מאמרים בנושא:
בין בר רשות לבר רשות בלתי הדירה
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
מקרקעין
הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון – הגבלת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר דירה), התשע"ג – 2013
תכנון ובניה
תקנות הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (הוראת שעה) (הארכת התקופה האמורה בסעיף 35(א) לחוק), התשע"ג – 2013
מיסוי מקרקעין
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2013- מקרים שיחשבו לרכישת דירת מגורים יחידה לעניין מס רכישה
צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)),
התשע"ג – 2013
עדכוני פסיקה:
חוזים
ע"א 3005/11 + 3282/11 קריסטל מוצרי צריכה בע"מ נ' עירית באר שבע
הסכם מול רשות הכרוך בהתחייבות כספית מצידה אך לא נחתם על ידה הינו בלתי חוקי ויחשב כבטל
והסעד שיוענק במקרה כזה הינו השבת השווי
פינוי בינוי
ת"א (מרכז) 55587-12-11 רחל עמינדב ו-46 אח' נ' יקותיאל קאזי ואח'
בית משפט פסק פיצוי נזיקי בשל סירוב המתנגדים לחתום על הסכם להליך פינוי בינוי
היטל השבחה
ערר מס' בט- 86046/12 אברהם יצחק מכנס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר טוביה
לעניין מועד חיוב בהיטל השבחה יש להבדיל בין תמ"אות "מרחפות" ובין תמ"אות החלות על מקרקעין ספציפיים
תביעת פיצויים מכח סע' 197 – ירידת ערך
ערר מס' תא/95014/10 בוגדרי סרח ו-82 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב ואח'
נזקים בזמן ביצוע פרוייקט אינם נזקים ברי פיצוי במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, שעניינו אך ורק בפגיעה בתכונות מקרקעין בגין אישור תכנית, ולא בגין ביצוע תכנית.
לצורך הוכחת פגיעה במקרקעין, יש לבחון את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, ולא את המצב בפועל.
הגשת ערר לפי סעיף 198 לחוק התו"ב בלא צירוף שומת מקרקעין, יש בה כדי להביא למחיקתו על הסף.
מאמרים
בין בר רשות לבר רשות בלתי הדירה
מאת עוה"ד צבי שוב ורן גור אריה
זכות בר רשות הינה אחת מהזכויות המעניינות בתחום המקרקעין. המדובר בזכות שאינה נמנית עם חמשת סוגי הזכויות המנויות בחוק המקרקעין (בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה, זכות קדימה). יחד עם זאת, המדובר בזכות די נפוצה במדינת ישראל, כפי הנראה בשל אופייה של מדינת ישראל, הן כמדינה קולטת עליה כשהדברים אמורים בעיקר ביחס לשנות החמישים והשישים, שנות ראשיתה של המדינה, שעה שהיה צורך ליתן פתרונות דיור מידיים למאות אלפי העולים שהגיעו בתוך פרק זמן קצר יחסית כאשר הפתרון המרכזי שנמצא עבורם היה הקמת מעברות ולאחר מכן שיכונים מסוגים שונים, והן בעקבות מלחמות ישראל ובעיקר מלחמת הקוממיות אשר הביאו לתפיסת שטחים ובתים אשר בעליהם הפרטיים נטשו אותם, תוך עידוד המדינה את האוכלוסייה, אם במפורש או במרומז, לתפוס ולהתיישב בשטחים אלו.
בשל הצורך המידי בקליטת ושיכון כל העולים, שמספרם עלה כידוע על מספרה של האוכלוסייה הקולטת, ניתנו פתרונות מהירים, ללא שניתן היה להסדיר את זכויותיהם של המתיישבים בקרקע. מקרים אלו בהם יושבו האנשים על ידי גורמי הקליטה או לכל הפחות התיישבו בידיעת בעל הקרקע – המדינה, נוצר להם רישיון שימוש בקרקע.
במאמר זה נסקור בין היתר בקצרה את העקרונות שנקבעו בשאלה מיהו בר רשות במקרקעין? ומהן הדרכים ליצירת רשות זו בין בהסכמה ובין מכללא.
בחוק המקרקעין תשכ"ט – 1969 נקבע כי במקרקעין ניתן לרכוש אחת מחמשת הזכויות הבאות בעלות, שכירות, משכנתא, זיקת הנאה וזכות קדימה. המחוקק מצא כאמור לנכון, שלא להסדיר זכות במקרקעין מכוח חזקה בלבד.
מוסד הרישיון נקלט מן המשפט האנגלי עוד בטרם חוקק חוק השכירות והשאילה, תשל"א – 1971, הטעם לקליטה היה לאפשר באמצעותו להעניק זכות לחזקה ולשימוש במקרקעין בתמורה, בלא שחוק הגנת הדייר יחול על זכות זו ויכביד עליה.
עם הזמן התפתחה זכות בר הרשות בפסיקה ובספרות המוכרת בנסיבות מיוחדות כזכות שביושר, ובית המשפט יפנה אליה במקרים מיוחדים וזאת כאשר טעמים של צדק דורשים זאת.
בפסיקה נקבע, כי בר רשות הינו מי שרשאי להחזיק במקרקעין, בתמורה או שלא בתמורה, כאשר ניתן לו רישיון מאת הבעלים של הקרקע, לשם כך, ישנם שני סוגי רישיון, האחד רישיון הניתן חינם ללא תמורה והשני רישיון בתמורה.
רישיון חינם יכול וייווצר באחת משתי דרכים, האחת, רישיון מכללא הנלמד מהתנהגות הצדדים והשני, בהסכמה מפורשת בין הצדדים. ההרשאה בנסיבות אלו ניתנת לשימוש בלבד ובדרך כלל היא מקנה לבעל הקרקע הזכות לבטלה באופן מידי בהודעה על כך.
לעניין רישיון מכללא, נקבע בפסיקה כי העובדה שעבר זמן רב מאז תפס המחזיק את הקרקע, ובמשך כל אותו הזמן נמנע בעל המקרקעין מתגובה כלשהי, למרות שידע על האחזקה במקרקעיו, מעידה על הסכמה תוך יצירת רישיון. (ר' עוד לעניין זה ע"א 32/77 אליאסף טבוליצקי נ' בית הכנסת ובית מדרש החסידים, פ"ד לא(3) 261 / ע"א (חי') 18162-10-11 עיריית קרית אתא נ' יצחק ואח' (פורסם בנבו)).
מטבע הדברים רישיון מכללא יהיה תמיד רישיון הניתן חינם והניתן לסיום בכל עת. נדגיש כי רישיון מכללא יכול וייווצר אך ורק כאשר אין מערכת חוזית מוסדרת בתוקף בין הצדדים, וכאשר בעל המקרקעין מודע לעצם תפיסת המקרקעין ונותר שותק לנוכח התפיסה. דהיינו, לצורך הוכחת רישיון מכללא יבחן בית המשפט שני תנאים, האחד, כי הטוען לרישיון שהה בנכס זמן ממושך; השני, האם בעל המקרקעין ידע על תפיסת המקרקעין ולא עשה דבר, כך נקבע בע"א (ב"ש) 32884-10-11 תעשיות רדמיקס (ישראל בע"מ) נ' סלומון אסור חומרי בניין (פורסם בנבו) .
על כן ניתן לומר, כקביעת בית המשפט העליון בעניין בג"צ 45/71 קרושבסקי נ' עיריית תל אביב – יפו, פ"ד כה(1) 792, 797 כי בגדר המושג "רשות מכללא" נכללים כל אותם מצבים שבהם ההחזקה או השימוש של פלוני בנכס אינם מעוגנים בהסכמה מפורשת שנתן בעל המקרקעין, אלא בהסכמה הנלמדת מכך שבעל המקרקעין נמנע מלפעול לסילוקו של פלוני מן הנכס, אף שעומדים לרשותו כל האמצעים לכך.
בשני המקרים הדרך לסיום הרישיון הינה , ככל שלא מדובר ברישיון בלתי הדיר, בגילוי דעתו של בעל המקרקעין כי ברצונו לסיים את הרישיון להחזיק במקרקעין.
יחד עם זאת ניתן למצוא בפסיקה מקרים בהם בית המשפט, בהתבסס על דיני היושר, מנע את סילוקו של המחזיק, מקום בו הצליח המחזיק להוכיח כי הרישיון ניתן לתקופה קצובה בזמן או לעיתים אף ללא כל הגבלת זמן, הסכם כאמור יכול להיות מפורש או להשתמע מהנסיבות.
כאמור הסוג השני הינו רישיון בתמורה. רישיון בתמורה כשמו כן הוא, רישיון לשימוש במקרקעין הניתן בתמורה המשולמת בצורה חד פעמית או מעת לעת, למעשה דרכי יצירתו של רישיון בתמורה זהים לאלו של זה הניתן ללא תמורה, כאשר ההבדל טמון בשאלת התמורה והדרך לביטול הרישיון, כמובן שהתמורה יכולה להיות בדרכים שונות.
סיווג הרישיון כרישיון הדיר או בלתי הדיר, תלוי בנסיבותיו של כל מקרה ומקרה, נקדים ונאמר כי בתי המשפט ממעטים לקבוע כי רישיון הינו בלתי הדיר, וברוב המקרים נקבע כי הרישיון הינו הדיר, זאת בשל היותה של זכות הקניין זכות חוקתית וקביעה כי רישיון הינו בלתי הדיר לפיה לא ניתן כלל להורות על ביטולו, יש בה פגיעה קשה בזכויותיו של בעל המקרקעין.
אלא, שאף כאשר המדובר ברישיון בתמורה, לא בהכרח ייקבע כי מדובר ברישיון בלתי הדיר (ר' לעניין זה ע"א 7242/00 רשות הנמלים והרכבות נ' כדורי (פורסם בנבו)). בנוסף לכך ייתכנו מקרים חריגים, בהם רישיון שלא ניתן בתמורה יוכר כרישיון אשר לא ניתן לביטול בכל עת (ר' למשל ע"א 515/76 לוי נ' ויימן, פ"ד לא(2) 127, 132-134) ויש לבחון כל מקרה ומקרה לאור הנסיבות האם הצדק מחייב את המשך קיומו של הרישיון, שכן כפי שציינו המדובר במקרים חריגים ויוצאים מן הכלל.
תוקפו של רישיון בלתי הדיר מבוסס על דיני היושר, ולכן בתי המשפט יימנעו מסילוקו של בעל רישיון מקום בו הצדק דורש את המשך קיומו. עם זאת, כאשר מתעוררת טענה בדבר ביטול רישיון במקרקעין, ומתבקש סילוק ידו של בעל הרישיון מהמקרקעין עקב כך, על בית המשפט לבחון, על פי נסיבות המקרה, האם יהיה זה מן הצדק לאפשר לבעל המקרקעין לבטל את הרישיון והאם יש מקום להתנות את הביטול בתנאים.
במספר פסקי דין (כגון ע"א 87/62 בדיחי נ' בדיחי פ"ד ט"ז 2901, ע"א 588/81 ציזיק נ' הורוביץ פ"ד מ (1) 321, 325; 7139/89 אלוני נ' ארד פ"ד נ"ח (4) 27]), הכירו בתי המשפט במתן רשות להחזיק במקרקעין "כרישיון בלתי הדיר". הכללים כעולה מתוך פסיקה זו הינם כי במידה והתקבלה מאת הבעלים רשות מפורשת להחזיק במקרקעין, והמחזיק בהסתמך על רשות זו ביצע במקרקעין בנייה תוך השקעה וזאת בהסכמתו המפורשת של בעל המקרקעין, הרי שבמקרה כאמור המדובר ברשות בלתי הדירה.
כפי שצוין בתחילת המאמר, יש להבין כי ברובם של המקרים הבאים לפתחו של בית המשפט אין המדובר במחזיקים אשר פעלו בצורה עבריינית ופלשו למקרקעין לא להם. בית המשפט לא אחת עומד בפני כביכול "פולשים" אשר יושבים בקרקע זה עשרות בשנים, משלמים מיסי עירייה, כאשר בעל הקרקע בדרך כלל המדינה ושלוחותיה מודעים לאחזקתם בקרקע ולעיתים קרובות הם אלו אשר יישבו את המחזיקים בקרקע, ראה לדוגמא מקרה כפר שלם, מעברת ג'מוסין, גבעת עמל ומעברות נוספות ברחבי הארץ. נציין על קצה המזלג כי במקרה של כפר שלם נדרשו הצדדים להתערבות המחוקק, וזאת בשל חוסר הצדק המשווע בפינוי אותם מחזיקים, ללא פיצוי סביר ודיור חלוף.
דרך הפינוי בה נוקטות הרשויות בדרך כלל, אינה "ידידותית" בלשון המעטה ונעשית על ידי הגשת תביעה לפינוי בסדר דין מקוצר לרוב מבלי שבית המשפט דן בנושא הפיצויים בגין הפינוי.
הכלל הוא כי בר רשות זכאי להחזר השקעותיו במקרקעין, מקום בו השקעותיו השביחו את המקרקעין. בשורה של פסקי דין שניתנו בעת האחרונה נראה כי בית המשפט, עושה ככל יכולתו על מנת לאזן במעט את תחושת אי הצדק שבפינוי המהיר של אלו שישבו במקום עשרות שנים, וזאת בדרך של פסיקת פיצוי נדיב כנגד פינוי המקרקעין (ר' לעניין זה רע"א 2701/95 כנען נ' אלטיף, פ"ד נג(3) 151) ; ע"א (נצ') 122/09 האגודה הלאומית לעזרת המיסיונרים הקתולים האיטלקים נ' ראוף חנה (פורסם בנבו)ׂ ; תא(פת) 3740/07 מינהל מקרקעי ישראל נ' עובדי ברוך (פורסם בנבו) ואף תוך דחיית טענת בעל המקרקעין לדמי שימוש (כפי שנפסק בתא (נצ') 1379/99 חוסיין עלי סלימאן נ' קק"ל ואח' (פורסם בנבו).
לטעמנו יש לתמוך בגישת בתי המשפט בשנים האחרונות ואנו סבורים כי בנסיבות בהם המדובר באחזקה רבת שנים, בעיקר שמדובר במקום מגורי המחזיקים, יש לכרוך את נושא הפינוי בפיצוי המגיע בגינו, ואין להביא למצבים בהם מפונים אנשים אשר יושבים במקרקעין עשרות שנים, בין אלו המתגוררים במקום ובין אלו המפעילים עסקים במקרקעין, תוך פרק זמן קצר של שלושים יום, תוך שנדרשים הם לנהל משפטים נפרדים וארוכים בנושא הפיצוי, ועל כן יש לכרוך האחד בשני ולעשות את האיזון המתאים.
כן אנו סבורים כי יש לאבחן בין מי שיושב על קרקע פרטית למי שיושב על קרקע מדינה משך עשרות שנים ברשות וללא הפרעה, שכן, המדינה בחרה להעניק זכויות בדרך זו גם אם בחרה שלא להקנות זאת בחוזים רשמיים, נראה כי לא ניתן להגיע בוקר אחד ולבטל את האפשרות של מעמדם כברי רשות ולהשליך אנשים אלו, שבמקרים רבים אינם בעלי יכולת, לרחוב (תרתי משמע), ורצוי בכל מקרה לנהוג דין אחד במקרים אלו ולקבוע קריטריונים שונים לדרך טיפול.
נציין כי אין אנו רואים את הסיבה להבדיל בין דבר פיצוים של מחזיקים היושבים וגרים בקרקע מזה עשרות בשנים בשתיקה או ברשות לבין מעמד מושבים וקיבוצים וגורמים אחרים שקיבלו קרקע לשימוש חקלאי ועתה עם שינוי יעודה מסרבים להשיבה למדינה ללא פיצוי ראוי הנגזר גם משוויה החדש, בשני המקרים מדובר במגזרים של המדינה שיש להתייחס אליהם תוך המטרה לשחרר קרקעות אולם לא לפגוע בזכויות שניקנו וניתנו משך שנים רבות, מה גם שמחד מדובר בנכסי מגורים ומנגד קרקע לעיבוד, כפי שפועלים לקבוע כללים במגזר אחד, יש לעשות כן גם במגזר שני.
עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים:
מקרקעין
הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון – הגבלת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר דירה), התשע"ג – 2013
על שולחנה של הכנסת עומדת הצעת חוק לפיה יוסף סעיף 6ג' לחוק המכר (דירות) התשל"ג-1973 שעניינו יהא – הגבלת רכיב ההוצאות המשפטיות במחיר דירה, ולפיו, מוכר לא יוכל לדרוש מקונה השתתפות בהוצאות משפטיות בסכום העולה על חצי אחוז ממחיר הדירה או על 5,000 ש"ח, הנמוך מבניהם. עוד נקבע כי על עורך הדין המבצע שירותים שעבורם גובה המוכר הוצאות משפטיות, יהא להמציא חשבונית מס על שמו, לרוכש הדירה.
הרקע להצעה כעולה מדברי ההסבר היא מאחר וחברות קבלניות נוהגות לגבות מקונים בנוסף למחיר הדירה, אחוזים מסויימים ממחיר דירה, עבור השירותים המשפטיים הרי שגבייה זו מהווה נטל נוסף על רוכשי דירות ללא הצדקה עניינית, ובפועל הנה כלי לתשלום עבור השירותים המשפטיים שמקבלת החברה הקבלנית מאת עורכי הדין המייצגים אותה, וזאת על חשבון רוכשי הדירות ללא כל הצדקה לכך.
יצוין כי בשנים האחרונות, הונחו מספר פעמים הצעות דומות על שולחנה של הכנסת, ואלו הוסרו מסדר היום, ימים יגידו.
כנגד הצעה זו יצאה לשכת עורכי הדין ופועלת למניעתה, בטענה כי מדובר בהצעה פופוליסטית שאין בה תועלת שכן הפער יוטל על הרוכשים ולא תהווה שינוי כלל וכלל.
תכנון ובניה
תקנות הליכי תכנון ובניה להאצת הבניה למגורים (הוראת שעה)
(הארכת התקופה האמורה בסעיף 35(א) לחוק), התשע"ג – 2013
ביום 27.05.2013 פורסמה הארכת תקופה להוראת השעה שעניינה – הסדרים מיוחדים לאישור תכניות בנייה למגורים, שיאפשרו מתן פתרון לצורכי הדיור באמצעות היצע דירות מגורים בגדלים שונים ומסוגים שונים, לרבות באמצעות ייעוד קרקע לדיור להשכרה. הארכת תוקפה של הוראת השעה הינו עד ליום ז' בחשון התשע"ד (11 באוקטובר 2013).
מיסוי מקרקעין
הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין מס' 3/2013
מקרים שיחשבו לרכישת דירת מגורים יחידה לעניין מס רכישה
סעיף 9(ג1א)(2)(א) לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 קובע שיעור מס רכישה מופחת בעת רכישת זכות במקרקעין בדירת מגורים שהיא דירתו היחידה של הרוכש. לאחרונה פורסמה הוראת ביצוע בנוגע למקרים מיוחדים אותם נפרט להלן בהם תיחשב דירה נרכשת כדירה יחידה:
א. רוכש שאין לו דירות מגורים ורוכש בו זמנית, לראשונה יותר מדירת מגורים אחת – יהא זכאי להקלה הקבועה במס רכישה לדירה יחידה לגבי אחת מהדירות לפי בחירתו, ובלבד שדירה זו עונה על שאר התנאים הקבועים בהגדרת "דירת מגורים יחידה" בחוק.
ב. רכישה של שיעור /חלק נוסף בדירת מגורים יחידה – במקרה בו קיימים מספר בעלים המחזיקים בדירת מגורים אחת ואינם שייכים לתא משפחתי אחד כהגדרתו בחוק, ואחד מהבעלים מעוניין להגדיל את חלקו, יש בכך כדי להגביר את יכולת השימוש של הרוכש באותה דירת מגורים יחידה עצמה, ועל כן מזכה הדבר בהקלה במדרגות המס.
ג. הרחבה של דירת מגורים יחידה בדרך של רכישת דירה צמודה לה – כאשר הרכישה נעשית על מנת שהדירה הנרכשת תשמש בשלמות וכחטיבה אחת למגורים יחד עם הדירה המקורית, ייהנה הרוכש ממדרגות מס רכישה הקבועות לדירת מגורים יחידה ויחולו הוראות תקנה 2(2)(ב) לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה) התשל"ה-1974.
מן הראוי זה לציין כי הוראת הביצוע לעיל קובעת תנאים שיש לעמוד בהם ולפיהם, קיים קיר משותף בין הדירות, או צמידות בקומות, וכן קיימת אפשרות פיסית לחיבור ביניהן. תנאי נוסף הוא כי הרוכש יחתום על הצהרה ויתחייב לבצע החיבור ההתאמות תוך תקופה של 6 חודשים ממועד קבלת החזקה בדירה. ככל שיהא צורך ויוכח שכך, תוארך התקופה בהתאם, כמו כן עוד תנאי הינו כי תוצא שומה כדירה שניה והפרש המס יוקפא עד לתום תקופת ההתאמה, ובסיומה לאחר שיוכח כי אכן בוצעה ההרחבה, תתוקן השומה ויערך חישוב כרכישת חלק בדירת מגורים יחידה (תקנה 2(2)(ב) כאמור) בהתאם לנוסחה הבאה: שטח דירת ההרחבה חלקי שטח דירת ההרחבה בתוספת שטח דירת המגורים המקורית.
צו לשינוי נטל המס (תיקוני חקיקה) (דחיית מועד לעניין סעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה)),
התשע"ג – 2013
ביום 13.5.13 פורסם צו שמטרתו לדחות עד לתאריך 1.10.13, את כניסתו לתוקף של סעיף 2 (1) לחוק לשינוי נטל המס אשר קובע כי סעיפים (ב) – (ה) בסעיף 15 לחוק מיסוי מקרקעין – יבוטלו, כלומר ביטול הדרישה לתשלום מקדמה שהרוכש חייב להעביר למנהל על חשבון המס שהמוכר חייב בו. תוקף הצו הינו החל מיום 01.04.2013.
עדכוני פסיקה
ע"א 3005/11+3282/11 קריסטל מוצרי צריכה בע"מ נ' עירית באר שבע
בפני בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' י' דנציגר, ע' פוגלמן וד' ארז-ברק
ב"כ המערערת: עוה"ד ג' פרום ו-י' לוי
הסכם מול רשות הכרוך בהתחייבות כספית מצידה אך לא נחתם על ידה הינו בלתי חוקי ויחשב כבטל
והסעד שיוענק במקרה כזה הינו השבת השווי
עסקינן בשני ערעורים שהגישה המערערת לאכיפה וקיום הסכם עם העירייה שבפועל לא נחתם על ידי הגורמים מטעם העירייה כמתחייב בדין.
המערערת, קריסטל מוצרי צריכה בע"מ (להלן – "קריסטל") הינה הבעלים של שני שליש במושע במגרש המצוי בפינת הרחובות הרצל והאבות בבאר שבע (להלן – "המגרש"). בחלק הנותר החזיקה חברת ניצבים נכסים וציוד בע"מ (להלן- "ניצבים"). בעבר שימש המגרש האמור כחניון שהכיל 40 חניות עיליות.
בסוף שנות ה-90 יזמה עירית באר-שבע הקמתו של מרכז, באמצעות תכנית מתאר מקומית מפורטת 77/177/03/05 (להלן: "התוכנית"). השטח שעליו חלה התכנית כלל בין השאר את המגרש. שעה שנודע לקריסטל ולנציבים על התוכנית, הגישו השתיים לוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז הדרום התנגדויות לתוכנית.
על מנת להסיר את התנגדותם של קריסטל, ניהלה עימם העיריה משא ומתן ואף חתמה מולם, ביום 05.02.2001, על הסכם עקרונות, על פיו התחייבה העירייה, בתמורה לכך שקריסטל תמשוך התנגדותה לתכנית, לבנות על חשבונה חניון תת קרקעי חדש שיהיה בבעלות משותפת של קריסטל ושל העיריה, ולהסדיר את רישום זכויותיה הקנייניות של קריסטל במגרש, לתחזק ולנהל את החניון התת קרקעי ולהשלים את בנייתו בתוך 24 חודשים.
כמו כן, הסכימו הצדדים כי הרווחים שיופקו מהפעלת החניון יחולקו בין העיריה לבין החברות בהתאם לשיעור בעלותן היחסי בחניון וכי חוזה מפורט ייחתם בתוך 30 יום, בכפוף לאישור מועצת העיריה ודירקטוריון קריסטל. אלא שחרף האמור, בחלוף השנים הוקם הפרויקט הציבורי על הקרקע ובנייתו הסתיימה, אך הסכם מפורט לא נחתם מאז ועד היום וזאת למרות פניות חוזרות ונשנות של קריסטל לעירייה לעשות כן.
בגין התנהלות העיריה כאמור הגישה קריסטל תביעה לבית המשפט המחוזי לאכיפה וקיום ההסכם בין הצדדים אשר קבע כי ההסכם הינו בטל מאחר ולא מולאה הוראת סעיף 203(א) לפקודת העיריות [נוסח חדש] (להלן – "הפקודה"), לפיה, חוזה שיש בו התחייבות כספית מטעם העיריה, לא יחייב את העיריה אלא אם יחתמו עליו בשם העיריה בצד חותמת העיריה ראש העיריה והגזבר.
עוד קבע בית משפט קמא כי מאחר והעיריה לא הפעילה את החניון באופן מסחרי ולא גבתה על החניה תשלום (שכן רצתה להחיות את המתחם בו נמצא החניון ולכן החליטה לטובת הציבור להפעילו בחינם)- יהיה בקבלת בקשת קריסטל לאכיפת החוזה כדי לפגוע פגיעה חמורה בשיקול דעתה של העיריה, בפעולתה למען טובת הציבור ועוד מכוחו של חוזה שהינו בטל מעיקרו. אי לכך קבע בית משפט קמא, כי יש לחייב את העיריה להשיב לקריסטל את שוויו של המגרש וכן לחייבה בתשלום דמי שימוש ראויים לקריסטל בגין התקופה בה עשתה שימוש במגרש, בסך של 500,000 ש"ח.
על פסק דינו של בית משפט קמא הגישה קריסטל את הערעורים דנא, שעסקו בשאלה האם ניתן בנסיבות אלה לחייב את הרשות לקיים את ההסכם או לחייבה בתשלום פיצויי קיום לבעלי הקרקע הפרטית או שמא יש להסתפק בהשבת שווי בסך של 500,000 ₪, כפי שסבר בית משפט קמא.
כבר בפתח פסק דינו ציין בית המשפט כי התנהלות העיריה הינה בלתי ראויה ובלתי הוגנת, מאחר והעיריה בחרה להתקשר בחוזה מנהלי, הכפוף הן למשטר דיני החוזים והן לדיני המשפט הציבורי, עם חברה פרטית וזאת על מנת לקדם פרויקט ציבורי, בעוד שהיא אינה פועלת על פי החובות המוטלות עליה ובניהן חובת ההגינות, הסבירות ותום הלב. עם זאת, ולמרות האמור, קבע בית המשפט כי יש לדחות את הערעורים ולהותיר את פסק הדין של בית משפט קמא על כנו.
בית המשפט פסק כי ההסכם בין הצדדים הינו בלתי חוקי ובטל, זאת מאחר ולא נחתם על ידי העיריה כאמור בהוראות סעיף 203(א) לפקודה. בעניין זה אזכר בית המשפט את הפסיקה המוכרת ולפיה דרישת הסעיף לחתימת העיריה על הסכם אשר יש בו כדי לחייב את העיריה בחבות כספית, הינה דרישה מהותית אשר נועדה להבטיח וודאות משפטית וצמצום ההתדיינות השיפוטית ולכן ההסכם במקרה זה לאור הנסיבות הינו בלתי חוקי ובטל.
משכך, קבע בית המשפט כי גדר המחלוקת בערעורים דנא עניינה בשאלת תוצאות ההכרזה על בטלות ההסכם וקבע כי הסעדים המוענקים בעקבות ההכרה בבטלות החוזה הינם השבה (ר' בעניין זה הוראת סעיף 31 לחוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג-1973 (להלן – "חוק החוזים") ), כשביסודה – החזרת הצדדים למצב שהיו בו אלמלא נכרת החוזה.
בית המשפט סבר כי אין ליתן במקרה דנא צו אכיפה להסכם בין הצדדים או פיצויי קיום, מאחר ומתן סעדים אלו יחייבו את העיריה לפעול בניגוד לשיקול דעתה למען טובת הציבור ויאלצוה להפעיל את החניון בתשלום, וכי מאחר והחניון כבר קיים ופועל יהיה זה בלתי סביר להרוס אותו לשם השבת המגרש לבעליו ואף לא לבצע רישום של חלק מהחניות על שם קריסטל, הליך אשר הינו פרוצדורלית ארוך, מסובך ובלתי סביר בנסיבות אלה.
אי לכך קבע בית המשפט כי הסעד שיינתן במקרה זה הינו השבת שווי (כאמור בהוראות סעיף 21 לחוק החוזים), אשר נקבעה על בסיס אומדן שנערך באמצעות שתי חוות דעת מומחים, אשר הגישו הצדדים והועמדה על סך של 500,000 ₪. שווי זה שנפסק על ידי בית משפט קמא, משקף לדעתו של בית המשפט העליון את טובות ההנאה בהן זכתה העיריה מכוח החוזה הבטל, משיכת ההתנגדות על ידי קריסטל, השימוש שעשתה במגרש בתקופה שעד מועד ההשבה ודמי שווי המגרש כתחליף להשבתו בעין.
בעניין שאלת העברת הבעלות במגרש מקריסטל לעירייה קבע בית המשפט כי מאחר והמסלול ההסכמי לביצוע העברת הבעלות במגרש אל העיריה התבטל עם ביטול ההסכם בין הצדדים, על העיריה לשוב למסלול החוקי העומד לרשותה ולהפקיע את המגרש על פי הדין. כן, ציין בית המשפט במאמר מוסגר, כי קריסטל לא תהיה זכאית לכפל פיצוי בגין ההפקעה הזו וככל שיוחלט כי קריסטל זכאית לקבל פיצוי בהליך ההפקעה, ניתן יהיה להתחשב בסכומים שקיבלה במסגרת ההליך דנא.
על יסוד האמור נדחו שני הערעורים.
הערת המערכת:
על כל המתפשרים עם רשויות לשים לב ולהקפיד על הצד הפרוצדוראלי לכאורה של אישורי ההסכמים, פעמים רבות נחפז הצד המתקשר ועקב רצונו לקבל את ההתחייבות וההבטחה, אין הוא בודק אם ההחלטה נתקבלה על ידי הרשות כדין על מנת שלא יוכל מאן דהו בעתיד להתנער הימנה כלא הייתה.
מאחר ורשויות ציבוריות נתונות לחילופי גברי בתדירות גבוהה, וכידוע פקיד חדש אינו מרגיש מחויב לאשר נתחייב קודמו, יש להקפיד קלה כבחמורה על אישורים מכח הדין הרלוונטי ואף לפנות לבית המשפט על מנת לעגן את ההתחייבויות גם לטווח ארוך וגם באופן שיקשה מאד על תקיפתן בעתיד.
כמו כן ראוי להתייחס במקרים אלו לסנקציות שיחולו במקרה של התנערות מההסכם, כך שטרם התנערות מהסכם חתום וטרם טענה בדבר אי מחויבות הרשות, ישקלו טוב משמעות הדבר.
ת"א 55587-12-11 רחל עמינדב ו-46 אח' נ' יקותיאל קאזי ואח'
בית המשפט המחוזי מרכז – לוד בפני כב' הש' אסתר שטמר
ב"כ התובעים: עו"ד חן עמידור
בית משפט פסק פיצוי נזיקי בשל סירוב המתנגדים לחתום על הסכם להליך פינוי בינוי
עסקינן בתביעה לפי חוק פינוי ובינוי (פיצויים) תשס"ו – 2006 (להלן- "החוק"), לתשלום פיצויים בגין נזק שנגרם לתובעים בשל סירובם של הנתבעים לחתום על הסכם לפינוי-בינוי.
התובעים אשר גרים ברח' התמר בעיר יהוד, חתמו על הסכם עם חברת "אשדר" שביסוד מטרתו בניית יחידות דיור חדשות במסגרת הליך פינוי בינוי, אלא שבשל מס' דיירים סרבנים שסירבו לחתום על ההסכם מסיבות שונות, נוצרו עיכובים בקידום ההליך ובשל כך ובעיקר נוכח סירובם העיקש של אותם דיירים סרבנים הם הנתבעים, נאלצו התובעים להגיש תביעה זו
בתביעה טענו התובעים כי סירובם של הנתבעים לחתום על ההסכם לפינוי בינוי עם חברת "אשדר" אינו סביר וכי הנתבעים מנצלים לרעה את זכויותיהם כדיירים בבית המשותף ופועלים ממניעים שאינם כשרים ומתנים את התקשרותם בהסכם כאמור בתנאים בלתי ישימים וכל זאת על מנת להביא לסיכולו של הפרויקט. בנוסף, טענו התובעים כי הנתבעים מבקשים פיצוי בלתי סביר עבור הפינוי ולכן בכך פוגעים הם בעיקרון השוויון בין בעלי הזכויות בהליך פינוי ובינוי לפיו כל דייר יקבל את אותם התנאים בהליך. עוד טענו התובעים כי הם אוחזים ב- "רוב המיוחס" של בעלי הזכויות הנדרש בהתאם וברגע שיש רוב של שני שלישים מהדיירים לפינוי, אפשר להתחיל בתהליך פינוי ובינוי ודי בכך לבסס עילת תביעה, לתביעתם צרפו התובעים חוו"ד שמאית לפיה נקבע כי במידה והפרויקט הנ"ל לא ייצא לפועל פיצויי הקיום יעמדו על סכום של 22 מיליון ש"ח.
מנגד טענו הנתבעים בדבר אי סבירות החוזה אשר נחתם בהתקשרות אל מול חברת "אשדר" וכי התנאים להתקשרות זו אינם משקפים את המציאות והשווי הכלכלי הראוי אשר יקבלו בתמורה. עוד טענו הנתבעים כי אין כוונה מצד היזם להוציא לפועל את הפרויקט בעתיד הקרוב וכי אין קשר סיבתי בין אי חתימת הנתבעים לבין הנזק אותו תובעים התובעים. כמו כן טענו הנתבעים כנגד החוזה שנחתם אל מול החברה בטענה שהוא אינו סביר ופוגע בהם, בנוסף טענו כי לפי החוק עומדת לצידם הזכות לסרב ולהביא לסיכולו של הפרויקט וזאת בשל העובדה שהעסקה אינה הוגנת לטעמם וכו'.
לאחר בחינת טענות הצדדים, בית המשפט פסק, כי אין בסיס לטענות הנתבעים לפיה תנאי החוזה אינם סבירים ומשכך לא עומדת להם הזכות להביא לסיכולה של ההתקשרות עם חב' "אשדר".
כמו כן, קבע ביהמ"ש בהסתמך על חוו"ד שמאיות כי קיים רוב מיוחס של "מקבץ" לפינוי כנדרש בסעיף 2 (א) לחוק.
בית המשפט נימק את החלטתו בכך שהתובעים הוכיחו כי אין דבר בטענות הנתבעים וכי התובעים הוכיחו כי תנאי החוזה ראויים, והתמורה שהוצעה הינה ראויה ואף סכום הערבות הבנקאית התעדכן ומשקף את ערך הדירה הריאלי. על אלו הוסיף בית המשפט ואף ציין כי העובדה שיתר בעלי הדירות חתמו על ההסכם יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה כפי שנפסק בעבר, וכי אין להפר את עקרון השוויון וליצור מצב שבו הנתבעים יקבלו ערבות בנקאית גבוהה יותר מיתר בעלי הזכויות במקבץ.
בהתאם לכך, פסק בית המשפט כי הנתבעים, הרי הם הדיירים הסרבנים ועליהם לפצות את התובעים במלוא סכום התביעה (בסך 2,750,000 ₪) וחייבם בהוצאות המשפט ובשכר טרחת עו"ד. מן הראוי לציין כי בסיפא של פסק הדין בית המשפט הותיר בידי הנתבעים את האפשרות חלף, תשלום התביעה, לסור מסירובם ולחתום על הסכם הפינוי בינוי ואילו יבחרו לעשות כן יישאו בהוצאות משפט בלבד.
הערת המערכת:
התחדשות עירונית היא כורח מחוייב המציאות בת זמננו. החלטת בית המשפט הנכבד הינה מבורכת . אנו בדעה כי קביעה מעין זו תמנע סיכול פרויקטים של פינוי בינוי ובתוך כך תביא ליישומם והצלחתם. לצד זאת מן הראוי לציין כי הגם שלטעמנו ההגנות שמקנות הרשויות ובתי המשפט לפרויקטים אלה הינן ראויות, יש לבחון את התמונה כולה בכל מקרה ומקרה ולדאוג לאזן בין האניטרסים של כלל הדיריים, וביניהם הדיירים שמתנגדים לפרויקט מסיבות שונות כגון חששם למצוא עצמם מול יזם אשר אין בידיו לפרוע התחייבויותיו ובסופו של דבר ימצאו עצמם מול "שוקת שבורה", יש לבחון את מידת הסבירות של האינטרסים הנוגדים.
נראה כי אף הדרך שבה בחר בית המשפט בכך שהותיר בידי הנתבעים את אפשרות ביטולו של פסק-הדין ככל שיחתמו על ההסכם, הינה פתרון מילוט ראוי ונכון, שיאפשר קידום העסקה שהרי מטרת הדיירים היתה אכיפה ויישום הפינוי ולא פיצוי כספי.
ערר מס' בט- 86046/12 אברהם יצחק מכנס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה באר טוביה
ועדת ערר לתכנון ובניה – פיצויים והיטלי השבחה מחוז דרום בפני יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס
ב"כ העורר: עו"ד צבי פשדצקי
ב"כ המשיבה : עו"ד חריף
לעניין מועד חיוב בהיטל השבחה יש להבדיל בין תמ"אות "מרחפות"
ובין תמ"אות החלות על מקרקעין ספציפיים
עסקינן בערר על שומת הוועדה המקומית לחייב בהיטל השבחה, בין היתר בגין תכניות המתאר הארציות תמ"א 18, תמ"א 10 , תמ"א 36א' ותמ"א 38.
טענותיו העיקריות של העורר הופנו כנגד חיוב בהיטל השבחה בשל תכניות המתאר הארציות. העורר לא חלק על עצם האפשרות לגבות היטל השבחה בגין תכניות מתאר ארציות בין היתר לנוכח הלכת בית המשפט העליון (עניין 384/99 מועש), אלא טען שהחיוב יתגבש רק כאשר יונפק היתר בניה על סמך תכניות אלו. העורר מסתמך בטיעוניו על החלטת ועדת הערר מחוז תל אביב בערר (תל אביב) 85025/09 צ.ו.ר מעוף השקעות נדל"ן ואח' נ. הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב ואח' בה קבעה ועדת הערר של מחוז תל אביב כי לא ניתן לחייב בהיטל השבחה בגין תמ"א 38 כאשר יש מימוש על דרך מכר, והחיוב יתגבש רק בעת מתן היתר בניה מכוח תכנית זו.
ועדת הערר הזכירה כי היטל ההשבחה הינו היטל המוטל על התעשרות האזרח כתוצאה מאקט תכנוני של מוסדות התכנון, כאשר "אירוע המס" הוא: אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג. תשלום החוב לעומת זאת הינו רק כאשר מתרחש "מימוש" של האקט התכנוני. העורר טען כי הזכויות מכוח תכניות המתאר הארציות אינן מוקנות, אלא מותנות בשיקול דעת הועדה המקומית ולפיכך, לא ניתן לגבות בגינן היטל השבחה אלא במועד הוצאת ההיתר. ועדת הערר התייחסה לטענה זו ומצאה כי יש להבדיל בין תמ"א 18 ותמ"א 10 לבין תמ"א 36א'.
לגבי תמ"א 18 ותמ"א 10 קבעה ועדת הערר כי תכניות אלה הוסיפו זכויות למגרשים ספציפיים ותחולתן אינה תחולה כללית, אלא תחולה ספציפית למקרקעין בייעוד מסוים ובתנאים מסוימים, ומכאן יוצרת השבחה ספציפית למגרשים מסוימים לאור מיקומם והתכנון החל עליהם. לסוגיית היות הזכויות מותנות קבעה הועדה כי מקרים בהם תכנית מעניקה זכות שניצולה כרוך באקטים נוספים של שיקול דעת הינם רבים ושכיחים, ואין מדובר רק בתכניות מתאר ארציות. לפיכך, כל קביעה בעניין זה ביחס לתמ"א 18 או למתקן סולארי יהווה תקדים לכל מקרה בו מדובר בזכויות "מותנות". תקדים כזה יטשטש לחלוטין את ההפרדה בין מועד יצירת החיוב למועד המימוש. לפיכך קבעה ועדת הערר, כי יש לגבות את היטל ההשבחה במועד המימוש גם על דרך מכר, אם כי ברור שהיטל ההשבחה לא יהיה בשווי מלוא הזכויות אלא מופחת באלמנט דחייה וסיכון הנובעים מעצם העובדה כי מדובר בזכות שאינה ודאית ועובדה זו היא אך עוד נתון שמאי שעל השמאי יהיה להביא בחשבון.
לגבי תמ"א 36א ותמ"א 38 קבעה ועדת הערר כי בניגוד לתמ"א 18 ותמ"א 10, הן אינן מוסיפות ייעודים לייעודים ספציפיים קיימים, אלא קובעת הוראות מפורטות להוצאת היתרי בניה ישירות מכוחן. תכניות אלה חלות ולכאורה משביחות מקרקעין בתחומי מדינת ישראל, ומכאן הקושי בחיוב בהיטל השבחה מכוחן, וזאת כאשר ברור כי לא ניתן לממש את התמ"א על כלל המגרשים.
לפיכך דחתה ועדת הערר את הערר באופן חלקי בכל הקשור לתמ"א 18 ותמ"א 10 וקבעה כי ככל שיש השבחה הנובעת מתכניות אלה, יש לגבות אותה בעת מכר המקרקעין מבעל הזכויות עת אושרה התכנית. ועדת הערר קיבלה את הערר באופן חלקי ביחס לתמ"א 36א', וקבעה כי אין להחיל עליה דין דומה משום שכאמור אינה משנה ייעוד כזה או אחר בתכנית מפורטת, אלא חלה באופן כולל (מרחפת) על כל הקרקעות במדינה והתכנית מתגבשת אפוא רק בעת מתן היתר הבניה ובעניין זה כאמור התקבל הערר.
הערת המערכת:
ועדת הערר דנה באחת המחלוקות החשובות ביותר בהתייחס לתכניות המתאר הארציות ובכלל למקרים בהם ההשבחה תלויה בתנאים נוספים שטרם יושמו, החוק במתכונתו הקיימת לא נותן תשובות ברורות לסוגיות אלו ועל כן הערכאות הדנות נאלצות לקבוע את הכללים לפי שיקול דעתן ומוטב היה לו היה המחוקק נותן דעתו לכך.
ההכרעה בסוגיות אלו יש לה משמעות רבה, ולא תמיד התוצאה השומתית הינה ברורה, מחד הוצאת שומות היטל השבחה הכוללות תכניות מתאר ארציות מסייעות לגביה מיידית של הועדות המקומיות, מאידך לעיתים הדחייה ואי הוודאות כה משמעותיים כך שההיטל הנגבה "בטל בשישים", נראה כי עד הכרעת בית המשפט העליון בסוגיה, לא תבוא זו על פיתרונה בצורה מלאה.
ערר מס' תא/95014/10 בוגדרי סרח ו-82 אח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב ואח'
ועדת ערר לתכנון ובניה – פיצויים והיטלי השבחה מחוז תל אביב בפני יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון
ב"כ המשיבות: עוה"ד עמי פזטל ותמר מגדל
נזקים בזמן ביצוע פרויקט אינם נזקים ברי פיצוי במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, שעניינו אך ורק בפגיעה בתכונות מקרקעין בגין אישור תכנית, ולא בגין ביצוע תכנית.
לצורך הוכחת פגיעה במקרקעין, יש לבחון את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, ולא את המצב בפועל.
הגשת ערר לפי סעיף 198 לחוק התו"ב בלא צירוף שומת מקרקעין, יש בה כדי להביא למחיקתו על הסף.
ענייננו של הערר בתביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, שהוגשו ע"י עשרות בעלי זכויות בגין פגיעה בדירותיהם עקב אישור תכנית תדמ"ת 2005, שפורסמה למתן תוקף ביום 28.8.06, ושנדחו ע"י הועדה המקומית. דירות העוררים נשוא הערר והתביעות מצויות בשכונת נווה-עופר בתל אביב, ברחוב האירוס (5 – 19, בניינים אי-זוגיים) וברח' זלמן שז"ר (27 – 33, 41 – 49, בניינים אי-זוגיים), וסך הפגיעה הנטענת על ידם, לגבי כל הדירות נשוא הערר, הגיע לכדי 6,229,500 ₪ למועד הקובע.
העוררים טענו, כי המצב התכנוני "הקודם" הינו תמ"א 23 שינוי מס' 8, אשר לא ניתן לתבוע על פיה פיצויים לפי סעיף 197 לחוק. אשר לאלמנטים שנטען ע"י המשיבות כי הם משביחים בתכנית, טענו העוררים כי גם אם יש בהם השבחה לכלל הציבור, הרי שאין בהם השבחה לדירות, שנפגעו באופן ישיר מהתכנית. בנוסף, העוררים טענו שנכסיהם גובלים בתכנית ושלכל אחת מהדירות יש לפחות קיר או חלון הפונים לשטח התכנית.
כן נטען על ידם, כי בניגוד לעמדת המשיבות, הפגיעה בדירות הינה מהותית, ולכן לא חל סעיף 200 לחוק התו"ב.
מנגד, המשיבות טענו להעדר הוכחת זכויות במקרקעין של חלק מהעוררים למועד הקובע, מועד אישור תדמ"ת 2005, ולגבי חלקם – נטען כי הוכחו זכויותיהם רק בחלק מהחלקה.
לגבי העוררים שנכסיהם נמצאים ברח' שז"ר 41 – 49, נטען כי אינם גובלים בתכנית וכי טענותיהם מתייחסות למצב המשפטי שקדם לפסה"ד "ויטנר" ואינן רלוונטיות עוד. שכן, בין חלקות העוררים לבין תחום התכנית חוצצות חלקות רישומיות נפרדות, בהן סלול כביש פנימי ברוחב 10 מ', שצ"פ (חורשה) ברוחב של 30 מ' ומיתקן מים מוקף חומה של עיריית תל אביב-יפו.
כמו-כן נטען, כי יש לדחות את הערר על הסף שכן הוא הוגש באופן לקוי וחסר, ואף לא צורפה אליו שומה מטעם העוררים, וכן נטען לפגיעה באופן כללי וסתמי ללא ביסוס. לחילופין ולמען הזהירות נטען, כי שומת העוררים לקויה והפגמים בה מהותיים עד כי יש לבטלה.
ובנוסף נטען, כי דירות העוררים סבלו עוד טרם המועד הקובע ממפגעים שונים ורבים, וכי בפועל התכנית משביחה באופן מובהק את נכסי העוררים.
ועדת הערר ציינה, כבר בפתח החלטתה, כי קשה היה לדלות מכתב הערר את טענות העוררים. שכן, לא פורטו בכתב הערר זכויותיהם במקרקעין, ואין בו טיעון מסודר וברור של טענותיהם, הפגיעה הנטענת, ראשי הנזק הנתבעים, אין ושיעור הפגיעה וירידת הערך הנטענת לגבי כל אחד ואחד מהעוררים. כמו-כן, לערר לא צורפה שומה מטעם העוררים, וזו הוגשה, בהסכמת המשיבה, רק לאחר הדיון בפני ועדת הערר.
באשר לשומת העוררים – קבעה ועדת הערר כי על פי תקנה 3(א)(7) לתקנות התו"ב (סדרי הדין בוועדות ערר בעררים לפי סעיף 198 לחוק), התשנ"ח – 1997, שומת מקרקעין הינה ממסמכי היסוד שיש להגישם בערר לפי סעיף 198 לחוק ומהווה מסמך מהותי לעמידה בנטל ההוכחה המוטל על עוררים, להוכחת הפגיעה הנטענת על ידם בהתאם לסעיף 197 לחוק. לפיכך, הגשת ערר בלא צירוף שומת מקרקעין, יש בה כדי להביא למחיקתו על הסף. יחד עם זאת, בערר זה המשיבות כן התייחסו בכתב התשובה שהגישו ובדיון, לשומת העוררים, והן גם לא התנגדו לצירופה המאוחר של השומה, ואף ויתרו על זכותן לדיון נוסף לאחר הגשתה. בנסיבות אלו, לפנים משורת הדין, אפשרה ועדת הערר את הגשת השומה מטעם העוררים באיחור רב.
מעבר לכך, קבעה ועדת הערר, כי השומה שצורפה לערר כאמור איננה עומדת בנטל, המוטל על התובע, להוכחת הפגיעה הנטענת לפי סעיף 197 לחוק התו"ב ושיעורה, ואיננה עומדת בעקרונות לעריכת שומת מקרקעין המצורפת לתביעה.
ועדת הערר הוסיפה, תוך שהפנתה לערר רג/95001/07 רונית משיח ואח', כי אין להוכיח פגיעה במקרקעין על פי מבחן של "קונה מרצון", וכי לצורך הוכחת פגיעה במקרקעין, יש לבחון את כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם, ולא את המצב בפועל, וכן כי חוות הדעת השמאית צריכה להיות מפורטת, מנומקת ומבוססת ומגובה בנתונים, עובדות, תחשיבים, ופירוט עסקאות השוואה, שעל בסיסם נקבעו ערכי השווי במצב התכנוני הקודם ובמצב התכנוני החדש.
למרות זאת, קבעה ועדת הערר, בחוות דעת השמאית שצורפה על ידי העוררים אין התייחסות ואין פירוט של כלל רכיבי המצב התכנוני הקודם. שמאי העוררים ציין רק חלק מהתכניות הקודמות החלות על המקרקעין, ובנוסף לכך, הוא התייחס אך ורק לעניין שטחי שצ"פ שבין הדרך המתוכננת לבתי המגורים, אולם התעלם מהמצב התכנוני הקודם של דרך ראשית להסעת המונים.
בנוסף לכך, קבעה ועדת הערר, כי יש בשומה פירוט של פגיעות נטענות, אשר אינן מהוות פגיעות במקרקעין לעניין סעיף 197, וכי נטען בשומה לנזקים שאינם ברורים ואינם מבוססים, ואשר לא הוכרו כרכיבי נזק לעניין פגיעה במקרקעין לפי סעיף 197 לחוק. כגון: "אי נוחות מהשימוש בנכס", "האמרת הוצאות החשמל", "סדקים, תיקונים ומטרדים", הוצאות אחזקה גבוהות" ועוד כיו"ב, אשר אינם מהווים פגיעה בתכונות מקרקעין. כך למשל, קבע גם שמאי העוררים שיעור פגיעה של 1.5% לשנה, למשך זמן ביצוע הפרויקט. אלא, שנזקים בזמן ביצוע פרויקט אינם נזקים ברי פיצוי במסגרת תביעה לפי סעיף 197 לחוק, שעניינו אך ורק פגיעה בתכונות מקרקעין בגין אישור תכנית, ולא בגין ביצוע תכנית.
כמו-כן, אשר לרכיב הנזק הנטען של "גידול משמעותי בעומסי תנועה וכמות תנועה" וכיו"ב נזקים נוספים – נקבע כי אין בשומה ניתוח של המצב התכנוני הקודם, לעומת המצב התכנוני החדש. אין ניתוח, אין פירוט, ואין תחשיב של כמות כלי הרכב, רמות הרעש, זיהום האוויר וכו', במצב התכנוני הקודם, לעומת המצב התכנוני החדש. כן נקבע לעניין זה כי לא די בהבאת מחקר כלשהו, ללא פירוט וללא ניתוח כיצד ליישם את הנתונים הכלליים ואת המחקר הכללי על המקרקעין הספציפי נשוא הערר.
בנוסף לכך, נקבע שאין התייחסות בטענות העוררים לקיומם של אלמנטים משביחים בתכנית, ופגם זה הינו מהותי. פגם מהותי נוסף הוא, קבעה ועדת הערר, העדר פירוט וביסוס של שיעורי הפגיעה הנטענים והתחשיבים לקביעתם, ביחס לכל דירה ודירה. שכן, לא פורט איזו שיטה ננקטה בקביעת השווי – אם על ידי עסקאות השוואה ואם בשיטה שמאית מקובלת אחרת, ולא פורט כיצד נקבע השווי של כל דירה ודירה במצב תכנוני חדש. שהרי לא דומה דירה בקומה ראשונה למשל, לדירה בקומה עליונה, ולא דומה דירה בצד זה של הבניין לדירה בצד אחר שלו, לעניין רכיבי נזק נטענים, כגון פגיעה בנוף, אור וכיו"ב.
למעלה מן הצורך, ועדת הערר מצאה לנכון להוסיף ולהעיר, באשר לסוגיית הגובלים שהתעוררה לגבי חלק מדירות העוררים, כי הטענות שנשמעו על ידם הינן טענות שכבר אין שומעים להן/נטענות עוד, מאז פסיקתו הברורה של בית המשפט העליון בפס"ד ויטנר, בו נקבע כי המבחן לגבילות מקרקעין הינו מבחן פיסי – השקה פיסית של המקרקעין לתחום התכנית [למעט שני החריגים של "כביש צר" ו"שטח פתוח בן מטרים ספורים"], ולא מבחן של מידת השפעתה של התכנית על המקרקעין.
לאור האמור, קבעה ועדת הערר כי במקרה זה לא עמדו העוררים בנטל המוטל עליהם, לא בשלב הראשון – משלא הוכחה פגיעה במקרקעיהם. אך, גם, לו הייתה מוכחת פגיעה – לא עמדו הם בשלב השני, ולא הוכיחו את שיעור הפגיעה הנטען על ידם.
לפיכך, נדחה הערר לגופו.
הערת המערכת:
החלטה זו מהווה המשך לגישה מצמצמת מאד של ועדת הערר בשנים האחרונות בהתייחס לתביעות פיצויים על פי סעיף 197 לחוק והעלאת הנטל המוטל על תובעים בעת שמבקשים הם פיצוי על פגיעה בנכסיהם.
הדרישה מתובע להרים את הנטל ולהוכיח את תביעתו בצורה מדויקת אינה פשוטה, גישה זו שונה מגישות העבר לפיהם אם על פניו יש ספק פגיעה אזי ימונה שמאי ניטראלי לבדיקה, כיום בחלק מהמקרים נדחות התביעות על הסף, ללא בדיקה שמאית.
אשר לדרישה כי הפגיעה תהא ב"תכונות הנכס" הרי שככל שנזקקים לדרישה זו, מן הדין ליישמה גם בהתייחס להיטל השבחה ולבטל דרישות של היטל בדבר אלמנטים בתכניות שאינם חלק מ"תכונות המקרקעין" בבחינת "נאה דורש ונאה מקיים".
