מיסוי מקרקעין – : ע"א 914/14 מידטאון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב

version2_OnLine3-01

 

printver

 

 

האם ניתן להוון תשלומים לצורך קביעת "שווי המכירה" והאם התחייבויות המוכר שהומחו לקונה יגדילו את "שווי המכירה"?

מאת עוה"ד צבי שוב ואמיר דרמר

שם ומספר הליך: ע"א 914/14 מידטאון בע"מ נ' מנהל מיסוי מקרקעין אזור תל-אביב

ערכאה: בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים בפני כב' הש' י' דנציגר, ד' ברק-ארז ו- מ' מזוז.

תאריך החלטה: 31.05.15

ב"כ המשיב: עו"ד ע' לינדר.

הרינו לעדכן על פסק דינו של בית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים שניתן במסגרת ערעור שהוגש על פסק דינה של ועדת הערר לפי חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 שליד בית המשפט המחוזי בתל-אביב-יפו, בגדרו נידונו סוגיות הנוגעות להערכת "שווי המכירה" לצורך חישוב מס הרכישה.

שאלת "שווי המכירה" התעוררה בענייננו לאחר שנחתם הסכם בין המערערת לתנובה לפיו' מכרה תנובה למערערת את זכויותיה במקרקעין שבתל-אביב-יפו תמורת 530 מיליון ש"ח בתוספת מע"מ בשלושה תשלומים. המערערת הגישה הצהרה על רכישת המקרקעין ובה שומת מס רכישה עצמית בשיעור של 5% מסך של 530 מיליון ש"ח ובסה"כ 26,500,000 ₪. כחודש לאחר מכן, פנתה המערערת אל המשיב בבקשה להעמיד את שווי רכישת המקרקעין על סך של 509,435,089 ₪, שהוא השווי המהוון של העסקה לפי שיעור הריבית שנקבע בינה ובין בנק לאומי לישראל בע"מ, אשר התחייב לממן 65% מתמורת המקרקעין. המשיב דחה את בקשת המערערת ואף קבע את שווי הרכישה על סך 565 מיליון ₪ שמגלמים בנוסף, התחייבויות שנטלה המערערת במסגרת ההסכם.

במסגרת הערעור טענה המערערת שתי טענות מרכזיות: ראשית, שהעסקה כוללת עסקת אשראי וערכם של הסכומים המשולמים בתשלומים העתידיים נמוך יותר מהסכום הנקוב בהסכם, ולכן במסגרת חישוב "שווי המכירה" יש להוון את התשלומים העתידיים. שנית, טענה המערערת כי ההתחייבויות הנוספות לתשלום בגין עבודות פיתוח עתידיות, טרם בוצעו ואף אין כל ודאות שתבוצענה, לכן, אין להוסיפן לשווי המכירה.
מנגד, טען המשיב כי הסכם הרכישה אינו מלמד כי מדובר בעסקת מימון ולכן אין להוון את התשלומים העתידיים, ועל פי עקרון "צירוף כל התמורות", יש להוסיף לסכום הנקוב בהסכם את עלות ההתחייבויות הנוספות שנטלה על עצמה המערערת.

לצורך ההכרעה בשאלת היוון התשלומים במסגרת תשלום מס רכישה, בחן ביהמ"ש האם ניתן לסווג את העסקה כעסקת מכר "רגילה" או לחילופין כעסקת מכר הכוללת רכיב של אשראי. בית המשפט קבע כי לצורך סיווג עסקה כעסקת אשראי אין די בכך שהעסקה, מבחינת צורתה, תכלול תשלומים דחויים, אלא יש לייחס חשיבות לסוג העסקה ולהקשר בו נכרתה. כלומר, יש להתחקות אחר מהות העסקה. ביהמ"ש ניגש לבחון את ההסכם שנחתם בין הצדדים ובו התייחסו הצדדים באופן מפורש לאפשרות הקדמת התשלומים המאוחרים, אך לא ציינו שבמסגרת הקדמת התשלומים תינתן הנחה מסוימת במחיר. כלומר, ברגע שהצדדים התייחסו לאפשרות הקדמת התשלומים, יש להניח שאם היו חפצים לבצע עסקת אשראי, היו בוחרים לתת לכך ביטוי מפורש במסגרת התניה החוזית העוסקת בהקדמת התשלום ומשלא עשו כן קבע ביהמ"ש שלא מדובר בעסקת אשראי ולכן אין להוון את התשלומים העתידיים לצורך קביעת "שווי המכירה".

לעניין ההתחייבויות הנוספות, בחן ביהמ"ש האם מבחינת מהותה הכלכלית של העסקה, העלויות הנוספות מהוות התקשרות נפרדת, או שמא מדובר בחלק אינטגראלי משוויה של הזכות במקרקעין. בשאלה זו קבע ביהמ"ש כי הניסיון להפריד בין עלות ההתחייבות כלפי העירייה לבין עלות המקרקעין הינו מלאכותי, מדובר בעסקה אחת, ולכן "שווי המכירה" יכלול את סך כל התמורות, הישירות והעקיפות, אשר הקונה התחייב לשלם למוכר בהתאם לעקרון "צירוף כל התמורות". עוד הוסיף וקבע ביהמ"ש כי נכונה הטענה שההתחייבויות שנטלה על עצמה המערערת הינן התחייבויות עתידיות אשר לא ניתן להבטיח כי תמומשנה, אך נפקותה היחידה של הטענה היא כי חלק זה של התמורה הינו תשלום דחוי אשר יבוצע בפועל רק בעת ביצוע העבודות ואינו פותר מתשלום מס בגינו, ואף אם יתרחש מצב בו חלק זה לא ימומש, או אז תוכל המערערת לפנות למשיב בבקשה לתיקון שומה מכוח הוראות סעיף 85(א)(1) לחוק מיסוי מקרקעין.
על יסוד האמור הערעור נדחה במלואו.

הערת מערכת: בית המשפט מקדש את העיקרון כי ככלל המועד הקובע לבחינת העסקה הוא יום ההתקשרות ולמועד זה יש לבחון את שוויה, בהתעלם מנסיבות מאוחרות לו, כ"כ מתמיד בית המשפט בקו המותווה לפיו ככלל יש לבחון את התמורה המשולמת לאו דווקא על בסיס המחיר הנקוב, אלא בחינה אמיתית של המטלות שנטל הקונה על עצמו, צריך כמובן לקחת עיקרון זה באופן דו סטרי ולבחון האם המוכר נטל על עצמו מטלות שאינן חובתו על פי דין ולהפחיתן או לנכותן מהתמורה והשווי שיקבע.