עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 65

 

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מהדורה מיוחדת ליום עיון מקצועי

 

ריכוז החלטות שונות בנוגע לקרקעות בבעלות רשות מקרקעי ישראל

 


מאמרים בנושא

הייתה (בר) רשות?

מאת יהודה פלד, שמאי מקרקעין (עו"ד)

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים – החלטה 1311

עקרונות להסכמי גג עם רשויות מקומיות לטובת הסרת חסמי שיווק ופיתוח – החלטה 1319

ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוען – החלטה 1326

תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר – החלטה 1369

רפורמה בניהול מקרקעי ישראל – החלטה1370

עדכוני פסיקה

 

תניית שינוי ייעוד

עא 465/12 רשות הפיתוח מינהל מקרקעי ישראל נ' חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ
רשות מקרקעי ישראל רשאית להוסיף תניית שינוי ייעוד בעת חידוש חוזה חכירה

החלטה 717

עא 2181/11 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' בני דרום – מושב שיתופי של הפועל מזרחי
השטח עליו חלה החלטה 717- ברוטו או נטו?

דמי הסכמה

עא 229/10, 9610/11 שי שילר נ' מינהל מקרקעי ישראל
הדרך לחישוב דמי הסכמה בגין העברת זכויות בנחלה לפי החלטה 534

חוזה חכירה

ת"א 19582-12-10 סלומון ואח' נ' מינהל מקרקעי ישראל
האם ניתן להכיר בתוקפו של חוזה חכירה שנערך בין רמ"י לרוכש, אשר לא נחתם על ידי הצדדים?

החלטה 717

הפ (ב"ש) 2084-07 הנחן השקעות בע"מ נ' מדינת ישראל – מנהל מקרקעי ישראל
ניסיון להכשיר עסקה שנחתמה בטעות למרות שאינה עומדת בתנאי החלטה 717 לא צלח

מאמרים

היתה (בר) רשות?

מאת יהודה פלד, שמאי מקרקעין (עו"ד)

בפס"ד תקדימי אשר ניתן ביום 3.9.14 ע"י ביהמ"ש העליון ברע"א 725/05 הועדה המקומית לתכנון ולבניה השומרון נ' עוזי ושפרה בלוך ואח' (להלן: "בלוך"), הפך בית המשפט העליון, כך נדמה, את הקערה על פיה וקבע כי בנסיבות מסוימות, ניתן לראות בבני רשות באגודות שיתופיות כחוכרים לדורות ומשכך חלה עליהם חבות בתשלום היטל השבחה בעת מימוש זכויות, בהתאם להוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה התשכ"ה- 1965 (להלן: "החוק"). יצוין כי עתירה לקיום דיון נוסף (דנ"א 6246/14 בלוך נ' הו"מ לתו"ב שומרון ואח'), נדחתה לאחרונה על ידי בית המשפט העליון.

עד להחלטת בית המשפט בעניין בלוך, שלטה העמדה כי בני רשות בעלי חוזה תלת שנתי מתחדש כדוגמת חוזי השכירות במגזר החקלאי פטורים מחובת תשלום היטל ההשבחה וזאת בשל מעמדם החוזי שאינו נכלל בהגדרת "החייב" בהיטל ההשבחה הקבוע בסעיף 2א' לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה (לעניין זה ר' לדוגמא את פסק הדין בעא 10/06 ביליצר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה "לודים"), שם נקבע כי: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל); היו המקרקעין מוחכרים לדורות, ישלם החוכר את ההיטל; היטל בעקבות אישור תכנית יחול על מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או הגובלים עמו בלבד" (ההדגשות אינן במקור).

סעיף 1 לתוספת השלישית מגדיר "חכירה לדורות" – כמשמעותה בחוק המקרקעין תשכ"ט-1969 סעיף 3 לחוק המקרקעין תשכ"ט- 1969, מגדיר חכירה לדורות כשכירות לתקופה של למעלה מעשרים וחמש שנים.

כמו כן, סעיף 259ד' לחוק קובע כי במקרקעי ישראל, חכירה לדורות כוללת גם עסקת חכירה לדורות שלא נגמרה ברישום.

בעניין בלוך, קבע בית המשפט כי מבחינה מהותית מעמדם של בני הרשות בחוזה תלת שנתי מתחדש, זהה למעמדם של מתיישבים בעלי חוזה חכירה לדורות ולפיכך יש להטיל עליהם את תשלום היטל ההשבחה.

העמדה, לפיה מי שאינו בעלים או חוכר אינו חוסה תחת ההגדרה של החייב בהיטל השבחה התבססה על פסיקת בית המשפט העליון בהלכת קנית (רע"א 85/88 קנית ניהול השקעות ומימון בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן) שם נקבע כי בעת הטלת החיוב בהיטל ההשבחה, קנית לא הייתה חוכרת לדורות משכך אין לחייבה בהיטל השבחה. גישה זו חזרה במספר פסקי דין נוספים כגון רע"א 10074/05 הוועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים נ' גרוסברד, רע"א 7902/08 הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה נ' דנקנר בניה ופיתוח בע"מ ועוד.

יצוין כי בפסקי הדין הנ"ל לא נבחנה סוגיית בני רשות בחוזה תלת שנתי מתחדש כפי שנבחן בעניין בלוך.

המשמעות המעשית של פסק הדין בעניין בלוך

בעקבות החלטת בית המשפט בעניין בלוך, צפויות הועדות המקומיות לתכנון ולבניה לגבות היטלי השבחה בעת מימוש זכויות הן באמצעות מימוש מלא בעת מכר של נחלות והן בעת מימוש זכויות חלקי בעת אישור תכניות לשינוי יעוד, אישורים לשימוש חורג, הקלות, פיצולי מגרשים מהנחלות וכיו"ב.

בהחלטות שונות של רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") נקבע כי מקום בו שולם היטל השבחה אזי התשלומים לרמ"י יופחתו מ-91% ל-46% משווי הקרקע.

כך לדוגמא בסעיף 4.2 להחלטה מספר 1316 הדנה בשימושים נלווים לפעילות חקלאית בנחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים, נקבע כי אם חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה אזי ישלם בעל הזכויות לרמ"י דמי חכירה מהווים בשיעור של 46% משווי הקרקע המיועדת לשימוש הנלווה לפעילות החקלאית ואם חובת התשלום אינה חלה על בעל הזכויות בנחלה ישלם דמי חכירה של 91% משווי הקרקע המיועדת לשימוש הנלווה לפעילות החקלאית ורמ"י תישא בתשלום חלף היטל ההשבחה לועדה המקומית.

כך נקבע גם בסעיף 3.1.1.2 להחלטה מספר 1265 העוסקת בשימוש לתעסוקה לא חקלאית בחלקת המגורים של הנחלה, שם נקבע כי אם חובת תשלום היטל ההשבחה חלה על בעל הזכויות בנחלה, ישלם בעל הזכויות כתנאי לאישור תעסוקה לא חקלאית דמי חכירה מהוונים של 46% משווי הקרקע המיועדת לתעסוקה לא חקלאית ובמידה וחובת תשלום היטל ההשבחה אינה חלה על בעל הזכויות בנחלה אזי ישלם דמי חכירה מהוונים בשיעור של 91% ורמ"י תישא בתשלום חלף היטל ההשבחה לועדה המקומית.

וכן בסעיף 4.2 להחלטה מספר 1252 הדנה בבניה למגורים בחלקות א' בנחלות במושבי עובדים בכפרים שיתופיים ובמושבות, שם נקבע כי תשלום דמי ההיתר בבניה מעבר ל-160 מ"ר ביחידת המגורים הראשונה וביחידה השנייה הינו בשיעור של 91% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות, למעט במקרה בו שולם היטל השבחה ואז תגבה רמ"י תשלום בשיעור של 46% מערך הקרקע של זכויות הבניה המבוקשות ובלבד שנרכשו קודם לכן מלוא הזכויות עפ"י התוכנית שחלה על המקרקעין בעת הקצאת הנחלה.

כידוע, היטל ההשבחה הינו מחצית מההשבחה המוגדרת כעליית שווי המקרקעין כתוצאה מאישורה של תוכנית, הקלה או שימוש חורג. משכך, בעת תחשיב היטל ההשבחה מובאים בחשבון גם שווי הזכויות במצבם התכנוני הקודם, זאת להבדיל מאופן החיוב בדמי היתר המחושב ע"י רמ"י.

על אף שבמבט ראשוני נראה כי פסה"ד מרע את מצבם של בני הרשות בשל הטלת חיוב בתשלום היטל השבחה בעת מימוש הזכויות בנכס, נראה כי יש להבחין בין מימוש זכויות מלא למימוש זכויות חלקי.

בעת מימוש זכויות מלא, באמצעות מכר, מרבית הועדות המקומיות לא חייבו, עד כה, בתשלום היטל השבחה בגין אישורן של תוכניות משביחות לאורך השנים. כיום, לאחר החלטת בית המשפט ככל הנראה יחייבו הועדות המקומיות בהיטל ההשבחה בגין מלא הזכויות אשר הוקנו במסגרת התוכניות השונות בנחלות. מנגד, בעת מימוש זכויות חלקי, ניתן להבחין במקרים בהם פסה"ד דווקא מיטיב עם בני הרשות לעומת המצב שקדם למתן פסה"ד.

כך לדוגמא בבקשה לתוספת בניה או להקמת מבנים לשימושים נוספים שאינם למטרות חקלאיות (פל"ח). עד למתן פסה"ד שילם בעל הזכויות לרמ"י תשלום בשיעור של 91% משווי הקרקע בתוספת מע"מ במועד אישור הבקשה. כעת, עם הטלת החיוב בהיטל השבחה ישלם בעל הזכויות היטל השבחה בשיעור של 50% מהפרש השווי שבין ערך המקרקעין טרם אישור התוכנית, לבין שווים לאחר אישור התוכנית ובנוסף ישלם דמי היתר בשיעור של 46% בתוספת מע"מ משווי הקרקע בעת המימוש. יודגש, כי היטל השבחה נישום למועד תחילתה של התוכנית המשביחה אשר פעמים רבות אושרה מספר שנים קודם למימוש, כאשר באותו המועד שווי הקרקע היה נמוך מהותית משווי הקרקע עת מוגשת הבקשה לבניה.

לא זו אף זו, תחשיב היטל ההשבחה נערך בהתייחס להפרשי השווי בין שני מצבי התכנון באופן המכיר בשווי המקרקעין במצב הקודם ולמעשה היטל ההשבחה הינו נמוך מ-50% משווי המקרקעין לאותו המועד.

כלומר, במקרים של בקשה לתוספת בניה בהם, יחויב בעל הזכויות במקרקעין בתשלום היטל השבחה בהתאם לפס"ד בלוך ובהם מחייבת רשות מקרקעי ישראל בתשלומים לרמ"י של 46% מערך הקרקע במקום בשיעור 91%, נראה כי החלטת ביהמ"ש בענין בלוך תביא להפחתה של סך התשלום הכולל בגין אישורה של הבקשה להיתר.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים – החלטה 1311

ביום 31.12.13 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 1311, שעניינה חוזה חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים. ההחלטה התקבלה בהמשך להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מס' 476 ו- 823, במסגרת ההחלטה נקבעו העקרונות לחתימת חוזי החכירה לדורות לאגודה ולמתיישב במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים, ולפיהם, בעלי נחלה יוכלו להחזיק בחוזה חכירה אישי על חלקת המגורים ל-4 תקופות של 49 שנים.

כיום נחתם חוזה מתחדש עם האגודה לשלוש שנים, כך שבעל השטח נחשב רק "בר רשות" .

לאור ההחלטה החדשה, יחתמו חוזי חכירה עם עשרות אלפי בעלי נחלות, בהתקיים התנאים שנקבעו, ובהם בין היתר הסדרת השימושים הלא חקלאיים המבוצעים בחלקות א', ב' ו-ג' ללא אישור הרשות.

עקרונות להסכמי גג עם רשויות מקומיות לטובת הסרת חסמי שיווק ופיתוח – החלטה 1319

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל אשר התקיימה ביום 31.3.14 התקבלה החלטה 1319 שעניינה תיקון החלטת המועצה מס' 1302, תוך הרחבת הסכמי הגג לערים נוספות וקביעת נוסח משולב (להלן – "ההחלטה").

ההחלטה נועדה לאשר עקרונות להסכמי גג בין רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, לבין רשויות מקומיות אשר ייערכו מול רשויות מקומיות שבתחומן קיימות תכניות מפורטות בהיקף שלא יפחת מ- 5,000 יחידות דיור, ואשר ניתן להוציא מכוחן היתרי בנייה, או תכניות כאמור אשר צפויות להיות מאושרות על ידי מוסדות התכנון המוסמכים לכך, תוך לא יותר מ- 18 חודשים ממועד חתימת ההסכם.

באשר לתקציב הפרויקט נקבע, כי סך השימושים בפרויקט לא יעלה על סך ההוצאות בו, וזאת בהתאם ובהתבסס על עיקרון של "משק כספי סגור". על הרשות המקומית להתחייב לבצע בעצמה את התכנון, עבודות הפיתוח ומבני הציבור לפרויקט, בהתאם להסכם הגג, ולהתחייב לעמוד בלוחות הזמנים האמורים בו. מנגד, על רשות מקרקעי ישראל להקצות קודם מימון לרשות המקומית על חשבון תקבולי השיווק, לצורך ביצוע עבודות התכנון במקרקעין, עריכת אומדנים לעלויות הפיתוח, ביצוע תשתיות על ותשתיות צמודות ובגין תקורות הרשות המקומית הנגזרות מכך.

על הרשות המקומית לשאת בעלויות מימון המטלות החורגות מתקציב הפרויקט כאמור, בדרך של קיזוז הכספים המגיעים לה בגין חלף היטל השבחה ו/או בדרך של קיזוז תשלומים המגיעים לה בגין ביצוע עבודות הפיתוח במסגרת ההסכם ו/או בדרך של השבת הכספים בפועל לרמ"י, והכול בהתאם לשיקול דעתה הבלעדי של רמ"י.

בהתאם להחלטה, על הרשות המקומית להתחייב לאפשר שיווק קרקע בתחומה בקצב שלא יפחת מ- 2,000 יחידות דיור לשנה, על הועדה המקומית לתו"ב להיערך מקצועית לאשר בקשות להיתרי בניה בתוך 90 יום ממועד הגשת הבקשה ולהביע תמיכה עקרונית לאישור הקלות לצורך הגדלת מספר יחידות הדיור בתוכנית.

נקבע כי ביצוע ויישום ההסכמים, יפוקח ויבוקר על ידי רשות מקרקעי ישראל או משרד הבינוי והשיכון, לפי העניין, בהתאם לכללים המקובלים.

עוד נקבע כי בהתאם לעקרונות המפורטים לעיל, יחתמו הסכמי עקרונות פרטניים עם רשויות מקומיות בהיקף של עד 100,000 יח"ד הכל מתוך מטרה להביא להורדת מחירי הדיור.

ביטול עסקאות ומתן אורכות לביצוען – החלטה1326

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל (להלן: "המועצה") אשר התקיימה ביום 31.3.14 התקבלה החלטה 1326, שעניינה שינוי מדיניות בנושא ביטול עסקות בפטור ממכרז ומתן אורכות לביצוען.

המועצה החליטה על שינוי מדיניותה ביחס לביטול עסקות בפטור ממכרז ומתן אורכות להסכמי פיתוח. מדובר במקרים של הקצאות מגרשים בהליך של פטור ממכרז שהוקצו למטרת מגורים או תעסוקה וחלפו 48 חודשים ממועד החתימה על הסכם פיתוח או ממועד מסירת המגרש נשוא ההסכם, לפי המאוחר מבניהם.

ביטול עסקות– נקבע כי במקרים בהם אישרה הרשות את ביטול העסקה במקרה של הפרת הסכם הפיתוח יחזיר היזם את הקרקע תוך קיזוז דמי שימוש בשווי 0.5 אחוז לחודש מהתמורה, קיזוז תשלום פיצויים מוסכמים בשיעור של 5% בלבד מהתמורה בצירוף הצמדה וריבית, בהשוואה ל 15% שהיו נהוגים לפני כן וקיזוז עלויות דמי פינוי המקרקעין.

עוד נקבע כי הוצאות הפיתוח ששולמו על ידי היזם יוחזרו לו רק לאחר שיווק המגרש ולאחר גביית הוצאות הפיתוח מבעל הזכויות שיבוא במקומו.

מתן אורכות להסכמי פיתוח- בבניה למגורים בהרחבות או בהקצאות אחרות בפטור ממכרז בהן נדרשת הרשות לתת אורכה ליזם במגורים שלא עמד בתנאי הסכם הפיתוח ולא בנה במועדים הנדרשים, קבעה המועצה כי הרשות רשאית לתת אורכות להסכם הפיתוח, תמורת תשלום של 6% ממלוא ערך הקרקע (ללא הנחת אזור) או 20,000 ₪ הגבוה מביניהם לכל תקופה בת שנתיים. הוצאו מכלל זה הקצאות לפי חוק ההתנתקות או הקצאות כנגד ויתור על זכויות.

במגרשים שהוקצו למטרת תעשייה ותיירות בפטור ממכרז קבעה המועצה, כי רמ"י תהיה רשאית לתת אורכה אחת בלבד בת שנתיים לביצוע העסקה, זאת בכפוף לקבלת המשרד המקצועי הרלוונטי אשר אישר את ביצוע ההקצאה. בכל מקרה לא תחרוג תקופת הסכם הפיתוח כולל האורכות משש שנים.

במגרשים לתעסוקה תותנה האורכה בתשלום של 12% ממלוא ערך הקרקע (ללא הנחות אזור) או לחילופין 75,000 ₪, לפי הגבוה מבניהם.

עוד נקבע, כי בהקצאות של קרקע בפטור ממכרז על פי החלטות שעניינן שינוי יעוד מחקלאי למגורים, תותנה האורכה בתשלום הפרשי הקרקע בין שווי הקרקע העדכני לבין התשלומים שבוצעו בפועל.

באורכות שלוו בשינוי תכנוני בעסקות בפטור ממכרז, כאשר התכנית שונתה, התשלום בגין השינוי התכנוני יקבע בשיעור של 91% מהפרשי השווי בין הזכויות שהוקנו בהסכם הפיתוח המקורי, לזכויות שאושרו בתכנית החדשה.

תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר – החלטה 1369

ביום 22.6.14 קיבלה מועצת מקרקעי ישראל את החלטה מס' 1369 שעניינה תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר. במסגרת ההחלטה אישרה המועצה בין היתר, להקטין את היקף הפטור שניתר לחוכרים במרכז הארץ בבניה מהוונת צמודת קרקע, מתשלום דמי היתר על תוספת בנייה, שינוי יעוד ופיצול מגרש, והוא ניתן רק עד לשטח כולל של 160 מ"ר ליחדת מגורים אחת (במקום 240 מ"ר, אשר נקבעו בהחלטה 1318 אשר בוטלה), זאת כדי לעודד את החוכרים הזכאים לקבל בעלות בתמורה, לפעול לקבלת הבעלות בנכס שלהם.

עוד קובעת ההחלטה, כי הרשות תגבה דמי היתר, במרכז הארץ ובאזור עדיפות לאומית ב', בשיעור של 31% בגין יתרת הזכויות שמעבר ל- 160 מ"ר (כולל שטחי שירות) ליחידת מגורים אחת. באזורי עדיפות לאומית א' וקו עימות נקבע, כי לא יגבו דמי היתר, למעט במקרים בהם שולם על הנכס תשלום ראשוני בגין בנייה בפועל, וכן לבעלי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע), לא יגבו דמי היתר עבור עסקת פיצול מגרש, אשר זו האחרונה תתאפשר, רק מקום בו אחד המגרשים הינו מגרש מבונה.

בנוסף נקבע, כי במגרש ששטחו מעל 280 מ"ר ששולמה בגינו תמורה לרשות בעת שהוקצו לו המקרקעין עפ"י שטח לבניה בפועל, תתנה הרשות את הטיפול בבקשות על פי החלטה זו, בתשלום דמי חכירה מהוונים בשיעור מלא עבור זכויות הבניה המבוקשות בהיתר הבניה, ואשר לא שולם עבורן בעת ההקצאה כאמור. לאחר מיצוי זכויות הבניה על פי התוכנית בעת ההקצאה, ותשלום עבורם כאמור, תיגבה הרשות דמי היתר כאמור.

רפורמה בניהול מקרקעי ישראל – החלטה 1370

ביום 22.6.14 התקבלה ע"י מועצת מקרקעי ישראל החלטה מס' 1370 בדבר תיקון לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל. ההחלטה מאפשרת לחוכרי נכסים צמודי קרקע שגודלם עד 540 מ"ר, באזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית, לקבל את הבעלות ללא תמורה, מלבד במקרים שבהם התשלום עבור הנכס היה לפי בינוי בפועל, או ביישובי עולים בהם ניתנה תמורה מופחתת עבור הנכס.

בהרחבות של ישובים חקלאיים או בישובים קהילתיים בהם האגודה התנגדה להקניית הבעלות תכלול ההטבה רק חידוש החוזה ופטור מתשלומים לרשות מקרקעי ישראל בלבד. ההחלטה לא תחול על רכשי דירות בקיבוצים שלא שילמו את התמורה בגין הנכס, או מי שקיבל קרקע בפטור, ולא רשאי להעביר את הזכויות בה לאחר, אלא לאחר מילוי תנאים מסוימים הנדרשים בהחלטה.

בנכסים שלא ניתנים זמנית לרישום בטאבו תינתן הודעה על הארכת זכות חכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת, או עד לרישום זכויות הבעלות.

עוד התקבלה החלטה עקרונית בעניין תכנון ופיתוח במקרקעי ישראל, כי פעולות התכנון יועברו מהרשות לרשויות המקומיות, לרשויות הסטטוטוריות העוסקות על פי מטרותיהן בפיתוח ו/או בתכנון, למגזר הפרטי ולמשרד השיכון.

עדכוני פסיקה

נושא כללי: תניית שינוי ייעוד
שם ומספר הליך: ע"א 465/12 רשות הפיתוח – מינהל מקרקעי ישראל נ' חברת הדרי החוף מספר 63 בע"מ
ערכאה : ביהמ"ש העליון בשבתו כביהמ"ש לערעורים אזרחיים בפני הרכב הש' א' רובינשטיין, י' עמית וד' ברק-ארז
תאריך פסה"ד: 21.8.14 ב"כ המערערת: עו"ד לימור פלד פרטי הנכס: חלקה 22 בגוש 1466 וחלקה 1 בגוש 1475
אשקלון.

רשות מקרקעי ישראל רשאית להוסיף תניית שינוי ייעוד בעת חידוש חוזה חכירה

הסוגיה במחלוקת הינה האם רשות מקרקעי ישראל מחויבת להאריך את חוזה החכירה בו התקשרו הצדדים ל-49 שנים נוספות, בתנאים זהים לאלו שנקבעו בחוזה החכירה המקורי, היינו ללא תניית שינוי ייעוד הקובעת כי בעת מימוש תכנית לשינוי ייעוד, ישיב החוכר את הקרקע לרמ"י.

בית המשפט העליון קבע, כי אין לחייב את רמ"י להאריך את החוזה באותם התנאים. זאת, לאור לשון החוזה ופרשנותו עפ"י העקרונות שהותוו בע"א 8325/12 מדינת ישראל – מינהל מקרקעי ישראל נ' מהדרין בע"מ וע"א 5376/11 מינהל מקרקעי ישראל נ' נורדמן, לפיהם אף אם לא נכללה בהסכם הוראה מפורשת, ניתן לקרוא לתוכו תניה מכללא לפיה הצדדים לא התכוונו לשלול את שיקול דעתה של הרשות. בנוסף, במכלול החוזי מצויה תניה המאפשרת את התאמת ההסכם לנסיבות שהזמן גרמן. בענייננו, נקבע כי אין בעובדה שלעסקה הייתה גם תכלית מסחרית כדי לגרוע מהאמור. עוד נקבע, כי ספק אם בעת כריתת החוזה נתנו הצדדים דעתם לאפשרות שינוי ייעוד עתידי של הקרקע. לכן העובדה שרמ"י הסכימה להותיר את חוזה החכירה על כנו לאורך התקופה הראשונה מבלי לדרוש הוספת תניית שינוי ייעוד, לא מלמדת כי גילתה דעתה לעניין זה גם לגבי התקופה הנוספת.

הערת מערכת:

פסק הדין מצטרף לשורת פסקי דין שניתנו בשנים האחרונות, אשר מחלישים את מעמדם של חוכרים במקרקעי ישראל ונוגסים בזכויותיהם. בכל הכבוד, כב' בית המשפט התעלם מכך שסעיף הסל הכללי, לפיו החוזה יוארך בהתאם לתנאים שיהיו נהוגים באותה העת, סותר למעשה את ההסכמות המעוגנות בחוזה ומהווה שינוי רטרואקטיבי וחד צדדי שלו. פסק הדין מתעלם מהפגיעה הכלכלית הקשה שתיגרם לחוכרים, אשר יפוצו באופן מינימאלי בעת שינוי ייעוד המקרקעין בגין הרכיב החקלאי בלבד. לדעתנו, כאשר המדינה זקוקה למשאב הקרקע, עליה לפצות את בעלי הזכויות באופן ראוי והולם, שיהווה מעין קנס על נטילת הקרקע המוקדמת עשרות שנים לפני תום תקופת החוזה.

 

נושא כללי: החלטה 717

שם ומספר הליך: ע"א 2181/11 מדינת ישראל- מינהל מקרקעי ישראל נ' בני דרום- מושב שיתופי של הפועל מזרחי
ערכאה : בית המשפט העליון בפני הרכב הש' ס' ג'ובראן, י' עמית, א' שהם
תאריך פסה"ד: 28.4.14 ב"כ המערערת: עו"ד אלעד פרסקי פרטי הנכס: גוש 985 חלקה 16 וגוש 986 חלקות 4 ו-7 ו-11-15, מושב בני דרום.

"השטח עליו חלה החלטה 717- ברוטו או נטו?"

המחלוקת הראשונה אשר נדונה בפסק הדין הינה, האם ניתנה למושב בני דרום הבטחה מנהלית הכובלת את רשות מקרקעי ישראל, להקצאה "נטו" של שטחים, מכוח החלטה 717, למטרת פיתוח אזורי תעשייה תמורת תשלום דמי חכירה מופחתים, כפיצוי עבור שינוי ייעוד המקרקעין מחקלאות.

בית המשפט קבע, כי על- מנת לבסס טענה של הבטחה שלטונית מחייבת, תנאי מקדמי הוא שההבטחה תהא מפורשת וברורה. כמו כן, ככל ומדובר בהבטחה מינהלית על סמך דברים שבעל פה, הרי שיש לעמוד על משוכה ראייתית נכבדה. בנדון נקבע, כי לא עלה בידי המושב לשכנע, כי רמ"י התחייבה להקצאה נטו של השטח.

מחלוקת נוספת שנדונה בפסק הדין הינה, האם יש לפרש את החלטה 717 כקובעת הקצאה מקסימלית של שטח ברוטו או נטו? ככלל, המגמה בפסיקה לאחר פסילת ההחלטות בעניין הקשת המזרחית היא לנקוט בפרשנות מצמצמת ובמדיניות של "יד קמוצה" בכל הנוגע לפיצוי שניתן מכוח ההחלטות, בשל הפגיעה בשוויון, בצדק חלוקתי ובחופש העיסוק. בית המשפט קבע, כי משמצא בית המשפט בעניין הקשת המזרחית לבטל את החלטה 717 משיקולי צדק ושוויון, כהחלטה שיש בה הקצאה בלתי סבירה של משאבי ציבור, יש לילך בדרכו וליתן פרשנות מצמצמת להחלטה 717, תוך התחשבות באינטרס הציבורי לצמצום תחולתה של ההחלטה. פרשנות המושב לפיה החלטה 717 עוסקת בשטחים "נטו", מרחיבה את הפגיעה בשוויון ובחופש התחרות בשים לב למשאבי הקרקע המצומצמים ולזכויותיהם של יתר המגזרים.

הערת מערכת:

מעטים ביותר המקרים בהם נפסק כי הבטחה שלטונית אכן מחייבת, גישת הפסיקה מצרה מאד מקרים אלו ובוחנת בצמצום רב את ההבטחה שניתנה, וזאת למרות שפעמים רבות אין כל ספק שהייתה הסתמכות של הפרט על שהובטח לו, יש לדעתנו להבחין בין חיוב בגין ההבטחה לבין פיצוי שמגיע לפרט שניתן מהבטחה, גם אם הסתבר כי מי שנתן לא היה מוסמך לדוגמא ליתנה, בבחינת אחריות הרשות על הנושאים ונותנים מטעמה.

 

נושא כללי: החלטה 534 – רשות מקרקעי ישראל
שם ומספר הליך: ע"א 229/10 שי שילר נ' מינהל מקרקעי ישראל
ערכאה: ביהמ"ש העליון בשבתו כביהמ"ש לערעורים אזרחיים בפני הרכב הש' א' רובינשטיין, א' חיות, צ' זילברטל.
תאריך פסה"ד: 16.1.14 ב"כ המשיב: עו"ד דינה דומיניץ פרטי הנכס: נחלה 48 ונחלה 16 במושב בני ציון

הדרך לחישוב דמי הסכמה בגין העברת זכויות בנחלה לפי החלטה 534

עסקינן בשני ערעורים שאוחדו ואשר במסגרתם נדונה השאלה, כיצד יש להעריך שוויה של נחלה ושיעור עליית ערכה לשם חישוב "דמי הסכמה" אותם גובה רשות מקרקעי ישראל כאשר מבוצעת עסקה להעברת זכויות בנחלה וזאת בהתאם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 534 מיום 29.6.1992, הקובעת את שיעור דמי ההסכמה (להלן – "ההחלטה"). סעיף 12 להחלטה קובע באופן הבא את דרכי החישוב של דמי ההסכמה: תחילה חושב סכום קבוע בשיעור 2% מהמחיר היסודי המזערי שהינו מחיר אחיד ומינימאלי לנחלה הקבוע בסעיף 15(ג) להחלטה, המהווה מחיר מינימאלי לנחלה עליו יש לשלם דמי הסכמה גם אם לא עלה ערך הקרקע. לסכום זה נוסף סכום השווה לשליש מההפרש שבין המחיר היסודי – המתקבל מצירוף שווים של רכיבי הנחלה המפורטים בתוספת הראשונה להחלטה (המתעדכנים 4 פעמים בשנה), על פי ערכם הנקוב הקבוע בתוספת (והאחיד לכלל הנחלות בארץ, בכפוף לאפשרות להוכיח את שווי המחוברים).- לבין התמורה שהתקבלה עבור מכירת הזכויות.

ביחס לרכיב ה"תמורה" קבע ביהמ"ש כי התמורה היא סכום התמורה החוזית. לשיטתו, פרשנות המונח תמורה כמחיר המכירה הכולל עולה בקנה אחד עם תכלית ולשון סעיף 10 להחלטה המגדיר את התמורה כסכום "שנקבע בחוזה להעברת זכות החכירה בנחלה או בשטחי עיבוד בכפוף לאמור בסעיף 13". ביחס לרכיבי המחיר היסודי, בית המשפט קבע, כי לשון ההחלטה לפיה, "מחיר יסודי הינו מחיר של נחלה או של שטחי עיבוד לפי השימוש בהם כאמור בסעיף 15(א) [המפנה לרשימת רכיבים ספציפיים המנויים בתוספת הראשונה] – מובילה למסקנה ברורה לפיה רשימת הרכיבים הינה רשימה סגורה ולא ניתן להוסיף לה רכיב נוסף כדוגמת "מוניטין". בכל מקרה, קבע בית המשפט, כי שמו הטוב של המושב, כשלעצמו, אינו יוצר רכיב נפרד מהתמורה החוזית המבטא "מוניטין" במובנו הקנייני וכי אין לו קיום נפרד מהקרקע עצמה. כמו כן, קובע בית המשפט כי אין לשום את הקרקע בהתאם לאמור בסעיף 20 בפרק ד' להחלטה הקובע כי "אם לא נקבע אחרת בחוזה החכירה, יישום השמאי את ערך הקרקע מתוך הנחה כי היא פנויה ובמצב מבחינת רמת פיתוחה כפי שהיתה בעת שרכש החוכר את זכות החכירה מאת המינהל", שכן פרק ד' וסעיף 20 הינו הוראה כללית והם אינם חלים על הוראות פרק ג' שהינן ספציפיות לאופן חישוב דמי ההסכמה בהעברת זכויות בנחלות חקלאיות. לאמור האמור, נדחו שני הערעורים.

הערת מערכת:

המערכת סבורה כי החמרה של התייחסות למיסוי ולהיטלים מהווה נטל כבד מנשוא על כתף בעלי הזכויות, מחד מחייבת המדינה במס שבח בגין ההשבחה, היטל השבחה גובה הרשות, ולבסוף רמ"י מבקשת את ליטרת הבשר שלה בדמי הסכמה במקרים שונים, ברי הוא כי הנותר הולך ופוחת ויוצר פגיעה בלתי נסבלת ממסים והיטלים החופפים בעיקרם ויש לבדוק כפילות זו.

 

נושא כללי: חוזה חכירה
שם ומספר הליך: תא (חי') 19582-12-10 יעקב סלומון נ' מינהל מקרקעי ישראל
ערכאה: בית המשפט מחוזי חיפה בפני הש' יעל וינלר
תאריך פסה"ד: 03.07.2014 ב"כ המשיבים: עוה"ד א' רוט ואח'. פרטי הנכס: גוש 10098 חלקות 11, 17 ו- 18 פרדס חנה.

האם ניתן להכיר בתוקפו של חוזה חכירה שנערך בין רמ"י לרוכש, אשר לא נחתם על ידי הצדדים?

התובע זומן בשנת 1977 לחתום על חוזה חכירה מול רמ"י ואולם במועד שנקבע חוזה החכירה לא היה בנמצא ונמסר לתובע כי יזומן במועד אחר ומאותו המועד הצדדים לא יצרו כל קשר בניהם, עד לשנת 2005, שאז פנה התובע לרמ"י בבקשה לקבל העתק מהחוזים.

גדר המחלוקת בין הצדדים היא לגבי השאלה האם במצב עובדתי זה יש לראות התובע כבעל זכות חכירה במגרשים או שמא העדר החתימה מעיד כי לא בוצע קיבול והחוזה לא השתכלל לכדי חוזה מחייב.

בית המשפט קבע כי העובדה שחוזה לא נחתם אינה שוללת השתכללותו של חוזה תקף בין הצדדים, אשר קיומו ותוקפו נלמדים מהתנהגות הצדדים לפני המועד המיועד לחתימה על החוזה, לאחריו ועד היום. בעניין זה התקיימו כל התנאים להשתכללותו של החוזה – הצעה, קיבול, גמירות דעת ומסוימות- מאחר והתובעים הגיעו למשרדי רמ"י על מנת לחתום על החוזה, אשר היה מוסכם על שני הצדדים ובהתנהגותם במהלך השנים כשמילאו הלכה למעשה אחר הוראות החוזה. בית המשפט קבע כי דרישת הכתב, המתחייבת בסעיף 8 לחוק המקרקעין התשכ"ט-1969, מתקיימת בעניין זה, מאחר ודי בהוצאת טיוטת חוזה כדי למלא אחר הדרישה על אף שהחוזה עצמו אינו חתום. בית המשפט ציין, כי התנהלות רמ"י והתנערותה מהחוזה אינו עולה בקנה אחד עם חובת תום הלב ודרישת ההגינות הנדרשת מרשות ציבורית. בית המשפט הצהיר ,כי התובע הינו בעל הזכות החכירה במגרשים נשוא התביעה, לפיכך, דחה את טענת התובע כי הוא פטור מלשלם את דמי החכירה אשר התיישנו, וקבע כי לא ניתן ליהנות משני העולמות ועל התובע לשלם מלוא דמי החכירה, בתוספת הצמדה בלבד.

הערת מערכת:

גישת הפסיקה שצמצמה את דרישת הכתב שבסע' 8 לחוק, פורשה והותאמה על ידי בית המשפט המחוזי אף לזכויות חכירה לדורות, בית המשפט העליון פתח בשעתו את הדלת והוסיף את ההתנהלות והצדק למערכת יחסים זו, ובית המשפט לא אהב את דרך ההתנהלות וההתנערות ופסק את שפסק.

 

נושא כללי: החלטה 717
שם ומספר הליך: ה"פ 2084/07 הנחן השקעות בע"מ נ' מ"י
ערכאה: בית המשפט המחוזי באר שבע בפני כב' הש' רחל ברקאי
תאריך פסה"ד: 18.5.14 ב"כ המשיבה: עו"ד מאיר אסרף פרטי הנכס: מושב תימורים

ניסיון להכשיר עסקה שנחתמה בטעות למרות שאינה עומדת בתנאי החלטה 717 לא צלח

רשות מקרקעי ישראל החכירה קרקע למושב חקלאי שיתופי, למטרת פיתוח תעשייה, על פי חוזה חכירה בנוסח המקובל במגזר העירוני ולא כמקובל על חוזה חכירה מהוון למטרת תעשייה בישוב חקלאי. המושב החקלאי השיתופי מבקש לכפות על רשות מקרקעי ישראל אישור מכירת המגרש לצד ג'. סירוב רמ"י לאשר העסקה עיקרו בשל אי עמידה בתנאי החלטת מועצה 717, החלה על הסכמי חכירה של קרקע חקלאית, ולטענת רמ"י חלה גם על העסקה נשוא התובענה, על אף הטעות בטופס החוזה שנחתם.

המחלוקת היא, האם יכול המושב, על אף היותו מושב חקלאי שיתופי, להבנות מטעות זו של רמ"י עד כדי הכשרת העסקה, על אף שאין חולק, כי אינה עומדת בתנאי החלטה 717, לפיה, יש להותיר בידי המושב את זכות השליטה בתאגיד רוכש המקרקעין.

בית המשפט קבע כי יש לדחות את התביעה בציינו, כי המטרה, של הקצאת הקרקע לתעשייה בתאגיד ההתיישבותי החקלאי, הינה לשם יצירת מקומות תעסוקה לחברי התאגיד החקלאי, נוכח קשיים בענף החקלאות, ולא לשם התעשרות מעסקאות נדל"ן בשוק חופשי, כפי שנעשה כאן. בהתאמה נקבע כי הטעות שנפלה אצל רמ"י מקורה בהחתמת המושב על חוזה חכירה עירוני תחת חוזה חכירה ביישוב חקלאי אשר ייסודה בטעות בתום לב. בכל מקרה, חוזה החכירה שנחתם בין רמ"י לבין המושב מאפשר העברת זכויות רק לאחר מתן הסכמה של רמ"י ובכפוף להחלטות מועצת מקרקעי ישראל הרלבנטיות, כך שאין להיבנות מטענת הטעות. רמ"י לא יתן הסכמתו מקום שהנסיבות נוגדות את מדיניותו.

לאור האמור לעיל בית המשפט קבע, כי בפועל חלים על העסקה תנאי חוזה חכירה במגזר חקלאי, לרבות ובהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל (במקרה דנן החלטה 717 ) וברי הוא כי רמ"י פעלה כראוי בסבירות ובשיקול דעת כאשר סירבה לאשר למושב העברת הזכויות ללא מילוי התנאים האמורים בהחלטה 717 המותירה בידי המושב את זכות השליטה בתאגיד רוכש המקרקעין.

הערת מערכת:

שוב, מורגשות טביעות אצבעותיו של בית המשפט העליון אשר כזכור בבג"צ "שיח חדש" ביטל את "החלטות הבואינג", צמצם את זכויות המחזיקים וקבע כי מדובר בזכויות כלל הציבור, נציין כי לצד ההיגיון המתבקש בפסק-הדין, קיימת השפעה של הלכה זו לאורך השנים על ידי שמנעה בפועל שיווק קרקעות ובנייה בשטחים רבים, דבר שהוביל בין היתר לעליית מחירי המקרקעין.

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד דפנה סירוטה הולנדר ומתמחה אמיר דרמר ממשרד עוה"ד צבי שוב