עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 69

version2_Final-01

 

 

printver

 


מאמר 

סמכות הרשויות המקומיות לקבוע בתוכניות מתאר עירוניות מדיניות למימוש זכויות עפ"י תמ"א 38

מאת עו"ד צבי שוב ו-עו"ד קרן זוקין

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • מיסוי מקרקעין

פרסום טופס 7914 באנגלית

מבצע ההקלות להסדרת חובות מס רכוש עתיד להסתיים בסוף חודש יוני2015

  •  רשות מקרקעי ישראל

אושרה להפקדה תכנית רשות מקרקעי ישראל שתוסיף 9,500 יח"ד חדשות באשקלון

הסכם הגג בקרית ביאליק יצא לדרך

עדכוני פסיקה

 

  • · שיקול דעת מוסדות תכנון – בגץ 9420/11 חלימה פארס אגבאריה נ' שר הפנים ואח'סירוב הממונה על המחוז לאשר תכנית מפורטת לפיה החלקה תחולק ללא הסכמת הבעלים.
  • · חוזים – ע"א 4948/13 , ע"א 6250/13 עו"ד יעקב הרכבי נ' מיכאל אבני ואח'ייזהר הקונה.
  • · הפקעה – רע"א 837/15 פתחי עבדלכרים אבו ליל ואח' נ' עזבון המנוח עבד אל כרים חוסין אבו ליל ואח' הזכאות לפיצוי בגין אבדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות משתכללת רק מיום קניית החזקה במקרקעין בפועל על ידי הרשות המפקיעה.
  • · פירוק שיתוף תא (ת"א) 7912-11-09 עופר מכרזים בע"מ ואח' נ' אליהו פלדמן ואח'בפירוק שיתוף במקרקעין שהיו רשומים כבית משותף שנהרס, אין מקום להתחשב במדד שווי היחידות, אלא רק בחלק היחסי של כל אחד מהשותפים ברכוש המשותף כפי שהיה רשום.
  • · היטל השבחה – ערר 6093/14/68 אלייד מפעלי מתכת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר טוביה האם העברת מקרקעין במסגרת מיזוג חברות- מהווה מימוש זכויות?

תמ"א 38 – ערר גב/5445 יונתן אטינג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתייםביטול הוראה בתכנית המסמנת בניין להריסה על מנת ליהנות מזכויות מכוח תמ"א/38.

מאמר

סמכות הרשויות המקומיות לקבוע בתוכניות מתאר עירוניות

מדיניות למימוש זכויות עפ"י תמ"א 38

מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד קרן זוקין

כידוע, מטרתה הראשית של תכנית מתאר ארצית 38 (להלן: "תמ"א 38" או "התמ"א") הינה לקבוע הסדרים תכנוניים, כחלק ממכלול הסדרים כלכליים, חוקיים ואחרים על מנת לחזק מבנים ולשפר מבנים לצורך עמידותם בפני רעידות אדמה. מטרה נוספת, שעולה מההסדרים הקבועים בתמ"א ומהתוספות לה שהיא מאפשרת בניית ממ"דים, הכה נדרשים במציאות היומיומית של מדינתנו.

אם כך, כשלתמ"א חשיבות כ"כ גדולה ומהותית, הבאה לידי ביטוי באירועים שהתרחשו רק בימים האחרונים, ברעידת האדמה בנפאל ובקיץ האחרון, במבצע "צוק איתן", נשאלת השאלה, האם ניתן וראוי ליצור מגבלות תכנוניות עירוניות על הוראות תמ"א 38, לרבות באמצעות סעיפים בתכניות מתאר עירוניות, המגבילות הוצאת היתרים עד לאחר ביצוע בדיקת התאמת תשתיות, סקר תחבורתי, שטחי ציבור וכד'. כאשר נזכיר כי בשנים אלו בעקבות תיקון חוק התכנון והבנייה ויצירת מעין דירוג של ועדות תכנון, החל מרוץ של הועדות לאישור תכניות מתאר כאמור, כשבפועל, על פי הכותרות בעיתונים, בסופו של יום מימוש הוראות התמ"א וחיזוק הבניין כמעט ולא יוצא אל הפועל ובמציאות רק 2% מהבתים הנדרשים לחיזוק, חוזקו.

שאלה זו העסיקה לאחרונה את ועדת הערר מחוז צפון מפי כב' יו"ר הועדה עו"ד חגית דרורי גרנות בערר (צפון) 223/14 יהודה בן שושן נכסים בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה (נבו) (להלן: "עניין בן שושן"), ובעוד שורה של עררים הממתינים להחלטתה של ועדת הערר בעניין. באותו המקרה, העוררת, חברת יהודה בן שושן נכסים בע"מ, הגישה בקשה להיתר להריסת שני מבנים בנהריה, באחד מהם קיימת יחידת דיור אחת ובשני שתי יחידות, שני המבנים עומדים בדרישות תמ"א 38. במקומם חפצה העוררת לבנות בניין בגובה של 8 קומות ובו 22 יח"ד, הזכויות מבוססות על צבירת זכויות לפי תמ"א 38 וכן על תכניות המתאר המאושרות בעיר נהריה. הועדה המקומית החליטה לדחות הבקשה, בין השאר, בטענה כי מדובר בציפוף גדול, שלא ברור אם תשתיות עירוניות יוכלו לעמוד בו ועל החלטה זו הוגש הערר האמור.

במרכזו של הערר שהוגש בגין החלטה זו של הועדה המקומית עומדות שאלות בדבר תוקפה של המדיניות שקבעה הועדה המקומית לגבי תמ"א 38 ותחולתה של תכנית המתאר החדשה של העיר נהריה, שהופקדה במהלך קיום הליכי הערר.

בשל "הצפה" בהגשת היתרים גיבשה הועדה המקומית נהריה, כמו גם ערים אחרות, מדיניות לפיה קבעה עקרונות לאישור בקשות למתן היתר לתמ"א 38. בין היתר, קבעה הועדה כי היתר בניה יאושר רק לאחר שיבוצעו בדיקות סקר תחבורתי, שטחי ציבור, תשתיות מידת השתלבות הבניין החדש בסביבה וכו'. במקביל לגיבוש המדיניות כאמור החליטה הועדה המחוזית על הפקדתה של תכנית מתאר לעיר נהריה, ג/21011 (להלן: "תכנית המתאר החדשה"), בה חולקה העיר למתחמים תוך בחינה בכל מתחם את קיבולת התשתיות, הדרכים, שטחי הציבור וכד'. לאור הבדיקות האמורות, נקבעה תוספת השטחים האפשרית לכל מתחם. משמעות הדבר כי עקב קביעת המדיניות של הועדה המקומית עלולות להינתן החלטות שיש בהן סטייה מהוראות התמ"א, מאחר ובמתחמים או בניינים בהם נוצלו מרבית זכויות הבניה מכח התכניות המקומיות לא ניתן יהיה לאשר תוספת של זכויות הניתנת על פי התמ"א.

בעקבות קידומה של תכנית המתאר החדשה, עלתה השאלה האם רשאית הועדה המקומית לאשר הוראות בתכנית מתאר חדשה הסותרות את הוראות התמ"א. ועדת הערר קבעה כי בהתאם להוראות סעיף 23 לתמ"א 38, הועדה המקומית רשאית להחיל תכנית מפורטת על מתחם מסוים ואף לקבוע בו הוראות השונות מהקבוע בתמ"א 38, רק כל עוד התכנית נערכה בהתאם לסעיף 23 לתמ"א, המאפשר בתנאים מסוימים שינוי הוראות התמ"א 38 באמצעות תכנית אחרת, אולם עדיין סברה ועדת הערר כי אין מניעה להפעיל שיקול דעת לאור התכנית המתקדמת, גם אם אין מדובר בתכנית כאמור.

בעקבות קביעה זו התעוררה שאלה עקרונית והיא האם ראוי ורצוי כי הועדה המקומית תפעל כך ותקבע מדיניות אשר יש בה כדי להגביל הוצאת היתרים מכח תמ"א 38?

ועדת הערר בעניין בן שושן סברה, כי התשובה לכך היא חיובית. ועדת הערר קבעה כי הפסיקה הכירה בסמכותה של רשות מנהלית לגבש מדיניות להתוויית שיקול דעת, מקום שזה מסור לה, לרבות באמצעות הנחיות פנימיות. סמכותה זו של הרשות מאפשרת לה שקיפות ושוויון מול האזרח והיא מתבקשת בייחוד במקום בו תמ"א 38 קבעה קביעות כלליות בלבד, לגבי סמכות הועדות המקומיות למנוע הוצאת היתרים או להתנות בהם תנאים, מבלי שקבעה קריטריונים ברורים לכך (הועדה בעניין זה הפנתה לערר 210,211,218/13 ינון חי השקעות (97) בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נהריה (נבו)). לדעת ועדת ערר, ברי כי המדיניות הנקבעת על ידי הרשות אינה שוללת הפעלת שיקול דעת קונקרטי במקרים חריגים המצדיקים חריגה ממדיניות כללית, והיא אינה מנגנון אוטומטי והרשות כמובן צריכה לשקול את נסיבותיו של כל מקרה ספציפי לגופו.

זאת ועוד. במסגרת הוראותיה של תמ"א 38 נקבעו מהם הטעמים המיוחדים המאפשרים שלילת תוספות בניה מכוחה. יחד עם זאת הוראות התמ"א קובעות בעניין זה מונחים כלליים בלבד, ללא הנחיה מדוקדקת לאופן הפעלת שיקול הדעת של הרשות (ר' לדוגמה בעניין זה סעיפים 21, 22 ו- 26 לתמ"א 38). כמו כן מאחר והתמ"א וכל תהליכי הבניה הנובעים הימנה נמצאים עדין ב"חיתוליהם", הרי שלא מן הנמנע כי יחולו שינויים במדיניות הרשות, אשר יתגבשו במהלך הזמן, ועל האזרח לעקוב ולהתעדכן בהם.

גיבוש המדיניות באמצעות פרסומה בין כלל ההוראות של תכנית מתאר עירונית היא דרך ראויה לדעת ועדת הערר, לקביעת מדיניות, שכן, אז המדיניות מתפרסמת ברבים והופכת לקבועה וידועה לציבור. מהרגע בו אושרה התכנית, אף אם לא התייחסה מפורשות לתמ"א 38, הרי שאין עוד מדובר במדיניות תכנונית עתידית או רעיונית, כי אם במדיניות המקודמת בתכנית סטטוטורית מגובשת.

לגבי תכנית מתאר אשר טרם קיבלה תוקף ועדת הערר סברה כי אף במקרה זה הרשות המנהלית רשאית לסרב לבקשה להיתר בהתבסס על מדיניות תכנונית עתידית שטרם עוגנה בתכנית, ובעניין זה ציינה את עת"מ (ת"א 2905/08 באור השקעות (1995) בע"מ נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ולבניה ת"א (נבו). יחד עם זאת לדעתה, יש לבחון האם התכנית שהופקדה נערכה מכוחו של סעיף 23 לתמ"א 38 או לא. מאחר ואם תכנית המתאר לא נערכה מכוחו של סעיף 23 ניתן יהיה להוציא היתרי בניה מכח התמ"א 38. בעניין זה הצטרפה ועדת הערר מחוז צפון לעמדתה של ועדת הערר מחוז ת"א, שקבעה בערר (ת"א) 5112/12 יגאל מוגרבי יזום וייעוץ כלכלי בע"מ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב, כי הוראות סעיף 11 לתמ"א 38 (המעניק זכויות בניה נוספות כנגד חיזוק מבנה בפני רעידות אדמה) קובע, כי ניתן לאשר מתן זכויות אלה על אף האמור בכל תכנית אחרת, מכאן שהוראות התמ"א 38 גוברות על תכניות תקפות החלות במקום ואם הן גוברות על תכניות תקפות הרי שהן בוודאי גוברות על תכניות מופקדות.

במקרה כזה בו מופקדת תכנית הסותרת את תמ"א 38, הגבוהה בהירארכיה, יחולו הוראות סעיף 97 לחוק התכנון והבניה, המונעות אפשרות להוצאת היתר בנייה הסותר את התכנית המופקדת, אלא באישור מוסד התכנון אשר הפקיד את התכנית. כשבמקרה זה הגוף המתכנן ישוב וישקול אף את שיקולי המדיניות בהם עסקנו בהרחבה לעיל ויש להניח כי ישקול גם טענה בדבר עליונותה של התמ"א.

יאמר, כי לעומת החלטתה של ועדת הערר בעניין בן שושן כאמור, בית המשפט לעניינים מנהליים בעת"מ 39846-10-14 ועדה מקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' ועדת ערר מחוזית מחוז תל אביב )נבו) (אשר הוגש לגביה ערעור במסגרת עע"ם 400/15 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב-יפו נ' ועדת הערר המחוזית – מחוז תל אביב המתברר בימים אלו) קבע כי כלל לא ניתן להסתמך בדחיית בקשה להיתר על מסמך מדיניות אשר אין לו מעמד סטטוטורי. אם כן, לאור הסתירה הקיימת בין הדעות השונות, נותר נושא זה עדין לוט בערפל ויהיה צורך לעקוב אחר ההתפתחויות, אשר יגיעו במהלך הזמן, עם זאת ועדת הערר אבחנה את פסק-הדין לאור העובדה כי בת"א דובר על מדיניות כללית ולא מדיניות שיוחדה לתמ"א 38 ואף ציינה כי קיימת פסיקה סותרת שבהחלט תומכת במניעה כחלק ממדיניות.

לאור האמור, ניתן לסכם כי אמנם תמ"א 38 הנה במדרג גבוה מתוכניות המתאר העירוניות, אולם יחד עם זאת התמ"א מאפשרת סטייה מהוראותיה במקרים מיוחדים. לפיכך וכמדיניות עירונית, לרבות הנקבעת על ידי הרשות בעת עריכה וקידום של תכנית מתאר המגבילה הוצאת היתרי בניה מכח תמ"א 38, צריכה הרשות המקומית לראות לנגד עיניה את הערך שהוכר כאינטרס לאומי בתמ"א 38, והוא חיזוק מבנים מפני רעידות אדמה, יחד עם זאת, לאפשר האמור מבלי לגרום לקריסת התשתיות העירוניות, יצירת עומסי תנועה וצפיפות בלתי סבירים ובסופו של יום ליצור איזון בין כל האינטרסים, אשר עלולים להיות אף מנוגדים, ברי הוא אבל שבמקרה זה יהא צורך לבחינת כל מקרה לגופו, ואילו במקרה של תכנית על פי סע' 23, שיקול הדעת יהא מצומצם יותר.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

פרסום טופס 7914 באנגלית

ביום 27/4/15, פרסמה רשות המיסים טופס 7914 באנגלית לשימוש תושבי חוץ שאינם דוברי השפה העברית המבקשים לחתום מול נציג ישראל בחו"ל (בשגרירות או קונסוליה) על בקשה להחלת חישוב הליניאריות המוטבת לדירות מזכות.

מבצע ההקלות להסדרת חובות מס רכוש עתיד להסתיים בסוף חודש יוני 2015

כפי שעדכון בעלונים קודמים רשות המיסים האריכה את תוקפו של מבצע ההקלות להסדרת חובות מס רכוש עד סיוף חודש יוני 2015.

מבצע ההקלות לגביית חובות מס רכוש נועד לאפשר לחייבים להסדיר את חובות העבר על הקרקעות. הואיל ולמרות קביעת שיעורו של מס רכוש בשנת 2000 בשיעור "אפס" קיימים עדיין חובות עבר בני גבייה, בהיקף של מאות מיליוני ₪, שצברו הצמדות, ריביות וקנסות בהיקף של מיליארדי שקלים.

על פי רשות המיסים, במסגרת המבצע ניתנות הקלות ותנאי תשלום נוחים למסדירים את חובם. על-פי התנאים שנקבעו, חייב אשר משלם עד לתאריך 30.6.2015 את סכום קרן חוב המס בתוספת 15% ריבית, יבוטלו לו מלוא החיובים בקנסות וכן יתרת הפרשי הצמדה וריבית.

עד להסדרת החוב לא יכולים בעל הקרקעות לבנות עליה, למכור אותה, להעביר בעלות, לקבל משכנתא, לבצע הליכי תכנון ובנייה ולהסדיר את הירושה בטאבו.

מומלץ אפוא לבעלי חובות במס רכוש, לפרוע החוב ולנצל ההטבות האמורות.

אושרה להפקדה תכנית רשות מקרקעי ישראל שתוסיף9,500 יח"דחדשות באשקלון

הועדה למתחמים מועדפים לדיור (ותמ"ל) של משרד הפנים אישרה להפקדה תכנית רשות מקרקעי ישראל להוספת 9,500 יח"ד חדשות באשקלון.

התכנית כוללת בנוסף לשכונת המגורים הגדולה גם תכנון של כמיליון מ"ר לתעסוקה ומסחר, ופארק נרחב לשימוש הציבור בחלקה המערבי.

השכונה החדשה תפותח בחטיבת הקרקע הפנויה אשר נותרה בחלקה הצפוני מזרחי של אשקלון בשטח של כ- 4,238 דונם. צפיפות הבנייה הממוצעת בשכונה תהיה גבוהה – עד 14 יח"ד לדונם, ותבוא לידי ביטוי בהקמת בניינים בגובה של 14-16 קומות ובצפיפות נמוכה עם יח"ד גדולות של 5-6 חדרים משולבות בדירות גן.

התכנית המוצעת מתוכננת על בסיס ציר עירוני ראשי משולב במסחר ושדרת הולכי רגל המאפשרת הליכה במרחקים קצרים ונוחים וכן מאפשרת חיבור לאזור התעסוקה ולים מבלי שתנועת כלי הרכב של העיר תעבור דרכה.

הסכם הגג בקרית ביאליק יצא לדרך

רשות מקרקעי ישראל וקריית ביאליק משווקים שכונה חדשה הנקראת נאות אפק שתכלול כ 16,000 נפש. מדובר בשכונת מגורים חדשה אשר תבנה במסגרת "הסכם הגג", עליו חתמו לפני כשנה משרד האוצר, משרד השיכון, רמ"י ועיריית קריית ביאליק.

בסה"כ מתוכנן שיווק של 7,253 יח"ד בעיר בשלוש השנים הבאות במסגרת הסכם הגג. 2000 יחידות הדיור הראשונות ישווקו בשכונת נאות אפק שתכלול מגדלים בני 25 קומות.

בשכונה, בנוסף לתמהיל מגוון של בניינים ודירות, ייבנו כ- 20% דירות בנות השגה. יוקמו מבני מסחר ומשרדים, מבני ציבור, חינוך ותרבות, פארק שכונתי מרכזי ואצטדיון. הדירות ייבנו במספר מתחמי מגורים, כאשר בשלב הראשון ישווקו 2 מתחמים בלבד. במסגרת הסכם הגג שנחתם להקמת השכונה תבנה חברת "נתיבי ישראל" את מחלף ביאליק צפון (שדרות חן), יוטמנו 2 קווי מתח עליון ו-11 קווי מתח גבוה ברצועת תשתיות, בסמוך לכביש עוקף הקריות, יונח מובל ניקוז לים, שיעבור דרך קריית מוצקין וקריית ים, יוסט נחל הנעמן ועוד פרויקטי תשתיות מרכזיים להתפתחות האזור כולו. השכונה תתאפיין בבנייה רוויה וככל שהמבנים יתרחקו מזרחה לכביש עוקף הקריות הם יהפכו לרבי קומות עד 25 קומות.

העיקרון המנחה של הסכמי הגג הוא העמדת קדם מימון על ידי הממשלה לפיתוח תשתיות, מוסדות חינוך ומבני ציבור, פארקים ומחלפי תחבורה נדרשים, עוד משלב שיווק הפרויקט. הסכמי הגג מבטיחים ליזמים קבלת היתרי בנייה תוך 90 יום ומקצרים באופן דרמטי את זמן פיתוח השכונות החדשות והקמתן. בנוסף, נקבע לוח זמנים מדויק לביצוע וקידום כל שלב בפרויקט.

עדכוני פסיקה

 

סירוב הממונה על המחוז לאשר תכנית מפורטת לפיה החלקה תחולק ללא הסכמת הבעלים

שם ומספר הליך: בגץ 9420/11 חלימה פארס אגבאריה נ' שר הפנים ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט גבוה לצדק בפני כב' הש' ח' מלצר, י' עמית ו-ד' ברק ארז.

תאריך פסה"ד: 31.3.15 פרטי הנכס: גוש 20415 חלקה 47, אום אל פאחם. ב"כ המשיבים: עוה"ד מיכל צוק שפיר, מוחמד ג'אברין, רסמי דקה ו-תאופיק ג'אברין.

הועדה המקומית לתכנון ובניה עירון (להלן – "הועדה המקומית") הפקידה תכנית איחוד וחלוקה ללא הסכמת בעלים בשטח כולל של 10 דונם, ומגרש העותרת לה חמישית מהזכויות הינו בגודל 2 דונם. הממונה על המחוז במשרד הפנים, לו הואצלה סמכות שר הפנים לפי סעיף 109 לחוק התכנון והבניה (להלן – "הממונה" ו-"החוק"), החליט כי התכנית טעונה אישורו וקבע תנאי סף לאישורה – שטח מינימאלי של 5 דונם למגרש וסימון מבנים בלתי חוקיים להריסה. הועדה המקומית אישרה את התכנית למרות שלא עמדה בתנאי הסף, והממונה החליט כי התכנית אינה מאושרת.

ביהמ"ש העליון מפי כב' הש' מלצר קבע, כי מקרה זה אינו חריג לכלל בדבר היעדר התערבות בשיקול דעת מוסדות התכנון. נקבע כי החלטת הממונה שלא לאשר חריגה ממדיניות נוהגת במחוז בדבר גודל שטח מינימאלי למגרש (בין היתר בהתאם למדיניות רשות מקרקעי ישראל), בהיעדר שימוש חקלאי מוגדר ומסוים בחלקה, אינה חורגת ממתחם הסבירות ותואמת מטרות תכנוניות לגיטימיות של ניצול אפקטיבי של השטח. עוד נקבע, כי אין בזכויות העותרת בחמישית מהחלקה, כדי לחייב לחלק את השטח למגרשים כדי לפרק את השותפות, בניגוד לשיקולים תכנוניים. נקבע גם כי תנאי הריסת מבנים בלתי חוקיים הינו סביר.

באשר להוראת סעיף 109(ב) לחוק, הקובעת כי אי עמידה בפרק הזמן הסטטוטורי שהוקצב לשר לצורך קבלת החלטה גורר התייחסות לתכנית כאילו אושרה, נקבע כי החלת הסנקציה במקרה בו העותרת התעלמה בצורה מפורשת ומכוונת מהנחיות הממונה וביקשה "לזכות מההפקר" בגין איחור קל במתן החלטתו, מנוגדת לתכלית החוק. בנוסף, לא ניתן לצאת מנקודת הנחה כי אילו הממונה היה נדרש לתכנית בשנית, במועד הקבוע בחוק, הוא היה מאשרה, ועל כן יש לנקוט בגישה "מרוככת" כלפי האיחור.

כב' הש' עמית הוסיף, כי ככלל ראוי כי מוסדות התכנון יתחשבו בסוגיית ריבוי הבעלויות ולא יהוו חסם תכנוני לפירוק שיתוף, אך במקרה דנן, נראה כי העותרת ביקשה לעקוף את "דרך המלך" של פירוק שיתוף בהליך משפטי.

הערת מערכת: בית המשפט בחר להתעלם מהאיחור בהתערבות ומהנוסח שעל פניו אינו מאפשר את הארכת המועדים, על מנת שלא "יזכו מההפקר", עם זאת יש לציין כי אי העמידה במועדים הנקובים בחוק אינה זוכה לרוב לאותו יחס סלחני כאשר היא באה מצד הבעלים והיזמים, סמכות טבועה להארכת מועדים צריכה ליהיות בחוק ובכל מקרה במשורה, ועל הממונה לידע כי יש השלכות לאי התערבותו על מנת שגם היזמים ידעו מהי הנקודה בה הם זוכים לוודאות תכנונית.

ייזהר הקונה

שם ומספר הליך: ע"א 4948/13 עו"ד יעקב הרכבי נ' מיכאל אבני ואח'

ערכאה: בית משפט העליון, בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני כב' הש' המשנה לנשיאה א' רובינשטיין, י' עמית ו-נ' סולברג

תאריך החלטה: 15.3.15 פרטי הנכס: מגרשים ב"ארסוף הישנה" ב"כ המערער: עו"ד אהוד שטיין.

פלוני, אשר הינו עו"ד העוסק בתחום המקרקעין וקרוב משפחה של אלמוני, הציע לאלמוני ושכנעו לרכוש מגרשים ב"ארסוף הישנה" המיועדים בפועל לגן לאומי לפי תמ"מ 3, תוך הצגתם כמיועדים למגורים וכי שוויים יגיע לכדי מיליוני דולרים. בדיעבד, נטען כי פלוני התרשל והציג מצג שווא רשלני, שכן הקרקע לא תשנה את ייעודה בעתיד הנראה לעין. משכך, הגיש אלמוני תביעה נזיקית כנגד פלוני בעילות של מצג שווא, רשלנות מקצועית וכו'.

השאלה העיקרית שבה עסק פסק הדין הינה, מהו סוג הפיצוי לו זכאי אלמוני במסגרת תביעה נזיקית כבעניינינו [שכן הוא לא מכר את המגרשים, אלא, שכנע לרכשם וייצג בעסקאות הרכישה] שעניינה מצג שווא רשלני, רשלנות מקצועית וכו'.

בית משפט קמא קיבל את התביעה הנזיקית וחייב בפיצוי אשר כלל את השבת כל עלויות העסקה, בבחינת הנזק הישיר שנגרם, מבלי לנכות מעלויות אלו את שווי המגרשים שנותרו בידי הרוכש, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית עד הגשת התביעה ולרבות שכ"ט עו"ד והוצאות משפט. בגין הקביעה הנ"ל הגישו שני הצדדים ערעורים, אשר אוחדו, כאשר הטענות העיקריות שהועלו היו כי מחד, לא היה מקום לפסוק פיצוי כלל ומאידך, נטען כי היה מקום לפסוק פיצויי קיום/צפייה ולא להסתפק בפיצויי הסתמכות.

בית המשפט דן בכל ראש נזק בנפרד וקבע כדלקמן:

ביחס לפיצויי ציפייה בגין מצג שווא רשלני – קבע בית המשפט כי אין מקום לפסוק בתביעת נזיקין "פיצויי קיום" בגין מצג שווא רשלני. הפיצוי הנזיקי, בשונה מן הפיצוי שניתן בשל הפרת חוזה, מבקש לפצות את הניזוק בגין נזק שנגרם לו בפועל ולא להעניק רווחים שהיו מופקים אילו נקשר חוזה. אמנם כאשר בתרמית עסקינן, יש גישות לפיהן ניתן להצדיק גם פיצויי קיום אולם, בתביעת נזיקין בגין מצג שווא רשלני אין מקום לפסיקת פיצויי קיום.

ביחס לפיצוי בגין אבדן הזדמנות חלופית – כלומר, כי תמורת מחיר דומה, היה הנפגע נקשר בעסקה חלופית שהייתה מניבה לו את הרווח לו הוא ציפה. בעניין זה קבע בית המשפט כי במישור העקרוני, אין מניעה לתבוע ולקבל פיצוי בגין אבדן הזדמנות חלופית במקרים של מצג שווא רשלני, על אף שפיצוי זה אינו מהווה פיצוי הסתמכות נזיקי וחוזי "קלאסי", אך קיים קושי בהוכחת נזק זה, כיוון שמדובר בפיצוי המבקש להתחקות אחר תרחיש "היפותטי" על פיו, היה פועל הנפגע אילו המציג לא היה מפר את חובתו להציג מצג אמת. במקרה דנן, הטענה להחמצת הזדמנות חלופית הועלתה לדעת בית המשפט בעלמא ומבלי שהונחה לה כל תשתית ראייתית ועל כן נדחתה הטענה.

ביחס לפיצויי השבה – עלתה השאלה, האם יש להשיב לרוכש את התמורה ששילם לרכישת המגרש, מבלי לנכות את שווי המגרשים שנותרו בידיו כפי שפסק בית משפט קמא? בית המשפט העליון קבע, כי תוצאה זו היא בבחינת פיצוי יתר, היא נוגדת על פניה את העיקרון הבסיסי של השבת המצב לקדמותו, ומשמעה כי המשיבים קיבלו מגרשים מבלי לשלם כל תמורה עבורם.

במישור התיאורטי [שכן הדבר לא הוכח], הנזק של הרוכש, אם בכלל, יכול להיות ההפרש, בין המחיר או התמורה ששילם בעת שרכש את המגרשים בניכוי שווי המגרשים דהיום.

ביחס להשבת דמי הייזום או שכר הטרחה ששולם – גם בעניין זה קבע בית המשפט, כי במישור העיוני הרוכש זכאי להחזר הסכומים ששילם כדמי ייזום או שכר טרחה, אלא, שלא הוכח כי סכומים כאמור שולמו ועל כן נפסק כי אין להשיבם.

המשנה לנשיאה א' רובינשטיין מצטרף למרבית הקביעות הנ"ל אולם, מסקנתו שונה בנוגע לרכיב דמי הייזום ושכר הטרחה. לגישתו, ערכית ומשפטית יש מקום כי מי שהתרשל, והתרשלותו משמעותית, במישור המקצועי והמוסרי כלפי לקוחות שהם גם קרובים, יישא למצער בפיצוי מסוים בגין הנזק שנגרם. לכן, לשיטתו אין מקום לשנות מקביעת ביהמ"ש המחוזי לעניין השבת דמי הייזום או שכר הטרחה.

הערת מערכת: פסק-הדין הינו נורת אזהרה לממליץ לחברו או קרובו או לקוחו, לרכוש נכס אשר לאחר הרכישה "זוכה" הוא להידרש לפיצוי נזיקי בגין ראשי נזק מכובדים, על אף שבפועל לא התעשר התעשרות המגיעה ולו בקירוב לסכומי הנזק, לעיתים מקרה זה ייראה יותר כטעות בכדאיות העסקה, אולם ברי הוא כי אחת המסקנות הינה לבצע בדיקות ראויות על ידי כל הצדדים כולל בדיקה ברשויות על ידי אנשי מקצוע, המסמך החתום של הבדיקה יהווה אסמכתא לנטילת סיכונים של הרוכש, ראוי לאזכר בעניין זה אף את תקן 22 החדש לגבי קרקע חקלאית שנועד בין היתר למקרים כגון אלו.

הזכאות לפיצוי בגין אבדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות משתכללת
רק מיום קניית החזקה במקרקעין בפועל על ידי הרשות המפקיעה

שם ומספר הליך: רע"א 837/15 פתחי עבדלכרים אבו ליל ואח' נ' עזבון המנוח עבד אל כרים חוסין אבו ליל ואח'

ערכאה: בית המשפט העליון בפני כב' השופטים נ' הנדל, נ' סולברג ו-א' שהם.

תאריך פסה"ד: 31.3.15 פרטי הנכס: גוש 17405 חלקה 45, כפר עין מאהל. ב"כ המשיבים: לא פורטו

הזכאות לפיצוי בגין אבדן דמי חכירה לפי סעיף 13 לפקודת הקרקעות משתכללת
רק מיום קניית החזקה במקרקעין בפועל על ידי הרשות המפקיעה

המדובר בבקשת רשות ערעור על החלטת בית המשפט המחוזי, במסגרתה נקבע, כי יש לחשב את אבדן דמי החכירה רק החל מיום קניית החזקה בפועל במקרקעין.

לטענת המערערים, המועד לחישוב אובדן דמי החכירה הינו החל מן היום שבו הייתה הרשות המפקיעה היא המשיבה, זכאית לקנות חזקה במקרקעין – דהיינו, בתום חודשיים מיום פרסום ההודעה לפי סעיף 7.

בית המשפט העליון דן בבקשת רשות ערעור כערעור ודחה את הערעור.

בית המשפט אזכר תחילה את ההלכה הפסוקה בהתייחס לשאלת מועד התחילה לעניין חישוב "אבדן דמי חכירה" ולפיה תחילת מועד החישוב הינו מיום קניית החזקה על ידי הרשות המפקיעה, וכי אין מספיק בפרסום ההודעה לפי סעיף 7 כטענת המערערים, שכן קניית החזקה האמורה בסעיף 13 לפקודת הקרקעות, נעשית "בהמשך להודעה לפי סעיף 7", לא מכוחו של סעיף 7.

עניינו של סעיף 7 בהודעה לנפקע על כוונת הרשות המפקיעה ליטול לידיה את החזקה במקרקעין, על מנת שהנפקע ייערך לכך בהתאם.

בנוסף ציין בית המשפט, כי אכן אין חולק כי זכות הרשות המפקיעה לקנות חזקה במקרקעין המופקעים מותנית בפרסום ההודעה. עם זאת, עצם פרסום ההודעה ברשומות אינו בגדר תפיסה בפועל של ההחזקה במקרקעין המופקעים בידי הרשות המפקיעה. יתרה מכך, בהעדר הסכמה של בעל הזכויות במקרקעין, או של המחזיק, למסירת החזקה, אין הרשות מוסמכת לקנות את החזקה ללא צו שיפוטי, ואף בכך יש ללמדנו כי פרסום הודעה לפי סעיף 7 לפקודה, אינו עולה כדי קניית חזקה.

עוד ציין בית המשפט כי מטרת הפיצוי לפי סעיף 13 היא כפולה: לפצות את הנפקע בגין שלילת האפשרות להשתמש במקרקעין המופקעים ולהפיק מהם פירות, שעה שטרם קיבל את פיצויי ההפקעה באופן שיאפשר לו לרכוש קרקע חלופית או להקטין את נזקו, ולהוות תמריץ לרשות המפקיעה שלא לנהוג בסחבת בתשלום פיצוי הוגן לבעל הקרקע משעה שקנתה חזקה במקרקעין. ברור מאליו, כי שלילת אפשרות השימוש באה לידי ביטוי רק לאחר שהרשות המפקיעה קונה חזקה במקרקעין בפועל, דבר המתחייב לפי טיב העניין הנדון ומן השכל הישר.

על יסוד כל האמור, קבע בית המשפט העליון כי יש לדחות את הערעור שכן הכרעה זו מיישמת את לשון החוק ותכליתו.

הערת מערכת: מסקנת פסק-הדין ניתנת ליישום במקום בו ברור אכן כי טרם נתפסה חזקה, אולם ישנם מקרים רבים בהם שאלת תפיסת החזקה אינה כה ברורה, לדוגמא במקום שההפקעה אינה מתיימרת ליצור בשלב זה עובדות בשטח, במועד זה ניתן לסבור כי מועד תפיסת החזקה הינו לכאורה המועד שננקב בהודעה לפי סע' 7, במקרים אלו תעלה השאלה ביתר שאת ותאלץ להיבחן.

בפירוק שיתוף במקרקעין שהיו רשומים כבית משותף שנהרס, אין מקום להתחשב במדד שווי היחידות, אלא רק בחלק היחסי של כל אחד מהשותפים ברכוש המשותף כפי שהיה רשום

שם ומספר הליך: תא (ת"א) 7912-11-09 עופר מכרזים בע"מ ואח' נ' אליהו פלדמן ואח'

ערכאה: בית משפט השלום בתל אביב – יפו בפני כב' הש' יאיר דלוגין

תאריך פסה"ד: 9.3.15 ב"כ התובעות: עוה"ד יגאל דורון ומיטל סיידא

פרטי הנכס: חלקה 77 בגוש 7087, רח' קיבוץ גלויות בתל-אביב ("בית מרכזים")

ענייננו בבית משותף שנהרס כליל, עקב שריפה ונמחק מפנקס הבתים המשותפים. המקרקעין חזרו ונרשמו בפנקס הזכויות, כשכל אחד מבעלי היחידות בבניין, נרשם כבעלים של חלק בלתי מסוים במקרקעין, כפי שיעור חלקו ברכוש המשותף כפי שהיה רשום בתקנון.

התובעים טענו, כי בעת הליך פירוק השיתוף בין הצדדים במקרקעין, יש לחשב את חלוקת התמורה, רק בהתחשב בחלק היחסי של כל אחד מהשותפים במקרקעין, כפי הרשום בנסח הרישום, ובהתחשב בזכויות הקיימות מכוח התקנון המוסכם. הנתבעים טענו מנגד, כי יש לקחת בחשבון גם את השווי הכלכלי של כל יחידה לעומת השווי של כל היחידות, לדוגמא מסחר לעומת משרדים.

בית המשפט פסק, כי יש לדבוק בהוראות סעיף 147 לחוק המקרקעין, הקובעת הסדר ממצה בעניין, לפיו, הבעלות בפנקס הזכויות בנכס, שקודם לכן היה רשום בפנקס הבתים המשותפים, תירשם לפי החלק שהיה לכל אחד מהבעלים ברכוש המשותף, זולת אם נקבעה בתקנון הוראה אחרת. בהתאם לכך נקבע, כי לא ניתן להכניס את מדד השווי או תכונות אחרות של היחידות שנהרסו, לצורך חישוב חלוקת התמורה בין השותפים בהליך של פירוק שיתוף, אשר גם לגביו קובע חוק המקרקעין, כי החלוקה תהא לפי חלקו הרשום של כל אחד מהבעלים בנכס.

עוד קבע בית המשפט, כי הגם שסעיף 147 עוסק בשלב הרישום, ולא בפירוק השיתוף, לא ניתן לנתק את השפעתו ואמת המידה שנקבעה בו, גם לעניין פירוק השיתוף. לכך יש להוסיף את אינטרס ההסתמכות, אשר ייפגע, באופן בלתי צודק, אם בניגוד להוראת המחוקק, יילקח בחשבון מדד השווי בעת פירוק השיתוף.

בשל העובדה ששטח הנכס הוא הפרמטר העיקרי לשוויה של יחידה בבית משותף, רישום הנכס מחדש כמו גם ביצוע פירוק השיתוף לפי חלקו של כל אחד ברכוש המשותף, הנה אמת מידה ודאית, בהירה, פשוטה ליישום, וצודקת.

על יסוד האמור התקבלה התביעה.

הערת המערכת: מסקנת פסק-הדין ללא ספק הובילה להליך יעיל ומהיר יותר, ונקיטה בדרך זו תוביל לכך שבעתיד להיקף הזכויות הרשום על שם בעל זכויות בבית משותף תהא השלכה שיהא עליה להביא לידי ביטוי גם את ערך הנכסים, ייתכן ויהא מקום להקצות חלקים גדולים יותר ברכוש המשותף למי שערך נכסו רב יותר ובכך למנוע תוצאה בה בעת הריסת הבית או פירוקו, אזי יקופח ולא יבואו לידי ביטוי זכויות היתר שלו.


האם העברת מקרקעין במסגרת מיזוג חברות- מהווה מימוש זכויות?

שם ומספר הליך: ערר 6093/14/68 אלייד מפעלי מתכת בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר טוביה

ערכאה: ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה מחוז ירושלים, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד אליעד וינשל

תאריך פסה"ד: 16.3.15 פרטי הנכס: גוש 2775 חלקות 119 ו-138, מגרשים באזור תעשיה "מבצע".

ב"כ המשיבה: עו"ד חריף.

העוררת היא "חברת בת" של חברה נוספת המחזיקה בה בשליטה מלאה. במסגרת שינוי מבני החליטו החברות על מיזוג, ולשם כך נחתם ביניהן הסכם במסגרתו נקבע, כי הזכויות במקרקעין יועברו לחברת האם.

האם העברת זכויות זו מהווה מימוש זכויות לעניין הוראות התוספת השלישית? זאת השאלה שעלתה בערר זה.

ועדת הערר קבעה, כי בחינה התכלית העומדת בבסיס הוראות התוספת השלישית תומכת בטענה, כי אכן לא ניתן מבחינת תכלית החקיקה לראות בהעברת המקרקעין תוך כדי מיזוג חברות מלא כמימוש זכויות. דומה, כי נכון היה ליצור במקרה זה חריג במסגרתו חיוב בהיטל יושת על החברה שקלטה את הנכס במסגרת המיזוג וזאת בעת מימוש הזכויות שלאחר מכן.

עם זאת, קבעה וועדת הערר, כי אין בהוראות התוספת השלישית עוגן לשוני כלשהו לפרשנות המוצעת על-ידי העוררת. המחוקק התייחס במפורש להגדרת מימוש בדרך של העברת זכויות וקבע, כי זו תתקיים בכל מקרה בו מבוצעת העברת זכויות הטעונה רישום בפנקסי המקרקעין, בתמורה או ללא תמורה.

יתר על כן, המחוקק התייחס במפורש לחריגים לכלל בהם אין לראות בהעברת זכויות ללא תמורה כמימוש: העברה מכוח דין והעברה ללא תמורה מאדם לקרובו. בחריגים אלה יש משום רשימה סגורה והם אינם מתקיימים בנדון.

עוד ציינה ועדת הערר כי לא נעלם מעיניה טענת העוררת שלפיה ניתן למיזוג אישור מנהל רשות המיסים לפי סעיף 103 לפקודת המיסים. בכך אין כדי לסייע לעוררת מאחר וועדת הערר אינה סבורה כי ניתן להחיל הסדר זה בדרך של היקש לגבי הוראות התוספת השלישית.

על יסוד האמור ,בסופו של יום נקבע כי העברת מקרקעין במסגרת מיזוג חברות – מהווה מימוש זכיות , וטענת העוררת לפיה – יש לבטל החיוב – נדחתה .

יתר הטענות, העוסקות בגובה היטל ההשבחה הועברו לבחינת השמאי המייעץ .

הערת מערכת: ערר כדוגמת האמור מהווה את המאבק בין הרעיון העומד בנושא היטל ההשבחה שהינו שבעת "מפגש עם הכסף" זה המועד לשלם את ההיטל, לבין החובה לשלמו בעת מימוש והעברת זכויות, ההכרעה המשמעותית הייתה כבר לפני שנים לא מועטות בקביעה כי פירוק חברה שמהווה מימוש המחייב תשלום ההיטל, החלטת ועדת הערר דנן הינה נלווית לכיוון הכרעה זה.

ביטול הוראה בתכנית המסמנת בניין להריסה על מנת ליהנות מזכויות מכוח תמ"א/38

שם ומספר הליך: ערר גב/5445 יונתן אטינג ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה גבעתיים

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז תל-אביב, כב' יו"ר הועדה עו"ד גילת אייל

תאריך פסה"ד: 18.02.15 ב"כ הצדדים: עו"ד תמר לרנר., אדר' רונן משורר

פרטי הנכס: גוש 6160 חלקה 598 ברח' ארלוזורוב 32, גבעתיים.

עניינו בתכנית החלה על המקרקעין המסמנת מבנה הניצב במקרקעין להריסה. בהתאם להוראות סעיף 4.1 לתמ"א/38, התמ"א אינה חלה על מבנים המיועדים להריסה. העוררים ביקשו לבטל סימון מבנה להריסה, במטרה להגיש לאחר אישור התכנית בקשה להיתר בניה תוך ניצול זכויות על פי התכנית התקפה ותמ"א/38.

ועדת ערר דחתה את הערר וקבעה, כי קבלת עמדת העוררים יהא בה משום "היפוך הפירמידה התכנונית על ראשה". בהיעדר הצדקה תכנונית לאישורה של תכנית, אין בסיס לאישורה.

לדעת ועדת הערר, אין כל הצדקה תכנונית שלא להרוס את המבנה שסומן להריסה, כאשר אף חלקו ממוקם בתוך שטח שייעודו לדרך. זכויות מכוח תמ"א/38 מהוות חריג להליך התכנוני המפורט הנדרש בהתאם לחוק התכנון והבניה. מבנה שייעודו להריסה, אין מקום לחזקו, חיזוקו דווקא יעמוד בסתירה להוראות התכנית הקובעת את הריסתו. התכנית אותה מבקשים העוררים לאשר הינה "מלאכותית", נטולת הצדקה תכנונית ומסכלת את מימושה של תכנית תקפה.

עוד ציינה ועדת הערר כי סעיף 62א'(א')(19) לחוק התכנון והבניה, קובע בין היתר כי הועדה המקומית מוסמכת לאשר תכנית הכוללת קביעת הוראות לעניין הריסת מבנים. שינוי הוראות בעניין הריסה כפי המבוקש על ידי העוררים, אינו קביעת הוראות, ועל כן ממילא, אין הועדה המקומית מוסמכת לבצע השינוי המבוקש בהוראות התכנית.

לדעת ועדת הערר, העוררים אינם יכולים מחד, לבקש לבטל את הוראות התכנית ביחס לבניין המסומן להריסה, ומאידך, להשאיר על כנן את הזכויות שהוקנו מכוח תכנית זו. המדובר בשינוי מהותי בהוראות התכנית שאין לוועדה המקומית סמכות לעשותו, גם על פי הפרשות הרחבה ביותר של הסעיף דנא.

על יסוד כל האמור נדחה הערר.

הערת מערכת: העיקרון העומד אחר ההחלטה הינה הקביעה כי התכנית נועדה לעודד חיזוק מבנים, במקום בו ממילא יש חובה להרוס אזי אין סיבה לתת את הזכויות לשם העידוד, עם זאת ייתכן והיה מקום לשקול ולהותיר שק"ד לעניין זה, שכן העובדה הינה שאכן הבניין על אף הוראות התכנית עומד על תילו, וקבלת עמדת העוררים הייתה עשויה לסלק מפגע, וכן ליצור בניין חדש ומחוזק ולא ברור אם מאן-דהו היה נפגע מכך.

ברכות לרגל מינויים של יושבי ראש ועדות הערר החדשים-

יו"ר ועדת ערר פיצויים והיטל השבחה ת"א – גילת אייל

יו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה מרכז – עו"ד שרון מונטפיורי

יו"ר ועדת ערר לתכנון ובניה ת"א עו"ד הילה ליבנה סירוטה