מאמר
חוק חדש מנסה להסדיר את הג'ונגל של חניות הנכים, אך עלול לייצר שורה של בעיות חדשות
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ירום שגן
תזכיר חוק חדש מנסה לעשות סדר במצב המשפטי החל על מקומות החניה הנגישים לנכים בבנייני מגורים. הניסיון הראוי לפתור את הסוגיה החשובה, מעורר סדרת שאלות נוספות המצריכות מחשבה, לצורך כינונו של פתרון אמיתי ושלם.
הוראות הדין החלות כיום קובעות חובה של הקמת מקומות חניה נגישים בכל בניין מגורים חדש. חניות אלה גדולות ורחבות מהרגיל וממוקמות קרוב ככל האפשר לכניסה הנגישה לבניין. ואולם הוראות הדין אינן קובעות חובה של הצמדה (שיוך) של מקומות חניה אלו לדירות שנרכשו על ידי בעלי מוגבלויות. נוצר על כן מצב חוקי לפיו יזם מחויב להתקין מקומות חניה נגישים, אך הוא רשאי להצמיד ולמכור מקומות חניה אטרקטיביים אלה, לכל דירה שהיא לפי ראות עיניו.
המצב הקיים מעורר שורת שאלות נוספות – למשל מיהו "בעל מוגבלות" (קיימות הגדרות שונות בחיקוקים שונים); האם בעל המוגבלות הזכאי לחניה חייב להיות רוכש הדירה או יכול להיות גם מישהו אחר מהמשפחה; ואולי ראוי בכלל להשאיר את החניה הנגישה כחלק מהרכוש המשותף במקום למכור אותה לדירה ספציפית? שאלה נוספת היא מה יעלה בגורלה של החניה הנגישה כאשר בעל המוגבלות ימכור את דירתו לאדם שלא זקוק לה?
לשאלות אלו ואחרות אין תשובה אחידה וברורה, ובמשך זמן רב ההיבט הקנייני של הנושא נותר פרוץ, ללא הסדרה חוקית בהירה, ונתון לחלוטין לכוחות השוק ולשיקול דעתו הפרטי של כל יזם: ברצותו – ימכור חניה נגישה למי שזקוק לה, וברצותו – ימכור את החניה הנגישה, האטרקטיבית, דווקא לדירות היוקרתיות יותר, על מנת להשיא את ערכן של דירות אלו.
נציבות שוויון זכויות לאנשים עם מוגבלות מודעת מזה שנים לקושי הקיים בדין, ולפי עמדתה – שאינה נושאת תוקף משפטי מחייב – היזם נדרש למכור תחילה את החניות הנגישות לרוכשים בעלי מוגבלות בלבד, ורק אם לאחר מכירת כלל הדירות נותרו חניות נגישות פנויות, ניתן למכור אותן לכל בעל דירה.
באוגוסט 2022 פרסם משרד המשפטים תזכיר חוק חדש, שנועד לתקן את חוק המקרקעין, ולהסדיר את הסוגייה. התזכיר מציע לעגן בחוק את עמדת הנציבות, תוך קביעה שאדם עם מוגבלות יהיה מי שזכאי לתג נכה לרכב, ותוך שיובטח שלפחות מחצית מהחניות הנגישות שיותקנו בעת הקמת הבניין לא יימכרו וייוותרו חלק מהרכוש המשותף.
בנוסף מוצע בתזכיר, כי אם אדם בעל תג נכה רוכש דירת יד שנייה, הוא יהיה זכאי להצמיד לדירתו ולבעלותו את אחת מהחניות הנגישות שנותרו כחלק מהרכוש המשותף, אם נותרו כאלה. במקרה כזה החניה הלא נגישה של אותו בעל דירה תועבר לרכוש המשותף. במקרה הפוך שבו בעל חניה נגישה מוכר את הדירה לאדם ללא מוגבלות, תוחזר חניה זו לרכוש המשותף ובמקומה תתקבל חניה רגילה.
הצעה זו ראויה על פניה, אך היא מעוררת לא מעט שאלות שיהיה צורך לתת להן מענה במסגרת הליכי החקיקה של החוק ושל התקנות שיותקנו מכוחו, אחרת יהיה מדובר בהסדר לא מלא שיעורר מחלוקות רבות ויעסיק את בתי המשפט.
בין השאלות שניתן להצביע עליהן, ניתן למנות את המשמעות המיסויית של החלפה בין חניות. למעשה מדובר בעסקה במקרקעין העלולה לגרור תשלום מס, ועולה השאלה מי יישא בתשלומים אלה, בפרט כאשר מדובר בעסקה שנכפית על אחד מהצדדים. סוגיה נוספת היא שינוי נדרש של צו ותשריט הבית המשותף , תוך קבלת אישור של המפקחים על הבית המשותף. מדובר בפרוצדורה מורכבת שמצריכה לרוב שכירת אנשי מקצוע, וגם פה עולה השאלה מי יישא בעלויות אלו. שאלה נוספת נוגעת לרכוש המשותף: בתזכיר מוצע למעשה לחייב את בעלי הדירות להעביר חלק מהרכוש המשותף (חניה נגישה) לרוכש משנה, וזוהי התערבות מסוימת בחופש החוזים. תזכיר החוק לא פותר את הקושי של שוכרי דירות בעלי מוגבלויות, ושוכר דירה שהוא בעל תג נכה לרכב, לא יהיה זכאי לקבל חניה נגישה מהרכוש המשותף וייוותר ללא פתרון.
על כל אלה ועוד יהיה צורך לתת את הדעת בהליך החקיקה. בין הפתרונות האפשריים ייתכן שיהיה מקום לקבוע שכלל החניות הנגישות יהוו חלק מהרכוש המשותף. בנוסף, אפשר יהיה לקבוע שבעלי הדירות רשאים להעניק רשות שימוש ייחודית באחת מהחניות הנגישות למחזיק דירה (ולא רק בעל דירה) הזקוק לכך, וכן לקבוע סמכות לביקורת שיפוטית על החלטה זו בפני המפקחים על הבתים המשותפים. עוד ניתן לשנות את התקנון המצוי שבחוק המקרקעין, ולקבוע "כללי ברירת מחדל" אשר יחולו על שיוך חניות נגישות לדירה ספציפית.
פתרונות חלופיים אלו עשויים להשיג את המטרה המבוקשת, שהיא מתן זכות שימוש בחניה נגישה לדיירים הזקוקים לכך, תוך פגיעה מופחתת ברכוש המשותף וייתור הצורך בתיקון מורכב של מסמכי הבית המשותף. פתרונות אלו עשויים לייתר או לפחות להפחית היבטי מיסוי, וממד הזמניות הטמון בהם עשוי להוות דווקא יתרון, ולא חסרון.
