עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 82

version2_Final-01

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמר

האם הסתיימה תקופת הפאודליזם?

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

• תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016.
• שירות חדש באגף לרישום והסדר מקרקעין: הזמנת מסמכים סרוקים מתיק בית משותף באופן מקוון.
• אורכות לבעלי הסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל.
• הודעה בדבר הסכם פשרה בבקשה לאישור תובענה ייצוגית- (ת"צ 54708-05-12 אסתר שלום נ' עיריית תל אביב ואח')
• הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0141317: ת"א 4100 – נווה עופר החדשה (נס לגויים).
• הודעה בדבר הכנת תכנית ברעננה, מס' 416-0404830: רע/מק/1010א' לפי סעיף 77 וקביעה בדבר תנאים למתן היתרי בנייה לפי סעיף 78(א) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965.
• הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 508-0238428: קא/360- התחדשות עירונית, מתחם בר-יהודה.

 

עדכוני פסיקה

 

ירושה

ע"א 879/14 עמוס נחשון נ' יהודה נחשון ואח'

מתנה לאחר מיתה או מתנה לאלתר?

 

פירוק שיתוףר

ע"א 1924/16 עבדאללה אבו ג'אנם ואח' נ' נכסי רמלה 3 בע"מ ואח'

הסמכות העניינית לדון בתביעת פירוק שיתוף במקרקעין.

 

• היטל השבחה

עמ"נ (מרכז) 24069-06-14הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון

המקור להשבחה בגין תוספת שטחי שירות.

 

הפקעות

ת"א 13684-09-13 נואף ח'לף בסול נ' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ

הגשת תביעת פיצויי הפקעה כעבור 17 שנים מתפיסת החזקה במקרקעין: האם הנפקע ישן על זכויותיו או שמדובר במחדל של המפקיעה-טענת שיהוי במסגרת תביעת פיצויי הפקעה.

 

• תכנון ובנייה

ערר מס' 584/15/41 סני ועליזה מימון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה ואח'

ההבחנה בין תשריט חלוקה לתשריט לצרכי רישום.

 

• תביעות 197

ערר חל/95189/07 הסיירים (אספקת דלק ומזון) בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ואח'

ביטול שימוש קיים שאינו סטטוטורי וצמצום לקוחות פוטנציאליים- אינם ברי פיצוי לפי ס' 197.

 

מאמר

האם הסתיימה תקופת הפאודליזם?

מאת עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

"בימים שמכבר היו בעלי הקרקעות – הפאודלים – בעלי ההון והשליטים, ואילו לבני הקהילה לא היה קניין – או קניין משמעותי – משל עצמם. ימינו אלה אינם כאותם ימים. בעלי בתים של ימינו אינם עוד "בעלי-בתים" של ימים עברו. בעלי מקרקעין בימינו – והמשיבה בכללם – אינם בהכרח מבוססים מבחינה כלכלית ופיננסית יותר מאחרים בקהילתם. ויש מבניהם שהקרקע הנפגעת היא רכושם היחיד. אכן, הפאודלים של היום פאודלים של הון הם. אין הם עוד הפאודלים של ימים עברו".

[דברי כב' השופט המנוח משאל חשין ז"ל בד"נ 1333/02 הועדה המקומית לתכנון ולבניה, רעננה נ' הורוויץ (נבו)].

שאלה מעניינת המתעוררת חדשות לבקרים היא האם מבחן "העושר" לצורך זכאויות והטבות מס והיטלים שונים, מתמקדת בשאלת היקף נכסי הנדל"ן שברשות אלמוני או שמא, גם מי שאין בבעלותו דירת מגורים ולו אחת אולם ברשותו כספים רבים מניות או זכויות אחרות בנכסים שאינם מגורים, נכלל בגדר כך?

לשאלה האמורה משמעויות ניכרות שכן, לעיתים קרובות הזכאות להטבות שונות נבחנת ביחס לשאלה האם בבעלות אלמוני דירה אם לאו. הדבר בא לידי ביטוי באספקטים שונים עליהם נעמוד להלן.

נזכיר כי תכנית "מחיר למשתכן" היא "חוד החנית" בסדרת צעדים חסרי תקדים שיזמה ממשלת ישראל, בהובלת משרד האוצר, משרד הבינוי והשיכון ורשות מקרקעי ישראל. מטרת התוכנית כאמור, היא להקל על משפחות צעירות לקנות דירה ראשונה בתנאים מועדפים. המדינה מעמידה בראש סדר העדיפויות את המטרה לקדם פתרונות דיור לציבור. מי שיפתח את אתר משרד הבינוי והשיכון לצורך בדיקה האם יכול להיכלל במסגרת תכנית למשתכן, ימצא כי אחד התנאים על מנת להיכלל בכך הוא כמוגדר באתר- "חסרי דירה", שלא היו בעלי זכות בדירה או בחלק מדירה ב-6 השנים האחרונות ושאין להם זכויות במגרש למגורים.

דוגמא נוספת, בעניין היטל השבחה – שהוראותיו החוקיות כלולות בתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, לא קיימת הוראה השוללת את זכאות הפטור לדירה בשטח של 140 מ"ר, במידה ויש דירה נוספת בבעלות הנישום, אולם בפסיקה הדעות חלוקות ונראה כי בקרוב ייסתם הגולל בעניין זה נוכח פרשה תלויה ועומדת כיום בבית המשפט העליון בעניין שלו (בר"מ 8052/14 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה חולון נ' אברהם שלו).

באותו עניין, קבע בית המשפט המחוזי (שעל הכרעתו כאמור תלוי ועומד ערעור בבית המשפט העליון) כי לצורך קבלת הפטור שבסעיף 19(ג)(2) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, אין חשיבות למצבו הכלכלי של הנישום ואין לפרשו כחל רק אם אין בבעלות הנישום דירות מגורים נוספות ששטחן הכולל אינו עולה על 140 מ"ר (עמ"נ 40022-02-14 אברהם שלו נ' ועדה מקומית לתכנון ובניה חולון).

פסק דין זה הינו חריג יחסית, שכן כבר היו קביעות בפסקי דין אחרים, וכן אמירות של בית המשפט העליון בהערות "אגב" שנותרו ללא הכרעה לפיהן, לנוכח תכלית הפטור הסוציאלית בהיטל השבחה, יש לשלול הפטור מהיטל השבחה ככל ויש בבעלות הנישום דירה נוספת (ר' למשל בר"ם 6195/13 דפנה רביד נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים).

גם ברשויות המס ניתן להיווכח כי הגישה הננקטת, היא שהפטור יוענק במקום שבו מדובר בנישום שזוהי דירתו היחידה. כך למשל, על מנת לזכות ב"פטור מלא" ממס שבח במכירת דירה, אחד התנאים הוא שמדובר בדירתו היחידה וככל ועומד ביתר התנאים, יזכה לפטור, אלא שתנאים אלה אינם נוגעים ו/או מתייחסים כהוא זה למצבו הכלכלי של הנישום והבחינה במובן "הכלכלי" מתמצית אך לשאלת הבעלות בדירה אם לאו.

כך גם לגבי מס רכישה, מי שרוכש דירה יחידה נהנה מפטור מלא עד לתקרה מסוימת (בהנחה כמובן שעומד ביתר תנאי הפטור), אך לא כך הדבר, כאשר בבעלות הרוכש דירות נוספות.

עינינו הרואות, כי שאלת האפשרות לזכות בהטבות שונות, טמונה פעמים רבות בשאלה האם בבעלות אלמוני דירה יחידה אם לאו. מכאן עולה תהייה גדולה, האם זהו המבחן היחידי להענקת ההטבות כאמור? האם דין זהה למי שאין בבעלותו דירה אך משקיע כספיו בשוק ההון בשווי למשל של מיליוני ₪ למי שאין בבעלותו דירה וגם לא כספים מושקעים בסכומים האמורים? היכן הגבול? האם דין מי שרכש דירה יחידה למשל באזורי הפריפריה בשווי של 800,000 ₪ כדין מי שבבעלותו 20 דירות באזור המרכז. האם העובדה שבבעלות שני הנ"ל דירה, בהכרח אומר שמצבם הכלכלי זהה?

לכך נוסיף ונתהה, האם מי שגר כל חייו בדירות שכורות כמדיניות (כגון למשל נוכח תחלופת מקום עבודה) אך בבנק כספיו מופקדים בסך של 10 מיליון ₪, אך אין בבעלותו דירה ולו אחת על שמו, ניתן לראותו כשווה מבחינת המצב הכלכלי לזוג צעיר בראשית דרכו ללא שיש ברשותם כספים מושקעים בבנק או דירה על שמם?

באותו עניין בפרשת "שלו" קבע בית המשפט המחוזי בהתייחס לשאלה בדמות אלו שצוינו לעיל כי "המחוקק אינו מציין ולו ברמיזה כי הפטור תלוי במצבו הכלכלי של הנישום. ואכן, אין חולק כי העובדה שמצבו הכלכלי של הנישום עשוי להיות מצוין איננה רלבנטית כלל לזכותו של הנישום לפטור, כך אם בבעלות הנישום יש כספים רבים, מניות או זכויות אחרות בנכסים שאינם דירות מגורים – לא יהיה בכך כדי להשליך על זכותו לפטור נושא הסעיף".
אלא, שפסק דין זה כאמור הוא יוצא דופן ולא תואם את הגישה הרווחת שמעמידה לבחינה לרוב האם בבעלות אלמוני דירה נוספת אם לאו.

כזכור, עוד בתקופה הפיאודלית, הראייה הייתה כי בעלי מקרקעין הינם בעלי ההון. בתקופה דאז, היו נותנים האדונים השליטים "מענק קרקע" לנאמניהם ואלו היו ידועים בעושרם בשל כך. אלא, שעולה השאלה האם הסתיימה תקופת הפאודליזם? האם לא הגיעה העת לבדוק את איתנות הכלכלית של "מעוניין ההטבה" ולא להסתפק בשאלת זכויות בדירה אם לאו, לצורך כך?

האמור הינו מבלי להיכנס לשאלה האם מוטב להשקיע במניות או בדירות שהינה שאלה סבוכה לכשעצמה. באופן תיאורטי, יש מי שיטען כי ההשקעה במניות עדיפה ויש כנראה שיטענו אחרת. כך למשל האמור לא יהא נכון עבור רוכשי דירה ראשונה, בגלל הטבת המס שהם נהנים ממנה. זה גם לא נכון בעבור משקיעים, אם מתחשבים רק בתשואה על ההון העצמי (בשל מרכיב המשכנתא) — אבל אז צריך גם להתחשב בסיכון הגבוה. וזה נכון עבור משקיעים, רק אם הם יודעים להתנהג בשוק המניות באופן רציונאלי לחלוטין — להשקיע באופן שיטתי ורצוף, לאורך עשרות שנים, תוך התעלמות מהתנודות החדות בשוק.

כך או כך, נדמה כי ה"עושר" אינו מתחלק באופן שוויוני וישנן אמות מידה נוספות שיש לבדקן בטרם הענקת הטבות כאלה ואח' כלומר, יש לקחת בחשבון נתונים נוספים ולא להסתפק בשאלה האם בבעלות אלמוני דירה אחת אם לאו, שכן זאת אינה האינדיקציה היחידה לסממן ה"עושר".

"שאלת מיליון הדולר", שבפתח מאמר זה, נותרה פתוחה, ונראה כי רצוי שתבוצענה בדיקות מחדש בהתייחס לאיתנות הכלכלית של האזרחים המבקשים ליהנות מהטבות שונות, ובתוך כך לדאוג כי עוגת ה"עושר", שבתחתיתה מצוי הבסיס ובחלקה העליון – הקצפת והדובדבנים תחולק שווה בשווה.

 

עדכוני חקיקה/חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

תקנות התכנון והבנייה (בעל דירה הרשאי להגיש תכנית בבית משותף), התשע"ו-2016

הרינו לעדכן כי ביום 17.5.16 פורסמו ברשומות התקנות שבנדון, הקובעות כי בעלי דירות בבית משותף (כהגדרתו בתקנות) שבבעלותם דירות בשיעור הקבוע בתקנות, רשאים להגיש תכנית בבית משותף, ובלבד שאין בתכנית שהם מבקשים להגיש, פגיעה (כהגדרתה בתקנות).
תקנות אלה נועדו להשלים את הוראות החוק הנוגעות לגורמים הזכאים להגיש תכנית לוועדה המקומית או לוועדה המחוזית, ובפרט להגדרת "בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע".
תחילתן של התקנות היא 3 חודשים מיום פרסומן והן יחולו על תכנית שתוגש ביום התחילה או לאחריו.

שירות חדש באגף לרישום והסדר מקרקעין: הזמנת מסמכים סרוקים מתיק בית משותף באופן מקוון

הרינו לעדכן כי ניתן שרות חדש בלשכות רישום המקרקעין כך שניתן להזמין קבצי תיק בית משותף (צו בית משותף, תשריט ותקנון) סרוק ללא צורך בהגעה ללשכות הרישום כפי שהיה נהוג עד עתה.
על מנת לקבל את התיק הסרוק יש להזין מס' גוש/חלקה במערכת המקוונת של לשכת רישום המקרקעין, לשלם אגרה והקבצים הסרוקים ישלחו למזמין בדואר אלקטרוני תוך 24 שעות.

אורכות לבעלי הסכם פיתוח עם רשות מקרקעי ישראל

הרינו לעדכן כי בהתאם להחלטה מס' 1424 של מועצת מקרקעי ישראל, ניתנה אורכה אחרונה לבעלי הסכמי פיתוח לסיום הבנייה בקרקע שהקצתה רמ"י בפטור ממכרז, ושחלפו 48 חודשים מיום אישור העסקה ברמ"י בהתאם לתנאים ולדרכים הקבועים בהחלטה. עד לתאריך 31/12/16 תינתן אורכה בתנאי החלטת מועצה מס' 1229, קרי תשלום של ¼% מהתמורה לכל שנת אורכה בתוספת הפרשי הצמדה, ולא פחות מ-1,000 ש"ח כולל מע"מ בגין ההארכה הכוללת. החל מ-1/1/2017 יחולו כללים חדשים, מחמירים יותר, אשר מפורטים בהרחבה בהחלטה מס' 1424.

הודעה בדבר הסכם פשרה בבקשה לאישור תובענה ייצוגית
(ת"צ 54708-05-12 אסתר שלום נ' עיריית תל אביב ואח')

הרינו לעדכן כי ביום 29.5.12 הוגשה לבית המשפט המחוזי בתל אביב בקשה לאישור הסכם פשרה בתביעה ובקשה לאישור תובענה ייצוגית שבנדון. התובענה הוגשה נגד עיריית תל אביב והוועדה המקומית לתו"ב בשל אי השבת היטל השבחה בגין החלטה מפחיתה בעקבות הליכים לפי התוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.
בהתאם להסדר הפשרה ישיבו הרשויות לכל אחד מחברי הקבוצה סכום השווה לריבית צמודה בגין עודף ההיטל שנגבה ממנו מיום התשלום עד יום ההשבה בפועל של עודף ההיטל וכן סכום קרן בסך של 80,000 ₪ שלא הושב בשוגג. השבת סכום הפשרה תתבצע העברה בנקאית בלבד וזאת בהתאם לפניה מוקדמת שתבצענה הרשויות לחברי הקבוצה.
הרשויות יוכלו לקזז את סכום ההשבה מחובות של הנישומים כלפיה בגין תשלומי חובה כלשהם, לרבות בגין היטל השבחה, ככל שקיימים.
הסכם הפשרה יחול על כל מי שקיבל או היה זכאי להחזר היטל השבחה מהרשויות בגין החלטה מפחיתה, ב-24 החודשים שקדמו להגשת התובענה ועד ליום אישור הסכם הפשרה על ידי בית המשפט.

הודעה בדבר הפקדת תכנית מתאר מקומית מס' 507-0141317: ת"א 4100 – נווה עופר החדשה (נס לגויים)

הרינו לעדכן כי הועדה המחוזית לתכנון ובניה תל אביב הפקידה תכנית להקמת שכונת מגורים חדשה בהמשך לשכונת נווה עופר בהיקף של כ-1,600 יח"ד בתמהיל מגוון במבנים של עד 12 קומות, לצד יצירת מוקד חדש לתעסוקה ולמלונאות במפגש הרחובות בן צבי והיינה בהיקף של כ-100,000 מ"ר עיקרי ושירות בשלושה מגדלים בני 25 קומות כל אחד. התכנית מציעה להפוך את רח' בן צבי לשדרה עירונית עם שימושי תעסוקה ומסחר לאורכה, לתכנן את רחוב הינריך היינה כרחוב עירוני ראשי ולאורכו שימושים מגוונים, לקבוע מבנים לשימור, עקרונות תכנוניים לפינוי הבנייה הקיימת ועוד.

הודעה בדבר הכנת תכנית מס' 416-0404830: רע/מק/1010א' לפי סעיף 77 וקביעה בדבר תנאים למתן היתרי

בנייה לפי סעיף 78(א) לחוק התכנון והבנייה תשכ"ה-1965

הרינו לעדכן כי הועדה המקומית לתכנון ובניה רעננה פרסמה הודעה בהתאם לסעיפים 77 ו- 78(א) לחוק התכנון והבנייה בדבר הכנת תכנית – רע/מק/1010א' והגבלת הוצאת היתרי בניה בתחום חלק מהשטחים הכלולים בתכנית וזאת בתנאים הקבועים בהודעה.
מטרת התכנית הינה, לבחון את הצורך במתן תוספת זכויות בנייה וניוד שטחים על פי תכנית רע/מק/1010, שהן זכויות המוקנות בנוסף לזכויות הבנייה המוקנות על פי תמ"א 38, וזאת לאור התיקונים שהוכנסו בתמ"א 38 במהלך השנים וכן לאור השינויים התכנוניים הצפויים לחול במרחב התכנון של רעננה עם אישורה למתן תוקף של תכנית המתאר של העיר וכן לאור הגדלת הצפיפות ועומס יתר באזורים מסוימים בעיר. יודגש כי תכנית זו אינה תכנית המגבילה את תחולת תמ"א 38 על תיקוניה אשר תמשיך לחול בכל תחום העיר רעננה.

הודעה בדבר אישור תכנית מתאר מקומית מס' 508-0238428
שם התכנית: קא/360- התחדשות עירונית, מתחם בר-יהודה

הרינו לעדכן על אישור תכנית מקומית ביישוב קרית אונו, במתחם בר יהודה.
התכנית כוללת איחוד וחלוקה ללא הסכמת הבעלים, ומכוחה ניתן יהיה להוציא היתרים או הרשאות.
מטרת התכנית לקבוע עקרונות להתחדשות עירונית – פינוי והריסת מבנים ישנים ובניית חדשים במקומם – במתחם בר יהודה. המתחם המוצע יכלול 681 יחידות דיור, שטחי מסחר ומבני ציבור לאורך רח' לוי אשכול ושטח למבני ציבור.

עדכוני פסיקה

מתנה לאחר מיתה או מתנה לאלתר?

שם ומספר הליך: ע"א 879/14 עמוס נחשון נ' יהודה נחשון ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופטים ע' ברון, ע' פוגלמן, י' עמית.
תאריך פסק הדין: 5.5.16.
ב"כ המערער: עו"ד נתן שמואל נחשון.
פרטי הנכס: נכס ברח' כנפי נשרים 11, תל אביב.
הצדדים הם בני משפחה, דוד ואחיינו (יקראו להלן גם "המקבל" ו-"הנותן", בהתאמה), שרכשו יחדיו בחלקים שווים בית בת"א-יפו. בגין הרכישה נרשמה הערת אזהרה לטובתם, שכן לא ניתן היה לרשום בעלות מסיבות אובייקטיביות. בהמשך נחתם בין הצדדים הסכם מתנה לפיו העניק האחיין לדודו במתנה את זכויותיו בבית (מחצית). בהסכם המתנה נאסר מפורשות על המקבל להעביר את הזכויות שקיבל לצד ג' כלשהוא, וזאת כל עוד הנותן בחיים. כמו כן הוסכם, כי למקבל זכות מגורים בנכס עד ליום מותו, כמו גם הזכות לקבל דמי שכירות בגינו. אלא, שזמן קצר לאחר מכן ביקש הנותן לחזור בו מהמתנה ולצורך כך שלח למקבל מכתב ביטול ואף ערך צוואה בה ציווה להוריש את עזבונו עפ"י דין, ציווי שהדיר את המקבל מהמתנה. בהתכתשות בין הצדדים בפני כב' ביהמ"ש המחוזי הכריע זה האחרון לטובת הנותן וקבע שהסכם המתנה בטל בהיותו "מתנה מחמת מיתה" דהיינו, מתנה שמעניקהּ התכוון שתוקנֵה למקבל רק לאחר יום פקודת הנותן, האסורה עפ"י ס' 8 (ב) לחוק הירושה. בערעור הפך ביהמ"ש העליון את הקערה על־פיה וקבע כי מדובר במתנה לאלתר התקפה לכל דבר ועניין. לצורך הכרעתו בחן ביהמ"ש האם ב"מתנה גמורה" עסקינן – שאינה ניתנת לביטול עפ"י חוק המתנה, או שמא בהתחייבות ליתן מתנה שאותה ניתן לבטל. כמו כן נבחנה השפעת המגבלות שהוטלו על זכויות המקבל, ודוק: האם הן מלמדות שב"מתנה מחמת מיתה" (האסורה עפ"י חוק הירושה) מדובר?
ס' 8 (ב) לחוק הירושה קובע, כי אין תוקף למתנה הניתנת על מנת שתוקנה למקבל רק לאחר מות הנותן, אלא אם כן ניתנה בדרך של צוואה (הרציונל- לאפשר לנותן לחזור בו מהמתנה). בית המשפט העליון פסק כי יש לפרש את הוראת ס' 8 (ב) בצמצום, בהיותה מגבלה משמעותית על חופש החוזים ועל זכות הפרט לעשות בקניינו כרצונו. מכאן המשיך ביהמ"ש וקבע, כי רק מקום שנעלה מכל ספק שכוונת הצדדים הייתה שהמתנה תועבר רק לאחר מות הנותן, יחול ס' 8 (ב) והמתנה תבוטל. מקום שהצדדים התכוונו שהמתנה תוקנה לאלתר, אין להחיל את ס' 8 (ב) הנ"ל, הגם שעם הקניית המתנה הוטלו מגבלות או חיובים על המקבל, כבענייננו. הקביעה האם במתנה לאלתר עסקינן או שמא במתנה מחמת מיתה, נלמדת מלשון הסכם המתנה ונסיבות כריתתו, כמו גם מהתנהגות הצדדים לפני הסכם המתנה ואחריו.
הנותן טען שהמתנה היא נכס מקרקעין ומאחר שעסקת מקרקעין טעונה ברישום ואם לא נרשמה אין היא, אלא "התחייבות לעשות עסקה" (ס' 7 לחוק המקרקעין), הרי משלא בוצע הרישום ע"ש המקבל, ממילא לא הושלמה הקניית המתנה וא"א לומר שניתנה מתנה עוד בחיי הנותן, אלא לכל היותר התחייבות ליתן מתנה, שניתן לחזור ממנה. ביהמ"ש דחה טענה זו בקבעו, כי כאן מדובר בזכות אובליגטורית (להבדיל מקניינית), הניתנת להשלמה גם בלא רישום בטאבו, ומשהוכח כי הנותן התכוון להעניק למקבל זכות אובליגטורית זו באופן מידי, הרי שהקניית המתנה הושלמה עם חתימת הסכם המתנה ולא ניתן לבטלה. אין מדובר אפוא ב"מתנה לאחר מיתה".
כעת פנה ביהמ"ש לבחון את משמעות המגבלות שהוטלו על המקבל/המערער, ולאחר ניתוח פסיקת עבר בלתי אחידה קבע, כי במקרה בו הוענקה מתנה לאלתר בצירוף הוראות מגבילות, אין להחיל אוטומטית את ס' 8 לחוק הירושה, אלא יש לבחון דברים לגופם. ככל שההגבלות לא נועדו לגרוע מהתוקף המידי של המתנה, אלא רק להבטיח זכויות שימוש לנותן עד יום פקודה, תתחזק הקביעה כי אין מדובר במתנה מחמת מיתה אלא במתנה לאלתר, שרירה ותקפה.
לאור האמור התקבל הערעור ונקבע כי המתנה תקפה.
יוער כי כב' השופט עמית ביקש, בדעת מיעוט, לדחות את הערעור שכן דעתו לא הייתה נוחה מכך שרצונו האחרון של הנותן, כפי שהובע בצוואה, לא קוים. לצורך כך הסיק מהנסיבות (איסור על המקבל לבצע דיספוזיציה בחיי הנותן; אי רישום ה. אזהרה בחיי המנוח ואי השלמת המתנה ברישום) שמדובר במתנה מחמת מיתה, שדינה ביטול עפ"י ס' 8 (ב) לחוק הירושה.
הערת מערכת:
חוק הירושה קבוע שורה של הוראות מגבילות שנועדו למנוע פעולות מסויימות, כך סע' 35 מתייחס לחזקה של השפעה בלתי הוגנת שפוסלת זכיה בצוואה, וזאת על מנת למנוע מעורבות בירושה, כך דומה הדבר לסע' 8(ב) האמור, בית המשפט העליון בחר בגישה המחמירה פחות על מנת שלא להורות על פסלות הפעולה שתוצאתה היתה קיצונית לדעתו.

הסמכות העניינית לדון בתביעת פירוק שיתוף במקרקעין

שם ומספר הליך: רע"א 1924/16 עבדאללה אבו ג'אנם ואח' נ' נכסי רמלה 3 בע"מ ואח'
ערכאה: בית המשפט העליון, בפני כב' השופט י' דנציגר.
תאריך פסק הדין: 20.4.16
ב"כ המשיבים: עוה"ד עופר שפירא, יעל חסיד שמרית גולן.
פרטי הנכס: מגרש 104, חלקה 3, גוש 4342, ברמלה.

לבית המשפט העליון הוגשה בקשת רשות ערעור על שתי החלטות של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד העוסקת בעיקרה בשאלת הסמכות העניינית לדון בתביעה לפירוק שיתוף זכויות במקרקעין.
ביהמ"ש מציין כי, סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט קובע את חלוקת הסמכויות בין בית המשפט השלום לבין בית משפט המחוזי בענייני מקרקעין. ההכרעה בשאלת הסמכות העניינית נעשית על פי "מבחן הסעד", כלומר, כאשר הסעד המבוקש בתביעה נוגע לחזקה, שימוש או חלוקה במקרקעין, הסמכות מסורה לבית משפט השלום, ואולם, כאשר הסעד עוסק ב"תביעות אחרות הנוגעות למקרקעין", הסמכות מסורה לבית המשפט המחוזי.
ביהמ"ש מציין כי בפסק דין שניתן לאחרונה על ידי כב' השופט נ' הנדל, ניתח השופט הנדל את "מבחן הסעד" בתביעות מקרקעין, וקבע כי יש לבחון גם "האם הדיון בסעד המבוקש משמעו הכרעה באשר להתחייבות להעברת זכויות קנייניות או שמא מדובר בזכויות חוזיות בלבד". לפי השופט הנדל, תביעות שעניינן בזכויות חוזיות בלבד לא תיכנסנה לגדר סעיף 51(א)(3) לחוק בתי המשפט, והסמכות העניינית לגביהן תיקבע לפי שווי הזכויות. כלומר, נדרש לבחון, במבט צופה פני עתיד, מה תהא המשמעות האופרטיבית של מתן הסעד המבוקש בתביעה? אם המשמעות תהא אכיפת זכות קניינית, כדוגמת הוראה על רישום בעלות, חכירה או חלוקה בפנקסי המקרקעין, אז הסמכות העניינית תיקבע לפי סעיף 51(א)(3) לחוק, אם המשמעות תהא העברת זכויות חוזיות בלבד, ללא כל הוראה "קניינית" אופרטיבית, למשל כאשר לא ניתן לרשום את הזכויות, אזי הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשווי הסעד.
בענייננו, קובע בית המשפט כי מדובר בזכויות חוזיות, והחלוקה התכנונית בין הצדדים של מגרש 104, טרם עוגנה מבחינה קניינית. למעשה, מתן הסעד המבוקש בתביעה לא יקנה זכות קניינית כלשהי, אלא, לכל היותר, זכות אובליגטורית, התקפה במישור היחסים החוזי.
לאור האמור קובע בית המשפט, כי צדק בית המשפט המחוזי בקבעו כי הסמכות העניינית תיקבע בהתאם לשווי התביעה ולפיכך, הסמכות העניינית לדון בתביעה נתונה לבית המשפט המחוזי.
בית המשפט דוחה את הערעור על החלטת בית המשפט המחוזי בעניין הסמכות העניינית וקובע כי בנסיבות העניין אין צו להוצאות.
הערת מערכת:
לדעת המערכת לא נכון שתביעות לפירוק שיתוף תתבררנה בערכאות שונות, באופן שחלק יזכו לבירור ערעורי בבית המשפט המחוזי וחל לבירור ערעורי לבית המשפט העליון וזאת רק בגלל מצבם הרישומי של המקרקעין.
כמו כן נראה כי גם לא ייתכן שהמצב הרישומי יחיל דינים שונים בדרך בירור התביעות וראוי היה שתבחנה התביעות בדין אחיד ובפני ערכאה זהה.

המקור להשבחה בגין תוספת שטחי שירות

שם ומספר הליך: עמ"נ (מרכז) 24069-06-14 הרבוע הכחול נדל"ן בע"מ נ' ועדה מקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון
ערכאה: בית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' השופטת זהבה בוסתן.
תאריך פסק הדין: 27.4.16
ב"כ המשיבים: עו"ד מישאל שרעבי
פרטי הנכס: מקרקעין המצויים בחלקות 179 ו-177, בגוש 3946, ראשון לציון.

מדובר על שתי חלקות באזור התעשייה החדש בראשון לציון אשר נרכשו ביום 11.08.88. על החלקות חלו תכניות שונות שייעדו אותן לתעשייה וקבעו את זכויות הבניה מבלי לקבוע את שיעור שטחי השירות.
ביום 23.2.92 נכנסו לתוקפן תקנות חישוב שטחים שהסדירו וקבעו שיטה אחידה לחישוב שטחי הבניה בכל התכניות וההיתרים.
בהתאם לתקנות הנ"ל, החליטה הוועדה המקומית ביום 9.6.94 על תוספת שטחי שירות לכל אזורי העיר, כאשר בייעוד לתעשייה בשטח שמעל ל-2 דונם הותרה תוספת שטח שירות בשיעור של 70% מעל פני הקרקע (להלן – "החלטת הועדה בדבר שטחי השירות").
כשנה לאחר מכן, ביום 22.6.95, אושרה תכנית רצ/10/2/2/1 אשר שינתה את זכויות הבנייה במקרקעין ואולם לא נקבע בה שיעור שטחי השירות (להלן – "התכנית המשנה").
בין לבין, לצורך הסדרת רישום העברת הזכויות בלשכת רישום המקרקעין, ניתנו למערערת "אישורי עירייה" בדבר העדר חובות, כולל היטל השבחה, בשנת 1997 ובשנת 1999.
ביום 9.3.04 פורסמה למתן תוקף תכנית רצ/1/1/יג' (להלן – "תכנית יג'") שמטרתה קביעת שטחי שירות מרביים לייעודי הקרקע השונים בעיר. באזור התעשייה, במגרשים שגודלם מעל 2 דונם, התירה התכנית שטחי שירות, מעל פני הקרקע בשיעור של 30% משטח המגרש, בתוספת 20% שטחי אחסנה ובתוספת 20% גלריות.
בשנת 2009 נמכרו המקרקעין ובעקבות מימוש הזכויות הוצאה למערערת דרישת לתשלום היטל השבחה בגין תכנית יג'.
הטענה העיקרית של המערערת היא שתכנית יג' לא הוסיפה שטחי שירות נוספים על אלה שנקבעו בהוראת המעבר בדבר שטחי שירות משנת 94' אשר מהווה את "המצב הקודם", בין היתר לאור מניעות בגביית היטל מצד הוועדה המקומית לאור אותם אישורי עירייה שניתנו.
לאחר שטענות המערערת נדחו על ידי שני שמאים מכריעים נפרדים (בגין כל חלקה מונה שמאי אחר) וגם ע"י ועדת הערר, דחה גם בית המשפט את טענותיה לאור מס' נימוקים:
נקיטה בהליך הלא נכון – המערערת תקפה למעשה את "עצם החיוב" ועל כן היה עליה לפנות לוועדת הערר בהתאם לסעיף 14(א) לתוספת השלישית לחוק התו"ב ולא לשמאי מכריע שאינו מוסמך לדון בטענות כנגד עצם החיוב.

בנוסף, בית המשפט ציין שסמכותם של השמאים המכריעים, כמו גם של ועדת הערר מוגבלת לבחינת החיובים בהיטל השבחה, ואין מקום לטענת השתק ומניעות, מה גם שלשיטתו של בית המשפט לא נוצרה כל מניעות, משום שהאישורים שניתנו היו מוגבלים בזמן ומצויה בהם הערה שאישור זה לא משחרר את בעל הנכס/המחזיק מתשלום חוב שהיה על הנכס בזמן האישור וכי בכל מקרה ספק אם ניתן לראות באישור העברת זכויות הבטחה מנהלית המונעת גביית היטל.
לבסוף, בית המשפט קבע כי מקור ההשבחה בגין תוספת שטחי השירות אינו נובע מהחלטת הועדה אלא מתכנית יג'. הסיבה לכך, היא שהתכנית המשנה משנת 95', אשר אושרה לאחר התקנות והחלטת הועדה, שינתה את הזכויות אך לא הגדירה שטחי שירות. מכאן, לאור העובדה שהחלטת הועדה לא חלה על התכנית המשנה, תוספת שטחי השירות נוספה כתוצאה מתכנית יג'.
הערת מערכת:
בתקופה האחרונה מחמירות ועדות הערר ומונעות העלאת טענות שלא הועלו בפני שמאי מכריע מאחר ואלו טענות הנוגעות לעצם החיוב . כמו כן לא יישמעו טענות הנובעות מעילות שאינן לבר לתוספת השלישית ועוד.
מסקנה מהאמור הינה החובה לשקול ולבחון בצורה זהירה מאוד טרם נקיטת הליכים מתחילת הדרך על מנת שלא להיחסם בהמשכה.

הגשת תביעת פיצויי הפקעה כעבור 17 שנים מתפיסת החזקה במקרקעין – האם הנפקע ישן על זכויותיו או

שמדובר במחדל של המפקיעה- טענת שיהוי במסגרת תביעת פיצויי הפקעה

שם ומספר הליך: ת"א 13684-09-13 נואף ח'לף בסול נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ
ערכאה: בית המשפט החוזי בנצרת, בפני סגן הנשיא כב' השופט זיאד הווארי.
תאריך מתן ההחלטה: 21.4.16.
ב"כ התובע: עו"ד סעיד מחאג'נה ואח'
פרטי הנכס: חלקה 52 בגוש 17534 וחלקה 5 בגוש 17518, אדמות כפר רינה.
פסק הדין הנדון, דן בין היתר בשאלה, האם לאור הזמן שחלף מאז ביצוע הליכי ההפקעה ותפיסת המקרקעין ועד ליום הגשת התביעה (במשך 17 שנים), נגרם שיהוי ניכר שיש בו כדי לדחות את תביעת התובע לפיצויים בגין הפקעות עבר?
ביהמ"ש קבע, כי הוכח בפניו שהתובע לא קיבל הודעה על הפקעת המקרקעין נשוא התביעה מאת הנתבעת או נ"י (מע"צ לשעבר) שהייתה לפניה, דבר הנוגד את סעיף 5 ו-7 לפקודת הקרקעות. נטל ההוכחה, כי התביעה הוגשה בשיהוי ניכר מוטל על הנתבעת ועל פי הפסיקה, המדובר בתנאים מחמירים שנסיבות החלתם נדירות.
עוד נקבע, כי התובע העיד כי הוא ידע על ההפקעה בזמן אמת, אולם, מאז שידע הוא לא נקט כל פעולה ולא פנה לנתבעת בדרישה לקבל פיצויים בשל ההפקעה. משמעות הדבר, שמדובר בשיהוי סובייקטיבי שנגרם בעטיו של התובע.
את טענת הנתבעת כי השיהוי הניכר בהגשת התביעה גרם לה נזק ראייתי כבד, לנוכח הזמן הרב שחלף מאז תפיסת החזקה במקרקעין, דחה ביהמ"ש שכן הנתבעת ידעה, כי לתובע מגיעים פיצויי הפקעה, ולכן על מנת שלא לפגוע בהתחייבויות הכספיות והחוזיות שקיבלה על עצמה, יכולה הייתה מיוזמתה להפקיד את סכום הפיצויים בקופת בית המשפט.
לאור זאת נקבע, כי, מחד גיסא, יש לדחות את טענת השיהוי של הנתבעת ומאידך גיסא, בשל השיהוי הסובייקטיבי אשר נעוץ בתובע יש לפסוק לתובע פיצויים בגין הפקעות של העבר בצירוף הפרשי הצמדה בלבד וללא ריבית.
הערת מערכת:
פסק דין זה, הינו אחד מפסקי הדין המאוחרים להלכת "ארידור" שהחילה את חוק ההתיישנות על הפקעת מקרקעין, בעקבות הקביעה מועלות כשגרה טענות מסוג "שיהוי" ו"התיישנות" ויש להיערך לכך.
עםזאת, המקרה דנן בית המשפט בחן את טענת השיהוי בגישה מקלה והשתכנע כי לרשות לא נגרם נזק כתוצאה מהשיהוי שהוכח בפניו ולא מנע כליל קבלת פיצוי.

ההבחנה בין תשריט חלוקה לתשריט לצרכי רישום

שם ומספר הליך: ערר מס' 584/15/41 סני ועליזה מימון נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה זמורה ואח'
ערכאה: ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה – מחוז מרכז, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד שרון מונטיפיורי-גילן.
תאריך מתן ההחלטה: 28.3.16
ב"כ העוררים: עוה"ד משה כהן. ב"כ המשיבים: עוה"ד דניאל גלס, אמיר שפיצר.
פרטי הנכס: לא צוין.
בשנת 1995 אישרה הועדה המקומית תשריט חלוקה בקשר למקרקעין, וביום 10.11.2015 אישרה הועדה המקומית תצ"ר. לטענת העוררים התצ"ר אינו תואם את תשריט החלוקה משנת 1995 ולכן הוגש ערר כנגד החלטת הועדה המקומית לאשרו.
ועדת הערר דנה בטענת העדר סמכות אשר הועלתה על-ידי המשיבות וקבעה:
פרק ד' בחוק התכנון והבניה אשר עניינו חלוקה ואיחוד של קרקעות כולל שני הליכים:
הליך תכנוני- ס' 137 לחוק התו"ב. הליך של אישור "תשריט חלוקה". הועדה המקומית היא המאשרת את תשריט החלוקה ואת התאמתו לתכנית שאושרה. הליך זה יוצר יחידה תכנונית חדשה המכונה "מגרש". במקרה זה, לא נדרשת חתימת כל הבעלים על תשריט החלוקה. מדובר בהליך עצמאי אשר אינו תלוי בהליך הקנייני. ביחס להליך התכנוני קיימת זכות ערר מכח סעיף 140 לחוק התכנון והבניה בשני מקרים: האחד, כאשר סירבה הועדה המקומית לאשר תשריט, ואז רשאי בעל הקרקע לערור לפני ועדת הערר. השני, כאשר אישרה הועדה המקומית תשריט שיש בו משום סטייה מתכנית שאושרה, ואז רשאי הרואה עצמו נפגע לערור.

הליך קנייני- ס' 141 לחוק התו"ב. הליך זה הינו המשכו של ההליך התכנוני ובמסגרתו אותו תשריט חלוקה הופך לתשריט המכונה "תשריט לצרכי רישום" ועליו לכלול את חתימת יו"ר הועדה המקומית, לפיה התשריט תואם את התכנית שאושרה וכי התשריט אושר על-ידי הועדה המקומית. התצ"ר יירשם בפנקסי המקרקעין כאשר הוא כולל את חתימת יו"ר הועדה המקומית וכן כאשר הוא כולל חתימת "כשר לרישום" על-ידי מחלקת המדידות עפ"י פקודת המודדים. לצורך פעולת הרישום נדרשים גם מסמכים נוספים כמפורט בתקנות ניהול ורישום תשע"ב- 2011. במקרה זה, נדרשת חתימת כל בעלי המקרקעין.

נקבע על-ידי ועדת הערר, כי הפעולה של חתימת יו"ר הועדה המקומית על התצ"ר, המהווה השלב הראשון בהליך הקנייני, אינה פעולה שהחוק מקנה זכות ערר עליה לועדת הערר. כמו כן, החוק אינו קובע הליך של אישור תצ"ר על-ידי הועדה המקומית. יחד עם זאת, בפרקטיקה ועדות מקומיות לא מעטות נוהגות לאשר את תשריט החלוקה ואת התצ"ר באותה החלטה. לכן, גם שאלת סמכותה של ועדת הערר לדון בערר כזה אינה ברורה.

לפיכך, הוחזר התיק לפתחה של הועדה המקומית והוחלט: ככל שהועדה המקומית מבקשת לדון מחדש בחלוקה המוצעת בתשריט החלוקה, הרי שעליה לדון בו כבקשה לאישור על תשריט חלוקה. הועדה המקומית מוסמכת לבטל/ לשנות או להתלות את התשריט. על החלטת הועדה המקומית קיימת למי מהצדדים זכות ערר לועדת הערר.

ככל שמתבקשת חתימת יו"ר הועדה המקומית על תצ"ר בלבד והועדה המקומית אינה סבורה כי נדרשת החלטת מליאה על אישור תשריט חלוקה, הרי שיחתום היו"ר על התצ"ר. במקרה כזה, תקיפת הפעולה המינהלית צריכה להיעשות בפני הערכאות המוסמכות לכך ולא בפני ועדת הערר.

עוד צוין, כי על הועדה המקומית להקפיד להבא לערוך את ההבחנה הראויה בין שני ההליכים ובין שני המסמכים תשריט חלוקה ותצ"ר ולקיים את ההליכים המתאימים ביחס לכל אחד ממסמכים אלה, בהתאם להוראות החוק.

הערת מערכת:
לעיתים, קיים מעגל שוטה במקום בו בעלי זכויות ניצים שמתעמתים על דרך החלוקה של נכסיהם, פונים בתביעה בדרך של פירוק שיתוף ובית המשפט "שולח" אותם כתנאי לפירוק השיתוף בדרך של חלוקה בעין להמציא לו תשריט חלוקה מאושר על ידי הרשות וזאת אף שבעת שניגשים הם לבקש אישור של תשריט חלוקה כאמור נתקלים הם בדיוק באותה מחלוקת של דרך החלוקה המבוקשת.
הפתרון לאמור הינו כפי שציינו יצירת כללים לפירוק שיתוף בדרך של חלוקה בעין, בהתקנת תקנות כחלק מתביעת פירוק השיתוף בבית המשפט.

ביטול שימוש קיים שאינו סטטוטורי וצמצום לקוחות פוטנציאליים- אינם ברי פיצוי לפי ס'    197

שם ומספר הליך: ערר חל/95189/07 הסיירים (אספקת דלק ומזון) בע"מ ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה חולון ואח'
ערכאה: ועדת ערר לפיצויים והיטלי השבחה – מחוז תל אביב, בפני כב' יו"ר הוועדה עו"ד גילת אייל.
תאריך מתן ההחלטה: 17.4.16
ב"כ המשיבות: עוה"ד יוסף פרוכטמן ו-צבי הר נבו.
פרטי הנכס: תחנת דלק הממוקמת בסמוך לדרך מס' 4 מצדו המערבי, בין מחלף השבעה למחלף ראשון לציון.
עניינו של הערר בהחלטת הועדה המקומית לדחות תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965 שהגישו העוררות, בעלות הזכויות במקרקעין עליהם מצויה תחנת הדלק "הסיירים", בעקבות אישורה של תכנית ח/490 "גשר שדרות ירושלים" (להלן – "התכנית"). העוררות טענו שהתכנית גורמת לשינוי קריטי בנגישות לתחנה וממנה, ע"י ניתוקה מדרך הגישה מכביש מס' 4 לאזור התעשייה בחולון (להלן – "החיבור ודרך הגישה"), וע"י הסטת נתיב האצת התנועה מכביש 44 אל מעבר לתחנה בנספח התנועה של התכנית, באופן שאינו מאפשר גישה אליה (להלן – "הפגיעה בנספח התנועה").
ועדת הערר דחתה את הערר, בקבעה כי העוררות לא הוכיחו כי החיבור ודרך הגישה היו מאושרים סטטוטורית ערב אישור התכנית. על בסיס עיון בתצ"א, מדידות, תכניות קודמות וכיו"ב נקבע, כי לא התכנית היא שביטלה את החיבור ודרך הגישה, כי לא הוכח כי מדובר בדרך חוקית וכי תכניות קודמות כבר ייעדו את השטח לייעודים אחרים שאינם דרך.
נקבע, כי תכנית המונעת מאדם לעשות שימוש במקרקעיו שאינו מעוגן מבחינה סטטוטורית, לא תחשב כתכנית פוגעת לפי סעיף 197.
באשר לפגיעה בנספח התנועה, נקבע כי הגם שנספח התנועה מציג מבט רחב של הסדרי תנועה גם מחוץ ל"קו הכחול" של התכנית, הרי שאין בכוחה של תכנית ליתן הוראות מחוץ ל"קו הכחול" שלה. בנוסף, הסטת נקודת ההשתלבות של התנועה וע"י כך צמצום מספר הנוסעים שתחנת הדלק יכולה ליהנות מהם כמשתמשים פוטנציאלים, אינה מולידה עילת תביעה לפי סעיף 197, כפי שנקבע בין היתר בבר"מ 10510/02 ומ"ק חדרה נ' יוסף כהן.
סוף דבר הערר נדחה.
הערת מערכת:
החלטה זו משלבת שורה מכובדת של הלכות שנפסקו בשנים האחרונות מלפני בית המשפט העליון שהפכו את תביעות הפיצויים על פי סעיף 197 כמעט לכדי "אות מתה", כגון : צמצום הפיצוי בגין נזק כלכלי, מתן פיצוי אך ורק בגין תכנון סטטוטורי ועוד ועוד . לדעת המערכת מן הראוי שצמצום ככל שיוחלט לעשותו אמור להיות על ידי תיקון החקיקה שהיא "דרך המלך".