11.02 והחלטה 951 ביום 21.1.03. ביום 4.2.03 התקבלה החלטה 959 במקום החלטה 737 שבוטלה, ובה נקבע כי על תוספת בנייה בגין מגרשים שהוקצו בעבר ישולמו דמי חכירה מלאים. ביום 3.9.03 התקבלה החלטה 972 שקבעה הוראות מעבר להחלטות 717, 727 ו- 737. עתירות שהוגשו כנגד הוראות המעבר הנ"ל הובילו לדחיית הכניסה לתוקף של הוראות המעבר על למתן פס"ד בעתירות, פס"ד שניתן ביום 10.5.04 ודחה אותן. לאחר מכן התקבלו במועצה מס' החלטות שהאריכו את תוקפן של הוראות המעבר.
שני הצדדים ניסו ללמד על תקפות עמדתם ממארג ההחלטות (המבלבל, יש לומר) הנ"ל. מניתוח ההחלטות, קבע ביהמ"ש כי יש לקבל את עמדת המנהל לפיה, החלת הוראות החלטה 959 על מרבית התובעים נעשתה כדין, ולפיכך אינם זכאים להטבות עפ"י החלטה 737 בנוגע לזכויות הנוספות.
קביעת ביהמ"ש כאמור, התבססה קודם לכל על העיקרון לפיו, יש לפרש את הוראות המעבר פרשנות מצמצמת, שכן הורתן בביטול הטבות שנקבע כי הן בלתי ־ חוקיות, ומאחר ומי שייהנה מהוראות המעבר יקבל למעשה את ההטבה שנקבעה כבלתי חוקית.
לגופו של עניין, דחה ביהמ"ש את עתירת מרבית התובעים (למעט 24 שהוחרגו כמפורט להלן) שכן מבחינת לוח הזמנים "נלכדו" התובעים הנ"ל בהוראות החלטה 959 שתוקפה הוחל מיום 10.3.2003, באשר הבקשות לתוספת בנייה שהוגשו על ידם, הוגשו לאחר מועד תחולת ההחלטה. החלטה 959 קבעה, כי עבור השלמת זכויות החכירה במגרשים שהוקצו בעבר ודמי החכירה בגינם שולמו עפ"י היקף בינוי נמוך ממלוא ההיקף המותר עפ"י התכנית החלה, ישלם החוכר את מלוא דמי החכירה המהוונים עפ"י השיעור הנהוג שיהא בתוקף במועד ההקצאה.
בנוגע ל- 24 התובעים הנ"ל קבע ביהמ"ש, כי הגישו את הבקשות לתוספת בנייה עובר לקבלת החלטה 959, והואיל והמנהל לא טיפל בבקשותיהם בתקופת הביניים שבין פסה"ד בבג"ץ שיח חדש ובין מתן החלטה 959, הרי שהם זכאים להסדר המיטיב שחל עפ"י המצב העובדתי והמשפטי שהיה קיים במועד הגשת בקשתם. בכך סירב ביהמ"ש, הלכה למעשה, להטיל על התובעים הנ"ל את תוצאות מחדלו של המנהל לטפל בבקשותיהם בזמן אמת, כפי שביקש המנהל לעשות.
נקבע כי על המנהל להשיב לקבוצת ה- 24 את ההפרש בין המחיר שהיה משולם על ידם לו הוחלו עליהם הוראות החלטה 737 לבין המחיר ששילמו בפועל. לגבי יתר התובעים נדחתה התביעה.
הערת מערכת:
ניתן לומר שיש טעם לפגם שבחלוף כ-14 שנה מעת ביטול החלטה 737 עדיין בוחנים לגבי עסקאות שונות את תחולתה, קשה לתכנן וליזום במקום בו התנהלות של רמ"י ושל בירור ההליכים אורך שנים כה רבות וברי הוא כי נזק רב נגרם לכל הסובבים.
אי עמידה בהתחייבות מוכר להמצאת היתר בניה להקמת מבנה מסחרי במקרקעין מהווה הפרה של הסכם
שם ומספר הליך: תא (ב"ש) 32426-07-13 מ.ל. יזמות והשקעות אילת 2011 בע"מ נ' יעקב בן שושן
ערכאה: בית המשפט המחוזי בבאר שבע, בפני כב' השופטת שרה דברת- ס. נשיא.
תאריך פסק הדין: 18.2.16
פרטי הנכס: מקרקעין הידועים כגוש 40111 חלקה 1 מגרש 2.
ב"כ התובעת: עו"ד נמרוד כנפי.
ברקע פסק הדין, עמדה דרישת התובעת לקבלת פיצויים מהנתבע בגין הפרת הסכם המכר, וזאת לאור אי קיום התחייבויותיו של הנתבע על פי ההסכם להמצאת היתר בניה אשר יאפשר הקמת מבנה מסחרי במקרקעין אשר ישמש לכל שימוש מסחרי, וכן בשל אי המצאתו של אישור זה במועד שנקבע. תביעתה העיקרית של התובעת הייתה, לפיצוי בגין ההפרש בין הסכום ששילמה עבור הנכס בשעה שהובטח לה כי תתאפשר בו בניה מסחרית ללא הגבלה לבין ערכו האמתי של הנכס, לאור מגבלות השימוש החלות עליו ולחילופין, לקבלת הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם שהינו בסך של 25% מסכום התמורה.
השאלה עליה נסב פסק הדין הינה, האם הפר הנתבע את התחייבותו בהסכם המכר להמציא לתובעת היתר בניה למבנה מסחרי תוך 60 יום. המחלוקת בעניין זה נסבה סביב פרשנות הסעיף המתייחס לעניין זה בהסכם המכר, וכן פרשנותו של המונח מהו "נכס מסחרי".
בנקודה זו חלקו הצדדים כאשר מחד טוענת התובעת, כי הנתבע התחייב להמציא לה היתר בניה שיאפשר לה בניה מסחרית לא מוגבלת וכי הסכם המכר מותנה בתנאי זה, ומאידך נטען, על ידי התובע כי הנכס נמכר לתובעת במצבו כפי שהוא (AS IS) וכי לא התחייב להמציא היתר שיאפשר שימוש מסחרי רחב מהשימוש הקיים שהינו – למטרת מועדון זמר.
סעיף 25 (א) לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ז -1977 אשר תוקן, קובע כי "חוזה יפורש לפי אומד דעת הצדדים כפי שהוא משתמע מתוך החוזה ומנסיבות העניין, ואולם אם אומד דעתם של הצדדים משתמע במפורש מלשון החוזה, יפורש החוזה בהתאם ללשונו".
בדבר השאלה האם הנתבע נטל על עצמו את החובה להמציא היתר בניה לנכס אשר יאפשר לבנות בו בנייה מסחרית ללא הגבלה, מסקנתו של בית המשפט לאחר שבחן את הטענות השונות שהועלו על ידי הצדדים הינה, כי הן לשון ההסכם והן נסיבות העניין מצביעים על מסקנה אחת שהנתבע נטל על עצמו להמציא לתובעת היתר בניה אשר יאפשר לה בניית נכס מסחרי ללא הגבלה, באופן בו ניתן יהיה להשתמש בו בכל שימוש מסחרי ולא עמד בהתחייבותו זו .
כמו כן, קבע בית המשפט כי הנתבע הפר את התחייבותו להמציא את היתר הבניה במועד שנקבע לכך בהסכם. לטענת הנתבע לפיה "ידיעה שיפוטית היא, שהליכי תכנון נוטים להתארך וכל כן אין לעמוד על קוצו של יוד על המועדים שנקבעו בהסכם". ציין בית המשפט, כי ככל שהדבר מצוי בידיעה שיפוטית של בית המשפט אזי הוא מצוי גם בידי הנתבע ואם כך, מדוע התחייב ל- 60 יום ביודעו זאת. לדברי בית המשפט איחור של 200 ימים לאחר המועד שנקבע לכך, הינו איחור החורג בהרבה מאיחור סביר.
על יסוד האמור, בית המשפט קיבל את התביעה וקבע כי סכום הפיצוי ייקבע על פי הפיצוי המוסכם שנקבע בהסכם אולם בהפחתה וזאת מאחר והסכום המוסכם בסך 25% אינו סביר, ביחס לנזק שהצדדים יכלו לצפות שייגרם. הנתבע ישלם לתובעת סך של,000 1,450, ₪ בצירוף ריבית והצמדה כדין, וכן ושכ"ט עוה"ד בסכום של 100,000 ₪ והוצאות המשפט על פי בקשה שתוגש.
הערת מערכת:
אחת המסקנות הינה כי בעייתי להתחייב התחייבויות שאינן תלויות במתחייב אלא בצד ג', בעיקר עת עסקינן בצד ג' שהינו ועדות התכנון שאכן נראה כי קיימת הסכמת בית המשפט שהמועדים האמורים בעניין זה בהסכם ובחוק נמתחים פעמים רבות, המערכת מציינת כי גישה זו המקבלת כמובן מאליו נתון זה, הינה בעייתית ויש לעקרה מהשורש.
פיצוי לקיבוץ הנפקע?
שם ומספר הליך: ת"א (נצ') 7121-01-13 קיבוץ עין חפציבה ואח' נ' נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ
ערכאה: בית המשפט המחוזי בנצרת, בפני כב' השופט ערפאת טאהא.
תאריך פסק הדין: 12.1.16
פרטי הנכס: מקרקעין המצויים בחמשת הקיבוצים: עין חרוד איחוד, עין חרוד מאוחד, קיבוץ חפציבה, קבוצת גבע וקיבוץ תל יוסף.
ב"כ הצדדים: עו"ד יגאל קלדס.
עסקינן בהחלטה בבקשה לסילוק על הסף המהווה פס"ד חלקי בחמש תביעות (שאוחדו) של קיבוצים בצפון כנגד הנתבעת, לתשלום פיצויים בגין הפקעה עפ"י צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) (מסילת העמק בקטע חיפה בית שאן), התשס"ו-2005, שפורסם מכוח ס' 3 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 (להלן- פקודת הדרכים). הפיצוי נתבע בטענה כי הקיבוצים הם מחזיקים בלעדיים או חוכרים לדורות במקרקעין המופקעים.
הקיבוצים טענו כי המקרקעין שהופקעו מצויים בתוך תוואי רכבת היסטורי, רכבת שפעלה עד 1948, ולאחר מכן שימש תוואי הרכבת את צה"ל עד 1951, שאז ננטש לחלוטין. מאז, טוענים הקיבוצים, שימש אותם תוואי הרכבת כדרך חקלאית לשטחים החקלאיים המוחזקים על ידם. לאור האמור תבעו הקיבוצים פיצויי הפקעה, בראשי נזק שונים: הפקעת שטחים שאינם בשטח המשבצת שהוחכר למושבים, אך בשטח ששימש אותם במשך שנים, ונזקים נלווים (הארכת טווח הנסיעה לשטחים המעובדים וכיו"ב); והפקעת שטחים בתוך שטח המשבצת (בגינם לא התבקש סילוק על הסף). קיבוץ אחד תבע בגין נזק שנגרם לפרויקט הפארקיון המופעל ע"י הקיבוץ ומשמש לאירועים ותיירות- לטענת הקיבוץ תוואי הרכבת ימנע את המשך הפעלת הפארקיון.
התבקש סילוק על הסף של התביעות משום שמדובר בשטחים שאינם כלולים במשבצת הקרקע שהוחכרה לקיבוצים, ואין לקיבוצים זכות כלשהיא בהם. נהפוך הוא- נטען כי הקיבוצים הם בבחינת פולשים למקרקעין אלה, והדבר מקבל משנה תוקף בהיות המקרקעין מקרקעי ייעוד, כהגדרתם בסעיף 107 (3) בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (מקרקעי ציבור המיועדים לתועלת הציבור). בנוגע לפארקיון טענה הנתבעת כי מדובר בנזק שנגרם עקב אישור תכנית מסילת העמק ולא עקב הפקעה, ולכן ההליך הנכון לתביעת פיצוי הינו תביעת ירידת ערך עפ"י הוראות ס' 197 לחוק התכנון והבניה, תביעה שאכן הוגשה ע"י הקיבוץ קודם להגשת תביעה זו.
ביהמ"ש ציין כי ההפקעה דנן בוצעה מכוח פקודת הדרכים, שאמנם בוטלה בתיקון מס' 3 תש"ע-2010 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), אך רלוונטית לענייננו באשר הליכי ההפקעה כאן ננקטו עובר לביטול פקודת הדרכים. ס' 2 לפקודת הדרכים מגדיר בעל מקרקעין, העשוי להיות זכאי לפיצוי, כבעלים הרשום שלהם, או בעל זכות או טובת הנאה בקרקע. לפיכך נקבע כי הפקעת מקרקעין שאינם חלק ממשבצת המקרקעין שהוחכרה לקיבוצים, לא תזכה אותם בפיצויים היות שאינם בעלים הזכאי לפיצוי.
באשר לתביעה בעניין הפארקיון- ביהמ"ש דחה את טענת הנתבעת לפיה הקיבוץ אינו זכאי לפיצוי משום שאינו בעל המקרקעין, שכן אלו נכללו בתחום משבצת הקיבוץ. למרות זאת סילק ביהמ"ש על הסף אף רכיב זה של התביעה שכן השטח שהופקע מהווה אך אחוזים בודדים מסך השטח המוחזק ע"י הקיבוץ. מאחר והשטח המופקע אינו עולה על 25%, הרי שבהתאם להוראות פקודת הדרכים ניתן להפקיע עד 25% משטח החלקה ללא פיצוי לבעלים. החריג הקבוע בס' 7 בפקודת הדרכים, המאפשר מתן פיצוי לבעלי מקרקעין כאמור, בהתאם להוראת שר התחבורה מקום שנגרם "סבל", לא חל משום שהקיבוץ כלל לא פנה אל השר.
הערת מערכת: ראשית יצוין כי המערכת סבורה שאין הדבר חד משמעי כי בר רשות אינו נכנס בקטגוריה של בעל זכות לצורך הגשת תביעת פיצויים, בעיקר במקום בו הזכות ניתנת כנגד תמורה.
באשר לזכות התביעה בהפקעה הנופלת למסגרת הפיצוי בגין 25% הראשונים הרי שיש מקום לשקול שנית את המנגנון בו מתנהל הליך של בירור תביעה בבית המשפט לקביעת שיעור פיצויי ההפקעה, המקביל להליך של בירור המחלוקת על הפיצוי ללא תמורה בפני השר ויש לקבוע כי במקום בו ממילא מתברר הליך, רשאי בית המשפט לפעול במקרים בהם חלה הלכת רוטמן ולא קיימת השבחה של היתרה, ולקבוע כי יש לפצות מהמ"ר הראשון.
במקרה של חברת מקרקעין, שכל שבבעלותה הוא בניין דירות, יש לפרק לפי דיני החברות,
אולם הפירוק יתבצע ככל הניתן לפי עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין,
על דרך של רישום בית משותף והקניית הדירות לבעלי המניות בחברה.
שם ומספר הליך: הפ 35304-09-13 עוזי בן חיים ואח' נ' שלום זיידלר ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בת"א-יפו, בפני כב' השופטת מיכל אגמון-גונן.
תאריך מתן ההחלטה: 16/3/16.
ב"כ המבקשים: עו"ד מ' גרון.
ב"כ המשיבים: עו"ד ראובן בילט.
פסק הדין עוסק בסכסוך בין צדדים שהם בעלי מניות בחברת מקרקעין – חברה שכל רכושה הוא בניין בת"א, והצדדים הם בעלי דירות בו מכוח החזקתם במניות החברה. לאור סכסוך בין בעלי המניות, התבקש בית המשפט להורות על פירוק החברה, ולצורך כך הכריע אלו דינים יש להחיל על הפירוק המבוקש: האם דיני החברות בהיות הצדדים בעלי מניות בחברה או שמא דיני המקרקעין בהינתן שמדובר בחברת מקרקעין שכל רכושה הוא בניין דירות אחד? הנפקות העיקרית לעניין זה היא שעפ"י דיני המקרקעין רשאי שותף לבקש בכל עת פירוק שיתוף כאוות נפשו בעוד שעפ"י דיני החברות יש להצביע על עילה לפירוק החברה.
עיקרי העובדות:
הבניין שהוקם בשנת 1952 הוא בבעלותה של חברת אליהו ספיר 10 (כתובת הבניין) בע"מ. הדירות בבניין חולקו ל- 3 המשפחות המייסדות, שהצדדים הם יורשיהן. הצדדים לא הצליחו להגיע להסכמה בדבר שיפוץ הבניין והקמת מעלית, ולפיכך חפצו לפרק את השותפות ביניהם. המבקשים ביקשו להחיל על הפירוק את דיני המקרקעין, בהיות ההתאגדות חברה שכל כולה נכס מקרקעין אחד. המשיבים התנגדו וביקשו להחיל על הפירוק את דיני התאגידים הואיל ובחברה עסקינן, גם אם חב' מקרקעין.
ביהמ"ש פסק בענייננו כי על כלל החברות, לרבות חברות מקרקעין, יחולו דיני החברות, וכי רק מקום שיורם המסך עפ"י דיני החברות, ניתן יהיה להתייחס לבעלי המניות כשותפים במקרקעין, ולהחיל עליהם את דיני השיתוף והפירוק שבחוק המקרקעין. המשיך ביהמ"ש ופסק, עקרונית, כי אין מקום לקביעה לפיה בכל מקרה בו מדובר בחברת מקרקעין יש להרים אוטומטית את המסך ולהחיל את דיני המקרקעין במקום את דיני החברות.
ביהמ"ש בדק את התנהלות החברה לאורך שנות קיומה ופסק כי התנהלה כחברה לכל דבר ועניין. לפיכך נדחתה הטענה לפירוק מכוח חוק המקרקעין.
ביהמ"ש בחן את פירוק החברה לפי דיני החברות, ודוק- פירוקה לפי ס' 257(5) לפקודת החברות: מטעמי צדק ויושר. פירוק שכזה יבוצע כמוצא אחרון, לאחר שמוצו סעדים אחרים מדיני החברות (הסרת קיפוח וכו'). בפסיקה נקבע כי בחברה סולבנטית שהגיעה למבוי סתום בשל מחלוקות בין בעלי מניותיה, יכול וייקבע כי יש לפרקה מטעמים של צדק ויושר על מנת לצאת מהמבוי הסתום, כפי שנקבע בעניין דנא.
היות שעילת הפירוק הינה מטעמי צדק ויושר, החברה סולבנטית ובבעלותה בניין, הורה ביהמ"ש שהפירוק יבוצע עפ"י עקרונות פירוק שיתוף במקרקעין, הגם שעילתו מדיני החברות. פירוק שיתוף עפ"י דיני המקרקעין יבוצע ככל הניתן בחלוקה בעין, ובדרך של רישום בית משותף בו יוקצו דירות לשותפים עפ"י חלקיהם.
הערת מערכת: מדובר ללא ספק בפתרון יצירתי של בית המשפט למקרה בו משיקולי מס יצרו מנגנון של רישום כחברה על אף שמדובר בבית משותף וביחסי שיתוף בין בעלים, המערכת סבורה כי צריך לקבוע דין אחיד למקרים של פירוק שיתוף שיחולו בכל עת בו מדובר במקרקעין, בין אם רישומם שונה וכן בהתייחס למקרים בהם טרם נרשמה חלוקה ועל כן עסקינן במגרש ולא בחלקה. אין סיבה שדינים שונים ופסיקות שונות יינתנו במקרים אלו ורצוי ליצור אחידות חקיקתית ופסיקתית.
הצורך בקבלת חתימה על בקשה להיתר בקרקע בבעלות משותפת עם רמ"י
שם ומספר הליך: ערר 259/15 עמית זיד נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה מעלה הגליל ואח'
ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובנייה – מחוז הצפון, בפני כב' יו"ר הועדה הגב' חגית דרורי גרנות.
תאריך ההחלטה: 24.1.16
פרטי הנכס: מגרש בישוב ג'ת הגלילית.
ב"כ הצדדים: לא פורט.
ענייננו בערר שהוגש לועדת ערר לתכנון ובניה מחוז צפון, בעקבות דחיית בקשתו של העורר לקבל היתר בניה על מגרש שבבעלות משותפת שלו ושל רשות הפיתוח, בשל העדר חתימת רשות מקרקעי ישראל על הבקשה להיתר.
גדר המחלוקת נגע לנפקות של הוראת תקנה 2ג1 לתקנות התכנון והבניה (בקשה להיתר, תנאיו ואגרות), התש"ל-1970, ומפאת חשיבותה נביא אותה במלואה:
"2ג1. (א) על אף האמור בתקנות 2א(6) ו-2ג, לא יינתן היתר בנכס שהוא מקרקעי ישראל, אלא אם כן הודיע מינהל מקרקעי ישראל כי אינו מתנגד לבקשה.
(ב) האמור בתקנת משנה (א) יחול רק בבקשה להיתר אשר מבוקשים בה שטח רצפה חדש או שימוש אשר טרם ניתן לו היתר."
השאלה העיקרית שהתעוררה הינה, האם התקנה חלה רק על מקרקעין בבעלות בלעדית של המדינה, או גם על מקרקעין שבהם המדינה היא בעלים במשותף עם בעלים אחרים.
ועדת הערר קבעה, כי הן מבחינת לשונה של תקנה 2ג1 והן מבחינת תכליתה, הדין עם רמ"י. מבחינת לשון התקנה, לא זו בלבד שהיא אינה מבחינה בין מקרקעי ישראל בבעלות משותפת לבין מקרקעין בבעלות בלעדית של המדינה, אלא שהתקנה פותחת במילים "על אף האמור בתקנות 2א(6) ו-2ג", כך שהיא מסייגת את תקנה 2א(6), שאכן מאפשרת לבעל משותף בקרקע להגיש בקשה להיתר ללא חתימת רמ"י, ואף מסייגת את תקנה 2ג שעניינה בהכרעה בהתנגדות של מי שהייתה חובה להודיע לו לפי תקנה 2ב על הגשת הבקשה להיתר.
גם מבחינת תכלית החקיקה קבעה הועדה, כי הדרישה שרמ"י לא תתנגד לבקשת בניה של שותף בקרקע כתנאי להיתר הינה דרישה סבירה.
לחיזוק דבריה מביאה ועדת הערר דברים שנאמרו בת"א 24012-06, מינהל מקרקעי ישראל נ' יוסף תאופיק אגבאריה:
"…נחזה כי תכלית ההוראה בתק' 2א(6) הייתה לקבוע מקדם זהירות ספציפי ביחס למקרקעי ישראל (מקדם "עודף" – ביחס לבעלי זכויות רגילים במקרקעין שאינם מקרקעי ישראל) שמכוחו אכן ניתנת בשלב ראשון "זכות וטו" למינהל ביחס לבנייה מבוקשת; המטרה היא למנוע מתן היתר שעשוי לקבוע עובדות בשטח, שמא בחוסר שימת לב של המינהל ואי פעולה במועד… רוצה לומר, יכול ומחוקק המשנה היה ער למציאות הקיימת (בה נתקלים שופטי ישראל לא אחת) לפיה מתקשה המינהל לא אחת לקיים בקרה שוטפת על כל מקרקעי המדינה שבניהולו ולפעול או אף להגיב במועד, ואף משעה שיודע בדבר הגשת בקשה פלונית להיתר. ושמא ביקש לקבוע מקדם הגנה עודף גם ביחס לתקינות פעולתן של הועדות המקומיות בבחינת בקשות להיתר, ויידוע המינהל בדבר הגשת בקשות. יהא המניע אשר יהא, לאור עניינו של הציבור כולו (משעה שבמקרקעי המדינה עסקינן), נקבע אותו מנגנון…"
לאור האמור לעיל, הערר נדחה.
הערת מערכת:
הבעייתיות בדרישה זו הינה כי כידוע לכל העוסקים בתחום הרי שפעמים רבות נאלצים חוכרים להמתין תקופות ארוכות לקבל התייחסות רמ"י לבקשות, אולם נראה כי השיקול לאפשר את מעורבות ושליטת המדינה על בניה במקרקעיה גבר על הטרדה האמורה, יש לקבוע מנגנון בו העדר החלטה של רמ"י ייחשב כאישור.
מניעות בהיטל השבחה
שם ומספר הליך: עררים תא/85026/12, תא/85082/12 בת שבע גולן ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה תל-אביב
ערכאה: ועדת ערר לתכנון ובנייה – פיצויים והיטלי השבחה – מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל.
תאריך ההחלטה: 24.2.16
פרטי הנכס: לא צוין.
ב"כ העוררים: עו"ד דוד גדנסקי.
האם שומה מכרעת חלוטה שניתנה ביחס לחלק מבעלי זכויות בחלקה מחייבת את הוועדה המקומית כאשר היא מוציאה שומת השבחה לחלק אחר מבעלי הזכויות בחלקה? זו השאלה המרכזית שעלתה בהחלטה שבנדון.
בנסיבות העניין, מרבית בעלי הזכויות בחלקה, נקטו הליך מוקדם בפני שמאית מכריעה, ובעניינם ניתנה שומה מכרעת אשר לא הוגשה כנגדה כל הליך. כעת ביקשו העוררים, שהינם מיעוט השותפים שנותרו, להסתמך על אותה שומה מכרעת.
הוועדה המקומית טענה כי שומה זו אינה מקובלת עליה משיקולים שמאיים וכי לזו אין ולו מעמד מנחה וכל פועלה הוא כלפי מי שהיו צד לה.
בפתח דבריה בנקודה זו, ציינה ועדת הערר כי טענתה הנ"ל של הועדה המקומית עומדת בסתירה לנוהגה להסתמך על שומות מכריעות אף במקרים הרבה פחות מובהקים וזאת לכאורה בטענה כי היא אינה יכולה לחרוג מהן בהיותה רשות מנהלית ומטעמים של שוויון בין נישומים.
ועדת הערר ציינה, כי נראה שעמדתה הנחרצת של הועדה המקומית בדבר משקלן ומשמעותן של שומות מכריעות חלה רק מקום שבו מדובר בשומות מכריעות המקובלות על הועדה המקומית. ועדת הערר ציינה כי יש קושי בעמדה דו ראשית זו של הועדה המקומית, בייחוד בהיותה רשות מנהלית.
בנוסף, ועדת הערר ציינה כי הוועדה המקומית הייתה צד לאותה שומה מכרעת ובחרה שלא לערור עליה וגם מטעם זה קשה לקבל את הטענה כי השומה המכרעת אינה מחייבת אותה כלל ועיקר.
לסיכום נקודה זו, וועדת הערר ציינה את הלכת "פרדסי כפר בריינדס" (בר"ם 2049/15), בה נקבע כי במקרים שבהם קיימים כמה חייבים בתשלום היטל בגין אותה חלקת מקרקעין, ככל נודעת עדיפות למינוי שמאי מכריע אחד כדי למנוע שומות סותרות, אשר יחתרו תחת תכלית של שוויון בגבייתם של תשלומי חובה. קביעה זו הובילה את בית המשפט העליון לאפשר מינוי של שמאי מכריע שלישי כדי למנוע פערים בין שתי שומות מכריעות.
במקרה דנן, ועדת הערר התלבטה האם למנות את השמאית המכריעה כשמאית מייעצת או להחיל את שומתה המכרעת על העוררים. בנסיבות העניין, ועדת הערר סברה שיש מקום למנות שמאי מייעץ לאור הטענה שהועלתה ביחס להבדלי המימוש שהתקיימו בשני המקרים והשלכתם האפשרית על היטל ההשבחה ואולם ציינה כי ממילא מתחייב כי אותה שמאית מכריעה תשמש כשמאית מייעצת וכי יו"ר מועצת השמאית לה הסמכות למינוי האמור, נוהגת לעשות כן למן הקביעה הנ"ל של בית המשפט העליון.
הערת מערכת:
נזכיר כי העמדה המובאת בהחלטה הנ"ל, המחייבת להימנע ממצב שבו יהיו פערים בהיטל שישלמו בעלי זכויות שונים באותו מתחם מקרקעין, באה לידי ביטוי עוד בהלכה הפסוקה של בית המשפט העליון בעניין "פנינת העיר" (רע"א 7526/12).
כמו כן, נציין כי עובר להחלטה הנ"ל, אותה ועדת הערר החליטה, באותה רוח, לאשר ערר במסגרתו התבקש להחיל שומה מייעצת אשר אושרה בהליך נפרד, גם כלפי בעלי תתי חלקות נוספות באותם המקרקעין, וזאת ע"פ הלכת "פרדסי כפר בריינדס" (ר': ערר מס': רג/85011/15)
