עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 67

version2_OnLine3-01

 

printver

 

 

מאמר –

ועדת מעקב ובקרה לתמ"מ 21/3 מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

  • מיסוי מקרקעין פירוק התא המשפחתי כמימוש לעניין עמידה בתנאי דירה יחידה-החלטת מיסוי בהסכם.
  • מיסוי מקרקעין הבהרת רשות המיסים בעניין חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה), התשע"א-2011.
  • תמ"א 38 המועצה הארצית החליטה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 ל- 5 שנים נוספות ולהרחיבה.
  • רמ"יהחלטת מועצה 1400 פרסום מחירי מינימום ומתן הנחה ליזמים על בנייה בלוח זמנים מקוצר יותר.

 

עדכוני פסיקה

 

  • חוזים – ה"פ (חי') 32263-09-12 בר-טן החזקות והשקעות בע"מ נ' עיריית חיפהבקשה לשינוי תניה בהסכם חכירה ארוך טווח והפחתת דמי החכירה.
  • פירוק שיתוף – תא (חי') 42625-01-11 משה נתנזון ואח' נ' שרה לנג ואח'פירוק שיתוף על דרך מכירה לצד ג'.
  • פירוק שיתוף – תא (קריות) 2254-07 יצחק טפלר נ' דוד צירפירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף
  • חוזים – תא (אי') 14929-01-12 ר.ה. גפנים יזמות בע"מ נ' סולימה ואח' האם עקרון הסופיות של הליך המכירה גובר על עקרון השאת התמורה בגין הממכר?
  • תמ"א 38 – ערר (חי') 380/13 גיל נופר ואח' נ' ועדה מקומית לתו"ב חיפה הצורך ביישום תמ"א 38 גובר על האינטרס הציבורי למתן פתרונות חניה
  • היטל השבחה – ערר 6054/14 יחד הבונים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתו"ב אשדודלוועדה מקומית אין סמכות להפחית היטל השבחה בגין הסכמים שקדמו לתיקון 84

———————————————————————————————————————————–

מאמר

 

ועדת מעקב ובקרה לתמ"מ 21/3

מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל

בתקופה בה הממשלה והכנסת עוסקות ותמשכנה לעסוק בניסיון לתת מענה לציבור הרחב המשווע להגדלת היצע הדיור ולמציאת פתרונות לצמצום שיעור האבטלה וחיזוק הכלכלה הישראלית, דומה כי פתרון משמעותי הקיים עוד משנת 2003 לא זוכה לקידום ומימוש.

לפני מעל ל-11 שנים אושרה במחוז המרכז תכנית המתאר המחוזית מס' 21/3, אשר מטרתה המרכזית הינה ליצור תנאים נאותים למגורים ותעסוקה. אלא שלמרות המטרה האמורה, נראה כי אזורים ושטחים נרחבים המצויים בשטח התכנית, נשכחו ולא קודמו על ידי מוסדות התכנון.

כך לדוגמא, במסגרת התכנית אותרו שטחים במחוז המרכז בהיקף של כ-34,000 דונם, אשר הוגדרו כ"אזורי נופש מטרופוליני" (להלן: "אנ"מים"), שבעיקרם נועדו להוות שטח פתוח לנופש, ספורט וחקלאות, עם שימושים תואמים כגון גני אירועים, בתי קפה, מזנונים, פארקי מים ועוד.

באזורים הנ"ל, המצויים בערים אטרקטיביות כגון ראשון לציון, נס ציונה, פתח תקווה, רחובות, רעננה, נתניה ועוד, מתירה התכנית בנייה למגורים, מסחר או תעשיה בשטח של כ-15% מאזור הנופש המטרופוליני, המוגדר כ"צמוד דופן", קרי צמוד לאזורי בינוי קיימים.

במילים אחרות, מאז אושרה התכנית ב-2003 קיים מלאי תכנוני של כ-5,100 דונם לערך במרכז הארץ לבנייה במסגרת ייעוד הנופש המטרופוליני, כאשר בהתחשב בצפיפות ממוצעת מקובלת, ניתן לאשר על שטח זה להערכתנו עשרות אלפי יחידות דיור.

שטחים נוספים שאותרו, הם מרכזי התעסוקה המטרופוליניים המשניים (להלן: "מרכזי התעסוקה") אשר נועדו לספק כ-100,000 מקומות עבודה חדשים, בענפי תעסוקה שונים כגון: תעשייה מתקדמת ועתירת ידע, מסחר, שירותים עסקיים פיננסיים ועוד.

מרבית מרכזי התעסוקה קיימים אבל לא מעודכנים ו/או מתאימים לתכנון ולצרכים המשתנים , כגון היי-טק. , מרכזי התעסוקה מצויים בהיקף רחב בערים מרכזיות כמו נתניה, פתח תקווה (קריית אריה), ראש העין, ראשון לציון, רחובות-נס ציונה, רמלה-גזר-מודיעין ומצויים בקרבת צירי תנועה ארציים, מסילות ברזל ומרכזי תחבורה, המאפשרים נגישות קלה ונוחה אליהם.

הסיבה לכך שאותן עשרות אלפי יח"ד וכ-100,000 מקומות עבודה חדשים לא יצאו לפועל, הינה התנהלותם של מוסדות התכנון אשר מצד אחד, נמנעו מלקדם ולאשר, משך מעל ל-11 שנים, תכנון כולל לאותם מתחמים כנדרש על פי הוראות התכנית, ומצד שני, דחו תכניות נקודתיות שניסו לקדם יזמים בשטח האנ"מים ובמרכזי התעסוקה.

כך למשל, העדרו של תכנון כולל כאמור, מוביל לכך שבעלי קרקעות שקרקעותיהם מצויות בתחום אזורי הנופש המטרופוליני, נתקלו במצב בלתי סביר, בו מצד אחד, ניתן לאשר על מקרקעיהם בנייה למגורים ושימושים מאושרים נוספים כגון גני אירועים, מתקני ספורט וכו'; אולם מצד שני, וועדות התכנון לא מקדמות כל תכנון ולא מאפשרות לעשות בפועל כל שימוש בקרקע – והנזק שנגרם ברור.

לאור ההתנהלות האמורה, הוחלט לאחרונה [בעקבות פנייה שבוצעה בעניין] על ידי מנהלת מנהל התכנון – הגב' בינת שוורץ, לפעול ולמנות מנגנון פיקוח ליישום התכנית שהינו – ועדת מעקב ובקרה – אשר במסגרת תפקידה תסייע בקידום התכנון הכולל בשטחים הנ"ל, תבחן תקופתית את קצב פיתוחם ותייעץ בעניין לוועדה המחוזית.

אין ספק כי הקמתה של וועדת מעקב ובקרה ליישום תכנית המתאר המחוזית הינה צעד מבורך. אנו סבורים כי בנוסף, יהא נכון להנחות את הוועדה המחוזית במחוז מרכז ואת הוועדות המקומיות בתחומה, להסדיר במסגרת תכניות המתאר המקודמות/מופקדות בימים אלה [לאחר שאושר תיקון 101], גם את האנמ"ים ומרכזי התעסוקה המצויים בשטחן.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

הבהרת רשות המיסים בעניין חוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים – הוראת שעה),
התשע"א-2011 (להלן: "הוראת השעה")

לאחרונה פורסמה תשובתה של רו"ח מירי סביון, סמנכ"לית בכירה שומה ובקורת ברשות המסים לפנייתו של רו"ח עופר מנירב, כיו"ר ועדת מיסים בלשכת רו"ח, לפיה הובהר כי רשות המיסים תאפשר את מתן ההקלה על-פי הוראת-השעה לפרויקטים שבנייתם הסתיימה עד לתום תקופת 36 החודשים גם אם טופס 4 בגינם התקבל לאחַר התקופה הנ"ל אך לא יאוחר מ-3 חודשים ובלבד שעד לתום תקופת 36 החודשים הוגשה בקשה לרשות המקומית לקבלת טופס 4 והונח להנחת דעתו של מנהל מיסוי מקרקעין כי הבנייה אכן הסתיימה עד תום התקופה (לשם כך, על הצדדים לעסקה להצהיר לרשויות המס עד לסיום התקופה על סיום הבנייה ולצרף אסמכתאות המעידות על כך יחד עם העתק הבקשה שהוגשה לקבלת טופס 4, ואת הטופס לאחַר קבלתו תוך התקופה האמורה לעיל).

נציין כי בהתאם לנוסח המקורי של הוראת-השעה האמורה יחיד שמכר, בתקופה 15.11.2010–31.12.2011, קרקע שקיימת לגבּיה תוכנית בנייה המתירה בנייה על הקרקע של 8 דירות לפחות המיועדות לשַמש למגורים, (ככל שרכש את הקרקע בתקופה 1.4.1961–6.11.2011) ושעמד בתנאים הקבועים בהוראת-השעה ובכללם התנאי הדורש כי לא יאוחר מתום 36 חודשים מיום המכירה תסתיים בנייתם על הקרקע של 80% לפחות מהדירות המיועדות לשַמש למגורים או של 10 דירות כאמור, לפי הגבוה, יכול ליהנות ממס על השבח הריאלי בשיעור מופחת של 20% (ו-25% עבור החלק היחסי של המס שנצבר בתקופה שלאחר 1.1.12).


פירוק התא המשפחתי כמימוש לעניין עמידה בתנאי דירה יחידה-החלטת מיסוי בהסכם

בהחלטת מיסוי 6898/15 אשר פורסמה ביום 17.02.2015, העוסקת במיסוי דירות מגורים, ביקשו בני זוג כי בנסיבות המיוחדות של גירושין ופירוק התא המשפחתי, יראו בדירה חדשה שרכשו כ"דירה יחידה" לעניין שיעורי מס הרכישה, למרות שלא עמדו בהתחייבות למכור את הדירה הראשונה.

העובדות היו כדלהלן: הזכויות בדירה הראשונה נרכשו במהלך הנישואין ונרשמו על שם הבעל בלבד (להלן -"הדירה הראשונה"). בני הזוג חתמו על הסכם ממון לפיו, הזכויות בדירה הראשונה תהיינה משותפות כך שכל אחד מבני הזוג יהיה זכאי למחצית הזכויות בדירה הראשונה, הסכם הממון אושר ע"י בית המשפט לענייני משפחה במהלך שנת 2011. הבעל והאישה החליטו להעתיק את מקום מגוריהם, ובחודש ספטמבר 2013, הם רכשו על שם שניהם דירה אחרת (להלן – "הדירה השניה").

במסגרת הדיווח על רכישת הדירה השנייה לרשויות המס, דיווחו בני הזוג על דירה יחידה ובהתאם לכך ערכו את חישוב השומה העצמית, תוך התחייבות למכור את הדירה הראשונה תוך 24 חודשים. במהלך הליכי הגירושין, נקבע בהסכם הגירושין, כי האישה תקבל את הדירה השניה ותישא בתשלום יתרת תמורתה, והבעל יקבל את הדירה הראשונה וישלם לאשה את ההפרש בשווי שבין שתי הדירות.

בהחלטת המיסוי, נעתרה רשות המיסים לבקשת הנישומים וקבעה כי במסגרת ס' 4א לחוק מיסוי מקרקעין, יוכלו בני הזוג להעביר ביניהם את הנכסים ללא חיוב במס, כך שהבעל יהא הבעלים של הדירה הראשונה, והאישה תהא הבעלים של הדירה השניה. עם פירוק התא המשפחתי וחלוקת הדירות בין בני הזוג לפי סעיף 4א לחוק, לא יהיה ניתן לראות עוד את מי מבני הזוג כבעלים של יותר מדירה אחת, ופירוק התא המשפחתי כמוהו כמימוש הדירה הראשונה. לפיכך, מחויבת הדירה השניה לפי שיעורי המס החלים על דירה יחידה.

האמור הינו בכפוף לכך כי עד תום התקופה כמפורט בס' 9(ג1א)(2)(2) לחוק, התא המשפחתי התפרק, בני הזוג אינם גרים עוד ביחד ואינם מנהלים משק בית משותף, וכי פירוק התא נעשה בטרם חלוקת הדירות בניהם בפועל.

תמ"א 38

המועצה הארצית החליטה להאריך את תוקפה של תמ"א 38 ל- 5 שנים נוספות ולהרחיבה

המועצה הארצית לתכנון ובניה החליטה ביום ג', 10.2.15,על הארכת תוקפה של תמ"א 38 לחיזוק מבנים בפני רעידות אדמה, ב-5 שנים נוספות, החל מיום 18.5.15 ועל מתן הוראה להכנת עדכון נוסף לתמ"א.

בתוקף סמכות המועצה הארצית מכוח סעיף 50 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, החליטה המועצה הארצית על מתן הוראה לעריכת תיקון מס' 4 "חיזוק מיגון והתחדשות", אשר תבחן אפשרות לשלב בתמ"א את הנושאים הבאים: עידוד חיזוק מבנים שאינם למגורים, תוספת שימושים ציבוריים ומסחריים במבני מגורים המיועדים לחיזוק, שדרוג המנגנון הקיים בתמ"א למתן זכויות במגרש אחר בתמורה לחיזוק מתוך מטרה לעודד חיזוק בפריפריה, עידוד תוספת ממ"ד במבנים קיימים בין השנים 1980 – 1992 , עידוד שימוש בתת הקרקע, עידוד חיזוק מבני פל קל, עידוד בניה ירוקה, ועידוד בנייה למגורים בהישג יד להשכרה.

את הכנת התיקון לתמ"א תנחה ועדת העורכים של תמ"א 38 ותמ"א 40, נציג משרד הפנים, ביטחון, רוה"מ, בינוי, תשתיות לאומיות, משפטים, הגנת סביבה, רשות מקרקעי ישראל, בתוספת 2 נציגים של השלטון המקומי, כאשר הולנת"ע תשמש כוועדת היגוי . המועצה מסמיכה את ועדת העורכים להציע שינויים נוספים בהוראות התמ"א. התכנית תוגש לאישור המועצה תוך 6 חודשים מיום מתן ההוראה.

רשות מקרקעי ישראל

החלטת מועצה 1400: פרסום מחירי מינימום ומתן הנחה ליזמים על בנייה בלוח זמנים מקוצר יותר

בהחלטה חדשה – 1400 – שנחתמה לאחרונה ע"י ראש הממשלה בנימין נתניהו בתוקף תפקידו כמ"מ שר האוצר נקבע, כי יפורסמו מחירי מינימום בכל מכרזי רשות מקרקעי ישראל, למעט מקרים חריגים בהם יוחלט אחרת.

כמו כן, הוארך תוקף של החלטה קודמת לפיה, יזכו קבלנים ויזמים להנחה בת 15% ממחיר הקרקע שהציעו באם יעמדו בלוח זמנים של בנייה בתוך 30 חודשים. בהחלטה נקבע, כי יזם שזכה במכרז מקרקעין יוכל לקבל הנחה של 15% ממחיר הקרקע שהציע אם התקבלו אישורי אכלוס וטופס 4 ביחידות הדיור, כמפורט בהחלטה, שבנה בתוך 30 חודשים, מיום 1 בינואר 2014 ועד ליום 31 בדצמבר 2016. כמו כן, ניתן שיקול דעת למנהל המרחב העסקי ומנהל החטיבה העסקית ברשות מקרקעי ישראל להחריג מכרזים מסוימים שבהם אין, לטעמם, הצדקה במתן הטבה כאמור.

עדכוני פסיקה

 

בקשה לשינוי תניה בהסכם חכירה ארוך טווח והפחתת דמי החכירה

שם ומספר הליך: ה"פ (חי') 32263-09-12 בר-טן החזקות והשקעות בע"מ ואח' נ' עיריית חיפה

ערכאה: בית המשפט המחוזי בחיפה, בפני כב' הש' שושנה שטמר

תאריך פסה"ד: 10.01.15 פרטי הנכס: המקרקעין עליהם בנוי הספורטן במבואות הדרומיים של חיפה.

ב"כ הצדדים: (ב"כ המבקשים: עו"ד מלכה אנגלסמן) (ב"כ המשיבים: עו"ד הדס ליטבק)

כבר בתחילה יצוין כי החלטה זו נועדה להיות פסק דין, אולם בית המשפט קבע כי יש להשלימה על ידי קבלת חוות דעת של שמאי מטעם בית המשפט, לפיכך, בית המשפט הפכה להחלטה.

המבקשת, היא חברה שיש לה עסקים בתחום הנדל"ן תרבות הפנאי, הנופש והספורט. המשיבה, עיריית חיפה, הינה בעלת מקרקעין בשטח של כ-29.8 דונם (להלן – "המקרקעין"), עליהם הוקמו מבני הספורטן. בין הצדדים נחתמו שני הסכמי חכירה ולפיהם המבקשת חכרה מהעירייה את המקרקעין לצורך הקמת אתר למתקני ספורט ומזנון, לתקופה בת 49 שנים, שבסיומה המבקשת תשיב לעירייה את המקרקעין עליהם יוותרו המתקנים והמבנים שתבנה עליהם, בלא לקבל תמורה עבורם וזאת במקום תשלום דמי חכירה. בנוסף, ניתנה למבקשת בחוזים זכות ראשונים, לחכור את שטח המקרקעין לתקופה נוספת, בת 49 שנים "בתנאים כפי שיוסכם עליהם בין הצדדים".

המבקשת טענה, כי יש לראות בהסכמי החכירה "חוזה יחס", המאפשר גמישות והתחשבות בעקרונות של צדק בין הצדדים, וכי לאור הנסיבות שנוצרו עקב מצב השוק והסביבה, הגורמים לה להפעלת נכס בהפסדים במשך שנים, להפחית את דמי החכירה אשר ישתלמו לעירייה.

בית המשפט קבע, כי למרות שלמבקשת נגרמים הפסדים עקב הפעלת הספורטן, הנגרמים בין השאר כתוצאה ממיקומו, העדר השקעה, חסרונו של חדר כושר גדול ומשוכלל והעדר יוזמות ניהולית ופרסומית, המבקשת טרם החליטה אם לסיים את החכירה או לא, וזאת עקב השקעתה הגדולה בנכס.

לאור האמור, בית המשפט בחן אם ניתן לקבוע כי עסקינן ב"חוזה יחס" ולהפחית את דמי החכירה, וקבע כי בעוד תפיסת החוזים הקלאסית דנה בעסקת מכר טובין בשוק, "חוזה היחס" דן בהתקשרות, שטווח הזמן הארוך שלה והצרכים המשתנים, מחייבים התייחסות שונה, העשויה להביא לצורך בשינוי התנאים, זאת בהתבסס על כללים של תום לב וצדק.

במקרה זה, מאחר ומתקיימים התנאים האמורים, כמו כן, לאור העובדה שחלפו 25 שנים מאז החתימה על ההסכמים בהם בחרו הצדדים לקבוע את דמי החכירה על פי ערך הקרקע ובתנאים שיקבעו בהמשך, נקבע כי נדרש לבצע בדיקה באם חל שינוי בערך הקרקע אשר יגרום להפחתת דמי החכירה. על מנת לבדוק האמור, ומאחר והצדדים המציאו חוות דעת שמאיות בלתי מספקות ושונות זו מזו, קבע בית המשפט, כי מומחה מטעם בית המשפט יעריך את המקרקעין והמתקנים הבנויים עליהם במכירה בשוק חופשי, תוך התייחסות לנתוני הסביבה, המשך הפעלת הקאנטרי ובניית שכונות חדשות מסביב. לאחר קבלת הערכה ימסור בית המשפט את פסק דינו בתביעה.

הערת מערכת: מינוי שמאי מטעם בית המשפט האמור לשום באופן אובייקטיבי את המקרקעין הינה ראויה בנסיבות הייחודיות של מקרה זה- לאור חלוף הזמן מאז נחתם הסכם החכירה והתחשבות ההשקעות הרבות שבוצעו על ידי המבקשת לצד ההפסדים שנגרמו לה במהלך השנים. במקרה זה בית המשפט היה ער לשינויים שחלו במהלך השנים והביע נכונות לבחון את השפעתם של אותם שינויים כאמור, בייחוד בהינתן העובדה שמדובר על חוזה יחס שתכליתו הסדרת יחסים ארוכי טווח.


פירוק שיתוף על דרך מכירה לצד ג'

שם ומספר הליך: תא(חי') 42625-01-11 משה נתנזון ואח' נ' שרה לנג

ערכאה : בית משפט השלום בחיפה, בפני כב' הש' שולמית ברסלב

תאריך פסה"ד: 08.02.2015 פרטי הנכס: גוש 18170 חלקה 35 נהריה ב"כ התובעים: עו"ד יאיר אשכולי

התובעים והנתבעים בעלים של חלקים בחלקה 35 בגוש 18170 בנהריה. לחלקה הנ"ל חזית לרחוב געתון, המהווה רחוב מסחרי ראשי, ועליה קיים בניין בן שתי קומות, הכולל 4 חנויות בקומת קרקע, ודירת מגורים בקומה א'. בעורף החלקה נמצאים מבנים ארעיים וחצר תפעולית.

התובעים ביקשו לפרק את שיתוף על דרך מכירה בין השותפים בחלקה, לחילופין, על דרך מכירתה לצד ג'. הנתבעים טענו, לפירוק על דרך רישום בית משותף.

על החלקה חלות תכניות בניין עיר היוצרות פוטנציאל בנייה גדול פי כמה וכמה מהבנייה הקיימת עליה כיום. מובן כי השימוש המיטבי בחלקה הוא מיצוי מלוא זכויות הבנייה עפ"י התוכניות החלות, ואף הכנת תכנית מפורטת אפשרית לשם הגדלת זכויות הבנייה, תוך הריסת המבנים הקיימים.

מומחה מטעם בית המשפט כמו גם המומחים מטעם הצדדים קבעו, כי פירוק על דרך רישום צו הבית המשותף אפשרי מבחינה טכנית, אך בפועל לא יוביל לפתרון הסכסוך בין השותפים, כאשר בין היתר בבניין יחידות שאינן שוות בגודלן, ולא ניתן ליחס יחידות עצמאיות שלימות לכל אחד מבעלי החלקה, וכל חלוקה כזו תחויב בשלומי איזון, ומיסוי. כן תיגרם פגיעה ניכרת במימוש המיטבי של פוטנציאל הבניה בחלקה, ולא תיפתר הבעיה המהותית, והיא רצון בעלי החלקה לממש את זכויות הבנייה המוקנות לחלקה.

בהתאם לחוות דעת המומחה, ותוך הפעלת שיקול הדעת הרחב המוקנה לו בהליכי פירוק שיתוף גם לשם עשיית הצדק עם השותפים, הורה בית המשפט כי משהביעו הצדדים רצונם להיפרד, בנסיבות העניין דלעיל, יש לבצע פירוק השיתוף על דרך מכירתם למרבה במחיר בשוק החופשי.

פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף

שם ומספר הליך: תא (קריות) 2254/07 יצחק טפלר נ' דוד ציר

ערכאה: בית משפט השלום בקריות, בפני כב' הש' פנינה לוקיץ'

תאריך פסה"ד: 12.02.15 פרטי הנכס: גוש 11569 חלקה 26 קרית שמואל ב"כ הצדדים: לא פורטו.

התובע והנתבע הנם אחים הזכאים להירשם מכוח ירושה כבעלי זכויות משותפות בבית מגורים דו משפחתי, צמוד קרקע. התובע זכאי להירשם כבעלים של 68.75% מהנכס, והנתבע זכאי להירשם כבעלים של 31.25% מהנכס. בנכס 2 דירות ומחסן משותף. הצדדים חתמו על הסכם ביניהם בנוגע לאופן רישום הזכויות בדירות על שמם וההצמדות היוצרות איזון מוסכם בין הצדדים. דירה אחת נרשמת בשלמות על שם התובע, והדירה השנייה נרשמה על שם 2 הצדדים. לנתבע הזכות להתגורר בדירה המשותפת לכל ימיי חייו. יחסי הצדדים עלו על שרטון ומשכך לא הצליחו ליישם ההסכם עליו חתמו.

התובע פנה לקבלת סעד של פירוק השיתוף בדרך של רישום צו בית משותף, ויישום הוראות ההסכם בין הצדדים. הנתבע טען מנגד, כי יש לבצע הפירוק בדרך של מכירה.

בית המשפט פסק, כי ככלל על פי הוראות החוק, פירוק שיתוף בדרך של רישום בית משותף עדיף על פירוק בדרך של מכירה. בית המשפט נדרש לבחון את נסיבות העניין, תוך שיקול דעת רחב לא רק באשר למניעה תכנונית או הפסד ניכר לשותפים, והוא רשאי לשקול שיקולים נוספים, ואף להתחשב בחובת תום הלב, ושיקולי צדק ביחסים שבין הצדדים. מאחר ומטרת הפרוק הינה להרחיק את השותפים זה מזה, הרי שפירוק השיתוף בדרך של רישום בית משותף לכאורה עלולה דווקא להנציח את יחסי המריבה שבין השותפים ועוד לזמן בלתי מוגבל, כאשר אלו נותרים שותפים ברכוש המשותף. יחד עם זאת בית המשפט פסק, כי בנסיבות העניין, יש לפרק את השיתוף בין הצדדים בדרך של רישום בית משותף, תוך רישום כל אחת מהדירות על שם אחד השותפים בלבד. כך מידת השיתוף ביניהם תישאר רק לגבי השטחים המשותפים שהם מצומצמים ביותר בנכס, וכשמדובר בבית משותף פשוט בהרכבו, הכולל שתי יחידות דיור בלבד, ושטחים משותפים מצומצמים, אין צורך בשיתוף פעולה הדוק מדי לניהול עניני הבית המשותף, וכל שנדרש הוא מעט רצון טוב, להתגבר על חילוקי הדעות. על יסוד האמור נקבע כי הפירוק יעשה בדרך של רישום בית משותף בכפוף לביצוע תשלומי איזון לאור הפער בחלק היחסי של כל אחד מהשותפים בנכס.

הערת מערכת: נראה שפסקי דין שפורטו לעיל הינן, בהמשך לשינוי המגמה שחלה בשנים האחרונות במסגרתו ניתן לבית המשפט שיקול דעת רחב יותר, הן באשר לעצם הפירוק והן באשר לדרך הפירוק, תוך החלה נרחבת יותר של דיני תום הלב ומתן משקל להתנהגות והתנהלות השותפים. יש לציין כי שיקול נוסף שיש ליקח בחשבון הינו כי הותרת הקרקע אצל בעליה מאפשרת להם ניצול פטורים עתידיים ממס, בעוד שמכר כקרקע יכריח לשלם מס, וכבר כעת, עם זאת לבעל הרוב יש יתרון בעת התמחרות פנימית ולעיתים המיעוט עלול להיפגע לעומת מכרז חיצוני, על כן התלבטות בית המשפט אינה קלה ויש לבחון כל מקרה לנסיבותיו.

האם עקרון הסופיות של הליך המכירה גובר על עקרון השאת התמורה בגין הממכר?

שם ומספר הליך: תא (אי') 14929-01-12 ר.ה. גפנים יזמות בע"מ נ' סולימה ואח'

ערכאה: בית משפט השלום באילת, בפני כב' הש' יוסי טופף.

תאריך החלטה: 06.02.15 פרטי הנכס: גוש 40007 חלקה 1 באילת עליהם ממוקמים מלון "דורטל סול"

ב"כ הצדדים: לא פורטו

המדובר בבקשה לאשר התקשרות בהסכם מכר, למכירת המקרקעין הידועים כ"מלון דורטל-סול" באילת, אשר עומד שנים רבות עזוב ונטוש ומהווה מפגע בטיחותי ותברואתי של ממש. מאמצים רבים הושקעו במהלך השנים להפעלת המלון, אך הם לא נשאו פרי. לאחר מכן נעשו ניסיונות לא מעטים למכור את המלון כמכלול, אך גם אלה לא צלחו. לצורך קידום המכירה בית המשפט מינה כונסי נכסים לנכס, ולאחר שגובש הסכם המכר, המותנה באישור בית המשפט, ביקשה התובעת לעכב את אישור המכירה על מנת להביא להגשת הצעות משופרות ולהשיא את התמורה בגין המכר.

גדר המחלוקת בין הצדדים היתה, האם לאשר את חוזה מכירת המקרקעין לבעלת ההצעה הגבוהה ביותר לרכישתם, שהושגה לאחר הליך התמחרות בין מספר מציעים ועימה נחתם הסכם המכר או להיענות לבקשת התובעת לעכב את אישור המכירה, על מנת לאפשר לה ואולי אף למציעים פוטנציאלים נוספים לשקול בשלב זה הגשת הצעה משופרת לרכישת המקרקעין.

בית המשפט ציין, כי ככלל יש להעדיף את עיקרון הסופיות, ולהבטיח בכך יציבות, וודאות ומימוש ההסתמכות של המציע בעל ההצעה המרבית. עם זאת, והגם שיש רצון לכבד את ציפיית הצד הזוכה, קיימות נסיבות מיוחדות, המסמיכות את בית המשפט לפתוח מחדש את הליך המכירה.

בית המשפט קבע, כי בנסיבות העניין, יש לאשר את עסקת מכירת המקרקעין לידי הקונה. כונסי הנכסים בחנו את ההצעות שהתקבלו, ביצעו התמחרות בין המציעים וניהלו משא ומתן עם בעל ההצעה הגבוהה ביותר, אשר הועלתה והועמדה על תמורה סבירה, אף לדידה של התובעת, (סך של 40 מיליון ₪) והיא עולה בקנה אחד עם חוות הדעת השמאית.

בית המשפט ציין כי התערבותו בהליך המכירה צריכה להתבסס על עובדות מוצקות ולא על תקוות ומשאלות לב. במקרה דנא, נקבע כי כלל לא הונחה לפני בית המשפט ההצעה גבוהה יותר מטעם התובעת, אלא אך הצהרת כוונה לשקול להציע הצעה גבוהה יותר, הא ותו לא.

משכך נקבע, כי לא נמצא על פניו פגם בהליך ההתמחרות, לבטח לא כזה המצדיק את פתיחתו מחדש. ובסופו של יום, ביהמ"ש אישר את המכר לקונה.

הערת מערכת: בפסיקה נקבע כי התערבותו של בית-המשפט בהסכם מכר שנקשר עם זוכה בהליך תקין והוגן ובתמורה סבירה והמרתו בזוכה אחר שהצעתו גבוהה יותר על אף הסמכות לעשות כן, הן חריגות וזאת לאור הרצון לשמור על עקרון הסופיות והוודאות. במסגרת התערבות זו על בית-המשפט לשקול זו כנגד זו את התועלת הצפויה לקופת פשיטת הרגל מול פגיעה אפשרית בצדדים שלישיים וכן את העניין הקיים בביטחון ההליכים של פשיטת הרגל ולאזן כראוי בין אינטרסים נוגדים מסוג זה העלולים להיווצר. כן עליו לשקול את המשמעות העלולה להתלוות לפגיעה בצד השלישי מבחינת ההשפעה ארוכת הטווח על הליכי מכירה, על נכונות מציעים להגיש הצעות ומבחינת ההשלכה של כל אלה על תקינותם ויעילותם של הליכי כינוס הנכסים ומכירתם. לכן, השאלה אליה נדרש בית המשפט אינה פשוטה ואכן יש לבחון כל מקרה לגופו. במקרה זה בית המשפט לא שוכנע כי אכן קיימת הצעה גבוה יותר אלא, כל שהובא בפניו הינה הצהרה על כוונה לשקול הצעה גבוה יותר ולפיכך קבע בית המשפט כי אין בכך להצדיק פתיחת ההליך מחדש ויש להותיר את המכר על כנו.

הצורך ביישום תמ"א 38 גובר על האינטרס הציבורי למתן פתרונות חניה

שם ומספר הליך: ערר (חי') 380/13 גיל נופר ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה חיפה

ערכאה: ועדת ערר מחוזית מחוז חיפה בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד דקלה מוסרי טל.

תאריך פסה"ד: 08.01.15 פרטי הנכס: רחוב שושנת הכרמל 35, חיפה. ב"כ הצדדים: לא פורטו.

 

עניינם של העררים דנן בקשה להיתר לחיזוק בניין קיים, מכוח תמ"א 38.

העררים הוגשו ע"י שותפים לנכס, ע"י בעלי נכסים גובלים וכן ע" מבקשי ההיתר. הטענות שהועלו ע"י העוררים הינן מגוונות ועוסקות בסוגיות רבות, כגון: מיקום חניות במרווח, הסתרת אור שמש ונוף, תוספת מרפסות, חריגות מקווי בנייה וכו'.

נתמקד בסוגיה המרכזית שהועלתה בערר והיא מחסור מקומות החניה ברחוב. העוררים טענו, כי מאחר וקיימת כבר היום מצוקת חניה קשה ברחוב, הקצאת חניה למכונית אחת לכל דירה, כמבוקש בבקשה להיתר, תגרום להגברת בעיית החניה, שכן, יש לקחת בחשבון יותר ממכונית אחת למשפחה.

ועדת הערר קבעה, כי נושא החניה הינו אחד הנושאים בהם מצא המחוקק להקל על יזמי פרויקטים מכוח תמ"א 38. על פי הוראת סעיף 17 לתמ"א, במסגרת פרויקט מכוח תמ"א 38, לא נדרש להוסיף מקומות חניה לדירות הקיימות, ככל שלא הייתה להן חניה, אלא רק להשלים את תקן החניה בהתאם לתוספת הבניה מכוח התמ"א וניתן לעשות כן באמצעות תשלום לקרן חניה.

כמו כן, עפ"י סעיף 158 א(3) לחוק התכנון והבניה התשכ"ה 1965, אין למנוע פרויקט לחיזוק, רק בשל אי עמידה בתקני החניה. משמע, המחוקק הביע דעתו, כי באיזון בין הצורך בקידום יישומה של תמ"א 38 ובין האינטרס הציבורי כי יינתנו פתרונות חניה בתחום מגרשי הבניה, גובר הצורך ביישום תמ"א 38. על יסוד האמור נקבע, כי משניתן מענה לתקן חניה לדירות הנוספות בתחום המגרש, החלטת הוועדה המקומית סבירה.

הערת מערכת: התמודדות ועדות הערר עם התנגדויות לבקשות להיתר המוגשות מכוח תמ"א 38 עולה חדשות לבקרים, כל פעם בתואנות שונות על מנת לסכל אפשרות זאת, והפעם בטענה של מחסור במקומות חניה (שככל והייתה מתקבלת על ידי ועדת הערר המשמעות היא שפרויקטים רבים לא היו קורמים עור וגידים, שכן בעיית מקומות חניה הינה שכיחה), אלא, שועדת הערר הפנתה להוראות בתמ"א המעניקות פתרון על מנת לעבור משוכה זאת. נזכיר כי לאחרונה אימץ בית המשפט המחוזי בחיפה (את החלטת הועדת הערר) לפיה, אין מקום להחלת דרישה כללית לקבלת כתבי שיפוי בבקשות לאישור היתרים על פי תמ"א 38 ונראה כי יש להמשיך ולדגול במגמה התומכת בקידום בקשות להיתר שעה שעסקינן בתכנית שיש בה אינטרס לאומי כה חשוב, שאז משתנים השיקולים הרלוונטיים.

לוועדה מקומית אין סמכות להפחית היטל השבחה בגין הסכמים שקדמו לתיקון 84


שם ומספר הליך
: ערר 6054/14 יחד הבונים בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה אשדוד

ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטל השבחה – מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה, עו"ד אליעד וינשל.

תאריך פסה"ד: 06.02.15 פרטי הנכס: גוש 2438 חלקה 48 אשדוד ב"כ המשיבה: עו"ד לימור ספצ'ק.

ערר זה מתמקד בשאלת סמכותה של ועדה מקומית להפחית משומת היטל ההשבחה "הטבה" שנתנה כתחליף לפיצוי בגין ירידת ערך, במסגרת הסכמים שחתמה עם אותם בעלי קרקע. אותה הטבה במקרה דנן, הינה הקניית זכויות ליח"ד צפות שתהיה אפשרות לנצלן בעתיד. במקרים אלה, היה על מקבל ההטבה ליזום תכנית אליה ישויכו הזכויות ובגין תוספת הזכויות החדשות לא נגבה היטל השבחה. ערר זה הוגש בגין החלטת השמאי המכריע אשר קבע כי אין לו הכלים להכריע בשאלה.

וועדת הערר סקרה, בין היתר, את תכלית תיקון 84 ואת הפסיקה השונה שבאה לפניו ולאחריו ולפיה, ועדה מקומית מנועה מלהפחית את גובה היטל ההשבחה עקב הסכמים אשר קודמים ולפיכך, גם וועדת הערר מנועה מלעשות כן. מן הכלל אל הפרט, קבעה וועדת הערר כי תשלום היטל השבחה לחוד ודיון בגין התחייבויות אחרות של וועדה מקומית, בעיקר סבוכות כמקרה דנן, לחוד. משכך, החליטה וועדת הערר כי בצדק לא נדרש השמאי המכריע לסוגיה זו, שכן גם הוא, גם הוועדה המקומית וגם וועדת הערר נעדרים סמכות עניינית לדון בה.

לאור האמור, הערר נדחה וצוין כי אין באמור כדי למנוע מהעוררת לתבוע בהליך המתאים את הפיצוי אשר היא סבורה כי היא זכאית לו.

הערת מערכת: ברמה הפרקטית נראה כי מלאכת הערכת עניין ערטילאי כ"זכויות אוויר" אינה פשוטה וקרוב לוודאי שאילו בעלי הזכויות היו מודעים לבעייתיות הטמונה בהתחייבויות אלה, היו נמענים הם מלהגיע להסכמות הנדונות, שלעת זאת שולחות אותם לנקוט בהליכים נוספים על מנת לקבל מזורם. כמו כן שאלת קיזוז 197 מהיטל השבחה עלתה לא מעט בפסקי דין כולל של בית המשפט העליון בעניין "קהתי", "בית הכרם"
ואף לאחרונה בפרשת "פז גז" בבית המשפט המחוזי. עם זאת, נראה כי אין אחידות דעים באשר ליכולת הקיזוז בין 197 להיטל השבחה ועל המחוקק להסדיר אנומליה זאת, ויפה שעה אחת קודם.

המערכת מברכת את נמעניה וכל בית ישראל

בברכת חג פורים שמח!

 

בנוסף, המערכת מתכבדת לעדכן על יום עיון מקצועי

שנערך בשיתוף המכללה האקדמית נתניה בנושא

"מטלות ציבוריות והסכמי פיתוח היזם מול או עם הרשות"

פרטים ישלחו בהמשך

 

12328 - Save_the_date_003