פספוס של היטל
מאת עו"ד צבי שוב ועו"ד אריאל פל
שם ומספר הליך: עת"מ 56451-02-16 שולץ נ' עיריית רחובות
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים – בפני כבוד השופט ד"ר אחיקם סטולר.
תאריך ההחלטה: 31.01.17 ב"כ העותרת: עוה"ד עופר אלבוים, יניב הרשקוביץ, ליאור נוימן וניקולס גיפס.
מדובר בעתירה במסגרתה עלתה שאלת זהות הנושא בהיטל השבחה, כאשר מכירת הזכויות מתבצעת לאחר אישורה ופרסומה של התכנית המשביחה, אך בטרם נכנסה התכנית לתוקף.
העתירה הוגשה לאור סירוב העירייה להנפיק לעותרת אישור עירייה, נוכח אישורה ופרסומה של תכנית משביחה למתן תוקף ובטענה כי מדובר בניסיון להתחמק מתשלום היטל בגין התכנית, שכן בשלב המימוש הבא, צפוי הקונה, שהינו מכון ויצמן למדע, לטעון כי הוא זכאי לפטור מהיטל השבחה על פי סעיף 19(ב)4 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
בנסיבות המקרה, אושרה ביום 22.10.15 תכנית רח/2005/ו למתן תוקף, וזו חלה על מקרקעי העותרת בעיר רחובות. במסגרת התכנית, הוכשרה הקרקע ותוכננה הקמתו של פארק תעשייה חדש, בהמשך לפארק התעשייה הקיים. ארבעה ימים לאחר מכן, ביום 26.10.15 התקשרה העותרת בהסכם עם מכון ויצמן למכירת מלוא זכויותיה במקרקעין, תמורת סכום כולל של 40,500,000 ₪. יום למחרת, ביום 27.10.15, פנתה למשיבה שתנפיק לה אישור היעדר חובות לצורך העברת הזכויות במקרקעין מהעותרת למכון ויצמן.
יצוין, שתוך כדי ניהול התיק, הגישה המשיבה שומת היטל השבחה בגין התכנית, על-פיה גובה היטל ההשבחה הצפוי, הינו בסכום של 29,201,150 ₪.
השאלה שנדונה בפסק הדין, הינה כאמור, מהו "המועד הקובע" בדין, בו קמה החבות לתשלום היטל ההשבחה – האם המועד שבו אושרה התכנית ולפני שנחתם הסכם המכר, או שמא, המועד שבו נכנסה התכנית לתוקף?
בתחילת דבריו, ציין בית המשפט את הוראת סעיף 119(א) לחוק התכנון והבניה הקובעת את אופן קביעתו של "יום תחילת התכנית" כמועד הקובע להיווצרות ההשבחה וקובעת כך: "תחילתה של תכנית, שאושרה לפי סימן זה, היא בתום חמישה עשר ימים מיום פרסום הודעה ברשומות או בעתון על דבר אישורה, לפי המועד שבו פורסמה ההודעה האחרונה מבין ההודעות ברשומות או בעיתון."
בית המשפט ציין, כי לשון החוק והפסיקה בעניין (רע"א 3002/12 עניין "אליק רון" ו-פר"ק 3150-06 (בש"א 10070/09 "עניין קרתא") הם ברורים, ומביאים למסקנה, כי המועד הקובע לתחולת היטל ההשבחה, הוא בתום 15 ימים מיום פרסום ההודעה ברשומות על דבר אישור התוכנית.
בנסיבות המקרה, מאחר שהתוכנית אושרה ופורסמה בילקוט הפרסומים ביום 22.10.2015 (אירוע המס), יום תחילתה של תכנית, הוא ביום 6.11.2015, והוא המועד הקובע לעניין החבות בהיטל השבחה. מועד זה מאוחר לחתימת הסכם המכר והעברת הזכויות מהעותרת ועל כן מי שחייב בו, הוא מכון ויצמן, במועד המימוש העתידי של המקרקעין.
בתוך כך, בית המשפט דחה טענות שונות שהועלו מצד המשיבה, ובין היתר העובדה שהצדדים ניצלו במודע את פרק הזמן הנ"ל, כך שההסכם ייחתם עובר למועד תחילת התכנית שהוא המועד ליצירת החבות בהיטל השבחה; כי יש לבחון את המהות הכלכלית של העסקה ומיהו העתיד להפיק ממנה הנאה כלכלית; כי קיימת הצדקה רעיונית מבחינת "תכלית החקיקה" לחיוב העותרת בתשלום ההיטל ועוד.
בית המשפט קבע, כי המחוקק אפשר לבעלי מקרקעין למכור את זכויותיהם לפני כניסתה לתוקף של התכנית ובכך לכלכל את צעדיהם, כשהם יודעים על החיובים הצפויים מכוח התכנית. לשיטת בית המשפט, מדובר בתכנון מס לגיטימי ובחסות הדין. בית המשפט הוסיף, כי בסופו של יום, מי שמפיק את התועלת הכלכלית בגין ההשבחה, הוא מכון ויצמן, אשר במועד תחילתה של התוכנית (6.11.2015), הוא הבעלים על המקרקעין.
הערת מערכת: בסוף דבריו, ציין בית המשפט, שככל שהמחוקק ימצא לנכון, בסמכותו לשנות את הוראות החוק, כפי שעשה במקרים אחרים בהם נמצאה "פרצה" המאפשרת לחמוק מתשלום מס. בהקשר זה, יש להזכיר את פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], המתעדכנת חדשות לבקרים, על מנת שלא יגרע מס מן המדינה.
