עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 59

Header__new_550px3

 

גרסאת-הדפסה-עברית

 

 

מאמרים בנושא

 

עמדה- פיצוי דו-שלבי על פי הלכת חממי – מסלול פיצוי על-פי בחירת האזרח ולא מחייב

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

הצעת החוק למע"מ 0 על דירה ראשונה

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 78), התשע"ד 2014

הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45) התשע"ד 2014
מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א38

 

תכנון ובניה/תמ"א38

הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 03) (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי לתקופה שלישית ועדכון הרכב הוועדה), התשע"ד-2014

רשות מקרקעי ישראל

עדכון לרפורמה ברשות מקרקעי ישראל – בעניין הקניית בעלות

מועצת מקרקעי ישראל אישרה צמצום הפטור שניתן לחוכרים במרכז הארץ מדמי היתר לצורך עידוד הקניית הבעלות וקידום הרפורמה

חוכרים הנמצאים בקבוצה הזכאית לרכוש את הבעלות המלאה על הנכס שלהם מרשות מקרקעי ישראל יהיו זכאים להחזר תשלום דמי היתר ששלמו

מקרקעין

הגבלת שיעור ריבית הפיגורים ברכישת דירה מקבלן

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

ה"פ (מרכז) 56020-02-13 נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' שלמה שפירא

פיצוי בגין פגיעה בנחלה חקלאית יכול בנסיבות מסוימות להינתן לפי שווי שוק
המגלם את פוטנציאל המקרקעין

ה"פ 5076-12-09 ארנון פאר ואח' נ' משרד התשתיות/ מע"צ- החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

אין מקום לאבחנה לעניין מועד קובע לקביעת שווי פיצויי הפקעה בין הפקעת זכות בעלות
להפקעת זכות חכירה, שהינו המועד בו יכלה הרשות לתפוס המקרקעין, קרי: מועד פרסום צו ההפקעה

תמ"א 38

עת"מ 2337-02-14 הועדה המקומית לתכנון ולבניה בני ברק נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח'

למי הסמכות לפרסם תנאים ועקרונות בתכנית חדשה שנועדה לקבוע הוראות למימוש תמ"א38

 

פירוק שיתוף

ת"א 5367-06-12 אייל גור מזון איכות בע"מ נ' מ.ש. מוצרי אלומיניום בע"מ ואח'

קביעת שווין של זכויות בעלים בחלקה בה קרס בניין שהיה רשום כבית משותף

היטל השבחה

ערר חל/85090/11 ברגר רחל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון

אין לחייב בעלי דירות קרקע בהיטל השבחה בגין תכניות שניתן לממש רק בגג הבניין

הפקעות

השגה 05/2012 אחים גלמן בע"מ נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ

המבחן לשאלה האם ביקש השר להפקיע מחדש מקרקעין שכבר היו כלולים בהודעת הפקעה קודמת
הינו מבחן עובדתי-תכליתי

מאמרים

עמדה- פיצוי דו-שלבי על פי הלכת חממי – מסלול פיצוי על-פי בחירת האזרח ולא מחייב

מאת עוה"ד צבי שוב וגלית קיט טלמור

מאמרנו זה עוסק בסוגיית הפיצוי הדו-שלבי בגין הפקעות המבוצעות הן מכוח הפקודה והן מכוח חוק התו"ב, תוך התייחסות לפרשנות הניתנת בשנים האחרונות, הן ע"י הרשויות המפצות והן ע"י הערכאות השיפוטיות השונות, להלכת חממי שניתנה ע"י ביהמ"ש העליון – פרשנות הכופה את הפיצוי הדו-שלבי על בעל המקרקעין, ופעמים רבות חוטאת לרציונאל העומד להבנתנו מאחורי הלכת חממי ואך מעכבת את הענקת הפיצויים.

לאחרונה, אנו עדים יותר ויותר לכך שהליכי הפיצויים בגין הפקעת מקרקעין מסתבכים ומתעכבים יתר על המידה ושלא לצורך, וזאת נוכח עמדת הרשויות ופסיקת בתי המשפט, שהחלו מחייבות את בעלי המקרקעין, במקרים בהם התכנית קדמה לצו ההפקעה/להודעות על רכישת המקרקעין, לנקוט בהליך פיצוי דו-שלבי לקבלתם, ולפצל את ההליכים המשפטיים לקבלת הפיצויים המגיעים להם בגין ההפקעה, לשניים: תביעה לפי סעיף 197 בגין שינוי הייעוד ותביעת הפקעה בגין הייעוד המופקע. וזאת, אף במקרים בהם בעלי המקרקעין (ולעיתים אף הרשויות) מעדיפים דווקא לקבל את מלוא הפיצויים במסגרת הליך אחד הכולל את שני מרכיבי הפיצוי, קרי: במסגרת תביעת ההפקעה, לכשתבוצע ההפקעה בפועל.

ואולם, בפועל, נוכח תקופת ההתיישנות הקצרה הקיימת להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק (3 שנים), הרי שבמקרים רבים, לא זו בלבד שהפיצוי הדו-שלבי גורם בפועל לעיכוב ולסרבול ההליכים לקבלת הפיצויים, תחת קיצורם וייעולם, אלא אף זו שעקב כך מבקשות הרשויות לשלול מבעלי המקרקעין את עיקר הפיצוי, במקרים בהם לא הוגשה תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק בתום תקופת ההתיישנות.

כפי שיפורט להלן, אנו בדעה, כי הלכת חממי והפיצוי הדו-שלבי מפורשת בצורה שגויה, ללא התייחסות מספקת להשלכות ולפגיעה הקשה הנגרמת לבעלי המקרקעין, וללא ראיית התמונה בשלמותה. שכן, הלכת הפיצוי הדו-שלבי נועדה אך להקל על בעל הזכויות שמקרקעיו יועדו להפקעה וטרם הופקעו בפועל, ולאפשר לו לבחור בכך מרצונו החופשי, ולא לחייבו בכך ולפגוע בו ובזכויותיו לפיצוי מלא בגין הפקעת המקרקעין ו/או הפגיעה בהם כתוצאה מכך.

נציין, כי עפ"י סעיפים 188 ו- 189 לחוק התו"ב הליכי הפקעה אמנם מתבצעים בשני שלבים: ראשית- שינוי ייעוד המקרקעין לייעוד ציבורי במסגרת תכנית, ושנית- שלב ההפקעה בפועל, הכולל את רכישת הקרקע שייעודם שונה ותפיסת החזקה בהם.

אולם, בצד הוראות אלה לא קבע המחוקק כי במקרה של הפקעת מקרקעין הפיצוי ינתן בהליך דו-שלבי. ההיפך הוא הנכון. בסעיף 197 (א) לחוק התו"ב נקבע, כי:
"נפגעו ע"י תכנית, שלא בדרך הפקעה, מקרקעין הנמצאים בתחום התכנית או גובלים עימו, מי שביום תחילתה של התכנית היה בעל המקרקעין או בעל זכות בהם, זכאי לפיצויים מהועדה המקומית, בכפוף לאמור בסעיף 200" (הדגשה לא במקור- הח"מ).

כלומר, מלשון סעיף 197 לחוק עולה, בבירור, כי סעיף 197 נועד במקור לפצות בעיקר בגין פגיעה עקיפה במקרקעין או פגיעה ישירה של הפחתת זכויות לדוג', ולא משתמע בצורה ישירה במקרים בגין פגיעה ישירה במקרקעין הינה נטילתם בדרך של הפקעה, שכן להבנתנו במקרה זה, ברירת המחדל היא שבעל הזכויות זכאי לקבל פיצוי בגין שני שלבי ההפקעה, לאחר הפקעת המקרקעין בפועל, קרי: בהליך פיצוי חד-שלבי.

אלא מאי? במקרים רבים חלפו שנים רבות בין השלב הראשון של ההפקעה (שינוי ייעוד המקרקעין וייעודם להפקעה עפ"י התכנית), לבין שלב ההפקעה בפועל ותפיסת החזקה במקרקעין, המתבצע לרוב שנים רבות לאחר מכן, כאשר בכל תקופת הביניים בעל הזכויות נותר, למעשה, ללא כל אפשרות אמיתית להשתמש במקרקעין שייעודם שונה או למכרם במחיר מלא, וללא אפשרות לחייב/לכפות על הועדה המקומית לרכוש את המקרקעין ולתפוס בהם חזקה, בתמורה לקבלת פיצוי בעדם.

על כן, על מנת ליתן פתרון לבעלי המקרקעין ולהקל עליהם, באותם מקרים בהם חלפו שנים רבות בין שני שלבי ההפקעה, ניתנה ע"י ביהמ"ש העליון פרשנות מקלה וליברלית בהלכת חממי במסגרת ע"א 474/83 הו"מ לתו"ב ראשל"צ נ' עזרא חממי, בו נקבעה הלכת הפיצוי הדו-שלבי, כדלקמן:
— כב' השופט א. חלימה קבע: "…על-פי עקרונות משפטיים כלליים, כאשר שוללים את בעלותו של אזרח ברכושו וכאשר פירושו של החוק מוטל בספק, הנטייה היא להעדיף את הפירוש התואם את אותו עיקרון כללי המגלם זכות יסוד של אזרח בעל קניין במקרקעין… "מובנו של דבר לענייננו: רשאים היו המשיבים לזכות בפיצויים בשני מישורים: האחד – לפי סעיף 197(א), והאחר – בגין ההפקעה העתידה לכשתקום… מצב זה מאפשר, לדעתי, לנפגע לתבוע זכויותיו על-פי סעיף 197(א) הנזכר בנפרד מהמגיע לו על-פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הצבור)".

ובהמשך, הוסיף כב' הש' הנשיא מ. שמגר וקבע לעניין זה: "שינוי ייעוד מכוח תכנית, הפוגע בשוויים של מקרקעין, עשוי לזכות את הבעלים בפיצוי דו-שלבי, הפעם האחת בשל שינוי הייעוד והפעם השנייה בשל ההפקעה… אם הרשות המקומית מבקשת למנוע את כפל הטיפול בנושא הפיצויים, היא יכולה לבצע את ההפקעה מיד עם תחילתה של התכנית ובמקביל לכניסתה לתוקף.
— "מששונה הייעוד בלבד, ועניין ההפקעה הוזכר כדבר שיתבצע במועד כלשהו בעתיד, אין באזכור של ההפקעה העתידה כדי לשלול את הזכות לפיצוי על אתר בשל שינוי הייעוד. כאמור, עומדת בעינה גם הזכות הפוטנציאלית לפיצוי בשל ההפקעה העתידה לבוא".
— הנזק הנגרם על-ידי שינוי הייעוד הוא, כאמור, מיידי, ואין הבעלים חייב לחכות עד שתבוא הרשות ותבצע את ההפקעה ותפצהו, כביכול, על הכול, ומה גם שהמחוקק לא קבע, משום מה, גבול זמן למימושה של כוונת הפקעה המוזכרת בתכנית". (ההדגשות לא במקור- הח"מ).

לא למותר לציין, על מנת להבין את רוח הדברים שקבע בית המשפט כי עוד קודם ובסמוך להלכת חממי נקבעו דברים דומים בבג"צ 682/82 עזבון המנוח לאון בזנר ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ראשון לציון ואח', בו שונה ייעודם של מקרקעין ממגורים לשטח ציבורי פתוח ויועדו להפקעה, קבע כב' השופט שמגר, במפורש, כי בכל מקרה, "המרובה כולל את המעט", וכי תביעת ההפקעה כוללת בחובה גם את מרכיב הפיצוי בגין שינוי הייעוד, כדלקמן:
"אם תבחר הועדה המקומית באופן מיידי בדרך ההפקעה המלאה של המקרקעין לא יהיה בכל כדי לנגוד הוראותיו של הצו, כי המרובה מכיל את המועד, היינו: הפקעה מלאה תלווה כמובן בתשלום פיצויים מלאים עבור הקרקע, ולא רק בפיצוי עבור שינוי היעוד. אולם הכל מותנה בכך שכל אחת מן החלופות תבוצע באופן מיידי, כדי לא להמשיך ולפגוע בעותרים".

כלומר, באותה תקופה היה ברור לכל, כי הנקיטה בהליך פיצוי דו-שלבי שאפשר בית המשפט איננה מחייבת את בעל המקרקעין, אלא המדובר בזכות שניתנה לו לבחור במסלול של פיצוי דו-שלבי, והוא זה הרשאי לבחור אם לנקוט בו ואם לאו, במטרה למזער את נזקיו ואת הפגיעה בו. ובכל מקרה, היה והוא לא יממש את זכותו לפצל את ההליכים יוכל הוא לקבל את מלוא סעדו במסגרת תביעת ההפקעה, שממילא תכלול את שני רכיבי הפיצוי- פיצוי בגין שינו יהייעוד ופיצוי בגין ההפקעה ונטילת הקרקע בייעודה החדש.

בהתאם לכך, גם בפסיקת בתי המשפט המחוזיים שניתנו לאחר הלכת חממי והלכת בזנר שלעיל נקבע, כי הליך הפיצוי הדו-שלבי ופיצול ההליכים נועד אך להקל על בעל המקרקעין, ככל שהוא בוחר בכך, ולא הייתה כל כוונה לחייב את בעלי המקרקעין לפצל את ההליכים, במקרים שהוא לא בוחר בכך, ובוודאי שלא הייתה כוונה לפגוע בבעלי המקרקעין ולשלול מהם לחלוטין את הפיצוי בגין השלב הראשון של ההפקעה (שינוי הייעוד), ככל שלא הגישו תביעת פיצויים לפי סעיף 197 לחוק.

הדברים האמורים לעיל נקבעו בפסה"ד שניתן בה"פ 859/85 אירנה הורנשטיין ואח' נ' הועדה המקומית לתו"ב ראשון לציון, בנוגע לאותה מסכת עובדתית שנדונה בהלכת בזנר, ובו קבעה כב' השופטת המחוזית ה. בן-עתו, כי עפ"י הלכת חממי הזכות והבחירה לנקוט בהליך הדו-שלבי, תחת הליך אחד, הן של בעל המקרקעין, ולא של הרשויות, המנסות לאבחן את הלכת חממי ולפרשה בדרכים שונות שהן ממציאות מדי פעם, שאינן סבירות ושמאלצות את האזרח לנקוט בהליכים יקרים וממושכים.

בדומה לכך, גם בעניין ה.פ. 1639/94 תורקיאן אפלטון נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה הרצליה, ביהמ"ש על ידי הנשיא אץ גורן (בדימוס) פסק, כדלקמן:
"הפיצול נועד להתגבר על מכשול, ולאפשר לבעל הקרקע פיצוי מלא…סבורני שיש לאבחן את הלכת זקס, ולאפשר לבעל המקרקעין לוותר על פיצול הפיצוי. ויודגש: מדובר בוויתור מצידו של בעל המקרקעין, שכן, כרגיל, כאשר נתבעים שני סוגי הפיצויים, דווקא הרשות היא הנפגעת מכך, כפי שהוסבר לעיל".

"קבלת עמדת המשיבה כאן תפגע במבקשים, שהרי חלפה תקופת השנה מיום שפורסמה התכנית. כלומר, אם תתקבל הטענה, תיחסם דרכם של המבקשים לתבוע את פגיעת התכנית בהם, והם ייוותרו עם תביעה לפיצויי ההפקעה, כאשר אלה נקבעים לפי השווי לאחר פרסום דבר ההפקעה. תוצאה זו אינה ראויה, דווקא לאור ההגיון העומד ביסוד הלכת זקס".

"משום כך, ומשום מהות התשלום בו מדובר – פיצוי בגין פגיעה קשה בזכות הקנין – מן ראוי שהברירה בין מסלולי הפיצוי תישאר בידי בעל המקרקעין: ירצה, יפנה לפיצוי המפוצל, ירצה, יפנה לפיצויי הפקעה בלבד, אלא שאז יש לחשב את הפיצוי לפי השווי המקורי של המקרקעין, לפני שינוי ייעודם. מובן וברור, שאין בעל המקרקעין יכול ליהנות מכפל פיצוי, ולפיכך הוא מוגבל לאחד המסלולים בלבד". (ר' גם ה"פ 179/08 חג'בי דוד ואח' נ' מע"צ).

ואולם, למרות שעפ"י האמור לעיל הלכת חממי והלכת בזנר נועדו להקל על בעלי הזכויות, ולאפשר להם לבחור את אופן הפיצוי המועדף עליהם מבין שתי אופציות חלופיות, לפי בחירתם, עם השנים הרשויות ובתי המשפט העניקו פרשנות שונה ומחמירה להלכת חממי, תוך שהתעלמו מהלכת בזנר, וכן מהרציונאל ומהקביעות שעמדו מאחורי שתי הלכות אלה. זאת, גם במקרים בהם מדובר באותו גוף מפצה ובמועדים סמוכים בין 2 שלבי ההפקעה, בהם בוודאי מתייתר הצורך בפיצול הפיצוי ובנקיטת 2 הליכים משפטיים נפרדים ומקבילים לקבלת מלוא הפיצויים בגין אותה תכנית.

למעשה, תחת מתן אפשרות בחירה לבעלי הזכויות, התהוותה גישה נוקשה לפיה הרשויות ובתי המשפט החלו מחייבים בעלי זכויות, לנקוט בהליך דו-שלבי לקבלת פיצויי הפקעה, בכל מקרה ומקרה, וגם במקרים בהם מדובר בפגיעה ישירה (שינוי ייעוד) המהווה שלב ראשון לפני הפקעת המקרקעין.

וכתוצאה מכך, באותם מקרים בהם בעלי הזכויות בוחרים שלא לנקוט בהליך דו-שלבי, אלא להמתין לקבלת הפיצויים בשלב ההפקעה – נטען ונקבע לגביהם, כי בתום 3 שנים (תקופת ההתיישנות להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק) התיישנו זכויותיהם לקבלת הפיצוי בגין השלב הראשון של ההפקעה- הוא שלב שינוי הייעוד, המהווה לרוב את המרכיב העיקרי של הפיצוי, שנשלל מהם עקב כך.

לאור האמור, נציין, כי אנו סבורים שהגישה המחמירה המיושמת כיום ללא כל אבחנה בין מקרה למקרה סותרת את הלכת חממי, והיא שגויה ואיננה מוצדקת, הואיל ויש בה כדי לשלול מבעלי הזכויות את זכותם היסודית לפיצויים מלאים בגין הפקעת מקרקעיהם, באופן בלתי סביר ומידתי, בניגוד גמור לעקרונות הלכת חממי. זאת בייחוד, מקום שגישה מחמירה זו נובעת, למעשה, מפרשנות מוטעית של הרשויות להלכת חממי, במטרה לשלול פיצויים מהאזרח, ואיננה מעוגנת כלל בחוק.

לכך יש להוסיף, כי נוכח השינויים המוצעים ברפורמה לחוק, נראה כי ממילא ייעלמו בעתיד כל היתרונות שהיו קיימים בהליך הפיצוי הדו-שלבי, וזאת בין היתר בשל: התאמת שיעור הריבית בהליכי הפקעה לריבית בהליך תביעה לפיצויים לפי סעיף 197; מתן אפשרות לחייב את הרשות המפקיעה להפקיע את המקרקעין; קביעת מועדים לביצוע המטרה הציבורית שלשמה הופקעו המקרקעין וכיו"ב.

על כן, אנו סבורים כי מן הראוי שהרפורמה המוצעת תתייחס גם לעניין זה ותבהיר כי הפיצוי הדו-שלבי, ככל שיש עוד מקום לנקוט בו, הינו מסלול חלופי שנתון לבחירת בעל הזכויות, כאשר ברירת המחדל הייתה ונותרה – מסלול פיצוי בהליך אחד- הוא הליך ההפקעה.

• גילוי נאות- משרד הח"מ מייצג בעלי זכויות שונים שמקרקעיהם הופקעו.

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מיסוי מקרקעין

הצעת החוק למע"מ 0 על דירה ראשונה

 

ביום 25.6.14 פורסמה ברשומות הצעת חוק מס ערך מוסף (הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת), התשע"ד 2014 (להלן: "הצעת החוק"). בהתאם להצעת החוק, רוכש דירה ראשונה אשר יעמוד בקריטריונים המפורטים בהצעת החוק, יהיה זכאי להטבה של מע"מ בשיעור 0%. ההטבה תחול על עסקאות שייעשו החל מה-1 לספטמבר 2014 ובלבד שיעשו על פי הקריטריונים הקבועים בהצעת החוק.

הקריטריונים המזכים בהטבה הינם:
1. מחיר הדירה הנמכרת בתוספת מע"מ, לא יעלה על הנמוך מבין 1,600,000 ₪ אם הרוכש ביצע שירות צבאי או אזרחי-לאומי, או שהוא נכה, ("רוכש מוטב"), או על 950,000 ₪ אם רוכש הדירה לא ביצע שירות כאמור ("רוכש זכאי"), או על מחיר שיתקבל לאחר הכפלת שטח הדירה הנרכשת בערך מטר מרובע דירתי שיקבע השמאי הממשלתי הראשי לפי הנמוך (להלן – "דירת מגורים מוטבת").
2. הרוכש הינו הורה לילד אחד לפחות הנמצא בחזקתו, אולם יראו את הרוכש כמי שמתקיים בו תנאי זה, אף אם רכש את הדירה במשותף עם בן זוגו, שאין לו ילד.
3. הרוכש מעל גיל 35,אולם יראו את הרוכש כמי שמתקיים בו תנאי זה, אף אם רכש את הדירה במשותף עם בן זוגו, שאינו בן שלושים וחמש. לעניין זה "בן זוג"- נשוי או ידוע בציבור.
4. מלוא הזכויות בדירה נרכשו על ידי בני הזוג והדירה היא דירה ראשונה של הזוג, כמו כן לא הייתה בבעלות מי מבני הזוג דירת מגורים מאז 1995 לרבות שכל אחד מבני הזוג לא ביצע עסקת לרכישת דירה לפני 23 למרץ 2014 אשר בוטלה לאחר מועד זה עד יום תחילתו של החוק.
5. אין בין הרוכש לבין הקונה יחסים מיוחדים.

 

לגבי תהליך בדיקת הזכאות ומימושה – באתר רשות המיסים יפורסם שאלון ממוחשב באמצעותו יוכל כל מי שלהערכתו זכאי להטבה להזין את פרטיו (ללא צורך בהזדהות) ולבדוק את זכאותו. היה ורוכש הדירה ימצא זכאי, יהיה עליו לעבור מתוך השאלון הממוחשב להמצאת תצהיר, בו יוצהר כי כל הנתונים שהקליד נכונים. את המסמך הזה בחתימת עו"ד, יגיש הרוכש למשרד מיסוי מקרקעין יחד עם ההצהרה על רכישת המקרקעין (מש"ח). במקביל, גם למוכר יהיה מדמה ממוחשב נפרד, בו הוא יכול לבחון האם הדירה שמוכר היא דירה מוטבת. היה וימצא כי הרוכש או הדירה אינם עומדים בקריטריונים לזכאות למע"מ אפס תישלל זכאותם. בכל שלב, לרשות הרוכשים והקבלנים יעמוד מוקד טלפוני באמצעותו יוכלו להציג כל שאלה או בקשה להבהרה.

 

חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (תיקון מס' 78), התשע"ד2014

 

ביום 1.6.14 נכנס לתוקפו תיקון 78 לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשע"ד 2014 (להלן -"התיקון לחוק"), אשר קובע את החובה לתשלום מקדמה למס שבח, כהוראת קבע, תוך שבוצעו מספר שינויים ביחס להסדר שהיה נהוג עד לאותו המועד.

כך, נקבע שיעור מקדמה של 7.5% לגבי מכירה בידי חבר-בני-אדם, ללא תלות במועד הרכישה בידי המוכר.

עוד נקבע כי במכירת דירת מגורים מזכה בה מבוקש כי החיוב במס שבח יהא בשיעור מוטב, כאשר המכירה מבוצעת בתקופה שבין ה- 1.6.14 ל-31.12.17, יקבע שיעור המקדמה בהתאם לסכום המס בשומה העצמית.

בנוסף, נקבע כי מקום בו שולמה המקדמה והרוכש שילם את מס הרכישה בתוך 60 יום ממועד העסקה, יהא ניתן לקבל אישור מס רכישה לטאבו בכפוף לקיומם של מספר תנאים מצטברים.

יתרה מכך, נקבע כי המועד בו חלה חובת תשלום המקדמה הוא תשלום של מעל 40% מהתמורה או מועד הגשת הדיווח, לפי המאוחר. ואולם, ברכישה מקבלנים, חובת תשלום המקדמה חלה רק לאחר תשלום 80% מהתמורה.

בעניין בקשה להקטנת מקדמה – נקבע כי על הצדדים המבקשים, להגישה עד למועד הגשת הדיווח על העסקה בצירוף נימוקים ואסמכתאות. ההחלטה בבקשה להקטנה צריכה להינתן בתוך 20 יום מהגשתה או בתוך 20 יום מהגשת הדיווח, לפי המאוחר. היה ולא תינתן החלטה במועד כאמור, יראו את הבקשה כאילו התקבלה.

הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45) התשע"ד 2014

מע"מ בשיעור אפס על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א38

ביום 30.6.14 פורסמה ברשומות הצעת חוק מס ערך מוסף (תיקון מס' 45) התשע"ד 2014 (להלן – "הצעת החוק") שעניינה הטלת מע"מ בשיעור אפס, על שירותי הבנייה בפרויקטים מסוג פינוי בינוי ותמ"א 38.

בהתאם להוראות חוק מס ערך מוסף התשל"ו 1975 (להלן – "החוק") נקבע בסעיפים 31א ו-31ב פטור ממס על מתן שירותי בניה במסגרת תמ"א 38 ומתחמי פינוי בינוי. עניינה של הצעת החוק הוא להפחית את נטל המס על השירותים בתחומים הללו, על ידי החלפת הפטור האמור בקביעת מע"מ בשיעור אפס, כך שנותני השירותים בפרויקטים הללו יהיו רשאים לנכות מס תשומות הכלול בחשבוניות מס שהוצאו להם. כמו כן, מוצע לקבוע מע"מ בשיעור אפס על שירותי בניה במסגרת תמ"א 38/2.

בהצעת החוק מוצע, כי תחולת התיקון תהא לגבי מכירת זכויות ביחידת מגורים חלופית או מתן שירותי בניה שמועד החיוב במע"מ לגביהם חל ביום פרסומו של החוק המוצע או לאחריו.

אנו סבורים כי קביעת מע"מ בשיעור אפס בפרויקטים כאמור והאפשרות של היזמים לקזז תשומות כתוצאה מכך, תגרום להיות הפרויקטים הללו כלכליים יותר, ועל אף שההטבה איננה לדיירים עצמם, עצם גידול הרווחיות ליזם פרויקטים כאלו, תעודד פרויקטים רבים יותר.

 

תכנון ובניה/תמ"א38

הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 03) (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי לתקופה שלישית ועדכון הרכב הוועדה), התשע"ד-2014

לאחרונה, פורסמה הצעת חוק התכנון והבניה (תיקון מס' 103) (הארכת תוקף של הכרזה על מתחם פינוי ובינוי לתקופה שלישית ועדכון הרכב הוועדה), התשע"ד-2014 (להלן – "הצעת החוק"), שעניינה להסמיך את הממשלה להאריך את תוקפו של צו ההכרזה על מתחם פינוי בינוי, לתקופה נוספת (שלישית) בת 6 שנים.

סעיף 33א לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה –1965 (להלן – "החוק"), קובע כי הממשלה רשאית, בהמלצת ועדה שמונתה על ידה (להלן – "הוועדה"), להכריז בצו (להלן -"צו הכרזה") על שטח כעל מתחם לפינוי לשם בינוי, או לעיבוי בניה (להלן – "מתחם פינוי ובינוי"). בהתאם לקבוע בסעיף 33א(ב)(1) "תוקפו של צו ההכרזה יהיה לתקופה שנקבעה בו אך לא יותר משש שנים מיום תחילתו".

סעיף 33א(ב)(2) מסמיך את הממשלה, בהתקיים תנאים מסוימים, להאריך, במהלך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, את תוקפו של הצו, לתקופה נוספת אחת שלא תעלה על שש שנים מתום תקופת ההכרזה הראשונה, ובלבד שאושרה או שהופקדה תכנית לפינוי בינוי במתחם פינוי ובינוי שהוכרז באותו צו, או שמוסד התכנון החליט על הפקדתה.

הכרזת הממשלה על שטח כמתחם פינוי ובינוי, מזכה את הרשות המקומית אשר בשטחה מצוי המתחם האמור, בסיוע מטעם המדינה לצורך מימון הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה במתחם ולפעולות הנדרשות לקידום התכנון ולהוצאת היתרים על פי תכנית זו.

במשך תקופת תוקפו של צו ההכרזה, חלות הקלות במיסוי מתוקף חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג -1963 וכן קיימת אפשרות למתן פטור פרטני מהיטל השבחה בהתקיים תנאים מסוימים ובהתאם לקבוע בסעיף 19(ב)(2) לתוספת השלישית לחוק.

על מנת לממש את ההטבות המוקנות מכוח צו ההכרזה, יש לבצע בתוך תקופת ההכרזה הראשונה שלא תעלה על שש שנים, את הפעולות האלה: הכנת תכנית מפורטת לתוספת זכויות בניה, קבלת אישור סטטוטורי לתכנית, התארגנות התושבים לבחירת אנשי מקצוע מטעמם וכן התארגנות לבחירת יזם, ניהול משא ומתן לצורך ההתקשרות עם היזם, לרבות בחינת התמורה המוצעת, איתור בעלי הזכויות בנכסים (לרבות יורשים ואפוטרופוסים), עריכת הסדרים הן עם הבנק המלווה מצד אחד, והן עם הבנק בעל השעבוד על הדירות הקיימות מצד שני, הכנת תכניות בינוי לצורך הגשת היתר בניה, קבלת היתר בניה וכיוצא באלו.

היה ובתוך שש שנים קיבל מוסד התכנון המוסמך החלטה להפקיד תכנית מפורטת לפינוי בינוי, וככל שהממשלה עשתה שימוש בסמכותה להארכת צו ההכרזה והאריכה את הצו בשש שנים נוספות, יש להשלים את ביצוע יתרת הפעולות בתקופת הארכה, זאת בין היתר לאור העובדה כי מהניסיון שנצבר עד כה עולה כי משך הזמן הממוצע לאישורן הסטטוטורי של התכניות, עומד על כחמש וחצי שנים וזאת על רקע מורכבות הליכי התכנון בתכניות אלו.

בנוסף, על פי רוב, רק לאחר שהתכנית אושרה להפקדה, מתחילה התארגנות התושבים לבחירת יזם. על היזם לחתום חוזה פרטני עם כל דייר ודייר במתחם, והתהליך כולו נמשך זמן רב. זאת בין היתר, על רקע דיירים שמסרבים לחתום או מתלבטים בנושא, סירוב של דיירים להתפנות, העלאת דרישות גבוהות על ידי הדיירים ובירור תביעות בבתי משפט, הנמשכים גם הם זמן רב. לאחר השלמת ההליכים מול היזם, עדיין נדרש היזם להליכים מורכבים וממושכים הנוגעים להוצאת היתר בניה, וטיפול במכלול הנושאים הקניינים והחוזיים אל מול הדיירים. בשלב האחרון הדיירים מפונים לדיור חילופי ואת המבנים הישנים הורסים ובונים מבנים חדשים.

בנסיבות המתוארות, לא ניתן לממש את הבניה על פי התכניות, במהלך תקופת ההכרזה לרבות תקופת הארכה ככל שניתנה. נושא שהינו בעל חשיבות בין היתר, בכל הנוגע לתוקפן של ההטבות בתחום המיסוי שנועדו לעודד ולהמריץ בניה על פי תכניות אלו, התלויות בקיומה של ההכרזה.

לפיכך גובשה הצעת החוק הנדונה שעניינה לקבוע כי הממשלה או ועדת שרים שמינתה לשם כך, בהמלצת הוועדה, ועל פי התנאים שתורה הוועדה, תהיה מוסמכת להאריך, את תוקפו של הצו, לתקופה שלישית שלא תעלה על שש שנים, שתחל בתום תוקפו של צו ההארכה הקודם, ובלבד שעלה כי רוב מיוחס מבין "בעלי הדירות" התקשר ב"עסקת פינוי ובינוי", כהגדרתם בחוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס"ו – 2006.

רשות מקרקעי ישראל

עדכון לרפורמה ברשות מקרקעי ישראל – בעניין הקניית בעלות

ביום 23.6.14 אישר קבינט הדיור את ההחלטה שאושרה ביום 22.6.14 במועצת מקרקעי ישראל (הצעה מס' 466 עליה פירטנו בפרסומנו בניוזלטר מס' 56 מחודש שעבר) לפיה, חוכרי נכסים צמודי קרקע שגודלם עד 540 מ"ר, באזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית, יוכלו לקבל את הבעלות ללא תמורה, מלבד במקרים שבהם התשלום עבור הנכס היה לפי בינוי בפועל, או ביישובי עולים, בהם ניתנה תמורה מופחתת עבור הנכס.
לנכסים בהם שולמה תמורה לרמ״י רק עבור בינוי בפועל, כגון יישובי עולים, תידרש מהחוכר השלמה ביחס לגודל המגרש כתנאי לרכישת הזכויות. ההחלטה מאפשרת גם הקניית בעלות בתמורה לנכסי תיירות ומסחר הבנויים עד ק"מ אחד מחוף הים.
עוד אושר כי בהרחבות של יישובים חקלאיים או בישובים קהילתיים בהם האגודה התנגדה להקניית הבעלות, תכלול ההטבה רק חידוש החוזה ופטור מתשלומים לרשות מקרקעי ישראל בלבד.
ההחלטה לא תחול על רוכשי דירות בקיבוצים – בשיוך דירות, אשר לא שילמו את התמורה בגין הנכס, או מי שקיבל קרקע בפטור ולא רשאי להעביר את הזכויות בה לאחר אלא לאחר מילוי תנאים מסוימים הנדרשים בהחלטה.
בנכסים שלא ניתנים זמנית לרישום בטאבו תינתן הודעה על הארכת זכות חכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים המתחדשות מעת לעת או עד לרישום זכויות הבעלות.

 

חוכרים הנמצאים בקבוצה הזכאית לרכוש את הבעלות המלאה על הנכס שלהם מרשות מקרקעי ישראל
יהיו זכאים להחזר תשלום דמי היתר ששלמו

בהמשך להחלטה לעיל הקובעת, כי חוכרי נכסים צמודי קרקע שגודלם עד 540 מ"ר יוכלו לקבל הבעלות בנכסיהם ללא תשלום תמורה, הוחלט כי רשות מקרקעי ישראל תשיב עשרות מיליוני שקלים לחוכרים הזכאים לבעלות על הנכס שלהם, ואשר שילמו דמי היתר על תוספות בנייה.
ההחזר יגיע לפי הערכות הרשות לסכומים הנעים בין מאות שקלים למאות אלפי שקלים, כאשר גובה ההחזר הממוצע צפוי לעמוד על כ-80 אלף ₪.
יצוין, כי החזר כאמור ישקף לעיתים קיזוז תשלומים ששולמו בגין תוספות בנייה מעלות רכישת הבעלות.
במקרים בהם חוכרים זכאים לקבל את הבעלות על הנכס, אך מסיבות שונות לא ניתן רישומית להשלים את התהליך בטאבו, מקנה להם הרשות את אותן הזכויות הניתנות לחוכרים הנרשמים בטאבו כבעלים.
השבת התשלומים לחוכרים תיעשה בשלבים לאחר בדיקת הזכאויות, כאשר נציין כי בפועל צוות שהוקם במיוחד למטרה זו שוקד על עריכת החישובים ותשלחנה הודעות מפורטות לזכאים.

מועצת מקרקעי ישראל אישרה צמצום הפטור שניתן לחוכרים במרכז הארץ מדמי היתר

לצורך עידוד הקניית הבעלות וקידום הרפורמה

לצורך עידוד הקניית בעלות במקרקעי ישראל הוקטן הפטור שניתן לחוכרים במרכז הארץ, בבניה מהוונת צמודת קרקע, מתשלום דמי היתר על תוספות בנייה, שינויי יעוד ופיצול מגרש, והוא יינתן רק עד לשטח כולל של 160 מ"ר ליחידת מגורים אחת (כאשר עד היום חלה החלטה לפיה יינתן פטור עד 240 מ"ר).

ההחלטה קובעת, כי רשות מקרקעי ישראל תגבה דמי היתר, במרכז הארץ ובאזור עדיפות לאומית ב', בשיעור של 31%, בגין יתרת הזכויות שמעבר ל 160 מ"ר (כולל שטחי שירות) ליחידת מגורים אחת.

באזורי עדיפות לאומית א' וקו עימות לא יגבו דמי היתר, למעט במקרים בהם שולם על הנכס תשלום ראשוני בגין בנייה בפועל בלבד.

חוק המכר

הגבלת שיעור ריבית הפיגורים ברכישת דירה מקבלן

ביום 26.5.14 פורסמה ברשומות הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 8) שיעור מרבי של ריבית פיגורים, התשע"ד– 2014 שיזם ח"כ מאיר שטרית שעניינה לתקן את חוק המכר ולהגביל את ריבית הפיגורים בגין איחור בתשלומים לקבלנים. לפי ההצעה שאושרה לקריאה ראשונה, שיעור הריבית יקבע בתקנות שיגיש שר השיכון לאישור ועדת הכלכלה תוך 3 חודשים מיום פרסום החוק. עוד נקבע כי חישוב ריבית הפיגורים יעשה מהיום הראשון לפיגור, אולם רק אם הפיגור נמשך למעלה מ-7 ימים.

תכנון ובניה-הפקעות

ה"פ 56020-02-13 נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ נ' שלמה שפירא, בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, כב' הש' יעקב שינמן

ב"כ המשיב: עו"ד רון צין וסאלם חאמד

פיצוי בגין פגיעה בנחלה חקלאית יכול בנסיבות מסוימות להינתן לפי שווי שוק
המגלם את פוטנציאל המקרקעין

עסקינן בתובענה במסגרתה ביקשה חב' נתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ (להלן – "נתיבי ישראל") מבית המשפט, להורות על ביטול שומת פיצויי ההפקעה שניתנה על ידי שמאי מומחה שמונה על ידי בית המשפט ועל עריכתה מחדש בהתאם לעקרונות שיקבע בית המשפט, בהתבסס על חוזי החכירה שנערכו מול ממ"י, הדין והפסיקה. כמו כן, נתבקש בית המשפט לקבוע, כי בכל מקרה קיים נגד המשיב השתק שיפוטי לטעון לסכומי פיצויים העולים על כ – 3$ למ"ר וכי גם מטעם זה בטלה השומה.

במקרה דנן, נתיבי ישראל, בשיתוף עם רכבת ישראל וחברת נתיבי איילון, יזמה את תכנית תשתית לאומית מספר 15 (תת"ל 15) שעניינה מסילת השרון ודרך מס' 531, אשר אושרה למתן תוקף ביום 13.2.2007 ואשר נועדה ליתן מענה תחבורתי כולל הן לתחבורת המונים והן לרכב פרטי, באמצעות יצירת קשר מהיר בין ערי השרון למטרופולין תל אביב (להלן – "פרויקט 531").

לצורך ביצוע פרויקט 531 פרסם שר התחבורה שלושה צווים מכח פקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943 מכוחם הופקע שטח של 5,969 מ"ר מתוך חלקה 9 בגוש 6585 (להלן – "ההפקעה") שהינה חלקה חקלאית בבעלות קק"ל ושטחה הרשום הינו 12,275 מ"ר. החלקה הוחכרה למשיב כחלקה ב' של נחלה בהסכם חכירה מיום 24.5.2001 מול רשות מקרקעי ישראל (להלן – "הסכם החכירה").

הצדדים ניהלו ביניהם הליכים משפטיים קודמים באשר לחוקיות הפקעת המקרקעין, אשר התייחסו גם לצדדים נוספים מהמושב גבעת חן שהמקרקעין שלהם הופקעו מכוח אותם צווים. ההליך הראשון התנהל בבית המשפט השלום בפתח תקווה (ה"פ 134/08) עליו הוגש ערעור לבית משפט זה (ע"א 9473-12-08) (להלן – "הערעור") במסגרתו ניתן ביום 12.1.2009 תוקף של פסק דין להסדר פשרה שנחתם בין נתיבי ישראל לבין המשיב ויתר הנפקעים, לפיו הם ימסרו את החזקה במקרקעין המופקעים לנתיבי ישראל כנגד תשלום פיצויי ההפקעה שאינם שנויים במחלוקת והוסכם כי ימונה שמאי (להלן – "השמאי ") לצורך הערכת שווי הפיצוי (להלן: "הסדר הפשרה"). ביום 30.8.2009 המציא השמאי את השומה לצדדים ובגינה הוגשה התובענה דנן (להלן- "השומה המכרעת").

נתיבי ישראל טענה טענות שונות כנגד שומת השמאי, אשר עולות לטענתה לכדי טענות מהותיות המצדיקות התערבותו של בית המשפט זה והעיקרית שבהן הינה, כי השמאי התעלם מהכרעה בדבר מהות זכויות המשיב, והעריך את הפיצוי בזיקה לשווי המקרקעין ולא כ"פיצוי חקלאי" בגין אובדן זכויות עיבוד בהתאם לחוזה החכירה בלבד. בכך לדעת נתיבי ישראל, פעל השמאי המכריע בניגוד לעקרונות שנקבעו בפסיקה ובייחוד לקביעה בבג"צ 3939/99 קיבוץ שדה נחום נ' מינהל מקרקעי ישראל (להלן – "בג"צ הקשת המזרחית") לפיהם, חוכר חקלאי אינו זכאי ליהנות מפוטנציאל של קרקע שהוחכרה לו למטרות חקלאיות בלבד.

טענה נוספת שהועלתה על ידי נתיבי ישראל, היא כי המשיב חסר תום לב וכי חל עליו השתק שיפוטי. זאת לאור העובדה שזה האחרון הגיש תביעת ירידת ערך כתוצאה מאישור התכנית אשר אמדה את שוויים של המקרקעין על סכום של כ-41,200$ לחלקה ב' כולה, המגלמת שווי של כ-3$/מ"ר, ועל כן מושתק הוא מלטעון לשווי אחר בהליך שיפוטי אחר.

מנגד טען המשיב, כי השמאי פעל כדין וכי לא נפלו פגמים בשומתו כגון: פעולות בניגוד לכללי הצדק הטבעי או תחת השפעה בלתי הוגנת או עקב תרמית וכו' שיש בהם להצדיק התערבות בית המשפט ועל כן ומשהוגשה התביעה כנגד השומה שההתערבות בה תעשה במקרי קיצון בהתאם לפסיקה הרווחת בעניין, דין התביעה להידחות.

בטרם דן בית המשפט לגופו של עניין, אזכר את הפסיקה הענפה בעניין מיעוט התערבות בחוות דעת של שמאי ובין היתר את פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 4341/11 יעקב מזרה נ' משה דהן (פורסם בנבו), שם ניתנו הטעמים להיקף ההתערבות המצומצם בחוות דעת שמאית ונקבע כי גם האפשרות להתערב בחוות דעת של שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של טעות גסה, צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים ואין להביא במקרה אלו ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת. לאור ההלכה האמורה לעיל, קבע בית המשפט בצורה חד משמעית כי אין כל מקום להתערב בהערכת השמאי המכריע במקרה דנן.

אף את הטענות לגופו של עניין דחה בית המשפט בקבעו כי, עיון בשומה מעלה כי השמאי התייחס למהות זכויות המשיב בנחלה, בהתאם לחוזה החכירה וביסס את חישובו על אומדן פיצוי על פגיעה בנחלה החקלאית כולה, שכן חוזה החכירה אוסר על פיצול החלקה ואי אפשר למכור חלק מן הנחלה החקלאית בנפרד.

בנוסף, לדעת בית המשפט קיים שוני מהותי בין המקרה דנן לבין הקביעות בבג"צ הקשת המזרחית. מטרתו של פסק הדין בבג"צ הקשת המזרחית הייתה, להבהיר כי קרקעות שניתנו לחקלאים ללא תמורה מצידם ברכישת הקרקע, לא תאפשר להם לזכות בהשבחת הבעלות בקרקע הנובעת משינוי היעוד. בהתאם לכך, בג"צ הקשת המזרחית התייחס לשווי שוק בנושא שינוי יעוד לטובת מסחר או למגורים ולא במקרה של הפקעת קרקע אשר הייעוד שלה שונה לדרך כמקרה דנן.

כמו כן, בית המשפט אף אבחן בין פסק דינו בה"פ 6574-07-08 מנדל נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל (להלן – "פסק דין מנדל") לבין המקרה דנן, שכן בפס"ד מנדל נדונה הסוגיה מהן ההנחיות שיש לתת לשמאי מכריע שטרם מונה, ושם קבע בית המשפט כי על השמאי לקבוע את השווי החקלאי (זכויות עיבוד). אולם, התביעה במקרה דנן היא לפיצוי בגין הפגיעה בנחלה החקלאית ולא תביעה לפיצוי בגין שווי שוק של הקרקע, המגלם את הפוטנציאל העתידי הגלום בה.

יתרה מכך, בית המשפט ראה לנכון לדחות אף את טענת "ההשתק השיפוטי", בקבעו כי לא מדובר במצב בו המשיב טען טענות עובדתיות או משפטיות סותרות בשני ההליכים, שכן מדובר על הליכים שונים ונפרדים זה מזה אשר חלים עליהם עקרונות שמאיים שונים.
על יסוד כל האמור לעיל ובשל טענות נוספות אשר נשללו, דחה בית המשפט את התובענה.

הערת מערכת:
אנו סבורים כי צדק בית המשפט בהחלטתו. לאחרונה נעשים ניסיונות מסוגים שונים, שלעיתים אף צלחו, לתקן ולשנות את ההלכות הברורות שבהן נקבע כי הפיצוי אמור לשקף את שווי השוק למועד הקובע (בהתעלם מהשפעות התכנית או ההפקעה כמובן), מנימוקים משפטיים שונים.

בכל הכבוד, הפקודות והחוק הינם ברורים וקובעים כי הפיצוי אמור לשקף את המחיר שהיה יכול לקבל המוכר לו היה מוכר את המופקע לצד ג', ולא לרשות המפקיעה, במועד הקובע, הפחתות משפטיות אינן חוקתיות ומטילות על הנפקע, שאיתרע מזלו ודווקא מקרקעיו ניטלים הימנו, לשלם מחיר על מדיניות, משום מה איננו נתקלים בתופעה הפוכה לפיה הרשויות מבקשות לשלם יותר בשל עקרונות כאלו או אחרים.

 

ה"פ 5076-12-09 פאר ואח' נ' משרד התשתיות/ מע"צ- החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ, בית המשפט המחוזי מרכז – לוד, כב' הש' ריקי שמולביץ

ב"כ המבקשים: עו"ד ניר קהת ואח'

אין מקום לאבחנה לעניין מועד קובע לקביעת שווי פיצויי הפקעה בין הפקעת זכות בעלות
להפקעת זכות חכירה, שהינו המועד בו יכלה הרשות לתפוס המקרקעין, קרי: מועד פרסום צו ההפקעה

עסקנין בתובענה לסעד הצהרתי במסגרתה עותרים המבקשים להצהיר, כי המשיבה חייבת לשלם להם פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, אשר המבקשים היו בעלי זכויות חכירה בהם

.
השאלה העיקרית שעמדה לפתחו של בית המשפט הינה מהו המועד הקובע לשערוך ההפקעה, קרי: האם יש לשערך את פיצויי ההפקעה מיום פרסום צו ההפקעה או שמא ממועד מסירת החזקה על פי צו ההפקעה?
לטענת המבקשים, המועד הקבוע בפסיקה לשערוך פיצויי ההפקעה הוא מועד פרסום הצו ברשומות. ממועד זה ואילך, למעשה יכולה הרשות לתפוס חזקה במקרקעין ולמעשה כבר ממועד זה נפגע קניינו של הנפקע. לפיכך ובהתאם לכך סבורים המבקשים, כי למועד תפיסת החזקה בפועל, הנובע משיקוליה של הרשות בלבד, אין כל נפקות ולפיכך אינו רלוונטי לצורך כך.

מנגד טענה המשיבה, כי סעיף 9ב'(1) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 (להלן- "הפקודה") הקובע, כי המועד להערכת פיצויי ההפקעה הוא מועד פרסום צו ההפקעה, מתייחס לזכויות בעלות במקרקעין ולא לזכויות חכירה המוגבלת לשימוש חקלאי בלבד. הרציונל של הסעיף לטענתה הינו, הרצון לוודא שבעל המקרקעין יקבל פיצוי מלא בגין הפקעת מקרקעיו ולא פיצוי מופחת כתוצאה מירידת שווי הנגרמת עם פרסום צו ההפקעה. בהתאמה לעמדת המשיבה רציונל זה, אינו מתקיים ביחס לחוכרים שהערכת הפיצוי המגיעה להם אינה משתנה בעקבות הודעת ההפקעה. אי לכך, סבורה המשיבה, כי יש להשוות את מעמד החוכרים למעמד "שוכרים" שלגביהם מחושבים פיצויי ההפקעה, בהתאם למועד שבו גרמה ההפקעה לסיום השכירות. ההיגיון בכך, לדידה של המשיבה הינו, שזכות השימוש של שוכר מקרקעין אינה נפגעת כתוצאה מפרסום צו ההפקעה והוא זכאי להמשיך בשימוש עד שהמקרקעין מופקעים בפועל.

עוד טענה המשיבה כי ממועד פרסום צו ההפקעה ועד העברת החזקה המשיכו המבקשים להשתמש במקרקעין מבלי שהצו השפיע על זכויותיהם ולכן ביחס למחוברים המועד הקובע הינו מועד תפיסת החזקה.

בית המשפט דן בסוגיה וקבע כי דין התביעה להתקבל, שכן בהתאם לפקודה, המועד הקובע הוא המועד שבו היה באפשרותה של הרשות לתפוס חזקה במקרקעין המופקעים על פי הוראות הפקודה ולא מועד תפיסת החזקה.

לעניין האבחנה בין חכירה לבעלות ציין בית המשפט, כי אמנם חכירה לדורות פחותה בשוויה מזכות הבעלות ובוודאי שערכה אינו זהה לבעלות כאשר מדובר בחכירת קרקע חקלאית, אך לעניין המועד הקובע שבו יש ליתן פיצויי הפקעה, אין הצדקה לאבחנה בין זכויות אלה. בית המשפט הדגיש, כי הפגיעה כתוצאה מההפקעה משבשת את היכולת להשקיע במקרקעין תוך תכנון ארוך טווח או למכרם באופן דומה בבעלות ובחכירה ובשונה משכירות.

בעניין זה ציין בית המשפט, כי הזכות לפיצוי בגין הפקעה קמה ו"נולדה" לנפקע במועד ההכרזה – פרסום הצו. העובדה, כי המחוקק הקל עם הרשויות המפקיעות וקבע כי מועד התשלום בפועל יידחה למועד תפיסת החזקה, אינה מאיינת את העובדה כי הזכות קמה לנפקע ביום ההכרזה.

לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט כי אין מקום לאבחנה לעניין מועד קובע לקביעת שווי מקרקעין בין הפקעת בעלות להפקעת זכות חכירה שהינו המועד שבו יכלה הרשות לתפוס המקרקעין, קרי פרסום צו ההפקעה.

כידוע, נפקע זכאי לפיצוי בגין שווי המקרקעין בהתאם לשימוש שנעשה במקרקעיו בפועל והתמורה שהייתה מתקבלת בגינם במסגרת מכירה ממוכר מרצון לקונה מרצון, לכן, בית המשפט נדרש בנוסף לשאלה, האם יש לקבוע שווי המקרקעין על פי השימוש בפועל כמשתלה או בהתאם לזכויות בחוזה החכירה.

לאחר בחינת טענות וראיות הצדדים, בית המשפט קבע, כי בנסיבות העניין זכאים המבקשים לפיצוי בגין שווי השימוש שנעשה בפועל, קרי: למשתלה וזאת מאחר והמבקשים עשו שימוש במשתלה במשך שנים רבות ומעולם הרשויות לא דרשו מהם להפסיק השימוש ו/או נקטו נגדם צעדים בקשר לשימוש שעשו במשתלה ואף לא הוכח כי שימוש בקרקע כמשתלה הינו שימוש אסור.

ביחס לטענת המשיבה, כי במידה ובית המשפט יפסוק למבקשים פיצוי בהתאם לשווי זכויות כמשתלה יש לנכות 25% מסכום הפיצוי בהתאם לסעיף 7 לפקודה, הואיל ובית המשפט קבע את אופי הפיצוי בהתאם לשווי המקרקעין למשתלה כאמור לעיל, נקבע עוד כי יש לשלם פיצוי הפקעה על השטח במלואו מאחר ואין מחלוקת כי יתרת המקרקעין לא הושבחה בעקבות ההפקעה, הפוך, יתרת המקרקעין שלא הופקעה, נפגעה. חיוב התשלום החל מהמטר הראשון הינו בהתבסס על הלכה שנתנה על ידי בית המשפט העליון בע"א 8622/07 רוטמן נ' מע"צ החברה הלאומית לדרכים בישראל שם נקבע כי אין לנכות 25% משווי המקרקעין, מקום בו ההפקעה המתבצעת לפי הפקודה לטובת כביש בינעירוני ויתרת הקרקע שלא הופקעה לא הושבחה.

סוף דבר, התביעה התקבלה ובית המשפט קבע כי המשיבה תפצה את המבקשים בשווי המקרקעין לפי השימוש שנעשה בפועל – משתלה, לרבות תשלום ריבית והצמדה לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה,תשכ"א-1961 (למעט המחוברים) וכן שכ"ט עו"ד בשיעור של 12% מסכום הפיצוי, מחצית אגרת משפט ומחצית שכרו של שמאי המבקשים.

הערת מערכת:
בכל הכבוד, גם בעניין זה מדובר בעמדה, שגם אם היה בה היגיון, עדיין מהווה ניסיון לשנות מהוראות חוק ברורות, נציין כי אנו סבורים שניסיונות הגופים המפקיעים לשנות עקרונות פיצוי, אינם מסייעים לשיתוף פעולה מצד בעלי הקרקע על מנת לתפוס חזקה ללא צווים שיפוטיים, שכן הפערים בפיצוי הינם גדולים ביותר וממילא לא מאפשרים לנפקע לרכוש זכויות בנכס חליפי, שזה בעצם מטרת העל בפיצוי בגין הפקעה.

המערכת סבורה כבעבר, שהיה צורך דווקא לתקן החוק ולהגדיל את הפיצוי מעבר לשווי השוק, תוך קביעת סעיף מתכלה של הפחתת הבונוס ככל שאין שיתוף פעולה עם המסירה.

 

מקרקעין- תמ"א 38

עת"מ 2337-02-14 הועדה המקומית לתו"ב בני ברק נ' ועדת ערר מחוזית לתכנון ובניה מחוז תל אביב ואח',
בית המשפט המחוזי בתל אביב – יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' מאיר יפרח

ב"כ המשיבים: עוה"ד בן אליעזר, אביעד שוב, ליאור קיל

למי הסמכות לפרסם תנאים ועקרונות בתכנית חדשה שנועדה לקבוע הוראות למימוש תמ"א38

עניינה של עתירה דנא בהודעה של הועדה המקומית בני ברק היא העותרת (להלן – "הועדה המקומית") כי היא שוקלת הכנת תכנית לקביעת הוראות למימוש תמ"א 38 בתחומי הרשות המקומית (י"פ 6585 מיום 01.05.2013). ההודעה כללה בין השאר, את החלטת הועדה המקומית להחיל את עקרונות התכנית החדשה על בקשות להיתר. ההודעה נעשתה לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה- 1965 (להלן – "החוק").
אחד התנאים שהופיעו בהודעה הינו, כי כל בקשה להיתר תהיה כפופה לכך ששטח הקרקע שיסומן לא יפחת מ- 40 מ"ר (שטח כולל) או 40% משטח הקומה שמעליו, הגדול מביניהם. השטח האמור יסומן בעת הוצאת היתר בניה כשטח עתידי לצרכי ציבור, שהבעלות והשימוש בו יהא כפוף לאישורה של התכנית החדשה.
על פי פרוטוקול ישיבת הועדה המקומית מיום 4.6.2012 מיום ניתנה החלטת הועדה המקומית להמליץ לועדה המחוזית על הפקדת התכנית המתוקנת ובה ייכלל התנאי האמור לעיל שיאפשר בשלב הביניים, הוצאת היתרים בכפוף לבדיקת היתכנות מימוש השטח הציבורי בקומת הקרקע, וסימונו בבקשה להיתר לבניה עתידית לאחר אישור התב"ע.
על ההחלטה האמורה הגיש משיב מס' 2, ערר לועדת שקבלה את הערר בקבעה, כי פרסום ההודעה לא נעשה בהתאם לדרך הקבועה בסעיף 24 לתמ"א 38, מאחר והפרסום אמור להיעשות בשני שלבים: תחילה פרסום הכוונה לערוך תכנית ולאחר מכן פרסום הכוונה לפרסם תנאים ומגבלות לתוספת הבניה, כשלאחר שמיעת התנגדויות ומתן החלטה בהן, ניתן לבצע פרסום לפי סעיף 78 לחוק.
עוד קבעה הועדה, כי הועדה המקומית פרסמה תנאים אותם לא ניתן לכלול בפרסום שמתבצע מכח סעיף 24 לתמ"א (לפיהם נדרש סימון שטח פרטי להפקעה עתידית, כמעין מבוא לתוכנית מפקיעה, שאיננה קיימת), ולכן אין תוקף לפרסום והוא בטל.
על החלטה זו הועדה המקומית הגישה את העתירה דנא.
בית המשפט דחה את העתירה דנא וקבע כי אינו נדרש להכריע בסוגית דרך הפרסום של ההודעה וזאת לאור קבלת הטענה המקדמית, אותה העלה משיב 2, ולפיה, הועדה המקומית לא החליטה כלל לפרסם את הודעה בדבר הכוונה להחיל תנאים מגבילים, אלא, החליטה רק להמליץ לועדה המחוזית לעשות כן ואילו הועדה המחוזית לא קיבלה את ההמלצה ולא פרסמה את התנאים וההגבלות.
בית המשפט קבע עוד, כי אמנם לועדה המקומית סמכות לערוך תכנית המיישמת הוראות תמ"א 38 בתחומי הרשות המקומית וכן להטיל מגבלות לפי סעיפים 77 ו- 78 לחוק, לגבי היתרים שיינתנו בתקופת הביניים, אולם, תנאים ומגבלות אלו יכול שיעסקו אך ורק בסוגיות בהן מוסמכת הועדה המקומית לדון ולהחליט עפ"י התמ"א ולא בשום נושא אחר. בעוד שבעניין דנא הועדה המקומית אינה מוסמכת על פי התמ"א להפקיע שטח פרטי לצרכים ציבוריים, שכן, סמכות זו מסורה לועדה המחוזית. בהתאם לכך, הועדה המקומית החליטה אך להמליץ לועדה המחוזית לפרסם המגבלות.
ואולם חרף האמור הועדה המקומית היא זו שביצעה את הפרסום ולא הועדה מחוזית ולכן קבע בית המשפט כי הפרסום אינו תקף ומכאן שאף התנאי האמור לעיל אשר פורסם בהודעה, אינו תקף.
על יסוד האמור בית המשפט דחה את העתירה וחייב את הועדה המקומית בתשלום שכ"ט ב"כ כ"א מהמשיבים בסך של 25,000 ₪.

 

הערת מערכת:
השנים חולפות מאז אישורה של תמ"א 38 על תיקוניה אולם ניכר כי חלק מהרשויות אינן יודעות איך להתייחס להוראותיה ומאבקים רבים ניטשים בעניין תכנית זו, הסעיף בתמ"א המאפשר לרשויות פרסום הודעות והכנת תכניות ליישום תכנית המתאר משמש כיום לא מעט לניסיונות דווקא לצמצם ולהגביל את השימוש בתכנית, בעיקר כאשר הפרסום הינו כוללני ואינו מאפשר למעשה בנייה על פי התכנית למשך שנים לא מעטות, וזאת בניגוד למטרת המחוקק. נראה כי נכון היה להגביל ולפרט יותר בסעיף זה ולהגביל את כח הרשות להמית במקרים רבים את הוראות התכנית וכוונת המחוקק.

 

פירוק שיתוף

ת"א 5367-06-12 אייל גור מזון איכות בע"מ נ' מ.ש. מוצרי אלומיניום בע"מ ואח', בית משפט השלום בירושלים, כב' הש' אלכסנדר רון
ב"כ התובעת: עו"ד אבנר סאלם
ב"כ הנתבעים: עוה"ד שלמה מורדוך, גלעד ברבי, יורם זריפי

 

קביעת שווין של זכויות בעלים בחלקה בה קרס בניין שהיה רשום כבית משותף

ענייננו בתביעה לפירוק שיתוף בחלקה 8 בגוש 30129 בירושלים ששטחה 1,955 מ"ר, עליה היה בנוי בעבר אולם השמחות הידוע "ורסאיי" שקרס (להלן – "החלקה").

לצדדים מחלוקות באשר לאופן הפירוק, בין היתר בעניין זכויות הצדדים, כאשר לטענת חלק מבעלי הזכויות, שווי הזכויות שהיו להם בחלקה גדול מכפי העולה מהמרשם, כאשר לטענתם, יש לתת משקל בעניין זה לתקנון הבית המשותף, לפיו לכל יחידה הוצמדו חלקים שיש להם ערך כלכלי בעל משמעות.

בית המשפט קבע בהחלטתו, כי יתכנו מצבים, בהם יהיה הבדל בין אחוז החזקת הזכויות בנכס, לבין החלק מהתמורה שראוי שיקבל כל בעל זכויות בסופו של תהליך. קריסת הבניין, אין משמעה מחיקה של תקנון הבית המשותף. תקנון מוסכם הוא הסכם בין בעלי היחידות בבניין, ובו הוראות בעלות מעמד קנייני וערך כלכלי, שאינן ניתנות לביטול כלאחר יד.

בית המשפט מינה שמאי מקרקעין, כמומחה מטעם בית המשפט, אשר ייבחן את שווים האמיתי של זכויותיו של כל בעל זכויות בחלקה, זאת גם בהתחשב בהצמדות על פי תקנון הבית המשותף, וכל שיקול רלוונטי אחר להערכת שווי הזכויות, כמו מיקום היחידה בבניין וכיוצ"ב.

בית המשפט קבע, כי רק לאחר הערכה שמאית נכונה, ניתן יהיה לקדם הליכי מכר ו/או בחינת אפשרות להקים מחדש את הבניין, כפי דעתם של חלק מבעלי הזכויות.

על יסוד האמור, ניתן פסק דין לפירוק שיתוף, והחלטה באשר לסדרי הפירוק.

הערת מערכת:

פסק דינו של בית המשפט הנ"ל הלך בעקבות הכרעת בית המשפט העליון בעניין בניין הידוע בשם "בית מרכזים" בת"א שנהרס בשנת 2003 כתוצאה משריפה (רע"א 3463/11 עזבון המנוח אהרוני שלמה ואח' נ' עופר מרכזים בע"מ) אשר דן בנושא זהה למקרה שפורט לעיל ושם נקבע כי מקום שבית אינו ראוי עוד לרישום כבית משותף וכי יוכח הוא לא ישוקם, ישנה חובה להורות על ביטול רישום הבית כבית משותף; עוד נקבע שם כי בהתאם לסעיף 147 לחוק המקרקעין, בהעדר הוראה אחרת בתקנון, תוצאתו של ביטול הרישום היא הפיכת כל בעלי הדירות לבעלים במשותף בחלק בלתי-מסוים במקרקעין בשיעור זהה לשיעור חלקם ברכוש המשותף עובר להריסת הבית וכי ביטול רישומו של הנכס כבית משותף אינו מסכל גם את הוראותיו של תקנון מוסכם. לדעת בית המשפט העליון התקנון הכיל הוראות בעלות מעמד קנייני וערך כלכלי וביטול הרישום אינו מביא לאיונו של ערך זה ולמעשה דבר קיומו של התקנון יבוא לידי ביטוי במסגרת הליך פירוק השיתוף במקרקעין – הוא ההליך המתאים לדיון והכרעה בזכויותיהם הקנייניות של הצדדים ובשוויין, אך נראה כי לשמאים תוותר מלאכה לא פשוטה בעניין.

 

היטל השבחה

ערר חל/85090/11 ברגר רחל ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובניה חולון,
ועדת ערר לתכנון ובניה פיצויים והיטל השבחה, בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד כרמית פנטון

ב"כ העוררים: עו"ד ניסים אזולאי

 

אין לחייב בעלי דירות קרקע בהיטל השבחה בגין תכניות שניתן לממש רק בגג הבניין

ענייננו במכר במסגרת הסכם גירושין של מחצית דירה בקומת קרקע בבניין רכבת בן שתי קומות, בעל מספר כניסות הכולל סה"כ 12 דירות. בגין מימוש הזכויות קיבל העורר דרישת היטל השבחה בגין אישור תכנית המאפשרת הגדלת חדר יציאה לגג, ובניית פרגולה בצמוד לחדר יציאה לגג (להלן – "התכניות").

לטענת העוררים לדירה בקומת הקרקע לא נוצרת כל השבחה בגין תכניות אלו, שעניינן בניה על הגג, כאשר הגג בכל מקרה מהווה "רכוש משותף". השכנים בקומה השנייה, אכן נצלו הזכויות ובנו, והעוררים לא רק שלא נהנו מכך, אלא אף סבלו מנזק והפרעה בזמן הבניה.

המשיבה טענה מנגד, כי העוררים הם בעלי זכויות ברכוש המשותף, ובהתאם לכך הנם בעלי חלק יחסי בזכויות הבניה הבלתי מנוצלות שהוקנו לבעלי הזכויות בבניין. לזכויות הבניה ערך כלכלי, בגינו יש לחייב בהיטל השבחה.

הועדה פסקה, כי בהיטל השבחה יחויב רק מי שיכול ליהנות ולהתעשר מהזכויות המוקנות על פי התכניות, כאשר בעניינו הנהנים היחידים הם בעלי הזכויות בדירות בקומות העליונות. לעניין זה, יש להבחין בין זכויות קנייניות לזכויות תכנוניות. כך בהתאם נקבע כי, בעלי הדירות בקומות העליונות בלבד, יישאו בחלקם היחסי בהשבחה הכוללת בגין התכניות, שכן, הם בלבד נהנים מהזכויות התכנוניות שהוקנו על פי התכניות. במצב זה, אף מוסר החשש, כי לא יגבה מלוא ההיטל בגין אישור התכניות.

סוף דבר, הערר התקבל ודרישת תשלום היטל ההשבחה – בוטלה!

כן נפסק, כי לעורר תושב עלות השתתפותו בהוצאת שומת היטל ההשבחה. הועדה הורתה למשיבה לחדול באופן עקרוני מחיוב נישומים בעלות הוצאת שומה.

הערת מערכת:
מדובר בהחלטה אמיצה המשקפת את הרצון לעשות צדק, אולם יש מספר צדדים להתייחסות לעניין זה, בפסקי דין שניתנו בעבר הוטל היטל השבחה שכלל דחייה משמעותית אולם קבע תשלום, נציין כי סביר שבעת רכישת זכויות הבנייה על הגג על ידי בעל דירת הגג, מאת יתר בעלי הדירות, יתבקש תשלום היטל ההשבחה, אולם זאת גם מיתר הבעלים, ועל כן הנושא אינו חד משמעי וסביר שייבחן עוד בערכאות משפטיות.

לדעת המערכת מקרים מעין אלו מדגישים את הצורך באיחוד חוק המקרקעין עם חוק התכנון, שיוצרים לעיתים סתירות בין הקניין לתכנון.

 

הפקעות

השגה 05/2012, אחים גלמן בע"מ נ' נתיבי ישראל- החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ,
בפני הרכב הועדה להשגות על שומות מקרקעין לפי פקודת הקרקעות, יו"ר הועדה עו"ד יאיר חסדיאל,
טל אלדטורי השמאי הממשלתי, ואמנון נזרי שמאי מכריע

ב"כ המשיגה: עו"ד יורם תובל
ב"כ המשיבה: משרד עוה"ד בלטר גוט אלוני

המבחן לשאלה האם ביקש השר להפקיע מחדש מקרקעין שכבר היו כלולים בהודעת הפקעה קודמת

הינו מבחן עובדתי-תכליתי

ביום 1.2.11 פורסמה ברשומות הודעת שר התחבורה לפי ס' 5 ו-7 לפק' הקרקעות (רכישה לצורכי ציבור) 1943 (להלן – "הפקודה") ובמצורף לה הודעת השר לפי ס' 22(2) ו-22א לפק' המקנה לנתיבי ישראל – החברה הלאומית לתשתיות תחבורה בע"מ (להלן – "המשיבה" ו/או "נתיבי ישראל") להשתמש בכל הסמכויות והזכויות המוענקות לשר או ליועמ"ש לפי הפק'.

הפרויקט קיבל את אישורו התכנוני במסגרת "תכנית ארצית לתשתית לאומית – תת"ל 16: דרך מס' 1, קבע שער הגיא-ירושלים". החזקה בשטחים נתפסה על ידי נתיבי ישראל ביום 4.5.11 והצעות לפיצוי בגין החלקות ושומות על בסיסן גובשו הומצאו בהמשך ביום 25.6.12 ובגינן הוגשה ההשגה דנן.

המשיגה טענה בין היתר, כי לאור הסכם שיתוף אשר נחתם בינה לבין בעל זכויות נוסף בחלקה, לפיו כל שטח החלקות נשוא ההשגה יהא בבעלותה, יש לייחס לה את כל השטח המופקע (להלן – "הסכם השיתוף"). בנוסף, טענה המשיגה כי הצעות הפיצוי כוללות פיצויים, לגבי שטחי הפקעה שהיקפם פחות בהרבה מזה שצוין הן בהודעת ההפקעה והן בהודעה ששלחה המשיבה למשיגה טרם תפיסת השטחים. הסברה של המשיבה כי היא ניכתה מהצעות הפיצוי שטחים שהופקעו כבר בעבר אינו קביל בעיני המשיגה, שכן לדידה, ההפקעה החדשה ביטלה מכללא את הודעות ההפקעה אשר נפל בהן ככל הנראה פגם, והפקיעה גם את אותם שטחים מחדש, ובמיוחד לאור העובדה כי בגין הפקעות העבר לא שולמו מעולם למשיגה פיצויים.

את זכותה לקבלת פיצויי הפקעה בגין הפקעות העבר, חרף העובדה שרכשה את הזכויות בחלקות במועד המאוחר להפקעות אלה תמכה בפסק דינו של בית המשפט המחוזי בעניין ה"פ (חיפה) 104/05 גילה וייס נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה קריית אתא ואח' (פורסם בנבו) (להלן – "עניין וייס") והשני הוא פסק דינו של בית המשפט העליון בע"א 261/84 שמעון רפאלי נ' יצחק חנניה (פורסם בנבו) (להלן – "עניין רפאלי").

לבסוף, לעניין שווי המקרקעין, טענה המשיגה כי בהתבסס על חוות דעת של שמאית מטעמה יש להעמיד את השווי על סכום של 400 מ"ר למ"ר וזאת לאור העובדה שבקרקע היה טמון פוטנציאל לפיתוח למטרות שירותים לנוסעים על הכביש, שימושים הכוללים תחנת תדלוק, שירותים לרכבים ולמסחר. ובעניין פגיעה בנותר, טענה המשיבה כי ככל שלא תתקבל טענתה כי ההפקעה כללה את כל זכויותיה בחלקות, הרי שיש לשלם לה פיצוי בגין פגיעה בשווי יתרת השטחים שיוותרו בידיה.

נתיבי ישראל טענה בין היתר, כי יש לפצות את המשיגה עבור השטחים שהופקעו רק על פי חלקה היחסי בהתאם לנסחי הטאבו; כי ההפקעה הנוכחית אינה מבטלת את הפקעות העבר, אלא, רק באה להוסיף עליהן ובכל מקרה המשיגה רכשה את זכויותיה במקרקעין שנים רבות לאחר שבוצעו הפקעות אלה והקרקע נתפסה בפועל כמו גם, בוצע ס' 19 לפק', ועל כן היא אינה זכאית לפיצוי בגינן ובכל מקרה הזכות התיישנה. בנוסף, לעניין פסקי הדין עליהם הסתמכה המשיגה, טענה נתיבי ישראל כי בעניין רפאלי הומחתה הזכות לפיצויי הפקעה לרוכש הנכס במפורש על ידי המוכר, ועניין וייס ניתן בנסיבות שונות ממקרה זה, שכן שם דובר בהפקעה אשר כלל לא נרשמה הערה לגביה בטאבו והרוכשת הצהירה כי לא הייתה מודעת אליה. כמו כן, לעניין שווי המקרקעין, טענה נתיבי ישראל כי ייעוד החלקות בחלק המופקע, הינו בחלקו לדרך מאושרת ובחלקו לשימוש חקלאי. הפוטנציאל התכנוני הנטען על ידי המשיגה אינו מסתמך על הליך תכנון ממשי המקים ציפייה סבירה לכך ועל כן יש להעמיד את הפיצוי לקרקע חקלאית לפי שווי של 150 ₪ למ"ר וקרקע בייעוד לדרך לפי שווי של 23 ₪ למ"ר, המשקף פיצוי מקובל ע"י ממ"י בגין אובדן זכויות עיבוד בקרקע חקלאית מוחכרת. לעניין הפגיעה בנותר, טענה נתיבי ישראל כי הדבר נטען בעלמא על ידי שמאית המשיגה וכי הינה בשיעור של 25% משווי חקלאי.

להלן עיקרי הכרעות הוועדה:

בעניין הסכם השיתוף – קבעה הוועדה, כי המשיגה לא עמדה בנטל ההוכחה לטענה כי ההסכם הינו "הסכם שיתוף" או "הסכם חלוקה" אשר יש בו על מנת ליצור את הזכאות בחלקות המופקעות, זאת בין היתר לאור העובדה כי לא כל בעלי החלקות הכלולות בהסכם חתמו עליו (למעט בעלים נוסף), וכי מטרתו המוצהרת הינה הסדרת השימוש בקרקע המשותפת עד לביצוע הליך איחוד וחלוקה, כאשר הצדדים מתחייבים לגרום לכך שההסכם יירשם כהסכם שיתוף בטאבו. המשיגה לא ביארה מדוע לא נרשם ההסכם ומדוע לא בוצעה חלוקה משך 12 שנים ועד ההפקעה ועל כן יש להעדיף את הזכויות על פי הטאבו בכל הנוגע לתוצאות ההפקעה. בנוסף מציינת הוועדה, כי כשם שקובעת הפסיקה כי יש לפזר את סיכון ההפקעה ללא תמורה על כל החלקה (לפני תיקון הפק') שאז אם מופקע חלק מן החלקה המוחזק על ידי אחד השותפים בשיעור שאינו מזכה בפיצויים, הייתה עומדת לאותו שותף הזכות לטעון כי יש לפזר את סיכון ההפקעה ללא תמורה על כל החלקה, כך, אם הופקע (לאחר תיקון הפק') חלק מן הקרקע תוך תשלום מלא של פיצויים, לא תעמוד לאחר השותפים זכות הטענה כי רק הוא ייהנה מאותם פיצויים מלאים.

בעניין היקף השטחים המופקעים – תחילה קבעה הועדה כי היא אינה מוסמכת לדון בשאלת התיישנות התביעה לפיצוי בגין הודעות הפקעה שקדמו לתיקון מס' 3 לפק' מכוחו הוקמה הוועדה. לגופו של עניין קובעת הוועדה, בהתאם לשורה של פסקי דין שניתנו בעשרות השנים האחרונות, כי המבחן לשאלה האם ביקש השר להפקיע מחדש מקרקעין שכבר היו כלולים בהודעת הפקעה קודמת הינו מבחן עובדתי-תכליתי. בנסיבות ההפקעה דנן, קובעת הוועדה כי מכלל המסמכים המצויים בפניה, לרבות מסמכי התת"ל, עולה המסקנה כי המבחן בענייננו הינו מבחן תפיסת החזקה בשטח כדין מכוח היותו כלול בהודעת הפקעה חוקית. במקרה זה, הודעת ההפקעה החדשה מיום 1.2.11 חלה לדעת הוועדה, לא רק על שטחים שלא הוכרזו בעבר להפקעה ולא נתפסו מעולם על ידי הרשות, אלא, גם על שני מיני שטחים נוספים: מצד אחד, שטחים שהוכרזו בעבר להפקעה אך לא נתפסו על ידי הרשות, ומצד שני, שטחים שיכול ונתפסו על ידי הרשות בעבר אך הדבר לא נעשה מכוח הודעת הפקעה חוקית. בענייננו, מחד גיסא, נתיבי ישראל לא הוכיחה מכוח איזו הודעת הפקעה הופקעו המקרקעין, ואחזה בטענה מעורפלת לפיה, כביש מס' 1 קיים לפחות בחלקו עוד מלפני קום המדינה. על כן, לא עמדה בנטל הרובץ עליה להוכיח קיומה של הפקעה חוקית. מאידך גיסא, המשיגה לא המציאה גם היא בדל הוכחה כי בהודעות ההפקעה הישנות מכוחן כבר נתפסה החזקה בשטחים שהופקעו, נפל פגם אשר בעטיו ביקש השר לבטלן ולהפקיען מחדש.

לאור זאת קבעה הועדה כי ההנחה היא, בהתאם למסמכי התת"ל ומעמדת נתיבי ישראל, כי לא מתוך שגגה או היסח הדעת נכללו בהודעת ההפקעה שיצאה מטעמו של השר, גם מקרקעין אשר נכללו בעבר הודעות הפקעה ישנות ולא נתפסו עדיין, וגם מקרקעין אשר יכול ונתפסו כבר בעבר אך ללא הכרזה כדין, אלא, הדבר נעשה בשום שכל, ובבחינת "יישור קו".

בעניין שווי המקרקעין- קבעה הועדה את שווי המקרקעין בייעוד חקלאי לפי 200 ₪ למ"ר (ולא 150 ₪ כפי שביקשה נתיבי ישראל או 400 ₪ כפי שביקשה המשיגה) זאת בהתבסס על חוות דעת שמאיות שניתנו על ידי שמאית נתיבי ישראל לחלקות דומות וסמוכות. בכל הנוגע לקרקע בייעוד לדרך קבעה הוועדה כי השווי שקבעה נתיבי ישראל נראה לה סביר.

לאור האמור לעיל ולאור טענות נוספות שקצרה היריעה מלפרט, קיבלה הוועדה את ההשגה באופן חלקי וקבעה כי המשיגה תהא זכאית גם לתשלום הוצאות ההליך בשיעור של 15% מההפרש שבין סכום הפיצוי שאינו שנוי במחלוקת לבין הסכום אשר נפסק לה במסגרת ההחלטה.

הערת מערכת:
פעמים רבות נתקלים במקרים בהם הפקעה נוכחית כולל בתוכה גם הפקעות עבר, כגון כביש ראשי ש"בולע" בתוכו גם כביש עירוני קודם, במקרים אלו עולה שאלת הפיצוי, בעיקר במקרים בהם לא שולם כל פיצוי בגין אותו כביש עירוני, ועתה חפצה הרשות לשלם רק בגין החלק החדש המופקע.

אנו סבורים כי סוגיה זו הייתה צריכה להיפתר בחקיקה מבהירה שתקבע מפורשות, כי במקרה בו לא שולם כל פיצוי בגין הפקעת העבר, מן הדין שהפיצוי שיינתן כיום יכלול אף הפקעה זו.

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד קרן זוקין אריאל פל ממשרד עורכי דין צבי שוב