.
.
.
.
אחריות בנזיקין הוטלה על אורגנים בחברה יזמית ועל חברת החשמל
מאת עוה"ד צבי שוב ועידית אייזדורפר
שם ומספר הליך: ת"א 2430/02 שוויצר ואח' נ' פינת החמד חברה לבניין בע"מ ואח' ותיקים קשורים
ערכאה: בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו, בפני כב' השופטת דניה קרת-מאיר.
תאריך פסה"ד: 04.05.2015
פרטי הנכס: מתחם בעין חמד מערבית לירושלים בגוש 30487.
ב"כ הצדדים: לא צוין.
בימים אלו ניתן פסק הדין המסיים שרשרת ארוכה של הליכים משפטיים שהתנהלו באשר למקרקעין שיועדו, על פי תכנית בנין עיר לבנייה למטרות מלונאות, ואולם בניגוד להוראות תכניות המתאר, החלטות הוועדה המחוזית והיתרי הבנייה שניתנו לפרויקט, נבנו ושווקו לצדדי ג' יחידות במקרקעין כבתי מגורים.
החברה להגנת הטבע הגישה בעבר עתירה לוועדה המחוזית, שהחליטה לעכב מתן טופסי 4 עד להכנת תכנית בינוי חדשה למתחם. בערר שהוגש על ידי היזמים, נקבע שיש להתאים הבינוי ליעוד למלונאות, ואף על פי כן, "הצליחו" היזמים לקבל טופס 4, שהושג במרמה, ועל בסיסו בוצע חיבור של היחידות לרשת החשמל, שמאוחר יותר נותק בהוראת הרשות המקומית, שפעלה בהתאם להוראת המועצה הארצית.
בהמשך, בין רכשי היחידות, היזמים והרשויות המעורבות, התנהלו הליכים משפטיים שבסופם נחתם הסכם פשרה, שאושר כפסק דין חלקי. לבית המשפט נותר כעת להכריע בשאלת השתתפותם של צדדים, שלא היו צד להסכם בנטל הפיצוי שנקבע במסגרת הסכם הפשרה. הנזק בגינו הוגשה התביעה העיקרית, הוא בכך שהתובעים הפכו לבעלים של נכסי מקרקעין בלתי שמישים, אשר נותקו מתשתיות, ובכך נקבע ערכם כנמוך ביותר. בית המשפט בחן התקיימותם של תנאי העוולות המהוות את הבסיס לחיוב צדדים נוספים בנטל הפיצוי.
ביחס ליזמים נקבע על ידי בית המשפט כי הוכחו חמשת היסודות המצטברים של עוולת התרמית – היצג כוזב, היעדר אמונה באמיתות המצג, כוונה שהניצג יוטעה ויפעל בהסתמך על ההיצג; פעולת הניצג על יסוד ההיצג, ונזק ממון שנגרם לניצג עקב ההיצג הכוזב.
נקבע, כי פעולות היזמים היוו רצף ארוך ושיטתי של מצגים ופעולות, שלא בתום לב, הן כלפי הרוכשים, והן כלפי רשויות התכנון. בית המשפט ציין, כי החברות היזמיות הפרו את החובה החקוקה לפעול ולבנות בהתאם לדיני התכנון והבנייה, חיקוק זה נועד הן לטובת רכשי הדירות, והן לטובת הציבור בכללותו. כל העוולות שנעשו, נעשו בשמן של החברות היזמיות. החתומות על חוזי המכר עם התובעים, בשמן הוגשו הבקשות לרשויות התכנון, מטעמן הוגש טופס ה-4 הלקוי לחברת החשמל לצורך חיבור הבתים לרשת החשמל, ועוד.
בנסיבות העניין בית המשפט הטיל אחריות אישית בנזיקין על האורגנים המרכזיים בחברות היזמיות מכוח דיני הנזיקין, להבדיל מהליך על פי דיני החברות של הרמת מסך.
בית המשפט הטיל אחריות בנזיקין, גם על חברת החשמל, שהיוותה נקודת ביקורת נוספת לצד רשויות התכנון, הבנק ובאי כוחם של התובעים. על חברת החשמל חלה חובת זהירות מושגית וקונקרטית, וזו אינה פטורה מביצוע בדיקה בסיסית של הטפסים המוגשים לה, גם אם קיימת חזקה של נכונותם.
נקבע אף כי חלקם של היזמים ברצף ההתרחשויות שהובילו לנזק, גדול בהרבה מחלקה של חברת החשמל. בעוד התרשלותה של חברת החשמל הייתה אירוע שיכול היה להוות נקודת ביקורת, שעשויה הייתה למנוע את שרשרת ההתרחשויות הקריטית להתגבשותו של הנזק, היזמים היו הכוח המניע של שרשרת ההתרחשויות, שהובילו לנזק, והם אף נושאים באשמה המוסרית לנזק. הם הטעו, ביודעין ובמתכוון, את מרבית הגורמים המעורבים, החל משלב ייזום הפרויקט, עבור בשיווקו וכלה בהטעיית חברת החשמל, בהצגה של טופס 4 שהושג בתרמית, ומסירתו כאילו מדובר בטופס שלם ותקין, כמו גם בהאצת התובעים לאכלס את היחידות שרכשו.
סוף דבר נפסק, כי על היזמים לשפות את הנתבעים ב-50% מהתשלומים שהם משלמים לתובעים לפי הסכם הפשרה, וחברת החשמל ב- 5% מהתשלומים האמורים. חלוקה זו משקפת את חלקם הגדול של היזמים באשמה המוסרית, וביצירת שרשרת ההתרחשויות שהובילה לקרות הנזק ולשיעורו. כן חויבו היזמים בהוצאות בסך של 300,000 ₪, וחברת החשמל בסך של 20,000 ₪.
הערת מערכת: אין ספק שפסק-הדין הינו אקטואלי ביותר בימים אלו, בהם מקודם תקן 22 של לשכת השמאים המתייחס להחלת חובות ומגבלות בעת שיווק של קרקע חקלאית, שגם אם לא מתאים במישרין לעניין זה, מעיד על הצורך לבצע בדיקות ראויות לפני רכישת זכויות בקרקע שהמוכר מנסה לנטוע בה חלומות, שלא בהכרח קיימים.
