.
.
כביש מס' 9 – פיצויים קשים לזיהוי
מאת עוה"ד צבי שוב ואריאל פל
ביום 7.9.2005 פורסמה למתן תוקף תכנית תשתיות לאומיות "תת"ל/3, 4/6" המפרטת את התוואי המדויק של כביש מס' 9 וכוללת הוראות של תכנית מפורטת (להלן – "התכנית"). בהמשך ובעקבות התכנית פורסם צו הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), התשס"ו-2005 (להלן – "צו ההפקעה"), אשר מכוחו הופקעו חלקות של בעלי זכויות רבים.
פעולות התכנון הנ"ל, אשר נעשו לטובת סלילת כביש מס' 9, כביש רוחב מכביש החוף – דרך מס' 2 ועד לכביש מס' 6, היוו רקע להליכים משפטיים רבים מצד בעלי זכויות שנפגעו מקרקעיהם ואשר ביקשו לקבל פיצויים עבור פגיעה זו.
בעשור שחלף מאז תכנון הכביש, ניתן לראות כי פעמים רבות, נתקלו בעלי הזכויות בבעייתיות בקבלת הפיצוי וזאת בשל הקושי לסווג את הפגיעה במקרקעיהם.
בחלק מהמקרים, הועלו טענות כי הפגיעה נוצרה עוד ביום 2.3.1998 עת פורסם שינוי 42 לתמ"א 3 (להלן- "תכנית המתאר הארצית") וזאת משום היה ניתן לזהותה בסימון הידני שנעשה בתשריט התכנית על אף היותו בקנה מידה של 1:100,000.
במקרים אחרים, נחלקים הצדדים בשאלה האם התכנית או צו ההפקעה הם שיצרו את הפגיעה ולעיתים, גם המומחים שממנה בית המשפט סבורים כי לא ניתן לבצע את ההפרדה בין הפיצוי שמגיע בגין ההפקעה לבין הפיצוי שמגיע בגין התכנית.
מובן, שהעובדה שבעל קרקע לא נקט הליך בפני ועדת הערר לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, עלולה להוביל לכך שיישלל ממנו חלק ניכר מהפיצוי באם יקבע שהתכנית היא זו שיצרה את הפגיעה. נכון הדבר גם בנוגע לבעל זכויות שלא העלה על דעתו שיהא עליו לנקוט הליך כנגד פגיעה שנוצרה כתוצאה מתכנית מתאר ארצית.
הנה כי כן, הקושי הנ"ל, יוצר מצב אבסורדי בו בעלי הזכויות נאלצים לנקוט הליכים שונים, הן מול ועדות הערר, בגין הפגיעה בשווי הקרקע הנובעת משינוי ייעודה לצורכי ציבור; הן מול בתי המשפט המחוזיים, בגין הפגיעה שיצרה ההפקעה עצמה; ולעיתים אף מול הועדה המכרעת לפיצויים מן החסד שמינה שר התחבורה וזאת בשאלת הפיצוי עבור הפקעת 25% הראשונים בקרקע.
יתרה מכך, כפל ההליכים מביא לכפל שמאים, אשר בוחנים את אותן הפגיעות וברור שלדבר יש השלכות רבות על המשאבים שנדרשים בעלי הזכויות ואף הרשויות להשקיע ועל הזמן שייקח עד אשר יסתיים כל אחד מן ההליכים.
בניוזלטר זה, נמחיש כיצד הקושי שבסיווג הפגיעות שנוצרו כתוצאה מסלילת כביש 9 בא לידי ביטוי בשני פסק דין שניתנו לאחרונה על ידי בית המשפט העליון.
שם ומספר הליך: ברמ 8250/10 מנחם מנדלסון ו-12 אחרים נ' הו"מ לתו"ב חדרה.
ערכאה: בית המשפט העליון – בפני כב' הרכב השופטים: א' חיות, ע' פוגלמן ו-נ' סולברג.
תאריך פסק הדין: 16.3.15.
ב"כ הועדה המקומית: עוה"ד עומר גדיש ורוית צימנט משרד עורכי דין כהן וילצ'יק ושות'.
ב"כ נתיבי ישראל: עוה"ד דוד כחלון וגלית רובינשטיין.
בפסק דין זה, עלתה, בין היתר, השאלה האם הפגיעה בחלקות הייתה ניתנת לזיהוי, כבר בתכנית המתאר הארצית, כי אז יקבע שתביעת ירידת הערך אשר הוגשה בחלוף 8 שנים מיום פרסומה, התיישנה; או שמא ניתן היה לזהות את הפגיעה בשנת 2005 עת אושרה תת"ל/3, 4/6, שהיא בדרגת פירוט גבוהה יותר.
הן ועדת הערר והן בית המשפט לעניינים מנהליים, אשר בחנו את השאלה, על רקע ההלכה שנקבעה בע"א 664/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבניה רמת גן נ' נמדר, הגיעו למסקנה כי הפגיעה היא פועל יוצא של התכנית הראשונה וזאת בין היתר על בסיס בחינת התשריטים, מפת הגוש והעצמים הפיזיים בסמוך לחלקות (קו מתח גבוה, מטרוקה וקצהו הצפוני של הישוב אליכין).
לאור זאת, קבע בית המשפט העליון כי הכרעה עובדתית-תכנונית זו, של שתי הערכאות הקודמות, הינה בבחינת יישום פרטני של ההלכה, ועל כן אין עילה למתן רשות לערער.
שם ומספר הליך: עא 4611/13 גדעון כהן ואח' נ' מעצ החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ
ערכאה: בית המשפט העליון – בפני כב' הרכב השופטים: א' חיות, ע' פוגלמן ו-נ' סולברג.
תאריך פסק הדין: 21.5.15
ב"כ נתיבי ישראל: עוה"ד דוד כחלון וגלית רובינשטיין.
במקרה זה, נדונה השאלה האם נזק אשר קבע השמאי המומחה מטעם בית המשפט (להלן – "השמאי המוסכם"), שמונה במסגרת ההליך הקודם בבית המשפט המחוזי, נובע מצו ההפקעה ונגרם בנסיבות המנויות בסעיפים 9(ד)(1) ו-9(ד)(2) לפקודת הדרכים או שמא מדובר בפגיעה שהיא פועל יוצא של הוראות תת"ל/3, 4/6.
לאור אי בהירות בעניין, הציע בית המשפט והצדדים קיבלו הצעתו, לבקש מהשמאי התייחסות לשאלה הנ"ל.
בהבהרה ששלח השמאי ציין, בין היתר, כי לפי מיטב הבנתו התכנית המייעדת לדרך וההפקעה שלובים זה בזה ולכן ההפרדה בין פיצוי לפי הפקודה לבין פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה אינה אפשרית. מסיבה זו, פסק בית המשפט כי גם לאחר הבהרת השמאי, אין לפניו תשתית שמאית שתאפשר לקבוע כי ההפקעה היא זו שגרמה לפגיעה, להבדיל מהתכנית, כפי שנפסק על ידי בית המשפט המחוזי. משכך, לא הונחה בפניו עילה להתערב ועל כן נדחה הערעור בעניין זה.
לעומת זאת:
ראינו לנכון להביא לפניכם עמדה סותרת של בית המשפט המחוזי בחיפה בהפ (חי') 179/08 חג'בי דוד ואח' נ' מע"צ-החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, שם קיבל בית המשפט המחוזי את שומתו של אותו שמאי מוסכם, בגין אותה דרך וקבע כי אין מניעה להעריך את שווי המקרקעין שהופקעו תוך הבאה בחשבון הן את מידת הפגיעה שנגרמה על ידי ההפקעה והן את שווי המקרקעין לאחר שהובאה בחשבון הפגיעה בהם על ידי תכנית המתאר. זאת, משום שלשיטת בית המשפט, מדובר בפגיעה בבעלי מקרקעין, שאין חולק שהם זכאים לפיצוי בגינה, בסכום שישקף הן את הפגיעה על ידי תכנית המתאר והן את הפגיעה על ידי עצם ההפקעה בייחוד כאשר קיימת סמיכות זמנים בין התכנית לפעולת ההפקעה.
*** למען הגילוי הנאות, הנפקעים בעניין חג'בי דוד יוצגו על ידי משרדנו.
הערת מערכת: לאור הקשיים הרבים והקביעות הסותרות בבתי המשפט, נפנה את הקורא ואת המחוקק לדברי הנשיא א' גרוניס [בתוארו דאז] בדנ"א 3454/13 חברת רכבת ישראל בע"מ נ' בית עדה:
"[…] אין להסיק מדבריי שמיון הפגיעות במקרקעין לסיווגים שונים הוא רצוי. לא אחת סיווגים אלו אינם בהירים, ולעתים אף אין זה ברור מהי ההצדקה העניינית לתוצאות המשפטיות השונות הנגזרות מהם. עם זאת, נכון לעת הזו זה הדין המצוי. ייתכן שיש מקום להסדרה כוללת של תחום זה, באופן שיאחד את סוגי הפגיעות במקרקעין ואת ההסדר למתן הפיצוי בגינן. אולם מובן שהסדרה זו דורשת פעולה מצד המחוקק".
