עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 58

Header__new_550px6

 

גרסאת-הדפסה-עברית

.

.

מאמרים בנושא

 

 דירות נופש כדירות מגורים? היבטי המס

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

 

רשות מקרקעי ישראל

 

עיקרי ההחלטות שהתקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 31.3.14

 

מיסוי מקרקעין

 

עדכון טופס מסמ"ק 7000 הצהרה על מכירה ורכישת דירת מגורים מזכה שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור

תזכיר הצעת חוק מס ערך מוסף (הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת), התשע"ד2014

 

 

 

עדכוני פסיקה

 

תביעות לפי סעיף197

 

בר"ם 6641-13 מרדכי קמינצקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע

 

הקריטריונים למינוי שמאי מייעץ בתביעות ירידת ערך מכוח סעיף 198 לחוק התו"ב

 

רשות מקרקעי ישראל

 

ע"א 2181/11 מד"י-ממ"י נ' בני דרום- מושב שיתופי של הפועל מזרחי

 

הבטחה שלטונית ויישום החלטה 717 לאור החלטות בג"ץ

 

מקרקעין, קניין

 

ה"פ 38388-04-12 אסא גוטקין נ' טירת בנימין בע"מ ואח'

 

 

הצורך בחיזוק בניין כנגד רעידות אדמה אינו גובר על זכויות קניין

 

תכנון ובניה

 

 

עת"מ (מרכז) 27320-03-13 פרדס מוצרי הדר בע'מ נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה

 

א. חריגה מתכנון כולל תיעשה רק במקרים חריגים

 

ב. מתן עדיפות לשמור על קרקעות חקלאיות וקרקעות המיועדות לתעשייה חקלאית

 

 

מקרקעין (התיישנות)

ת"א (י-ם) 19345-09-13 ברעד נכסים והשקעות בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח'

 

תקופת ההתיישנות בתביעה שעילתה זכויות בניה כהתיישנות תביעה במקרקעין
כמשמעה בסעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות

 

 

חוזים

 

 

תא (כ"ס) 23830-06-10 יצחק דב גולובינסקי ואח' נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ ואח'

 

כששטח דירה אינו מצוין בהסכם יחולו בעניין המצגים הטרום חוזיים שהוצגו בפני הרוכשים

 

 

תביעות לפי סעיף197

ערר 905/13-912/13 כמאל טריף ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה משגב ואח'

 

 

קיימים מצבים בהם העובדה כי ניתן לזהות פגיעה מסוימת בתכנית מתאר ארצית קודמת, אינה מאיינת כליל את הפגיעה שנוצרה בתכנית המפורטת שאושרה לאחריה,
ויש לבדוק האם כל הפגיעה המסומנת בתכנית המאוחרת נוצרה בתכנית קודמת,
או שמא המדובר בפגיעה חלקית, שיש להפחיתה ממלוא הפגיעה

 

 

 

 

מאמרים

 

 

דירות נופש כדירות מגורים? היבטי מס

 

מאת עוה"ד צבי שוב ונפתלי פרידמן

 

 

בחיפושים אחר אפיקי השקעה משתלמים, לכל אחד קיים החלום שהנה הוא עומד לו במרפסת דירתו על קו החוף ומשקיף לעבר הנוף והשמש השוקעת לאיטה בים התיכון. אך בישראל "החלום ושיברו" מופיע במהרה במלוא הדרו –רצועת חוף הים התיכון אינה גדולה במיוחד: אורך החופים בישראל משתרע על פני שטח של כ-190 ק"מ, כאשר כ-50 ק"מ מתוכם סגורים לציבור לטובת נמלים, תחנות כוח, תשתיות ומתקני ביטחון. כ-90 ק"מ מהם מהווים שמורות או אזורים שבהם לא מתוכננת בנייה ו-50 הק"מ הנותרים משמשים את חופי הרחצה וכן שטחים שניתן לבנות עליהם, ואם לכך נוסיף את הנחיות תמ"א 13 והוראות חוק החופים הרי שהחלום הולך ונגוז.
אלא, שעדיין לא נסתם הגולל בעניין ומשקיעים שונים מממשים חלום זה בדרך של רכישת דירה המוגדרת "כדירת נופש". דא עקא, שעדיין יש לבחון את כדאיותו של מהלך זה של רכישת "דירת נופש" וזאת נוכח ההלכות המשפטיות שהתהוו בשנים האחרונות בנושא על היבטיהם השונים – התכנון, המיסוי וכו' אליהם נתייחס במאמרנו זה להלן.
כך למשל, בעוד שלצרכים מסוימים הכירו ב"דירות נופש" כ"דירות רגילות" לכל דבר ועניין, הרי שלצורך היבטים אחרים, נקבע ההיפך, באופן שדווקא דירות נופש לא הוגדרו כדירות רגילות.
כך למשל, לצורך תשלום מס בדירות נופש במרינה בהרצליה, נדרשה ועדת ערר לפי חוק מיסוי מקרקעין בדונה בעניין ו״ע 7060-11-11 יהושע נ' מנהל מס שבח מקרקעין בנתניה ובו"ע 7111-11-11 אניש נ' מנהל מס שבח מקרקעין נתניה (להלן:"אניש") להשיב לשאלה האם הדירות שנרכשו ע"י העוררים מוגדרות כ- ״דירת מגורים״ כהגדרתה בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ״ג – 1963 (להלן: ״חוק המיסוי״) וככל שכך העוררים יהיו זכאים להטבה במס רכישה או שמא אין מדובר ברכישת דירת מגורים ולכן העוררים לא יהיו זכאים להטבה כאמור.
כמו כן ובאופן כרוך לסוגיה זו, עסקה הוועדה גם בשאלה האם דירת נופש אשר בעליה עשו בה שימוש למגורי קבע וזאת בניגוד לייעודן התכנוני המאפשר שימוש לחלק מתקופת האחזקה בלבד, זכאיות להטבות מס או שמא בנסיבות העניין חל הכלל לפיו "אין חוטא נשכר".
לצורך מתן החלטה בערר זה התייחסה ועדת הערר למצב הנורמטיבי וכן להלכות הפסוקות שנתנו בעניין והועלו על ידי הצדדים.
תחילה ציינה ועדת הערר את התנאים הנדרשים לשם סיווגה של דירה כ- ״דירת מגורים״ לעניין חיוב במס רכישה, שנקבעו בתקנה 2 לתקנות מס רכישה אשר מבחינה למעשה, בין דירת מגורים המזכה את רוכשיה בהקלה בהתאם להוראות החוק וזאת בשילוב עם הוראת סעיף 9 ג' לחוק המיסוי, לבין דירה "רגילה" אשר אינה מקנה לבעליה הטבת מס.
עוד צוין כי הגדרת המונח ״דירת מגורים״ לעניין החיוב במס רכישה אוזכרה בע״א 278/84 דליה פרידמן נ. מנהל מס שבח מקרקעין ( להלן:״פס"ד פרידמן״), שקבע כי דירה תיחשב כ ״דירת מגורים״ לעניין חיוב במס רכישה בהתקיימם של שני מבחנים מצטברים: מבחן אובייקטיבי- הדורש שתהא זו ״דירה" בעלת פוטנציאל למגורים, ומבחן סובייקטיבי- הדורש כוונת הרוכש לייעד את ה״דירה״ לשימוש למגורים.
כמו כן התייחסה ועדת הערר להפניית המשיב לפסק דין בעניין ע״ש 22/89 מנדל נ' מנהל מס שבח מקרקעין, (להלן:״פס"ד מנדל״) שם דובר ביישום המבחנים שנקבעו בפס"ד פרידמן דלעיל, בשאלת סיווג החיוב במס רכישה בגין רכישת דירת נופש שבעליה הורשו להתגורר בה חודשים ספורים בלבד. כאשר נדרשו בפס"ד מנדל למבחן הסובייקטיבי למונח ״דירת מגורים״ נקבע כי המבחן הסובייקטיבי הינו מבחן משולש הכולל שלשה רכיבים: אופי השימוש, אינטנסיביות השימוש ואורך תקופת השימוש לאור המבחנים הנ"ל נקבע בפס"ד מנדל, כי אין לראות בדירת הנופש ״דירת מגורים", לצורך קבלת ההטבה במס רכישה.
עוד התייחסה ועדת הערר במסגרת החלטתה לפסק דין בעניין ע״א 4299/11 גיצלטר נ' מנהל מס שבח מקרקעין, שניתן אף הוא בחודשים האחרונים, שם דן בית המשפט העליון בשאלה, האם ניתן להגדיר דירת נופש כדירת מגורים לעניין סיווג החיוב במס רכישה, על אף מגבלות תכנוניות וחוזיות שעל פיהן הייתה אמורה הדירה לשמש את הציבור הרחב למטרת נופש במשך למעלה ממחצית השנה בכל שנה. בפסק דין זה, אשרר בית המשפט העליון את ההלכה שנקבעה בפס"ד פרידמן הדורשת התקיימותם המצטברת של המבחנים האובייקטיבי והסובייקטיבי, כתנאי להכרה בדירה כדירת מגורים לעניין החיוב במס רכישה.
כמו כן נקבע שם כי יישום המבחן הסובייקטיבי המרובע (המבחן ה"משולש" שנקבע בפסק דין "מנדל" בתוספת הרכיב ה"רביעי" של ״תדירות השימוש״) בנסיבות המקרה הצביע על כך שהרוכשים לא התכוונו לכך שהדירה אכן תשמש להם כבית מגורים וזאת נוכח פרקי הזמן הקצרים בהם התגוררו בפועל בדירה וחובתם הנובעת מהמגבלות התכנוניות והחוזיות החלות על הדירה להעמיד את הדירה להשכרה במשך מרבית ימות השנה. אולם, ועדת הערר הדגישה כי בפסק דין גיצלטר, כמו גם בפסקי הדין פרידמן ו-מנדל, טרם נדונה הסיטואציה אשר בגדרה רוכש דירת נופש משתמש בה כדירת מגורים במשך כל ימות השנה – בניגוד למגבלות התכנוניות והחוזיות החלות לגביה וכפי שנעשה בעניין אניש.
אי לכך העלתה ועדת הערר את השאלה האם הפרו העוררים את החוק בכך שלא השתמשו בדירות הנופש שרכשו למטרת מגורים במשך כל ימות השנה והשיבה כי בהתאם להלכה פסוקה חייבים רוכשי דירות נופש להעמיד כל שנה את דירותיהם לרשות הציבור בהתאם לייעודן התכנוני, וזאת – לפרק זמן העולה על מחצית השנה במצטבר. בנוסף, חל איסור על רוכשי דירות נופש לעשות בהן שימוש קבע למגורים, שכן, שימוש כזה סותר במהותו את ייעודן התכנוני והפנתה בעניין זה לע״א 1054/98 חוף הכרמל נופש ותיירות (1989) בע״מ נ' עמותת אדם טבע ודין אגודה ישראלית להגנת הסביבה, פ״ד נו (3) 385 (2002)- (להלן: ״פסק דין חוף הכרמל״) וכן לעע״מ 2273/03 אי התכלת שותפות כללית נ' החברה להגנת הטבע (פורסם בנבו, 7.12.2006) (להלן: ״פסק דין אי התכלת״), אשר דן במתחם המרינה בהרצליה בדומה לעניין אניש, אך יש לזכור כי עניין אניש הינו יוצא דופן מאחר שעל אף העובדה שהעוררים רכשו דירת נופש המגבילה את יכולת המגורים בה לזמן קצוב בהתאם לדין, בפועל העוררים התגוררו בה באופן רציף במהלך כל השנה.
ומן הכלל אל הפרט –ועדת ערר קבעה כי אין מחלוקת שהדירות יועדו, הן על פי התב״ע והן על פי היתר הבניה, לדירות נופש בלבד, וברי כי הדירות שימשו בפועל למגורים ולא לנופש וזאת בניגוד לייעודן התכנוני. למרות שלטענת העוררים הרשויות התעכבו וטרם קבעו מנגנון להסדרת אופן השימוש בדירות כדירות נופש כבר נפסק בבית המשפט העליון בעניין "חכים" (ע״א 1046/12 חכים נ' מנהל מיסוי מקרקעין נתניה) שאין בעצם עיכוב פרסום ההנחיות כדי להעלות או להוריד מערכן של דירות אלו או להתיר מגורי קבע בדירות נופש.
מכאן עולה, שהעוררים אכן הפרו את החוק בכך שעשו שימוש בדירות הנופש למגורי קבע. השאלה האם במצב דברים כזה, יש לפנות לכללי הצדק הטבעי ולהחיל אותם באופן כזה שלא ייצא חלילה חוטא נשכר?
הדוקטרינה המוסרית הבאה לשלול מהחוטא ליהנות מפרי עוולתו מוכרת עוד מימי ספר בראשית מסיפורם הידוע של "קין והבל" שם היא מופיעה בקריאה עתיקת היומין המוכרת כ- "הרצחת וגם ירשת"?!
ומשכך עולה השאלה, האם מדובר כאן בקריאה מוסרית או נורמה משפטית מחייבת?
אין חולק כי עמידתם של העוררים במבחן הסובייקטיבי נובעת במישרין מהפרת החוק שבוצעה על ידם.
נציין כי ישנה בעייתיות מוסרית במתן הטבת מס לעוררים, שהרי הפרת החוק (השימוש בדירות הנופש למגורי קבע) היא שאפשרה לעוררים לעמוד במבחן הסובייקטיבי הנדרש להוכחת מהותה וסיווגה של הדירה כ״דירת מגורים״, ובכך נוצרה, לגרסתם, זכאותם (הנטענת) לקבלת הקלה במס רכישה. כמו כן, הכרה בדירותיהם של העוררים כ״דירות מגורים״ תיצור מצב אבסורדי של הפליה לרעה של ציבור שומרי חוק אל מול מפרי חוק, שהרי מפרי החוק, אשר השתמשו בדירות הנופש שבבעלותם למגורים מעבר לתקופה המותרת – יהיו זכאים לכאורה ליהנות מהקלה במס רכישה, ואילו המצייתים לחוק, אשר הקפידו להשתמש בדירותיהם על פי יעודן התכנוני – לא יהיו זכאים לקבל הקלה זו. המדובר, כך נראה, בתוצאה אבסורדית ובלתי מתקבלת על הדעת, אשר עלולה לעודד בעלי דירות נופש להפר את החוק שהרי בכך יצאו כביכול ״נשכרים״.
לכן בעניין "אניש", נקבע כי ניתן להחיל את העיקרון "שלא ייצא חוטא נשכר" כנורמה משפטית מחייבת ב- 2 דרכים: האחת, הינה הוספת מבחן שלישי אשר יתווסף לשני המבחנים הקיימים (האובייקטיבי והסובייקטיבי) לעניין הגדרת ״דירת מגורים״. על פי מבחן זה, דירה תיחשב כ״דירת מגורים״ רק כאשר יעודה התכנוני הינו ל״מגורים". מבחן זה מוביל לתוצאה שאין ה״חוטא" יוצא ״נשכר״. השנייה, מתן פרשנות מרחיבה למבחן האובייקטיבי המתייחס להגדרת המונח ״דירת מגורים״. (ועדת הערר ציינה במאמר מוסגר כי בעבר נקבע כי מבחן זה הינו ״מבחן המתקנים הפיסיים״ הקובע כי יש לבחון האם הדירה מיועדת ומשמשת בפועל למגורים ובהמשך הדרך הרחיב בית המשפט העליון את המבחן הנ"ל גם לרכיבים נוספים ובכלל זאת מצבו התכנוני של הנכס. (ע״א 237/87 ניצה גולן נ' מנהל מס שבח מקרקעין ובע״א 2170/03 שכנר מ' מנהל מס שבח מקרקעין וכן בעניין חכים הנזכר לעיל)).
אומנם מרביתה של הפסיקה לעניין המבחן האובייקטיבי כאמור לעיל עוסקת בהגדרת "דירת מגורים" לעניין החיוב במס שבח ולא בהקשר של מס רכישה, אך בעניין "אניש" נקבע, כי יש מקום להחיל את הפסיקה אשר דנה בעניין הפרשנות למבחן האובייקטיבי לגבי המונח ״דירת מגורים״ לעניין מס שבח מקרקעין, גם על המבחן האובייקטיבי לבחינת המונח ״דירת מגורים״ לעניין החיוב במס רכישה.
לנו נראה כי ההחלטה בעניין "אניש" אכן נבעה משיקולי הצדק הטבעי ומנקודת המוצא הבלתי צודקת שעלולה להביא למצב דברים בו ייצא חוטא נשכר בגין חטאיו. וכפי שציינו בראשית מאמרינו לעיל, לאור ההיבטים השונים שיש לבחון ברכישת "דירת חלומות" רצוי וכדאי על מנת שהרכישה גם תהיה משתלמת כלכלית להתייעץ עם אנשי המקצוע העוסקים בתחום.
מעבר לכך נוסיף ונציין כי לעמדתנו על אף שצדקה ועדת הערר בקביעתה בעניין "אניש", הרי שאין זה מתפקידה לעשות את מלאכת המחוקק ומוטב כי המחוקק ישים ליבו לעניין זה בייחוד לאור המצב השורר כיום בו אנו מתעדכנים חדשות לבקרים בהצעות חקיקה לשינויים והטבות בחוקי המס כדוגמת הטבת המע"מ שבהתאם לתזכיר חוק המע"מ שפורסם בימים האחרונים, נראה שאין מדובר בחוק פשוט כלל וכלל ובהיעדר חקיקה ברורה ומסודרת עלולות להביא לתוצאות בלתי רצויות ולחטוא לתכלית החקיקתית הרלוונטית.
לרוב פשטות ובהירות הם תנאי ראשון לשקיפות וליעילות כלכלית ולצערנו, חוקים סבוכים, עמוסי תנאים ופרטים מורכבים, ייגרמו דווקא לתמריץ שלילי ולהגברת התפתחות "תופעת המאכערים, דבר שאינו ראוי ורצוי.
אי לכך ועל יסוד האמור, אנו בכלל דעה, כי בהתאם למציאות הנוכחית המתדפקת על דלתנו, יש לזכור כי יש להתייחס בכובד ראש לחקיקת חוקי המיסוי – ויפה שעה אחת קודם.

 

 

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

רשות מקרקעי ישראל

 

עיקרי ההחלטות שהתקבלו בישיבת מועצת מקרקעי ישראל מיום 31.3.14

 

בישיבת מועצת מקרקעי ישראל (להלן – "המועצה") אשר התקיימה ביום 31.3.14 התקבלו מספר החלטות שעניינן הקלה על שיווק קרקעות, הגדלת היצע הקרקעות והאצת קצב הבניה, כמפורט להלן:

ביטול מחיר המינימום במכרזים חוזרים –
נקבע כי בשיווק חוזר של מגרש, כאשר במכרז הראשון לא נקבע זוכה לגביו בשל אי עמידה במחיר המינימום, תהא רשאית הרשות במהלך 12 חודשים מסיום המכרז הקודם, לשווק את המגרש ללא מחיר מינימום.
כמו כן הוארך תוקף ההחלטה המאפשרת הנחה בהיקף של 15% על סיום הבנייה תוך 30 חודשים.

הרחבת הסכמי הגג לערים נוספות –
המועצה אישרה להרחיב את הסכמי הגג, מול רשויות מקומיות נוספות כדלהלן: ראשון לציון, יבנה, הרצליה, ירושלים, באר שבע, חיפה ואשקלון, עד להיקף של כ- 100,000 יח"ד.
ממשלת ישראל ומועצת מקרקעי ישראל, התוו עקרונות להסכמי הגג בין רשות מקרקעי ישראל ו/או משרד הבינוי והשיכון לבין רשויות מקומיות. במסגרת החלטות אלו, נקבע בין היתר כי הסכמי הגג ייערכו מול 4 רשויות מקומיות לכל היותר. עד כה נחתמו הסכמי גג מול שלוש רשויות מקומיות: קריית גת, מודיעין וראש העין. הסכם רביעי, צפוי להיחתם מול עיריית קריית ביאליק בשבועות הקרובים (נכון למועד הכתיבה- נחתם אף הסכם זה).
הרחבת הסכמי הגג לערים נוספות נועדה להגדיל את היצע יחידות הדיור בשוק בכלל ובאזורי הביקוש בפרט, מתוך מטרה להביא להורדת מחירי הדיור.

העתקת מקבץ של בדואים המתגוררים בפזורה לישוב קבע –
המועצה אישרה הסדר היסטורי עם שבטים בדואים שעניינו העתקתם לישוב ביר הדאג'. לבדואים ניתן פרק זמן של 45 יום להצטרף להסכם.
בהתאם להסדר, כל משפחה המתגוררת בפזורה, הממוקמת בשטח שבין קיבוץ רביבים, שמורת חולות משאבים כביש 22 ושטחי האש של צאלים, תקבלנה בתמורה לחתימה על ההסכם בתוך 45 יום, מגרש מגורים בגודל 1.5 דונם וכן מגרש חקלאי בגודל 3 דונם כל אחת- כל זאת ללא כל תמורה. המצטרפים נדרשים לשאת ב 10% מעלות הפיתוח אולם תשלום זה יקוזז מהפיצויים שיקבלו בתמורה למחוברים שיפנו.

שינוי מדיניות בנושא ביטול עסקאות בפטור ממכרז ומתן אורכות לביצוען
המועצה החליטה על שינוי מדיניותה ביחס לביטול עסקאות בפטור ממכרז ומתן אורכות להסכמי פיתוח. מדובר במקרים של הקצאות מגרשים בהליך של פטור ממכרז שהוקצו למטרת מגורים או בתעסוקה.
ביטול עסקאות- נקבע כי במקרים בהם אישרה הרשות את ביטול העסקה במקרה של הפרת הסכם הפיתוח יחזיר היזם את הקרקע תוך קיזוז דמי שימוש בשווי 0.5 אחוז לחודש מהתמורה וכן פיצויים מוסכמים בשיעור של 5% בלבד מהתמורה בהשוואה ל 15% שהיו נהוגים לפני כן.
עוד נקבע כי הוצאות הפיתוח ששולמו על ידי היזם יוחזרו לו רק לאחר שיווק המגרש ולאחר גביית הוצאות הפיתוח מבעל הזכויות שיבוא במקומו.
מתן ארכות להסכמי פיתוח– בבניה למגורים בהרחבות או בהקצאות אחרות בפטור ממכרז בהן נדרשת הרשות לתת ארכה ליזם במגורים שלא עמד בתנאי הסכם הפיתוח ולא בנה במועדים הנדרשים, קבעה המועצה כי הרשות רשאית לתת אורכות להסכם הפיתוח, תמורת תשלום של 6% ממלוא ערך הקרקע (ללא הנחת אזור) או 20,000 ₪ הגבוה מבניהם לכל תקופה בת שנתיים. הוצאו מכלל זה הקצאות לפי חוק ההתנתקות או הקצאות כנגד ויתור על זכויות.
במגרשים שהוקצו למטרת תעשייה ותיירות בפטור ממכרז קבעה המועצה כי רמ" תהיה רשאית לתת ארכה אחת בלבד בת שנתיים לביצוע העסקה זאת בכפוף לקבלת המשרד המקצועי הרלוונטי אשר אישר את ביצוע ההקצאה. בכל מקרה לא תחרוג תקופת הסכם הפיתוח כולל האורכות מ 6 שנים.
במגרשים לתעסוקה תותנה הארכה בתשלום של 12% ממלוא ערך הקרקע (ללא הנחות אזור) או לחילופין 75,000 ₪, לפי הגבוה מבניהם.
עוד נקבע כי בהקצאות של קרקע בפטור ממכרז על פי החלטות שעניינן שינוי יעוד מחקלאי למגורים תותנה הארכה בתשלום הפרשי הקרקע בין שווי הקרקע העדכני לבין התשלומים שבוצעו בפועל.
בארכות שלוו בשינוי תכנוני בעסקאות בפטור ממכרז, כאשר התכנית שונתה, התשלום בגין השינוי התכנוני יקבע בשיעור של 91% מהפרשי השווי בין הזכויות שהוקנו בהסכם הפיתוח המקורי לזכויות שאושרו בתכנית החדשה.

פיצול החלטה 1155- קביעת הזכויות למגורים בחלקת המגורים בישובים חקלאיים
המועצה החליטה לפצל את החלטה 1155 לשתי החלטות שונות בהתאם לסוג הישוב. החלטה אחת תתייחס לעיגון זכויות חברים במושבי עובדים, כפרים שיתופיים או אגודות חקלאיות שיתופיות וההחלטה השנייה תתייחס לשיוך דירות בקיבוצים. במסגרת פיצול ההחלטה נעשו תיקוני ניסוח והתאמה המתחייבים מפיצול ההחלטה.

מיסוי מקרקעין

 

עדכון טופס מסמ"ק 7000 הצהרה על מכירה ורכישת דירת מגורים מזכה

 

שאינה כוללת זכויות בנייה קיימות או צפויות ומבוקש בגינה פטור

 

בחודש מאי עודכן פעם נוספת טופס הדיווח הנדון, והוסף לו בפרק ב' "פרטים על ההצהרה"- סעיף 2, כמו כן הוסף סעיף הצהרה של "תושב ישראל" למוכר, וכן סעיף הצהרה של "תושב ישראל" לרוכש העורך שומה על פי מדרגות של דירה יחידה.

תזכיר הצעת חוק מס ערך מוסף (הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת), התשע"ד2014

 

ביום 14/5/14 פורסם תזכיר חוק מס ערך מוסף (הטבה במס בעסקה לרכישת דירת מגורים מוטבת), התשע"ד-2014 (להלן – "התזכיר") לפיו, מוצע לחייב במע"מ בשיעור אפס מכירת דירה בידי קבלנים בכפוף לקיומם של מספר תנאים.
בהתאם לתזכיר, בכדי ליהנות מהטבת המע"מ בשיעור אפס, ברכישת דירה צריכים להתקיים מספר תנאים מצטברים כמפורט להלן:
– הרכישה הינה מקבלן ("מי שעסקו בבניית ומכירת דירות וחל עליו סעיף 8א לפקודת מס הכנסה").
– מחיר הדירה הנמכרת בתוספת מע"מ לא יעלה על הנמוך מבין 600,000 ש"ח אם רוכש הדירה לא ביצע שירות ("רוכש זכאי"), ועל 1,600,000 ש"ח אם הרוכש ביצע שירות או שהוא נכה, או שבקשתו לשרת שירות צבאי או שירות לאומי-אזרחי נדחתה ("רוכש מוטב"), או על המחיר שיתקבל לאחר הכפלת שטח הדירה הנרכשת בערך מטר מרובע דירתי שיקבע השמאי הממשלתי הראשי, לפי הנמוך (להלן- דירת מגורים מוטבת).
– שטח הדירה יהיה בין 60-140 מ"ר, ועל הדירה לעמוד בסטנדרט בנייה שייקבע על ידי שר האוצר בהתייעצות עם שר השיכון.
– מוצע כי תהיה זו דירה שנבנתה בבנייה רוויה, המוגדרת כבנייה של לפחות 6 יח"ד לדונם במבנה של שתי קומות לפחות.
– על רוכש הדירה להוכיח שאין בבעלותו דירה אחרת מעבר לדירה הנרכשת, וכי לא הייתה בבעלותו דירה מאז שנת 1995.
– על רוכש הדירה להיות תושב ישראל שהוא הורה לילד אחד לפחות, או שהוא או בן זוגו מעל גיל 35, או שהוא בן 35 ומעלה.
בתזכיר מפורטים הדרך והתנאים לקבלת תעודת הזכאות להטבה כאמור, ומובהר בו כי ההטבה לא תחול כאשר בין הצדדים לעסקה יחסים מיוחדים.
בכדי לנסות ולמנוע עליית ערך הדירות והתאמתן לרף המקסימאלי, מוצע להסמיך את השמאי הממשלתי הראשי לקבוע ערך מטר מרובע דירתי בחלוקה לגושים.
בתזכיר מוצעים מספר מנגנונים הרתעתיים שמטרתם למנוע ניצול לרעה של ההטבה. ובכלל זאת הוראות עונשיות.

הערת מערכת: נציין כי אנו סבורים כי הטבת המס המוצעת באופן שבו היא מוחלת (על דירות שמחירן 600,000/ 1,600,000 לפי העניין), עלולה לגרור לעריכת שימוש בכסף "שחור" בעסקאות ו/או קביעת מפרטים נמוכים ו/או מכירה של דירות ללא מחסנים או חניות, בכדי שהעסקה תיכלל במסגרת תקרת ההטבה. ניתן היה למנוע זאת, לו היו קובעים כי בכפוף לעמידה בתנאי הרכישה האמורים בתזכיר, ניתן לקבל ההטבה של מע"מ בשיעור אפס על חלק ממחיר הדירה עד לתקרה של 600,000/ 1,600,000 לפי העניין, כאשר יתרת שווי המכירה תמוסה במע"מ בשיעור רגיל.

 

עדכוני פסיקה

 

תביעות לפי סעיף197

 

בר"ם 6641-13 מרדכי קמינצקי ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה באר שבע,

 

בית המשפט העליון, כב' הש' ע' פוגלמן

 

ב"כ המשיבה: עו"ד ענת אוחיון

 

הקריטריונים למינוי שמאי מייעץ בתביעות ירידת ערך מכוח סעיף 198 לחוק התו"ב

 

עסקינן בבר"ע על פסק דינו של בית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע (כב' סגנית הנשיא ש' דברת) אשר דחה את ערעור המבקשים בגין החלטת ועדת הערר לפיצויים והיטל השבחה במחוז דרום (להלן: "ועדת הערר"), וזאת משום שהסכים הוא עם החלטת האחרונה שלא לקבל ערר שהוגש לה לפי סעיף 198(ד) לחוק התכנון והבניה – תשכ"ה-1965 (להלן: "החוק") ולא למנות שמאי מייעץ והכל בשל העובדה, שלא עלה בידי המבקשים להוכיח קיומה של פגיעה ולו לכאורה בערך המקרקעין.
עניינינו בתביעה אשר הגישו המבקשים ביום 6.6.11 לוועדה המקומית לתכנון ובנייה באר שבע לפי סעיף 197 לחוק, לפיצוי בגין פגיעה שלטענתם נוצרה להם כתוצאה מאישור תכנית מס' 93/177/03/5, שעניינה הקמת פארק מדע בעיר העתיקה בבאר שבע (להלן: "תכנית פארק המדע" ו/או "התכנית").
המבקשים טענו בין היתר, כי מקרקעיהם גובלים בתכנית ובטרם אושרה, הפוטנציאל התכנוני של מקרקעיהם היה בינוי בהיקף של 350% ואילו לאחר התכנית, פחת פוטנציאל זה ל-200%. עוד נטען, כי פגיעה נוספת שיצרה התכנית היא הגדלת היקפי התנועה וביטולה של חנייה ציבורית. את תביעתם תמכו המבקשים בחוות דעת שמאית שאמדה את סך הפגיעה בסך של 500,000 דולר.
משדחתה הוועדה המקומית את התביעה לאחר קבלת חוות דעת של שמאי מטעמה, עררו כאמור המבקשים לוועדת הערר, אשר החליטה לדחות את הערר וקבעה כי תכנית פארק המדע לא גרמה פגיעה לפוטנציאל התכנוני של המקרקעין כפי שהיה ידוע עובר לאישורה. על כך הוגש הערעור לבית המשפט לעניינים מנהליים בבאר שבע, במסגרתו ביקשו המבקשים למנות שמאי מייעץ לבחינת עניינם, בהתאם לסעיף 198(ו)(2) לחוק.
כמצוין לעיל, בית המשפט דלעיל דחה את ערעור המבקשים בקבעו כי לא עלה בידיהם להוכיח, ולו לכאורה, קיומה של פגיעה בערך המקרקעין בעקבות תכנית פארק המדע. על כן הוסיף לקבוע, כי שאלה שמאית העומדת להכרעה ומצדיקה מינוי של שמאי מייעץ תתעורר רק מקום שהוכחה, ולו באופן לכאורי, פגיעה כאמור. משכך, הוגשה על ידי המבקשים בר"ע לבית המשפט העליון בה חזרו על טענותיהם וביקשו כי עניינם יחזור לפני ועדת הערר תוך שימונה שמאי מייעץ אשר יחווה דעתו בסוגיה.
בית המשפט העליון קבע, כי פנייה ליו"ר מועצת שמאי המקרקעין לצורך מינויו של שמאי מייעץ לפי סעיף 198(ו)(2) לחוק, הינו עניין שבשיקול דעת ועדת הערר במקרה שבו החליטה ועדה מקומית פלונית לדחות את התביעה באופן חלקי או מלא. ככל שהחליטה כך ועדת הערר, הרי שהחלטה בערר תינתן רק לאחר שניתנה חוות דעתו ולאחר שלצדדים ניתנה הזדמנות לטעון טענותיהם ביחס אליה. במילים אחרות, בית המשפט העליון קבע כי בהעדר טעמים פרשניים ראויים לסתור, יש לפרש את הסעיף (המקנה סמכות לפנות לצורך מינוי שמאי מייעץ) כסמכות רשות המקנה לוועדת הערר שיקול דעת באלו נסיבות ראוי למנות שמאי מייעץ.
אמות המידה שלה תיזקק ועדת הערר, מביאים לכך שעל התובע יהא לעמוד בנטל הראשוני ולשכנע כי הוא עומד בדרישותיו של סעיף 197 לחוק. מבלי לקבוע מסמרות ובהתייחס למהות והיקף שיקוליה של ועדת הערר, קבע בית המשפט העליון שככלל על התובע לעמוד למצער בשלושה תנאים מצטברים: (1) על התובע להוכיח זכות במקרקעין המזכה אותו בפיצוי בגין פגיעה בהם. (2) עליו להראות כי המקרקעין נמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו. (3) לשכנע את ועדת הערר, ולו באופן לכאורי, כי חלה פגיעה במקרקעין כתוצאה מהתכנית. לשם כך מחויב התובע להגיש חוות דעת שמאית.
רק כאשר וועדת הערר מצאה כי העורר עמד בנטל ראשוני זה, כי אז תקום שאלה שמאית הטעונה הכרעה ובמקרה זה על וועדת הערר לשקול מינויו של שמאי מייעץ.
לבסוף קבע בית המשפט העליון, כי לאור אמת המידה המצמצמת בה נוקט בית המשפט העליון ב"גלגול שלישי", קרי: בדונו ברשות ערעור על החלטת בית המשפט לעניינים מנהליים בדונו בערעור על החלטת ועדת ערר מחוזית לפיצויים והיטל השבחה, ולאור העובדה שלא נפל כל פגם הן ביישום של ועדת הערר את אמת המידה ביחס למינוי שמאי מייעץ והן בביקורת השיפוטית שהפעיל בית המשפט לעניינים מנהליים, הרי שאין הצדקה ליתן רשות ערעור.

הערת מערכת: אנו רואים לנכון לציין, כי כיום גישת ועדות הערר מחמירה אף יותר מההנחיות שניתנו בפסק-הדין דלעיל, לפיכך פסק-דין זה מרחיב את היריעה לפי נוסחו של סעיף 197 לחוק, בו נקבע לכאורה שהדרך למנוע מינוי שמאי הינה על פי סעיף 200 לחוק, ככל שאכן על פניו נראה כי חלה פגיעה ואין מדובר בתביעת סרק.
החלטות ועדות הערר משנים אחרונות הוסיפו שורת מבחנים וחסמים נוספים, אלו מן הסתם ייבחנו בערכאות השונות לאור העובדה כי הינן יציר פסיקה ולא עולות ישירות מנוסח הסעיף.

 

רשות מקרקעי ישראל

 

ע"א 2181/11 מד"י-ממ"י נ' בני דרום- מושב שיתופי של הפועל מזרחי, בית המשפט העליון

 

בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני הרכב כב' הש' ס' ג'ובראן, י' עמית, א' שהם

 

ב"כ המערערת: עו"ד אלעד פרסקי

 

הבטחה שלטונית ויישום החלטה 717 לאור החלטות בג"ץ

בתחום שטחים חקלאיים המשויכים למושב בני דרום (להלן – "המושב") נותר, לאחר 2 שלבי הפקעה שבוצעו לצורך בניית כבישים ומחלפים, שטח שלא הופקע ושלא ניתן עוד לעשות בו שימוש חקלאי, בגודל של כ-250 דונם וידוע כגוש 985 חלקה 16 וכגוש 986 חלקות 4 ו-7 וחלקות 15-11 (להלן – "השטח הכלוא").
באותה התקופה, במועצת מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל) (אך לשם הנוחות תוגדר כמופיע בפסק הדין להלן: "ממ"י") התקבלה החלטה 717 לפיה נקבע, כי ליישובים חקלאיים תינתן אפשרות לפתח אזורי תעשייה תמורת תשלום דמי חכירה מופחתים, כפיצוי עבור שינוי ייעוד המקרקעין (להלן – "החלטה 717").
המושב קיבל הרשאה מממ"י ליישם בנוגע לשטח הכלוא, את החלטה 717, ובהתאם לכך יזם המושב תכנית מתאר מקומית בר/240 (להלן – "התכנית"), לשינוי ייעוד השטח הכלוא וסביבתו לצורכי תעסוקה עסקים ומסחר, כולל קומפלקס תחבורה, מסוף אוטובוסים ותחנת רכבת. עם אישורה של התכנית פנה המושב לממ"י לחתימת הסכם הפיתוח לגבי השטח הכלוא.
בינתיים, הוגשו מספר עתירות לבג"ץ, שתקפו את חוקיותן של החלטות ממ"י וביניהן ההחלטה 717 לעיל. בעקבות הגשת העתירות החליטה הממשלה על הקמת צוות בין-משרדי שיגבש עמדה ביחס להחלטות ממ"י. הועדה הגישה את מסקנותיה שכללו, בין היתר, המלצה להפחתת ההטבות ליישובים החקלאיים והצעות לגיבוש הוראות מעבר למדיניות המוצעת בדו"ח.
לאחר דיון בעתירה, בג"ץ הוציא צו ביניים המורה בין היתר על הפסקת יישום החלטה 717 כמו גם החלטות נוספות בעניין. בעקבות כך התקבלה בממ"י החלטה מס' 972 בה נקבעו הוראות מעבר לגבי עסקאות תלויות ועומדות וכן החלטה 949 אשר החליפה את החלטה 717 שבוטלה.
במהלך דין ודברים בין המושב לממ"י והליכים משפטיים שננקטו על ידי המושב, הגיעו הצדדים להסכמה לפיה ייחתמו הסכמים לגבי 14 מתוך 15 המגרשים בשטח הכלוא, תוך שמירת זכויות המושב בנוגע למגרש הנוסף, הוא המגרש מושא ההליך (להלן – "המגרש").
המושב טען, כי בהתאם להבטחה מנהלית, הוא זכאי להקצאת המגרש בפטור ממכרז בתמורה לתשלום על פי 51% מדמי החכירה המהוונים. ממ"י טען, כי הוא זכאי להוציא את המגרש למכרז לפי תמורה של 91% מדמי החכירה המהוונים. בית המשפט קמא קיבל עמדת המושב, ועל כך הוגש ערעור.
בית המשפט דן בשאלה האם ניתנה הבטחה מנהלית, תוך ניתוח עדויות המעורבים, דברי ההסבר לתכנית, ותקנון התכנית, ופסק, כי לא הייתה הבטחה כזו.
בית המשפט פסק, גם על סמך פסיקה קודמת בנושא, כי כדי לבסס טענה של הבטחה שלטונית מחייבת, תנאי מקדמי הוא שההבטחה תהא מפורשת וברורה, וכן כי זו ניתנה על ידי בעל סמכות, מתוך כוונה ליצור נפקות משפטית, כאשר לרשות היכולת החוקית לקיים את ההבטחה, ושאין צידוק חוקי לשנותה או לבטלה.
עוד נפסק, כי התכלית המוצהרת שעמדה בבסיס החלטה 717 הייתה, לסייע למגזר החקלאי להתפרנס ממקורות תעסוקה נוספים מלבד חקלאות, אך לא להיטיב עם מצבו של המגזר. תכלית זו מתיישבת יותר עם עמדתו של ממ"י הטוען לפרשנות מצמצמת של ההחלטה, כך שתחול רק על שטחים שישמשו לצורכי תעסוקה ולא על שטחים ציבוריים המיועדים לכלל הציבור. בהתאם לכך אף הגיע בית המשפט למסקנה כי החלטה 717 עוסקת בשטח "ברוטו", כאשר פרשנות לפיה מדובר בשטח "נטו", מרחיבה את הפגיעה בשוויון ובחופש התחרות בשים לב למשאבי הקרקע המצומצמים ולזכויותיהם של יתר המגזרים.
עוד דן בית המשפט בשיעור ההפרשה לצרכי ציבור על פי תנאי החלטה 717, ובזכות המושב לרכוש הזכויות במגרש הנוסף בפטור ממכרז מכוח תקנה 25(21) לתקנות חובת המכרזים, הקובעת פטור במקרה של הענקת זכויות במקרקעין כנגד ויתור על זכויות במקרקעין. לעניין זה פסק בית המשפט, כי לאחר שינוי ייעודה של הקרקע בטלה הזכות של המושב בקרקע.
סוף דבר, הערעור התקבל ברובו ונפסק, כי ממ"י יהיה רשאי לשווק במכרז את עיקר שטח המגרש, ואת יתרת השטח של המגרש יהא המושב זכאי לרכוש בתנאי הרכישה של ייתר המגרשים בשטח הכלוא.

הערת מערכת: המערכת סבורה כי עם כל ההבנה להכרעת בית המשפט העליון בבג"ץ בעניין "שיח חדש" הרי שהיום לאחר למעלה מעשור ממתן פסק-הדין, ניתן לומר חד משמעית שהינו אחד מהגורמים לעליית מחירי הנדל"ן שכן מנע שחרור קרקעות רבות לשוק, עם זאת עדיין מתקיימים הליכים שונים בעקבות תכניות ואישורים שקדמו לפסק-הדין. כמו כן קיימת מחלוקת בעניין תחולת פסק-הדין לגבי הערכות שמאיות שנעשות לאחר מתן פסק-הדין אולם מתייחסות למועדים קובעים שקדמו למתן פסק-הדין ולפיכך לתחולתו הרטרואקטיבית, גם מחלוקות אלו מן הסתם יהא צורך לבררן בבתי המשפט.

 

מקרקעין , קניין

 

ה"פ 38388-04-12 אסא גוטקין נ' טירת בנימין בע"מ ואח'

 

בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו, בפני כב' הש' חגי ברנר

 

ב"כ המבקש: עו"ד ראובן גוברין. שמאי המבקש : מר חיים אטקין

 

הצורך בחיזוק בניין נגד רעידות אדמה אינו גובר על זכויות קניין

 

תובענה לפס"ד הצהרתי כי כל זכויות החכירה ביחס לחלק מגג בניין שייכות למבקש, וכן לצו האוסר על המשיבים לבצע כל דיספוזיציה ביחס לגג.
העובדות: המבקש הינו החוכר לדורות של חלק משטח הגג, על פי הסכם חכירה ומכוח ירושה. המבקש אינו בעל זכויות בדירה בבניין, אלא, בגג בלבד. המשיבים הינם חוכרי הדירות בבניין וכן קבלן שהתקשר עם המשיבים בהסכם לחיזוק הבניין מכוח תמ"א 38, במסגרתו גם הקנו לו המשיבים את מלוא זכויות הבניה ואת הזכות לבנות על גג הבנין. המבקש טען, כי לא ניתן לבנות על הגג בטרם יוסדרו זכויותיו שכן לדידו הוא החוכר של כל שטח הגג הבלתי בנוי, ולכל הפחות, של רבע משטח הגג. המשיבים טענו, כי המבקש הוא החוכר של שמינית בלבד משטח הגג. המחלוקת מקורה באי בהירות בתשריט שצורף להסכם החכירה. למרות התנגדות המבקש, המשיבים חתמו על הסכם הבנייה עם הקבלן, על פיו במסגרת תמ"א 38 ייבנה הקבלן 4 דירות מגורים חדשות על כל גג הבניין, לרבות השטח השייך למבקש. המבקש לא היה צד להסכם, אך נקבע כי על הקבלן לפעול כדי להסדיר את זכויותיו על מנת לאפשר את קיומו של הסכם הבנייה. בפועל, הקבלן לא עשה דבר למעט להציע למבקש סכום כסף. הצעה שלא התקבלה ולפיכך הגיש המבקש את התובענה, מתוך מטרה למנוע פגיעה בזכויותיו.
לאחר שדן בנדון דידן החליט בית המשפט לקבל את טענתו של המבקש ביחס להיקף זכויותיו בגג, שנתמכה בחוו"ד מומחה מר חיים אטקין. המשיבים לעומתו לא הציגו חוות דעת מומחה או ראיות כלשהן, שיש בהן כדי לסתור את מסקנותיו של המומחה מטעם המבקש, וחוות דעתו גם לא נסתרה בחקירה הנגדית. בית המשפט קבע, כי המבקש הינו החוכר הבלעדי של חלק מהגג, ובעל זכויות הבניה על חלק זה. ומשכך קבע, כי אין אפשרות לבנות על חלקו בגג, בלא הסכמתו.
בית המשפט ציין כי השאלה המרכזית הטעונה הכרעה היא האם זכויות הבניה של המבקש יישמרו במלואן גם במקרה שהבניה על הגג הקיים תבוצע. בית המשפט קבע, כי נטל השכנוע מוטל על המשיבים, שכן, המבקש יצא ידי חובתו הראשונית, בכך שהוכיח את זכויותיו הקנייניות בגג ואילו המשיבים, המבקשים להפקיע מידיו את זכויותיו, נדרשים להוכיח כי הפקעה כזו לא תפגע בזכויותיו.
בית המשפט קבע, כי לאור העובדה שס' 11.1 לתמ"א 38, בנוסחה החל מיום 11.6.2012, קובע שניתן להקים קומה או קומות נוספות על הגג המקורי הקיים, ומעליה או עליהן תבוא קומה חלקית על הגג, שהיקפה יהיה בהתאם להיקף הזכויות שנקבעו בתוכנית גגות קיימת ולאור הוראות הסכם הקבלן בהן נקבע, כי הקבלן יקבל את מלוא זכויות הבניה לפי תמ"א 38 ובכלל זאת הקומה הנוספת ואף חדרי היציאה לגג שמעליה, אזי בנסיבות אלה, זכויות הבניה הקיימות כיום ביחס לגג, ייבלעו וינוצלו עד תום במסגרת הבניה לפי תמ"א 38, ודבר לא ייוותר למבקש. בית המשפט התייחס לטענה כי אמנם במצב הנוכחי, המבקש איננו יכול לממש את זכויות הבניה על הגג על פי התכנית הקיימת, שכן, רק מי שהוא הבעלים של דירה בקומה האחרונה בבנין יכול לעשות כן, אולם קבע, כי פוטנציאל הניצול קיים ולפוטנציאל זה שווי כלכלי משמעותי.
בית המשפט הוסיף, כי על אף שרצונם של המשיבים לחזק את הבניין מפני רעידות אדמה הוא מובן, הרי שרצון זה איננו יכול לבוא על חשבון זכויות קנייניות של המבקש תוך הפקעתן בניגוד לרצונו. בית המשפט הוסיף כי גם הוראת סעיף 5א' לחוק המקרקעין (חיזוק בתים משותפים מפני רעידות אדמה) בה נקבע כי ניתן לכפות על דייר סרבן הריסה של בנין לשם הקמתו מחדש, אינה יכולה לסייע שכן, אינה מאפשרת נטילה לצמיתות של קניינו של אדם. גם על פיה, מדובר בנטילה זמנית בלבד, שלאחריה, יקבל כל בעל דירה את זכויותיו בבנין החדש. לעומת זאת בעניינינו, החשש הוא כי מדובר בנטילת זכויות הבניה של המבקש לצמיתות.
סוף דבר, קבע בית המשפט כי דין התובענה להתקבל והורה על מתן סעד הצהרתי, לפיו כל זכויות החכירה ביחס לחלק מגג הבניין, כמסומן בתשריט, שייכות למבקש, ואסור למשיבים או מי מהם לבצע כל דיספוזיציה משפטית או פיזית ביחס לגג הבניין אשר יש בהן לפגוע בקניינו של המבקש.
עוד פסק כי המשיבים והקבלן, ביחד ולחוד, ישלמו למבקש הוצאות משפט בסך של 50,000 ₪.
הערת מערכת: נציין כי למרות שלנושא חיזוק בניין נגד רעידות אדמה הינו נודעת חשיבות רבה ותופס תאוצה בתקופה זאת ומקבל אף "חיזוק" בבתי משפט במקומות שאין בהירות בנושא, נראה כי שלטון החוק הוא הגובר, ומקום שאין חקיקה מפורשת , הרי שעל אף הרצון לעודד את נושא חיזוק המבנים, הוא עדיין לא יכול לגבור על זכויות קניין תוך הפקעתן בניגוד לרצונו.

 

 

תכנון ובניה

 

עת"מ (מרכז) 27320-03-13 פרדס מוצרי הדר בע'מ נ' המועצה הארצית לתכנון ובניה

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד בשבתו כבית-משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' זהבה בוסתן

 

ב"כ המשיבים: עו"ד ליבר, עו"ד טל, ע"י ב"כ עו"ד פריידין

א. חריגה מתכנון כולל תיעשה רק במקרים חריגים

ב. מתן עדיפות לשמור על קרקעות חקלאיות וקרקעות המיועדות לתעשייה חקלאית

 

עניינו של פסק דין זה, הינו עתירה שהוגשה לביטול החלטת הועדה המחוזית לתכנון ובניה לדחות תכנית נקודתית, על מקרקעין הכלולים בתמ"מ 3/ 21, ולביטול החלטת ועדת המשנה לעררים שליד המועצה הארצית לתכנון ובניה, אשר דחתה עררים שהגישו הוועדה המקומית לתכנון ובנייה והמועצה האזורית על החלטת הוועדה המחוזית.
העותרת חכרה החל משנות ה- 50 של המאה הקודמת שטח של כ- 95 דונם עליו חלה תכנית שקיבלה תוקף בשנות ה- 60 המייעדת את המקרקעין לתעשייה חקלאית. בתמ"מ 21/3 יועדו המקרקעין לאזור חקלאי/נוף פתוח. התכליות והשימושים המותרים באזור חקלאי/נוף פתוח הם חקלאות בהתאם לתוספת הראשונה לחוק; מיתקני ספורט ונופש; שטחים פתוחים; ייעור; נופש ותיירות למעט איכסון שיותר רק בצמוד ליישוב קיים; חניונים; דרכים וחניות; מסעדות ומזנונים; מתקני תשתית; תחנות תדלוק.
במהלך השנים, העותרת יזמה מספר תכניות נקודתיות במטרה לשנות את ייעודם של המקרקעין, אולם אלו נדחו. התוכנית מושא העתירה, אף היא פרי יוזמה של העותרת, והיא נתמכת על ידי הוועדה המקומית ועל ידי המועצה האזורית. התוכנית הציעה שינוי ייעוד במקרקעין מתעשייה חקלאית ללוגיסטיקה ואחסנה.
הוועדה המחוזית דנה בתוכנית המוצעת והחליטה לדחותה, בין היתר מהנימוקים הבאים: שינוי הייעוד מהווה פגיעה סביבתית באזור המוגדר חקלאי; בתמ"מ 21/3 הוקצו שטחים נרחבים לשימושי תעשיה ותעסוקה וכולם במרחק שאינו עולה על 5 ק"מ משטח התוכנית המוצעת; למעשה, מדובר בהוספת אזור תעשייה ותעסוקה מעבר לאזורים המיועדים לכך בתמ"מ 21/3 ובכך סותרת התוכנית המוצעת את מדיניות התכנון שבתמ"מ ואין הצדקה לסטות ממדיניות זו.
על החלטת הוועדה המחוזית עררו, הוועדה המקומית והמועצה האזורית לוועדת המשנה לעררים שהחליטה לדחות את הערר, בין היתר מהנימוקים הבאים: יש להעדיף תכנון כולל על תכנון נקודתי ובענייננו לא נשקלו אינטרסים כלליים; העותרת לא נתנה מענה לטענת הוועדה המחוזית שבמרחב קיימים מתחמים אחרים שבהם ניתן לקבל מענה לשימושים המוצעים בתוכנית במרחק לא גדול של כ- 5 ק"מ; שטחי חקלאות בכלל ושטחי תעשייה חקלאית בפרט הם משאב מוגבל ההולך ופוחת. קיימת חשיבות רבה בשימור השטחים הללו ועל הרשות המתכננת לנהוג במשנה זהירות בבואה לשנות את ייעודם; חשיבות שמירת קרקע בייעוד ל"תעשיה חקלאית" מתחזקת נוכח ההלכה הפסוקה, המצמצמת את השימושים המותרים בקרקע חקלאית ומונעת שימוש בה לתעשייה החקלאית הנלווית לשימושי החקלאות הישירים; השימושים המוצעים בתוכנית אינם תואמים לשימושים המותרים במקרקעין בתמ"מ 21/3 ואינם תואמים לשימושים המותרים בתמ"א 35 ולפיכך קיים חסם לאישור התוכנית.
לאחר שבית המשפט דן , קבע כי שתי ההחלטות מושא העתירה מנומקות כדבעי, מפורטות במישור התכנוני ומבוססות על התוכניות הקיימות ועל שיקול הדעת התכנוני של שני גופי התכנון. לטעמו של בית המשפט, הוועדות שקלו את כל השיקולים התכנוניים הרלוונטיים, כמו גם את כל הנסיבות ואיזנו ביניהם כנדרש בהסתמכם על שיקולים תכנוניים טהורים. בהליך התכנוני עצמו לא נפל כל פגם (ואף לא נטען כך) ואף בשיקול הדעת או בסבירות ההחלטות לא נפל פגם. לכן ומשעסקינן בתקיפת החלטותיהן המקצועיות של המוסדות התכנוניים בסוגיות טהורות מתחום התכנון, לא מצא בית המשפט כל הצדקה להתערב בהן וכבר מטעם זה, קבע כי דין העתירה להידחות.
גם לגופם של דברים, מצא בית המשפט כי דינה של העתירה להידחות.
בית המשפט קבע, כי הנימוק בדבר קיומו של תכנון כולל המייתר את התוכנית הנקודתית, אינו נימוק פסול. התכנון הכולל מביא בחשבון את כל האינטרסים הקיימים ובוחן את כל ההשלכות, ולא בכדי ניתנת עדיפות ברורה לתכנון כולל על פני תכנון נקודתי. התכנון הכולל ייסוג בפני התכנון הנקודתי רק בהתקיים נסיבות מיוחדות וחריגות. בענייננו, הוועדות בחנו אם מתקיימות נסיבות המצדיקות לחרוג מעקרון התכנון הכולל והסיקו שאין זהו המקרה והעותרת אף לא הצביעה על סיבות כאמור.
עוד קבע בית המשפט, כי האינטרס הפרטי של העותרת מתבטא בעיקרו באינטרס כלכלי ויש לאזנו אל מול האינטרס הציבורי – המתבטא בעיקרו בשמירה על קרקע חקלאית. שטחי חקלאות בכלל ושטחי תעשיה חקלאית בפרט, הם משאב מוגבל אשר הולך ופוחת. הפתרון למבנים תומכי חקלאות צריך להינתן באזור תעשיה חקלאית, כמו זה המאושר במצב התכנוני התקף בענייננו. על שימוש זה באו הוועדות להגן. לפיכך, מצא בית המשפט כי החלטות הוועדות הן החלטות סבירות ואין מקום להתערב בהן.
עוד קבע בית המשפט כי התכנון המוצע סותר את התכנון המחוזי הכולל, שכן, השימושים המוצעים בתוכנית, אינם עולים בקנה אחד עם השימושים והיעודים המותרים מכוח התוכניות החלות. לפיכך, הסיק בית המשפט כי לא ניתן לאשרו.
סוף דבר, בית המשפט החליט שהחלטות הוועדות הן סבירות, ולא נפל פגם בשיקול הדעת של רשויות התכנון המצדיק את התערבות בית המשפט ובהתאם לכך דחה את העתירה.
הערת מערכת: התכנון הכולל אמנם הינו חשוב, אך הבעייתיות היא תקופות ההמתנה לאותו "תכנון כולל", תקופות בהן קיימת הקפאה תכנונית שפוגעת לעיתים קשות ומקפיאה אחזורים שלמים, לדוגמא מאז אישורה של תמ"מ 3/21 כבר חלף למעלה מעשור ואותו תכנון מצוי עדיין בחיתוליו, ולמותר לציין כי בתקופה בה משוועים לבנייה, הרצון לתכנון כולל מחד ואי קידומו או קידום כל תכנון חליפי מאידך, גורמים לעליית מחירים.

מקרקעין, התיישנות

 

 

ת"א (י-ם) 19345-09-13 ברעד נכסים והשקעות בע"מ נ' מנהל מקרקעי ישראל ואח'

בית משפט המחוזי בירושלים, בפני כב' הש' רם וינוגרד

 

ב"כ התובעת: עו"ד אביב ברנט

 

תקופת ההתיישנות בתביעה שעילתה זכויות בניה כהתיישנות תביעה במקרקעין

כמשמעה בסעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות

 

ענייננו בדיון בטענה מקדמית בדבר התיישנות עילת התביעה. התובעת רכשה זכות בעלות בחלק מנכס מקרקעין מעיריית ירושלים (מקרקעין לא מוסדרים). חתימת חוזה המכר התעכבה במשך מס' שנים בשל אישורים שנדרשו ומחלוקות שונות בין הצדדים באשר להיקף זכויות הבניה הנוספות שנרכשו. התובעת הגישה תביעה לפס"ד הצהרתי, למתן צו שיקבע, כי היא בעלת מלוא זכויות הבניה במקרקעין, ולהורות לנתבעים לחתום על היתרי הבניה ועל חוזה מכר.
לטענת הנתבעות, תביעה בנוגע לזכויות בניה אינה תביעה במקרקעין, ולכן מתיישנת לאחר 7 שנים ממועד היווצרותה. מנגד, טוענת התובעת, כי התביעה שעילתה ברכישת זכויות בניה, נופלת בגדר "תביעה במקרקעין" כמשמעה בסעיף 5(2) לחוק ההתיישנות, התשי"ח- 1958 (להלן – "חוק ההתיישנות") ולפיו, תביעה שאינה במקרקעין מתיישנת לאחר שחלפו 7 שנים מהיום בו נולדה עילת התובענה, ואילו תביעה במקרקעין מתיישנת לאחר שחלפו 15 שנים מהיום בו נולדה עילת התובענה, במקרקעין שאינם מוסדרים; ובמקרקעין מוסדרים לאחר שחלפו 25 שנים.
לאחר שבית המשפט דן בטענות הצדדים קבע, כי זכויות הבניה במקרקעין אינן אלא הגבלה המוטלת על בעל המקרקעין מטעם הרשות, הנן בעלות ערך כלכלי, ומהוות חלק מהזכות לניצול זכות הבעלות בקרקע. בכך לטעמו של בית המשפט, נוצרת זיקה משמעותית וישירה בין זכויות הבניה לבין זכות הקניין המרכזית, היא זכות הבעלות.
בית המשפט ציין כי חוק ההתיישנות מגדיר מקרקעין כקרקע מכל סוג וכל זכות או טובת הנאה בקרקע וכל דבר המחובר לקרקע חיבור קבע וכל זכות או טובת הנאה, הטעונים רישום בספרי האחוזה. הגדרה רחבה זו, נובעת מהרצון לאגד בהגדרה אחת את כל הנדרש לצורך ההגנה המיוחדת הניתנת לזכויות במקרקעין מכוח הוראת סעיף 5(2) לחוק ההתיישנות. כשמדובר בזכות אובליגטורית שלה זיקה ממשית לזכות במקרקעין, הנטייה תהיה לראות תביעה בגינה, כתביעה במקרקעין.
עוד פסק בית המשפט, כי קבלת טענת התיישנות פוגעת בזכות הגישה לערכאות, ובענייננו כאשר קיים ספק של ממש בשאלת ההתיישנות, והמועדים הרלוונטיים מהם יש למנות את תקופת ההתיישנות, מן הראוי לנקוט בגישה פרשנית המאפשרת הדיון.
סוף דבר, הטענה המקדמית בדבר ההתיישנות נדחתה ונפסק, כי בנסיבות העניין, תקופת ההתיישנות לעניין תובענה שעילתה בזכויות בניה היא זו החלה על תביעות במקרקעין כמשמעה בסעיף 5 (2) לחוק ההתיישנות.

הערת מערכת: אנו סבורים כי האבחנה בין "מקרקעין" לבין "זכויות" בהם, הינה אבחנה מלאכותית ויש לכלול את כל נושא הזכויות אף בחוק המקרקעין ולאחד חלקים מחוק התכנון יחד עם נושא זה, העובדה כי כיום מתייחסים להיעדר רישום לדוגמא או לזכויות כמי שמוציא את המקרקעין מתחולת חוק המקרקעין, יוצר בלבול ואי אחידות, לדוגמא השאלה לגבי דרך פירוק השיתוף במקרקעין שטרם נרשמו, וחבל.

 

חוזים

 

תא (כ"ס) 23830-06-10 יצחק דב גולובינסקי ואח' נ' משהב חברה לשכון בנין ופתוח בע"מ ואח'

בית משפט השלום בכפר סבא, בפני כב' הש' מירב בן-ארי

 

ב"כ התובעים: עו"ד ויצ'לבסקי

 

כששטח דירה לא מצוין בהסכם יחולו בעניין המצגים הטרום חוזיים שהוצגו בפני הרוכשים

 

עסקינן בתביעה כספית שהוגשה בטענות בגין ליקויי בניה וירידת ערכה של דירה. התובעים רכשו מהנתבעת בשנת 2007 דירה בת 6 חדרים בפתח תקווה. התובעים הגישו כנגד הנתבעת תביעה כספית בגין ליקויי בנייה בדירה וכן ירידת ערך, בטענות כנגד שטח הדירה, מידת רוחב המרפסת ורוחב החניה. הנתבעת הגישה הודעה לצד ג', חברת ג'. עדס בניה ופיתוח בע"מ, בקשר לליקויי הבנייה.
בתחילה נדרש בית המשפט לשאלת המצג שהציגה הנתבעת לתובעים בנוגע לשטח הדירה, ופסק כי בנסיבות העניין עולה, כי בחוזה לא צוין שטח הדירה, ולמעשה לתובעים הוצג מצג בשלב הטרום חוזי לפיו שטח הדירה, כולל קירות, הוא 164 מ"ר, ולא צוין כי באותם 164 מ"ר נכללים חלקים מהרכוש המשותף. אי לכך ומאחר ושטח הדירה לא צוין בחוזה, קבע בית המשפט כי יש ליתן משקל למצג הטרום חוזי שהוצג בפני הרוכשים לרבות פרוספקט הדירה שהוצג בפניהם, ומהם להסיק ולהשלים את החוסר בחוזה לגבי גודל הדירה.
באשר למשמעות המונח "ברוטו", ציין בית המשפט, כי בענף הבנייה נהוג לכלול בשטח "ברוטו" של הדירה גם חלקים שכלל אינם קשורים לדירה, כגון: חלקים ברכוש המשותף והצמדות. עם זאת, נקבע כי אין זה סביר שמי שאינו נמנה על חוגי המקצוע בענף הבנייה, יבין כי שטח "ברוטו" כולל שטחים שמחוץ לדירה, ועל כן, כאשר ננקב בפרוספקט שטח מסוים, יש לתת לו את המשמעות בלשון רגילה, קרי, שטח הדירה עצמה (הערת המערכת: בצו מכר דירות (טופס של מפרט ( תשל"ד-1974 נקבע אופן הגדרת שטח הדירה באופן מפורט ומדויק, ונקבע מה נכלל כחלק מהגדרת השטח, וכל מוכר דירה יד ראשונה מקבלן חייב לצרף לחוזה המכר את המפרט כחלק בלתי נפרד מהחוזה). ההלכה כיום היא כי אם בפני רוכש הדירה הוצגה תכנית של הדירה, ממנה ניתן לחשב ללא קושי את שטח הדירה, היא גוברת על האמור בפרוספקט, והרוכש לא יהיה זכאי לפיצוי בגין ירידת ערך, אך אם לא ניתן לחלץ את מידות הדירה ומידות החדרים מתוך התשריט שהוצג לרוכשי הדירות, הרי שלרוכשים יקבעו פיצוי בגין הגריעה בשטח הדירה. כשבכל מקרה החובה להוכיח שניתן לחשב את שטח הדירה מתוך התשריט, מוטלת על המוכר.
ומן הכלל אל הפרט, קבע בית המשפט כי לא ניתן לחשב מתוך התשריט שצורף לחוזה, את שטח הדירה בחישוב פשוט. לפיכך, המחייב הוא המצג בשלב הטרום חוזי ולפיו שטח הדירה עצמה (כולל קירות) הוא 164 מ"ר.
באשר לחניה הטורית, נקבע כי החניות שסופקו תואמות לתשריט המכר, ולכן בעניין זה, לא קיימת ירידת ערך ומחיר הדירה נקבע לפי שווי של שתי חניות טוריות.
על יסוד האמור תביעת התובעים התקבלה.
הערת מערכת: בתי המשפט התלבטו רבות לגבי מקרים בהם קיימת סתירה בין מסמכים שקדמו לחתימה לבין מסמכי החוזה, עם זאת ניתן לומר כי הגישה כיום בכלל הינה לטובת הקונה ומטילה חובה מוגברת על הקבלן להיות מדוייק ומפורט ולדבר "בלשון פני אדם", כך שספק יפעל לחובת הקבלן ויפורש לטובת הקונה, כ"כ מעלה בית המשפט את משקל המסמכים המקדמיים בעת ספק או לקונה במסמכי החוזה עצמו.

תביעות לפי סעיף197

 

 

ערר 905/13-912/13 כמאל טריף ואח' נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה משגב ואח'

 

ועדת ערר לפיצויים ולהיטל השבחה מחוז הצפון, כב' יו"ר הועדה עו"ד דרור לביא-אפרת

 

ב"כ הרכבת : עו"ד ענבל קנקה

קיימים מצבים בהם העובדה כי ניתן לזהות פגיעה מסוימת בתכנית מתאר ארצית קודמת, אינה מאיינת כליל את הפגיעה שנוצרה בתכנית המפורטת שאושרה לאחריה, ויש לבדוק האם כל הפגיעה שנוצרה בתכנית המאוחרת נוצרה בתכנית קודמת, או שמא המדובר בפגיעה חלקית,
שיש להפחיתה ממלוא הפגיעה

 

עניינו של הערר בהחלטת הועדה המקומית, לפיה נדחו תביעות לפי סעיף 197 לחוק התו"ב, שהגישו העוררים בגין אישורה של תת"ל 12/2 (להלן: "התת"ל").
העוררים, תושבי הכפר ג'וליס, הינם בעלים של 8 חלקות, הידועות כחלקות 5-7, 109-110, 114 ו- 119 בגוש 18462 וחלקה 17 בגוש 18463), באזור הסמוך לאתר המתוכנן להקמת מסילת ברזל המקשרת בין עכו לכרמיאל, הנמצאות בתוך קו הבניין שלה, על פי הוראות התת"ל.
לטענת העוררים, לאחר אישור התת"ל הוטלו הגבלות משמעותיות על השימושים האפשריים בקרקע. לטענתם, במצב הקודם ניתן היה, על פי תכנית ג/6540, לבצע בנייה של מבנים חקלאיים, ואילו במצב החדש אפשרות זו כבר אינה קיימת, לנוכח מגבלות קו הבניין. בנוסף נטען לבעיות נגישות לשתי חלקות (חלקה 119 בגוש 18462 וחלקה 17 בגוש 18463), שבעבר ניתן היה להגיע אליהן בנקל, וכעת הדרך אליהן תהיה מוגבלת וארוכה בהרבה.
המשיבות טענו, כי לנוכח העובדה כי על הקרקע כבר אושרו בעבר תכניות רבות המתוות את מסילת הברזל (כדוגמת תמ"א 3 על שינוייה ותמ"א 23 שינוי 9 ושינוי 15), הפגיעה לא נוצרה מהתת"ל, אלא מאותן תכניות, ולכן ערכן לא נפגע כעת אלא בעבר. בנוסף נטען על ידן, כי הקרקע לא נפגעה מהתת"ל, מאחר וגם במצב הקודם לא אושרו ולא ניתן היה לקבל היתרי בנייה בסביבה מכוח תכנית ג/6540, משיקולים נופיים.
לעניין הנגישות טענו המשיבות, כי התכנית שיפרה את מצב החלקות, שכן בעבר הגישות היו פרוביזוריות וכעת קיימות הוראות בתת"ל המחייבות לבצע מעברים חקלאיים אשר יאפשרו גישה נוחה (וחוקית) לחלקות.
ועדת הערר קבעה, כי שילוב הוראות שינוי מס' 9 ושינוי מס' 15 לתמ"א 23, שאושרו בשנת 2001, מלמד כי לכל הפחות, היה ברור כבר בשנת 2001 כי בכל האזור הנמצא מדרום לכביש 85, ברוחב רצועה של כ-150 מ', צפויה להיבנות מסילת רכבת. לא ניתן לטעות בקשר למיקום המסילה, כאשר זו נראית כצמודה לכביש, והדבר אף צוין מפורשות בתקנון התכנית. ועדת הערר הוסיפה, כי תשריט שינוי מס' 15 אמנם ערוך בקנה מידה של 1:100,000, אשר מקשה על זיהוי חלקות וגושים בדרך כלל, אולם כאשר המדובר בחלקות צמודות לכביש, וכאשר ברור לחלוטין כי הרצועה נמצאת בדרום לכביש ובצמוד לו, ניתן לזהות בבירור את הפגיעה הנגרמת מהתכנית.
לפיכך, ועדת הערר קבעה, כי מקום בו ניתן לזהות בבירור את הפגיעה בתכנית קודמת, ונמצא כי מלוא הנזק התכנוני כבר נגרם בתכניות הקודמות, לא ניתן לתבוע את הנזק בתכנית מאוחרת לתכנית שכבר יצרה את הפגיעה, והתביעות יידחו. זאת, כפי שהוסבר בע"א 462/86 נשר מפעלי מלט ישראלים נ' הוועדה המחוזית לתכנון ולבניה חיפה, ובע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 10 בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה נתניה ואח'.
בעוד שמקום בו קיים ספק לגבי הפגיעה אותה יצרו התכניות הקודמות, לא יהיה מקום לדחיית התביעה על הסף. ועדת הערר הוסיפה, כי יש לזכור כי קשה מאוד לזהות פגיעות מכוח תכניות מתאר ארציות, ובמיוחד כאשר המדובר בתכניות הערוכות בקנה מידה המקשה על זיהוי הפגיעות. כך למשל, קנה מידה של 1:100,000 מאפשר זיהוי של פגיעה רק כאשר המדובר בצמידות לעצמים ברורים המופיעים במפות (כדוגמת כבישים או ישובים), ואין מקום לדרוש זיהוי באמצעים מתקדמים, אשר כלל לא הייתה נגישות ציבורית אליהם בתחילת שנות האלפיים (קל וחומר קודם לכן).
כמו-כן הדגישה ועדת הערר, כי קיימים מצבים בהם העובדה כי ניתן לזהות פגיעה מסוימת בתכנית קודמת, אינה מאיינת כליל את הפגיעה שנוצרה בתכנית החדשה. כך, לדוגמה, אם התמ"א יצרה חוסר ודאות לגבי מיקום הכביש, הרי שאז ניתן לראות בה ככזו אשר יצרה פגיעה חלקית בקרקע, ואילו בשלב אישור התכנית המפורטת, קיימת ירידת ערך נוספת. במצב זה, יש להפחית מהפגיעה שיצרה התכנית המפורטת את הפגיעה שנוצרה בתכנית המתאר הארצית. לכן, יש לבדוק האם כל הפגיעה שנוצרה בתכנית המפורטת נוצרה בתמ"א, או שמא המדובר בפגיעה חלקית.
לכן, נקבע, כי גם במצבים בהם אושרה תכנית מתאר ארצית, ניתן יהיה לתבוע פיצויים מכוח התכנית המפורטת שאושרה מאוחר יותר, כאשר התכנית המפורטת יצרה קונקרטיזציה של התכנון, באופן המייצר ודאות של הפגיעה שנוצרה. עם זאת, המצב הקודם אותו יש לבחון, הוא המצב בו קיימת תכנית המתאר הארצית (וזאת, כאמור, כאשר זו ברורה מספיק בכדי שניתן יהיה לזהות את הפגיעה מכוחה).
באשר לסוגיית השיקולים הנופיים בתכנית ג/6540 – נקבע כי בניגוד לתכניות מפורטות אחרות, אשר קובעות תנאים ברורים מהם התנאים להוצאת היתרי בנייה מכוחן, תכנית זו מסייגת את האפשרות לעשות כן, כאשר שיקול הדעת המוקנה לוועדות המקומיות לגבי התרת בנייתם של המבנים החקלאיים הינו רחב ביותר, ולמעשה מאפשר לוועדות לאשר או למנוע את הבנייה, על פי שיקול דעתן, ובלבד שאלו שקלו היטב את השיקולים הנופיים, האקולוגיים – סביבתיים ואת הצרכים התכנוניים העתידיים לאזור.
לעניין זה הוסיפה ועדת הערר, כי בפעם היחידה בה נבחנה סוגיית השיקולים הנופיים בתכנית ג/6540 ע"י ביהמ"ש העליון, מצא ביהמ"ש לאבחן בין השיקול הנופי לשיקול האקולוגי-סביבתי, כאשר הוא הבהיר את היקף השיקולים אותם ניתן לשקול בגדרה של תכנית זו. כך, בעע"מ 3252/02 הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה משגב ואח' נ' יאיר בן דוד, ביהמ"ש העליון עמד על מספר מאפיינים חשובים בעניין זה, ונקבע כי שאלה זו אינה נבחנת רק על סמך דעתו של אדם זה או אחר, אלא גם על ידי תכניות המתאר השונות אשר התייחסו לכך באופן מפורש. כמו-כן, יש לבחון האם המדובר באזור שכבר קיימת בו בנייה, או שמא המדובר באזור בו טרם הופר השטח, אז המדובר בשבירת הנוף הטבעי ופגיעה ברציפות השטח הפתוח. אם מוחלט כי ניתן להקים את המבנה, אז יש לבחון את מידת השתלבותו בנוף, והתאמתו לתוואי השטח.
נקודת המוצא, אם כן, קבעה ועדת הערר, היא כי יש לאפשר בנייה של מבנים חקלאיים באזור, בכפוף לכך כי לא קיים מטרד נופי או אקולוגי סביבתי המונע זאת.
על בסיס האמור, לגופו של עניין ועדת הערר חילקה את הדיון בעררים ובתביעות לשניים – החלקות הנמצאות בבירור בתחום תמ"א 23 שינוי מס' 15, ואלו הנמצאות מחוץ לה, וקבעה כי יש לדחות את כל העררים אשר נוגעים לחלקות הצפוניות למסילה, הואיל ואין ספק לגביהן, כי בשינוי מס' 15 לתמ"א 23 אלו נמצאות בתוך תחום המסילה, או בתחום קו הבניין שלה, ובכל מקרה, הן בתוך רצועת התכנון. כלומר, במצב התכנוני הקודם הן היו במצב בו לא ניתן כלל לקבל היתרי בנייה לגביהן.
מאידך, לגבי חלקות 17 ו-119 נקבע כי הן אינן נמצאות בשטח המיועד להפקעה, או בשטח קו הבניין הנראה בשינוי מס' 15 לתמ"א 23, או לפחות חלק הארי שלהן. הסטת המסילה דרומה מהתכנון שהוצג בשינוי מס' 15 הביאה לכך כי נוצרה פגיעה אשר לא ניתן היה לתבוע מכוחה לאחר אישורו של השינוי הנ"ל, ולכן שתי חלקות אלו מאפשרות הגשת התביעה לגביהן.
לפיכך, בנוגע לשתי החלקות הנ"ל בלבד נקבע, כי לא ניתן לדחות על הסף את התביעות שהוגשו לגביהן, וכי במסגרת הדיון בהן, יש למנות שמאי מייעץ אשר יתייחס להיקף הפגיעה, ובמסגרת זו יצא לשטח, ויראה האם המדובר בפגיעה נופית (הן במצב הקודם, והן במצב החדש), וכן יתייחס גם לטענות הנוגעות לפגיעה בנגישות לגבי חלקות הללו, ויחווה דעתו לגבי קיומה של ירידת ערך כתוצאה מכך, ככל שיש כזו.

הערת מערכת: העובדה כי ניתן להגיש תביעות ירידת ערך גם בגין תכניות מתאר ארציות פועלת לעיתים רבות רק לחובת הנפגע ולא לטובתו, שכן, בחלק מכריע של המקרים אין בעל הזכויות ער לפגיעות עקב תכניות ארציות אלא נודע לו עליהן בעת התכנון המפורט שאף מגיע לעיתים לכדי הפקעה, ושם עולות תכניות המתאר אך ורק על מנת להקטין הפיצוי. מן הראוי כי השיקול אם להגיש תביעה בגין תכניות ארציות או בעת התכנון המפורט יימסר לנפגע, וכך לא יהא צורך לעקוב אחר תכנון ארצי, שאין הוא עובר את שלבי ההפקדה והפרסום ואף אינו נגיש וברור.

השתתפו בעריכת העלון עוה"ד דקלה מוסרי טל ועידית אייזדורפר ממשרד עוה"ד צבי שוב

 

בהזדמנות זאת הרינו לעדכן כי עוה"ד דקלה מוסרי טל ששמשה
עד כה כמנהלת מחלקת תכנון ובניה במשרד הח"מ מונתה
ליו"ר ועדת הערר במחוז חיפה, ומשרדנו מודה לה על שנות פעילות ענפות ותרומתה הרבה לקידום המשרד
ובהזדמנות זאת נאחל לה המון הצלחה