הפקעת הקשת המזרחית

הפקעת ה"קשת המזרחית"
מאת עו"ד צבי שוב ושי רוזן, מתמחה

שם ומספר הליך: ה"פ 6114-11-13 יהונתן שסטוביץ ואח' נ' נתיבי ישראל החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ (לשעבר מע"צ)
ערכאה: בבית המשפט המחוזי מרכז-לוד, בפני כב' הש' בנימין ארנון.
תאריך פסק הדין: 30.12.2015
פרטי הנכס: מקרקעין הממוקמים באזור הדרומי של מחלף מורשה וידועים כמגרש 6, חלקים מחלקות 16, 19, 21 ו-23 בגוש 6341.
ב"כ המבקשים: עוה"ד הלל איש-שלום ודוד הדר ממשרד שבלת ושות'.

בפסק הדין הנדון, עלו מספר סוגיות, אשר העיקריות שבהן מתייחסות באשר לשאלת המועד הקובע לקביעת פיצוי הפקעה בגין הפקעת זכויות חכירה חקלאיות במקרקעי רמ"י, וכן ביחס לשאלה האם הלכת בג"צ הקשת המזרחית חלה רטרוספקטיבית באופן שיחייב את השמאי המוסכם – מר קמיל להפחית מהפיצוי שנקבע בשומתו, את רכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד.

ביום 27.12.64 נחתם חוזה חכירה בין מנהל מקרקעי ישראל, [כיום רשות מקרקעי ישראל (להלן – "רמ"י")] לבין בני הזוג גפני, במסגרתו, הוחכרו לגפני המקרקעין שבנדון לתקופה של כ-49 שנים וזאת עד ליום 31.8.08 למטרת נטיעתם, גידולם, החזקתם, עיבודם וניהולם של מטעי פרי הדר. כמו"כ לגפני ניתנה זכות לחדש את החכירה לתקופה של כ-49 שנים נוספות.

באשר למקרקעין הנדונים פורסמו ע"י חב' נתיבי ישראל (להלן- "נת"י") 3 צווי הפקעה כאשר האחרון שבהם פורסם ביום 3.5.99. ביום 26.12.11 נערכה שומה מטעם נת"י בעניין ההפקעה השלישית, בה נקבע בין היתר כי זכאותם של המבקשים, הינה לפיצוי בסך של כ-23 ₪ לכל מ"ר שהופקע בגין אובדן זכויות לעיבוד חקלאי.

לאור העובדה שהמבקשים חלקו על סכום הפיצוי שהוצע להם הוגשו התביעות הנדונות שאוחדו לתביעה אחת.

במסגרת הדיון, הוסכם בין הצדדים כי ימונה כמומחה שמאי המקרקעין מר אריה קמיל ממשרד שמאים קמיל – טרשנסקי, וזאת בכדי שיקבע את ערכה של הזכות המופקעת ביום פרסום ההודעה על ההפקעה אול לחליפין למועד בו תפסה נת"י את החזקה במקרקעין. כן נקבע כי הערכות אלו תעשנה לגבי החלופות הבאות: א. ככל שמדובר בזכות לעיבוד חקלאי בלבד; ב. ככל שמדובר בחוזה חכירה למטרת שימושים חקלאיים.

בהתאם לחוות הדעת של השמאי המוסכם מר קמיל נקבע כי ערכי הקרקע (שווי זכויות עיבוד חקלאי ושווי זכויות חכירה/מנהל) למועד פרסום צו ההכרזה, (3.5.99) הינן 100 ₪ למ"ר. ואילו למועד תפיסת החזקה על הקרקע (21.6.11) שווי זכויות עיבוד חקלאי הינו 35 ₪ למ"ר ושווי זכויות חכירה/מנהל 80 ₪ למ"ר.

בכל הנוגע למהות הזכות המופקעת הרי שבעוד שלגישת המבקשים, זכאותם לקבלת פיצויים הינה בגין זכות החכירה לדורות בקרקע חקלאית מהסיבה שזכות זו הוחזקה בידם ערב ההפקעה, סברה נת"י, כי המבקשים לכל היותר זכאים לפיצוי בגין אבדן זכויות עובוד חקלאיות. ביהמ"ש קבע, כי הזכות שהופקעה ע"י נת"י הינה זכות חכירה של קרקע חקלאית למטרת עיבוד חקלאי.

בנוסף, בנוגע לשאלה מהו המועד הקובע לקביעת שומת פיצויי ההפקעה, בעוד שהמבקשים סברו כי המועד הינו מיום פרסום צו ההכרזה, נת"י סברה כי המועד הוא יום תפיסת החזקה, מאחר ולטענתם החוכרים יכולים היו להמשיך ולעבד את המקרקעין. בעניין זה קבע ביהמ"ש, כי המועד הקובע בחוק הינו יום פרסום צו ההפקעה ברשומות, שכן ממועד זה ואילך באפשרות נת"י לתפוס חזקה במקרקעין.

שאלה נוספת אליה נדרש בית המשפט בפסק הדין הינה, האם הלכת הקשת המזרחית חלה רטרוספקטיבית באופן שיחייב את השמאי המוסכם להפחית מגובה הפיצוי שנקבע בשומתו את רכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד? שכן המועד הקובע כאמור נקבע ל1999, בעוד ההלכה נקבעה מס' שנים לאחר מכן.

כזכור, החלטה 727 של מועצת מקרקעי ישראל, הקנתה לחוכרים חקלאיים שונים פיצוי בגין שינוי הייעוד של קרקע חקלאית לקרקע המיועדת לבניה כאשר שינוי הייעוד נבע מיוזמת רמ"י או יוזמה ממשלתית אחרת. פיצוי זה היה גבוה באופן משמעותי מהפיצוי אשר חוכרים חקלאיים היו זכאים לקבלו על פי חוזי החכירה שחתמו, מכיוון ששיעור הפיצוי נקבע על בסיס הקרקע ביעודה החדש ולא ביעודה החקלאי.

אלא, שבמסגרת בג"ץ 3939/00 עמותת שיח חדש נ' שר התשתיות הלאומיות, פ"ד נו(6) 25 (2002) שכונתה לימים "הקשת המזרחית". נקבע בין השאר, כי החלטה 272 בטלה לאור היותה כנטען "בלתי סבירה בעליל".
במקרה זה, בין הצדדים היתה מחלוקת בשאלה האם הלכת הקשת המזרחית חלה באופן רטרוספקטיבי, כך ששומה לפיצויי הפקעה בגין מקרקעין שההכרזה על הפקעתם נעשתה במהלך השנים 2002-1992, דהיינו – בתקופה בה הייתה תקפה החלטה 727 (לפני שבוטלה בשנת 2002), לא תכלול את רכיב הפוטנציאל לשינוי יעוד, הגם שבמועד הרלבנטי לשומה זו שווי השוק של המקרקעין שהופקעו עשוי היה להיות מושפע מהציפייה לשינוי בייעודם. כנגזרת מכך, חלקו הצדדים בשאלה האם פעל השמאי המוסכם – מר קמיל כראוי כאשר נקט ב"שיטת ההשוואה" ביחס לעסקאות דומות שבוצעו בשנת 1999, שכן שיטה זו אינה "מנטרלת" מהשומה את רכיב הפוטנציאל לשינוי יעוד.
תחילה ציין ביהמ"ש, כי ככלל צודקת נת"י בדבר תחולתה של הלכת הקשת המזרחית באופן רטרוספקטיבי כפי שכבר נפסק במספר פסקי דין מחוזיים. עם זאת, הלכה זו נפסקה בעניין חוכרים חקלאיים, אשר רמ"י ביטלה את חוזי החכירה עימם עקב שינוי ייעוד של קרקע חקלאית לבניה, ולא בקשר למקרה דנן העוסק בהפקעת מקרקעין. לאור כך, קבע ביהמ"ש כי הלכת הקשת המזרחית, אינה משפיעה באופן ישיר על הליכי הפקעה.

בהתאם לכך ביהמ"ש הגיע למסקנה, כי הלכת הקשת המזרחית אינה משפיעה באופן רטרוספקטיבי על הפקעת הזכויות במקרקעין בתביעה הנדונה ועל כן פעל השמאי המוסכם – מר קמיל כראוי וכדין כאשר קבע את שווי הזכות המופקעת בשיטת ההשוואה, כלומר תוך השוואתן של הזכויות שהופקעו לשווי זכויות החכירה במקרקעין שנסחרו בעסקאות דומות שבוצעו בתקופה הקובעת וכל זאת – מבלי להפחית את רכיב הפוטנציאל לשינוי ייעוד.

עוד ציין ביהמ"ש את עקרון היסוד בדיני הפקעה לפיו, הנפקע זכאי לפיצויים בהתאם לסכום אותו מקבל אילו היה מוכר את מקרקעיו על פי שווי שוק של מקרקעין דומים במועד העסקה. בהתאם לכך, בעת קביעת שווי השוק של המקרקעין המופקעים, על ביהמ"ש להימנע מלהביא בחשבון מידע שלא היה מצוי בידי קונה פוטנציאלי במועד העסקה. כמו"כ במועד ההכרזה היו זכאים הנפקעים לקבל פיצוי ביחס למועד העסקה והרי שיהא זה בלתי ראוי וצודק לאפשר לנת"י ליהנות מהשתהותה ולפצות את המבקשים בסכום נמוך יותר מזה שהייתה מחויבת לשלם ביום ההכרזה.

על יסוד האמור בית המשפט קבע כי הערך הריאלי של זכות החכירה יעמוד על 100 ₪ למ"ר, לרבות ריבית והצמדה. כמו כן, קבע ביהמ"ש כי נת"י תשלם הוצאות נכבדות בסך 235,000 ₪.