חידוש חקיקה – מיסוי מקרקעין דירות מגורים
עו"ד צבי שוב, עו"ד יאנה סורין
לאור העמדה של הרשויות כי יש להפחית את מחירי הדיור הן באמצעות הגדלת ההיצע והן באמצעות הקטנת הביקושים מצד רוכשים להשקעה, ממשיכה הממשלה לעשות צעדים ולקדם רפורמות במיסוי מקרקעין שלדעתה חיוניים להפחתת מחירי הדיור בטווח הקרוב, בין היתר, על ידי עידוד מכירת דירות שאינן דירות מגורים מזכות שישמשו למגורים לאחר מכירתן.
הרינו מתכבדים להביא לידיעתכם כי בימים האחרונים אישרה מליאת הכנסת בקריאה שנייה ושלישית חלק מהצעת חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס 71), התשע"א -2011 שידועה כרפורמת המיסוי בנדל"ן של שר האוצר יובל שטייניץ, אותה הוא כינה "פטיש 5 קילו" לשוק הנדל"ן. יצוין כי ועדת הכספים של הכנסת החליטה לפצל את הצעת החוק הנ"ל וחלק מההצעות, המורכבות יותר, יידונו במושב החורף של הכנסת לאחר למידתם לעומק.
בהצעה שאושרה, המדובר בהענקת פטור ממס שבח במכירת דירת מגורים, תוך תיקון החוק להגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011 (להלן: "הוראת שעה") ותיקון לסעיף 49ב(!) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג- 1963 (להלן: "החוק") כפי שיפורט בהמשך להלן.
מס שבח – הרחבת הפטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה
תיקון לחוק מיסוי מקרקעין (הגדלת ההיצע של דירות מגורים (מיסוי מקרקעין – הוראת שעה), תשע"א-2011
כידוע ביום 16 בפברואר 2011 אושרה "הוראת שעה" ובמסגרתה נקבעו הקלות במכירת דירות מגורים מזכות, בשיעורי המס במכירת קרקע למגורים, ובמס רכישה לרוכשי דירת מגורים יחידה, אולם במקביל, נקבעו שיעורים ומדרגות מס רכישה גבוהות לרוכשי דירת מגורים להשקעה.
הוראה חדשה וחשובה הינה כי להוראת השעה יתווסף סעיף 6א החדש שיעניק פטור במכירת דירת מגורים שאינה מזכה החל מיום 1.08.11 ועד ליום 30.06.2013. דירת המגורים שאינה מזכה הינה דירה שלא עונה על ההגדרה הקבועה בסעיף 49(א) לחוק לפיה דירת מגורים מזכה הינה דירת מגורים ששימשה בעיקרה למגורים (ברוב שטח הדירה) לפחות באחת משתי התקופות – 80% מהתקופה שבשלה מחושב השבח או ארבע השנים שקדמו למכירתה. המונח "שימוש למגורים" כולל גם מצב שבו לא נעשה שימוש כלשהו בדירה או מצב שבו הדירה שימשה לפעולות חינוך או דת.
הפטור יינתן למכירת דירת מגורים שאינה מזכה בהתאם להוראות סעיף 6(א) הקיים. דהיינו, מכירת דירת המגורים תהא כפופה לתקרה של 2,200,000 ₪. במידה והתמורה עלתה על הסך הנ"ל המס יחושב כאילו נמכר כל הנכס ללא פטור, אולם תוצאת המס תוכפל בשיעור התמורה העודפת מכלל התמורה (הפרש שבין שווי המכירה לבין סכום התקרה חלקי שווי המכירה). במכירת דירת מגורים אשר התמורה הושפעה מזכויות לבנייה נוספת, יינתן הפטור לדירת המגורים בכפוף להוראות סעיף 49ז לחוק, אך לא יותר מהתקרה הנ"ל. במכירת חלק מדירת מגורים, תקרת הפטור תהיה באופן יחסי לחלקו של המוכר בדירת המגורים.
על מנת למנוע ניצול ההוראה לתכנוני מס לא לגיטימיים ההוראה לא תחול כאשר המכירה הינה של דירת המגורים שאינה מזכה שהתקבלה בלא תמורה בתקופה שבין 5/06/2011 עד 30/06/2013 או המכירה הינה ל"קרוב". בנוסף, על הדירה לשמש למגורים במשך שנתיים רצופות לפחות שתחילתן לא יאוחר מתום 6 חודשים מיום מסירת החזקה בדירה לרוכש או מתום שנה מיום המכירה. במידה והתנאי הנ"ל לא יתמלא הרוכש יחויב במס רכישה בגובה של 15% משווי המכירה של הזכות הנמכרת.
חשוב להדגיש כי לעניין סעיף 49ב(1) לחוק – לא יראו במכירה שלגביה ניתן פטור לפי סעיף 6א החדש להוראת-השעה כפטור אותו ניצל המוכר לפי הוראת פרק חמישי 1 לחוק מיסוי מקרקעין בתקופה בין 5/06/2011 עד 30/06/2013, אולם לא ינתן פטור לפי סעיף 49 ב(1) לחוק, אם המוכר קיבל פטור ל-3 דירות מזכות או לא מזכות בהתאם להוראת השעה.
יוצא אפוא כי, שילוב של הוראת השעה (סעיף 6 הקיים ו-6א החדש) וסעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין מביא לכך כי ניתן למכור, לכל היותר, 3 דירות בפטור ממס שבח, בין אם הן מזכרות ובין שאינן מזכות.
תיקון סעיף 49 ב(1) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)- הוראת שעה מס' 71-שינוי במועדי קבלת הפטור
בהתאם להוראות סעיף 49ב(1) לחוק ובהתמלא התנאים האמורים בו, כל מוכר זכאי לפטור ממס שבח אחת ל-4 שנים בעבור מכירת דירת מגורים מזכה אחת גם אם הוא בעלים של דירות נוספות. התיקון הנ"ל קובע כי החל מיום 1.1.2013 ועד יום 1.01.2021 הפטור ממס שבח במכירת דירת מגורים מזכה בכפוף לתנאי הסעיף יוענק למוכר פעם ב-8 שנים. יתר הוראות הסעיף נשארו ללא שינוי.
יודגש כי האמור לעיל אינו מהווה ייעוץ משפטי או תחליף לייעוץ משפטי ועל הקורא לפנות ולהתייעץ עם עו"ד המתמחה בתחום הספציפי ולבדוק כל נושא בפני עצמו בצורה פרטנית. כל המסתמך על האמור בכל דרך שהיא עושה זאת על אחריותו בלבד והאחריות לכל תוצאה, ישירה או עקיפה, בשל הסתמכות על האמור, תחול על המשתמש בלבד.
