עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 52

.

מאמרים בנושא

מי יבקר את החלטת הועדה המחוזית בתכניות שבסמכותה ומתי  ?

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

מקרקעין

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון – הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"ג-2013


תזכיר חוק תפיסת מקרקעין לצרכים דחופים, התשע"ד-2013

 

רשות מקרקעי ישראל

תזכיר חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשמ"ד-2013


מועצת מקרקעי ישראל  אישרה מודל שיאפשר שיווק אפקטיבי של קרקעות וקבלת היתר בניה בתוך שנה וחצי מעת השיווק


רשות מקרקעי ישראל תקצה קרקע בהנחה ניכרת ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי


החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1294- הסכם להעברת הפעילות התעופתית אזרחית משדה דב

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

ע"א 738/10 מפיד מחמוד קאסם דבאח ו-8 מערערים נוספים נ' מדינת ישראל

שווי השוק משקלל את המידע שידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת,
ולא ניתן "לתקן" אותו בדיעבד

 

התיישנות

ע"א 4859/11 עיריית נס ציונה ואח' נ' סאדאב חב' לבניין בע"מ ואח'

דרישת עירייה מיזם למימוש התחייבות קיום מטלה ציבורית נתונה לתקופת ההתיישנות


היטל השבחה

ת"צ 17616-09-10 שולמית לוינסון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון

אושרה בקשה לאישור תובענה ייצוגית בגין גביית "אוטומטית" של ריבית פיגורים על סכום היטל ההשבחה לאורך מלוא התקופה שמיום המימוש ועד יום התשלום
וזאת אף אם התארכות ההליך אינה בעטיו של הנישום

 

 

תכנון ובניה – רישוי

עת"מ 40256-07-13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד נ' שמחה צימרמן ואח'

חלוקת מבנה מגורים והכשרתו למגורי מספר בני משפחה, אינו מהווה פיצול דירה,
כאשר אין פיצול תשתיות

 

ערר (ירושלים) 293/13 -1 פרופ' חיים סומר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת, המאפשרת לקבוע בתכנית מקרים שיראו בהם כסטייה ניכרת – לא ביטלה את הלכת בן יקר גת, אולם בהחלט צמצמה אותה וגידרה את גבולותיה.


כאשר קיימת הוראה בתכנית השוללת לחלוטין ובאופן כולל את סמכות הוועדה ואת שיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה, הרי הוראה זו בטלה גם לאחר התקנת תקנה 2(19), ומאידך- כאשר מדובר בתכנית על איסור ספציפי להקלות בנושאים מסוימים בלבד – ההוראה אינה בטלה וגוברת על הוראות התקנות המתירות הקלות

 

ערר (ת"א) 5493/12 חיים גונן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב

שיקול קנייני במסמך מדיניות תכנוני בסוגיית פיצול דירה כדין

 

מאמרים


מי יבקר את החלטת הועדה המחוזית בתכניות שבסמכותה ומתי  ?

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

במאמרנו זה בחרנו להתמקד אפוא, בזכות הערר על החלטת ועדה מחוזית בדבר אישורה או דחייתה של תכנית שבסמכותה, תוך בחינת השאלה האם על אף שבדין קיימות לפרט אלטרנטיבות להשיג על החלטת הועדה המחוזית, המדובר בזכות קיימת מבחינה מעשית או שמא מדובר לרוב באפשרות תיאורטית בלבד. כן בחרנו לעסוק בנוסף במאמרנו זה במועד המצוי והרצוי לתקיפת החלטת הועדה המחוזית, ה"מלכוד" אליו נקלע הפרט, והאנומליה שנוצרה עקב כך, תוך הצעות לייעול ושיפור חלק מהדין החל בנסיבות אלה.

מבחינת המסגרת הנורמטיבית, בסעיף 110 לחוק התכנון והבניה התשכ"ה – 1965 (להלן – "החוק"), התווה המחוקק דרך להשיג על החלטותיה של הוועדה המחוזית הנדונה בפני המועצה הארצית. לדרך זו יתרון בולט, באשר הרכבה של המועצה הארצית מבטיח כי הביקורת על החלטות הוועדה המחוזית תיעשה על ידי גורמים מקצועיים, ובסופו של ההליך אפשר שהסעד שתושיט המועצה הארצית יהיה אף יעיל מזה שעשוי העורר לזכות בו בבית-המשפט ולו מהטעם שכפי שבתי משפט פסקו לא פעם, יש להעדיף ברור של נושאים תכנוניים במסגרת גוף תכנוני עליון – הוא המועצה הארצית – על פני ו/או לכל הפחות קודם, לבירורם במסגרת בתי המשפט אשר כידוע, מסייגים את התערבותם בסוגיות תכנוניות,  והתערבותם מתמצית אפוא בעיקר לעילות מנהליות כגון סבירות, מידתיות וכו' ר' למשל עת"מ (ת"א)2076/04 גומעה ואח' נ' הועדה המחוזית לתו"ב (פורסם בנבו).

אלא מאי? שהזכות לערור אינה מוקנית "אוטומטית" ותלויה במידת מה בגורם המעוניין "להשיג" על החלטת הועדה המחוזית. כך, בהתאם לסעיף 110 (א) לחוק במסגרתו נמנית רשימת הגורמים הרשאים לערור על החלטת הועדה המחוזית בדבר אישור תכנית או דחייתה בפני המועצה הארצית נקבע, כי הגורמים הרשאים להגיש ערעור בזכות הינם שלושה חברי ועדה מחוזית לתכנון ובניה כאחד; ועדה מקומית/רשות מקומית הנוגעת בדבר, ואילו הגורמים הרשאים להגיש ערר ברשות הינם מגיש התכנית ומי שהתנגדותו לתכנית נדחתה.

בהתאם לאמור, המעוניין לערור על החלטת הועדה המחוזית והתנגדותו נדחתה רשאי בהתאם לסעיף 110 (ב) להגיש בקשת רשות לערור ליו"ר הועדה המחוזית לתכנון ובניה תוך 15 יום ממועד המצאת החלטת הועדה המחוזית.

פסק הדין המנחה בעניין קשת המקרים בהם תוענק רשות לערור בהתאם לסעיף 110 לחוק הינו עע"מ 3663/02 ועד שכונת עין כרם נ' הועדה המחוזית לתכנון ולבניה, מחוז ירושלים, פ"ד נז (2) 882 (להלן – "פס"ד עין כרם"), שם ניסה כב' הש' אור להתוות מסגרת לשיקול דעת יו"ר הועדה המחוזית בבקשה להגשת ערר בבואו לסנן את היקף העררים המוגשים למועצה הארצית, לפי סעיף 110 לחוק, תוך סקירת הגישה המצמצמת והגישה המרחיבה של בית המשפט בעניין בקבעו את אמות המידה הכלליות למתן רשות ערר למועצה הארצית שהעניין חשוב בשל היותו בעל השלכה רחבה מחמת אחת משלוש תכונות: אופיו העקרוני, היותו מלווה ברגישות ציבורית מיוחדת, היותו נתון למחלוקת ציבורית קשה.

בין היתר ובעיקר על יסוד קביעה זו, מרבית הבקשות לרשות לערור נדחות אפוא על ידי יו"ר הועדה המחוזית מהטעם שהבקשות אינן מעלות סוגיות בעלות השלכות נרחבות /חשובות המצדיקות מתן רשות לערור. במצב דברים זה, הדרך היחידה על פניו העומדת לפרט החפץ "להשיג" על החלטת הועדה המחוזית הינה, באמצעות הגשת עתירה מנהלית לבית המשפט לעניינים מנהליים.

מבחינת המועדים במצב דברים המתואר לעיל, קבעה ההלכה הפסוקה כי לכאורה המועד להגשת עתירה מנהלית לתקיפת החלטת הועדה המחוזית מתחיל ממועד ההחלטה הדוחה בקשת רשות לערור, אלא אם כן, נתנה רשות ואז יחל המועד לאחר החלטת המועצה הארצית. לעניין זה נפנה לפסק דין בעניין ע"א 6365/00 אברהם בר אור נ' הוועדה המחוזית לתו"ב, מחוז צפון, נו (4) 38 (פורסם בנבו).

ברם, במצב דברים מעין זה, מתעוררות דילמות נוספות, כך למשל כאשר מוגש ערר בזכות למועצה הארצית (כגון ועדה מקומית המחליטה להגיש ערר), משמע, שהחלטה בדבר אישור/דחיית תכנית צפויה להתברר בפני המועצה הארצית בלאו הכי, כך שטרם "נסתם הגולל" על החלטה הסופית בקשר עם התכנית, או אז מתעוררת השאלה, האם למרות הגשת הערר, על הפרט שהתנגדותו נדחתה ושאינו מהווה משיב בהליך במועצה הארצית להגיש עתירה מנהלית עת נדחתה בקשת רשות לערור, או שמא יש להמתין להחלטה סופית במועצה הארצית?

ההתלבטות נובעת בין היתר מהטעם, שבעוד שלפי הדין יש להגיש עתירה מנהלית ללא שיהוי, הרי שבפסיקה נקבע לא אחת כנגד כי עתירה מנהלית יש להגיש לאחר מיצוי הליכים בפני מוסדות התכנון, כך למשל נקבע בבג"צ 4776/03 מלון רג'נסי ירושלים בע"מ נ' שר הפנים (פורסם בנבו) שם צוין בין היתר כי: "עתירה מנהלית יש להגיש רק לאחר מיצוי הטיעונים לפני ועדות תכנון השונות". אחרת, וככל ותוגש עתירה הנגועה בהעדר מיצוי הליכים, הרי שזו תדחה על הסף. ר' לעניין זה בג"צ 762/86 ליקוויד קלאב בע"מ נ' ראש העיר תל אביב, פד"י מא (2) 656; ע"א 4002/98 מונייר נ' הו"מ לתו"ב, פד"י נד(4) 665,670.

נציין בהקשר זה, כי תקנה 4 (א) לתקנות התכנון והבניה (ערר בפני המועצה הארצית) התש"ל 1972 קובעת את רשימת המשיבים בערר, כאשר מי שהתנגדותו נדחתה אינו נמנה ביניהם. בדרך זו, הפרט שהתנגדותו נדחתה אינו מהווה צד להליך במועצה הארצית, ולצורך צירופו עליו להגיש בקשה בהתאם לתקנה (4(ג)), והמועצה הארצית רשאית להורות על צירופו, אם כי גם במקרה שבקשתו לצירוף מתקבלת, הרי שבכל מקרה (וככל ולא מוגשת בקשה מתאימה) טענותיו של הפרט מתמצות אפוא רק לטיעונים שהועלו בערר שהוגש, ובכך למעשה נמנעת הימנו אפשרות להעלות טענות נוספות שיש לו בקשר להחלטת הועדה המחוזית.

כך או כך, בין אם הפרט שהתנגדותו נדחתה מצורף להליך ובין אם לא, יש הטוענים שהבירור במסגרת עתירה מנהלית ראוי שיהיה ב"סוף הדרך", קרי: לאחר החלטה סופית של המועצה הארצית, שכן הגשת עתירה מנהלית (שעה שבקנה מנוהל ערר בפני המועצה הארצית) תהא מוקדמת, לא כן שכן ובמקרים מסוימים מיותרת (באשר ייתכן ובעקבות הערר תשונה החלטת הועדה המחוזית כך שתייתר את הגשת העתירה), תוביל לדיון כפולומכופל ומיותר עלולה לסרבל את הדיון בשתי ערכאות שונות באותו נושא, ובתוך כך להביא חלילה להכרעות סותרות ולבזבוז זמנם של בית המשפט והצדדים להליך  ואף לחיוב בהוצאות משפט עקב הגשת עתירה מוקדמת.

ואולם, לצד האמור, הפרט שהתנגדותו נדחתה מוצא עצמו לא אחת בין "הפטיש לסדן", שכן, לפי הפסיקה האחרת, גם אם הנ"ל צורף כצד למועצה הארצית והגשת העתירה תעשה לאחר החלטתה הסופית של המועצה הארצית, הרי שטיעוניו של הפרט יתמצו לטיעונים שהועלו בערר בלבד , ולו יהא חפץ להעלות טענות נוספות שלא קבלו ביטוין בערר, עלולה לעלות בפניו הטענה כי היה עליו להגיש עתירה לאחר ההחלטה בבקשת רשות לערור ומשלא עשה כן נסתם הגולל על טענותיו הנוספות (שלעיתים מהוות טענות עיקריות כנגד החלטת הועדה המחוזית).

לשם המחשת האמור נפנה למשל למקרה שנדון בפני בית המשפט לעניינים מנהליים בתל אביב מפי כב' הש' מודריק בעניין עת"מ 17959-09-10 עמותת תושבים למען נווה צדק נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה ואח', (פורסם בנבו). שם דובר על  עתירה שהוגשה ונטען נגד העותר כי לאחר שנתנה החלטת המועצה הארצית שם שימש כמשיב בלבד מנוע הוא מלהעלות טענות החורגות ממסגרת הדיון שהתנהל במועצה הארצית ובית המשפט אישר האמור, כך שהתוצאה המשתמעת מן האמור הינה כי לו רצה אותו עותר להעלות טענות נוספות כנגד החלטת הועדה המחוזית שלא פורטו בערר, היה עליו להגיש עתירה קודם לכן.

אי לכך ולאור העדר אחידות דעים בסוגיה המתוארת,  נראה כי מוטב לתקן את הוראות החוק והתקנות באופן שייקבע כי עת מנוהל ערר הרי שבלאו הכי מבחינת המועד לתקיפת החלטת הועדה המחוזית לכל הנוגעים בדבר (ולא רק למי שהיווה צד להליך במועצה הארצית), יחל להימנות לאחר החלטת המועצה הארצית.

כמו כן וכ"פיתרון ביניים" למתלבטים כיצד לנהוג במקרים מעין אלה, הצעתנו כדי ל"שמור על הזכויות", להגיש בקשת לארכת מועד לאפשרות הגשת עתירה מנהלית, שכן לא אחת הכירו בתי משפט בטעם של ניהול הליך מקביל כסיבה מצדקת למתן ארכה , כך למשל בעת"מ (ת"א) 1848/06 אבו ג'נים עבד אל עזיז נ' מנהל הועדה המחוזית לתכנון ובנייה מחוז מרכז (פורסם בנבו) נקבע "… טענה בדבר קיומו של סעד חלופי במסגרת ועדות התכנון יכולה, בנסיבות המתאימות, ליתן טעם והצדקה להארכת המועד להגשת עתירה כאמור בתקנה 3(ג) לתקנות סדר הדין…".

נציין במאמר מוסגר, כי מאחר וגם במסגרת בקשת ארכות מעין אלה, מנסים גורמים שונים וביניהם היזמים (החפצים בקידומה של התכנית) לשים "מקלות" ולהתנגד לבקשה, מומלץ להבהיר במסגרתה כי זו מוגשת מטעמי זהירות בלבד ולאור חילוקי הדעות הקיימות בפסיקה. מקרה דומה ארע לאחרונה בעניין בש"א 45208-09-13 בליץ ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה פ"ת*, באותו עניין קבע בית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז מפי כב' הש' אברהם יעקב, שהיה ער ל"מלכוד" אליו נקלעו המבקשים (שהיוו חלק ממתנגדי תכנית שהתנגדותם ובקשת רשות לערור על ידם נדחתה) כי המועד להגשת עתירה יימנה החל מהחלטת המועצה הארצית. (*יוער כי המבקשים יוצגו על ידי הח"מ ייצג בהליך זה).

לכך יש להוסיף, כי מלבד הבעייתיות הנעוצה בעניין המועדים, קיימת "בעייתיות" מבחינת היקף ההתערבות בהחלטת הועדה המחוזית.  שכן, לו בקשותיו של הפרט (שהתנגדותו לתכנית נדחתה) לרשות לערור/ להצטרף כצד לערר נדחות אף הן, הרי שמזורו היחידי הינו בהגשת עתירה לבית המשפט המנהלי, שכידוע ביקורתו השיפוטית על החלטות המינהל, ובייחוד על החלטותיהם של מוסדות התכנון, מצטמצמת לתהליך קבלת ההחלטה, ואין היא חודרת לשיקולים מקצועיים שעמדו ביסוד ההחלטה המינהלית. לשון אחר, גם אם מוגשת עתירה הרי שזו תבחן את ההיבטים המנהליים בלבד ולא תדון בסוגיות התכנוניות.

במצב דברים כגון דא ומאחר ובמרבית המקרים בקשות הרשות לערור נדחות (לאור רשימת המקרים המצומצמת בעטיים תינתן הרשות) וזאת לצד מיעוט התערבות בית המשפט בהחלטות מוסדות תכנון, נוצר איזשהו "מלכוד", שכן בדרך זו הלכה למעשה כמעט ולא קיימת ביקורת על החלטת הועדה המחוזית.

במילים אחרות, על אף הזכויות הקיימות בדין, נראה כי בפועל המחוקק לא נתן כלים לבקר את החלטת הועדה המחוזית ובהתאמה לבדוק את התכנית בצורה נכוחה, מלבד בחינתה של הועדה המחוזית.

לכן, ובייחוד לאור העובדה שהרשות לערור נתנה על ידי אותו גורם שנתן את ההחלטה בגינה מוגשת בקשת רשות לערור (הוא יו"ר הועדה המחוזית) לטעמנו, יש מקום לנקוט בגישה מרחיבה בהתייחס לקשת המקרים בהם תתאפשר מתן רשות לערור לרבות במקרים בהם אומנם אין מדובר בתכנית "גרנדיוזית" אך, הצדק נפגע ומחייב בירור בפני ערכאה נוספת.

האמור מקבל משנה תוקף בייחוד לאור הוראות החוק וסדרי הדין בהתייחס לתכנית בסמכות ועדה מקומית שעל החלטתה בהתאם לסעיף (112 (ב)) לחוק, קיימת זכות ערר כולל למי שהתנגדותו נדחתה לועדת הערר. כך שאם על תכנית בסמכות ועדה מקומית שהינה בדרגה "נמוכה" יותר בסולם היררכיית התכניות מוקנית הזכות לערור, אזי וודאי וודאי כי בתכנית שהינה בסמכות ועדה מחוזית לה השפעה נכרת יותר, יש לאפשר דיון בפני יותר מגוף תכנוני אחד.

לפיכך, הצעתנו הינה להוביל לשינויי חקיקה ולפיו לקבוע רשימה (לא סגורה) של מקרים בהם תוענק רשות לערור, תוך הרחבת קשת המקרים שהתוו בפסיקה (שהינם מצומצמים). בנוסף,  המלצתנו כי תקבע בחוק הוראה גורפת ולפיה, כל עוד מתנהל הליך בפני מוסדות התכנון גם אם לא נעשה ביזמת הפרט, אין טעם לנהל במקביל  הליך משפטי ובתוך כך לקבוע בהתאמה, כי עתירה תוגש לאחר מיצוי ההליכים, קרי: לאחר החלטת המועצה הארצית (הכל כמובן לפני העניין).

על יסוד האמור, אנו בכלל דעה, כי לאור ה"מעגל השוטה" שתואר לעיל ובמציאות הנוכחית המתדפקת על דלתנו, אין מנוס ונראה כי מן הראוי עד כדי הכרח כי המחוקק יידרש לסוגיה זו, יעלה אותה לסדר היום וידאג לתקן את הוראות החוק באופן שתהא התאמה למצב השורר כיום, ובכך ייתן מענה לאנומליה שנוצרה, ויפה שעה אחת קודם.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

הצעת חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות)
(תיקון – הסרת שעבוד תאגיד בנקאי מלווה), התשע"ג-2013

מליאת הכנסת אישרה בקריאה שניה ושלישית את הצעת החוק המגינה על זכויותיהם של רוכשי הדירות, בדרך של החרגת דירות ששולמו עבורן מלוא התשלומים ע"י הרוכשים, מהשעבוד המוטל לטובת הבנק המלווה על זכויות היזמים או הקבלנים בקרקע ובדירות שנבנו עליה.

פעמים רבות מתגלעות מחלוקות בין היזמים או הקבלנים לבין הבנק המלווה, אשר כתוצאה מהן נמנע הבנק המלווה מהסרת השעבוד הרובץ לטובתו, על זכויות היזמים או הקבלנים על הקרקע ועל הדירות שנבנו עליה. כתוצאה מכך נמנע רישום הזכויות על שמם של הרוכשים.

בכדי למנוע מצב זה, נוצר בשוק מנגנון של "מכתבי החרגה" הניתנים ע"י הבנק לרוכשים, והמחריגים מהשעבוד את הדירות שמלוא תמורתן שולם ע"י הרוכשים. אלא, שהסדר זה הינו וולונטרי, ועל כן לעיתים אינו מבוצע, בין בשל חוסר ידיעה של הקונים שאינם דואגים לכלול הוראה כאמור בהסכם המכר, ובין בשל דרישות הבנק לגביית עמלות של מאות שקלים חדשים ואף למעלה מכך כתנאי להנפקת מכתב ההחרגה.

הצעת החוק, שגובשה בדיונים עם גורמים רלוונטיים הנוגעים בדבר, לרבות בנק ישראל, משרד הבינוי והשיכון, משרד המשפטים ומשרד האוצר, נועדה להסדיר מצב זה ולהגן על זכויות הרוכשים ששילמו את כל המגיע מהם עפ"י הסכם הרכישה. זאת, באמצעות קביעת הוראה בחוק המחריגה כל דירה בגינה שולמו מלוא התשלומים ע"י הרוכשים, מהשעבוד המוטל לטובת הבנק המלווה על זכויות היזמים או הקבלנים בקרקע ובדירות שנבנו עליה, באופן שייתר את הצורך בהנפקת מכתבי החרגה במקרים אלה. בכך, יינתן תוקף מחייב להסדר הוולונטרי הקיים בשוק באופן שיבטיח את ההגנה ההולמת על כל רוכשי הדירות, ובדרך שאין בה כדי לפגוע בזכויות היזמים, הקבלנים או הבנקים. עוד יצוין, כי הסדר זה אינו גורע מהיכולת לשעבד את הדירה בגין התחייבות של הרוכשים עצמם, לרבות כלפי בנק שנתן לרוכשים הלוואה המובטחת במשכנתא בגין הדירה שרכשו.

 

תזכיר חוק תפיסת מקרקעין לצרכים דחופים, התשע"ד-2013

 

ביום 24.11.2013 פורסם תזכיר חוק תפיסת מקרקעין לצרכים דחופים, התשע"ד-2013 (להלן – "התזכיר"). מטרת החוק המוצע לבטל את החוק להסדר תפיסת מקרקעין בשעת חירום, תש"י-1949 ולקבוע הסדר חדש לתפיסת מקרקעין לצרכים חיוניים לפרק זמן מוגבל, שאינו מותנה בהכרזה על "מצב חירום" במדינה לפי סעיף 38 לחוק יסוד: הממשלה.

החוק המוצע מבקש לקבוע הסדר מאוזן בין הצורך להגן על זכות הקניין של הפרט במקרקעיו, לבין הצורך לאפשר את תפיסתם לשם הגשמתן של מטרות ציבוריות חיוניות וזאת כאמור למשך פרק זמן מוגבל ותוך תשלום פיצוי.

עיקרי החוק המוצע הינם:

מטרות התפיסה הינה לצרכים אלו– צרכים ביטחוניים, לרבות הגנת המדינה, בטחון הציבור, וקיום אספקה חיונית או שירותים חיוניים. אין די בעצם קיומו של צורך כאמור, ונדרשת  גם דחיפות בתפיסת המקרקעין  לשם מילויו.

מתן צו תפיסהבהתאם לתזכיר תפיסת המקרקעין תיעשה באמצעות צו שיינתן בידי שר הביטחון, ואשר יהיה פתוח לעיון הציבור, אלא אם כן נקבע כי לא ניתן לפרסמו מטעמי סודיות; בנוסף, מוצע, כי במידה ותידרש רשות מוסמכת להקים מחוברים לצורך קיום הצורך הציבורי, לא תידרש להליכי הרישוי הרגילים, ואולם תחול עליה חובת תיאום השימוש מול הועדה לתכנון ולבניה של מתקנים ביטחוניים לפי חוק התכנון והבניה, התשכ"ה – 1965.

ביצוע התפיסה הרשות המוסמכת לביצוע התפיסה תהיה אחת מאלה: צבא הגנה לישראל, משטרת ישראל, שירות ביטחון כללי, וכן רשות מוסמכת אחרת שקבעה הממשלה לעניין זה;

הליך הוצאת צו התפיסה –  טרם הוצאת צו התפיסה, תודיע הרשות המוסמכת על כוונתה לעשות כן לבעלים או למחזיק במקרקעין, זאת בדומה להודעה הנמסרת על כוונה להפקיע, לפי סעיף 5 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור). בהודעה יפורטו המקרקעין הנדרשים, משך התפיסה והפעולות אותן מבקשת הרשות לבצע במקרקעין, אלא אם כן, לא ניתן לפרטן מטעמי סודיות ביטחונית;

לבעלים תינתן זכות שימוע, אשר לאחריה רשאי השר לתת צו תפיסה. הודעה על מתן צו התפיסה תימסר לבעלים ולמחזיק במקרקעין לפחות 7 ימים עובר לביצוע התפיסה בפועל, אלא אם כן קבע השר מועד קצר יותר מטעמים מיוחדים;

הרשות תהיה רשאית להשתמש בכוח לשם ביצוע התפיסה.

כדי לבצע צו תפיסה שלא הוצא לפועל בתוך 60 ימים מיום שנמסרה עליו הודעה לבעל המקרקעין, על הרשות לתת הודעה נוספת, 7 ימים לפחות עובר לביצועו.

משך התפיסה – בכדי למזער ככל האפשר את הפגיעה בזכויות הקניין, נקבע כי על תפיסת המקרקעין להיעשות לפרק זמן מקסימלי של שנה אחת. עם זאת, מוצע לקבוע כי השר יהיה רשאי להאריך תפיסת מקרקעין שאינם בית מגורים, למשך פרקי זמן נוספים בני שנה כל אחד, ובלבד שאורך תקופת התפיסה הכוללת לא יעלה על 3 שנים. ככל שתידרש החזקת המקרקעין למשך פרק זמן ארוך יותר, יהיה צורך לרכוש את הזכויות במקרקעין בדרכים הרגילות שנקבעו לכך בחוק, למשל בפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור).

שימוע – מוצע לקבוע כי טרם מתן צו התפיסה, תינתן לבעל המקרקעין או המחזיק בהם, האפשרות להציג התנגדותו לתפיסה בפני ועדה מיוחדת שתוקם במשרד הביטחון. לאחר שמיעת ההתנגדות תהיה הוועדה רשאית להמליץ לשר בדבר תפיסת המקרקעין, לרבות התנאתה בתנאים. מוצע כי יו"ר הוועדה יהיה היועץ המשפטי למערכת הביטחון, וכי חבריה הנוספים יהיו נציג שר הביטחון ונציג ציבור בעל התאמה ביטחונית שימונה בידי שר הביטחון. נוכח הדחיפות מוצע בתזכיר כי ההתנגדות תוגש לוועדה בתוך 21 יום. עם זאת, בנסיבות מיוחדות, מוצע לקבוע כי יו"ר הוועדה יהיה רשאי לקבוע מועד קצר יותר שלא יפחת משבעה ימים. בהתאם לכך מוצע גם לקבוע כי הוועדה תדון בהתנגדות ותקבל החלטה לגביה בתוך 7 ימים מיום שהוגשה.

פיצוייםמוצע לקבוע כי הפיצוי שישולם לבעל המקרקעין בגין התפיסה יהיה דומה לפיצויים המשתלמים בגין הפקעת מקרקעין, בהתאם להוראות פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), וכך גם נוהל ההשגה לגביו והקביעה כי קיומו של סכסוך על גובה הפיצויים לא יהווה עילה לעיכוב תפיסת החזקה במקרקעין;

תפיסת מקרקעין בצו תפיסה מיוחד – בתזכיר מוצע לקבוע חריג להסדר התפיסה שבחוק, אשר יאפשר את תפיסת המקרקעין בהליך מזורז באמצעות צו תפיסה מיוחד. תוקפו של צו תפיסה מיוחד לא יעלה על 45 יום של תפיסה בפועל, והוא לא יינתן לגבי מקרקעין שהם בית מגורים.

 

רשות מקרקעי ישראל

תזכיר חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשמ"ד-2013

ביום 3.11.13 פורסם תזכיר חוק מקרקעי ישראל (השגה על שומות מקרקעין), התשע"ד-2013 (להלן –  "תזכיר החוק").

מטרת החוק המוצע הינה, להסדיר בחקיקה ראשית את פעילותה של ועדת השגות על שומות במקרקעין שהוקמה בהתאם להחלטה מס' 1181 של מועצת מקרקעי ישראל.

בשנת 2005, הוקמה ועדה ציבורית לרפורמה במקרקעי ישראל ('ועדת גדיש'), אשר המליצה בין היתר על בחינת מנגנוני הערר על החלטות השמאי הממשלתי הראשי בהשגות על שומות מקרקעין הנערכות במסגרת עסקאות עם רשות מקרקעי ישראל.

בעקבות הדו"ח הוקמה ועדה מיוחדת שהמליצה על יצירת הליך השגה מנהלי בפני ועדת השגות. זאת על מנת לאפשר טיפול יעיל והוגן במחלוקות שבין האזרח לבין רשות מקרקעי ישראל לגבי שווי המקרקעין, אשר מתגלעות בעיקר במקרים בהם נערכת שומה של נכסים המוחזקים בידי האזרח בחוזה חכירה, כאשר הוא מבקש לנצל זכויות בניה נוספות בנכסים אלו, לשנות את ייעודם וכד', פעולות אשר בגינן, כמתחייב מחוזה החכירה, עליו לשלם לרשות תמורה הנגזרת משווי המקרקעין.

המלצות הוועדה גובשו לכדי תזכיר חוק שפורסם בשנת 2007, ולבסוף הוטמעו הוראותיו בהוראות החלטה מס' 1181 של מועצת מקרקעי ישראל אשר מכוחה הוקמה והחלה לפעול ועדת ההשגות.

כעת, הופץ מחדש תזכיר החוק, בתוספת שינויים הכרחיים, במסגרת הכנת הצעת חוק שנועדה להסדיר את פעילותה של ועדת ההשגות ולעגנה בחקיקה ראשית, כמו גם את הליך התקיפה של החלטותיה.

החוק יחול על שומות המוצאות במסגרת עסקה הפטורה ממכרז במקרקעי ישראל המנוהלים על ידי רשות מקרקעי ישראל, (להלן – "שומות מיוחדות"), והן כאלה הנערכות ע"י שמאי המועסק על ידי רשות מקרקעי ישראל . יחד עם זאת, החוק לא יחול על שומות הנערכות לצורך קביעת פיצויי הפקעה.

עיקרי החוק המוצע הינם:

בקשה לעיון חוזר בשומה –

מתקשר המבקש לטעון כנגד שומה, למעט שומה מיוחדת, שהוצאה בעניין עסקה שהוא מבקש לכרות עם רשות מקרקעי ישראל, יהיה רשאי להגיש בקשה לעיון חוזר על השומה.

הבקשה תידון על ידי מנהל הלשכה המחוזית במחוז שבו מצויים המקרקעין או סגנו, ואם אלה היו מעורבים בהכנת השומה, על ידי שמאי ממשלתי מחוזי אחר.

בהחלטה בבקשה לעיון חוזר ניתן לקבל את הבקשה או לדחותה, כולה או מקצתה להגדיל את הסכום שנקבע לתשלום בשומה או בשומה המיוחדת לפי העניין, להורות על השלמתן או על עריכת שומה חדשה בידי השמאי שערך את השומה או בידי שמאי אחר.

על פי נוסח התזכיר המוצע לאפשר לבצע עסקה עוד בטרם התקבלה החלטה סופית, ובלבד ששולם הסכום שאינו שנוי במחלוקת או 75% מן השומה, לפי הגבוה, וכן הופקדה ערבות בנקאית להבטחת תשלום שאר הסכום.

ועדת השגות

מוצע לקבוע את הקמתה של ועדת השגות. ועדת ההשגות תהא בת שלושה חברים, והם עורך דין עובד המדינה, שיהיה יושב ראש הוועדה; השמאי הממשלתי הראשי או סגנו, וכן שמאי הכלול ברשימת השמאים המכריעים לפי הוראות פרק ט1 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אשר ימונה בידי יושב ראש מועצת שמאי המקרקעין.

כאמור, ועדת ההשגות פועלת כיום מכוח החלטה 1181 של מועצת מקרקעי ישראל ומוצע לאפשר את המשך פעילותה ולהחיל עליה את הוראות חוק זה.


סמכויות ועדת ההשגות על פי החוק המוצע הינן
:

* לדון הן בהשגות של מתקשר על החלטות של מנהל הלשכה המחוזית בבקשות לעיון חוזר, הן בהשגות על שומות המיוחדות והן בהשגות של רשות מקרקעי ישראל על החלטות מנהל הלשכה מחוזית או סגנו בבקשות לעיון חוזר או על שומות מיוחדות.

* לאשר את ההחלטה בבקשה לעיון חוזר  או את השומה המיוחדת, לבטלן או לשנותן, וכן תהא רשאית להגדיל את הסכום שנקבע בהחלטה בבקשה לעיון חוזר או את השומה המיוחדת, להורות על השלמתן או על עריכת שומה חדשה.

מוצע לקבוע כי החוק יחול גם על שומות שהוצאו ערב תחילתו, ובלבד שלא החל הדיון בהשגה אודותן ולא חלף המועד להגשת השגה בגינן.

כן מוצע, על מנת לאפשר את המשך הדיונים המתנהלים כיום בפני הוועדה, לקבוע כי יראו השגות שהוגשו בפני הוועדה והדיון בהן החל, כאילו הוגשו לפי הוראות חוק זה.

ערעור מנהלי על החלטה בהשגותמוצע לקבוע, כי בגין החלטה  של ועדת השגות יהיו המתקשר ורשות מקרקעי ישראל רשאים להגיש ערעור מנהלי.

מועצת מקרקעי ישראל  אישרה מודל שיאפשר שיווק אפקטיבי של קרקעות וקבלת היתר בניה
בתוך שנה וחצי מעת השיווק

ביום 6.11.2013 בישיבת מועצת מקרקעי ישראל בראשותו של שר הבינוי והשיכון אורי אריאל, אישרה מועצת מקרקעי ישראל את מודל "הסכמי הגג"  שיזמה רשות מקרקעי ישראל ושנועד לפעולה מול רשויות מקומיות, במטרה להסיר חסמי שיווק ופיתוח ולהאיץ את קצב הבנייה על קרקעות ששווקו ליזמים בתכניות שהיקפן עולה על 5,000 יח"ד. מודל זה נבנה לאור העובדה שנמצאו כשלי שוק רבים ב"תהליך ייצור" יחידות המגורים שהביאו לעליית מחירי הדיור. כשלי השוק התגלו בכל "תהליך הייצור": התכנון הסטטוטורי, השיווק, הפיתוח והיתרי הבניה.

מניתוח של מספר מקרים, עולה, כי אחד הכשלים הינו פרק הזמן הארוך מהשלמת מועד התכנון לבין מועד שיווק הקרקע ובין מועד השיווק לבין מועד קבלת היתר הבניה ותחילת הבניה. פערי זמן אלו נובעים משורה של חסמים אשר משך הטיפול בהם הינו ארוך במיוחד כגון חסמי תחבורה, ביוב, היעדר מוסדות ציבור וכיו"ב. היעדר פתרון ממשי לחסמים אלו גורם לשיווק שאינו אפקטיבי ואינו מאפשר את ירידת מחירי הדיור.

ההסכמים האמורים, ייקחו בחשבון, את מכלול המטלות אשר יש לבצע במקביל לשיווק הקרקע, על מנת להבטיח כי שיווק זה יהווה שיווק אפקטיבי, ובכלל זה: תשתיות ומוסדות ציבור.

במסגרת ההסכמים ירוכזו ויפורטו כל המרכיבים האמורים, לרבות עלות, מקורות מימון, גורם אחראי ולוחות זמנים לביצוע והכל על מנת להבטיח השלמת ביצועם של הנ"ל בהתאם ללוחות הזמנים לשיווק ולאכלוס יח"ד.

כריתת הסכמים כאמור, תייצר וודאות לכל הגורמים המעורבים בפרויקט, בכל הקשור בתקציבים ובקביעת לוחות זמנים מוגדרים לביצוע כל הנדרש לקבלת היתר בניה עד ולא יאוחר משנה וחצי מעת השיווק.

מנהל רשות מקרקעי ישראל, בנצי ליברמן, אמר כי "מתווה הסכמי הגג הוא מהלך שובר שוויון שיהפוך את שיווקי רשות מקרקעי ישראל לשיווקים אפקטיביים שיצמיחו עשרות אלפי יחידות דיור , באזורי הביקוש, תוך זמן קצר ומדיד".


רשות מקרקעי ישראל תקצה קרקע בהנחה ניכרת ליזמים בפרויקטים של פינוי בינוי

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 6.11.2013 כמפורט לעיל אישרה מועצת מקרקעי ישראל , בין היתר, כי רשות מקרקעי ישראל תקצה ליזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי)  קרקע בבעלות מלאה ובהנחה ממחיר הקרקע עד 80% משוויה כדי לאפשר ישימות כלכלית וקידום פרויקטים של התחדשות עירונית.

במטרה לעודד פרויקטים של התחדשות עירונית (פינוי בינוי) ולאור הקושי שהתעורר בנכונות יזמים לקחת על עצמם לקדם מיזמים מסוג זה, אישרה המועצה את ההחלטה, זאת במטרה להגדיל  את הכדאיות הכלכלית והרווח היזמי הצפוי להתקבל מאותם מיזמים.

 המועצה אישרה לאגודות בישובים באזורי עדיפות לאומית לרכוש זכויות ב 12 מגרשים במטרה להשכירם למשפחות או ליחידים שיבקשו לבחון אפשרות מגורים במקום לפני רכישת מגרש, זאת במטרה לעודד משפחות ויחידים לעבור להתגורר ביישובי קו עימות או בישובים באזור עדיפות א', כך שיתגוררו בהם זמנית על מנת לבחון את אפשרות המגורים במקום. לאחר שמגרשים אלו ירכשו על ידי המתגוררים בהם ויחדלו מלשמש למטרת השכרה זמנית, תאפשר רשות מקרקעי ישראל לאגודה להשלים רכישת מגרשים עד ל 12 מגרשים.

הסדר זה אושר למשך 7 שנים.

 

החלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 1294- הסכם להעברת הפעילות התעופתית אזרחית משדה דב

ביום 14.10.13 אישרה מועצת מקרקעי ישראל את ההסכם שנחתם ביום 12.8.2013 בין רשות מקרקעי ישראל לבין רשות שדות התעופה בישראל, שמטרתו העברת הפעילות התעופתית האזרחית משדה דב כחלק מהמהלך לפינוי שדה דב והקמה תחתיו של מתחם עירוני ובו אלפי יחידות דיור.

עקרונות ההסכם שנחתם הינם:

א.     הפסקת כל הפעילות התעופתית האזרחית בשדה דב, פינויו והשבתו לרשות מקרקעי ישראל עד לא יאוחר מיום 30.6.2016.

ב.     העתקת, התעופה האזרחית הכללית שתתפנה משדה דב, לנמל התעופה על שם דוד בן גוריון ולשדות התעופה במחניים ובחיפה. רשות מקרקעי ישראל תישא בעלויות ההגירה הישירות הנגזרות מפינוי שדה דב.

ג.      לשם קליטת הפעילות התעופתית המתפנה משדה דב, תקצה רשות מקרקעי ישראל לרשות שדות התעופה, מקרקעין בבסיס חיל האוויר 27, על פי תנאי החכירה הנהוגים בין רשות מקרקעי ישראל לרשות שדות התעופה.

עדכוני פסיקה

ע"א 738/10 מפיד מחמוד קאסם דבאח ו-8 מערערים נוספים נ' מדינת ישראל
בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' א' חיות, ע' פוגלמן ו-י' עמית


ב"כ המשיבה
: עו"ד משה גולן

שווי השוק משקלל את המידע שידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת,
ולא ניתן "לתקן" אותו בדיעבד

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בחיפה כב' הש' רון סוקול, הנסב על שוויין של חלקות המקרקעין שהפקיעה המשיבה.

המערערים הינם יורשיו של בעל זכויות בקרקעות שהופקעו על ידי המשיבה (להלן – "המדינה") ומהוות כיום חלק משטחה המוניציפאלי של העיר כרמיאל. הקרקע הופקעה על ידי המדינה בתחילת שנות ה- 60 של המאה הקודמת. ערב ההפקעה חלה על המקרקעין תכנית בניין מנדטורית The Galilee District Regional Outline Planning Scheme אשר סימונה הרשמי הינו RP/50/42 שסיווגה את ייעוד המקרקעין כאזור חקלאי (agricultural zone) (להלן – "התכנית"). מעמדה של התכנית המנדטורית כתכנית מתאר מקומית. המערערים הגישו תביעה לפיצוי הפקעה לבית המשפט המחוזי.

המחלוקת העיקרית שנתגלעה בין הצדדים בבית משפט מחוזי התמקדה בשאלת פרשנותו של פסק הדין בע"א 9355/02 מדינת ישראל נ' ראשד, פ"ד נח(4) 406 (2004) (להלן – "עניין ראשד"). המערערים טענו כי בעניין ראשד,  נקבע כי התכנית המנדטורית התירה בניית בית מגורים בכל חלקה המיועדת לשימוש חקלאי. בפסק דינו עמד בית משפט מחוזי על עיקרי הלכת ראשד וקבע כי לא ניתן להסיק מפסק הדין כי בכל חלקה באזור חקלאי יש להעריך דונם אחד כקרקע לבנייה. נוסף על כך בית המשפט דחה את חוות הדעת של שמאי המערערים, שכן לא הסתמכה על שיטת הערכת שווי מוכרת, אלא ביסס את הערכתו על פסקי דין ומאמרים. על פסק דין זה הוגש ערעור לבית המשפט העליון.

בית המשפט העליון דחה את הערעור. בית המשפט חזר על ההלכה לפיה הערכת שווי קרקע לצורך פיצויי הפקעה נעשית, על פי התמורה שהייתה משתלמת בעסקה מרצון, נכון ליום פרסום ההודעה ברשומות, כאשר מטרת הפיצוי היא להעמיד את בעל הזכות במקרקעין באותו מצב כספי שבו היה עומד אלמלא ההפקעה, באופן שיתאפשר לו לרכוש זכות או טובת הנאה דומה לזו שהופקעה מידיו. לעניין שיטת חישוב ערך הקרקע, חזר בית המשפט העליון על ההלכות לפיהן יש להתחשב רק באותם שימושים המתאפשרים על פי ייעודה התכנוני של הקרקע נכון למועד ההפקעה.  בית המשפט העליון בחן את טענות המערערים בעניין ראשד ופסקי הדין שניתנו בעקבותיו והחליט לדחות טענות אלה. בית המשפט העליון קבע כי העסקאות אותן הציג שמאי הועדה במסגרת השיטה ההשוואתית, כבר משקפות את ערכו המלא של פוטנציאל הבנייה במועד הקובע, ולפיכך אין לשקלל את פוטנציאל המגורים בשווי הקרקע פעם נוספת.

בית המשפט חזר על ההלכות בעניין עליונותה של שיטת ההשוואה על פני יתר שיטות השומה וקבע שזו אף מתעצמת מקום בו הערכת השווי מתבצעת שנים רבות לאחר ההכרזה על ההפקעה, כך שקיים קושי ממשי להעריך את שווי הקרקע. בית המשפט ציין כי שווי השוק כשמו כן הוא, משקף ומשקלל את המידע אשר ידוע לקונה מרצון למוכר מרצון בנקודת זמן מסוימת, ולא ניתן "לתקן" את שווי השוק בדיעבד בטענה שצריך היה להתחשב במידע מסוים אשר לא עמד בפני השוק בתקופה הרלוונטית.  עוד קבע קיומם של נתוני ההשוואה מעביר את נטל ההוכחה אל הנפקעים, אשר נדרשים להוכיח כי פוטנציאל המגורים בעניינם הפרטני גבוה באופן משמעותי מפוטנציאל המגורים של המקרקעין בעסקאות להשוואה, נטל שלא הורם. לפיכך, כאמור, דחה את הערעור.

הערת מערכת:

פסק-הדין שב על עקרונות בסיס בתחום ההפקעות והפיצויים לפיהם, שיעור הפיצוי נקבע קודם כל על בסיס שווי השוק, וזה נלקח ראשית מעסקאות ההשוואה במקום, כמו כן שב בית המשפט על הכלל לפיו, יש לבחון את הנתונים למועד הקובע ולא בדיעבד.

אין לנו אלא לתמוך יתדותינו בעקרונות אלו, שנראה כי נשתכחו לאחרונה בחלק מפסקי הדין וההחלטות הניתנים בענייני הפקעות ובעיקר בתביעות פיצויים על פי סעיף 197 לחוק, גם בעת שאלו דנים בפיצוי שהינו שלב מקדמי לקראת הפקעה, להם חודרים רעיונות חדשים שסותרים את החוק ופסיקה מפורשת מעין זו של בית המשפט העליון ומביאים לתוצאה שאינה צודקת לעניות דעתנו.

ע"א 4859/11 עיריית נס ציונה ואח' נ' סאדאב חברת לבניין בע"מ ואח'
בית המשפט
העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' מ' נאור, ע' פוגלמן ו
ד' ברק-ארז


ב"כ המשיבים
: עו"ד יורם זמיר

דרישת עירייה מיזם למימוש התחייבות קיום מטלה ציבורית נתונה לתקופת התיישנות

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בת"א במסגרתו נדחתה מטעמי התיישנות, תביעה כספית שהגישה המערערת היא עיריית נס ציונה, כנגד המשיבים, חברת סאדאב חברה לבניין בע"מ ובעלי המניות בה ומנהליה.

התביעה מבוססת על כתב התחייבות משנת 1991 שנתנה המשיבה, שהינה חברה יזמית של פרויקט מסחרי בנס ציונה, בניין אולמי ויטראז' וה"קניותר", בגדרו התחייבה החברה לשלם לעירייה סך השווה ל- 335,000 דולר עבור מקומות חניה באזור הפרויקט המסחרי, שהרשות תפעל לפיתוחם, מיד לאחר הוצאת דרישה על ידי העיריה.

דרישת העירייה למימוש ההתחייבות והערבות הופנתה לחברה כ-20 שנה לאחר שניתנה ההתחייבות ולאחר שהוחל הפעלתו של הפרויקט.

החברה טענה כי תביעת הרשות למימוש ההתחייבות התיישנה ולא ניתנת עוד למימוש.

בית המשפט העליון דחה את הערעור והותיר את פסק דינו של בית משפט קמא מפי כב' הש' י' גייפמן, בקבעו כי דיני ההתיישנות מגנים על אינטרסים של בעלי הדין, מחד מעניקים לתובע שהות מספקת להגשת תובענה ולנקיטת פעולות נוספות מחוץ לכותלי בת המשפט כגון פשרה ומאידך על אינטרס הנתבע לוודאות יחסית לגבי מצבו, בין השאר הכספי, וכן יכולתו למצוא ולשמור ראיות והוכחות, אשר ככל שהזמן חולף קשה להשיגן. אינטרס נוסף הינו הציבורי, כשבראשו עומדת השמירה על משאבי הזמן השיפוטיים.

אינטרסים אלו, סבר בית המשפט העליון, באים לידי ביטוי בנסיבותיו של המקרה דנא והם מטים את הכף לטובת החברה. כתב ההתחייבות בעניין דנא התייחס לכך שהתשלום יבוצע "מיד ולפי דרישה ראשונה של ראש המועצה". כשמשמעות הדיבור 'עם דרישה' פירושה כי מועד החיוב יתגבש עם ביצוע פעולת הדרישה על-ידי הנושה וכי הנושה יוציא לחייב את הדרישה בתוך זמן סביר. גם מקום בו הנושה לא הוציא לחייב דרישה, יראו את הדרישה כשניתנה על ידו בתוך הזמן הסביר.

זמן סביר ממתי? בית המשפט העליון נדרש לפרשנות עמה התמודד בת משפט קמא בשאלה האם ההתחייבות נועדה להתמודד עם מצוקת חניה או עם הבעיה של אי-התאמה לתקן החניה הנדרש, וקבע כי בשני המקרים יש מקום לקבל את טענת ההתיישנות. ככל שההתחייבות נועדה להתמודד עם הבעיה של מחסור בחניה בפועל, הרי שהעירייה הייתה צריכה לשלוח דרישת תשלום מיד עם תחילת הפעלתו של הפרויקט או זמן קצר לאחר מכן ואילו אם ההתחייבות נועדה להתמודד עם ההשלמה הנדרשת של תקן החניה, הרי שגם אם השלמת התהליך של הכשרת מקומות חניה נוספים עשויה לארוך שנים רבות, ולפיכך העיריה הייתה צריכה להתחיל בהליך התכנוני באופן מידי, אשר יאפשר לחברה לתכנן פעולותיה ולהיערך בהתאם.

בנסיבות אלה, ניתן להעריך שאת תקופת ההתיישנות יש למנות מהמועד בו העיריה דנה בנושא מצוקת החניה (בשנת 1994) ובחלוף 3 שנים ממועד מתן כתב ההתחייבות, המהווה זמן סביר במהלכו ניתן היה לצפות כי ייעשה לפחות תכנון ראשוני. לאור האמור, קבע בית המשפט כי עילת התביעה התיישנה כבר במרוצת 2001 (בעוד שבפועל התביעה הוגשה בשנת 2006).

כהערה ציין בית המשפט כי מהיבט של האינטרס הציבורי בהכשרת מקומות חניה, מתעוררת אי-נוחות מסוימת כאשר היזם יוצא "נקי" מהתחייבות שנטל על עצמו לטובת הציבור. אולם, במקרה זה לא ניתן להתעלם מן הנזקים הכרוכים בעיכוב הפעולה מצידה של העירייה, שלכאורה התרשלה באופן שבו טיפלה בעניין.

בית המשפט דחה את הערעור וחייב את העיריה בתשלום הוצאות בסך של 20,000 ₪.

 

הערת מערכת:

אנו סבורים כי לנסיבותיו נראה שפסק-הדין הינו נכון וצודק, טענת התיישנות הינה אמנם טענה קשה שבמקרים מסוימים על אף שברור הוא כי קיים חיוב, עדיין יחמוק החייב ממילוי ההתחייבות, אולם מדובר בטענה שרשויות מקומיות וגופים ציבוריים מעלות כמעט בכל תובענה שמוגשת כנגדם.

אם רשות ציבורית שאמונה על שמירת ראיות ומסמכים יכולה לטעון טענת התיישנות, קל וחומר הוא שגוף פרטי זכאי להתגונן בטענה זו, שכן אחר 20 שנה מעת היוולד עילת התביעה, יקשה עליו להוכיח טענותיו בעת שיידרש לשלם.

נזכיר אף כי לפני זמן לא רב אישר בית המשפט העליון אף את חלות דיני ההתיישנות בענייני הפקעות מקרקעין, וקבע כי רשות תוכל לחמוק מפיצוי קנייני בטענה זו, אם כן מה ילינו הרשויות כלפי הפרט?

ת"צ (מרכז) 17616-09-10 שולמית לוינסון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון
בית המשפט
המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים בפני כב' הש'  מיכל נד"ב

אושרה בקשה לאישור תובענה ייצוגית בגין גביית אוטומטית של ריבית פיגורים על סכום היטל ההשבחה לאורך מלוא התקופה שמיום המימוש ועד יום התשלום
וזאת אף אם התארכות ההליך אינה בעטיו של הנישום

 

ב"כ התובעים: עוה"ד נמרוד אסיף ועדית זמר.

ענייננו בבקשה לאישור תובענה ייצוגית (להלן – "הבקשה לאישור") כנגד הועדה המקומית לתכנון ובניה חולון (להלן – "הועדה המקומית") במסגרתה נטען, כי האחרונה גובה ריבית פיגורים בשיעור 0.75% לחודש על סכום היטל ההשבחה, בגין מלוא התקופה שמיום מימוש הזכויות ועד יום התשלום, באופן אוטומטי, אפילו אם התארכות ההליך אינה בעטיו של הנישום, וזאת בניגוד לפסיקת בתי המשפט.

כידוע, ועדות מקומיות גובות היטל השבחה עקב השבחה הנובעת מאישור תכנית, הקלה או התרת שימוש חורג, לפי סעיף 196א בחוק התכנון והבנייה תשכ"ה -1965 (להלן: "חוק התכנון"). עם זאת, חובת תשלום ההיטל קמה ביום מימוש הזכויות הנובעות מההשבחה, מימוש הינו מכר או הוצאת היתר בנייה.

בית משפט חזר על סדרי הדין במסגרת ההליכים לקביעת שווי היטל ההשבחה המצויים בתוספת השלישית לחוק התכנון (להלן – "התוספת השלישית") ולפיהם, הוועדה המקומית מעבירה לנישום שומה שערך שמאי מטעמה (להלן – "שומת הועדה"), החייב יכול להסכים לשומה ולשלמה, אך הוא גם רשאי להשיג על השומה. לפי סעיף 14 בתוספת השלישית, בנוסחו לפני תיקון 84 תשס"ח אשר נכנס לתוקף ב-1.5.09 (שביטל את שלב השומה האחרת והעביר את הצדדים ישירות לשלב השמאי המכריע, אשר אינו נבחר עוד על ידי הצדדים אלא מתמנה מתוך רשימה), כדי להשיג על גובה שומת הועדה, על הנישום להגיש לוועדה המקומית "שומה אחרת" של שמאי מטעמו. לאחר זאת מנסים הצדדים להגיע להסכמות על גובה השומה. אם אינם מגיעים להסכמה, בוחרים הוועדה והנישום שמאי מכריע ששומתו תחייב את הצדדים. הליכים אלה מטבע הדברים אורכים זמן.

טענתה המרכזית של המבקשת בבקשה דנן הינה, כי הועדה המקומית מחייבת נישומים אוטומטית בריבית פיגורים בגובה 0.75% לחודש, על היטל ההשבחה בגין מלוא התקופה שמיום מימוש הזכויות ועד יום התשלום, וזאת אף אם הימשכות ההליכים אינה בעטיו של הנישום. החיוב בריבית הוא על פי סעיף 15 בתוספת השלישית הקובע שעל תשלום היטל השבחה יחול חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם -1980 (להלן: "חוק ההצמדה"). זאת היא עושה, בניגוד מוחלט לקביעות רבות של בתי משפט השלום ובפרט ע"א (שלום ראשל"צ) גרינשטיין נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה נתניה [פורסם בנבו] (30.7.07) (להלן – "הלכת גרינשטיין") שנדרשו לסוגיה חזרו וקבעו, כי אין להטיל על הנישומים בהיטל השבחה, ריבית פיגורים בגין תקופות, שמיום המימוש ועד ליום התשלום, אשר בהן נמשכו ההליכים שלא בעטיו של הנישום (סייג לקביעה זו הוא שעל הנישום לשלם בסמוך ליום המימוש את הסכום שאינו שנוי במחלוקת, דהיינו את סכום ההיטל לפי שומת השמאי מטעמו).

לפיכך, הסעד המבוקש הוא השבה של סכומי הריבית העודפים שנגבו ב-24 החודשים עובר להגשת התובענה, בצירוף ריבית בשיעור 0.75% והפרשי הצמדה מיום תשלום ההיטל ועד ליום ההשבה.

הועדה המקומית טענה מצידה, בין היתר, כי היא אינה מתנגדת להלכת "גרינשטיין" ואף פועלת לפיה בפועל. יחד עם זאת, טענה הועדה המקומית כי הנסיבות בגינן חל עיכוב בהליכי בירור החבות בהיטל השבחה שונות ממקרה למקרה, וכפועל יוצא לא קיימת כאן שאלה משפטית משותפת לקבוצה הדורשת הכרעה ואף לא קיימת כל עילה למבקש שבעניינו בירור גובה ההיטל התעכב בשל סיבות וגורמים התלויים בו (שמאי המבקשת עמד על כך שכל השומות שבטיפולו יועברו להכרעת שמאי אחד). לפיכך נטען, כי הדרך היעילה להכריע במחלוקת בעניין חיובי הריבית היא על ידי בחינת כל מקרה לגופו, על כן תובענה ייצוגית אין בה לייעל את ההליך.

בכדי לבחון את טענות הצדדים נדרש בעיקר בית המשפט לבחינתו של סעיף 8 לחוק התובענות הייצוגיות, תשס"ו-2006, שקובע את התנאים המצטברים שבהתקיימם יאשר בית המשפט את בירורה של תובענה כתובענה ייצוגית.

השאלה המרכזית שנבחנה על ידי בית המשפט היא האם קיימות שאלות משותפות לקבוצה והאם הורם הנטל כי קיימת אפשרות סבירה שהן תוכרענה לטובת הקבוצה. בעניין זה פסק בית המשפט, כי לאור העובדה שפסיקת בתי המשפט והלכת "גרינשטיין" מוסכמת על הועדה המקומית ולטענתה היא פועלת על פיה, הרי שאין בין הצדדים מחלוקת משפטית. המחלוקת בין הצדדים, המשותפת לקבוצה היא אם כן מחלוקת עובדתית. בנוסף ולאור העובדה שבהתאם לטבלת שומות אשר הומצאה לבית המשפט, לפיה נראה כי 115 מתוך 117 נישומים חויבו לכאורה בריבית פיגורים (מבלי שהופחת אפילו יום אחד, למרות שמן ההיגיון הוא שהזמן להכנת השומה המכרעת לוקח למצער מספר ימים), הרי שמדובר במדגם גדול יחסית אשר לצורך שלב דיון זה יש בו כדי להרים את הנטל הלכאורי הראשוני לקיומה של עילת התביעה הנטענת, קרי חיוב אוטומטי, בלא ניכוי של מועדים כלשהם, בניגוד להלכת "גרינשטיין". עוד ציין בית המשפט, כי אפילו יש בין השומות  דלעיל שומות מוסכמות, הרי שלא ברור שההסכמות התייחסו גם לחיובי הריבית.

עוד קבע בית המשפט, בין היתר, כי לאור העובדה שנושא של היטל השבחה הוא עניין שבמומחיות, אשר גם עורכי דין רבים אינם מצויים בו, הרי שבעניין זה די בכך שהתובע הייצוגי הוא בעל אינטרס אמיתי (כמו המבקשת בענייננו), כי אז יהא רשאי הוא לנהל את התובענה באמצעות עורכי דינו שידריכוהו בפן המקצועי.

אשר לשונות בין יחידי הקבוצה בשל החישוב הפרטני שיידרש לגבי כל אחד מהם, אם תתקבל התביעה – קבע בית המשפט, כי הצורך בחישוב פרטני של הריבית עם כל נישום בהתאם להלכת
"גרינשטיין", שיידרש לשנתיים אחורה, במקרה קבלת התובענה לאחר אישורה אינו נראה לו סבוך ולא כל שכן סבוך במידה שיש בה להצדיק דחיית הבקשה לאישור התובענה בשל כך
.

בסופו של דבר, אישר בית המשפט את הבקשה כאמור בקבעו כי התובענה הייצוגית שלפניו היא הדרך היעילה וההוגנת להכרעה במחלוקת העובדתית, שכן תוצאותיה רלבנטיות לכלל הנישומים ששילמו למשיבה ריבית פיגורים בגין היטל השבחה, אשר חויבו בריבית האמורה בגין תקופות בהן נמשך הליך השומה מיום המימוש ועד הודעת התשלום, שלא בעטיים של הנישומים, וזאת בתקופה של 24 חודשים שקדמו להגשת בקשת האישור ועד מועד אישור התובענה.

הערת מערכת:

כפי שציינו בעבר, סוגיית חלות הריבית בענייני היטל השבחה, צריכה ליהיות מוסדרת בחקיקה או בחקיקת משנה שכן הינה נשוא להתדיינויות רבות בערכאות, בעיקר לאור שיעורה שהינו משמעותי ביותר ויכול להשפיע על שיעור ההיטל ועל כל החלטה  שעל הבעלים לקבל, לרבות האם לשלם את היטל ההשבחה גם אם מנהלים הליכים ערעוריים על שיעור ההיטל.

אנו סבורים כי יש מקום לתקן ולקבוע ריבית סבירה יותר, בדומה למיסוי מקרקעין ומס הכנסה, ואף להוסיף ולקבוע את התקופה בה תשולם ריבית.

עת"מ 40256-07-13 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה אשדוד נ' שמחה צימרמן ואח'
בית משפט לעניינים מנהליים באר שבע בפני כב' הש' מרדכי לוי

 

ב"כ המשיבים: עו"ד אביטל אופק ופרקליטות מחוז דרום-אזרחי


חלוקת מבנה מגורים והכשרתו למגורי מספר בני משפחה, אינו מהווה פיצול דירה,
כאשר אין פיצול תשתיות

עניינו בעתירה שהגישה הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד (להלן – "הועדת המקומית") בגין החלטת המשיבה 3 היא ועדת ערר מחוזית לתכנון ובנייה, מחוז דרום (להלן – "ועדת הערר") לקבל באופן חלקי ערר שהגישו המשיבים – שמחה וצבי צימרמן (להלן – "צימרמן") על החלטת העותרת בעניין בקשה להיתר בנייה.

צימרמן הנם בעלי הזכויות במבנה מגורים דו משפחתי באשדוד גוש 2198 חלקה 91 מגרש 181 (להלן –  "הנכס"). על המגרש האמור ניתן לבנות סה"כ 2 יחידות דיור כולל הבית הצמוד.

צימרמן ביצעו עבירות בניה מרובות בנכס בגינן הוגש נגדם כתב אישום, כאשר, בין היתר, בנו 4 יחידות דיור נפרדות בנכס באמצעות סגירת שטחים קיימים ותוספות בנייה.

במקביל להליך הפלילי, דנה הועדה המקומית בבקשת צימרמן למתן היתר בנייה, לכל התוספות והשינויים שביצעו בנכס , אלא שהועדה המקומית דרשה כתנאי לאישור הבקשה אישור מחלקת הפיקוח כי בוטלה החלוקה ליחידות דיור. על החלטה זו הגישו צימרמן ערר בטענה כי הנכס משמש למגורים של משפחה אחת בלבד, ואין כל צורך באישור לגבי ביטול החלוקה הפנימית בבית שכן זו מותרת.

ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לפצל דירה ליחידות דיור ללא בקשה מפורשת לפיצול ולא משנה זהות מתגורר בנכס, אולם במקרה הנדון סברה כי ניתן לקבל הערר בחלקו  בכפוף לתיקון הבקשה להיתר. עוד הוסיפה והבהירה כי ההחלטה הנה בנסיבות מיוחדות, ואין כוונתה היא כי ניתן לאשר שינויים במסגרת בקשה להיתר ליותר מילד אחד שמתגורר עם משפחתו בבית ההורים. על החלטה זו הוגשה העתירה שבענייננו ע"י הועדה המקומית.

הועדה המקומית טענה כי קבלת עמדה לפיה חלוקת נכס למספר יחידות מגורים נפרדות אינה מהווה פיצול ואינה מחויבת בהיתר בניה שעה שהגרים בנכס הנם בני משפחה אחת – מנוגדת לחוק ולפסיקה.

כאשר במקומות בהם בחר המחוקק להתיר פיצול דירות הרי שעשה זאת במתינות ובזהירות, מתוך ראיה תכנונית רחבה ותוך קביעת חובה לבחון התאמת התשתיות הסביבתיות לפיצול המבוקש.

צימרמן טענו מנגד לגופו של עניין, כי השינויים וההתאמות הפנימיים שביצעו תואמים את הוראות חוק התכנון והבניה, וכי בנכס מתגוררים צימרמן, בנם ונכדיהם בלבד, כאשר אלו ביצעו את כל הוראות ועדת הערר, ביצעו את כל ההתאמות הנדרשות, ואף קיבלו הערות בית המשפט בנוגע לדרישות שונות נוספות שהיה עליהם לבצע.

ועדת הערר טענה כי אין מחלוקת בינה לבין הועדה המקומית לעניין המצב המשפטי באשר לפיצול דירות, אולם הפער בין השתיים נובע מכך שכל אחת מהן מיישמת באופן שונה אותם עקרונות משפטיים ותכנוניים. במקרה הנדון הייתה הועדה קשובה להסברים שקיבלה מאת צימרמן ועל כן אפשרה מתן ההיתר המבוקש, כאשר מדובר בהתאמות שנדרשו על מנת להקל המגורים המשותפים של צימרמן וילדיהם, באופן שבו לא התקיימו סממנים בוטים של פיצול.

בית המשפט קבע כי החלטת ועדת הערר ניתנה בסמכות וכי ההחלטה אינה חורגת ממתחם הסבירות באופן המצדיק התערבות ערכאת הביקורת המנהלית.

המחלוקת בין ועדת הערר לבין הועדה המקומית, כפי ציינה ועדת הערר, היא בעניין היישום של המצב המשפטי, לאור נסיבות העניין.

לבסוף קבע בית המשפט כי החלטת ועדת הערר ניתנה כדין במסגרת סמכותה, והנה סבירה מאוזנת ומסויגת, תוך התחשבות בנסיבות האישיות, המשפחתיות והבריאותיות המיוחדות והחריגות של צימרמן, מצד אחד, ובדין האוסר פיצול דירות מצד שני. כך אף נקבעו סייגים ותיקונים ראויים ומידתיים אחדים, ביניהם: פירוק דלתות מסוימות בנכס, וכן הרחבת רישום הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין באופן שבו יובהר כי "לא ניתן לבצע פיצול ורישום של היחידה וכי כל תת החלקה תימכר רק לגורם אחד בבוא היום ולא יותר".

העתירה נדחתה, נפסקו הוצאות בסך של 3,000 ₪ לטובת צימרמן.

הערת מערכת:

נראה כי בשנים האחרונות, עקב הניסיון, הצודק, להילחם בפיצול דירות ובהפחתת הוספת תושבים ללא תוספת תשתיות, פועלות הרשויות גם במקרים בהם אין מדובר כלל בפיצול דירות כי אם בשימוש משפחתי באותה דירה, החלטת בית המשפט מנסה לעשות סדר, נזכיר גם כי לאחרונה ניתנו מספר החלטות מלפני ועדות הערר לגבי שאלת מבחני פיצול דירה.

נציין כי החלטות בעניין זה ניתנות הן בועדות הערר, הן בבתי המשפט האזרחיים והן בבתי המשפט לעניינים מקומיים בהיבט הפלילי, ולא תמיד האבחנות והמבחנים שנקבעים הינם זהים.

ערר (ירושלים) 293/13 -1 פרופ' חיים סומר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים 

ועדת ערר לתכנון ובניה – מחוז ירושלים בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס


ב"כ המשיבה
: עו"ד אירנה טויב

תקנה 2(19) לתקנות סטיה ניכרת, המאפשרת לקבוע בתכנית מקרים שיראו בהם כסטיה ניכרת – לא ביטלה את הלכת בן יקר גת, אולם בהחלט צמצמה אותה וגידרה את גבולותיה.


כאשר קיימת הוראה בתכנית השוללת לחלוטין ובאופן כולל את סמכות הוועדה ואת שיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה, הרי הוראה זו בטלה גם לאחר התקנת תקנה 2(19), ומאידך- כאשר מדובר בתכנית על איסור ספציפי להקלות בנושאים מסוימים בלבד – ההוראה אינה בטלה

עניינו של הערר בהחלטת המשיבה בבקשה להיתר, אשר במסגרתה החליטה המשיבה לסרב לבקשה להיתר להקלה לתוספת יחידת דיור. זאת, בהתייחס למקרקעין הידועים כבית משותף בחלקה 13 בגוש 30184 ברחוב שחל בגבעת מרדכי בירושלים, עליהם חלה תכנית 13204 שפורסמה למתן תוקף ביום 23.2.2011.

התכנית הינה תכנית נקודתית למקרקעין והיא מגדירה באופן מפורש ומפורט את זכויות הבניה ואת הפרמטרים התכנוניים החלים על המקרקעין. ובסעיף י' לתכנית, נקבעו 5 מקרים/שינויים לתכנית שייחשבו לסטייה ניכרת, ובהם הוראה הקובעת כי מספר יחידות הדיור המירבי בתכנית הינו מחייב, וכי כל הגדלה שלו תיחשב כסטייה ניכרת, בהתאם לתקנות התכנון והבניה (סטייה ניכרת מתכנית), תשס"ב-2002.

העורר הגיש בקשה להיתר לשינויים וכן תוספות שונות במקרקעין, ובמסגרת הבקשה להיתר ביקש העורר גם הקלה, כדלקמן:

"הוספת דירה באמצעות פיצול דירה קיימת כאמור בתקנה 2(9א) לתקנות התכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב – 2002".

הוועדה המקומית אשר דנה בבקשה להיתר ובהקלה החליטה לסרב לבקשה להיתר, היות והגדלת מספר יחידות הדיור מהווה סטייה ניכרת, וזאת לאור הוראות התכנית (ולא משיקולים תכנוניים). על החלטה זו הוגש הערר.

העורר טען, כי תקנה 2(9א') לתקנות- הקובעת חריג למקרים המהווים סטייה ניכרת בדרך של הוספת דירה באמצעות פיצול דירה קיימת, גוברת על תקנה 2(19) לאותן התקנות- הקובעת כי סטייה ניכרת תהיה: "סטייה מהוראות תכנית, כשנקבע בתכנית, כי סטייה מהן מהווה סטייה ניכרת".

עוד טען העורר, כי האיסור על מתן הקלות בתכנית הינו איסור גורף, ולכן הוא בטל לאור ההלכה שנפסקה בעניין ע"א 6291/95 בן יקר גת חברה להנדסה נ. הועדה המיוחדת מודיעין, לפיה הוראות התקנות אינן יכולות לבטל סמכות שניתנה בחקיקה ראשית לתת הקלות

ועדת הערר קבעה, כי הדיון בסוגיה הינו דו שלבי. בשלב הראשון יש לבחון – האם ההוראה בתכנית הקובעת כי תוספת יחידות דיור מהווה סטייה ניכרת הינה הוראה בטלה לנוכח הלכת בן יקר גת. ובשלב השני, והיה והתשובה לשלב הראשון הינה שלילית, יש לבחון האם תקנה 2(9א) גוברת על הוראה זו בתכנית ועל הוראות תקנה 2(19) לתקנות סטייה ניכרת.

באשר לשלב הראשון– ועדת הערר קבעה כי על מנת להכריע בסוגיה יש לבחון, האם ההלכה שנפסקה בעניין בן יקר גת עדיין תקפה לאור תקנה 2(19), שתוקנה לאחר פסק הדין. שכן, בהתאם להלכה המחייבת בעניין בן יקר גת, הרי יש לבטל כל סעיף השולל מתן אפשרות להקלה בהיותו נוגד חקיקה ראשית.

אלא, שהלכת בן יקר גת ניתנה טרם תיקון התקנות, כך שנשאלת השאלה האם התקנת תקנה 2(19) ביטלה את הלכת בן יקר גת או למצער צמצמה אותה.

ולעניין זה קבעה ועדת הערר, כי תקנה 2(19) לא ביטלה את הלכת בן יקר גת, אולם בהחלט צמצמה אותה וגידרה את גבולותיה, וזאת בין היתר לאור פסה"ד של ביהמ"ש לעניינים מנהליים בעת"מ (ירושלים) 400/07 מרדכי חי ארנון נ. הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים ואח', הדן במתח בין תקנה 2(19) הנ"ל לבין הלכת בן יקר גת.

ועדת הערר הוסיפה והבהירה לעניין זה, כי פסה"ד בעניין חי ארנון עוסק בסעיף בתכנית בו נאסר באופן כולל על מתן הקלות מכוח התכנית, ולא בסעיף בנוסח סעיף י' שבמקרה זה, או בסעיף אחר בו קיים איסור ספציפי על מתן הקלות בנושא מסוים.

לכן, כאשר קיימת הוראה בתכנית "השוללת לחלוטין את סמכות הוועדה ושיקול הדעת המוקנה לה למתן הקלות בניה" הרי הוראה זו בטלה גם לאחר התקנת תקנה 2(19). ומאידך- כפי שעולה מפסה"ד בעניין חי ארנון, כאשר קיימת "הוראה קונקרטית" בתכנית, המגבילה את האפשרות למתן הקלה, מדובר בהוראה אשר אינה בטלה לנוכח הוראות תקנה 2(19).

כלומר, לאחר תיקון תקנה 2(19) יש לאבחן בין שני סוגים של הוראות: הוראה אשר שוללת באופן כולל את האפשרות למתן ההקלה מהתכנית, הוראה זו בטלה. ולעומת זאת, הוראות אשר שוללות מתן הקלה בפרמטרים ספציפיים נותרות על כנן.

לגופו של עניין, ועדת הערר קבעה כי על אף שההוראה שנדונה בעניין בן יקר גת הייתה דומה במהותה להוראה שבמקרה זה, הרי שלאור הוראות תקנה 2(19) (ששינתה את המצב החוקי ששרר עת נדונה הלכת בן יקר גת) ולאור פסק הדין בעניין חי ארנון, הוראה ספציפית בתכנית, אשר התכנית קובעת לגביה כי לא ניתן יהיה לסטות ממנה או לקבל הקלה ממנה, הינה הוראה תקפה.

ולכן, בעניין זה נקבע כי לא ניתן ליתן הקלות בנושאים הספציפיים המנויים בסעיף י' לתכנית, שנקבע לגביהם כי הם יהוו סטייה ניכרת, וזאת למרות שבתכנית נקבעה יותר מהוראה ספציפית אחת שממנה תהיה אסורה הסטייה מהתכנית.

בנוסף לכך נקבע, כי מתקין התכנית רשאי היה לקבוע שורה של נושאים שלגביהם בלבד סטייה מהתכנית תהווה סטייה ניכרת, וכי מתקין התכנית אינו מוגבל לקביעת נושא אחד בלבד שלגביו ניתן לקבוע, כי הסטייה תהווה סטייה ניכרת.

מאחר ובמקרה זה בסעיף י' אין שלילה "טוטאלית ומוחלטת" של "כל אפשרות" לקבלת הקלה מהוראות התכנית, הרי שהסעיף אינו אוסר הקלות באופן גורף, אלא מונה שורה של פרמטרים לגביהם ייאסר מתן ההקלה, שיש מאחוריהם הגיון תכנוני, הסעיף אינו בטל, ולכן כל סטייה/הקלה מאחד הפרמטרים שנמנו בסעיף – מהווה סטייה ניכרת.

באשר לשלב השני– נקבע כי ההוראה בתקנה 2(9א') מהווה חריג ספציפי לאיסור הקבוע בתקנה 2(9), והיא אינה מהווה היתר כללי למתן הקלה לפיצול דירות, ולכן תקנה 2(19) לתקנות והוראות התכנית גוברות עליה.

כן נקבע, כי אין בלשון התקנה או בתכליתה בכדי לאפשר הוספת יחידות דיור, כאשר הוספה זו אסורה מכוח תקנה אחרת בתקנות סטייה ניכרת, ובוודאי שאין היא יכולה לאפשר את ההקלה כאשר התכנית קובעת הוראה מיוחדת וספציפית האוסרת פיצול שכזה, וכאשר הוראה זו מקבלת תוקף לאור תקנה 2(19).

לפיכך, נקבע כי לא ניתן, מבחינה לשונית או תכליתית, לפרש הוראה הבאה להחריג מקרה מסוים של הוספת יחידות דיור כהוראה הגוברת על כל הוראה אחרת בתקנות סטייה ניכרת או בתכנית.

ועדת הערר הוסיפה לעניין זה, כי מחוקק המשנה, אשר היה מודע היטב לתקנות סטייה ניכרת, ביקש לאפשר הוספת יחידות דיור על דרך של פיצול דירות, רק כאשר אין הוראה מפורשת בתכנית הקובעת כי הוספת יחידות דיור תהווה סטייה ניכרת. כלומר, הוספת תקנה 2(9א) נעשתה תוך כדי שמירה על יתר הוראות התקנות בדבר איסור סטייה ניכרת, וזאת למעט ההוראה הספציפית בדבר הוספת יחידות דיור.

לפיכך, קבעה ועדת הערר, כי פתוחה בידי העורר דרך המלך התכנונית לבקש תוספת יחידות דיור למקרקעין, וזאת בתכנית חדשה, אולם לא הדרך העוקפת של הליך ההקלה.

לאור האמור, נקבע כי הבקשה להקלה במספר יחידות הדיור מהווה סטייה ניכרת, וכי כדין נדחתה הבקשה להיתר על ידי הוועדה המקומית.

 

הערת מערכת:

החלטה אחרת של ועדת הערר הייתה שמה לאות מתה את ההגבלה שתוקנה בתקנות, אולם ועדת הערר הותירה פתח לבחינת המקרים לגופו של עניין, ובדיקת הסבירות של הגבלה בתכנית, ולכאורה ביטול ומניעת האפשרות לאשר הקלות מתכנית.

מאידך, יוצרת ההחלטה אי וודאות מסוימת לפיה גם במקום בו תכנית יוצרת מגבלות, עדיין מגבלות אלו לא תמיד יחזיקו מעמד במקרה מבחן.

ערר (ת"א) 5493/12 חיים גונן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל-אביב
ועדת ערר מחוזית – מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר עו"ד מיכה גדרון


ב"כ העורר
: עו"ד משה רז כהן

                          שיקול קנייני במסמך מדיניות תכנוני בסוגיית פיצול דירה כדין

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב (להלן – "הועדה המקומית") שלא לאשר את הבקשה לביצוע תוספת בנייה לשם פיצול דירה.

העורר הגיש בקשה לביצוע תוספת בנייה לדירתו בשטח של 38.2 מ"ר מכוח תכנית ג' (חדר יציאה לגג), וחלוקת הדירה המורחבת לשתי יחידות דיור באופן שתיווצרנה שתי דירות, האחת בשטח של כ-37 מ"ר והשנייה בשטח של כ-39 מ"ר.

הועדה המקומית סירבה לאשר את הבקשה להיתר מן הטעם, כי היא אישרה ביום 8.12.2004 מסמך מדיניות לעניין צפיפות יחידות דיור מותרת ברחובות מסחריים בהן חלות תכניות 44, 58, 38 ובשכונת מונטיפיורי (להלן – "מסמך המדיניות").

לטענת הועדה המקומית, מסמך המדיניות מוסיף וקובע כי "במידה ומוגשת בקשה לחלוקת דירה/ דירות לבניין קיים (לא כל הבניין), הצפיפות המותרת תהיה ממוצע של 53 מ"ר שטח עיקרי מהשטחים המבוקשים לחלוקה". דהיינו, במקרה של פיצול דירה, חישוב השטח הממוצע של הדירה אינו מתבצע ביחס לכל הדירות בבניין, אלא רק מתוך מספר הדירות המבוקשות לחלוקה.

במקרה הנדון, אם מבצעים את חישוב ממוצע שטח הדירות על פי מסמך המדיניות, כלומר, תוך חישוב השטח הממוצע מתוך הדירות המבוקשות לחלוקה בלבד, מתקבלות דירות שממוצע השטח שלהן קטן מ-53 מ"ר שטח עיקרי, ואולם, לו היו מבצעים חישוב של ממוצע שטח הדירות בבניין כולו לאחר תוספת הדירה כתוצאה מהחלוקה, אין ספק כי השטח הממוצע שהיה מתקבל גבוה בהרבה מ-53 מ"ר.

הועדה המקומית הסבירה את מדיניותה, כי במקרה של פיצול דירה יש לחשב את ממוצע שטח הדירות מתוך הדירות המפוצלות, ולא מתוך כלל הדירות המצויות בבניין, מטעם של הגנה על יתר בעלי הדירות בבניין, שכן אם יחושב השטח הממוצע של הדירות המתקבלות מתוך כלל שטח הדירות בבניין, הדבר יפגע בבעלי דירות אחרות בבניין במקרה שגם הם יהיו מעוניינים לפצל באחד הימים את דירותיהם.

טענה זו הינה קניינית במהותה לדעת וועדת הערר, ואין בינה לבין שיקולים תכנוניים דבר.

ועדת הערר ערכה השוואה בין המקרה דנן לבין ערר 5262/11 פנחס דהאן נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב, שם עסקה וועדת הערר בשאלה, כיצד על הועדה המקומית לנהוג במצב שבו קיימות זכויות בנייה בלתי ממומשות במגרש, ומוגשת לועדה המקומית בקשה להיתר בניה בה מנוצלים אחוזי בנייה מעבר לחלקו היחסי של מבקש ההיתר במגרש, ובאותו מקרה קבעה ועדת הערר כי השיקול שאמור לעמוד לעיני הוועדה הינו שיקול תכנוני וכי קביעת הוועדה בנדון דנן הינה קביעה זרה לשיקולים תכנוניים.

משכך, קבעה הוועדה כי אין לקבל את שיטת החישוב של הועדה המקומית במקרה של פיצול דירה, וכי יהא זה מן הראוי לבטל הוראה זו במסמך המדיניות.

עם זאת, ציינה וועדת הערר כי ראוי לקבוע במסמך המדיניות, כי במקרה של פיצול דירה קיימת, יש להביא לתשומת לב יתר בעלי הדירות בבניין, במסגרת החתמתם על הבקשה להיתר בנייה, את מסמך המדיניות של הועדה המקומית על מנת שהם יהיו ערים למשמעות הקניינית של אישור הבקשה להיתר, דהיינו כי הדבר עלול להגביל בעתיד את יכולתם לפצל את דירותיהם.

במקרה הנדון, חתמו כל יתר בעלי הדירות בבניין על הבקשה להיתר בנייה, ולפיכך קבעה וועדת הערר כי אין צורך לחייב סבב חתימות נוסף מצד השכנים ומשכך אושר הפיצול המבוקש.

הערת מערכת:

כידוע, תופעת פיצול הדירות הינה תופעה שכיחה באזור ת"א ובאזורי מגורים צפופים. מן הראוי שאכן יימצא האיזון, בין מבקשי הדיור לבין בעלי הזכויות והרשויות תוך הסדרת מנגנון תכנון קל ומהיר למעוניינים לפצל את דירתם במסגרת החוק ומנגד שתופעל אכיפה ביד קשה כנגד מפרי החוק ובכך יצאו כולם נשכרים – הן הרשויות והן מבקשי הדיור.

תשומת הלב כי במקרים מסוימים עיריית תל אביב מרחיבה את המדיניות האמורה אף למקרים בהם לא מדובר היה כלל בפיצול דירות אלא בתיקון היתר ושימוש חורג, לדעתנו גישה זו אינה ראויה ואף אינה נובעת כלל ממסמך המדיניות האמור.

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד דפנה סירוטה הולנדר אריאל פל מתמחה ממשרד צבי שוב


רצ"ב הזמנה לכנס פטור ממס במכירת דירות מגורים לאור הרפורמה החדשה בחקיקה לעיון ורישום לחצו כאן

 

המערכת מברכת את נמעניה וכל בית ישראל בברכת חג אורים שמח !