עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 57

.

.

מאמרים בנושא

היטל השבחה – מצב קיים מול מוצע ברפורמה המקודמת בתכנון ובניה

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


חוק התכנון והבניה

הרפורמה בחוק התכנון והבניה (תיקון 101) התשע"ד 2014

 

רשות מקרקעי ישראל

השגה על שומת מקרקעין בהתאם להחלטת מועצה 1304


הנחיות וטפסים לרישום זכויות בעלות במקרקעי ישראל


הצעה מס' 466 לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל


החלטת מינהל 1318 – תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר

 


מיסוי מקרקעין

תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר) (תיקון) התשע"ד – 2014

 

פקודת היערות

הצעת חוק לתיקון פקודת היערות (מס' 6) התשע"ד – 2014

 

חוק המכר

חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 6), התשע"ד-2014 מסירת מחירון של הפריטים המרכזיים במפרט הדירה


חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד-2014 הגבלת סכום ההוצאה המשפטית ברכישת
דירה

 

עדכוני פסיקה


בתים משותפים

ע"א 6283/12 עמית צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח'

תיקון צו בית משותף לאחר הצמדת שטח שנקבע כי יהיה חלק מהרכוש המשותף ליחידה ספציפית

תכנון ובניה

עת"מ 7114-05-12 אלוני יפת ו-57 אח' נ' ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח'

החלטה בהליך של דיון חוזר בתכנית, שנערך בניגוד להוראות החוק – אינה יכולה לעמוד

 

מקרקעין (חוק המכר דירות)

עמ"נ 13193-02-13 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ נ' מדינת ישראל

המועד לקיום חובת הדיווח מכוח סעיף 3ה לחוק המכר

 

מקרקעין (פינוי משוכר)

ת"א 42013-12-11/42106-12-11/42045-12-11 חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ ואח' נ' דוד לוי ואח'

סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר – היתר הריסה כעילת פינוי דייר מוגן

 

היטל השבחה

ת"א 14390-03-13 כהן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא

ההסדר לתקיפת שומת היטל השבחה הקבוע בתוספת השלישית, קובע דרך ייחודית שלא ניתן לעקוף באמצעות תובענה אזרחית

 

ערר 81-303/13 אסדן ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים

באופן עקרוני, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – 1992 קובעות כי אחוזי הבניה יחושבו משטח המגרש נטו, אולם תקנות אלו אינן חלות כאשר קיימת הוראה סותרת בתכנית שאושרה טרם תוקנו התקנות.

 

במסגרת ערר היטל השבחה, ועדת הערר איננה מתבקשת לפרש את המצב המשפטי האובייקטיבי השורר כיום, אלא מטרתה הינה לבחון כיצד היה קונה סביר ערב המועד הקובע סבור כי יש לחשב את זכויות הבניה, כאשר ההנחה, ולמעשה החזקה, הינה כי הקונה הסביר מפרש פירוש אובייקטיבי נכון את התכנון החל.

 

תזת "מהלך תכנוני אחד" שפותחה במסגרת דיני תביעה לפי סעיף 197 לחוק ומהווה חריג לדין הכללי הקיים אשר לפיו כל תכנית ותכנית מהווה נושא עצמאי להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק – אינה ישימה ואינה חלה במקרים של היטל השבחה.

 

מאמרים

היטל השבחה – מצב קיים מול מוצע ברפורמה המקודמת בתכנון ובניה

עוה"ד צבי שוב ויפעת בן אריה

עם התייחסויות מטעם שמאי המקרקעין – מר אחיקם ביתן ומר עדי צביקל

אנשי ענף הנדל"ן ובכללם שמאים, עורכי הדין יזמים וכו' העוסקים בתחומי המקרקעין בכלל ותכנון ובנייה בפרט, וודאי שמעו כי בתקופה האחרונה מקודמת בכנסת הרפורמה בחוק התכנון והבניה בפרקים הכלכליים (להלן: "הרפורמה") ומתייחסת בין השאר לנושא של תשלום היטל השבחה, שהינו כאמור סוג מס המוטל על עליית ערכם של מקרקעין בעקבות פעילות שלטונית משביחה כמו תכנית בניין עיר. כאשר לפי המצב הקיים כיום, התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה התשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התו"ב") היא שמסדירה את הנושא הנדון.

לאור העובדה שהרפורמה מקודמת בתקופה זאת, ראינו לנכון לעמוד על עיקרי השינויים המוצעים ברפורמה ביחס שבין המצב הקיים לעומת המתוכנן, וזאת בכדי שהעוסקים בתחום יוכלו לקבל החלטות מושכלות בתכנון צעדיהם!

השינויים המוצעים ברפורמה הינם נרחבים ומהותיים ביותר, חלקם משקפים את פסיקת בתי המשפט שהתהוותה בשנים האחרונות וחלקם נועדו "להעלים" פסיקה שהינה נוגדת את עמדת הרשויות ופוגעת ב"קופה הציבורית".

כפי שיובא להלן, אנו סבורים כי חלק מהשינויים משמעותיים ועלולים להגדיל את תשלום היטל ההשבחה לעין ערוך במאות אחוזים ובכך לסתור עקרונות יסוד של היטל ההשבחה לפיהם השבחה צריכה להיות רק על התעשרות בפועל, שינויים שחשוב שכל העוסק בתחום יהא מודע להם.

כך למשל, ניתן לראות שינוי מוצע במסגרת הרפורמה, המתייחס למועד הקובע לחישוב היטל ההשבחה, שיש בו להגדיל את תשלום ההיטל, באופן זה, שבניגוד לעבר, ההיטל יחושב לא בהתייחס למועד ההשבחה (קרי: מועד אישור התכנית ועוד) כפי שהיה עד כה, אלא, ההיטל יחושב בהתייחס למועד המימוש (קרי: מועד קבלת היתר הבניה; התחלת השימוש בפועל; העברת הנכס לאחר).

כלומר, החיוב הרעיוני בהיטל ההשבחה חל במועד הקובע כמפורט לעיל בעוד שיום המימוש –יום תשלום ההיטל בפועל יכול לחול שנים רבות לאחר היום הקובע.

כמו כן, בהתאם להלכת "פמיני" (רע"א 4217/04 פמיני נ' הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים), נקבע כי כאשר אושרו על אותם מקרקעין מספר תוכניות משביחות שלא שולם בגינן היטל נקבע הרי שיש לעקוב ולחייב לפי ערכי הקרקע במועד אישורה של כל אחת מהתוכניות המשביחות ("שיטת המדרגות"), אלא, שבשינוי המוצע ברפורמה דרך החישוב משתנה באופן שמועד המימוש ייקבע כמועד הקובע ולא מועד אישור התכניות.

שינוי נוסף שמוצע ברפורמה מתייחס לסוגיית הריבית. כידוע, כיום לפי החוק, לנישום אשר מאחר בתשלום ההיטל ממועד המימוש כאמור לעיל, מצטברת ריבית פיגורים גבוהה בשיעור של 9% לשנה בנוסף למדד. אף לפי קביעות בתי משפט השונים ריבית זו הינה ריבית עונשית מובהקת, אשר מטרתה ברגיל למנוע מנישומים לחמוק מתשלום בזמן. אלא, שהרפורמה מציעה לאמץ לכאורה את אשר נקבע ע"י כב' הש' מנהיים בע"א (ראשל"צ) 154/06 ד"ר גרינשטיין ראובן נ' ועדה מקומית לתכנון ולבניה נתניה, ובשורה של פס"ד נוספים את הקביעה לפיה, מירוץ ריבית פיגורים על היטל ההשבחה יחל ממועד דרישת התשלום הסופי והמחייב בסיום ההליכים (כלומר, ההיטל ישולם בתוך 50 יום מהמועד המאוחר – מסירת השומה /החלטת שמאי מכריע/ועדת ערר) זאת בניגוד למצב הקיים לפיו, החל ממועד המימוש מתווספת ריבית פיגורים. כמו כן מוצע כי הריבית תהא מעתה, כמקובל, ריבית חשב כללי לאורך התקופה (כאמור בחוק פסיקת ריבית והצמדה, התשכ"א 1961) ורק בעת איחור יתווספו תשלומי פיגורים כמשמעותם בחוק הנ"ל.

כן נתנה התייחסות במסגרת הרפורמה לנושא העקרונות אותן יש להביא בחשבון בעת חישוב היטל ההשבחה. כידוע, שומת ההשבחה משווה בין שני מצבים, זה שלפני התכנית המשביחה (אישור תכנית, הקלה או שימוש חורג) וזה שלאחריו, כאשר הכלל החל כיום הינו, כי יש לחשב את שווי המקרקעין במצב החדש וממנו לנכות את השווי במצב הקודם, כמו כן, בהתאם להלכת ביהמ"ש עליון בעניין ע"א 4487/01 הו"מ לתו"ב רחובות נ' לוסטרניק, הרי שבעת עריכת השומה יש להביא בחשבון במצב הקודם מרכיבים תכנונים שונים כמו גם ציפיות השוק ועלייה כללית של ערך המקרקעין הנובעת ממיקום המקרקעין וקרבתם לשטחים בנויים.

אולם לפי המוצע ברפורמה, החישוב ייערך ע"י השוואת שווי המקרקעין במועד הקובע אילולא חלה עליהם התכנית המשביחה לבין שווים עפ"י המצב התכנוני הנוכחי. בנוסף, ינוטרל נושא הפוטנציאל מחישוב השווי ערב התכנית, נתון נוסף שלטעמנו גם עשוי להשפיע על גובה תשלום היטל ההשבחה.

התייחסות השמאי עדי צביקל למאמר ולרפורמה:

הרפורמה המוצעת בפרקים הכלכליים:

תזכיר הצעת החוק שפורסם מהווה מהפך של ממש בשלושה נושאים עיקריים- היטל השבחה, תביעות לירידת ערך (ס' 197) והפקעות. אגב כך, שונו כללים בכלל התחומים בהם נוגע החוק ובהליכים תכנוניים של איחוד וחלוקה מחדש וכיו"ב.

אם יאושר החוק במתכונתו המוצגת במסגרת התזכיר, ניאלץ להתמודד בפועל עם חוק חדש. העובדה שהניסוח מובא כתיקון החוק הקיים יוצר בלבול וסיבוך שלא לאמר חוסר עקביות וקושי בהבנה וביישום.

בעוד שחקיקה מסודרת קובעת עקרונות המעוגנים בצדק ובאידיאולוגיה ניכר שהתזכיר מהווה גיבוב הוראות שמטרתן לפתור בעיות נקודתיות שנדונו בפסקי דין שונים תוך תיקון כל מה שנראה למנסח החוק כפסיקה לא רצויה.

התוצאה המתקבלת – עגומה ביותר.

נתבקשתי להתייחס במספר משפטים לסוגיית היטל ההשבחה בלבד –

לעניין היטל השבחה אני מסכים עם עו"ד שוב שמשמעותו המידית של התיקון, הינה עליה בעשרות מונים של סכומי היטל ההשבחה הנגבים בפועל. הזזת המועד הקובע ממועד יצירת ההשבחה למועד מימושה מנתקת את הקשר שבין פעולת ההשבחה להיטל שניגבה ממנה, בכך הופכת בפועל את ההיטל למס.

תוצאה זו אינה מוסתרת ומבוארת אף בדברי ההסבר ותביא במפורש לשורת תקלות ואי צדק בולט ובהם-

היטלי השבחה שונים שיוטלו על אותו מרכיב השבחה (למשל אישור בניית חדר יציאה לגג) שישולמו לפי מועדי המימוש השונים באופן שבו כל בעל ישלם סכום שונה על אותה השבחה בדיוק.

ניתוק הקשר בין הפעולה להשבחה באופן שההיטל ייגבה גם על עליית שווי שאיננה נגזרת מפעולה תכנונית (בפועל על גורמים אלו משולם מס שבח ותהיה בכך גביה של כפל מס).

אי וודאות לגבי גובה ההיטל הנדרש (כיום, לאור המועד הקבוע ולאור הליכי קבלת החלטות מסודרות ופומביות ניתן במרבית המקרים להעריך ההיטל הצפוי ).

ריבוי הליכים –עבור כל בניה או כל עסקה צריך יהיה לנהל הליך ניפרד ולא ניתן יהיה להסתמך על הליך שנסתיים.

לא זו אף זו שהתיקון המוצע, הקובע שלא יובא בחשבון הפוטנציאל שהיה קיים במצב הקודם, יגדיל אף הוא את חוסר הוודאות ואת שיעורי ההיטל.

ראוי להזכיר הוראות ותתי הוראות המתייחסות למקרים נקודתיים שלטעמי מיותר לשלבם בחוק (למשל השבחות על קרקעות בהן אושר שימוש חורג שטרם נסתיים וכיו"ב).

אם לא די בכך נקבעו הוראות מסובכות הקובעות על אילו תכניות יוטל היטל השבחה במכירה ואילו תכניות יהיו למושא ההיטל רק בעת מימוש בבניה. משמעות ההוראות הינה שרוכש קרקע יצטרך לשקלל במסגרת שיקוליו היטל השבחה עתידי שיהא עליו לשלם לכשיבנה. הוראה זו צפוי שתיצור אנדרלמוסיה של ממש בשוק, אי הבנות, סכסוכים ועגמת נפש.

ולבסוף אין להתעלם מהוראת המעבר המאפשרת בתוך מחצית השנה לשלם היטל לפי משטר המס הישן. הוראה המקנה יתרון של ממש לבעלי ההון שבידם להקדים התשלום ולזכות בתשלום נמוך לאין שיעור.

כל המקובץ מוביל אותי למסקנה העגומה שההצעה תיצור לחץ לעליית מחירים, תקפח את מעמד הביניים, תפגע בצדק הטבעי, תעלה המיסוי ותגרום לכפל מס, ויתרונותיה סמויות מהעין.

התייחסות השמאי אחיקם ביתן לנכתב ע"י השמאי עדי צביקל :

להבנתי השמאי צביקל מעלה את הטענות הבאות לעניין הזזת מועד חישוב ההיטל למועד המימוש:

טענה ראשונה :עליה בעשרות מונים של סכומי היטל ההשבחה הנגבים בפועל.

התייחסות: נשמרת  לנהנה מעליית השווי עקב הפעולה התכנונית הזכות בכל שלב שיחפוץ, לאחר אישור התכנית לשלם את היטל ההשבחה ולהישאר במשטר החוק הקיים.

טענה שניה :תשלום היטל  השבחה שונה לאותה תכנית משביחה.

התייחסות: ברור שאין מדובר באותו סכום ולו מסיבת פערי הזמנים. ושוב אפנה לתשובתי כאמור מטה לטענה הראשונה לעניין אופציית התשלום המידי.

טענה שלישית: ניתוק הקשר בין הפעולה התכנונית לתשלום ההיטל.

התייחסות: אין כל ניתוק בין ההליך התכנוני לתשלום שהרי התשלום נובע מההתעשרות הריאלית של בעל הקרקע כתוצאה ישירה מההליך התכנוני וזאת בכל זמן נתון לאחר הפעולה המשביחה. הצמדת היטל ההשבחה לעלית שווי המקרקעין הינה הדרך היחידה לשמר את ערכו במונחי שווי נדל"ן.

טענה רביעית: אי ודאות לגבי גובה ההיטל.

התייחסות: מאחר והשמאויות המכריעות מפורסמות ברבים הרי בטווח של שנה עד שנתיים ניתן ללמוד בדיוק רב מאוד את ההכרעות הרלוונטיות.

טענה חמישית: הוראות המעבר המעניקות יתרון לבעלי ההון להקדים תשלום כדי להישאר במשטר החוק הקודם.

התייחסות: לא בהכרח שדווקא בעלי ההון "ישקיעו" בהקדמת התשלום. הדבר מותנה באלטרנטיבות שבפניהם. מאידך דווקא למי שאין בפניו אלטרנטיבות עסקיות יהא לו כדאי עד מאוד להקדים התשלום אפילו המחיר מימון בנקאי כנגד משכון ההשבחה קרי, כפל ההיטל.

טענה שישית: התיקון יצור לחץ לעליית מחירים.

התייחסות: הצמדת היטל ההשבחה למחירי הקרקעות דווקא תתמרץ למימוש כפי שהסברתי וממילא להגדלת הצע הקרקע/המקרקעין ולהורדת מחירם.

לסיכום תגובתי: שינוי החקיקה לעניין מועד תשלום ההיטל צודק מהבחינה הציבורית שהרי כספי ההיטל חוזרים בסיכומו של יום לאזרחים ומשמשים לפיתוח היישוב על כלל תושביו וכן לתשלום עלויות הן להכנת ומימוש התכנית והן לתשלום תביעות לפי ס' 197 ולכן ראוי שיהיו צמודים למחירי הקרקע. זאת ועוד, התעשרות בעל הקרקע תהיה אקוויוולנטית לתרומת ההשבחה לציבור הן בעליית מחירי הנדל"ן והן בירידתם.

הערות השמאי אחיקם ביתן למאמר:

בסיסו הרעיוני של היטל ההשבחה אינו מס כפי שטוענים כותבי כתבה זו. היטל ההשבחה נועד לחלק את ההתעשרות של בעל המקרקעין עם הציבור עקב הליך תכנוני משביח (תכנית בניין עיר או שימוש חורג או הקלה).

כך יש לראות את פני הדברים ומכאן נובעת עמדתי המצדדת בעקרונות הרפורמה המוצעת לפחות בדבר שינוי המועד הקובע לשומה ולתשלום ליום המימוש. על בסיס הרעיון שבהיטל ההשבחה יש לחלק את התעשרות הפרט עקב ההליך התכנוני המשביח בהתאם לערכי שווי מקרקעין הן בירידת השוק והן בעלית השוק. את זאת בדיוק מציעה הרפורמה הנוכחית.

בחוק הקיים, עקב הצמדת סכום היטל ההשבחה מיום אישור התכנית ועד ליום המימוש (לנמוך מבין מדד המחירים לצרכן או מדד תשומות הבנייה), נוצרת שחיקה ניכרת בחלק היטל ההשבחה של הציבור בזמן של עליית המחירים.

במילים אחרות, עקב שיטת ההצמדה הקיימת חלוקת ההתעשרות פועלת לטובת הקרקע בשוק עולה ופועלת לרעת בעל הקרקע בשוק יורד.

עקרון הצמדת היטל ההשבחה מוסכם על הכל ועליו אין עוררין. לכן שיטת ההצמדה לעליית או ירידת שווי המקרקעין בשוק היא הנכונה והצודקת כשעוסקים במקרקעין.

זאת ועוד. במצב הקיים ובשוק עולה נוצר לבעל המקרקעין תמריץ שלא לממש את זכויותיו במקרקעין הואיל וההפרש בין היטל ההשבחה שעליו לשלם לבין עליית שווי המקרקעין הולך וגדל ככל שהמימוש מתעכב. כלומר "תמריץ שלילי" שמקטין את היצע הקרקע הזמינה לבניה.

שינוי המועד הקובע יגדיל ללא כל ספק את היצע הקרקע עקב ביטול התמריץ של בעל הקרקע שלא למכור.

לכל הטוענים כי הגידול בסכומי היטל ההשבחה ילבה את אש ההתייקרות אומר:

מחיר הקרקע נגזר ממחיר הדירה ולא להיפך. שהרי הקבלנים יהיו מוכנים לשלם עבור הקרקע את הסכום הנותר בידיהם לאחר ניכוי עלות הבנייה והרווח היזמי מסכום המכירה. במילים אחרות , מחירי הקרקע גבוהים עקב מחירי הדירות הגבוהים ולא להיפך. כל כלכלן יודע כי הביקוש לקרקע הוא ביקוש "נגזר". ממה הוא נגזר? ממחיר המכירה פחות עלויות ישירות ועקיפות והרווח היזמי.

המסקנה היא, כי עליית סכום היטל ההשבחה לא ישפיע על שווי הקרקע הואיל ומחירה נגזר ממחיר הדירה. לעומת זאת עליה בסכומי היטל ההשבחה ייצור מצב צודק יותר של חלוקת "ההתעשרות התכנונית" בין בעל הקרקע והציבור. לזאת אוסיף, כי גם בעל הקרקע הוא חלק מהציבור ולכן חלק מההיטל ההשבחה חוזר, בסיכומו של יום, אליו.

התייחסות השמאי עדי צביקל לנכתב ע"י השמאי אחיקם ביתן:

מאחר שנקודת המוצא מוסכמת ולפיה אם תאושר ההצעה יגדל תשלום היטל ההשבחה בעשרות מונים, הרי שצפוי שעליה זו תגרור עליית מחירי דירות. מחירי הדירות אכן נגזרים מנקודת החיתוך שבין ביקוש להיצע. העלייה בהוצאות משנה את מיקום עקומת ההיצע באופן שמחירי הדירות יעלו בשיעור ההתייקרות המוכפל בגמישות הביקוש. הטענה כי מלוא תשלום היטל ההשבחה יקוזז משווי הקרקע גם הוא לדעתי לא נכון, כיוון שגם שווי הקרקע נקבע בהתאם לביקוש והיצע וגם כאן רק חלק מהעלייה תקוזז משווי הקרקע ובשום אופן לא במלואה. כל אלו הינן תיאוריות כלכליות לפיהן ההתייקרות תהיה מתונה מהעלייה הישירה של היטל ההשבחה אלא שתיאוריות לחוד ומציאות לחוד. מצב השוק כיום לא יאפשר לדעתי לספוג חלק מהתייקרות. במצב הקיים כיום בו שולי הרווח הקבלני/יזמי כה קטן עד כי חברות מהמוכרות והידועות במשק מצויות בקשיים כלכליים משמעותיים יקשה לראות כיצד אלו יספגו הקטנת שיעורי הרווח עוד יותר. ככלל לא ברורה המטרה של שינוי המועד הקובע למעט האינטרס של הרשויות להגדיל את הכנסותיהן.

השארת המועד הקובע בצמוד לאירוע ההשבחה, כפי שקיים כיום, תמנע את כל תופעות הלוואי הצפויות מההצעה ובהן- חוסר צדק, חוסר שוויון, סיבוך, ריבוי הליכים וחוסר וודאות. מוטב היה לוותר על הרעיון הזה שכל תכליתו להגדיל את הכנסות הוועדות המקומיות על חשבון הציבור שכן 'סוף מעשה במחשבה תחילה'.

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

חוק התכנון והבניה

הרפורמה בחוק התכנון והבניה (תיקון 101) התשע"ד 2014

ועדת הפנים של הכנסת אישרה ביום רביעי 5.3.14 ברוב של 9 תומכים מול 4 מתנגדים, את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה (תיקון 101), לקריאה שניה ושלישית. חלק מהוראותיה ייכנסו לתוקף באופן הדרגתי, החל בחודש אוגוסט הקרוב ("יום התחילה" – 1 באוגוסט 2014) או במועד מאוחר יותר ליום התחילה, בהתאם לסעיף הרלוונטי.

מטרותיה העיקריות של הרפורמה הן: הקלה על האזרחים על ידי הפחתת הבירוקרטיה וזמני ההמתנה לאישורים השונים בגין פעולות בניה פשוטות (כגון: הקמת פרגולה, הקמת מחסן, גדר, שער וכדומה), וכן פישוט הליכי התכנון והבנייה באמצעות מתן זמן קצוב למדינה למענה לפניית האזרח ולאישור תכניות. כך למשל, ביחס לפעולות בניה מסוימות (כגון: תוספת ממ"ד, סגירת מרפסת, תוספת חדר), ככל שלא תינתן תשובת הרשויות לבקשה להיתר שהגיש האזרח בתוך המועד שנקבע – הופכת הבקשה להיתר – להיתר בפועל.

כמו-כן, ברפורמה שולב פרק בדבר קידום דיור בר השגה, וכן צומצמה מעורבות הממשלה בעניינים מקומיים של תכנון ובניה, והועברה הסמכות עם האחריות – לרשות המקומית, תוך מתן תמיכה מקצועית וכספית ע"י הממשלה.

 להלן עיקרי השינויים במסגרת הרפורמה:

 רישוי

  •      לא לכל דבר צריך היתר (פטור)

בוטל הצורך בקבלת היתר בניה להקמת מחסן/פרגולה/סגירות חורף לבתי אוכל/גגון וכו'.

על מנת להקל ולקצר את הליכי הרישוי, נקבעו פריטים שבנייתם אינה מהווה הפרעה למרחב הציבורי, ולכן, מעכשיו ניתן פטור מהיתר להקמתם.

  •    הליך רישוי מקוצר

הליך זה רלוונטי עבור הוספת ממ"ד, סגירת/הוספת מרפסת, תוספת בנייה שלא עולה על 25 מ"ר, הוספת מעלית, סגירת קומת עמודים בבניין.

על מנת להקל על האזרח, הוחלט על הליך רישוי מקוצר שיאפשר מתן אישור מהיר וקל עבור פעולות שכיחות, בעלות השפעה רבה על האזרחים. רשות הרישוי מחויבת לקבלת החלטה בבקשה ולהחזיר תשובה לפונה עד 45 יום. במידה ולא הוחזרה תשובה, רואים זאת כהחלטה לאישור הבקשה, ובסופו של התהליך יכול ויינתן היתר באופן אוטומטי.

  •      קיצור משמעותי של לוחות הזמנים

כדי להקל על האזרחים, לקצר הליכים ולקדם תכניות בנייה, נקבעו לוחות זמנים סגורים וקשיחים לדיונים בנושאים השונים. במקרה של אי עמידה בלוחות הזמנים, מגיש הבקשה רשאי להעבירה לועדה ברמה הגבוהה יותר. במסלול של הליך רישוי בדרך מקוצרת, אי התייחסות בזמן הקבוע בחוק, משמעו כאמור אישור אוטומטי של הבקשה. עבור בקשות במסלול רישוי מלא, הוועדה מחויבת להחזיר תשובה תוך 90 יום.

הוראות אלה מייצרות וודאות וסופיות עבור האזרח במהלך הליך התכנון והרישוי.

  •     רישוי מקוון

כל מערכת התכנון והרישוי תעבור בהדרגה למערכת מקוונת.

המשמעות עבור האזרח – הגשה קלה, נוחה ומהירה יותר של בקשות לוועדות השונות, שיפור תהליך הרישוי, ובמקביל הנגשת כלל המידע לציבור (יהיה פתוח באמצעים הממוחשבים ונגיש לכל מבקש).

  •   מכון בקרה –  one stop shop

במסגרת החשיבה על נוחות ונגישות לאזרח, ובכדי לחסוך בזמן, עלויות ובירוקרטיה, יוקמו מכוני בקרה ברחבי הארץ, בהם ניתן יהיה להפיק את כל האישורים הנדרשים מכלל הגורמים הממשלתיים עבור אישור השיפוץ/הבנייה, כגון: מכבי  אש, בריאות, המשרד להגנת העורף וכו'. (ייכנס לתוקף מלא בשנת – 2016). 

חלוקה מחדש של סמכויות בין הוועדות

הרפורמה בחוק מייחסת חשיבות מיוחדת להעברת חלק מסמכויות הוועדה המחוזית (העמוסה ביותר) לוועדות התכנון המקומיות, במטרה להפחית בצורה משמעותית את הריכוזיות הקיימת במערכת התכנון, לשפר את השירות לאזרח ולצמצם את הבירוקרטיה.

  •      במקום אישור תכנית בפרק זמן של שנתיים עד ארבע שנים, תכנית תאושר בממוצע תוך שנה.
  •      חברי הוועדות המקומיות יעברו הכשרות וקורסים אשר ישפרו את מקצועיותם ויעניקו להם כלי עבודה טובים יותר. במקביל, מנהל התכנון יפקח על פעילותם באופן שוטף.
  •       הוועדות המקומיות מכירות היטב את השטח ואת הצרכים של העיר/היישוב, ולכן העברת האחריות אליהן תעלה את זמינות נציגי ועדת התכנון ותגביר את מחויבות חברי הוועדה לטובת הציבור והיישוב.
  •      עיקרי הסמכויות שמקבלות כל הוועדות המקומיות במסגרת הרפורמה

הוועדות המקומיות תוכלנה לתת מענה לצרכי תושבים ותכניות נקודתיות שלהן השפעה על המרחב המקומי והאישי, בעניינים כגון: הרחבת דירה בנויה עד לגודל של 140 מ"ר, הוספת שטחי בניה במגרשים (לדוגמא: בבנייה רוויה עד 20% משטח המגרש, בבניה לא רוויה בישוב עירוני עד 7% משטח המגרש או 50 מ"ר), הוספת שטחים למסחר ומלונאות בבנייני מגורים עד 25%, הוספת שטחי בנייה בתת הקרקע לצורכי שירות (חניה, מחסנים וכו'), שינוי במיקום מבני ציבור ושטחי ציבור שנמצאים בבעלות הרשות המקומית, קביעת מבנים לשימור.

דיור בר השגה

  •    השכרה ארוכת טווח

יינתנו תמריצים לבניית דיור להשכרה ארוכת טווח על קרקע פרטית, ותמריצים לדיור להשכרה בקרקע מדינה בתנאים הקבועים בחוק. על מנת לוודא שאכן מתאפשרת השכרה ארוכת טווח, יוקמו/יותוו מנגנוני פיקוח, ניהול ורישום הדירות, מנגנוני פיקוח על עליית דמי השכירות ועוד.

  •        יחידות דיור קטנות

במסגרת הרפורמה, בכל תכנית חדשה הכוללת למעלה מ- 100 יחידות דיור חדשות, תהא חובה לבנות לפחות 20% דירות קטנות, שמחירן נמוך יותר.

  •        שיווק דירות בהישג יד על ידי המדינה

הרפורמה קובעת יעדים ברורים למדינת ישראל לשיווק יחידות דיור לשכירות במחיר מופחת, וכן יחידות דיור לשכירות ארוכת טווח. בתוך כך, יש דגש לשיווק יחידות דיור בפריפריה הגיאוגרפית של מדינת ישראל.

במידה והמדינה לא תעמוד ביעדים לדיור בר השגה שיוצבו מידי שנה, יועבר סכום מסוים המגלם את יחידות הדיור שלא שווקו לקרן להתחדשות עירונית. מטרות הקרן: סיוע לפעולות התורמות להתחדשות מרכזי ערים, לרבות חידוש מבנים בדיור הציבורי, שדרוג המרחב הציבורי, שיפוץ וחידוש מבנים ותשתיות, תוך מתן עדיפות למיזמי פינוי ובינוי וחיזוק מבנים ומיזמים שאין בהם כדאיות כלכלית.

הערת המערכת –  תיקון 101 הינו תיקון מקיף ורחב ואין באמור משום התייחסות לכלל הוראות השינוי הנרחבות, אלא בתמצית ועיקרי הנושאים בלבד.

 

רשות מקרקעי ישראל

השגה על שומת מקרקעין בהתאם להחלטת מועצה 1304

ביום 26.03.2014 פורסם על ידי רשות מקרקעי ישראל נוהל מס' 34.03, שעניינו השגה על שומת מקרקעין, כאשר הנוהל בא להחליף את נוהל 12.02 שדן בנושא זה.

הנוהל נכתב והותאם למתכונת נהלים חדשה של רשות מקרקעי ישראל.

הנוהל עודכן בהתאם להחלטת מועצה 1304 שאושרה ב 6.11.2013 (להלן – "ההחלטה"), שעניינה הליך השגה על שומות מקרקעין הנדרשות לרשות לביצוע עסקאות מקרקעין.

בנוהל מפורטים שלבי העבודה המרכזיים בהליכי ההשגה,            ובכלל זאת אופן הטיפול בבקשה לתיקון טעות טכנית בשומה, אופן הטיפול בהשגה ראשונה, אופן הטיפול בבקשת המתקשר לתיקון טעות טכנית בהחלטה בהשגה ראשונה, אופן הטיפול בבקשת הרשות לתיקון טעות טכנית בהשגה ראשונה, אופן הטיפול בהגשת השגה שניה על-ידי המתקשר, אופן הטיפול בהשגה שניה המוגשת על-ידי הרשות.

אמנם, ככלל ההחלטה אינה חלה על השגה משפטית, ואולם, הנוהל מסדיר את אופן העלאתן של טענות משפטיות, אשר מתקשר מעוניין לטעון בפני הרשות.

באשר לתשלום הסכומים עליהם מוגשת ההשגה נקבע, כי המתקשר רשאי להגיש השגה מבלי לשלם את שנדרש. עם זאת הגשת השגה לא מעכבת את ביצוע העסקה נשוא השומה ובלבד ששולם הסכום הנדרש, לפי בקשת המתקשר: תשלום מלוא הסכום שנקבע בהודעת החיוב או תשלום הסכום שאינו שנוי במחלוקת או 75% מהסכום הנקוב בהודעת החיוב, הגבוה מבין השניים, והפקדת ערבות בנקאית על יתרת הסכום.

מקום בו מוגשת השגה על שומה בגין שימוש חורג קיים, או בגין בניה ללא היתר מהרשות, תנאי להגשת השגה כאמור, הוא ביצוע התשלום כמפורט לעיל.

הנוהל קובע כי מקום בו הוחלט בהשגה שעל המשיג לשלם סכום נוסף, מעבר לסכום ששולם, על המשיג לשלם את התוספת בתוך 30 ימים ממועד משלוח ההחלטה.

הנחיות וטפסים לרישום זכויות בעלות במקרקעי ישראל

ביום 31.3.14 פורסם נוהל בדבר רישום זכויות בעלות במקרקעי ישראל, ואליו צורפו השטרות והטפסים בהם יש לעשות שימוש. הנוהל נערך בתיאום בין האגף לרישום והסדר מקרקעין ורשות מקרקעי ישראל.

​הנוהל, על נספחיו נקבע בהתאם לתנאים להקניית בעלות בחוק רשות מקרקעי ישראל, תש"ך- 1960 והחלטות מועצת ישראל וכן, על פי הוראת תקנה 90 לתקנות המקרקעין (ניהול ורישום), התשע"ב-2011.

נוסח הטפסים וההנחיות עודכן והותאם על מנת לקדם ולייעל רישום בעלויות במקרקעי ישראל, להקל על הציבור ולאפשר רישום זכויות באופן מהיר וקל ככל שניתן, תוך מילוי כל התנאים הנדרשים בדין.

הנוהל מפרט את המקרים השונים של רישום בעלות במקרקעי ישראל, הטפסים והמסמכים הנלווים הנדרשים בכל מקרה לגופו, תוך מתן דגש על חשיבות מילוי השטרות והטפסים והגשתם כנדרש, ויישומו יאפשר רישום מהיר ופשוט ככל הניתן.  שטרות ובקשות שאינם אלו אשר נקבעו ופורסמו באתרי רשות מקרקעי ישראל ואגף רישום והסדר מקרקעין ואין לשנות, להוסיף ולגרוע מנוסח הטפסים.

לנוהל צורפו המסמכים המפורטים להלן: שטר מכר רפורמה במקרקעי ישראל; בקשה לרישום בעלות ללא תמורה לחוכר לא רשום במסגרת רפורמה; שטר מכר במקרקעי ישראל הכולל רישום הערת אזהרה בדבר הגבלת העברה לזרים;שטר מכר במקרקעי ישראל ללא רישום הערה בדבר הגבלת העברה לזרים;בקשה לרישום הערת אזהרה לפי סעיף 126 וכתב התחייבות בהתייחס להגבלת העברה לזרים- לעסקאות עתידיות; אישור מכר במקרקעי ישראל; בקשה לרישום מקרקעין.

הצעה מס' 466 לרפורמה בניהול מקרקעי ישראל

ביום 17/3/14 פורסמה הצעה מס' 466 שעניינה רפורמה בניהול מקרקעי ישראל (להלן: "ההצעה"). מטרת ההצעה הינה עידוד העברת הבעלות והרחבת אוכלוסיית הזכאים לבעלות.

בהצעה, מוגדל הפטור, באזורים שאינם בעדיפות לאומית, לבעלות של עד 540 מ"ר, למקרים בהם לא מדובר על רכישה שמוגדרת כבינוי בפועל או כיישובי עולים.

ההצעה מאפשרת העברת הבעלות לאוכלוסיות נוספות בינוי בפועל (עירוני והרחבות) יישובי עולים, תמורת תשלום ערך נוסף בשיעור של 6% מערך הקרקע.

בהרחבות או בישובים קהילתיים, מקום בו לא ניתנת ההסכמה, הזכאות תכלול חידוש החוזה ופטור מתשלומים בלבד.

ההחלטה לא תחול על רוכשי זכויות בשיוך דירות אשר לא שילמו את התמורה בגין הנכס או על מי שקיבל קרקע בפטור ולא רשאי להעביר את הזכויות בה לאחר. כך לדוגמא, בהרחבות תתאפשר הבעלות לאחר 5 שנות חכירה ובתעסוקה לאחר 7 שנים.

בנכסים שהוחכרו עם זכויות עתידיות, מתן זכות הבעלות הינו עד 16 דונם במקום 2 דונם.

לגבי תעשייה, מוצע לאפשר היוון זכויות על פי חוזה, גם בתקופה הפחותה מ-7 שנות חכירה אחרונות, לצורך מימוש החלטה זו.

במקרים בהם קיימים מספר הסכמי חכירה במגרש, הכוללים שטח רצפה בלבד ואין לגביהם צו בית משותף או חלוקת שטח המגרש, התנאי להעברת הבעלות הינו המצאת תשריט חלוקה שיפרט את כלל השותפים במגרש.

בהצעה מפורטות הבהרות לגבי נכסים שהחוכרים זכאים להקניית הבעלות בתמורה או לא בתמורה, ושולמה התמורה, אך לא ניתן להעביר את הבעלות בהם בלשכת רישום המקרקעין (לדוגמא כאשר הבעלות היא של קק"ל). במקרים אלו החוכר לא יידרש לקבל את אישור הרשות ו/או לשלם לרשות כל תשלום כספי לרבות בגין כל תוספת בניה, שינוי יעוד, ניצול ופיצול של אותו הנכס. בנוסף, במקרים אלו, בעת העברת זכויות במגורים, תסמיך הרשות את הגופים המשכנים לאשר העברת זכויות ללא צורך באישור נוסף, ותינתן הודעה על הארכת זכות החכירה ללא תמורה לתקופות נוספות של 98 שנים, המתחדשות אוטומטית או עד לרישום הבעלות, לפי המוקדם מבין השניים.

על מנת לעודד לממש את הזכאות לפטור, הוקטן שווי הזכאות לפטור בהליך של תוספת בניה ליחידה אחת בהיקף בניה של 160 מ"ר.

ההצעה קובעת הוראות מעבר לעניין החזרי כספים במקרים בהם כבר החלו לשלם את הבעלות וכן לעניין טיפול בבקשות שהוגשו על פי החלטה 1245. בהצעה מבוצע תיקון להחלטה 1245 לפיה בהליך תוספת בנייה אין צורך לקבל את אישור וועדת המשנה אשר יינתן רק בעסקאות פיצול או שינוי ייעוד ו/או ניצול בשטח שמעל 20 דונם.

 

החלטת מינהל 1318 – תוספת בניה שינוי יעוד, ניצול ופיצול מגרש – תשלום דמי היתר

ביום 18/3/14 התקבלה החלטת מינהל 1318 המתקנת את החלטת מינהל מס' 1245  ומאריכה עד ליום 14.9.14 את הסעיפים המפורטים להלן:

–          פטור מדמי היתר עבור כל תוספת בניה מבוקשתלבעלי חוזי חכירה מהוונים למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית א' ואזור קו עימות.

–          פטור מדמי היתר עבור כל תוספת בניה מבוקשת עד ל 240 מ"ר, לבעלי חוזי חכירה מהוונים למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית ב' ואזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית. בגין יתרת הזכויות שמעבר ל – 240 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות) יגבה המינהל דמי היתר בשיעור של 31% מהערך המעודכן של זכויות הבניה הנוספות.

–          פטור מדמי היתר עבור שינוי ניצול, לבעלי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים עירונים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית א' ובאזור קו עימות.

–          גביית דמי היתר עבור שינוי ניצול, מבעלי חוזה חכירה למטרת מגורים (בניה צמודת קרקע) באזור עדיפות לאומית ב' ובאזורים שאינם אזורי עדיפות לאומית– ייגבה שיעור 31% מההפרש בין הערך המעודכן של זכויות החוכר לפי חוזה החכירה התקף או של זכויות בניה בהיקף של 240 מ"ר (שטח עיקרי ושטח שירות) – הגבוה מבניהם – לבין הערך המלא של הקרקע לאחר שינוי הניצול.

–          פטור מדמי היתר עבור עסקת פיצול מגרש, לבעלי חוזה חכירה מהוון למטרת מגורים עירוניים (בניה צמודת קרקע), באזורי עדיפות לאומית א' ואזור קו עימות.

עם כניסתה לתוקף של החלטה זו, מבוטלת החלטת מועצה מס' 1245.

 

מיסוי מקרקעין

תקנות מס שבח מקרקעין (סדרי הדין בפני ועדות ערר) (תיקון) התשע"ד – 2014

ביום 3.4.14 התפרסם תיקון לתקנות הנדונות לפיו ערר על החלטת מנהל מיסוי מקרקעין במחוז מרכז אשר משרדו נמצא בתל אביב יש להגיש לוועדת הערר במחוז המרכז.

 

פקודת היערות

הצעת חוק לתיקון פקודת היערות (מס' 6) התשע"ד – 2014

במסגרת החלטות שקיבלה ועדת השרים לענייני דיור, הנסבות סביב סוגיית הורדת מחירי הדיור ושחרור חסמי פיתוח, התקבלה החלטה הקובעת כי יש צורך לתקן ולהתאים את שיקולי פקיד היערות, בבואו לתת רישיון כריתה או העתקה של עצים בוגרים ומוגנים לפי סעיף 15 לפקודה ולקבוע נטיעה חלופית לפי סעיף 15א. עוד במסגרת אותה החלטה, נמצא כי יש להבחין בין עצים המצויים בשטחים המיועדים למגורים לבין עצים הנמצאים בשטחים אחרים, ובכך לאפשר חופש החלטה גדול יותר ביחס לקניינו של הפרט, בהתחשב במטרת הממשלה לעודד בנייה למגורים.

להלן התיקונים העיקריים המוצעים:

שינוי הגדרת המונח "עץ בוגר". כיום מוגדר כעץ שגובהו שני מטרים לפחות מעל הקרקע וקוטר גזעו 10 ס"מ לפחות ולגביו יידרש רישיון כריתה. השינוי המוצע : בשטח המיועד למגורים עץ ייחשב "בוגר" רק אם קוטר גזעו 20 ס"מ לפחות.

שינוי נוסח סעיף 15א, באופן שיאפשר שיקול דעת לפקיד היערות, ביחס להענקת רשיון כריתה של אילן מוגן או עץ בוגר, לאחר שבחן את תכלית הבקשה ואת האפשרויות העומדות בפניו. עוד מוצע לתקן את הסעיף באופן שיאפשר לשר להתיר מקרים בהם יינתן פטור מנטיעה חלופית שוות ערך או בכלל ו/או פטור מתשלום היטל כספי, חלף נטיעה חלופית, כאמור והכל בהתחשב בתכלית הבקשה ותועלותיה הציבוריות והסביבתיות.

חוק המכר

חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 6), התשע"ד-2014 מסירת מחירון של הפריטים המרכזיים במפרט הדירה

ביום 3 במרץ 2014, אושרה בקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 6) התשע"ד-2014) להלן: "תיקון 6").

בתיקון 6 נקבע כי במפרט שמצרף קבלן המוכר דירה, לחוזה המכר, יש לכלול גם מחירון של פריטים שלגביהם קבע השר כי יש לציין מחיר לעניין ויתור עליהם, שינוי מיקומם או הוספתם.

על פי תיקון 6, קונה המבקש לוותר או להוסיף פריט מתומחר, למסור הודעה על כך לקבלן, והקבלן יזכה אותו במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט, או יחייב אותו במחיר הנקוב במפרט לגבי אותו פריט, לפי העניין. הודעה לקבלן על ויתור, הוספה או שינוי יש ליתן לא יאוחר מהמועד האחרון שנקבע לכך בחוזה המכר, אם נקבע מועד, ובלבד שלא נקבע מועד מוקדם משישה חודשים מיום סיום שלב ביצוע יסודות הבניין או מועד אחר שקבע השר בצו, באישור ועדת הכלכלה של הכנסת, והשר יהיה רשאי לקבוע מועדים שונים לסוגים שונים של דירות או בניינים.

עוד נקבע כי, על  הקבלן למסור לקונה מפרט מעודכן לאחר הוויתורים, התוספות והשינויים שהקונה ביקש לערוך. התיקון חל על חוזי מכר שייחתמו לאחר כניסתו לתוקף של הצו שבו יקבעו הפריטים המתומחרים, ובלבד ששלב ביצוע היסודות בבניין שבו נמצאת הדירה טרם הסתיים.

חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד-2014 הגבלת סכום ההוצאה המשפטית ברכישתדירה

ביום 3 במרץ 2014, אושרה בקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק המכר (דירות) (תיקון מס' 7) התשע"ד-2014) להלן: "תיקון מס' 7 ").

תיקון מס' 7, קובע הגבלות על גובה שכר טרחת עורך דין, שקבלן רשאי להשית על רוכש דירה בשל ההוצאות המשפטיות הכרוכות ברישום הזכויות בדירה, ובכלל זה בשל רישום וניהול של רשימת בעלי הזכויות. במסגרת ההסדר, שר הבינוי והשיכון הוסמך לקבוע, לאחר התייעצות עם שר המשפטים ושר האוצר ובאישור ועדת הכלכלה של הכנסת, את השיעור או הסכום המרבי שקבלן יוכל לדרוש מרוכש הדירה עבור הוצאות משפטיות כאמור. בתקנות שיותקנו יוסמך השר לקבוע גם סכומים מרביים שונים לדירות מסוגים שונים, וכן לקבוע כי ההגבלה לא תחול כלל על דירות מסוג מסוים או על דירות שמחירן עולה על המחיר שקבע. בנוסף, נקבע כי הרוכש ישלם את ההוצאות המשפטיות ישירות לעורך הדין, ועורך הדין יוציא לקונה חשבונית מס.

ההסדר האמור יכנס לתוקפו 6 חודשים מיום הפרסום, והוא יחול על חוזי מכר שנחתמו מאותו יום ואילך, ובלבד שהותקנו תקנות לעניין הסכום המרבי של ההוצאות המשפטיות המותרות לגבייה. בנוסף, נקבע כי תקנות ראשונות יובאו לאישור ועדת הכלכלה של הכנסת בתוך 3 חודשים. אם לא יותקנו תקנות כאמור, רשאי שר הבינוי והשיכון לדחות בצו את יום התחילה בתקופה נוספת של עד שישה חודשים.


עדכוני פסיקה

ע"א 6283/12 עמית צדוק נ' שיכון ופיתוח לישראל בע"מ ואח', בית המשפט העליון בשבתו
כבית משפט לערעורים אזרחיים, בפני הרכב השופטים, כב' הש' א' חיות, ע' פוגלמן, י' עמית

 

ב"כ המערער: עוה"ד איתן בן דוד ולירון מלכה

ב"כ המשיבים: עוה"ד יהושע באום, אביתר קופנהגן ודו דרעי

תיקון צו בית משותף לאחר הצמדת שטח שנקבע כי יהיה חלק מהרכוש המשותף ליחידה ספציפית

ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי מרכז-לוד שדחה את תובענת המערער, אשר לו זכויות קניין בשתי חנויות במרכז מסחרי בראש העין, לביטול צו לרישום בית משותף שניתן ביחס לאותו מרכז מסחרי (להלן: "המרכז המסחרי", "הבניין" או "הבית המשותף").

המערער רכש משיכון ופיתוח שתי חנויות במרכז מסחרי. בצמוד לשטח הקרקע שעליו בנוי המרכז המסחרי מצוי שטח עליו בנוי מחסן (להלן: "השטח הנוסף" ו-" המחסן" בהתאמה). לאחר אישור תכנית איחוד וחלוקה, נרשם המרכז המסחרי כחלקה נפרדת בבעלות שיכון ופיתוח בה נכלל גם השטח הנוסף. בהמשך נרשם המרכז המסחרי כבית משותף כשהמחסן נרשם כחלקת משנה נפרדת ואליו הוצמדו גג המרכז המסחרי והשטח הנוסף. כמו כן נקבע בצו הבית המשותף כי כל זכויות הבנייה במרכז המסחרי, בגג ובכל שטח אחר, יהיו שייכות לבעל הזכויות במחסן. בהמשך, הזכויות במחסן וזכויות הבנייה בגג המרכז המסחרי ובשטח הנוסף נרכשו על-ידי ע.ל. אתרי בניה ותשתיות בע"מ (להלן: "משיבה 2").

ביום 6.4.2011 הגיש המערער המרצת פתיחה, במסגרתה עתר לביטולו של צו רישום הבית המשותף והתקנון המוסכם שצורף אליו בכל הנוגע לרישום המחסן כיחידה עצמאית, להצמדות שנעשו אליו ולקביעות בנושא זכויות הבנייה. לטענת המערער, המחסן הוא למעשה חדר גנראטור המהווה חלק מהמקלט, ולכן לא ניתן להוציאו מגדר הרכוש המשותף ולרשמו כיחידה נפרדת אליה ניתן להצמיד רכוש משותף. עוד לטענתו, הגג, השטח הנוסף וזכויות הבנייה הקשורות בהם לא נגרעו מן הרכוש המשותף בדרך הקבועה בחוק המכר (דירות), התשל"ג-1973 (להלן: "חוק המכר") ועל כן אין להצמדתם ליחידה ספציפית כל תוקף.

הואיל ותביעת המערער נדחתה הוגש הערעור דנא לבית המשפט העליון שקיבל את הערעור בחלקו ופסק כי טענות המערער ביחס לאפשרות לרשום את המחסן כיחידה נפרדת מופנות רובן ככולן כלפי ממצאי עובדה ומהימנות שהתבססו, בין היתר, על עדותו של מנהל הוועדה המקומית לתכנון ולבניה ראש העין, אשר עדותו נמצאה על ידי בית המשפט מבוססת ואמינה. משכך ומאחר והלכה ידועה היא כי ערכאת הערעור אינה נוהגת להתערב בקביעותיה העובדתיות של הערכאה הדיונית, אלא במקרים חריגים, בית המשפט לא מצא שיש מקום לסטות מהלכה זו במקרה דנא.

בנוגע לשטח הנוסף, בית המשפט קבע, כי במפרט הוסכם כי שטח זה לא יהיה חלק מהמגרש של הבית המשותף ומשכך לא הייתה לשיכון ופיתוח חובה לציין בהסכם או במפרט כי הוא מוצא מהרכוש המשותף ומוצמד לאחת היחידות. לנוכח האמור, אין לראות בשטח הנוסף כשטח שצפוי היה להיות, בעת כריתת הסכם המכר, חלק מהמגרש של הבניין וממילא ברור היה למערער כי הוא אינו רוכש בו כל זכות. כיום, בעקבות פרצלציה, כלול השטח הנוסף בחלקה שעליה ניצב הבית המשותף. שינוי זה, שחל לאחר חתימת הסכם המכר, אינו יכול לכרסם בהסכמה במפרט, לפיה הזכויות בשטח זה יוותרו בידי שיכון ופיתוח ולכן אין פגם בהצמדת שטח זה אל המחסן.

בנוגע לגג, בית המשפט קבע, כי הוצאת גג המרכז המסחרי מהרכוש המשותף והצמדתו למחסן נעשתה שלא כדין, מאחר ובהסכם המכר ובמפרט צוין מפורשות כי הגג מהווה חלק מהרכוש המשותף וכי אין חלקים המוצאים מהרכוש המשותף. לאור האמור, הרי ששיכון ופיתוח לא עמדה בדרישות הדין לפיהן מוכר דירה המעוניין בהוצאת חלקים מהרכוש המשותף, חייב ליתן לכך ביטוי קונקרטי, ספציפי ומסוים.

בנוגע לזכויות הבנייה, משנמצא כי גג המרכז המסחרי נותר בגדר רכוש משותף, עולה שאלת הזכות לבנות על הגג והשטח הנוסף. בית המשפט קבע, כי מהסכם המכר ומהמפרט עולה כי הוסכם בין הצדדים כי זכויות הבנייה ככל שהן ניתנות למימוש בשטח הנוסף הוקנו לשיכון ופיתוח, ואילו המערער לא ויתר על חלקו היחסי בזכויות הבנייה הניתנות למימוש בגג.

לפיכך, ככל שהמשיבות יבקשו לממש את זכויות הבנייה בשטח הנוסף, הן אינן נדרשות לקבל כל הסכמה נוספת מהמערער, מאחר וזו ניתנה בהסכם המכר והמפרט. אולם, ככל שהן יבקשו לממש את זכויות הבניה בגג המרכז המסחרי יהיה עליהן להגיע עם המערער להסכמה.

לאור האמור, הורה בימ"ש על תיקון צו רישום הבית המשותף ותקנון הבית המשותף כך שייקבע בהם כי גג הבניין הוא רכוש משותף, כי זכויות הבנייה בשטח הנוסף, ככל שהן ניתנות למימוש, הוקנו לשיכון ופיתוח וכי למערער יש חלק יחסי בזכויות הבנייה שעל הגג, ככל שהן ניתנות למימוש, כחלקו בבית המשותף.

על יסוד האמור קיבל בית המשפט את הערעור באופן חלקי.

הערת מערכת: פסק הדין מדגיש את החשיבות שיש לניסוח הוראות ההסכמים והצורך להקפדה ברורה ומפורשת של הוראות החוק לעניין הוצאת חלקים מהרכוש המשותף ודרך הצמדתם, פעמים רבות ובעת עריכת ההסכמים טרם ידוע מה בכוונת הקבלן לעשות בעתיד עם זכויות אלו ועל אף זאת, הותרת סעיפים לא מוקפדים, עלולה להביא למחלוקות והליכים רבים לאחר שיאוכלס הבניין ויהיו לפתע מול הקבלן בעלי זכויות רבים.

עת"מ 7114-05-12 אלוני יפת ו-57 אח' נ' ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית לתו"ב מחוז מרכז ואח', בית המשפט המחוזי מרכז לוד בשבתו כבית המשפט לעניינים מנהליים, כב' הש' ד"ר אחיקם סטולר


ב"כ העותרים
: עו"ד יצחקי


החלטה בהליך של דיון חוזר בתכנית, שנערך בניגוד להוראות החוק – אינה יכולה לעמוד

עניינו של פסה"ד הנו בעתירה על החלטת הוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז מרכז, לשוב ולהפקיד תכנית מתאר, אשר נפסלה על ידה מספר חודשים קודם לכן, בנימוק שנפלו בה פגמים מהותיים והיא אינה ראויה לאישור. לטענת העותרים, ההגשה מחדש נעשתה בהליך החורג מהוראות החוק המסמיך, ובאופן שאפשר לוועדה המקומית לדלג על הליכי תכנון מחייבים, וביצוע מעין "מחטף" מבחינת הליכי התכנון והבניה הקבועים בחוק. במסגרת העתירה, התבקש בית המשפט ליתן צו המורה על ביטול החלטת הוועדה המחוזית וכן התבקש בית המשפט להורות, כי דבר ביטול ההפקדה של התוכנית יפורסם כדין.

העובדות:בשנת 1994 החלה הוועדה המקומית בייזום ותכנון של תכנית חדשה על חלקות העותרים, ב"נחלת יהודה" בראשל"צ ופורסמה ברשומות "הודעה בדבר הכנת שינוי תכנית מתאר מקומית". התכנית הוגשה לוועדה המחוזית רק בשנת 2000 ובשנת 2001 אושרה לראשונה להפקדה. מאחר והתכנית לא קודמה ע"י הוועדה המקומית ולא עמדה בתנאי ההפקדה, הוארך תוקף החלטת ההפקדה האמורה לעיל מספר פעמים במהלך השנים. רק בשנת 2010, 16 שנים לאחר הפרסום על הכנתה, פורסמה התכנית להפקדה ברשומות.

לתכנית הוגשו התנגדויות רבות של בעלי הזכויות בין היתר בטענה, כי התעלמה לחלוטין מהזכויות הקנייניות של הבעלים וכן כי התכנית תוכננה בשיטות עבודה מיושנות אשר אינן תואמות את המבא"ת [מבנה אחיד לתכניות]. לאחר שמיעת ההתנגדויות של התושבים, החליטה וועדת המשנה לדחות את התוכנית לאור עמדת הוועדה המקומית שהתכנית אינה מתאימה ודורשת תכנון מחדש. החלטת וועדת המשנה שניתנה בדצמבר 2010 הייתה ההחלטה מנומקת ומפורטת, המתייחסת באופן מפורש וחד משמעי לצורך דחייתה של התכנית והכנת תכנית חדשה על כל המשתמע מכך.

באיחור של כחצי שנה מהמועד הקבוע בחוק, הגישו משרד הבינוי והשיכון ומנהל מקרקעי ישראל  לוועדה המחוזית בקשה לדיון חוזר, לפי סעיף 11 ד' לחוק התכנון והבניה (להלן: החוק). הוועדה המחוזית עצמה דנה בבקשה רק כארבעה חודשים לאחר הגשתה.

הוועדה המחוזית דנה בבקשה לדיון חוזר והחליטה לדחות את הבקשה מן הטעם שאינה עומדת בהוראות החוק תוך שקבעה כי לא נפל פגם תכנוני או משפטי בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות. עם זאת, אפשרה הועדה המחוזית לוועדה המקומית להציג תכנון חדש בפני וועדת המשנה, במועדים שקצבה לכך.

בדיון בפני ועדת המשנה להתנגדויות טענה הועדה המקומית כי לא היה מקום לדחות את התכניות. הועדה המקומית ביקשה להחזיר את התכניות לדיון לאחר עדכון הנושאים שאותם ציינה בפניותיה.  והנה, במסגרת הדיון חזרה בה וועדת המשנה מהחלטתה וקבעה, כי יש לאפשר לוועדה המקומית להביא את התכנית בפני וועדת המשנה במתכונת חדשה, ולמעשה- הגשת התוכנית מחדש לאחר שהתכנית כבר בוטלה.

בית המשפט חזר על הכלל לפיו, בית-המשפט אינו שם עצמו בנעליהן של רשויות התכנון ואין הוא מעמיד את שיקול דעתו שלו תחת שיקול דעתן המקצועי. התערבותו של בית-המשפט בהחלטות אלה נעשית במשורה ובעילות מובהקות המצדיקות התערבות במעשה המינהלי. עם זאת, קבע בית המשפט כי במקרה זה הצטברו שורה של נסיבות, בגינן יש לקבל את הערעור ולבטל את החלטות הרשות.

בית המשפט קבע, כי נפל דופי בהחלטת הוועדה כיוון שהתקבלה בשיהוי ניכר. בהוראות החוק נקבע בפירוש, כי ניתן להגיש בקשה לדיון חוזר תוך 7 ימים מיום קבלת החלטת וועדת המשנה. משכך ומאחר והבקשה הוגשה אחרי חצי שנה, היה על הוועדה המחוזית לדחות אותה על הסף, מבלי לדון בה ודין העתירה להתקבל ולו רק בשל עניין השיהוי. מעל לצורך, בית המשפט דן בשאר טענות העותרים.

בית המשפט קבע כי לגופה, החלטת הוועדה המחוזית לוקה בחוסר סבירות קיצוני, שכן היא קובעת דבר והיפוכו. מחד קבעה כי היא דוחה את הבקשה לדיון חוזר, מהסיבה שלא נפל פגם תכנוני או משפטי בהחלטת ועדת המשנה להתנגדויות. מאידך קבעה כללים שמשמעותם האופרטיבית היא חידוש התוכנית ו"החייאתה" לאחר שנדונה לסגירה מוחלטת.

בית המשפט קבע כי קביעה כי ניתן לחדש את הדיון בתכנית גם מבלי שנפל פגם תכנוני או משפטי בהחלטה הקודמת, היא קביעה שנעשתה ללא סמכות חוקית לעשות כן.  עוד דחה בית המשפט את טענת הועדה כי כל עוד לא קיבלה התכנית תוקף סופי, מוסמכת היא לשנות החלטות קודמות בשל היעדר תחולתו של "כלל גמר המלאכה" בנוגע להחלטות מוסדות תכנון. בית המשפט קבע כי כאשר קיימת הוראת חוק ספציפית והוראת חוק כללית – גוברת ההוראה הספציפית על ההוראה הכללית. עוד קבע כי אין לקבל את הסבר הועדה המצדיק שינוי ההחלטה ולפיו שינוי מדיניות ברמה הארצית, שעיקרו עידוד בנייה למגורים, והחלטת ממשלה שקבעה מדיניות זו, הוא שהצדיק את שינוי ההחלטה. זאת כיוון שעיון בפרוטוקול מצביע על כך שההצדקה האמיתית נבעה מנימוקים אחרים לחלוטין. עוד קבע בית המשפט כי טעם נוסף לביטול ההחלטה הוא שהעותרים לא שותפו כלל בהליך "החייאת התוכנית", ובכך נפגעה זכות הטיעון שלהם, וזאת בניגוד להוראות סעיף 5 (א)א לתקנות התכנון והבניה (סדרי הדיון בקיום דיון חוזר במוסד תכנון) תשס"ג-2003, לפיהן ועדת המשנה לא הייתה מוסמכת לשנות את החלטתה בטרם ניתנה הזדמנות לצדדים הנוגעים בדבר להשמיע את טענותיהם בעניין, בכתב או בע"פ.

לאור האמור, בית המשפט פסק כי דין העתירה להתקבל. בית המשפט נתן צו כמבוקש באופן שהחלטת וועדת המשנה והועדה המחוזית בטלות. וקבע כי המשיבות תדאגנה שדבר ביטול ההפקדה יפורסם כדין.

עוד הורה בית המשפט כי הועדה המחוזית וועדת המשנה להתנגדויות ישלמו לעותרים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 60,000 ₪ וגם הועדה המקומית לתכנון ובניה ועיריית ראשל"צ ישלמו לעותרים הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד בשיעור של 60,000 ₪.

הערת מערכת: פעמים רבות עולה לדיון הסוגיה של סמכות ויכולת ועדות התכנון לשוב ולשנות עמדה והחלטה קודמת שקיבלו, בית המשפט בחן את הגבולות של יכולת זו לשוב ולבחון ולקבל החלטות חדשות. מרבית פסיקות בתי המשפט נוטות לקבל את המסקנה כי החלטת גוף מנהלי ניתן לשוב ולדון בה מחדש ועל כן ההסתמכות מקבלת משקל נמוך יותר כל עוד אינה סופית, בית המשפט העמיד לכך גבולות וקבע כי גם לשינוי עמדה יש מגבלות ובכל מקרה יש לפעול בהתאם לחוק ולכללים שנקבעו ולבצע הכל בפרק זמן סביר. נציין כי אין זה סביר בעינינו כי תכנית שהחל תכנונה ב-1994 עדיין תתגלגל בוועדות 20 שנה מאוחר יותר.

 

עמ"נ 13193-02-13 ס. אלון חברה להשקעות ובנין בע"מ נ' מדינת ישראל

בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים, בפני כב' הש' אליהו בכר

ב"כ המשיבהעו"ד כרמית בן אליעזר ו/או ענת גלעדי מפרקליטות מחוז תל אביב אזרחי

המועד לקיום חובת הדיווח מכוח סעיף 3ה לחוק המכר

עסקינן בערעור מנהלי על החלטת ועדת ערר לפי חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות), התשל"ה 1974 (להלן : "החוק"). בהליך הקודם, אל מול ועדת הערר, דחתה הועדה את ערר המערערת במסגרתו ביקשה לבטל את העיצום הכספי שהוטל עליה בהתאם לסעיף 3 ח' לחוק.

המערערת הינה חברה קבלנית להשקעות ובניין, העוסקת בבניית דירות ובמכירתן. בתאריך 29/12/11, שלח הממונה הודעה למערערת על דבר כוונתו להטיל עליה עיצום כספי בשל אי דיווח על ביצוע המכר כאמור עליו הייתה מחויבת לדווח. בעקבות פנית הממונה ובתאריך 9/1/12 ביצעה המערערת את הדיווח על מכר הדירה.

בעקבות בקשת המערערת ועל פי הוראת תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (הפחתה של העיצום הכספי בידי הממונה), תשע"א-2011, ( להלן: "התקנות"), הפחית הממונה את גובה העיצום הכספי שהוטל על המערערת ב- 50% מסך העיצום לפי תקנה 2(1) לתקנות ההפחתה ובנוסף, בהתחשב בטענת המערערת כי נקטה בפעולות למניעת הישנות הפרות עתידיות – הפחית הממונה 25% מסך העיצום לפי תקנה 2(3) לתקנות ההפחתה.

על עיצום כספי זה הגישה המערערת כאמור ערר. בתאריך 30/12/12 נקבלה אצל ב"כ המערערת החלטת ועדת הערר הדוחה את הערר.

לדעת המערערת, השאלה לדיון אינה האם התנהגות הנישום הייתה סבירה, אלא, יש לשאול האם הנורמה שנקבעה בתקנה היא נורמה סבירה?

כאשר יודגש כי המערערת אינה כופרת בכך שהתקיימו התנאים הנדרשים בחוק/תקנות להטלת העיצום הכספי. יחד עם זאת, לטעמה, דין התקנות להתבטל מאחר והותקנו בחוסר סמכות או מחמת היותן בלתי  סבירות, ובהתאמה דין העיצום הכספי שהוטל בשל כך הינו בטלות.

ביהמ"ש בחן את הערעור ובדק האם הוא מוסמך לדון בתקיפה עקיפה של התקנות הנ"ל והאם נדרש לבחון את השאלה "מהו המועד סביר לדיווח בסמוך לאחר חתימת ההסכם"?

לעניין הסמכות – קבע בית המשפט, כי בדונו בערעור מנהלי על החלטת ועדת הערר, סמכותו נגזרת אפוא מסמכותה של ועדת הערר. בהתאמה לפיכך יש לבחון מהי גדר סמכותה של ועדת הערר ב"תקיפה עקיפה" של התקנות?

בדונו בעניין ציין בית המשפט, כי בחוק רישום קבלנים, שמכוחו הוקמה ועדת הערר הנ"ל, אין כל הוראה המסמיכה את ועדת הערר לדון ב"תקיפה עקיפה, של תקנות בדרך של "סמכות נגררת". במילים אחרות, ועדת הערר שלפי חוק רישום קבלנים גם אינה מוסמכת לדון בתקיפה עקיפה של תקנות הדיווח.

לאור האמור ובהתאמה הגיע בית המשפט למסקנה כי גם בערעור מנהלי בגין החלטת ועדת הערר, אין סמכות לדון בביטול התקנות.

עוד ציין בית המשפט כי לעניין חוקיות התקנה – סעיף החוק קובע במפורש, כי הדיווח צריך להיעשות ב"סמוך לחתימת חוזה המכר". אומנם, החוק אינו קובע במפורש מועד במסגרתו על המוכר לדווח על המכר, אולם, הוא קובע את העיקרון לפיו על הדיווח להתבצע בסמוך לאחר חתימת ההסכם ואת המועד המדויק נמצא בתקנות.

בית המשפט לא נדרש לשאלה מהו המועד הסביר לדיווח "בסמוך" לאחר חתימת ההסכם, מאחר שבנסיבות דנן המערערת לא דיווחה על העסקה בהתאם לחוק למעלה משנה ממועד העסקה ואין כל ספק כי מדובר במועד שאינו סמוך למכר.

לאור האמור לעיל, קבע בית המשפט כי אין ספק שאכן המערערת הפרה את הוראות החוק ומכאן שאף מטעם זה העיצום הכספי שהוטל עליה הוטל כדין ודין הערעור בשל כך להידחות.

הערת מערכת:

נראה כי מטרות החוק אכן ראויות, וחוק המכר בהיותו כלי המשמש להגן על רוכשים ועל השקעותיהם הינו מבורך, אך מאידך יש לבחון האם במקרים של איחור בדיווח כמו במקרה דנן ודומיו, נקיטה בדרך של הטלת סנקציות והגברת העול על כתפיהם של הקבלנים והמוכרים תואם את מטרות החוק.

ההערה האמורה מתחזקת ביתר שאת הואיל וכידוע העדר גמישות עלולה לגרום לאי וודאות וחסרון כיס אצל הקבלנים והמוכרים, אשר יביאו בסופו של יום לגלגול העלויות דווקא אצל הרוכשים ובתוך כך להביא להתייקרות במחירי הדירות, וייתכן כי בכך "יצא שכרנו בהפסדנו". "קל וחומר" כאשר מדובר בחוק שפרשנותו בייחוד בעניין "המועד הסביר לדיווח" שטרם נבחן לעומק ואף לא בפסק דין זה.

 

ת"א 42013-12-11/42106-12-11/42045-12-11 חברת הכשרת הישוב בישראל בע"מ ואח' נ' דוד לוי ואח'
בית משפט השלום בתל אביב-יפו, בפני כב' הש' ישי קורן

ב"כ התובעים: עו"ד אבישי חלפון ועו"ד מרים כבוב

ב"כ הנתבעים: עוה"ד נסים שאקר וואסים אלטוחי

 

סעיף 131(10) לחוק הגנת הדייר – היתר הריסה כעילת פינוי דייר מוגן

 

ענייננו ב-3 תיקים מאוחדים, ובהם תובענות לפינוי מושכר מדיירים מוגנים על פי חוק הגנת הדייר (נוסח משולב), תשל"ב-1972 (להלן: "החוק").

התובעת 1 הינה בעלים של חלק מחלקות 71, 72, 73, 74, 75 בגוש 7073 (להלן: "המקרקעין") והתובעים הנוספים הם מי שזכאים להירשם כבעלים על יתרת המקרקעין, מכוח זכייתם במכרז ממ"י לרכישת זכויות בעלות במקרקעין בהם מחזיקים 6 דיירים מוגנים.

הנתבעים שכרו מממ"י בתאריכים שונים, דירות בבניין ברחוב שד' ירושלים 131 בעיר יפו, הממוקם על חלק משטח המקרקעין ומתגוררים בהן בדיירות מוגנת (להלן: "הדירות").

הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה נתנה היתר להריסת מבנים במקרקעין, ובכללם הדירות.

התובעים, טענו כי מתקיימות בענייננו מספר עילות לפינוי הנתבעים, הראשונה, פלישה, כאשר הנתבעים פלשו לשטח נוסף בסמוך לדירות, דבר המהווה הפרה יסודית של הסכם השכירות, ועל כן קמה העילה לפינוי מכוח סעיף 131(2) לחוק. השנייה, אי תשלום דמי שכירות, כאשר הנתבעים נמנעו מלשלם כסדרם את תשלומי השכירות, והשלישית, קיומו של היתר בניה להריסת הבניין ובו הדירות, כאשר מעצם קיומו קמה עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק. התובעים הודיעו, כי הם נכונים להעמיד לרשות הנתבעים סידור חלוף, או פיצוי שווה ערך בנסיבות העניין.

הנתבעים טענו מנגד כי בחוזי השכירות לא מוזכר גודל הדירות במ"ר, כי הם משלמים כסדרם את דמי השכירות, וכי לא מתקיימת עילת פינוי לפי סעיף 131(10) לחוק כנגד הנתבעים, כאשר בידי התובעים היתר הריסה בלבד להבדיל מהיתר בניה.

בית המשפט דחה את הטענות בדבר הפלישה כאשר קבע, כי את הזיקה שבין המושכר לחצר הסמוכה לו יש לקבוע על פי מצב הדברים בשטח ובהקשר רחב יותר מאשר לשון החוזה. זאת ועוד, בהיות חוזה השכירות שותק לגבי הנלווה למושכר, הרי מן ההיגיון הוא שהדיירים זכאים לזכות שימוש רגיל ונאות גם בנלווה למושכר – החצר, כל עוד בחוזה לא נכתב במפורש אחרת. לכל הפחות מעמדם של הנתבעים בחצר הנו כמעמד בני רשות שאינה ניתנת לביטול בנסיבות העניין, כל עוד מחזיקים הנתבעים בדירות כדין.

בית המשפט דחה את הטענה בדבר אי תשלום דמי שכירות, כאשר לא נסתרה גרסת הנתבעים לפיה שילמו דמי שכירות לאורך כל השנים.

בית המשפט קיבל את טענת התובעים לפיה בנסיבות העניין, די בהיתר ההריסה לקיומה של עילת הפינוי לפי סעיף 131(10) לחוק. בית המשפט מפנה לפסיקת העליון ברע"א 2737/11 גרוס נ' אוסט (להלן – "גרוס") עליו הסתמכו הנתבעים, בקבעו, כי ההלכה שנקבעה בגרוס נטועה היטב בנסיבות המיוחדות של אותו מקרה, ואין בה כדי לשנות את מגמת הפסיקה, בדבר צמצום הפגיעה בזכויות הקניין של הבעלים. כאשר בעניין גרוס הוכח, כי אין בכוונת הבעלים לבנות את הבניין שבגינו התקבל רישיון הבנייה, והסיבה לקבלת ההיתר הייתה הגשת תביעת הפינוי, ולא כוונה לבנות בניין על פי ההיתר. בגרוס נקבע, כי אפשר שיהיה פער בין הרישיון ובין תכניות הבנייה של הבעלים, ובלבד שיוכח שכוונות הבניה אמתיות.

פרשנות דווקנית של החוק תמנע את פיתוח המקרקעין, והדבר עומד בניגוד למגמת הפסיקה בענייני מקרקעין בכלל, ובדיני הגנת הדייר בפרט. מתן עדיפות לזכויות הדייר המוגן בנסיבות אלה, עלולה לגרום לפגיעה קשה ובלתי מידתית בזכות הקניין של הבעלים.

בית המשפט ראה בהיתר להרוס את המבנים שעל המקרקעין, יחד עם הפעולות שעשתה התובעת לאישור התב"ע, שאותה יש לבצע עד לשנת 2016, כמבססים את ההוכחה שבעלי המקרקעין מעוניינים להרוס את המבנים בהם מצויים המושכרים, על מנת לבנות במקומם מבנים חדשים, כאשר בשלב זה בידיהם הרישיון הראשוני להריסה, אשר נדרש לצורך השלמת פינוי המגרשים המיועדים לבנייה, ובהמשך יתקבלו היתרים נוספים לבנייה על פי התב"ע.

לעניין סידור חלוף, בהתחשב בעלויות הדיור באזור מגוריהם של הנתבעים, העמיד בית המשפט את סכום הפיצויים על שווי הבעלות שקבעו מומחים מטעם בית המשפט בתוספת של כ-10%.

בסופו של דבר התביעה התקבלה, נפסק פיצוי כספי לטובת הנתבעים לצורך דיור חלוף.

הערת מערכת:שאלת הזכויות בחצר הצמודה לדירה הינה שאלה העולה תדיר במחלוקות דומות שכן, מרבית ההסכמים שדיירים חתמו עליהם לא נהגו לפרט ולכלול לחצר אלא, את מספר החדרים המושכרים וכדו', במקרה זה פירש בית המשפט את הלקונה לטובת השוכר, יש להניח כי במקרים אלו יש גם לבחון איך דה-פקטו ראו הצדדים את ההתקשרות ואם אכן נעשה שימוש בחצר כחלק מהמושכר משך השנים.המערכת מקווה כי סוגיית ההתערבות בשיעור דמי השכירות העומדת כיום בכותרות על ידי שר האוצר, לא תשיב לשוק את מערכות היחסים שבין דייר מוגן לבעלים שהובילו לאינספור דיונים ומחלוקות בבתי המשפט, שוודאי שלא עשו טוב לאף אחד וגרמו להזנחת נכסים ולפגיעה רבתי בחזות הערים.

ת"א 14390-03-13 כהן ואח' נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה כפר סבא

בית משפט השלום בכפר סבא, בפני כב' הש' רונן פלג

ההסדר לתקיפת שומת היטל השבחה הקבוע בתוספת השלישית, קובע דרך ייחודית שלא ניתן לעקוף באמצעות תובענה אזרחית

ענייננו בתביעה אזרחית, להשבת תשלום היטל השבחה ששולם לועדה מקומית, בטענה כי התובעים  (הנישומים) היו זכאים לפטור מהיטל השבחה, מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה.

העובדות: התובעים הגישו בקשה לבניית שני בתי מגורים על חלקה שבבעלותם. בעקבות זאת, קיבלו מאת הועדה המקומית דרישת היטל השבחה. התובעים עררו על השומה, ולאחר דין ודברים בין הצדדים, תוקנה השומה בהתאם להוראות סעיף 14 לתוספת השלישית. בהמשך הגישו התובעים בקשה לפטור מהיטל השבחה מכוח סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, אולם הועדה המקומית דחתה את הבקשה. לאחר שהגישו בקשה לשקול שנית את ההחלטה, ונדחו, שילמו התובעים את ההיטל. כחמישה חודשים לאחר ששילמו את ההיטל, כאמור, הגישו התובעים את התביעה בה עסקינן.

הועדה המקומית טענה כי התביעה מהווה ניסיון "לעקוף" את הוראות החוק, לפיהן ניתן להשיג על שומת היטל השבחה באמצעות הגשת ערר לועדת הערר תוך 45 יום. הועדה המקומית טענה כי משלא פעלו בהתאם להוראות החוק, דין תביעתם של התובעים להידחות על הסף.

בית המשפט קבע,כי סעיף 14 לתוספת השלישית קובע דרך ייחודית להשגה על קביעות הועדה המקומית לעניין היטלי השבחה, ולפיו יש לפנות בערר לועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה. בית המשפט ציין כי על פי הפסיקה, ככלל לא ניתן לעקוף מסלול תקיפה מסוים ומוגדר של החלטה מנהלית, כפי שהוא קבוע בחוק, על ידי הגשת תביעה לבית השפט האזרחי. עוד ציין בית המשפט כי אמנם לצד הכלל קיימים חריגים במקרים מיוחדים כאשר התביעה שהוגשה מעוררת שאלות בעלות חשיבות כללית או עקרונית מיוחדת, ואולם המקרה דנן אינו נמנה על אלה.

לפיכך, קבע בית המשפט כי אין לו סמכות עניינית לדון בעניין והורה על דחיית התביעה בהתאם להוראות סעיף 101(א)(2) לתקנות סדר הדין האזרחי. כן חייב את התובעים לשלם לנתבעת הוצאות בסך של 3,000 ₪.

הערת מערכת: צריך לשים לב כי אמנם בתי המשפט ראו במסלול היטל ההשבחה כמסלול ייחודי ויש לנקוט הליכים במסלול זה, אולם החלטות שונות, בעיקר של ועדות הערר, קובעות כי כל מחלוקת בעניין היטל השבחה הנובעת מנתונים וגורמים שהינם "מחוץ לחוק", כגון הבטחות ו/או הסכמים וכדו', אין מקום לבררם בהליך היטל ההשבחה אלא בהליכים מנהליים/אזרחיים וכדו', ולא תמיד האבחנה כה ברורה ויש לשמור את כל האופציות פתוחות.

 

ערר 81-303/13 אסדן ישראל בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה ירושלים בפני ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז ירושלים, כב' יו"ר הועדה (לשעבר) עו"ד גלעד הס

ב"כ המשיבה : עו"ד ארז שפירא

באופן עקרוני, תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – 1992 קובעות כי אחוזי הבניה יחושבו משטח המגרש נטו, אולם תקנות אלו אינן חלות כאשר קיימת הוראה סותרת בתכנית שאושרה טרם תוקנו התקנות

במסגרת ערר היטל השבחה, ועדת הערר איננה מתבקשת לפרש את המצב המשפטי האובייקטיבי השורר כיום, אלא מטרתה הינה לבחון כיצד היה קונה סביר ערב המועד הקובע סבור כי יש לחשב את זכויות הבניה, כאשר ההנחה, ולמעשה החזקה, הינה כי הקונה הסביר מפרש פירוש אובייקטיבי נכון את התכנון החל

תזת "מהלך תכנוני אחד" שפותחה במסגרת דיני תביעה לפי סעיף 197 לחוק ומהווה חריג לדין הכללי הקיים אשר לפיו כל תכנית ותכנית מהווה נושא עצמאי להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק – אינה ישימה ואינה חלה במקרים של היטל השבחה

 

עניינו של הערר בשומת הוועדה המקומית שהוצאה מכוח התוספת השלישית לחוק התו"ב. המקרקעין נשוא הערר מצויים ברחוב דרך בית לחם בירושלים והוגדרו בעבר כחלקות 37 ו- 40 בגוש 30015. במצב הקודם חלה על המקרקעין תכנית 62 על תיקוניה, וכן תכנית 3770 מיום 15.6.1999. תכנית 3770 כללה את המקרקעין ביחד עם חלקות נוספות במתחם לחלוקה חדשה, ובנוסף נקבע בה כי תנאי להיתר בניה תהיה תכנית מפורטת אשר תגדיר את החלוקה.

התכנית הנטענת כמשביחה הינה תכנית 8252א' מיום 12.9.11 אשר מגדירה מתחם של 4,885 מ"ר לאזור מגורים ג' עם שפ"פ, וכן מתחם מקרקעין המיועד לשצ"פ ולדרך.

על המקרקעין הוגשו בקשות להיתרי בניה, אשר אושרו על ידי הוועדה המקומית, ולאור המימוש בדרך של היתר בניה, הוועדה המקומית הנפיקה שומת היטל השבחה. במסגרת השומה מטעם הוועדה המקומית קבע השמאי מטעמה כי שווי המקרקעין במצב הקודם הינו 76,901,000 ₪ ואילו במצב החדש השווי הינו 99,729,000 ₪.

מכאן קבע שמאי הוועדה את היטל ההשבחה על סך של 10,914,000 ₪, ועל שומה זו הוגש הערר.

במסגרת הערר העלתה העוררת מספר טענות כנגד שומת הוועדה המקומית, שעיקריהן הינן כדלקמן: יש לערוך חישוב זכויות בניה במצב הקודם משטח ברוטו; יש לראות את תכנית 3770 ואת התכנית החדשה כרצף תכנוני אחד; יש להפחית סך של 6,636,674 ₪ לאור מטלות פיתוח; בתכנית 3770 לא הוטלו על העוררת מטלות ציבוריות; יש לערוך את השומה ללא מרכיב מע"מ; יש ליתן פטור בגין בניית שטחי ממ"ד; יש להביא בחשבון הוצאות פינוי פולש; יש להביא בחשבון פינוי דייר מוגן; יש להביא בחשבון במצב הקודם פוטנציאל לקבלת הקלה כמותית.

בנוסף לכך, במסגרת הדיון בערר העוררת הגישה שומה מפורטת מטעמה, במסגרתה טענה כי השווי במצב הקודם הינו 80,450,000 ₪, בעוד ששווי המקרקעין במצב החדש הינו 63,350,000 ₪. כלומר לטענתה, לא רק שאין השבחה מכוח התכנית החדשה, אלא שהתכנית הינה תכנית פוגעת בסך של יותר מ- 17 מיליון ש"ח.

לאור שומה זו, המשיבה ביקשה והגישה מסמכים נוספים לתמיכה בטענותיה.

ועדת הערר קבעה, כי באופן רגיל מן הראוי להעביר לשמאי המייעץ את השומה כמכלול על מנת שהשמאי המייעץ יגיש לוועדת הערר שומה מלאה ומפורטת לגבי היטל השבחה, אשר חל, אם בכלל, על הנכס. עם זאת, כאשר מתעוררות שאלות משפטיות או שאלות של פרשנות תכנונית, על ועדת הערר לדון בהן, ורק לאחר מכן תנחה את השמאי המייעץ בדבר שאלות אלו ותעביר אליו את הדיון בשאלות שמחלוקת.

באשר לטענה כי יש לערוך חישוב זכויות בניה במצב הקודם משטח ברוטו – קבעה ועדת הערר כי באופן עקרוני תקנות התכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתכניות ובהיתרים), תשנ"ב – 1992 קובעות כי אחוזי הבניה יחושבו משטח המגרש נטו (ר' תקנה 3(א) לתקנות אלו). אלא, שתקנות אלו אינן חלות כאשר קיימת הוראה סותרת בתכנית שאושרה טרם תוקנו התקנות.

לגופו של עניין, נקבע כי גם בהנחה שתכנית 3770 מכילה את הוראת סעיף 11 לתכנית 62, הרי שהוראת סעיף 11 אמנם מהווה חריג מפורש לאמור בתקנות חישוב שטחים, ועל פיה במקרה של הרחבת דרך יחושבו זכויות הבניה מכוח המגרש ברוטו ולא נטו. עם זאת, הן פרשנות אובייקטיבית של הסעיף והן סברתו של קונה סביר במועד הקובע היו מובילים למסקנה ברורה, כי אין להביא בחשבון שטח שצ"פ כשטח בגינו יחושבו אחוזי בניה.

כך, לעניין סברתו של קונה סביר במועד הקובע – קבעה ועדת הערר, כי במסגרת ערר היטל השבחה, להבדיל מהליך רישוי, היא איננה מתבקשת לפרש את המצב המשפטי האובייקטיבי השורר כיום, אלא מטרתה הינה לבחון כיצד היה קונה סביר ערב המועד הקובע סבור כי יש לחשב את זכויות הבניה. נקודת המוצא הינה בהחלט התכנון הסטטוטורי החל, לשונו ותכליתו, כאשר ההנחה, ולמעשה החזקה, הינה כי הקונה הסביר מפרש פירוש אובייקטיבי נכון את התכנון החל.

כן נקבע בהקשר זה, כי כאשר בידי צד מצוי מסמך אשר אין ספק כי הוא רלבנטי למחלוקת, ואף מהווה שינוי לעמדה קודמת של הרשות שהוצגה על ידו, והוא מסתיר זאת במכוון מוועדת הערר, מדובר בהתנהגות חמורה מאין כמותה, שתבוא לידי ביטוי בפסיקת הוצאות משמעותיות.אמנם העוררת טענה, כי האמור במסמך שהוסתר על ידה אינו מקובל עליה. אולם, מה שקובע את סברתו של הקונה הסביר במועד הקובע אינו עמדתה של היועצת המשפטית של העוררת, אלא עמדת הוועדה המקומית.

באשר לשאלת הפרשנות האובייקטיבית – צוין, כי המחלוקת בין הצדדים התמקדה בסוגיה מהי "דרך" לעניין סעיף 11 וכן בהוראת סעיף 7 לתכנית 3770. בעוד שהעוררת טענה כי המונח "דרך" כולל גם שטח ציבורי פתוח, המשיבה טענה כי המונח "דרך" אינו יכול להכיל גם שטח ציבורי פתוח.

לגופו של עניין, נקבע כי הנסיבות במקרה זה שונות מהנסיבות בעניין ערר (ירושלים) 437/11 גלבוע מיכל נ. הוועדה המקומית ירושלים, הואיל ואין מדובר בשצ"פ המחבר בין דרכים, אלא, בשצ"פ אמיתי ומשמעותי אשר אמור לתפקד כשצ"פ, ולא לשמש למעבר מכוניות או הולכי רגל.

לפיכך, ועדת הערר קבעה כי במועד הקובע הן הפרשנות האובייקטיבית של התכנון והן הפרשנות הסבירה שהיה רואה הקונה הסביר לסעיף 11, הינה כי יש לחשב את זכויות הבניה משטח המקרקעין נטו (ללא שטחי השצ"פ) ולא מהשטח ברוטו. ובהתאם לכך הנחתה את השמאי המייעץ לבחון את שווי המקרקעין במצב קודם על סמך תחשיב זכויות הבניה משטח המקרקעין נטו, ללא החלק ששינה ייעודו לשצ"פ במסגרת תכנית 3770.

באשר לטענה בדבר הפחתת סכומים לאור מטלות פיתוח – נקבע כי אין חולק שכאשר מוטלת במסגרת התכנית חובת פיתוח שצ"פ על הבעלים, יש להפחית עלות פיתוח זו מהשווי במצב חדש, כאשר הערכת שווי ההפחתה הינה עניין שמאי טהור.

על כן, ועדת הערר הנחתה את השמאי המייעץ להביא בחשבון במצב החדש הפחתה בגין מטלות ציבוריות בשיעור שהיה צופה קונה סביר במועד הקובע. ולעניין זה הוטעם, כי עלויות פיתוח השפ"פ (שטח פרטי פיתוח) אינם גורם הפחתה במצב החדש, היות ושטח זה תורם לשווי הדירות הסובבות ולמעשה מהווה חלק מעלויות הבניה.

בדומה לכך, ועדת הערר קיבלה את טענת העוררת כי בתכנית 3770 לא הוטלו על העוררת מטלות ציבוריות, ולכן קבעה כי אין להפחית משווי המצב הקודם עלות ביצוע מטלה ציבורית.

באשר לטענה כי יש לראות את תכנית 3770 ואת התכנית החדשה כרצף תכנוני אחד – ועדת הערר דחתה את הטענה בקבעה, כי תזת "מהלך תכנוני אחד" הינה תזה אשר פותחה במסגרת דיני תביעה לפי סעיף 197 לחוק התו"ב במקרים מסוימים וספציפיים, המהווה חריג לדין הכללי הקיים אשר לפיו כל תכנית ותכנית מהווה נושא עצמאי להגשת תביעה לפי סעיף 197 לחוק. חריג זה אינו ישים ואינו חל במקרים של היטל השבחה, שלגביהם קבע בית המשפט העליון, בשתי הזדמנויות שונות, כי בהיטל השבחה כל תכנית הינה נושא נפרד לחישוב היטל השבחה (ר' דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים; ע"א 4217/04‏ ציון פמיני נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים).

לפיכך, ועדת הערר קבעה כי אין מקום להחלת התזה של "מהלך תכנוני אחד" על דיני היטל השבחה, וכי כל עוד לא ישונה החוק ולא ישונו ההלכות המוצקות בעניין "קריית בית הכרם בע"מ" וכן בעניין "פמיני" שלעיל, כל תכנית היא נשוא עצמאי לתחשיב היטל ההשבחה ביחס למדרגה שקדמה לה.

גם טענת העוררת כי יש לערוך את השומה כולל רכיב המע"מ – נדחתה, תוך שנקבע, כי כל עוד אין מדובר במקרה מיוחד, ורק כאשר יוכח כי השוק הינו שוק של עוסקים בלבד, הרי יש להביא בחשבון מע"מ בשווי המקרקעין.

באשר לטענה כי יש ליתן פטור בגין בניית שטחי ממ"ד – נקבע כי כאשר מדובר במימוש בדרך של היתר בניה, אין מקום להביא בחשבון שטחי ממ"דים, ויש ליתן פטור בגינם.

כמו-כן, ועדת הערר קבעה כי השמאי המייעץ יחליט לפי שיקול דעתו בעניין הפחתת הוצאות פינוי פולש ופינוי דייר מוגן בשני מצבי התכנון, וכן כי ניתן להביא בחשבון פוטנציאל תכנוני לקבלת הקלה כמותית במצב הקודם, אולם זאת רק בכפוף להחלטות המצמצמות של ועדת הערר בנושא זה.

לעניין ההוצאות צוין, כי באופן עקרוני פסיקת הוצאות לצד הזוכה תעשה בסופם של ההליכים. אלא שבמקרה זה סברה ועדת הערר כי ראוי ונכון לחייב את העוררת בהוצאות כבר בשלב זה, וזאת בעיקר, לאור הסתרת מסמך מהותי מוועדת הערר ודחיית מרבית טענותיה המשפטיות.

על כן, בנסיבות אלו, ובשים לב לסכומי היטל ההשבחה נשוא ערר זה ולהיקף כתבי הטענות, חויבה העוררת בהוצאות המשיבה עד כה בסך של 25,000 ₪ כולל מע"מ, וניתנו הנחיות לשמאי המייעץ בהתאם לקביעות דלעיל.

הערת מערכת: פרשנות מצב תכנוני קודם במסגרת הליך היטל השבחה אליבא דועדת הערר, בוחנת מצב זה בהתאם להתייחסות אל התכניות במועד הקובע בלבד, המשמעות היא כי לא מעניין לכאורה מה התכוון מתכנן /מחוקק המשנה בעת שאישר את התכנית, ככל שלדוגמא ניתנה פסיקה סותרת ופרשנות מאוחרת לאותה תכנית, כך גם לכאורה יתעלמו מהתנהלות הרשות משך שנים ופרשנותה את התכנית אם יוכח שינוי, שחל בסמוך למועד הקובע, נציין כי גישה זו לדעתנו אינה חפה משאלות ובעיות, שכן, פרשנות דבר חקיקה ככלל, על פי כללי הפרשנות בוחנת את דבר החקיקה בהתאם לכוונת המחוקק, ובהתאם למועד בו נחקק, וכן קובעת הפסיקה חשיבות לדרך פרשנות הרשות, כללים אלו לא עומדים בהיטל השבחה אליבא דועדה.

 

בעריכת גיליון זה השתתפו עוה"ד דפנה סירוטה הולנדר וגלית קיט טלמור ממשרד צבי שוב

 המערכת מברכת את קוראיה וכל בית ישראל בברכת חג עצמאות שמח