תמ"א 38 – תמריץ כלכלי משמעותי
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד ספיר זילבר
מספר הליך: עע"מ 1752/18 ראובן רוסו ואח' נ' ועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה מחוז דרום ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים מנהליים, בפני הרכב כב' השופטים א' חיות, מ' מזוז, ע' ברון.
פרטי המקרקעין: רחוב נחל קישון, אשדוד.
תאריך מתן פסק הדין: 10.4.19
ב"כ המשיבים: עוה"ד רן רוזנברג, אייל אילוז, אסנת גולדמן, כפיר בובליל, תומר הראל.
ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי, שבמסגרתו נדחו עתירות שהגישו המערערים כנגד ועדת הערר המחוזית, לאשר בקשה להיתר בנייה מכוח תמ"א 38. במסגרת ערעור זה שב בית המשפט ודן בשיקולים שעל ועדות התכנון לבחון בבקשה להיתר על פי תמ"א 38 לאחר תיקון 3 א'.
המבנים מושא הערעור כוללים 7 קומות בנויות מעל לקומת עמודים, כאשר בכל מבנה קיימות 28 יח"ד. המשיבות 3-4 (חברות העוסקות בהתחדשות עירונית) הגישו בקשה לקבלת היתר בנייה עבור המבנים. הבקשה כללה תוספת יחידות דיור בדרך של בנייה בקומת העמודים וכן לתוספת של שתי קומות וחצי, כך שלאחר החיזוק והתוספות יהיו הבניינים בני 10 קומות ויכללו 41 יח"ד.
המערערים הגישו התנגדות לבקשה, בין היתר, בטענה כי תוספות הבנייה יגרמו להם חסימת נוף. הועדה המקומית דחתה את ההתנגדויות תוך אישור הבקשות. כנגד החלטה זו, הוגשו עררים לועדת הערר שקבעה כי בהתאם להוראות תמ"א 38, מוגשמות התכליות של התכנית כמו גם אינטרס מבקשי ההיתר, הואיל ואישור הבקשה יוביל לחיזוק של יחידות דיור רבות הטעונות חיזוק, ובנוסף יתווספו ממ"דים, שהאינטרס הציבורי בבנייתם גבוה אף יותר, לאור נפילת טילים בשנים האחרונות באשדוד. כמו כן, הוסיפה הועדה כי סביר שמתן זכויות חלקיות בלבד במקרה דנא יסכל את מימוש תכליות התכנית, ועל כן דחתה אפשרות זו.
המחלוקת העיקרית בין הצדדים בינה בקיומן של חלופות למימוש תכלית התכנית שפגיעתן במערערים פחותה.
בית המשפט העליון פתח בבחינת חלופות לחיזוק המבנה שיגרמו למערערים פגיעה פחותה, וציין כי תמ"א 38 טומנת בחובה שורה של תמריצים והקלות תכנוניות, שהחשובה מבניהן היא האפשרות להוסיף עד שתי קומות וחצי למבנה שחיזוקו נדרש.
בעת בחינת הבקשה על ידי הרשות, עליה לבחון הצעות חלופיות המונחות בפניה לביצוע החיזוק ככל שיש בהן כדי להגשים את מטרות תמ"א 38. בשנת 2016, נכנס לתוקף תיקון 3א שקובע כי על הועדות המקומיות לשקול בכובד ראש כל בקשה להיתר מכוח התמ"א ולאזן בין האינטרסים השונים. כמו כן, על הועדה לנמק בכתב את שיקוליה לסרב לבקשה. דהיינו, הדרישה ל"טעמים מיוחדים" שהייתה קיימת בעבר, הוסרה אמנם בתיקון 3א, אולם הועדה עדיין חייבת ליתן משקל ראוי לאינטרסים השונים ובראשם לאינטרס חיזוק המבנים מפני רעידות אדמה. גם לאחר הסרת דרישת הטעמים המיוחדים, בקשה להיתר שתואמת את הוראות התכנית תאושר על ידי הוועדה, למעט אם היא סבורה כי קיימים שיקולים המפורטים בסעיף 22. הרחבת שיקול דעת הועדה המקומית בתיקון, באה לידי ביטוי בעובדה שהיא איננה עוד צריכה להצביע על "חריגה בעוצמה ניכרת" שגורמת לפגיעה בלתי סבירה ומידתית באינטרסים לגיטימיים אחרים על מנת שלא לאשר את הבקשה, אולם ברירת המחדל היא אישור הבקשה שמתאימה להוראות התמ"א.
בית המשפט קבע, כי אין הצדקה להתערבותו בהחלטת ועדת ערר ובהחלטת בית המשפט המחוזי. ככלל, נדרש תמריץ כלכלי משמעותי בדמות תוספת זכויות של שתי קומות וחצי לשם הגשמת תכליות התכנית, במיוחד כאשר מדובר במבנה רב קומות הטעונות חיזוק, כדוגמת המבנים בענייננו.
לאור האמור לעיל, בית המשפט דחה את הערעור וחייב בהוצאות.
