סדקים בהלכות "אליק רון" ו"אופל קרדן"?
מאת עו"ד צבי שוב וגב' ספיר זילבר, מתמחה
שם ומספר הליך: עמ"נ 22395-09-15 הועדה המקומית לתכנון ובניה תל אביב נ' אמיר עזרא בקשי ואח'
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' השופטת ד"ר מיכל אגמון-גונן
תאריך פסק הדין: 24.5.2017 ב"כ התובעים: עוה"ד חמי אורן ואוהד מרציאנו.
המשיבים בענייננו רכשו דירת מגורים, כשנתיים לאחר אישור תכנית ג/1 – גגות תל-אביב יפו העוסקת באפשרות בנייה על גגות (להלן: "התכנית"), כאשר במועד הרכישה נקבע ע"י שמאי המערערת כי אין השבחה בעקבות התכנית ולכן לא גבתה המערערת היטל השבחה מהמשיבים.
לאחר מס' שנים, כאשר ביקשו המשיבים להוציא היתר בניה ולממש את הזכויות המותרות בגין התכנית, חייבה אותם המערערת בהיטל השבחה וטענה כי בשלב המכר, לא ניתן היה לממש את זכויות הבניה ולכן יש להטיל את ההיטל על המשיבים רק כיום בשלב הוצאת היתר הבניה, וזו המחלוקת העיקרית העומדת לדיון בענייננו.
נפתח ונזכיר בקצרה, כי בבית המשפט העליון נקבעו שתי הלכות, "אליק רון" ו"אופל קרדן", שדנות בין היתר בסוגיית חיוב היטל השבחה בגין זכויות מותנות. בעניין "אליק רון" דובר בזכויות מותנות, והשאלה העיקרית שנידונה, היא מה קורה כאשר בתכנית משביחה קיימות זכויות מותנות או זכויות הנתונות לשיקול דעת רשויות התכנון? מהו "אירוע המס" המקיים חבות בהיטל השבחה, מועד אישור התכנית או מועד אישור ועדת התכנון להעניק את אותן זכויות?
ביהמ"ש העליון קבע שם, כי על אף שההשבחה בכללותה תחושב נכון למועד תחילת התכנית, היטל ההשבחה ייגבה בשני מועדי מימוש שונים בהתאם למידה שבה ניצל הנישום את הזכויות המותנות בכל אחד מהם, ובמקרה בו בכל אחד מהשלבים היה בעל מקרקעין שונה, ניתן לחייב כל אחד מהם לפי מידת הניצול שניצל את ההשבחה במועד מימוש הזכויות.
בעניין "אופל קרדן", נדונה שאלה דומה, אך הפעם בנוגע לתכנית מתאר ארצית, ונקבע שם, כי מכיוון שמדובר בתכנית ארצית שבשלה קשה מאד להכריע במועד כניסת התכנית לתוקף איזה נכס יושבח כתוצאה ממנה, ועל כן יש לחכות למתן ההיתר הספציפי ובמועד זה לחייב את הנישום בהיטל ההשבחה בהתאם להשבחה המחושבת למועד זה.
בית המשפט בענייננו פתח וציין, כי בהלכות אליק רון ואופל קרדן בית המשפט העליון סבר כי אין להרחיב את החבות בהיטל השבחה מעבר לקבוע כיום בחוק, והבהיר כי החוק כיום אינו נותן מענה לסוגיות תכנוניות שהתפתחו בשנים האחרונות. כלומר, בית המשפט העליון מצא פתרונות נקודתיים לבעיות שעלו לפניו באותם מקרים, אך לא היה סבור כי יש להרחיב זאת על מקרים רבים נוספים ואף עמד על הבעייתיות שבפיצול תשלום היטל ההשבחה והצורך לצמצם זאת אך ורק למקרים בהם יש בפועל חוסר וודאות ממשי בתכנית המשביחה.
בית המשפט אף הוסיף, סייג וקבע כי, בעניין אופל קרדן הייתה הערכה או ניסיון להערכה של השפעת התכנית ואף דובר שם על תכנית מתאר ארצית בה חוסר הוודאות לגבי השבחה עצום, מה שאין כן בענייננו. בענייננו מדובר בתכנית החלה באזור קונקרטי, על כל גגות תל אביב, ומימושה הינו "במסלול ירוק", אינו כרוך בשיקול דעת או הקלה מצד הוועדה המקומית. גם במקרה בו לא מומשה התכנית בפועל, עדיין סביר כי ישנה השבחה של הנכס מעצם התכנית, והיה על השמאי בענייננו להתייחס לפוטנציאל הבנייה והמימוש במועד המכר, דבר שלא נעשה ואין מקום לחייב את המשיבים בהיטל השבחה שהיה צריך להיות מוטל על המוכרים.
עוד קבע בית המשפט, כי אם יתקבל הערעור, קיים חשש שבעתיד הוועדה המקומית לא תבחן באופן מעמיק את שאלת ההשבחה במועד המכר, כי תמיד תשמר לה הזכות לטעון לאחר מכן, כי ההיטל יוטל עם המימוש. הדבר יוצר אי וודאות, חשש כי ההיטל לא יוטל על מי שאמור להיות מחויב בו ולא ניתן לקבל זאת.
לסיום מתייחס בית המשפט לטענת המערערת כי תפגע הקופה הציבורית, וקובע, כי אין מחלוקת שלרשות מנהלית נתונה הסמכות לתקן את החלטתה המנהלית, אך גם אם אלו הם פני הדברים, עדיף לפזר את הנזק שנגרם במקרה זה מטעות שנובעת כל כולה מהוועדה המקומית, מאשר להטיל את הנזק על הקונה. המשיבים ערכו שיקולים כלכליים על סמך הפטור שניתן למוכרים מהיטל השבחה, ואין להטיל את מחיר הטעות על האזרח הבודד.
לאור האמור לעיל קבע בית המשפט, כי אין זה ראוי להרחיב את אפשרות פיצול היטל ההשבחה למקרה שנידון בענייננו, הערעור נדחה, ניתן צו להוצאות ושכ"ט עו"ד המשיבים.
