עו"ד על נדל"ן – עלון מספר 54

.

מאמרים בנושא

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מקרקעין

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד -2013
מחיקת שיעבוד מדירה שנרכשה מקבלן

 

מיסוי

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2014 – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה


הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים

 

רשות מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 14.1.2014 שורה של החלטות
המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי

 

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של שינויים בהחלטה קודמת למכרזי דיור להשכרה

 

הקלה על  בעלי מוגבלות בניידות

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

פגיעה בזכות הקניינית של הנפקע, מחייבת, בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה, גם שיפוי בגין הוצאות נלוות שונות, הכרוכות בהפקעה וברכישת נכס חלופי, הניתנות לכימות.

 

חוזים

ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס ואח' נ' פז-ים הולדינגס 2000

אי רישום זכות חכירה וקבלת הסכמת מנהל לעסקה בניגוד להתחייבויות המוכר
מהווה עילה לביטול חוזה ולהשבה

 

מקרקעין – קבורה

עת"מ 44670-04-13 יעקב אביאור ואח נ' המשרד לשירותי דת ואח'

לא ניתן לסחור בחלקות קבר בשוק החופשי

 

רשות מקרקעי ישראל  – דמי הסכמה

תא (ת"א) 25196-07-11 פלדמן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
ת"א 25229-07-11 ליבנה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז

הדרך שבה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות חכירה בנחלות ובשטחי עיבוד לצדדים שלישיים היא עפ"י הוראות פרק ג' (ובו סעיף 12) להחלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וזאת באופן שמבטא את העיקרון היסודי שבסעיף 3 לאותה החלטה

 

מקרקעין – זיקת הנאה

 תא (חי') 24330-10-10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ואח' נ' יפה עוף בע"מ


סילוק יד מכוח זיקת הנאה

 

 

 

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

בט – 6091+92/13 קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ נ' מדינת ישראל

פוטנציאל לפיתוח המקרקעין – מתי יילקח בחשבון בתביעות לפי סעיף 197

 

 

תמ"א 38

ערר מס' בב/5253/13 משה שוב נ' הוועדה המקומית לתו"ב בני ברק ואח'

פגם בהליכי התכנון בהוספת תנאים מעבר לקבוע במסגרת החוק כתנאי לאישור תמ"א 38

 

 

מאמרים

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר 

עסקאות להעברת מקרקעין במתנה בין קרובים, הינן כלי נפוץ לחלוקת רכוש בתוך המשפחה, זאת בשל הטבות המס הקיימות בעסקאות אלו, כמו גם בשל אופייה המיוחד של עסקה להעברת מקרקעין במתנה אשר מסתיימת רק עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין. בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, עת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, ככל שקיים, יש לתת את הדעת לפן הקנייני לפיו עם השלמת עסקת המתנה, יעבור למעשה הרכוש ויהפוך להיות קניינו של מקבל המתנה, ויש לוודא כי זוהי הכוונה המקורית של נותן המתנה.

במאמרנו זה להלן, נסקור צדדים שונים של עסקת המתנה, לרבות בעקבות השינויים שחלו לאחרונה במשטר המס החל במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (אשר תוקפו הינו מיום 1.1.2014).

עסקת מתנה, על פי חוק המתנה, מסתיימת ככלל (למעט העברת מקרקעין במתנה) עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה (להבדיל ממתנה שנסתיימה), רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן מחפיר.

בעסקאות מתנה של נכסי מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, משמשת לעיתים ככלי לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים כמו לדוגמא במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת או שמקבל המתנה נהג בו באופן לא ראוי. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים; כך גם ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכס  ע"י מקבל המתנה, בנוסף, ניתן לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה, כמו כן, ניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה וכיוצ"ב.

בכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה (של הנותן ושל המקבל) אלא לערוך הסכם משפטי מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום, כגון יפויי כח ועוד.

במקרים רבים, להיבטי המס קיימת גם השפעה על הבחירה באם לבצע עסקת מתנה דווקא. כך בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, וקיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה (תשומת הלב בהקשר זה כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה).

ההטבה במס שבח – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה (נציין כי ההגדרה של אח ואחות כאמור צומצמה במסגרת תיקון 76 לחוק).

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

ואולם, יש לשים לב כי להעברת הזכויות במתנה בין קרובים, קיימת השלכה על המיסוי החל בעת מכירת הנכס שהתקבל במתנה, הן על המס החל על מקבל המתנה, ובעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין,  אף על המס החל על נותן המתנה.

שכן, לפני תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, מקבל המתנה מקרוב, יכול היה למכור את דירתו בפטור ממס לפי אחד מסעפי הפטור שהיו קבועים בסעיף 49ב לחוק (בנוסחם עובר לתיקון) ובלבד שעמד בתקופות צינון שעל המוכר (מקבל המתנה) להמתין טרם יהיה זכאי לפטור ממס בין קבלת הדירה במתנה ולבין מכירתה. תקופת הצינון האמורה נעה בין שנה לארבע שנים והייתה תלויה במספר גורמים- הקשר המשפחתי בין נותן המתנה למקבל, מגוריו של מקבל המתנה בדירה ובמקרה זה אף מצבו המשפחתי של המקבל (להלן: "תקופות הצינון הישנות").

ואולם, לאחר תיקון 76, ולאור העובדה שצומצמה למדי האפשרות למכור דירות בפטור מלא ממס, קיימים למעשה היום שלושה מסלולי מכירה אפשריים:

1)    מכירה בפטור מלא (עד לתקרה של 4.5 מיליון ₪) –  כאשר מקבל המתנה מעוניין למכור את דירת המתנה וזוהי לו דירתו היחידה (הן ביום ה 1.1.14 והן במועד המכירה), ובלבד שעמד בתקופות הצינון החדשות (חלוף 3 שנים מהמתנה במקרה וגר בדירה, או 4 שנים במידה ולא גר בדירה (להלן: "תקופות הצינון החדשות").והכל בכפוף ליתר התנאים הנדרשים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

2)    מכירה במס מוטב – בהתאם לתיקון 76, מוכר יכול למכור עד 2 דירות מגורים לפי הטבת מס זו בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) כאשר בגין כל מכירה יהיה חיוב במס מוטב לינארי באופן שעל חלק הזמן היחסי שמיום הרכישה (במקרה של מתנה, יום הרכישה בידי נותן המתנה) ועד ליום 31.12.13 יהיה פטור מלא ממס, ועל פרק הזמן שמיום 1.1.14 ועד ליום המכירה יחול מס בשיעור 25%. בתקופת המעבר לא יחול מס מוטב במכירה לקרוב, ומגבלה זו תבוטל החל מיום 1.1.18.יצוין כי מכירה במס מוטב ביחס לדירה השנייה אפשרית רק כעבור 4 שנים מיום בו נמכרה דירה בפטור ממס לפי כללי הפטור הקודמים.

3)    מכירה בחיוב מס מלא – במקרה בו לא הייתה זו דירתו היחידה של המוכר ובמקרה בו לא ניתן היה לקבל את המס המוטב, יחויב המוכר במס שבח מלא בהתאם לשיעורי המס החלים במכירת מקרקעין מכל הסוגים כתלות במועד הרכישה של הנכס בידי נותן המתנה.

נבהיר, כי במקרה של מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב, יש לשים לב כי בכדי ליהנות מהפטורים האמורים קיימות מגבלות נוספות של עמידה בתקופות צינון, וחישוב משותף עבור נותן המתנה ומקבל המתנה ביחס למספר הדירות הנמכרות במס מוטב. כמו כן, יש לשים לב כי הפטור והמס המוטב אינם מתייחסים למרכיב זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, וככל שקיימות זכויות בניה כאמור, יהיה בגינן חיוב רגיל במס שבח (לפי שיעור המס בו חייב המוכר כתלות במועד רכישת הנכס).

באשר לתקופת הצינון, קיימות למעשה שתי תקופות צינון,  תקופות הצינון הישנות – החלות במקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר עד ליום 31.12.13. תקופות הצינון החדשות – החלות במכירת דירה בפטור מלא, ובמקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר לאחר ה 1.1.14.

בנוסף, במכירת דירה שנתקבלה במתנה בתקופה שמיום 1.8.13 ועד ליום 31.12.17, כאשר היא נמכרת על ידי מקבל המתנה רואים את נותן המתנה כאילו הוא המוכר, לעניין שיעור המס המוטב.

כדי להמחיש את ההשלכה של השינויים שנעשו בחקיקה, נציג את הדוגמא שלהלן:

הורים נתנו במתנה לבתם, לפני ה- 1.8.2013 , 2 דירות, ונותרים בעלים של 2 דירות נוספות, מעוניינים למכור את כל הדירות (שלהם ושל בתם כאמור) במס מוטב בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) – בכפוף לעמידת הבת בתקופות הצינון הישנות, ההורים והבת יוכלו למכור את כל 4 הדירות במס מוטב. לעומת זאת, במידה ו-2 הדירות היו ניתנות לבת לאחר ה 1.8.13, ניתן היה למכור בתקופת המעבר רק 2 דירות (מתוך 4 הדירות של ההורים והבת יחדיו), במס מוטב.

כאמור, בעסקאות מתנה בין קרובים קיימת גם הטבה במס רכישה –  כך, בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים כך שיש חבות ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. יצוין כי במקרה שאדם מעביר לבן הזוג שלו זכויות בדירת מגורים בה הם מתגוררים בפועל יש פטור מלא ממס רכישה.

עסקת מתנה בין קרובים, אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה , ר' לעניין זה הגדרת "מימוש זכויות" שבסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות "המצית" את החיוב בתשלום ההיטל.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית : העברה צריכה להיות ללא כל תמורה; שנית ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב"  כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית (בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג , אח ובני זוגם). תשומת הלב כי ההגדרה של קרוב לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאים השני הוא שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב" העברה תחשב למימוש זכויות והיא תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף האומרת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות אין פרושה מתן פטור מההיטל אלא רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

אנו סבורים כי יהיו הטבות המס אטרקטיביות ככל שיהיו, את ההחלטה האם לבצע עסקת מתנה, נכון לקבל דווקא מתוך הראייה הקניינית, והרצון שהנכס בבוא העת יהפוך להיות רכושו של מקבל המתנה.

*  האמור אינו מהווה המלצה או ייעוץ ויש לבחון ולקבל ייעוץ בגין כל מקרה לגופו ואין להסתמך על האמור במאמר.

* תודות לרו"ח ועו"ד אמיל בן עטר על הערותיו המחכימות למאמר זה.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תיקון מס' 7), התשע"ד -2013
מחיקת שיעבוד מדירה שנרכשה מקבלן

הרינו לעדכן כי ביום 25.11.13 הכנסת אישרה תוספת לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד – 2013 ולפיו מוכר (בד"כ הקבלן), יפנה לבנק או לתאגיד הבנקאי אשר הלווה לקבלן כספים לבניית פרויקט והוציא ערבויות או פוליסת ביטוח לקוני דירות בפרויקט, ויבקש מכתב כוונות מותנה לדירה אשר יתמלאו לגביה התנאים הבאים:

  1. בניית הדירה הושלמה.
  2. ההחזקה בדירה נמסרה לקונה.
  3. שולם מלוא מחיר התמורה למוכר על פי פנקס השוברים או חוזה המכר.
  4. כספי הקונה הובטחו בהתאם להוראות החוק.

פניה כאמור לבנק תתבצע על ידי הקבלן 30 יום לאחר קבלת תשלום ראשון מהקונה או ממועד הוצאת ערבות בנקאית ראשונה או פוליסת ביטוח.

במכתב הכוונות ירשם כי ככל שיתמלאו התנאים האמורים לעיל, הדירה תוחרג מתחולת השעבוד הקיים לקבלן והבנק יפעל למחיקת כל רישום של שיעבוד רשום, אצל לשכת רישום המקרקעין, רשות המקרקעין, מאגר המשכונות וזאת בתוך זמן סביר לאחר שהדירה תירשם כיחידת רישום נפרדת וניתן יהיה לפעול לגביה בנפרד משאר המקרקעין.


מיסוי

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2014 – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

עם כניסת שנת המס 2014 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974 (להלן: "התקנות"), עדכוני סכומים כמפורט להלן.

הוראת הביצוע הנדונה (להלן: "הוראת הביצוע") מפרטת את הסכומים המעודכנים, ואלו נסקרים על ידינו להלן:

מס רכישה

א.     כאשר רוכשים דירת מגורים יחידה

 

על הרוכש דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרתה בחוק), בתקופה שעד יום 15.1.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,517,210 ₪  – לא משולם מס

–           על חלק שווי הרכישה העולה על 1,517,210   ₪  ועד לסך של 1,799,605 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,799,605 ₪ ועד לסך של 4,642,750 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%

ב.     כאשר רוכשים דירת מגורים שאינה יחידה

על הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שעד יום 31.12.14, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,123,910 ₪  – ישולם מס בשיעור 5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,123,910 ₪ ועד לסך של 3,371,710₪ – ישולם מס בשיעור 6%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 3,371,710 ₪ ועד לסך של 4,642,750₪ – ישולם מס בשיעור 7%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%.

 

הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שמיום 1.1.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,089,435 ₪  – ישולם מס בשיעור 3.5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,089,435 ₪ ועד לסך של 4,642,750₪ –  ישולם מס בשיעור 5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%

ג.      הקלה לעולה

הוראת הביצוע קובעת גם כי בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה 1974, זכאי רוכש המוגדר כעולה, בתקופה שמיום 16.1.14 ועד יום 15.1.15, להקלה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים או בית עסק לתקופה המתחילה שנה לפני עלייתו ומסתיימת 7 שנים לאחר עלייתו. סכומי המס המופחתים המעודכנים הינם כמפורט להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,644,310 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,644,310 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

ד.     הקלה לרוכש משק חקלאי

בהתאם לתקנה 16 לתקנות מס רכישה, הרוכש משק חקלאי בתקופה שמיום 16.1.14 ועד יום 15.1.15 זכאי לשיעור מס רכישה מופחת, (לגבי החלק שאינו בנין המשמש למגורים עליו משולם המס החל על דירת מגורים כאמור לעיל), כמפורט להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 336,320 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 336,320 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

מס שבח

א.     תיאום סכומים לפי סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ה' קובע פטור חד פעמי למוכר שתי דירות, בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה.

הפטור ניתן בכפוף לתנאים המפורטים באותו סעיף, ובהגבלת שוויין של שתי הדירות הנמכרות. הערה: תשומת הלב כי לאור תיקון 76 השימוש בפטור זה הינו רק למי ששתי הדירות הנמכרות אלו דירותיו היחידות של המוכר.

השווי האמור מתואם בתחילת כל שנת מס, בהתחשב בעליית מדד המחירים לצרכן.

תקרת שווי הפטור לשתי הדירות כפי שעודכנה בשנת 2014: 2,024,000 ש"ח, סכום תקרת שווי שתי הדירות אשר מעבר אליה לא יינתן כלל פטור 3,367,000 ש"ח

ב.     עדכון סכום הפטור עפ"י סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ז' לחוק קובע, לעניין מכירת "דירת מגורים מזכה" כי כאשר התמורה מושפעת מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך.

כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, בתנאים המפורטים בסעיף, לא יפחת מרצפת הפטור.

סכום תקרת הפטור לתקופה שמיום 16/1/2014 עד ליום 15/1/2015 – 1,996,700 ש"ח.

סכום רצפת הפטור המעודכן לתקופה שמיום 16/1/2013 עד ליום  15/1/2014 – 500,100 ש"ח.

ג.      סעיף 94 א (א) – קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למינהל

שיעור הקנס המוטל על מי שלא הגיש הצהרה  או הודעה במועד, לפי סעיף 94א(א) לחוק, מתעדכן והינו: עבור כל שבועיים של פיגור בגין אי הצהרה – 280 ₪, ובגין כל שבועיים של פיגור בגין אי הודעה – 230 ₪.

 

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים

ביום 1.1.2014 נכנס לתוקפו תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, ובו שינויים מהותיים לאופן חיוב המס בעסקאות מקרקעין. בהתאם לכך הותאם מערך הטפסים לדיווח על עסקאות, באופן שבו עודכנו טפסים קיימים והופקו טפסים חדשים.

מוכרים המוכרים את דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מפטור ממס שבח, כאשר לצורך הגדרת "דירה יחידה", לא יחשב חלק מדירה ששיעור החזקתו של המוכר בה לא עלה על 1/3 (לפני התיקון פחות מ-1/4).

מוכרים בעלי יותר מדירת מגורים אחת לא ייהנו מפטור במכירת דירת מגורים, שכן, בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים, אולם נקבעו הנחיות לחישוב מס על השבח הריאלי באופן ליניארי, כך שהשבח הריאלי שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.14, יהיה פטור ממס, ואילו שבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום 2.1.14 ועד יום המכירה, יחויב במס בשיעור של עד 25%. באופן זה יוכל מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת למכור בתקופת המעבר עד שתי דירות מגורים המזכות בחישוב הליניארי החדש, בכפוף לעמידה ביתר ההוראות לפיהן תוענק ההטבה  לעיל.

עוד נקבע כי תושבי חוץ אינם זכאים לפטור ממס שבח, אלא אם יוכיחו כי אינם בעלי דירה במדינת התושבות שלהם.

כך גם נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה, באופן שבו, פטור מלא יינתן רק בגין התמורה שעד לסך של 4.5 מיליון ₪.

עוד נקבע כי פטור כפול במכר שתי דירות לצורך רכישת דירה מגורים אחת, יינתן רק כאשר בבעלות המוכר שתי דירות בלבד.

נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום 1.1.14 ועד 31.12.17, ועודכנו מדרגות מס רכישה.

רשות מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 14.1.2014 שורה של החלטות
המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי

ביום 141.14 אשרה מועצת מקרקעי ישראל שורה של החלטות המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי.

במסגרת ההחלטות נקבע בנושא איוש נחלות פנויות אשר כזכור היה  מצוי על המדוכה יותר מעשור ולאחרונה סיים הצוות אשר מונה לכך בחודש מרץ האחרון את עבודתו ונתן את המלצותיו שעיקריו הן ביטול הנחלות הלא מאוישות במרכז הארץ ושיווק נחלות אלה בפריפריה בתשלום (בהנחות אזור עד לתקרה של 700,000 ש"ח) למומלצי האגודה.

כמו כן, הוחלט כי בעלי נחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים יוכלו להחזיק בחוזה חכירה אישי על חלקת המגורים המגיע ל – 4 תקופות של  49 שנים. יצוין כי במצב הנוהג כיום נחתם חוזה מתחדש עם האגודה לשלוש שנים כך שבעל השטח נחשב רק "בר רשות". בשנת 1998 התקבלה החלטת מועצה לפיה, ייחתמו חוזי חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים לתקופה כוללת של 196 שנים כאשר חלקות א' של הנחלה מוחכרות בחוזה אישי לבעל הנחלה. בעקבות מו"מ עם תנועות המושבים גובש נוסח חוזה חכירה. בפני המועצה הועלו עקרונות החוזה. כך לאור ההחלטה החדשה, ניתן יהיה לחתום על חוזי חכירה עם עשרות אלפי בעלי נחלות, בהתקיים התנאים שנקבעו.

יתרה מכך בהתייחס לשאלה מהי בעלות חקלאית – הרחיבה המועצה את ההגדרה לבעלות חקלאית  באופן כזה שיתאפשר למאות בעלי נחלות להתפרנס בכבוד מעיסוקים נלווים כגון: גידול בעלי חיים, עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית ופעילות תיירותית חינוכית.

בנוסף, בנוגע לשיוך דירות – הסדר ביניים עם קיבוצים שקיבלו בעבר החלטה על שיוך דירות (החלטת מועצה 751) וטרם החלו בשיוך בפועל. המועצה תאפשר לקיבוץ פרק זמן של כ 24 חודשים לקבל החלטה האם להמשיך בתהליך השיוך, להצטרף להסדר נוסף, ככל שיהיה, או לבטל את החלטת השיוך, ולהמשיך ולקלוט חברים חדשים ולהקים יח"ד נוספות בשטח חקקת המגורים.

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של שינויים בהחלטה קודמת למכרזי דיור להשכרה

במסגרת השינויים בעניין בהחלטה למכרזי דיור להשכרה נקבע כי תוקם ועדה בין משרדית לפרסום מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח הכוללים מנגנוני הגנה ליזם הזוכה במכרז. בנוסף נקבע כי מחיר מפוקח- יוגדר כמחיר המגיע ל 80% ממחיר השכירות באותו אזור. יתרה מזאת נקבע, כי מכרזים להשכרה יוצאו על ידי ועדת המכרזים הבינמשרדית במסלול ב'-  במכרז, במכר, או בחכירה לתקופה של 98 שנה עם אופציה להארכה לתקופה זהה נוספת. זאת ועוד נקבע כי, השימוש בקרקע למטרת השכרה בהתאם להחלטה זו יהא לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים ברציפות. עוד הוחלט כי במכרזים בהם במתחם או בסך כל המתחמים המשווקים באותו מכרז יהיו מעל 200 יח"ד להשכרה, תקופת השימוש בקרקע למטרת השכרה לא תפחת מ-20 שנים ברציפות. בתום התקופה האמורה, יהיה היזם רשאי למכור את הדירות בשוק החופשי.

הקלה על  בעלי מוגבלות בניידות

רשות מקרקעי ישראל  אישרה להקל את הפרוצדורה לקבלת פטור/לדחיית תשלום דמי ההיתר בגין בניית שטחים הנדרשים מבחינה פונקציונלית לתפקודם של בעלי המוגבלויות בניידות.

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ,
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
הרכב כב' הש' כב' המשנה לנשיא, מ' נאור, ע' ארבל ו-י' עמית


ב"כ הצדדים
: עוה"ד אברהם שרים, יגאל מטניקוב , זאב זייטמן ורעות רינצקי

פגיעה בזכות הקניינית של הנפקע, מחייבת, בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה,
גם שיפוי בגין הוצאות נלוות שונות, הכרוכות בהפקעה וברכישת נכס חלופי, הניתנות לכימות.

עסקינן בשני ערעורים מאוחדים על פסק דין של בית המשפט המחוזי במסגרתו חויבה מע"צ, היא המשיבה בע"א 3471/11 והמערערת בע"א 3512/11 (להלן: "מע"צ" ) לשפות את הנפקעים ניסים דוויק ואח' הם המערערים בע"א 3471/11 והמשיבים בע"א 3512/11 (להלן: "דוויק") בגין חלק מההוצאות שנגרמו להם אגב הפקעת חלקה ובית מגורים לטובת סלילת כביש לרבות שכר טרחת שמאי ויועצים אחרים, שכ"ט עו"ד; דיור חלופי לתקופת ביניים, הוצאות העברה, שכר שמאי מוסכם בהליכים קודמים; איתור וטיפול במגרש החלופי שנרכש, מס רכישה עבור המגרש החלופי.

השאלה העקרונית העולה מהערעורים הינה, האם זכאי נפקע לשיפוי על הוצאות נלוות בעקבות הפקעה, בנוסף לפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה גופא?

במאמר מוסגר ציין בית משפט ציין כי למרות שהביטוי "שיפוי" עניינו הוצאות בעבר, הרי שעושה שימוש זה גם עבור הוצאות עתידיות, אשר ברור כי הנפקע יידרש להן בעקבות ההפקעה.

בית המשפט סקר את סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 וסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפיהם הנפקע זכאי לפיצוי לפי שווי השוק של המקרקעין כאילו נמכרו בעסקה רצונית. ידוע הדבר כי מטרת הפיצוי להעמיד את הנפקע במצב הכספי בו היה אילולא ההפקעה, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד, אך גם מבלי להעמידו במצב טוב יותר. הוראת הפיצוי הקבועה בסעיפים הנ"ל מהווה הסדר שלילי לגבי שיפוי בגין כל הוצאה ונזק הנלווים להפקעה, לרבות הוצאות בגין רכישה ומעבר לנכס חלופי.

אלא, שעל אף היעדר מקור נורמטיבי מפורש ציין בית המשפט, כי הוכרה בפסיקה חובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות נלוות ברכיבים הבאים: הוצאות העברה, שמאי, תיווך, ושכר טרחת עורך דין, בין אם מדובר בבית מגורים ובין אם מדובר בעסק; לגבי עסק שהתנהל כחוק – הוצאות התאמה, אובדן מוניטין ואובדן רווחים; לגבי דירת מגורים בפועל – מס רכישה עבור רכישת דיור חלופי. הפסיקה לדברי בית המשפט לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון, בין אם הנכס הנפקע הוא בית מגורים ובין אם הוא בית עסק, כמו כן הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע של קרקע/בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע/בית עסק חלופי, יתרה מזו, הפסיקה לא הכירה בהוצאות נלוות שנועדו לשפר את מצב הנפקע לעומת מצבו ערב ההפקעה.

בית המשפט העליון עמד על ההצדקות להכיר בזכות הנפקע לשיפוי גם בגין ההוצאות הנלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי בקבעו כי במישור הנורמטיבי, ראוי כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה, הניתנות לכימות.

בעניין זה ציין בית המשפט כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. עוד קבע בית המשפט, כי על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות וכי מוטלת עליו החובה לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

בית המשפט ציין כי אין להיטיב את מצב הנפקע ביחס למצבו ערב ההפקעה ויש להישמר מפיצוי כפל או משיפוי בגין הוצאות שלא הוצאו או שברור כי לא יוצאו. ברם מנגד, אין להרע את מצב הנפקע עקב הצורך שנכפה עליו להקדים את "מכירת" הקרקע ולהקדים ולרכוש נכס חלופי. השיפוי לא נועד לשיפור מצב הנפקע לעומת מצבו הקודם, הוא כפוף לחובת הנפקע להקטין את הנזק, וכפוף לכך שמדובר בהוצאות סבירות.

מן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט כי בנסיבות מקרה זה, אין מקום להתערב ברכיבים השונים שנפסקו על ידי בית משפט קמא – לא לעצם פסיקתם ולא בסכומים שנפסקו.

המשנה לנשיא נאור הסכימה לכל האמור, בסייג כי על התשלומים שנפסקו צריך היה להוסיף את הריבית המיוחדת והמופחתת הקבועה בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 ולא לפסוק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

הערת מערכת: יש לברך על החלטת בית המשפט הנכבד שהותיר את פסק דינו של בית משפט קמא על כנו, שכן, יש בו כדי לצעוד צעד נוסף להגשמת העיקרון והמטרה הבסיסיים העומדים מאחורי תשלום פיצויי הפקעה, ולפיהם יש להעמיד את בעלי הזכויות הנפקעים, באותו מצב כספי שבו עמדו ערב ההפקעה.

פסק דין זה, מצטרף לשורה של צעדים שנוקטים בהם בתי המשפט, בפסקי דין והנחיות, למזעור הנזקים הנגרמים לנפקעים בעקבות ההפקעות הנכפות עליהם, ללא רצונם ותוך פגיעה בזכויות הקניין שלהם, נוכח עיגון מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

כמו כן, לדעת המערכת ניתן היה לתקן החוק, כך שיינתן אף פיצוי נוסף על עצם העובדה שמדובר בהפקעה, עצם ההתעסקות עצמה ועוגמת הנפש של הפרט שנאלץ להתמודד עם הליך נטילת קניינו לטובת הציבור מהווה היא לעצמה פגיעה שיש לפצות בגינה, להשבת המצב לקדמותו אין די בפיצוי ממוני רגיל, יש לעודד הפרט לשתף פעולה על ידי תמריצים.

 

חוזים

ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס ואח' נ' פז-ים הולדינגס 2000
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' א' רובינשטיין , י' עמית ו-ד' ברק ארז

 

ב"כ המערערים: עוה"ד רון בן מיור כרמית ברנשטיין

אי רישום זכות חכירה וקבלת הסכמת מנהל לעסקה בניגוד להתחייבויות המוכר
מהווה עילה לביטול חוזה ולהשבה

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, בגדרו חויב המערער בהשבת כספי תמורת עסקת מקרקעין שלא הושלמה בסך של כ- 3 מיליון ₪.

הורתו של הסכסוך שלפנינו בשרשרת עסקאות שנעשו ביחס למקרקעין, בשטח של 32,000 מ"ר בגוש 15515 חלקה 4 במושבה מגדל (להלן: "המקרקעין").

מר יוסף ברלס ז"ל (להלן: "המנוח") היה המחזיק בפועל של המקרקעין הנמצאים בבעלות הקרן הקיימת לישראל ונוהלו על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל").

ביום 22.11.94 חתם המנוח על הסכם מכר עם חברת M.S.I ספנות מסחרית לישראל בע"מ (להלן: "M.S.I") בו העביר המנוח ל-M.S.I. 90% מהזכויות שלו במקרקעין, תוך שהתחייב לגרום לרישום זכויות חכירה ראשית על שמה; ביום 28.8.95 חתם המנוח על הסכמים נוספים ובהם חוזה שנערך בינו לבין חברת M.S.I ואדם נוסף, בשם עזרא קריגר (להלן: "קריגר"); שעניינו מכירת 10% הנותרים מהזכויות במקרקעין. ביום 22.6.00 חתם קריגר חוזה לפיו מכר למשיבה 1, חברת פז-ים הולדינגס 2000 (להלן: "פז-ים") את מלוא זכויותיו במקרקעין לפי החוזים הקודמים. בכל החוזים נרשמה תניה לפיה ככל שהמנוח לא יקבל אישור המנהל לעסקה ולא יצליח לרשום את הזכויות על שם הקונים בתוך שנה, יתבטל הסכם המכר וישולמו לרוכשים פיצויים.

לאחר שהניסיונות להעברת הזכויות לא צלחו, הגישה פז-ים תביעה להשבת הכספים ששילמה עבור הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי קבע, כי דין ההסכמים להתבטל והורה לעזבון המנוח להשיב לפז-ים כספים שקיבל בגין העסקה שהתבטלה.

מכאן הערעור דנא.

בית המשפט העליון דחה את הערעור בקבעו, כי אינו רואה מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא. בית המשפט עמד על מהות הזכות בה מחזיקה פז-ים, וקבע כי התחייבויות המנוח, אשר שב וחזר עליהן בהסכמים, לרישום הזכויות בתוך שנה ולקבלת הסכמת המנהל להעברת הזכויות, הומחו לפז-ים מכח ההסכמים הקודמים והיא אוחזת בידיה את הזכויות כלפי המנוח.

אשר לביטול החוזה, בית המשפט העליון קיבל את עמדת בית משפט קמא, אשר קבע כי הצורך באישור המנהל להעברת הזכויות הוא בבחינת תנאי מתלה, ומשלא התקיים התנאי, דין ההסכמים להתבטל.

לאור טענת המערערים, כי לא מדובר בתנאי מתלה, קבע בית המשפט כי אף אם נניח שאין מדובר בתנאי מתלה, הרי שהמנוח נטל על עצמו התחייבות לגרום לרישום זכות החכירה הראשית במקרקעין על שם הקונה, התחייבות אשר הופרה על ידו, מאחר ולא רשם את הזכויות ולא קיבל  את אישור המנהל.

פז-ים, אשר שלחה התראה בכתב לבנו של המנוח, בה מסרה כי ככל שהזכויות לא ירשמו על שמה בתוך 30 יום היא תבטל את ההסכם, הייתה רשאית לבטל את ההסכם, בין אם נראה את ההפרה כיסודית ובין אם לאו,  מאחר והודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר והתנאים בה לא מולאו.

לאור כל המקובץ, קבע בית המשפט כי דין החוזה להתבטל, בין אם מחמת אי התקיימות התנאי המתלה, מתן הסכמת המנהל לעסקה ולהעברת הזכויות, ובין אם מחמת הפרת התחייבות המנוח לגרום לרישום זכויות החכירה.

מאחר והחוזה בוטל מוטלת על כל צד החובה להשיב לצד שכנגד את שקיבל על פי החוזה, כשהכלל הוא השבה מלאה, בית המשפט יתערב בהיקף ההשבה על בסיס שיקולי צדק או מתן פטור מלא מהשבה רק במקרים חריגים.

במקרה דנא, המערערים טענו לפטור מהשבה המבוסס על תנאי בחוזה שנחתם עם M.S.I, לפיו, אם לא יגרום המנוח לרישום זכות החכירה הראשית על שם הקונה בתוך שנה מחתימת ההסכם, תהא לקונה הזכות להורות למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי. בית המשפט העליון פסק בעניין זה כי הוויתור הנטען אינו עולה מפשט החוזה או מהסכמי ההמחאה שבאו בעקבותיו, הוא אינו משתמע מכוונת הצדדים ומנסיבות כריתת החוזה, ואף אינו מתיישב עם ההיגיון הכלכלי שבבסיס החוזה. אי לכך בית המשפט העליון קבע כי ההתניה בחוזה, שאפשרה למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי, לא נועדה לשלול את זכות הצדדים לתבוע השבה, אלא, באה להוסיף תרופה שתעמוד לרשות הקונה למקרה בו לא יעמוד המנוח בהתחייבויותיו.

בנוסף, בית המשפט העליון לא מצא מקום להתערב בסכום ההשבה שנקבע ודחה את טענת המערערים כי ההשבה צריכה להיעשות ללא ריבית והצמדה, וקבע כי זכות הקונה להשבה הינה בערכים ריאליים ובתוספת ריבית.

לסיכום דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי הלקח העולה מתיק זה הוא, כי המבקש לעשות עסקאות בקרקעות המנהל, גם כחוכר וגם באדמות חקלאיות, יבדוק היטב תחילה אם יש היתכנות למשאלותיו וכל המקדים בדיקותיו הרי זה משובח.

 

הערת מערכת:

בית המשפט ראה לנכון להזכיר, כי חוזים בקרקע רמ"י, כחוזים אחרים בהם יש סוגים שונים של בעלי זכויות בקרקע, הינן עסקאות שמבצעים בעלי זכויות בקרקע שלמעשה יש אח גדול והינו -בעל הקרקע.

יש לזכור כי חוזה בקרקע מינהל הינו תמיד חוזה "על תנאי", כי מדובר ביחסי שוכר/חוכר-משכיר, שבכפוף להוראות החוק והחלטות המינהל עדיין ככלל יש למינהל את זכויות הוטו והדרישות, ועל כן על מנסחי החוזים להתייחס לכך ולדאוג לבטוחות ולסעיפים המתאימים לאותם מקרי קיצון בהם יופתעו חלילה, או שתועלנה דרישות שמנסחי החוזים לא צפו.

יש לבחון אף היטב את הזכויות הנקובות בחוזי החכירה שלעיתים, אינן משקפות את מלוא הזכויות הקיימות על פי תכניות בניין העיר, ושעל מנת לזכות בהן, יהא צורך לרכשן מהבעלים.

 

מקרקעין – קבורה

עת"מ 44670-04-13 יעקב אביאור ואח נ' המשרד לשירותי דת ואח',
בית המשפט המחוזי בחיפה כב' ש' ריבי למלשטריך לטר

 

לא ניתן לסחור בחלקות קבר בשוק החופשי

ענייננו בעתירה מנהלית לפיה התבקש בית המשפט המחוזי בחיפה לאפשר לעותרים, שהינם קשישים בעשור השמיני לחייהם, למכור בשוק החופשי שתי אחוזות קבר שרכשו בשנת 1999 בבית העלמין הישן בנהריה. נכון להיום, בית העלמין סגור, ובשל שינויים שבוצעו בו נמנע מהעותרים להיקבר באחוזות הקבר שרכשו.

השאלה המרכזית בה עסקה העתירה הינה, האם מתאפשרת מכירת אחוזות הקבר על ידי העותרים בשוק החופשי, לכל המרבה במחיר, או שמא יש להחזירם לחברה קדישא/המועצה הדתית תמורת השבת סכום הרכישה, הרלוונטיות לשאלה זו טמונה אפוא בפער בין שני הסכומים שיכול להיות גבוה במיוחד, בין היתר בשל כך שבבית העלמין אין היצע נוסף של אחוזות קבר והוא מסווג כ"סגור".

העותרים הינם ממשפחת ה"כוהנים", רכשו בשנת 1999 שתי אחוזות קבר בבית העלמין הישן בנהריה, לשימושם האישי בעתיד, תמורה סכום של 4,500 ₪ לכל אחוזה. בבית העלמין הישן אין חלקת "כהנים" ומפאת מגבלות של טהרה, הלה היו מלווים את בני משפחתם למנוחה אחרונה בטקס בסככת ההספדים.

יצוין, כי בשנת 2002, כאשר מספר מקומות הקבורה שנותרו בו ירד מתחת לסף מסוים, הוכרז בית העלמין כסגור. בנוסף, לאחר שנרכשו חלקות הקבר הנ"ל, נערכו שינויים בבית העלמין הישן, בדמותם של הוספת קברים, אשר הובילו לכך שלא תהא לעותרים, בהיותם "כוהנים", גישה לסככת ההספדים בפרט ולבית העלמין בכלל.

לאור זאת ביום 30.8.12 פנו העותרים למשרד לשירותי דת (להלן: "המשיב 1") וביקשו כי יושב להם מחירן הריאלי הנוכחי של חלקות הקבר בבית העלמין הישן, או לחילופין כי יתאפשר להם להביא זוג שירכוש את החלקות במקומם. המשיב 1 סירב לבקשה הנ"ל (הוצעה חלופה של בית עלמין אחר) ועל כך הוגשה העתירה דנן.

טענת העותרים הינה כי מדובר בבית עלמין סגור, והוראות רכישת קבר בחיים הקבועות בחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב] תשל"א 1971 (להלן: "חוק שירותי הדת היהודיים") אינן חלות עליו ככזה, ואין לגביו הסדרה בחוק בנושא מחיר רכישה או מכירה. בנוסף נטען, לאור השינוי שנעשה בבית העלמין, הרי שמכירת אחוזות הקבר נעשית מתוך אילוץ ולא מבחירה, ולכן יש להתיר למוכרן על פי מחירי השוק (שעלו לאור העובדה שמדובר בבית עלמין סגור וההיצע מועט) ובכך לשמר את זכותם הקניינית. עוד נטען, כי אין קביעה בחוק שזכות המכירה שמורה לחברה קדישא בלבד, אין חיוב חוזי כזה, ואילוצם לקבל כנגד מכירת אחוזות הקבר רק את השבת הסכומים ששלמו בתוספת הצמדה פוגעת בזכותם.

המשיבים בכללם העלו טענות סף שונות ולגופו של עניין, טענותיהן העיקריות נגעו לכך שלדידם, על פי החוק הקיים רק "חברה לענייני קבורה" העומדת בתנאים שנקבעו בחוקים ובתקנות, מחזיקה ברישיון תקף, וכפופה לפיקוח הרגולטור (השר לשירותי דת) רשאית למכור חלקות קבורה. זאת, מתוך הכרה כי מכירת חלקות קבר בחיים ניתנת כשירות לציבור, ההכנסות ממנו אמורות לשמש אך ורק לטובת אחזקתם ופיתוחם של בתי העלמין, ולא כפעולת מכר מסחרית בשוק החופשי. העובדה שחוק שירותי הדת היהודיים לא מוחל בחלקו על בית עלמין סגור, איננה מלמדת על ריק חקיקתי המאפשר לכל אחד לסחור בחלקות קבר בבית עלמין סגור, ללא פיקוח. עוד נטען, כי אין מדובר בזכות קניינית, אלא ברישיון להיטמן בחלקות שמיקומן מפורש בשטר מכר, שלפיו מצוין מפורשות כי אין לרוכש זכות למכור את החלקה לאחרים והוא אף אינו זכאי לקבל החזר עבור החלקה שנרכשה.

בפתח דבריו, ציין בית המשפט כי המסגרת הנורמטיבית החלה על הסוגיה הינה חוק שירותי הדת היהודיים והתקנות המותקנות מכוחו, אשר מסדירים את נושא הקבורה היהודית בישראל וכי השאלה הנ"ל מתעוררת רק לגבי מי שחפץ בחייו לקנות חלקה קבר.

לאחר שסקר את סעיפי החוק השונים בחוק שירותי הדת היהודיים, בין היתר בעניין פיקוח על מחירים והגבלת סחר, קבע כי אין לראות בסעיפי החוק כמתירים את מכירת החלקה על ידי אדם פרטי אחד לאחר, שלו היא מיועדת, אלא מכירה שכזו תיעשה אך מהגוף המוסמך, "חברה לענייני קבורה" לאדם שלו מיועדת החלקה, וזאת מהטעמים המצטברים הבאים :

1.     תכלית החקיקה הייתה להסדיר את נושא הסחר בחלקות קבר, ולפקח עליו. אם נקרא את הסעיף באופן שמתיר למכור חלקת קבר לאחר שלו היא מיועדת, יוכל גם אותו מיועד למכור לאחר שלו היא מיועדת וכך הלאה, ותיווצר שרשרת מכר, שהחקיקה בקשה למנוע.

2.     לשונו המפורשת של החוק אוסרת על רכישת חלקת קבר לשם מכירתה. (כך בס'14 א3(ג)). ואם תאמר, במועד שקניתי אכן לא קניתי לשם המכירה אלא עבור עצמי, אך בהמשך חזרתי בי (וכעת בכוונתי למכור), כי אז קיים ס' 14א(י') הקובע במפורש כי מי שקנה חלקת קבר בחייו וחזר בו יחזירו לחברה קדישא או למועצה הדתית, וזו תחזיר לו את כספו.

3.     ס' 14 א3 מכסה את שני צדדי המכר – ברישא של הסעיף הוא מתייחס לרוכש (שיכול לרכוש עבור עצמו או עבור בן זוגו או הורהו) ובסעיף קטן (ד)  הוא מתייחס למוכר חלקת הקבר (חברה קדישא או מועצה דתית) שחלות עליו אותן הגבלות ממש –המכירה רק לרוכש עצמו או בעבור בן זוגו או הורהו. שני צדדים של אותה מטבע. זוהי כוונת הסעיף, ואין לראות בניסוחו היתר לסחר בחלקות קבר.

בית המשפט ציין כי חלקת קבר היא משאב ציבורי, המכתיב דרך התנהלות מסוימת. מכח תפיסה זו – העותרים אינם רשאים לסחור בחלקות, ומשאינם מעוניינים בהן עוד – עליהם להשיבן לרשות הציבור, דהיינו, לרשות המוסמכת לענייני קבורה. אין כל היגיון  להבחין בהקשר זה בין בית עלמין פתוח לבית עלמין סגור. אחרת, אם נקבל אבחנה כזו, ניצור תמריץ לאנשים "להשקיע" בחלקות קבר כהשקעת טווח ארוך, שכן לכשייסגר בית העלמין, יהיה ערך שוק פתוח להשקעתם. בכך נרוקן מתוכן את תכלית החקיקה, ואת הניסיון למנוע סחר וספסרות בחלקות קבר.

בהיבט החוזי, קבע בית המשפט כי השטר לאחוזת קבר, מהווה את המסמך החוזי שבין הצדדים, ומאחר וזכות הסחרות הוגבלה בתנאי הרכש, והדבר עולה בקנה אחד עם החוק ומתיישבת עמו, היא מעצימה את האיסור החל על העותרים למכור את חלקת הקבר בשוק החופשי. יתרה מזו, בית המשפט אף העיר באמרת אגב, כי האיסור בחוק על סחרות אחוזת הקבר , והחובה להחזיר תמורה במקרה של חזרה מרכישה, הינם תנאים קוגנטיים.

בהיבט הקנייני, לא הכריע בית המשפט במהות הזכות, אך ציין כי גם אם עסקינן בזכות קניינית, ממילא הוגבלה סחרותה בחוק ובחוזה.

על יסוד כל האמור, בית המשפט דחה את העתירה, ללא חיוב בהוצאות.

הערת מערכת:

אמנם אברהם רכש מעפרון את חלקת הקבר ומערת המכפלה, אולם כיום נראה, כי המחוקק רצה לייחד את נושא הקבורה ולמנוע סחר במקרקעין המיועדים לקבורה, נראה כי חשיבות יתר למגבלות אלו, עולות כיום עם התמעטות המקום לקבורה וצפיפות הקיימת בבתי הקברות הותיקים, ועל כן צפוי היה סחר/מכר ואולי זילות של מקומות שעדיין לא נכנסו לשוק הנדל"ן.

ונשאל, האם כשם שיוציאו מהבית מי שיפסיד במשפטו, מחר גם יוציאו "מהבית" החדש את מי שהתברר שנטמן בקרקע שנמכרה לאחר?

 

רשות מקרקעי ישראל  – דמי הסכמה

תא (ת"א) 25196-07-11 פלדמן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
ת"א 25229-07-11 ליבנה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
בית המשפט השלום בתל אביב יפוי בפני כב' הש' רחל ערקובי

הדרך שבה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות חכירה בנחלות ובשטחי עיבוד לצדדים שלישיים היא עפ"י הוראות פרק ג' (ובו סעיף 12) להחלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וזאת באופן שמבטא את העיקרון היסודי שבסעיף 3 לאותה החלטה

עניינו של פסק הדין ב-2 תביעות להשבת חלק מן הסכום ששילמו התובעים למנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל), כדמי הסכמה, בשל חישובם באופן שגוי. הואיל ובשתי התביעות עלתה מחלוקת זהה. בהסכמת הצדדים אוחד הדיון בתובענות, ופסק הדין התייחס לשתי התובענות גם יחד.

התובעים, משפחת ליבנה, רכשו ביום 22.5.86 נחלה מספר 75 במושב סתריה ( להלן: "הנחלה"), בתמורה כספית בסכום של 110,000$, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.1.05 מכרו ליבנה את הנחלה בתמורה לסכום של 700,000$. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בנחלה בסכום של 1,347,000 ₪. ליבנה נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 495,437 ₪.

התובעים, משפחת פלדמן, רכשו ביום 10.8.1986 נחלה מספר 75 במושב שדה ורבורג, בתמורה כספית של 192,500$, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.4.06 מכרו פלדמן את הנחלה בתמורה לסכום של 1,500,000$. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בסכום של 1,720,000 ₪. פלדמן נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 1,913,793 ₪.

לטענת התובעים, דמי ההסכמה הם נגזרת מעליית ערך הקרקע, ולכן יש להפחית את שווי המחוברים ובנוסף, יש להפחית את שווי הרכישה שבגינו כבר שולמו לנתבע דמי הסכמה בעבר. לטענתם, דמי ההסכמה הם חלקו של רמ"י ברווח שמקבל החוכר כתוצאה מעליית ערך הקרקע, שעל מנת לחשבה – יש לנכות את מחירה הקודם, שבגינו כבר שולמו דמי הסכמה, ובמקרה הנדון, את ערכה של הקרקע בעת שנרכשה ע"י התובעים, וזאת עפ"י החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ועפ"י סעיף 3 לאותה החלטה.

לטענת רמ"י, חישוב דמי ההסכמה נעשה על פי פרק ג' להחלטה 534, אשר על פיה קיימות שתי חלופות לחישוב דמי ההסכמה, כאשר קיימת רכישה קודמת. לטענתו, בתשלום דמי ההסכמה, נערך החישוב המטיב עם החוכרים, מתוך שתי החלופות ואשר בא לידי ביטוי בסעיף 12(ב) להחלטה (ולא עפ"י סעיף 3). על פי החלופה הראשונה, מן התמורה שאושרה בגין מכירת הקרקע, הופחתה התמורה הקודמת, כשהיא משוערכת למועד הרלוונטי, ול- 1/3 הסכום שנותר, נוספו 2% מן המחיר היסודי המזערי, לפי הטבלאות שבתוספת הראשונה להחלטה 534.

על פי החלופה השנייה, מן התמורה בגין מכירת הקרקע, הופחת שווי המחוברים, כפי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, וכן הופחתו סכומים נוספים שהם שוויים של: הרכוש המשותף, חצר בגודל 2 דונם ושטחי העיבוד.

בית המשפט אשר דן בסוגיה הנ"ל ציין, תחילה, כי חוכר המבקש להעביר את זכות החכירה שברשותו לאחר, רשאי לעשות זאת בכפוף לאישור רמ"י, אשר מותנה בתשלום דמי הסכמה. כן צוין, כי זכות זו הינה נגזרת מזכות הבעלות של הגופים שעבורם מנהל רמ"י את המקרקעין, וכי מדיניות ממ"י בכל הנוגע לגביית דמי הסכמה מעוגנת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל.

בהקשר זה הוסיף בית המשפט וציין, כי ההחלטה הרלוונטית שבמחלוקת בין הצדדים – החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מיום 29.6.1992, שכותרתה: "החלטה בדבר שיעור חלקו של מנהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" – מתאפיינת בסרבול רב, לשונה אינה ברורה ולעתים אף משתמעת לשתי פנים, ויתרה מכך, הדרך החישובית המעוגנת בתוכה אינה ברורה די הצורך.

בית המשפט ציין, כי סוגיית תחולת סעיף 12 להחלטה 534 נדונה במספר פסקי דין, כאשר בפס"ד שניתן בבית המשפט השלום, בעניין- שטייניג יוסף ופרידה נגד מינהל מקרקעי ישראל, נקבע, כי סעיף 12 (ולא סעיף 3) הוא הסעיף שנועד לקבוע באופן ספציפי את דמי ההסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט, כי מסקנת בית המשפט דלעיל הינה מרחיקת לכת, וכי יש לעשות מאמץ, כאשר נראה שסעיפים שונים באותו החוק אינם מתיישבים זה עם זה, לנסות וליישבם כך שהחוק כולו יבחן באופן הרמוני.

בשים לב לכך, בית המשפט קבע, כי סעיף 3 קובע עיקרון כללי ויסודי, שנועד להבהיר ולהכווין את הפרשן בבואו לנתח את האמור בהוראות פרק ג' להחלטה 534- העוסק בנחלות, בו נכלל סעיף 12- העוסק בהעברת זכויות בנחלה, ושהינו הסעיף הרלוונטי לענייננו באשר לאופן החישוב, כאשר הסעיפים בפרק ג' העוסקים באופן החישוב בנחלות, אמורים לבטא את אותו העקרון היסודי שבסעיף 3.

באשר לאופן חישוב דמי ההסכמה – ציין בית המשפט כי המחלוקת נוגעת לכך שמתוך התמורה לא הופחת שווי המקרקעין בעת רכישתם.

בעניין זה ציין בית המשפט, כי השאלה אם ערכן של הזכויות בקרקע, בנוגע למחיר היסודי לצורך חישוב דמי הסכמה, הינו ככל ערכים קבועים הנקבעים בהחלטות מינהל או שמא ערך הזכויות בנוגע למחיר היסודי נקבע בהתאם לערכם של אלו על פי חוות דעת עצמאית, הוכרעה בפסק הדין בעניין 7601-05-08 (מחוזי מרכז), אהרוני משה וצביה נגד מינהל מקרקעי ישראל. בפס"ד אהרוני נקבע, כי בשונה מהאופן שבו נערכת שומת דמי הסכמה במקרקעין מוחכרים שאינם נחלה, שאז נבחן השווי הספציפי של המקרקעין המוחכרים, בנחלות נקבע מנגנון שונה של מחיר אחיד לכלל הנחלות, והבחינה של דמי ההסכמה הינו בהתייחס למחיר זה, כאשר אכן כפי שטוען ממ"י קיימות אפשרויות חישוב שונות ונלקחת בחשבון האפשרות המטיבה עם החוכר.

אלא, הוסיף בית המשפט, שקיימת סתירה פנימית בהחלטה 534 גופא, בין הגדרת המונח נחלה, לבין הוראות התוספת הראשונה הכוללת את מרכיבי השומה, ונעדר מתוך מרכיבי השומה פריט, שהינו מהותי ביותר, והוא המקרקעין עצמם, שעליו בנויים המבנים.

לכן, בית המשפט קבע, כי טענת התובעים כי יש להפחית את מחיר הרכישה אינה נכונה, משום שדרך החישוב קבעה מחיר אחיד לכלל הנחלות בארץ, כפי שנקבע בפס"ד אהרוני. אולם, קיימת טעות פנימית, כאשר מהמחיר היסודי נשמט חלק מהותי, שלא נכלל במסגרת שומת הפרטים שנקבעה בתוספת הראשונה, באופן העומד בסתירה להוראות ההחלטה עצמן.

לפיכך, נקבע כי הדרך הנכונה לחישוב הינה להורות לשמאי מטעם ממ"י לשום את אותו חלק, ולהגדיל את המחיר היסודי בשומה שנערכה על ידי ממ"י וצורפה לתצהיר התובעים, באותו שיעור שיקבע על ידי השמאי.

אשר על כן, בית המשפט קיבל את התביעה במובן זה שהורה לממ"י לבצע חישוב חדש נוסף, ולשום את אותו החלק של הקרקע שעליו בנויים המבנים, לרבות זכויות הבנייה הקיימות על המקרקעין הללו, ולהפחית את הסכום הנוסף, מתוך חלק ב' לשומה, כתוספת למחיר היסודי.

הערת מערכת:

נציין כי בימים אלו מתגבשת הצעת חוק לפיה מוסדר נוהל ההשגות על שומות מינהל מקרקעי ישראל, כאשר במסגרת ההצעה לצערנו לא מעבירים לועדת ההשגות לכשתוקם את הסמכות לדון בטיעונים משפטיים, לדעתנו ניתן היה לייתר תיקים כגון אלו בהעברת סמכויות כיאות, ואולי יוביל הדבר אף לתיקון החלטות מינהל לא ברורות כבענייננו, לגביהן לענ"ד, יש לפרשן כנגד המנסח ולטובת האזרח.

מקרקעין – זיקת הנאה

 תא (חי') 24330-10-10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ואח' נ' יפה עוף בע"מ ,
בית המשפט השלום בחיפה בפני כב' הש' אייל דורון

ב"כ התובעות: עו"ד אפרים אברמזון ושות'


סילוק יד מכוח זיקת הנאה

 

ענייננו בתביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד שהוגשה כנגד הנתבעת, (חברה פרטית המפעילה משחטת עופות) על ידי התובעות, (חברות ממשלתיות, העוסקות באספקת צרכי משק האנרגיה בישראל). בתחום המקרקעין מושא תובענה זו (חלק מחלקה 146 בגוש 10726 בטירת הכרמל) – רצועת קרקע שהופקעה כדין, בה עובר קו דלק תת-קרקעי.

לטענת התובעת, הנתבעת מפעילה ברצועת הקרקע, ללא תיאום וללא אישור מהתובעות, משחטת עופות. חלק ממתקני המשחטה ממוקמים בסמוך לקו הדלק, בתחומי רצועת הקרקע, וחלקם ממש מעל קו הדלק עצמו, באופן שמונע תחזוקה שוטפת של קו הדלק, מונע גישה אליו ויוצר מפגע בטיחותי חמור.

מנגד העלתה הנתבעת טענות בדבר היעדר יריבות, הסכמה מצד התובעות, מיקום רצועת הקרקע המופקעת ביחס לבנוי, ושאלת תחולתם של היתרי הבניה לבנוי בשטח.

בית המשפט פסק, כי הזכות המופקעת הינה במעמד של זיקת הנאה, ועל כן העובדה שקיימת הפרעה ממשית לנתבעת – בעלת הזכויות ברצועת הקרקע המשפיעה בהכרח על שווי רצועת הקרקע, אין משמעות הדבר בהכרח כי בידי התובעות מצויה (או אמורה להימצא) החזקה במקרקעין. כן נפסק, כי הפוטנציאל לסתירה בין אפשרויות השימוש במקרקעין לבין ההגבלות החלות על המקרקעין בשל הצנרת שהונחה בהם, מקום בו מדובר בקרקע לבניה, הם עניין לקביעת שוויה של הזכות המופקעת וגובה הפיצוי שיש לשלם בגין ההפקעה, ולא לסיווגה של הזכות מבחינת דיני הקניין, וכן כי סיווגה הקנייני של הזכות אינו אמור להשתנות רק בשל שינוי בסטטוס התכנוני של המקרקעין.

מבחינת מדרג הזכויות הקנייניות, זכות חכירה כפופה לזיקת הנאה, ועל כן הנתבעת – החוכרת של רצועת הקרקע בענייננו, אשר חכרה את המגרש זמן רב לאחר ההפקעה, וכאשר דבר ההפקעה רשום בפנקסי רישום המקרקעין – כפופה לזיקת ההנאה. כך מלכתחילה, חלק מן הזכויות בדבר אפשרויות השימוש במקרקעין, מלכתחילה, לא היו חלק מהנכס אותו רכשה הנתבעת.

ביהמ"ש דן ביסודותיה של זיקת ההנאה ומהותה, וקבע כי הזכות שהופקעה בכללותה עולה בבירור כדי זיקת הנאה משני סוגים חיובית ושלילית, כאשר מצד אחד לתובעת יש זכות לבצע העבודות הנדרשות לה ברצועת הקרקע, ובמקביל לכך מתקיימת חובתו של בעל המקרקעין הכפופים – הנתבעת להימנע מביצוע פעולות אשר יפריעו לשימושו של הזכאי על פי זיקת ההנאה (התובעות).  עוד בהמשך נדון היבט נוסף של אפיון הזיקה – אקטיבית או פסיבית, כאשר בנסיבות העניין נפסק כי תוכן הזכות שהופקעה, אינו מקים זיקת הנאה העוסקת במעשה אקטיבי כלשהו שבעל המקרקעין הכפופים  (הנתבעת) נדרש לעשותו.

בית המשפט פסק כי הנתבעת, בעלת רצועת הקרקע חייבת לסלק את כל הבנוי, ולהימנע מביצוע כל פעולת בניה ברצועת הקרקע, באופן שבו לתובעות תתאפשר גישה חופשית, והן יוכלו לבצע פעולות תחזוקה תיקונים, החלפה וכיוצ"ב.

התביעה ברובה התקבלה.

הערת מערכת:

נציין כי ראשית יש לשאול, האם הדרך הנכונה במקרה זה הינה בחירה בזיקת הנאה ככלי שימוש לנטילת הזכויות או שמא מדובר בהפקעת מקרקעין, שכן ברי הוא שהשימוש הינו שימוש קבוע, סוגיה זו עלתה לדיון הן במנהרות הכרמל והן בחלק מהחלקות בהן סומן תוואי הרכבת הקלה, בכל מקרה צ"ל ברור כי מדובר בפגיעה קניינית שיש לבצעה בפגיעה מינימלית ותוך מתן פיצוי ראוי, כמו כן יש לזכור כי בית המשפט יכול במקרים מסויימים, ולאחר הרמת הנטל, להורות על ביטול זיקות הנאה, עם זאת לא נראה כי במקרה מעין זה יש סיכוי לכך, מה שמוביל למסקנה שלמעשה המקרה הינו יותר קרוב להפקעה, הן של תת הקרקע והן מניעת שימוש מעל.

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

בט – 6091+92/13 קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ נ' מדינת ישראל
ועדת ערר מחוזית – מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס 

 

ב"כ העוררים בתיק 86092/13: עוה"ד תמר מגדל ואלי וילצ'יק

ב"כ העוררים בתיק 86091/13 : עו"ד דלי חדאד

ב"כ המשיבות: עו"ד משה רז כהן וכן ב"כ העוררים לעיל ששמשו גם כמשיבים

 

פוטנציאל לפיתוח המקרקעין – מתי יילקח בחשבון בתביעות לפי סעיף 197

 

החלטה בשני עררים (ערר שהגישה קי.בי.עי – להלן: "העוררת", ומנגד, ערר שהגישה המדינה)  על שומת שמאית מכריעה, הגב' לבנה אשד. המקרקעין נשוא העררים הינם חטיבת קרקע בשטח של כ – 934 דונם (להלן: "המקרקעין") בבעלות העוררת, בשטח שבין הערים אשדוד ואשקלון, בסמוך לחוף הים. תכנית המתאר הארצית ליער ולייעור תמ"א 22 סימנה כ – 590 דונם משטח המקרקעין כשטח המיועד ליער פארק חופי. העוררת הגישה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התביעה נדחתה במלואה על ידי הוועדה המקומית. העוררת הגישה ערר, וועדת הערר החליטה למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע קבע כי תמ"א 22 לא גרמה לירידת ערך למקרקעין. השומה המכרעת אושרה על ידי ועדת הערר. על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור מנהלי ובית המשפט לעניינים מנהלים קיבל את הערעור וביטל את השומה המכרעת,  מהטעם כי השמאי המכריע הסתמך על עדים שלא נחקרו בפניו. המשיבה הגישה בקשת רשות לערור לבית המשפט העליון אך זו נדחתה והתיק הוחזר לוועדת הערר,  בפניה טענה העוררת שיש להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע אחר ואילו הועדה המקומית טענה שיש להחזיר את השומה לאותו שמאי שישלים את שומתו.

בינתיים, אושרו תכניות נוספות על המקרקעין, ביניהן: תמ"מ 4 תיקון 14 מיום 23.1.2000, תמ"א 35 מיום 27.10.2005 וכן תמ"א 39 מיום 27.12.2005. במסגרת תמ"א 39 שונה ייעוד של שטח של כ-340 דונם מהמקרקעין מייעוד חקלאי לשמורת טבע ולפיכך, הגישה העוררת תביעה נוספת לפי סעיף 197. לאור קיומה של התביעה הנוספת בגין תמ"א 39, החליטה ועדת הערר לעכב את ההכרעה בערר שהוגש בעניין תמ"א 22. לאחר שהועדה המקומית דחתה את התביעה בגין תמ"א 39 והוגש ערר, ביקשה העוררת לאחד את הדיון בשתי התביעות. ועדת הערר החליטה למנות שמאי מייעץ בשתי התביעות יחד, כאשר ההוראות לשמאי המייעץ היו לשום את ערך המקרקעין: לפני ואחרי תמ"א 22, וכן את ערך המקרקעין לפני ואחרי תמ"א 39.  הצדדים הגיעו להסכמה כי הגב' לבנה אשד תהיה השמאית בתיק. השמאית דנה בתיק. במסגרת השומה ציינה השמאית כי העוררת לא טענה לשווי הנובע מפוטנציאל לשינוי ייעוד, ובהעדר תכנון כלשהו "בצנרת", קבעה כי אין "צפייה סבירה" לשינויי ייעוד על בסיס תכניות או תכנון עתידי. ביחס לטענת העוררת כי התכנון המאושר, וכן צמידות הדופן לפיתוח העירוני הקיים של העיר אשדוד, הם שנותנים למקרקעין ערך גבוה טרם תמ"א 22, קבעה השמאית המכריעה כי אין לשלול שמיקום מרכזי ונגישות גבוהה מזכה בשווי שוק גבוה במקרים מסוימים, וזאת אף בהתעלם משווי ספקולטיבי של קרקע שכזו. עם זאת לעניין המקרה שבפנינו, קבעה כי כנגד המיקום צמוד הדופן, המקרקעין הוצאו משטח השיפוט של העיר אשדוד עוד טרם תמ"א 22. לעניין מצב קודם לתמ"א 22 קבעה השמאית כי 96% מהמקרקעין היה מיועד ל- "רזרבה למגורים וייעור". לפיכך קבעה, כי על אף שקונה סביר לא היה מביא בחשבון במועד הקובע כי יש סיכוי שתתממש ה-"רזרבה למגורים", הרי שעדיין שווי המקרקעין שהוגדרו כרזרבה גבוה ממקרקעין שלא הוגדרו כך. עוד קבעה השמאית המכריעה, כי המקרקעין נשוא הערר מסומנים ברובם בתמ"מ 4 כשטחים לתכנון בעתיד וחלקם כקרקע חקלאית. עוד קבעה השמאית המכריעה כי המקרקעין נכללים במסגרת "אזור ניצנים" עובדה המייחדת אותו מיתר השטחים שהוגדרו כשטחים לתכנון בעתיד ומדובר לעמדתה "באמירה פוזיטיבית לגבי שימורו של השטח והימנעות מפיתוחו". עוד קבעה השמאית המכריעה כי היות ותמ"א 31 (שקדמה לתמ"א 22) ייעדה את המקרקעין לנוף כפרי/פתוח, ולפיכך תמ"א 22 לא הביאה עימה שינוי תכנוני מהותי ביחס למצב ששרר ערב אישורה ולא גרמה לירידת ערך המקרקעין. לאחר מסקנה זו דנה השמאית המכריעה בירידת הערך הנובעת מתמ"א 35 ותמ"א 39. השמאית קבעה כי תמ"מ/14/4 סימנה חלק מהמקרקעין בשטח לתכנון תיירות, באופן שיש בו כדי לאפשר פיתוח מוגבל כמוקד תיירות כפרית. ביחס למקרקעין אשר סומנו כיער במסגרת תמ"מ /14/4 קבעה השמאית המכריעה כי תמ"א 39 מיישמת את התכנון שנקבע בתמ"מ 22 ללא שינוי. מסקנת השמאית המכריעה היתה כי ערב המועד הקובע של תמ"א 39, 590 דונם מהמקרקעין יועדו ליער ואילו 340 דונם יועדו לייעוד חקלאי עם אפשרות לפיתוח כמוקד תיירות כפרי בשימוש מוגבל. תמ"א 39 קבעה את כל המקרקעין לייעוד של "שמורת טבע מוצעת" והגדירה הפעילות בה ככפופה לאישור רשות הטבע והגנים. השמאית המכריעה קבעה כי הגדרה זו הפכה את השווי הכלכלי של המקרקעין למזערי. על שומה מכרעת זו הוגשו עררים הן על ידי העוררת והן על ידי המדינה. הן העוררת והן המדינה (אשר צורפה כמשפה לתמ"א 39) עררו על שומה זו.

וועדת הערר אימצה את מסקנות השמאית המכריעה ביחס להיעדר פגיעה מתמ"א 22 וקבעה כי פגיעה בתכונות המקרקעין הינה אמנם תנאי הכרחי לקבלת פיצוי מכוח תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אך אינה תנאי מספיק. עדיין צריך להוכיח כי שווי המקרקעין לפני התכנית היה גבוה משווי המקרקעין אחרי התכנית. ביחס למקרקעין, קבעה ועדת הערר כי אף אם בסוף שנות ה–60 המקרקעין היו בעלי שווי מסוים, שווי אשר שיקף את אותן מילים בתכנית המתאר "רזרבה למגורים", הרי שבשנת 1995 השוק כבר לא האמין בכך שבמקרקעין יאושרו אי פעם מגורים או פיתוח כלכלי אחר, ולמעשה תמ"א 22 רק קבעה את אשר ידע שוק המקרקעין מזה זמן מה, בין היתר לאור התכניות שאושרו על המקרקעין לאורך השנים (תמ"מ 4, תמ"א 31). לפיכך, קבעה ועדת הערר, תוצאה במסגרתה שווי הקרקע, אשר היה לה רכיב של מגורים, הפכה לייעוד של יער וזאת ללא תשלום פיצויי אינה תוצאה אבסורדית או בלתי הגיונית, אלא בהחלט יכולה להתרחש. ועדת הערר ציינה והדגישה, כי לאורך כל השנים עד לאישור תמ"א 22, אין כל רמז תכנוני כי המקרקעין ישנו יעודם לייעוד כלכלי. כך שלא רק שאין בפני "הקונה הסביר" החלטה של מוסד תכנון המאפשרת פיתוח כלכלי כלשהו של המקרקעין, אלא, שאין אפילו תכנית בהכנה או אפילו רעיון ראשוני של תכנית. עוד קבעה ועדת הערר כי כל עיר מסתיימת היכן שהוא ולא ניתן לומר באופן גורף, כי כל קרקע הגובלת בעיר הינה בעלת פוטנציאל למגורים לאור מיקומה, במיוחד שבחטיבת קרקע רחבת ממדים הנמצאת מחוץ לתחום השיפוט של העיר באזור המוגדר למשאבי טבע.

בסיומם של דברים הבהירה ועדת הערר כי מושכלות יסוד הם שנטל ההוכחה להוכיח כי למרות הפרמטרים העובדתיים, היה למקרקעין ערך המשקף פיתוח כלכלי הינו על העוררת, ומשכפות המאזניים מאוזנות- הרי שהנטל לא הורם.  לכן דחתה ועדת הערר את ערר העוררת לגבי תמ"א 22.

לגבי תמ"א 39, קבעה ועדת הערר כי אין מחלוקת שייעדה את כלל המקרקעין לייעוד של "שמורת טבע מוצעת". המצב הקודם לתמ"א 39 הנו תמ"מ 4 תיקון 14 שסיווגה כ-340 דונם מהמקרקעין בייעוד של קרקע חקלאית ואת יתרתו (כ-590 דונם) בייעוד יער, וקבעה את כל המרחב כשטח לתכנון תיירות. טענה העוררת כי 340 הדונמים אשר הוגדרו ל-"חקלאות" נועדת להוות חיץ בין העיר אשדוד לשמורת הטבע או ליער, אשר לא ניתן לשלול לגביו את הדעה כי נועד לפיתוח העיר אשדוד דרומה. ביחס לכך, קבעה ועדת הערר כי סברה מסוימת ביחס למקרקעין המוסיפה לשווים בשוק, אין בה די על מנת להביא בחשבון שווי זה במסגרת תחשיב הפגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה. ייתכנו מקרים רבים בהם ערכם של מקרקעין המיועדים לחקלאות עולה עקב נסיבות כאלו או אחרות, כגון, שמועות בדבר פיתוח עתידי של המקרקעין, עמדת רשות מקרקעי ישראל לגביהם ועוד אקטים נוספים. אולם, על מנת שפוטנציאל זה יקבל ערך במסגרת תביעה לפי סעיף 197, הוא חייב להיות פוטנציאל מוכח, וזאת מכוח החלטה של מוסד תכנון המוסמך לאשר את התכנית העתידית. במקרה שבפנינו אין החלטה של מוסד תכנון ואין גם תכנית רעיונית שכזו. כל שיש הינה סברה כי הותרת חיץ יש בה לאפשר בעתיד פיתוח המקרקעין. שווי זה, אינו בר פיצוי במסגרת תביעה לפי סעיף 197. באשר לטענות המדינה, קבעה ועדת הערר כי לא ניתן להתעלם מכך שתמ"מ 14/4, שקדמה לתמ"א 39, מאפשרת פיתוח כלכלי של המקרקעין למוקד תיירות כפרי במקרקעין. לפיכך, דחתה ועדת הערר את טענת המדינה כי אין כל שווי ממשי למקרקעין, במצב הקודם וקבעה כי אמירה מפורשת בתכנית מתאר מחוזית בדבר פיתוח מוקד תיירות כפרית, אף שפיתוח זה מוגבל בתנאים קשים, מעניקה למקרקעין שווי גבוה מחקלאי בלבד.

ועדת הערר גם דחתה את טענת המדינה כי היות ומדובר בשמורת טבע מוצעת, הרי ירידת הערך אינה בגין התכנית אלא רק אם וכאשר יכריז שר הפנים על הקרקע כשמורת טבע וזאת מכוח סעיף 22 לחוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, תשנ"ח-1998 (להלן: "חוק הגנים הלאומיים") תתגבש פגיעה.

ועדת הערר קבעה כי עיון במגבלות שמטילה תמ"א 39 מגלה שיש בהן כמעט איון של הסממנים המובהקים של זכות הבעלות, וזאת עוד בטרם תתבצע הכרזה של השר לפי סעיף 22 לחוק הגנים הלאומיים. התכנית אינה שוללת רק את אפשרויות הפיתוח הכלכלי של העוררת כבעלת המקרקעין, אלא שוללת ממנה גם את זכות החזקה במקרקעין. במסגרת סעיף אחד חוזרת תמ"א 39 לא פחות משלוש פעמים על כך שהמקרקעין יהיו פתוחים לציבור באופן מלא, לרבות זכות לשוטט שלא בשבילים המסומנים. ועדת הערר קבעה כי הוראה שכזו משקפת הלכה למעשה הפקעת המקרקעין מידי העוררת, היות וזכות הבעלות שלה מרוקנת מתוכן מעשי וזאת כאשר ברור כי אין כל פוטנציאל לפיתוח כלכלי (וזאת מכוח סעיף 25 לחוק הגנים לאומיים החל מידית) ואילו זכויות החזקה והניהול, אשר הינן חלק מהותי מזכות הבעלות במקרקעין, נשללות ממנה בהתאם להוראות מפורשות בתכנית.

סוף דבר, ועדת הערר דחתה את שני העררים.

הערת מערכת:

חלק מהחלטה זו דומה החלטות ועדות הערר שניתנו לאחרונה בענייני פוטנציאל קרקע חקלאית, אולם חלק אחר אינו זהה.

נציין, כי מלאכת חישוב פגיעה ופיצוי הינה מורכבת, אולם יש לזכור כי על פי דין יש לנטרל את השפעות התכניות הפוגעות והמפקיעות, כך שבחינת פוטנציאל הקרקע למועד הקובע צ"ל תוך התחשבות בכך שכבר שנים רבות מתקדמת מטרה לייעד את הקרקע ל"יער" וממילא ברור כי כבר נעלם הפוטנציאל, על כן במקרים אלו יש לבחון את הפוטנציאל דווקא בעיניים של השלב שקדם לתחילת מתווה תכנוני של יער.

כ"כ עצם הפיכת קרקע פרטית לקרקע שייעודה הפוטנציאלי הינו ציבורי כגון יער, מהווה לדעתנו פגיעה המחייבת פיצוי, השאלה היא מה שיעורו.

תמ"א 38

ערר מס' בב/5253/13 משה שוב נ' הוועדה המקומית לתו"ב בני ברק ואח'
ועדת ערר מחוזית – מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון 

 

ב"כ העורר: עוה"ד אביעד שוב וחיים דבוש

 

פגם בהליכי התכנון בהוספת תנאים מעבר לקבוע במסגרת החוק כתנאי לאישור תמ"א 38

 

 

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (להלן – הועדה המקומית") במסגרתה, הותנו תנאים באישור בקשתם של העוררים להרוס בניין בעיר ולבנותו מחדש מכוח תמ"א 38.

מדובר בגלגול נוסף של בקשת העורר להרוס בניין המצוי ברחוב הרצל 91 בבני ברק בגוש 6195 חלקה 50 ולהקימו מכוח תמ"א 38.

בערר הקודם הוועדה המחוזית ביטלה את החלטת הועדה המקומית שלא לתת היתר בניה בעניין הנדון וזאת בשל היעדר תשתיות. לדעתה של הועדת הערר החלטה מעין זו שוללת את תמריצי החיזוק ועלולה לפגוע באלפי יח"ד ולגרום לכך כי אלו לא יחוזקו בפני רעידות אדמה – דבר אשר פוגם בתכלית החוק. משכך קבעה ועדת הערר כי נימוק של היעדר תשתיות אינו עולה בקנה אחד עם דרישות סעיף 22 להוראות התמ"א וקיבלה את הערר בגלגולו הקודם ובכפוף לפרסום מכוח סעיפים 77-78 לחוק התו"ב.

משכך, פרסמה הועדה המקומית הודעה ברשומות מכוח סעיפים אלו בה נקבעו תנאים ומגבלות על הוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38.

לטענת העורר ההודעה מכוח ס' 78 לא פורסמה כדין, שכן היא לא פורסמה בדרך שנקבעה בס' 24 לתמ"א 38 ולפיכך אין למגבלות ולתנאים אשר נקבעו בפרסום הנ"ל כל תוקף.

הוועדה בחנה את טענות הצדדים ולאחר מכן קבעה כדלקמן:

סעיף 24 קובע הליך פרסום לפי סעיפים 77 ו 78 לחוק התכנון והבניה, שהינו שונה מההליך הרגיל הקבוע בחוק התכנון והבניה.

ההבדל הראשון בא לידי ביטוי בכך, כי הפרסומים מתבצעים בכל מקרה על ידי הועדה המקומית, בין אם התוכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א הינה בסמכות הועדה המקומית ובין אם היא בסמכות הועדה המחוזית, זאת בשונה ממקרה רגיל, שבו הפרסום מכח סעיף 77 וההחלטה מכח סעיף 78 מתבצעים על ידי מוסד התכנון אשר מוסמך לאשר את התוכנית.

ההבדל השני בא לידי ביטוי בכך, שהסעיף קובע את הנושאים אותם ניתן לקבוע בפרסום מכוח סעיף 78 "וכן לקבוע, לפי סעיף 78 לחוק תנאים למתן היתרים, בכל הנוגע לתוספת שטחי הבנייה, ברמה של תכנית זו לרבות איסור על מתן תוספת שטחים כאמור…" להבדיל מהנושאים אותם ניתן לקבוע מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, שם אין קביעה מהם התנאים אותם ניתן לפרסם.

ההבדל השלישי בא לידי ביטוי בכך, כי בעוד שעל פי חוק התכנון והבניה ניתן לבצע פרסום רציף, ואף פרסום מאוחד של הודעות מכוח סעיפים 77 ו – 78, הרי שסעיף 24 לתמ״א 38 קובע הליך ייחודי לביצוע פרסום מכוח סעיפים 77 ו – 78, הליך דו שלבי אשר במהלכו מתבצע הליך של שמיעת התנגדויות לפרסום הצפוי.

ההליך שנקבע בסעיף 24 הינו כדלקמן:

  • ביצוע פרסום מכוח סעיף 77 לחוק התכנון והבניה על כוונה להכין תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א 38. הפרסום יתבצע תמיד על ידי הועדה המקומית, ללא קשר לשאלה, למי הסמכות לאשר את התוכנית.
  • קבלת החלטה ע"י הוועדה המקומית על כוונתה לבצע פרסום מכוח סעיף 78 לחוק התו"ב, הקובעת הגבלות על אישור היתר הבניה הכוללים תוספות בניה מכוח התמ"א.
  • ביצוע פרסום של הכוונה לבצע פרסום מכוח סעיף 78 המטיל הגבלות על הוצאת היתרי בניה הכוללות תוספות בניה מכוח התמ״א, והנימוק לכוונה זו.
  • שמיעת התנגדויות לכוונת הועדה כאמור, וקבלת החלטה בהתנגדויות.
  • ביצוע פרסום לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, של ההגבלות להוצאת היתרי בנייה שיש בהם תוספות בניה מכוח תמ״א 38, שאושרו על ידי הועדה המקומית לאחר שמיעת התנגדויות.
  • הגשת ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה על הפרסום מכוח סעיף 78.

בנדון דידן, הוועדה המקומית לא קיימה את ההליך הקבוע בסעיף 24 לתמ"א וזאת בשל העובדה כי הוועדה המקומית ביצעה בהינף אחד פרסום מכוח סעיפים 77-78 ללא קיום השלבים המפורטים לעיל. מעבר לכך הוועדה המקומית פרסמה תנאים אותם לא ניתן לכלול בפרסום המתבצע מכוח ס' 24 לתמ"א כך לדוגמא הוועדה המקומית פירסמה תנאי להיתר:

"כפופה לכך שיסומן שטח בקומת הקרקע שלא יפחת מ- 40 מ"ר (שטח כולל) או 40% משטח הקומה שמעליו, הגדול מביניהם. השטח יסומן בעת הוצאת היתר הבנייה כשטח עתידי לצורכי ציבור שהבעלות והשימוש בו יהיה כפוף לאישורה של התכנית החדשה"

על יסוד האמור ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לקבוע תנאי זה במסגרת התנאים למתן היתרי בנייה מאחר וסעיף 24.6 לתמ"א 38 קובע כי: "במקום בו לא אושרה תכנית כאמור בסעיף 23 או שלא נתקבלה החלטה כאמור בסעיף זה יחייבו הוראות תכנית זו".

יתרה מזו, הואיל והוועדה המקומית לא קיבלה החלטה מכוח סעיף 78 בדרכים הקבועות בחוק, קבעה ועדת הערר כי אין תוקף להוראות המגבילות את הוצאת היתרי הבניה או מעמידה את קבלת ההיתר בתנאים ובנוסף אין באפשרותה של הוועדה המקומית להוסיף תנאים אשר אינם עולים בקנה אחד עם הוראות החוק.

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את הערר.

 

הערת מערכת:

מסתמן כי תמ"א 38 קורמת עור וגידים בערים השונות ותוך כדי כך הוראות החוק ומוסדות התכנון מתגבשים ומגבשים את הדרך ובתוך כך מתווים את המותר והאסור בנושא תמ"א 38 ונראה שעד שנגיע לתוצאה המיוחלת, יעבור זמן רב, במסגרתו הן היזמים והן הרשויות יקיימו התדיינות לגבי דרך יישום והביצוע בפועל של תמ"א 38 .

כמו כן החלטת ועדת הערר נתמכת בפסיקה כי ממילא החלטות ופרסומים על מניעת הוצאת היתרי בנייה לא יכולים לבא ללא בחינה ורצון אמיתי לקדם תכנון, שכן מונעים בנייה ויוצרים פגיעה קניינית, ויש להראות על תכנון מתקדם ורצון אמיתי לשינוי, יש לציין כי החוק לא מציין חובת פיצוי בגין פגיעה על פי סע' 77-78 ועל כן וודאי שהיד צ"ל "רחוקה מההדק".

 

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד גלית קיט טלמור ואריאל פל מתמחה ממשרד צבי שוב

 

מאמרים בנושא

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים

 

מקרקעין

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד -2013
מחיקת שיעבוד מדירה שנרכשה מקבלן

 

מיסוי

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2014 – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה


הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים

 

רשות מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 14.1.2014 שורה של החלטות
המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי

 

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של שינויים בהחלטה קודמת למכרזי דיור להשכרה

 

הקלה על  בעלי מוגבלות בניידות

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ

פגיעה בזכות הקניינית של הנפקע, מחייבת, בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה, גם שיפוי בגין הוצאות נלוות שונות, הכרוכות בהפקעה וברכישת נכס חלופי, הניתנות לכימות.

 

חוזים

ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס ואח' נ' פז-ים הולדינגס 2000

אי רישום זכות חכירה וקבלת הסכמת מנהל לעסקה בניגוד להתחייבויות המוכר
מהווה עילה לביטול חוזה ולהשבה

 

מקרקעין – קבורה

עת"מ 44670-04-13 יעקב אביאור ואח נ' המשרד לשירותי דת ואח'

לא ניתן לסחור בחלקות קבר בשוק החופשי

 

רשות מקרקעי ישראל  – דמי הסכמה

 

תא (ת"א) 25196-07-11 פלדמן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
ת"א 25229-07-11 ליבנה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז

הדרך שבה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות חכירה בנחלות ובשטחי עיבוד לצדדים שלישיים היא עפ"י הוראות פרק ג' (ובו סעיף 12) להחלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וזאת באופן שמבטא את העיקרון היסודי שבסעיף 3 לאותה החלטה

 

מקרקעין – זיקת הנאה

 תא (חי') 24330-10-10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ואח' נ' יפה עוף בע"מ


סילוק יד מכוח זיקת הנאה

 

 

 

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

בט – 6091+92/13 קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ נ' מדינת ישראל

פוטנציאל לפיתוח המקרקעין – מתי יילקח בחשבון בתביעות לפי סעיף 197

 

 

תמ"א 38

ערר מס' בב/5253/13 משה שוב נ' הוועדה המקומית לתו"ב בני ברק ואח'

פגם בהליכי התכנון בהוספת תנאים מעבר לקבוע במסגרת החוק כתנאי לאישור תמ"א 38

 

 

מאמרים

מתנות בין קרובים בעקבות השינויים בהסדרי המס

מאת עוה"ד צבי שוב ודפנה סירוטה הולנדר 

עסקאות להעברת מקרקעין במתנה בין קרובים, הינן כלי נפוץ לחלוקת רכוש בתוך המשפחה, זאת בשל הטבות המס הקיימות בעסקאות אלו, כמו גם בשל אופייה המיוחד של עסקה להעברת מקרקעין במתנה אשר מסתיימת רק עם רישומה בלשכת רישום המקרקעין. בצד היתרונות הקיימים לעסקאות מתנה, עת קבלת החלטה לבצע עסקה כאמור, יש לקחת בחשבון כי מעבר לחסכון במס, ככל שקיים, יש לתת את הדעת לפן הקנייני לפיו עם השלמת עסקת המתנה, יעבור למעשה הרכוש ויהפוך להיות קניינו של מקבל המתנה, ויש לוודא כי זוהי הכוונה המקורית של נותן המתנה. 

במאמרנו זה להלן, נסקור צדדים שונים של עסקת המתנה, לרבות בעקבות השינויים שחלו לאחרונה במשטר המס החל במסגרת תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין (אשר תוקפו הינו מיום 1.1.2014).

עסקת מתנה, על פי חוק המתנה, מסתיימת ככלל (למעט העברת מקרקעין במתנה) עם מסירת המתנה לידי המקבל או במסירת מסמך לידו המזכה אותו לקבל את המתנה.

חוק המתנה קובע בין השאר, כי מי שהתחייב ליתן מתנה (להבדיל ממתנה שנסתיימה), רשאי לחזור בו ממנה, אלא אם כן ויתר על רשות זו וכל עוד מקבל המתנה לא שינה את מצבו בהסתמך על ההתחייבות. בנוסף, רשאי נותן המתנה לחזור בו מנתינתה אם חלה הרעה ניכרת במצבו הכלכלי או שהמקבל התייחס אליו באופן מחפיר.

בעסקאות מתנה של נכסי מקרקעין, מועד השלמת עסקת המתנה שונה, זאת לאור העובדה שעסקה במקרקעין מושלמת רק עם רישומה. לפיכך, העברה ללא תמורה של נכס מקרקעין, נחשבת כהתחייבות לתת מתנה כל עוד לא נרשם הנכס על שם המקבל.

הדרישה להשלמת עסקת המתנה ברישום, משמשת לעיתים ככלי לתכנון עסקאות. כך, ניתן במסגרת הסכמי המתנה להגדיר את האפשרות של נותן המתנה לחזור בו מנתינתה במקרים שונים כמו לדוגמא במידה ומצבו הכלכלי של נותן המתנה הורע בצורה ניכרת או שמקבל המתנה נהג בו באופן לא ראוי. בנוסף, ניתן להתנות את הענקת המתנה בתנאים, לדוגמא לקבוע כי העסקה תבוטל בפטירה של מי מהצדדים; כך גם ניתן במסגרת הסכם המתנה להגביל את שעבוד או מכירת הנכס  ע"י מקבל המתנה, בנוסף, ניתן לקבוע תנאים לשם הגנת זכות המגורים והשימוש בדירה של נותן המתנה, כמו כן, ניתן לקבוע כי לנותן המתנה תהא האפשרות לקבל את דמי השכירות העתידיים מהנכס שמועבר במתנה וכיוצ"ב.

בכדי שניתן יהיה להשתמש בעסקת המתנה ככלי בידי נותן המתנה לחזור בו מן הנתינה ו/או לקבוע תנאים שונים לפקיעתה, מומלץ שלא להסתפק בתצהירי מתנה (של הנותן ושל המקבל) אלא לערוך הסכם משפטי מסודר ומפורט בו יוגדרו באופן מפורש תנאי העסקה ואף להחתים על מסמכים שיסייעו ליישום, כגון יפויי כח ועוד.

במקרים רבים, להיבטי המס קיימת גם השפעה על הבחירה באם לבצע עסקת מתנה דווקא. כך בעסקת מתנה בין קרובים כהגדרתם בחוק ובתקנות, כפי שנפרט להלן, אין חבות במס שבח לנותן המתנה, וקיים שיעור מס רכישה מופחת (1/3) למקבל המתנה (תשומת הלב בהקשר זה כי הגדרת "קרוב" לצורך מס השבח איננה תואמת את ההגדרה של "קרוב" לצורך ההטבה במס הרכישה).

ההטבה במס שבח – בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין, העברה של זכות במקרקעין במתנה מיחיד לקרובו פטורה ממס שבח לפי סעיף 62 לחוק מיסוי מקרקעין, ובתנאי שההעברה הינה ללא תמורה, והעברה הינה לקרוב. "קרוב" בהתאם לחוק זה הוא כל אחד מאלה: (1) בן- זוג; (2) הורה, הורי הורה, צאצא, צאצאי בן- זוג ובני- זוגם של כל אחד מאלה; וכן (3) אח או אחות, לגבי זכות שקיבלו מהורה או מהורי הורה בלא תמורה או בירושה (נציין כי ההגדרה של אח ואחות כאמור צומצמה במסגרת תיקון 76 לחוק).

המשמעות המעשית היא, שמקבל המתנה "נכנס לנעליו" של נותן המתנה, לעניין מס השבח, וכאשר הוא ימכור את הנכס שקיבל הוא יחויב במס גם על השבח שנצבר בתקופה של נותן המתנה.

אם מקבל המתנה ונותן המתנה עשו שימוש בפטור זה, הרי כשיבוא מקבל המתנה למכור את הנכס שקיבל, יום הרכישה ושווי הרכישה ייקבעו כיום הרכישה ושווי הרכישה של נותן המתנה.

ואולם, יש לשים לב כי להעברת הזכויות במתנה בין קרובים, קיימת השלכה על המיסוי החל בעת מכירת הנכס שהתקבל במתנה, הן על המס החל על מקבל המתנה, ובעקבות תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין,  אף על המס החל על נותן המתנה.

שכן, לפני תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, מקבל המתנה מקרוב, יכול היה למכור את דירתו בפטור ממס לפי אחד מסעפי הפטור שהיו קבועים בסעיף 49ב לחוק (בנוסחם עובר לתיקון) ובלבד שעמד בתקופות צינון שעל המוכר (מקבל המתנה) להמתין טרם יהיה זכאי לפטור ממס בין קבלת הדירה במתנה ולבין מכירתה. תקופת הצינון האמורה נעה בין שנה לארבע שנים והייתה תלויה במספר גורמים- הקשר המשפחתי בין נותן המתנה למקבל, מגוריו של מקבל המתנה בדירה ובמקרה זה אף מצבו המשפחתי של המקבל (להלן: "תקופות הצינון הישנות").

ואולם, לאחר תיקון 76, ולאור העובדה שצומצמה למדי האפשרות למכור דירות בפטור מלא ממס, קיימים למעשה היום שלושה מסלולי מכירה אפשריים:

1)    מכירה בפטור מלא (עד לתקרה של 4.5 מיליון ₪) –  כאשר מקבל המתנה מעוניין למכור את דירת המתנה וזוהי לו דירתו היחידה (הן ביום ה 1.1.14 והן במועד המכירה), ובלבד שעמד בתקופות הצינון החדשות (חלוף 3 שנים מהמתנה במקרה וגר בדירה, או 4 שנים במידה ולא גר בדירה(להלן: "תקופות הצינון החדשות").והכל בכפוף ליתר התנאים הנדרשים בסעיף 49ב(2) לחוק מיסוי מקרקעין.

2)    מכירה במס מוטב – בהתאם לתיקון 76, מוכר יכול למכור עד 2 דירות מגורים לפי הטבת מס זו בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) כאשר בגין כל מכירה יהיה חיוב במס מוטב לינארי באופן שעל חלק הזמן היחסי שמיום הרכישה (במקרה של מתנה, יום הרכישה בידי נותן המתנה) ועד ליום 31.12.13 יהיה פטור מלא ממס, ועל פרק הזמן שמיום 1.1.14 ועד ליום המכירה יחול מס בשיעור 25%. בתקופת המעבר לא יחול מס מוטב במכירה לקרוב, ומגבלה זו תבוטל החל מיום 1.1.18.יצוין כי מכירה במס מוטב ביחס לדירה השנייה אפשרית רק כעבור 4 שנים מיום בו נמכרה דירה בפטור ממס לפי כללי הפטור הקודמים.

3)    מכירה בחיוב מס מלא – במקרה בו לא הייתה זו דירתו היחידה של המוכר ובמקרה בו לא ניתן היה לקבל את המס המוטב, יחויב המוכר במס שבח מלא בהתאם לשיעורי המס החלים במכירת מקרקעין מכל הסוגים כתלות במועד הרכישה של הנכס בידי נותן המתנה.

נבהיר, כי במקרה של מכירת דירה שהתקבלה במתנה מקרוב, יש לשים לב כי בכדי ליהנות מהפטורים האמורים קיימות מגבלות נוספות של עמידה בתקופות צינון, וחישוב משותף עבור נותן המתנה ומקבל המתנה ביחס למספר הדירות הנמכרות במס מוטב. כמו כן,יש לשים לב כי הפטור והמס המוטב אינם מתייחסים למרכיב זכויות הבניה הבלתי מנוצלות, וככל שקיימות זכויות בניה כאמור, יהיה בגינן חיוב רגיל במס שבח (לפי שיעור המס בו חייב המוכר כתלות במועד רכישת הנכס).

באשר לתקופת הצינון, קיימות למעשה שתי תקופות צינון,  תקופות הצינון הישנות – החלות במקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר עד ליום 31.12.13. תקופות הצינון החדשות – החלות במכירת דירה בפטור מלא, ובמקרה של מכירה במס מוטב של דירה שהתקבלה במתנה בידי המוכר לאחר ה 1.1.14.

בנוסף, במכירת דירה שנתקבלה במתנה בתקופה שמיום 1.8.13 ועד ליום 31.12.17, כאשר היא נמכרת על ידי מקבל המתנה רואים את נותן המתנה כאילו הוא המוכר, לעניין שיעור המס המוטב.

כדי להמחיש את ההשלכה של השינויים שנעשו בחקיקה, נציג את הדוגמא שלהלן:

הורים נתנו במתנה לבתם, לפני ה- 1.8.2013 , 2 דירות, ונותרים בעלים של 2 דירות נוספות, מעוניינים למכור את כל הדירות (שלהם ושל בתם כאמור) במס מוטב בתקופת המעבר (1.1.14-31.12.17) – בכפוף לעמידת הבת בתקופות הצינון הישנות, ההורים והבת יוכלו למכור את כל 4 הדירות במס מוטב. לעומת זאת, במידה ו-2 הדירות היו ניתנות לבת לאחר ה 1.8.13, ניתן היה למכור בתקופת המעבר רק 2 דירות (מתוך 4 הדירות של ההורים והבת יחדיו), במס מוטב.

כאמור, בעסקאות מתנה בין קרובים קיימת גם הטבה במס רכישה –  כך, בתקנות מיסוי מקרקעין העוסקות במס רכישה, ניתנת הקלה משמעותית במס רכישה בעסקת מתנה בין קרובים כך שיש חבות ב-1/3 ממס הרכישה הרגיל שהיה נקבע בעסקה. קרוב לעניין מס הרכישה הינו כל אחד מאלה: בן זוג, לרבות מי שהיה בן זוג במשך ששה חדשים שקדמו למכירת זכות במקרקעין, הורה, צאצא, בן-זוגו של צאצא, אח ואחות. יצוין כי במקרה שאדם מעביר לבן הזוג שלו זכויות בדירת מגורים בה הם מתגוררים בפועל יש פטור מלא ממס רכישה.

עסקת מתנה בין קרובים, אף אינה מהווה "מימוש" לצורך הקמת החבות בתשלום היטל השבחה , ר' לעניין זה הגדרת "מימוש זכויות" שבסעיף 1 לתוספת השלישית בחוק התכנון והבניה הקובעת מפורשת "שהעברה ללא תמורה מאדם לקרובו" לא תיחשב למימוש זכויות "המצית" את החיוב בתשלום ההיטל.

כדי שהעברה כאמור לא תחשב למימוש זכויות, על העברה למלא אחר שני תנאים – ראשית : העברה צריכה להיות ללא כל תמורה;שנית ההעברה חייבת להיות למי שמוגדר "קרוב"  כהגדרתו בסעיף 1 לתוספת השלישית (בן זוג, הורה, הורה הורה, צאצא או צאצא של בן הזוג , אח ובני זוגם). תשומת הלב כי ההגדרה של קרוב לצורך היטל ההשבחה שונה מזו הקבועה בעניין מס שבח ובעניין מס הרכישה כאמור. כפועל יוצא מהתנאים השני הוא שאם המקרקעין נתנו במתנה למי שאינו "קרוב" העברה תחשב למימוש זכויות והיא תגרום לחיובו של נותן המתנה בתשלום.

בכל מקרה, יש לזכור כי הוראת הסעיף האומרת שמתנה לקרוב אינה נחשבת למימוש זכויות אין פרושה מתן פטור מההיטל אלא רק דחיית תשלומו למועד בו מקבל המתנה יבצע בעצמו מימוש זכויות במקרקעין.

אנו סבורים כי יהיו הטבות המס אטרקטיביות ככל שיהיו, את ההחלטה האם לבצע עסקת מתנה, נכון לקבל דווקא מתוך הראייה הקניינית, והרצון שהנכס בבוא העת יהפוך להיות רכושו של מקבל המתנה.

*  האמור אינו מהווה המלצה או ייעוץ ויש לבחון ולקבל ייעוץ בגין כל מקרה לגופו ואין להסתמך על האמור במאמר.

* תודות לרו"ח ועו"ד אמיל בן עטרעל הערותיו המחכימות למאמר זה.

 

עדכוני חקיקה/ חקיקת משנה/חוזרים מקצועיים


מקרקעין

חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תיקון מס' 7), התשע"ד -2013
מחיקת שיעבוד מדירה שנרכשה מקבלן

הרינו לעדכן כי ביום 25.11.13 הכנסת אישרה תוספת לחוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (תיקון מס' 7), התשע"ד – 2013 ולפיו מוכר (בד"כ הקבלן), יפנה לבנק או לתאגיד הבנקאי אשר הלווה לקבלן כספים לבניית פרויקט והוציא ערבויות או פוליסת ביטוח לקוני דירות בפרויקט, ויבקש מכתב כוונות מותנה לדירה אשר יתמלאו לגביה התנאים הבאים:

  1. בניית הדירה הושלמה.
  2. ההחזקה בדירה נמסרה לקונה.
  3. שולם מלוא מחיר התמורה למוכר על פי פנקס השוברים או חוזה המכר.
  4. כספי הקונה הובטחו בהתאם להוראות החוק.

פניה כאמור לבנק תתבצע על ידי הקבלן 30 יום לאחר קבלת תשלום ראשון מהקונה או ממועד הוצאת ערבות בנקאית ראשונה או פוליסת ביטוח.

במכתב הכוונות ירשם כי ככל שיתמלאו התנאים האמורים לעיל, הדירה תוחרג מתחולת השעבוד הקיים לקבלן והבנק יפעל למחיקת כל רישום של שיעבוד רשום, אצל לשכת רישום המקרקעין, רשות המקרקעין, מאגר המשכונות וזאת בתוך זמן סביר לאחר שהדירה תירשם כיחידת רישום נפרדת וניתן יהיה לפעול לגביה בנפרד משאר המקרקעין. 


מיסוי

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 1/2014 – עדכון הסכומים בחוק מיסוי מקרקעין ותקנות מס רכישה

עם כניסת שנת המס 2014 בוצעו בהתאם לחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), התשכ"ג-1963 (להלן: "החוק") ותקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה – 1974 (להלן: "התקנות"), עדכוני סכומים כמפורט להלן.

 

הוראת הביצוע הנדונה (להלן: "הוראת הביצוע") מפרטת את הסכומים המעודכנים, ואלו נסקרים על ידינו להלן:

 

מס רכישה

א.     כאשר רוכשים דירת מגורים יחידה

 

על הרוכש דירת מגורים יחידה (בהתאם להגדרתה בחוק), בתקופה שעד יום 15.1.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

 

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,517,210 ₪  – לא משולם מס

–           על חלק שווי הרכישה העולה על 1,517,210   ₪  ועד לסך של 1,799,605 ₪ – ישולם מס בשיעור 3.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,799,605 ₪ ועד לסך של 4,642,750 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%

 

ב.     כאשר רוכשים דירת מגורים שאינה יחידה

 

על הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שעד יום 31.12.14, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

 

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,123,910 ₪  – ישולם מס בשיעור 5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,123,910 ₪ ועד לסך של 3,371,710₪ – ישולם מס בשיעור 6%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 3,371,710 ₪ ועד לסך של 4,642,750₪ – ישולם מס בשיעור 7%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%.

 

הרוכש דירת מגורים שאינה יחידה (כלומר כל דירה נוספת), בתקופה שמיום 1.1.15, לשלם מס רכישה בהתאם למדרגות המפורטות להלן:

 

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,089,435 ₪  – ישולם מס בשיעור 3.5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,089,435 ₪ ועד לסך של 4,642,750₪ –  ישולם מס בשיעור 5%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 4,642,750  ₪ ועד לסך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 8%

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 15,475,835 ₪ –  ישולם מס בשיעור 10%

 

ג.      הקלה לעולה

 

הוראת הביצוע קובעת גם כי בהתאם לתקנה 12 לתקנות מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה) (מס רכישה), התשל"ה 1974, זכאי רוכש המוגדר כעולה, בתקופה שמיום 16.1.14 ועד יום 15.1.15, להקלה במס רכישה כאשר הוא רוכש דירת מגורים או בית עסק לתקופה המתחילה שנה לפני עלייתו ומסתיימת 7 שנים לאחר עלייתו. סכומי המס המופחתים המעודכנים הינם כמפורט להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 1,644,310 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 1,644,310 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

ד.     הקלה לרוכש משק חקלאי

 

בהתאם לתקנה 16 לתקנות מס רכישה, הרוכש משק חקלאי בתקופה שמיום 16.1.14 ועד יום 15.1.15 זכאי לשיעור מס רכישה מופחת, (לגבי החלק שאינו בנין המשמש למגורים עליו משולם המס החל על דירת מגורים כאמור לעיל), כמפורט להלן:

–           על חלק שווי הרכישה שעד 336,320 ₪  – ישולם מס בשיעור 0.5%.

–           על חלק שווי הרכישה העולה על סך של 336,320 ₪ – ישולם מס בשיעור 5%.

 

מס שבח

 

א.     תיאום סכומים לפי סעיף 49 ה' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ה' קובע פטור חד פעמי למוכר שתי דירות, בכדי לרכוש תמורתן דירה גדולה.

הפטור ניתן בכפוף לתנאים המפורטים באותו סעיף, ובהגבלת שוויין של שתי הדירות הנמכרות. הערה: תשומת הלב כי לאור תיקון 76 השימוש בפטור זה הינו רק למי ששתי הדירות הנמכרות אלו דירותיו היחידות של המוכר.

השווי האמור מתואם בתחילת כל שנת מס, בהתחשב בעליית מדד המחירים לצרכן.

תקרת שווי הפטור לשתי הדירות כפי שעודכנה בשנת 2014: 2,024,000 ש"ח, סכום תקרת שווי שתי הדירות אשר מעבר אליה לא יינתן כלל פטור 3,367,000 ש"ח

 

ב.     עדכון סכום הפטור עפ"י סעיף 49 ז' לחוק מיסוי מקרקעין

סעיף 49 ז' לחוק קובע, לעניין מכירת "דירת מגורים מזכה" כי כאשר התמורה מושפעת מזכויות לבניה נוספת, יהא המוכר זכאי לפטור נוסף בשל הזכויות לבניה נוספת, בסכום שווי הדירה או בסכום ההפרש שבין תקרת הפטור לבין סכום שווי הדירה, לפי הנמוך.

כמו כן, נקבע כי סכום הפטור הכולל, בתנאים המפורטים בסעיף, לא יפחת מרצפת הפטור.

סכום תקרת הפטור לתקופה שמיום 16/1/2014 עד ליום 15/1/2015 – 1,996,700 ש"ח.

סכום רצפת הפטור המעודכן לתקופה שמיום 16/1/2013 עד ליום  15/1/2014 – 500,100 ש"ח.

 

ג.      סעיף 94 א (א) – קנס על אי הגשת הצהרה או הודעה למינהל

שיעור הקנס המוטל על מי שלא הגיש הצהרה  או הודעה במועד, לפי סעיף 94א(א) לחוק, מתעדכן והינו: עבור כל שבועיים של פיגור בגין אי הצהרה – 280 ₪, ובגין כל שבועיים של פיגור בגין אי הודעה – 230 ₪.

 

 

הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 5/2013 הרפורמה במיסוי דירות מגורים

ביום 1.1.2014 נכנס לתוקפו תיקון מס' 76 לחוק מיסוי מקרקעין, ובו שינויים מהותיים לאופן חיוב המס בעסקאות מקרקעין. בהתאם לכך הותאם מערך הטפסים לדיווח על עסקאות, באופן שבו עודכנו טפסים קיימים והופקו טפסים חדשים.

מוכרים המוכרים את דירתם היחידה ימשיכו ליהנות מפטור ממס שבח, כאשר לצורך הגדרת "דירה יחידה", לא יחשב חלק מדירה ששיעור החזקתו של המוכר בה לא עלה על 1/3 (לפני התיקון פחות מ-1/4).

מוכרים בעלי יותר מדירת מגורים אחת לא ייהנו מפטור במכירת דירת מגורים, שכן, בוטל הפטור ממס שבח שניתן אחת ל-4 שנים, אולם נקבעו הנחיות לחישוב מס על השבח הריאלי באופן ליניארי, כך שהשבח הריאלי שייוחס לתקופה שמיום רכישת הדירה ועד ליום 1.1.14, יהיה פטור ממס, ואילו שבח ריאלי שייוחס לתקופה שמיום 2.1.14 ועד יום המכירה, יחויב במס בשיעור של עד 25%. באופן זה יוכל מוכר שבבעלותו יותר מדירה אחת למכור בתקופת המעבר עד שתי דירות מגורים המזכות בחישוב הליניארי החדש, בכפוף לעמידה ביתר ההוראות לפיהן תוענק ההטבה  לעיל.

עוד נקבע כי תושבי חוץ אינם זכאים לפטור ממס שבח, אלא אם יוכיחו כי אינם בעלי דירה במדינת התושבות שלהם.

כך גם נקבעו הוראות למיסוי דירות יוקרה, באופן שבו, פטור מלא יינתן רק בגין התמורה שעד לסך של 4.5 מיליון ₪.

עוד נקבע כי פטור כפול במכר שתי דירות לצורך רכישת דירה מגורים אחת, יינתן רק כאשר בבעלות המוכר שתי דירות בלבד.

נקבעו הוראות מעבר לתקופה שמיום 1.1.14 ועד 31.12.17, ועודכנו מדרגות מס רכישה.

 

רשות מקרקעי ישראל

מועצת מקרקעי ישראל אישרה ביום 14.1.2014 שורה של החלטות
המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי

ביום 141.14 אשרה מועצת מקרקעי ישראל שורה של החלטות המהוות אבן דרך היסטורית במגזר החקלאי.

במסגרת ההחלטות נקבע בנושא איוש נחלות פנויות אשר כזכור היה  מצוי על המדוכה יותר מעשור ולאחרונה סיים הצוות אשר מונה לכך בחודש מרץ האחרון את עבודתו ונתן את המלצותיו שעיקריו הן ביטול הנחלות הלא מאוישות במרכז הארץ ושיווק נחלות אלה בפריפריה בתשלום (בהנחות אזור עד לתקרה של 700,000 ש"ח) למומלצי האגודה.

כמו כן, הוחלט כי בעלי נחלה במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים יוכלו להחזיק בחוזה חכירה אישי על חלקת המגורים המגיע ל – 4 תקופות של  49 שנים. יצוין כי במצב הנוהג כיום נחתם חוזה מתחדש עם האגודה לשלוש שנים כך שבעל השטח נחשב רק "בר רשות". בשנת 1998 התקבלה החלטת מועצה לפיה, ייחתמו חוזי חכירה לדורות במושבי עובדים ובכפרים שיתופיים לתקופה כוללת של 196 שנים כאשר חלקות א' של הנחלה מוחכרות בחוזה אישי לבעל הנחלה. בעקבות מו"מ עם תנועות המושבים גובש נוסח חוזה חכירה. בפני המועצה הועלו עקרונות החוזה. כך לאור ההחלטה החדשה, ניתן יהיה לחתום על חוזי חכירה עם עשרות אלפי בעלי נחלות, בהתקיים התנאים שנקבעו.

יתרה מכך בהתייחס לשאלה מהי בעלות חקלאית – הרחיבה המועצה את ההגדרה לבעלות חקלאית  באופן כזה שיתאפשר למאות בעלי נחלות להתפרנס בכבוד מעיסוקים נלווים כגון: גידול בעלי חיים, עיבוד ראשוני של תוצרת חקלאית ופעילות תיירותית חינוכית.

בנוסף, בנוגע לשיוך דירות – הסדר ביניים עם קיבוצים שקיבלו בעבר החלטה על שיוך דירות (החלטת מועצה 751) וטרם החלו בשיוך בפועל. המועצה תאפשר לקיבוץ פרק זמן של כ 24 חודשים לקבל החלטה האם להמשיך בתהליך השיוך, להצטרף להסדר נוסף, ככל שיהיה, או לבטל את החלטת השיוך, ולהמשיך ולקלוט חברים חדשים ולהקים יח"ד נוספות בשטח חקקת המגורים.

 

 

מועצת מקרקעי ישראל אישרה שורה של שינויים בהחלטה קודמת למכרזי דיור להשכרה

במסגרת השינויים בעניין בהחלטה למכרזי דיור להשכרה נקבע כי תוקם ועדה בין משרדית לפרסום מכרזי דיור להשכרה ארוכת טווח הכוללים מנגנוני הגנה ליזם הזוכה במכרז. בנוסף נקבע כי מחיר מפוקח- יוגדר כמחיר המגיע ל 80% ממחיר השכירות באותו אזור. יתרה מזאת נקבע, כי מכרזים להשכרה יוצאו על ידי ועדת המכרזים הבינמשרדית במסלול ב'-  במכרז, במכר, או בחכירה לתקופה של 98 שנה עם אופציה להארכה לתקופה זהה נוספת. זאת ועוד נקבע כי, השימוש בקרקע למטרת השכרה בהתאם להחלטה זו יהא לתקופה שלא תפחת מ-10 שנים ברציפות. עוד הוחלט כי במכרזים בהם במתחם או בסך כל המתחמים המשווקים באותו מכרז יהיו מעל 200 יח"ד להשכרה, תקופת השימוש בקרקע למטרת השכרה לא תפחת מ-20 שנים ברציפות. בתום התקופה האמורה, יהיה היזם רשאי למכור את הדירות בשוק החופשי.

 

הקלה על  בעלי מוגבלות בניידות

רשות מקרקעי ישראל  אישרה להקל את הפרוצדורה לקבלת פטור/לדחיית תשלום דמי ההיתר בגין בניית שטחים הנדרשים מבחינה פונקציונלית לתפקודם של בעלי המוגבלויות בניידות.

 

 

עדכוני פסיקה

הפקעות

עא 3471/11 ניסים דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ,
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
הרכב כב' הש' כב' המשנה לנשיא, מ' נאור, ע' ארבל ו-י' עמית


ב"כ הצדדים
: עוה"ד אברהם שרים, יגאל מטניקוב , זאב זייטמן ורעות רינצקי

 

פגיעה בזכות הקניינית של הנפקע, מחייבת, בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה,
גם שיפוי בגין הוצאות נלוות שונות, הכרוכות בהפקעה וברכישת נכס חלופי, הניתנות לכימות.

עסקינן בשני ערעורים מאוחדים על פסק דין של בית המשפט המחוזי במסגרתו חויבה מע"צ, היא המשיבה בע"א 3471/11 והמערערת בע"א 3512/11 (להלן: "מע"צ" ) לשפות את הנפקעים ניסים דוויק ואח' הם המערערים בע"א 3471/11 והמשיבים בע"א 3512/11 (להלן: "דוויק") בגין חלק מההוצאות שנגרמו להם אגב הפקעת חלקה ובית מגורים לטובת סלילת כביש לרבות שכר טרחת שמאי ויועצים אחרים, שכ"ט עו"ד; דיור חלופי לתקופת ביניים, הוצאות העברה, שכר שמאי מוסכם בהליכים קודמים; איתור וטיפול במגרש החלופי שנרכש, מס רכישה עבור המגרש החלופי.

השאלה העקרונית העולה מהערעורים הינה, האם זכאי נפקע לשיפוי על הוצאות נלוות בעקבות הפקעה, בנוסף לפיצוי לו הוא זכאי בגין ההפקעה גופא?

במאמר מוסגר ציין בית משפט ציין כי למרות שהביטוי "שיפוי" עניינו הוצאות בעבר, הרי שעושה שימוש זה גם עבור הוצאות עתידיות, אשר ברור כי הנפקע יידרש להן בעקבות ההפקעה.

בית המשפט סקר את סעיף 9 לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח) 1943 וסעיף 12 לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור) 1943, ולפיהם הנפקע זכאי לפיצוי לפי שווי השוק של המקרקעין כאילו נמכרו בעסקה רצונית. ידוע הדבר כי מטרת הפיצוי להעמיד את הנפקע במצב הכספי בו היה אילולא ההפקעה, מבלי שייגרם לו נזק או הפסד, אך גם מבלי להעמידו במצב טוב יותר. הוראת הפיצוי הקבועה בסעיפים הנ"ל מהווה הסדר שלילי לגבי שיפוי בגין כל הוצאה ונזק הנלווים להפקעה, לרבות הוצאות בגין רכישה ומעבר לנכס חלופי.

אלא, שעל אף היעדר מקור נורמטיבי מפורש ציין בית המשפט, כי הוכרה בפסיקה חובת הרשות המפקיעה לשיפוי הנפקע בגין הוצאות נלוות ברכיבים הבאים: הוצאות העברה, שמאי, תיווך, ושכר טרחת עורך דין, בין אם מדובר בבית מגורים ובין אם מדובר בעסק; לגבי עסק שהתנהל כחוק – הוצאות התאמה, אובדן מוניטין ואובדן רווחים; לגבי דירת מגורים בפועל – מס רכישה עבור רכישת דיור חלופי. הפסיקה לדברי בית המשפט לא הכירה בזכות הנפקע "לגילום" או לשיפוי בגין מס שבח או מס רווחי הון, בין אם הנכס הנפקע הוא בית מגורים ובין אם הוא בית עסק, כמו כן הפסיקה לא הכירה בזכות הנפקע של קרקע/בית עסק לשיפוי בגין מס רכישה עבור רכישת קרקע/בית עסק חלופי, יתרה מזו, הפסיקה לא הכירה בהוצאות נלוות שנועדו לשפר את מצב הנפקע לעומת מצבו ערב ההפקעה.

בית המשפט העליון עמד על ההצדקות להכיר בזכות הנפקע לשיפוי גם בגין ההוצאות הנלוות להפקעה ולרכישת נכס חלופי בקבעו כי במישור הנורמטיבי, ראוי כי בנוסף לפיצויי ההפקעה תשפה הרשות המפקיעה את הנפקע בגין ההוצאות הנלוות והכרוכות בהפקעה, הניתנות לכימות.

בעניין זה ציין בית המשפט כי על ההוצאות הנלוות בגינן נתבע שיפוי להיות סבירות, הן ביחס לנכס שהופקע ומהותו והן ביחס לנכס החלופי ומהותו, הן לגבי גובה ההוצאות והן לגבי משך התקופה מושא ההוצאות. עוד קבע בית המשפט, כי על הנפקע להוכיח כדבעי את ההוצאות הנלוות וכי מוטלת עליו החובה לפעול כאדם סביר להפחתת ההוצאות הנלוות.

בית המשפט ציין כי אין להיטיב את מצב הנפקע ביחס למצבו ערב ההפקעה ויש להישמר מפיצוי כפל או משיפוי בגין הוצאות שלא הוצאו או שברור כי לא יוצאו. ברם מנגד, אין להרע את מצב הנפקע עקב הצורך שנכפה עליו להקדים את "מכירת" הקרקע ולהקדים ולרכוש נכס חלופי. השיפוי לא נועד לשיפור מצב הנפקע לעומת מצבו הקודם, הוא כפוף לחובת הנפקע להקטין את הנזק, וכפוף לכך שמדובר בהוצאות סבירות.

מן הכלל אל הפרט קבע בית המשפט כי בנסיבות מקרה זה, אין מקום להתערב ברכיבים השונים שנפסקו על ידי בית משפט קמא – לא לעצם פסיקתם ולא בסכומים שנפסקו.

המשנה לנשיא נאור הסכימה לכל האמור, בסייג כי על התשלומים שנפסקו צריך היה להוסיף את הריבית המיוחדת והמופחתת הקבועה בחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, התשכ"ד-1964 ולא לפסוק לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה.

הערת מערכת: יש לברך על החלטת בית המשפט הנכבד שהותיר את פסק דינו של בית משפט קמא על כנו, שכן, יש בו כדי לצעוד צעד נוסף להגשמת העיקרון והמטרה הבסיסיים העומדים מאחורי תשלום פיצויי הפקעה, ולפיהם יש להעמיד את בעלי הזכויות הנפקעים, באותו מצב כספי שבו עמדו ערב ההפקעה.

פסק דין זה, מצטרף לשורה של צעדים שנוקטים בהם בתי המשפט, בפסקי דין והנחיות, למזעור הנזקים הנגרמים לנפקעים בעקבות ההפקעות הנכפות עליהם, ללא רצונם ותוך פגיעה בזכויות הקניין שלהם, נוכח עיגון מעמדה של זכות הקניין כזכות חוקתית בחוק יסוד: כבוד האדם וחירותו.

כמו כן, לדעת המערכת ניתן היה לתקן החוק, כך שיינתן אף פיצוי נוסף על עצם העובדה שמדובר בהפקעה, עצם ההתעסקות עצמה ועוגמת הנפש של הפרט שנאלץ להתמודד עם הליך נטילת קניינו לטובת הציבור מהווה היא לעצמה פגיעה שיש לפצות בגינה, להשבת המצב לקדמותו אין די בפיצוי ממוני רגיל, יש לעודד הפרט לשתף פעולה על ידי תמריצים.

 

חוזים

ע"א 6553/11 עזבון המנוח יוסף ברלס ואח' נ' פז-ים הולדינגס 2000
בבית המשפט העליון בשבתו כבית משפט לערעורים אזרחיים
בפני הרכב כב' הש' א' רובינשטיין , י' עמית ו-ד' ברק ארז

 

ב"כ המערערים: עוה"ד רון בן מיור כרמית ברנשטיין

אי רישום זכות חכירה וקבלת הסכמת מנהל לעסקה בניגוד להתחייבויות המוכר
מהווה עילה לביטול חוזה ולהשבה

ענייננו בערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בנצרת, בגדרו חויב המערער בהשבת כספי תמורת עסקת מקרקעין שלא הושלמה בסך של כ- 3 מיליון ₪.

הורתו של הסכסוך שלפנינו בשרשרת עסקאות שנעשו ביחס למקרקעין, בשטח של 32,000 מ"ר בגוש 15515 חלקה 4 במושבה מגדל (להלן: "המקרקעין").

מר יוסף ברלס ז"ל (להלן:"המנוח") היה המחזיק בפועל של המקרקעין הנמצאים בבעלות הקרן הקיימת לישראל ונוהלו על ידי מנהל מקרקעי ישראל (להלן: "המנהל").

ביום 22.11.94 חתם המנוח על הסכם מכר עם חברת M.S.I ספנות מסחרית לישראל בע"מ (להלן: "M.S.I")בו העביר המנוח ל-M.S.I. 90% מהזכויות שלו במקרקעין, תוך שהתחייב לגרום לרישום זכויות חכירה ראשית על שמה; ביום 28.8.95 חתם המנוח על הסכמים נוספים ובהם חוזה שנערך בינו לבין חברת M.S.I ואדם נוסף, בשם עזרא קריגר (להלן: "קריגר"); שעניינו מכירת 10% הנותרים מהזכויות במקרקעין. ביום 22.6.00 חתם קריגר חוזה לפיו מכר למשיבה 1, חברת פז-ים הולדינגס 2000 (להלן: "פז-ים") את מלוא זכויותיו במקרקעין לפי החוזים הקודמים. בכל החוזים נרשמה תניה לפיה ככל שהמנוח לא יקבל אישור המנהל לעסקה ולא יצליח לרשום את הזכויות על שם הקונים בתוך שנה, יתבטל הסכם המכר וישולמו לרוכשים פיצויים.

לאחר שהניסיונות להעברת הזכויות לא צלחו, הגישה פז-ים תביעה להשבת הכספים ששילמה עבור הזכויות במקרקעין. בית המשפט המחוזי קבע, כי דין ההסכמים להתבטל והורה לעזבון המנוח להשיב לפז-ים כספים שקיבל בגין העסקה שהתבטלה.

מכאן הערעור דנא.

בית המשפט העליון דחה את הערעור בקבעו, כי אינו רואה מקום להתערב בפסק דינו של בית משפט קמא. בית המשפט עמד על מהות הזכות בה מחזיקה פז-ים, וקבע כי התחייבויות המנוח, אשר שב וחזר עליהן בהסכמים, לרישום הזכויות בתוך שנה ולקבלת הסכמת המנהל להעברת הזכויות, הומחו לפז-ים מכח ההסכמים הקודמים והיא אוחזת בידיה את הזכויות כלפי המנוח.

אשר לביטול החוזה, בית המשפט העליון קיבל את עמדת בית משפט קמא, אשר קבע כי הצורך באישור המנהל להעברת הזכויות הוא בבחינת תנאי מתלה, ומשלא התקיים התנאי, דין ההסכמים להתבטל.

לאור טענת המערערים, כי לא מדובר בתנאי מתלה, קבע בית המשפט כי אף אם נניח שאין מדובר בתנאי מתלה, הרי שהמנוח נטל על עצמו התחייבות לגרום לרישום זכות החכירה הראשית במקרקעין על שם הקונה, התחייבות אשר הופרה על ידו, מאחר ולא רשם את הזכויות ולא קיבל  את אישור המנהל.

פז-ים, אשר שלחה התראה בכתב לבנו של המנוח, בה מסרה כי ככל שהזכויות לא ירשמו על שמה בתוך 30 יום היא תבטל את ההסכם, הייתה רשאית לבטל את ההסכם, בין אם נראה את ההפרה כיסודית ובין אם לאו,  מאחר והודעת הביטול ניתנה תוך זמן סביר והתנאים בה לא מולאו.

לאור כל המקובץ, קבע בית המשפט כי דין החוזה להתבטל, בין אם מחמת אי התקיימות התנאי המתלה, מתן הסכמת המנהל לעסקה ולהעברת הזכויות, ובין אם מחמת הפרת התחייבות המנוח לגרום לרישום זכויות החכירה.

מאחר והחוזה בוטל מוטלת על כל צד החובה להשיב לצד שכנגד את שקיבל על פי החוזה, כשהכלל הוא השבה מלאה, בית המשפט יתערב בהיקף ההשבה על בסיס שיקולי צדק או מתן פטור מלא מהשבה רק במקרים חריגים.

במקרה דנא, המערערים טענו לפטור מהשבה המבוסס על תנאי בחוזה שנחתם עם M.S.I, לפיו, אם לא יגרום המנוח לרישום זכות החכירה הראשית על שם הקונה בתוך שנה מחתימת ההסכם, תהא לקונה הזכות להורות למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי. בית המשפט העליון פסק בעניין זה כי הוויתור הנטען אינו עולה מפשט החוזה או מהסכמי ההמחאה שבאו בעקבותיו, הוא אינו משתמע מכוונת הצדדים ומנסיבות כריתת החוזה, ואף אינו מתיישב עם ההיגיון הכלכלי שבבסיס החוזה. אי לכך בית המשפט העליון קבע כי ההתניה בחוזה, שאפשרה למנוח להשיב את הזכויות במקרקעין למינהל תמורת פיצוי, לא נועדה לשלול את זכות הצדדים לתבוע השבה, אלא, באה להוסיף תרופה שתעמוד לרשות הקונה למקרה בו לא יעמוד המנוח בהתחייבויותיו.

בנוסף, בית המשפט העליון לא מצא מקום להתערב בסכום ההשבה שנקבע ודחה את טענת המערערים כי ההשבה צריכה להיעשות ללא ריבית והצמדה, וקבע כי זכות הקונה להשבה הינה בערכים ריאליים ובתוספת ריבית.

לסיכום דחה בית המשפט העליון את הערעור וקבע כי הלקח העולה מתיק זה הוא, כי המבקש לעשות עסקאות בקרקעות המנהל, גם כחוכר וגם באדמות חקלאיות, יבדוק היטב תחילה אם יש היתכנות למשאלותיו וכל המקדים בדיקותיו הרי זה משובח.

 

הערת מערכת:

בית המשפט ראה לנכון להזכיר, כי חוזים בקרקע רמ"י, כחוזים אחרים בהם יש סוגים שונים של בעלי זכויות בקרקע, הינן עסקאות שמבצעים בעלי זכויות בקרקע שלמעשה יש אח גדול והינו -בעל הקרקע.

יש לזכור כי חוזה בקרקע מינהל הינו תמיד חוזה "על תנאי", כי מדובר ביחסי שוכר/חוכר-משכיר, שבכפוף להוראות החוק והחלטות המינהל עדיין ככלל יש למינהל את זכויות הוטו והדרישות, ועל כן על מנסחי החוזים להתייחס לכך ולדאוג לבטוחות ולסעיפים המתאימים לאותם מקרי קיצון בהם יופתעו חלילה, או שתועלנה דרישות שמנסחי החוזים לא צפו.

יש לבחון אף היטב את הזכויות הנקובות בחוזי החכירה שלעיתים, אינן משקפות את מלוא הזכויות הקיימות על פי תכניות בניין העיר, ושעל מנת לזכות בהן, יהא צורך לרכשן מהבעלים.

 

מקרקעין – קבורה

עת"מ 44670-04-13 יעקב אביאור ואח נ' המשרד לשירותי דת ואח',
בית המשפט המחוזי בחיפה כב' ש' ריבי למלשטריך לטר

 

לא ניתן לסחור בחלקות קבר בשוק החופשי

ענייננו בעתירה מנהלית לפיה התבקש בית המשפט המחוזי בחיפה לאפשר לעותרים, שהינם קשישים בעשור השמיני לחייהם, למכור בשוק החופשי שתי אחוזות קבר שרכשו בשנת 1999 בבית העלמין הישן בנהריה. נכון להיום, בית העלמין סגור, ובשל שינויים שבוצעו בו נמנע מהעותרים להיקבר באחוזות הקבר שרכשו.

השאלה המרכזית בה עסקה העתירה הינה, האם מתאפשרת מכירת אחוזות הקבר על ידי העותרים בשוק החופשי, לכל המרבה במחיר, או שמא יש להחזירם לחברה קדישא/המועצה הדתית תמורת השבת סכום הרכישה, הרלוונטיות לשאלה זו טמונה אפוא בפער בין שני הסכומים שיכול להיות גבוה במיוחד, בין היתר בשל כך שבבית העלמין אין היצע נוסף של אחוזות קבר והוא מסווג כ"סגור".

העותרים הינם ממשפחת ה"כוהנים", רכשו בשנת 1999 שתי אחוזות קבר בבית העלמין הישן בנהריה, לשימושם האישי בעתיד, תמורה סכום של 4,500 ₪ לכל אחוזה. בבית העלמין הישן אין חלקת "כהנים" ומפאת מגבלות של טהרה, הלה היו מלווים את בני משפחתם למנוחה אחרונה בטקס בסככת ההספדים.

יצוין, כי בשנת 2002, כאשר מספר מקומות הקבורה שנותרו בו ירד מתחת לסף מסוים, הוכרז בית העלמין כסגור. בנוסף, לאחר שנרכשו חלקות הקבר הנ"ל, נערכו שינויים בבית העלמין הישן, בדמותם של הוספת קברים, אשר הובילו לכך שלא תהא לעותרים, בהיותם "כוהנים", גישה לסככת ההספדים בפרט ולבית העלמין בכלל.

לאור זאת ביום 30.8.12 פנו העותרים למשרד לשירותי דת (להלן: "המשיב 1") וביקשו כי יושב להם מחירן הריאלי הנוכחי של חלקות הקבר בבית העלמין הישן, או לחילופין כי יתאפשר להם להביא זוג שירכוש את החלקות במקומם. המשיב 1 סירב לבקשה הנ"ל (הוצעה חלופה של בית עלמין אחר) ועל כך הוגשה העתירה דנן.

טענת העותרים הינה כי מדובר בבית עלמין סגור, והוראות רכישת קבר בחיים הקבועות בחוק שירותי הדת היהודיים [נוסח משולב] תשל"א 1971 (להלן: "חוק שירותי הדת היהודיים") אינן חלות עליו ככזה, ואין לגביו הסדרה בחוק בנושא מחיר רכישה או מכירה. בנוסף נטען, לאור השינוי שנעשה בבית העלמין, הרי שמכירת אחוזות הקבר נעשית מתוך אילוץ ולא מבחירה, ולכן יש להתיר למוכרן על פי מחירי השוק (שעלו לאור העובדה שמדובר בבית עלמין סגור וההיצע מועט) ובכך לשמר את זכותם הקניינית. עוד נטען, כי אין קביעה בחוק שזכות המכירה שמורה לחברה קדישא בלבד, אין חיוב חוזי כזה, ואילוצם לקבל כנגד מכירת אחוזות הקבר רק את השבת הסכומים ששלמו בתוספת הצמדה פוגעת בזכותם.

המשיבים בכללם העלו טענות סף שונות ולגופו של עניין, טענותיהן העיקריות נגעו לכך שלדידם, על פי החוק הקיים רק "חברה לענייני קבורה" העומדת בתנאים שנקבעו בחוקים ובתקנות, מחזיקה ברישיון תקף, וכפופה לפיקוח הרגולטור (השר לשירותי דת) רשאית למכור חלקות קבורה. זאת, מתוך הכרה כי מכירת חלקות קבר בחיים ניתנת כשירות לציבור, ההכנסות ממנו אמורות לשמש אך ורק לטובת אחזקתם ופיתוחם של בתי העלמין, ולא כפעולת מכר מסחרית בשוק החופשי. העובדה שחוק שירותי הדת היהודיים לא מוחל בחלקו על בית עלמין סגור, איננה מלמדת על ריק חקיקתי המאפשר לכל אחד לסחור בחלקות קבר בבית עלמין סגור, ללא פיקוח. עוד נטען, כי אין מדובר בזכות קניינית, אלא ברישיון להיטמן בחלקות שמיקומן מפורש בשטר מכר, שלפיו מצוין מפורשות כי אין לרוכש זכות למכור את החלקה לאחרים והוא אף אינו זכאי לקבל החזר עבור החלקה שנרכשה.

בפתח דבריו, ציין בית המשפט כי המסגרת הנורמטיבית החלה על הסוגיה הינה חוק שירותי הדת היהודיים והתקנות המותקנות מכוחו, אשר מסדירים את נושא הקבורה היהודית בישראל וכי השאלה הנ"ל מתעוררת רק לגבי מי שחפץ בחייו לקנות חלקה קבר.

לאחר שסקר את סעיפי החוק השונים בחוק שירותי הדת היהודיים, בין היתר בעניין פיקוח על מחירים והגבלת סחר, קבע כי אין לראות בסעיפי החוק כמתירים את מכירת החלקה על ידי אדם פרטי אחד לאחר, שלו היא מיועדת, אלא מכירה שכזו תיעשה אך מהגוף המוסמך, "חברה לענייני קבורה" לאדם שלו מיועדת החלקה, וזאת מהטעמים המצטברים הבאים :

1.     תכלית החקיקה הייתה להסדיר את נושא הסחר בחלקות קבר, ולפקח עליו. אם נקרא את הסעיף באופן שמתיר למכור חלקת קבר לאחר שלו היא מיועדת, יוכל גם אותו מיועד למכור לאחר שלו היא מיועדת וכך הלאה, ותיווצר שרשרת מכר, שהחקיקה בקשה למנוע. 

2.     לשונו המפורשת של החוק אוסרת על רכישת חלקת קבר לשם מכירתה. (כך בס'14 א3(ג)). ואם תאמר, במועד שקניתי אכן לא קניתי לשם המכירה אלא עבור עצמי, אך בהמשך חזרתי בי (וכעת בכוונתי למכור), כי אז קיים ס' 14א(י') הקובע במפורש כי מי שקנה חלקת קבר בחייו וחזר בו יחזירו לחברה קדישא או למועצה הדתית, וזו תחזיר לו את כספו.

3.     ס' 14 א3 מכסה את שני צדדי המכר – ברישא של הסעיף הוא מתייחס לרוכש (שיכול לרכוש עבור עצמו או עבור בן זוגו או הורהו) ובסעיף קטן (ד)  הוא מתייחס למוכר חלקת הקבר (חברה קדישא או מועצה דתית) שחלות עליו אותן הגבלות ממש –המכירה רק לרוכש עצמו או בעבור בן זוגו או הורהו. שני צדדים של אותה מטבע. זוהי כוונת הסעיף, ואין לראות בניסוחו היתר לסחר בחלקות קבר.

בית המשפט ציין כי חלקת קבר היא משאב ציבורי, המכתיב דרך התנהלות מסוימת. מכח תפיסה זו – העותרים אינם רשאים לסחור בחלקות, ומשאינם מעוניינים בהן עוד – עליהם להשיבן לרשות הציבור, דהיינו, לרשות המוסמכת לענייני קבורה. אין כל היגיון  להבחין בהקשר זה בין בית עלמין פתוח לבית עלמין סגור. אחרת, אם נקבל אבחנה כזו, ניצור תמריץ לאנשים "להשקיע" בחלקות קבר כהשקעת טווח ארוך, שכן לכשייסגר בית העלמין, יהיה ערך שוק פתוח להשקעתם. בכך נרוקן מתוכן את תכלית החקיקה, ואת הניסיון למנוע סחר וספסרות בחלקות קבר.

בהיבט החוזי, קבע בית המשפט כי השטר לאחוזת קבר, מהווה את המסמך החוזי שבין הצדדים, ומאחר וזכות הסחרות הוגבלה בתנאי הרכש, והדבר עולה בקנה אחד עם החוק ומתיישבת עמו, היא מעצימה את האיסור החל על העותרים למכור את חלקת הקבר בשוק החופשי. יתרה מזו, בית המשפט אף העיר באמרת אגב, כי האיסור בחוק על סחרות אחוזת הקבר , והחובה להחזיר תמורה במקרה של חזרה מרכישה, הינם תנאים קוגנטיים.

בהיבט הקנייני, לא הכריע בית המשפט במהות הזכות, אך ציין כי גם אם עסקינן בזכות קניינית, ממילא הוגבלה סחרותה בחוק ובחוזה.

על יסוד כל האמור, בית המשפט דחה את העתירה, ללא חיוב בהוצאות.

הערת מערכת:

אמנם אברהם רכש מעפרון את חלקת הקבר ומערת המכפלה, אולם כיום נראה, כי המחוקק רצה לייחד את נושא הקבורה ולמנוע סחר במקרקעין המיועדים לקבורה, נראה כי חשיבות יתר למגבלות אלו, עולות כיום עם התמעטות המקום לקבורה וצפיפות הקיימת בבתי הקברות הותיקים, ועל כן צפוי היה סחר/מכר ואולי זילות של מקומות שעדיין לא נכנסו לשוק הנדל"ן.

ונשאל, האם כשם שיוציאו מהבית מי שיפסיד במשפטו, מחר גם יוציאו "מהבית" החדש את מי שהתברר שנטמן בקרקע שנמכרה לאחר?

 

רשות מקרקעי ישראל  – דמי הסכמה

תא (ת"א) 25196-07-11 פלדמן ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
ת"א 25229-07-11 ליבנה ואח' נ' מנהל מקרקעי ישראל מחוז מרכז,
בית המשפט השלום בתל אביב יפוי בפני כב' הש' רחל ערקובי

 

הדרך שבה על רמ"י לחשב את דמי ההסכמה בגין העברת זכות חכירה בנחלות ובשטחי עיבוד לצדדים שלישיים היא עפ"י הוראות פרק ג' (ובו סעיף 12) להחלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל וזאת באופן שמבטא את העיקרון היסודי שבסעיף 3 לאותה החלטה

עניינו של פסק הדין ב-2 תביעות להשבת חלק מן הסכום ששילמו התובעים למנהל מקרקעי ישראל (כיום רשות מקרקעי ישראל), כדמי הסכמה, בשל חישובם באופן שגוי. הואיל ובשתי התביעות עלתה מחלוקת זהה. בהסכמת הצדדים אוחד הדיון בתובענות, ופסק הדין התייחס לשתי התובענות גם יחד.

התובעים, משפחת ליבנה, רכשו ביום 22.5.86 נחלה מספר 75 במושב סתריה ( להלן: "הנחלה"), בתמורה כספית בסכום של 110,000$, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.1.05 מכרו ליבנה את הנחלה בתמורה לסכום של 700,000$. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בנחלה בסכום של 1,347,000 ₪. ליבנה נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 495,437 ₪.

התובעים, משפחת פלדמן, רכשו ביום 10.8.1986 נחלה מספר 75 במושב שדה ורבורג, בתמורה כספית של 192,500$, ושילמו דמי הסכמה. ביום 10.4.06 מכרו פלדמן את הנחלה בתמורה לסכום של 1,500,000$. השמאי הממשלתי העריך את שווי המחוברים בסכום של 1,720,000 ₪. פלדמן נדרשו לשלם דמי הסכמה בסכום של 1,913,793 ₪.

לטענת התובעים, דמי ההסכמה הם נגזרת מעליית ערך הקרקע, ולכן יש להפחית את שווי המחוברים ובנוסף, יש להפחית את שווי הרכישה שבגינו כבר שולמו לנתבע דמי הסכמה בעבר. לטענתם, דמי ההסכמה הם חלקו של רמ"י ברווח שמקבל החוכר כתוצאה מעליית ערך הקרקע, שעל מנת לחשבה – יש לנכות את מחירה הקודם, שבגינו כבר שולמו דמי הסכמה, ובמקרה הנדון, את ערכה של הקרקע בעת שנרכשה ע"י התובעים, וזאת עפ"י החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל ועפ"י סעיף 3 לאותה החלטה.

לטענת רמ"י, חישוב דמי ההסכמה נעשה על פי פרק ג' להחלטה 534, אשר על פיה קיימות שתי חלופות לחישוב דמי ההסכמה, כאשר קיימת רכישה קודמת. לטענתו, בתשלום דמי ההסכמה, נערך החישוב המטיב עם החוכרים, מתוך שתי החלופות ואשר בא לידי ביטוי בסעיף 12(ב) להחלטה (ולא עפ"י סעיף 3). על פי החלופה הראשונה, מן התמורה שאושרה בגין מכירת הקרקע, הופחתה התמורה הקודמת, כשהיא משוערכת למועד הרלוונטי, ול- 1/3 הסכום שנותר, נוספו 2% מן המחיר היסודי המזערי, לפי הטבלאות שבתוספת הראשונה להחלטה 534.

על פי החלופה השנייה, מן התמורה בגין מכירת הקרקע, הופחת שווי המחוברים, כפי שנקבע על ידי השמאי הממשלתי, וכן הופחתו סכומים נוספים שהם שוויים של: הרכוש המשותף, חצר בגודל 2 דונם ושטחי העיבוד.

בית המשפט אשר דן בסוגיה הנ"ל ציין, תחילה, כי חוכר המבקש להעביר את זכות החכירה שברשותו לאחר, רשאי לעשות זאת בכפוף לאישור רמ"י, אשר מותנה בתשלום דמי הסכמה. כן צוין, כי זכות זו הינה נגזרת מזכות הבעלות של הגופים שעבורם מנהל רמ"י את המקרקעין, וכי מדיניות ממ"י בכל הנוגע לגביית דמי הסכמה מעוגנת בהחלטות של מועצת מקרקעי ישראל.

בהקשר זה הוסיף בית המשפט וציין, כי ההחלטה הרלוונטית שבמחלוקת בין הצדדים – החלטה 534 להחלטות מועצת מקרקעי ישראל מיום 29.6.1992, שכותרתה: "החלטה בדבר שיעור חלקו של מנהל מקרקעי ישראל בעליית ערך הקרקע בעת העברת זכות חכירה לפי חוק מנהל מקרקעי ישראל, התש"ך-1960" – מתאפיינת בסרבול רב, לשונה אינה ברורה ולעתים אף משתמעת לשתי פנים, ויתרה מכך, הדרך החישובית המעוגנת בתוכה אינה ברורה די הצורך.

בית המשפט ציין, כי סוגיית תחולת סעיף 12 להחלטה 534 נדונה במספר פסקי דין, כאשר בפס"ד שניתן בבית המשפט השלום, בעניין- שטייניג יוסף ופרידה נגד מינהל מקרקעי ישראל, נקבע, כי סעיף 12 (ולא סעיף 3) הוא הסעיף שנועד לקבוע באופן ספציפי את דמי ההסכמה בעת העברת זכויות חכירה בנחלות.

יחד עם זאת, קבע בית המשפט, כי מסקנת בית המשפט דלעיל הינה מרחיקת לכת, וכי יש לעשות מאמץ, כאשר נראה שסעיפים שונים באותו החוק אינם מתיישבים זה עם זה, לנסות וליישבם כך שהחוק כולו יבחן באופן הרמוני.

בשים לב לכך, בית המשפט קבע, כי סעיף 3 קובע עיקרון כללי ויסודי, שנועד להבהיר ולהכווין את הפרשן בבואו לנתח את האמור בהוראות פרק ג' להחלטה 534- העוסק בנחלות, בו נכלל סעיף 12- העוסק בהעברת זכויות בנחלה, ושהינו הסעיף הרלוונטי לענייננו באשר לאופן החישוב, כאשר הסעיפים בפרק ג' העוסקים באופן החישוב בנחלות, אמורים לבטא את אותו העקרון היסודי שבסעיף 3.

באשר לאופן חישוב דמי ההסכמה – ציין בית המשפט כי המחלוקת נוגעת לכך שמתוך התמורה לא הופחת שווי המקרקעין בעת רכישתם.

בעניין זה ציין בית המשפט, כי השאלה אם ערכן של הזכויות בקרקע, בנוגע למחיר היסודי לצורך חישוב דמי הסכמה, הינו ככל ערכים קבועים הנקבעים בהחלטות מינהל או שמא ערך הזכויות בנוגע למחיר היסודי נקבע בהתאם לערכם של אלו על פי חוות דעת עצמאית, הוכרעה בפסק הדין בעניין 7601-05-08 (מחוזי מרכז), אהרוני משה וצביה נגד מינהל מקרקעי ישראל. בפס"ד אהרוני נקבע, כי בשונה מהאופן שבו נערכת שומת דמי הסכמה במקרקעין מוחכרים שאינם נחלה, שאז נבחן השווי הספציפי של המקרקעין המוחכרים, בנחלות נקבע מנגנון שונה של מחיר אחיד לכלל הנחלות, והבחינה של דמי ההסכמה הינו בהתייחס למחיר זה, כאשר אכן כפי שטוען ממ"י קיימות אפשרויות חישוב שונות ונלקחת בחשבון האפשרות המטיבה עם החוכר.

אלא, הוסיף בית המשפט, שקיימת סתירה פנימית בהחלטה 534 גופא, בין הגדרת המונח נחלה, לבין הוראות התוספת הראשונה הכוללת את מרכיבי השומה, ונעדר מתוך מרכיבי השומה פריט, שהינו מהותי ביותר, והוא המקרקעין עצמם, שעליו בנויים המבנים.

לכן, בית המשפט קבע, כי טענת התובעים כי יש להפחית את מחיר הרכישה אינה נכונה, משום שדרך החישוב קבעה מחיר אחיד לכלל הנחלות בארץ, כפי שנקבע בפס"ד אהרוני. אולם, קיימת טעות פנימית, כאשר מהמחיר היסודי נשמט חלק מהותי, שלא נכלל במסגרת שומת הפרטים שנקבעה בתוספת הראשונה, באופן העומד בסתירה להוראות ההחלטה עצמן.

לפיכך, נקבע כי הדרך הנכונה לחישוב הינה להורות לשמאי מטעם ממ"י לשום את אותו חלק, ולהגדיל את המחיר היסודי בשומה שנערכה על ידי ממ"י וצורפה לתצהיר התובעים, באותו שיעור שיקבע על ידי השמאי.

אשר על כן, בית המשפט קיבל את התביעה במובן זה שהורה לממ"י לבצע חישוב חדש נוסף, ולשום את אותו החלק של הקרקע שעליו בנויים המבנים, לרבות זכויות הבנייה הקיימות על המקרקעין הללו, ולהפחית את הסכום הנוסף, מתוך חלק ב' לשומה, כתוספת למחיר היסודי.

הערת מערכת:

נציין כי בימים אלו מתגבשת הצעת חוק לפיה מוסדר נוהל ההשגות על שומות מינהל מקרקעי ישראל, כאשר במסגרת ההצעה לצערנו לא מעבירים לועדת ההשגות לכשתוקם את הסמכות לדון בטיעונים משפטיים, לדעתנו ניתן היה לייתר תיקים כגון אלו בהעברת סמכויות כיאות, ואולי יוביל הדבר אף לתיקון החלטות מינהל לא ברורות כבענייננו, לגביהן לענ"ד, יש לפרשן כנגד המנסח ולטובת האזרח.

 

מקרקעין – זיקת הנאה

 תא (חי') 24330-10-10 תשתיות נפט ואנרגיה בע"מ ואח' נ' יפה עוף בע"מ ,
בית המשפט השלום בחיפה בפני כב' הש' אייל דורון

ב"כ התובעות: עו"ד אפרים אברמזון ושות'


סילוק יד מכוח זיקת הנאה

 

ענייננו בתביעה בסדר דין מקוצר לסילוק יד שהוגשה כנגד הנתבעת, (חברה פרטית המפעילה משחטת עופות) על ידי התובעות, (חברות ממשלתיות, העוסקות באספקת צרכי משק האנרגיה בישראל). בתחום המקרקעין מושא תובענה זו (חלק מחלקה 146 בגוש 10726 בטירת הכרמל) – רצועת קרקע שהופקעה כדין, בה עובר קו דלק תת-קרקעי.

לטענת התובעת, הנתבעת מפעילה ברצועת הקרקע, ללא תיאום וללא אישור מהתובעות, משחטת עופות. חלק ממתקני המשחטה ממוקמים בסמוך לקו הדלק, בתחומי רצועת הקרקע, וחלקם ממש מעל קו הדלק עצמו, באופן שמונע תחזוקה שוטפת של קו הדלק, מונע גישה אליו ויוצר מפגע בטיחותי חמור.

מנגד העלתה הנתבעת טענות בדבר היעדר יריבות, הסכמה מצד התובעות, מיקום רצועת הקרקע המופקעת ביחס לבנוי, ושאלת תחולתם של היתרי הבניה לבנוי בשטח.

בית המשפט פסק, כי הזכות המופקעת הינה במעמד של זיקת הנאה, ועל כן העובדה שקיימת הפרעה ממשית לנתבעת – בעלת הזכויות ברצועת הקרקע המשפיעה בהכרח על שווי רצועת הקרקע, אין משמעות הדבר בהכרח כי בידי התובעות מצויה (או אמורה להימצא) החזקה במקרקעין. כן נפסק, כי הפוטנציאל לסתירה בין אפשרויות השימוש במקרקעין לבין ההגבלות החלות על המקרקעין בשל הצנרת שהונחה בהם, מקום בו מדובר בקרקע לבניה, הם עניין לקביעת שוויה של הזכות המופקעת וגובה הפיצוי שיש לשלם בגין ההפקעה, ולא לסיווגה של הזכות מבחינת דיני הקניין, וכן כי סיווגה הקנייני של הזכות אינו אמור להשתנות רק בשל שינוי בסטטוס התכנוני של המקרקעין.

מבחינת מדרג הזכויות הקנייניות, זכות חכירה כפופה לזיקת הנאה, ועל כן הנתבעת – החוכרת של רצועת הקרקע בענייננו, אשר חכרה את המגרש זמן רב לאחר ההפקעה, וכאשר דבר ההפקעה רשום בפנקסי רישום המקרקעין כפופה לזיקת ההנאה. כך מלכתחילה, חלק מן הזכויות בדבר אפשרויות השימוש במקרקעין, מלכתחילה, לא היו חלק מהנכס אותו רכשה הנתבעת.

ביהמ"ש דן ביסודותיה של זיקת ההנאה ומהותה, וקבע כי הזכות שהופקעה בכללותה עולה בבירור כדי זיקת הנאה משני סוגים חיובית ושלילית, כאשר מצד אחד לתובעת יש זכות לבצע העבודות הנדרשות לה ברצועת הקרקע, ובמקביל לכך מתקיימת חובתו של בעל המקרקעין הכפופים – הנתבעת להימנע מביצוע פעולות אשר יפריעו לשימושו של הזכאי על פי זיקת ההנאה (התובעות).  עוד בהמשך נדון היבט נוסף של אפיון הזיקה – אקטיבית או פסיבית, כאשר בנסיבות העניין נפסק כי תוכן הזכות שהופקעה, אינו מקים זיקת הנאה העוסקת במעשה אקטיבי כלשהו שבעל המקרקעין הכפופים  (הנתבעת) נדרש לעשותו.

בית המשפט פסק כי הנתבעת, בעלת רצועת הקרקע חייבת לסלק את כל הבנוי, ולהימנע מביצוע כל פעולת בניה ברצועת הקרקע, באופן שבו לתובעות תתאפשר גישה חופשית, והן יוכלו לבצע פעולות תחזוקה תיקונים, החלפה וכיוצ"ב.

התביעה ברובה התקבלה.

הערת מערכת:

נציין כי ראשית יש לשאול, האם הדרך הנכונה במקרה זה הינה בחירה בזיקת הנאה ככלי שימוש לנטילת הזכויות או שמא מדובר בהפקעת מקרקעין, שכן ברי הוא שהשימוש הינו שימוש קבוע, סוגיה זו עלתה לדיון הן במנהרות הכרמל והן בחלק מהחלקות בהן סומן תוואי הרכבת הקלה, בכל מקרה צ"ל ברור כי מדובר בפגיעה קניינית שיש לבצעה בפגיעה מינימלית ותוך מתן פיצוי ראוי, כמו כן יש לזכור כי בית המשפט יכול במקרים מסויימים, ולאחר הרמת הנטל, להורות על ביטול זיקות הנאה, עם זאת לא נראה כי במקרה מעין זה יש סיכוי לכך, מה שמוביל למסקנה שלמעשה המקרה הינו יותר קרוב להפקעה, הן של תת הקרקע והן מניעת שימוש מעל.

 

פיצוי ירידת ערך לפי סע' 197

בט – 6091+92/13 קי.בי.עי – קבוצת בוני ערים בע"מ נ' מדינת ישראל
ועדת ערר מחוזית – מחוז דרום בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד גלעד הס 

 

ב"כ העוררים בתיק 86092/13: עוה"ד תמר מגדל ואלי וילצ'יק

ב"כ העוררים בתיק 86091/13 : עו"ד דלי חדאד

ב"כ המשיבות: עו"ד משה רז כהן וכן ב"כ העוררים לעיל ששמשו גם כמשיבים

 

פוטנציאל לפיתוח המקרקעין – מתי יילקח בחשבון בתביעות לפי סעיף 197

 

החלטה בשני עררים (ערר שהגישה קי.בי.עי – להלן: "העוררת", ומנגד, ערר שהגישה המדינה)  על שומת שמאית מכריעה, הגב' לבנה אשד. המקרקעין נשוא העררים הינם חטיבת קרקע בשטח של כ – 934 דונם (להלן: "המקרקעין") בבעלות העוררת, בשטח שבין הערים אשדוד ואשקלון, בסמוך לחוף הים. תכנית המתאר הארצית ליער ולייעור תמ"א 22 סימנה כ – 590 דונם משטח המקרקעין כשטח המיועד ליער פארק חופי. העוררת הגישה תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה. התביעה נדחתה במלואה על ידי הוועדה המקומית. העוררת הגישה ערר, וועדת הערר החליטה למנות שמאי מכריע. השמאי המכריע קבע כי תמ"א 22 לא גרמה לירידת ערך למקרקעין. השומה המכרעת אושרה על ידי ועדת הערר. על החלטת ועדת הערר הוגש ערעור מנהלי ובית המשפט לעניינים מנהלים קיבל את הערעור וביטל את השומה המכרעת,  מהטעם כי השמאי המכריע הסתמך על עדים שלא נחקרו בפניו. המשיבה הגישה בקשת רשות לערור לבית המשפט העליון אך זו נדחתה והתיק הוחזר לוועדת הערר,  בפניה טענה העוררת שיש להעביר את ההכרעה לשמאי מכריע אחר ואילו הועדה המקומית טענה שיש להחזיר את השומה לאותו שמאי שישלים את שומתו.

בינתיים, אושרו תכניות נוספות על המקרקעין, ביניהן: תמ"מ 4 תיקון 14 מיום 23.1.2000, תמ"א 35 מיום 27.10.2005 וכן תמ"א 39 מיום 27.12.2005. במסגרת תמ"א 39 שונה ייעוד של שטח של כ-340 דונם מהמקרקעין מייעוד חקלאי לשמורת טבע ולפיכך, הגישה העוררת תביעה נוספת לפי סעיף 197. לאור קיומה של התביעה הנוספת בגין תמ"א 39, החליטה ועדת הערר לעכב את ההכרעה בערר שהוגש בעניין תמ"א 22. לאחר שהועדה המקומית דחתה את התביעה בגין תמ"א 39 והוגש ערר, ביקשה העוררת לאחד את הדיון בשתי התביעות. ועדת הערר החליטה למנות שמאי מייעץ בשתי התביעות יחד, כאשר ההוראות לשמאי המייעץ היו לשום את ערך המקרקעין: לפני ואחרי תמ"א 22, וכן את ערך המקרקעין לפני ואחרי תמ"א 39.  הצדדים הגיעו להסכמה כי הגב' לבנה אשד תהיה השמאית בתיק. השמאית דנה בתיק. במסגרת השומה ציינה השמאית כי העוררת לא טענה לשווי הנובע מפוטנציאל לשינוי ייעוד, ובהעדר תכנון כלשהו "בצנרת", קבעה כי אין "צפייה סבירה" לשינויי ייעוד על בסיס תכניות או תכנון עתידי. ביחס לטענת העוררת כי התכנון המאושר, וכן צמידות הדופן לפיתוח העירוני הקיים של העיר אשדוד, הם שנותנים למקרקעין ערך גבוה טרם תמ"א 22, קבעה השמאית המכריעה כי אין לשלול שמיקום מרכזי ונגישות גבוהה מזכה בשווי שוק גבוה במקרים מסוימים, וזאת אף בהתעלם משווי ספקולטיבי של קרקע שכזו. עם זאת לעניין המקרה שבפנינו, קבעה כי כנגד המיקום צמוד הדופן, המקרקעין הוצאו משטח השיפוט של העיר אשדוד עוד טרם תמ"א 22. לעניין מצב קודם לתמ"א 22 קבעה השמאית כי 96% מהמקרקעין היה מיועד ל- "רזרבה למגורים וייעור". לפיכך קבעה, כי על אף שקונה סביר לא היה מביא בחשבון במועד הקובע כי יש סיכוי שתתממש ה-"רזרבה למגורים", הרי שעדיין שווי המקרקעין שהוגדרו כרזרבה גבוה ממקרקעין שלא הוגדרו כך. עוד קבעה השמאית המכריעה, כי המקרקעין נשוא הערר מסומנים ברובם בתמ"מ 4 כשטחים לתכנון בעתיד וחלקם כקרקע חקלאית. עוד קבעה השמאית המכריעה כי המקרקעין נכללים במסגרת "אזור ניצנים" עובדה המייחדת אותו מיתר השטחים שהוגדרו כשטחים לתכנון בעתיד ומדובר לעמדתה "באמירה פוזיטיבית לגבי שימורו של השטח והימנעות מפיתוחו". עוד קבעה השמאית המכריעה כי היות ותמ"א 31 (שקדמה לתמ"א 22) ייעדה את המקרקעין לנוף כפרי/פתוח, ולפיכך תמ"א 22 לא הביאה עימה שינוי תכנוני מהותי ביחס למצב ששרר ערב אישורה ולא גרמה לירידת ערך המקרקעין. לאחר מסקנה זו דנה השמאית המכריעה בירידת הערך הנובעת מתמ"א 35 ותמ"א 39. השמאית קבעה כי תמ"מ/14/4 סימנה חלק מהמקרקעין בשטח לתכנון תיירות, באופן שיש בו כדי לאפשר פיתוח מוגבל כמוקד תיירות כפרית. ביחס למקרקעין אשר סומנו כיער במסגרת תמ"מ /14/4 קבעה השמאית המכריעה כי תמ"א 39 מיישמת את התכנון שנקבע בתמ"מ 22 ללא שינוי. מסקנת השמאית המכריעה היתה כי ערב המועד הקובע של תמ"א 39, 590 דונם מהמקרקעין יועדו ליער ואילו 340 דונם יועדו לייעוד חקלאי עם אפשרות לפיתוח כמוקד תיירות כפרי בשימוש מוגבל. תמ"א 39 קבעה את כל המקרקעין לייעוד של "שמורת טבע מוצעת" והגדירה הפעילות בה ככפופה לאישור רשות הטבע והגנים. השמאית המכריעה קבעה כי הגדרה זו הפכה את השווי הכלכלי של המקרקעין למזערי. על שומה מכרעת זו הוגשו עררים הן על ידי העוררת והן על ידי המדינה. הן העוררת והן המדינה (אשר צורפה כמשפה לתמ"א 39) עררו על שומה זו.

וועדת הערר אימצה את מסקנות השמאית המכריעה ביחס להיעדר פגיעה מתמ"א 22 וקבעה כי פגיעה בתכונות המקרקעין הינה אמנם תנאי הכרחי לקבלת פיצוי מכוח תביעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה, אך אינה תנאי מספיק. עדיין צריך להוכיח כי שווי המקרקעין לפני התכנית היה גבוה משווי המקרקעין אחרי התכנית. ביחס למקרקעין, קבעה ועדת הערר כי אף אם בסוף שנות ה–60 המקרקעין היו בעלי שווי מסוים, שווי אשר שיקף את אותן מילים בתכנית המתאר "רזרבה למגורים", הרי שבשנת 1995 השוק כבר לא האמין בכך שבמקרקעין יאושרו אי פעם מגורים או פיתוח כלכלי אחר, ולמעשה תמ"א 22 רק קבעה את אשר ידע שוק המקרקעין מזה זמן מה, בין היתר לאור התכניות שאושרו על המקרקעין לאורך השנים (תמ"מ 4, תמ"א 31). לפיכך, קבעה ועדת הערר, תוצאה במסגרתה שווי הקרקע, אשר היה לה רכיב של מגורים, הפכה לייעוד של יער וזאת ללא תשלום פיצויי אינה תוצאה אבסורדית או בלתי הגיונית, אלא בהחלט יכולה להתרחש.ועדת הערר ציינה והדגישה, כי לאורך כל השנים עד לאישור תמ"א 22, אין כל רמז תכנוני כי המקרקעין ישנו יעודם לייעוד כלכלי. כך שלא רק שאין בפני "הקונה הסביר" החלטה של מוסד תכנון המאפשרת פיתוח כלכלי כלשהו של המקרקעין, אלא, שאין אפילו תכנית בהכנה או אפילו רעיון ראשוני של תכנית. עוד קבעה ועדת הערר כי כל עיר מסתיימת היכן שהוא ולא ניתן לומר באופן גורף, כי כל קרקע הגובלת בעיר הינה בעלת פוטנציאל למגורים לאור מיקומה, במיוחד שבחטיבת קרקע רחבת ממדים הנמצאת מחוץ לתחום השיפוט של העיר באזור המוגדר למשאבי טבע.

בסיומם של דברים הבהירה ועדת הערר כי מושכלות יסוד הם שנטל ההוכחה להוכיח כי למרות הפרמטרים העובדתיים, היה למקרקעין ערך המשקף פיתוח כלכלי הינו על העוררת, ומשכפות המאזניים מאוזנות- הרי שהנטל לא הורם.  לכן דחתה ועדת הערר את ערר העוררת לגבי תמ"א 22.

לגבי תמ"א 39, קבעה ועדת הערר כי אין מחלוקת שייעדה את כלל המקרקעין לייעוד של "שמורת טבע מוצעת". המצב הקודם לתמ"א 39 הנו תמ"מ 4 תיקון 14 שסיווגה כ-340 דונם מהמקרקעין בייעוד של קרקע חקלאית ואת יתרתו (כ-590 דונם) בייעוד יער, וקבעה את כל המרחב כשטח לתכנון תיירות. טענה העוררת כי 340 הדונמים אשר הוגדרו ל-"חקלאות" נועדת להוות חיץ בין העיר אשדוד לשמורת הטבע או ליער, אשר לא ניתן לשלול לגביו את הדעה כי נועד לפיתוח העיר אשדוד דרומה. ביחס לכך, קבעה ועדת הערר כי סברה מסוימת ביחס למקרקעין המוסיפה לשווים בשוק, אין בה די על מנת להביא בחשבון שווי זה במסגרת תחשיב הפגיעה לפי סעיף 197 לחוק התכנון ובניה. ייתכנו מקרים רבים בהם ערכם של מקרקעין המיועדים לחקלאות עולה עקב נסיבות כאלו או אחרות, כגון, שמועות בדבר פיתוח עתידי של המקרקעין, עמדת רשות מקרקעי ישראל לגביהם ועוד אקטים נוספים. אולם, על מנת שפוטנציאל זה יקבל ערך במסגרת תביעה לפי סעיף 197, הוא חייב להיות פוטנציאל מוכח, וזאת מכוח החלטה של מוסד תכנון המוסמך לאשר את התכנית העתידית. במקרה שבפנינו אין החלטה של מוסד תכנון ואין גם תכנית רעיונית שכזו. כל שיש הינה סברה כי הותרת חיץ יש בה לאפשר בעתיד פיתוח המקרקעין. שווי זה, אינו בר פיצוי במסגרת תביעה לפי סעיף 197. באשר לטענות המדינה, קבעה ועדת הערר כי לא ניתן להתעלם מכך שתמ"מ 14/4, שקדמה לתמ"א 39, מאפשרת פיתוח כלכלי של המקרקעין למוקד תיירות כפרי במקרקעין. לפיכך, דחתה ועדת הערר את טענת המדינה כי אין כל שווי ממשי למקרקעין, במצב הקודם וקבעה כי אמירה מפורשת בתכנית מתאר מחוזית בדבר פיתוח מוקד תיירות כפרית, אף שפיתוח זה מוגבל בתנאים קשים, מעניקה למקרקעין שווי גבוה מחקלאי בלבד.

ועדת הערר גם דחתה את טענת המדינה כי היות ומדובר בשמורת טבע מוצעת, הרי ירידת הערך אינה בגין התכנית אלא רק אם וכאשר יכריז שר הפנים על הקרקע כשמורת טבע וזאת מכוח סעיף 22 לחוק גנים לאומיים, שמורות טבע, אתרים לאומיים ואתרי הנצחה, תשנ"ח-1998 (להלן: "חוק הגנים הלאומיים") תתגבש פגיעה.

ועדת הערר קבעה כי עיון במגבלות שמטילה תמ"א 39 מגלה שיש בהן כמעט איון של הסממנים המובהקים של זכות הבעלות, וזאת עוד בטרם תתבצע הכרזה של השר לפי סעיף 22 לחוק הגנים הלאומיים. התכנית אינה שוללת רק את אפשרויות הפיתוח הכלכלי של העוררת כבעלת המקרקעין, אלא שוללת ממנה גם את זכות החזקה במקרקעין. במסגרת סעיף אחד חוזרת תמ"א 39 לא פחות משלוש פעמים על כך שהמקרקעין יהיו פתוחים לציבור באופן מלא, לרבות זכות לשוטט שלא בשבילים המסומנים. ועדת הערר קבעה כי הוראה שכזו משקפת הלכה למעשה הפקעת המקרקעין מידי העוררת, היות וזכות הבעלות שלה מרוקנת מתוכן מעשי וזאת כאשר ברור כי אין כל פוטנציאל לפיתוח כלכלי (וזאת מכוח סעיף 25 לחוק הגנים לאומיים החל מידית) ואילו זכויות החזקה והניהול, אשר הינן חלק מהותי מזכות הבעלות במקרקעין, נשללות ממנה בהתאם להוראות מפורשות בתכנית.

סוף דבר, ועדת הערר דחתה את שני העררים.

הערת מערכת:

חלק מהחלטה זו דומה החלטות ועדות הערר שניתנו לאחרונה בענייני פוטנציאל קרקע חקלאית, אולם חלק אחר אינו זהה.

נציין, כי מלאכת חישוב פגיעה ופיצוי הינה מורכבת, אולם יש לזכור כי על פי דין יש לנטרל את השפעות התכניות הפוגעות והמפקיעות, כך שבחינת פוטנציאל הקרקע למועד הקובע צ"ל תוך התחשבות בכך שכבר שנים רבות מתקדמת מטרה לייעד את הקרקע ל"יער" וממילא ברור כי כבר נעלם הפוטנציאל, על כן במקרים אלו יש לבחון את הפוטנציאל דווקא בעיניים של השלב שקדם לתחילת מתווה תכנוני של יער.

כ"כ עצם הפיכת קרקע פרטית לקרקע שייעודה הפוטנציאלי הינו ציבורי כגון יער, מהווה לדעתנו פגיעה המחייבת פיצוי, השאלה היא מה שיעורו.

 

תמ"א 38

ערר מס' בב/5253/13 משה שוב נ' הוועדה המקומית לתו"ב בני ברק ואח'
ועדת ערר מחוזית – מחוז תל אביב בפני כב' יו"ר הועדה עו"ד מיכה גדרון 

 

ב"כ העורר: עוה"ד אביעד שוב וחיים דבוש

 

פגם בהליכי התכנון בהוספת תנאים מעבר לקבוע במסגרת החוק כתנאי לאישור תמ"א 38

 

 

עסקינן בערר על החלטת הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק (להלן – הועדה המקומית") במסגרתה, הותנו תנאים באישור בקשתם של העוררים להרוס בניין בעיר ולבנותו מחדש מכוח תמ"א 38.

מדובר בגלגול נוסף של בקשת העורר להרוס בניין המצוי ברחוב הרצל 91 בבני ברק בגוש 6195 חלקה 50 ולהקימו מכוח תמ"א 38.

בערר הקודם הוועדה המחוזית ביטלה את החלטת הועדה המקומית שלא לתת היתר בניה בעניין הנדון וזאת בשל היעדר תשתיות. לדעתה של הועדת הערר החלטה מעין זו שוללת את תמריצי החיזוק ועלולה לפגוע באלפי יח"ד ולגרום לכך כי אלו לא יחוזקו בפני רעידות אדמה – דבר אשר פוגם בתכלית החוק. משכך קבעה ועדת הערר כי נימוק של היעדר תשתיות אינו עולה בקנה אחד עם דרישות סעיף 22 להוראות התמ"א וקיבלה את הערר בגלגולו הקודם ובכפוף לפרסום מכוח סעיפים 77-78 לחוק התו"ב.

משכך, פרסמה הועדה המקומית הודעה ברשומות מכוח סעיפים אלו בה נקבעו תנאים ומגבלות על הוצאת היתרי בניה מכוח תמ"א 38.

לטענת העורר ההודעה מכוח ס' 78 לא פורסמה כדין, שכן היא לא פורסמה בדרך שנקבעה בס' 24 לתמ"א 38 ולפיכך אין למגבלות ולתנאים אשר נקבעו בפרסום הנ"ל כל תוקף.

הוועדה בחנה את טענות הצדדים ולאחר מכן קבעה כדלקמן:

סעיף 24 קובע הליך פרסום לפי סעיפים 77 ו 78 לחוק התכנון והבניה, שהינו שונה מההליך הרגיל הקבוע בחוק התכנון והבניה.

ההבדל הראשון בא לידי ביטוי בכך, כי הפרסומים מתבצעים בכל מקרה על ידי הועדה המקומית, בין אם התוכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א הינה בסמכות הועדה המקומית ובין אם היא בסמכות הועדה המחוזית, זאת בשונה ממקרה רגיל, שבו הפרסום מכח סעיף 77 וההחלטה מכח סעיף 78 מתבצעים על ידי מוסד התכנון אשר מוסמך לאשר את התוכנית.

ההבדל השני בא לידי ביטוי בכך, שהסעיף קובע את הנושאים אותם ניתן לקבוע בפרסום מכוח סעיף 78 "וכן לקבוע, לפי סעיף 78 לחוק תנאים למתן היתרים, בכל הנוגע לתוספת שטחי הבנייה, ברמה של תכנית זו לרבות איסור על מתן תוספת שטחים כאמור…" להבדיל מהנושאים אותם ניתן לקבוע מכוח סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, שם אין קביעה מהם התנאים אותם ניתן לפרסם.

ההבדל השלישי בא לידי ביטוי בכך, כי בעוד שעל פי חוק התכנון והבניה ניתן לבצע פרסום רציף, ואף פרסום מאוחד של הודעות מכוח סעיפים 77 ו – 78, הרי שסעיף 24 לתמ״א 38 קובע הליך ייחודי לביצוע פרסום מכוח סעיפים 77 ו – 78, הליך דו שלבי אשר במהלכו מתבצע הליך של שמיעת התנגדויות לפרסום הצפוי.

ההליך שנקבע בסעיף 24 הינו כדלקמן:

·       ביצוע פרסום מכוח סעיף 77 לחוק התכנון והבניה על כוונה להכין תוכנית מכוח סעיף 23 לתמ״א 38. הפרסום יתבצע תמיד על ידי הועדה המקומית, ללא קשר לשאלה, למי הסמכות לאשר את התוכנית.

·       קבלת החלטה ע"י הוועדה המקומית על כוונתה לבצע פרסום מכוח סעיף 78 לחוק התו"ב, הקובעת הגבלות על אישור היתר הבניה הכוללים תוספות בניה מכוח התמ"א.

·       ביצוע פרסום של הכוונה לבצע פרסום מכוח סעיף 78 המטיל הגבלות על הוצאת היתרי בניה הכוללות תוספות בניה מכוח התמ״א, והנימוק לכוונה זו.

·       שמיעת התנגדויות לכוונת הועדה כאמור, וקבלת החלטה בהתנגדויות.

·       ביצוע פרסום לפי סעיף 78 לחוק התכנון והבניה, של ההגבלות להוצאת היתרי בנייה שיש בהם תוספות בניה מכוח תמ״א 38, שאושרו על ידי הועדה המקומית לאחר שמיעת התנגדויות.

·       הגשת ערר לועדת הערר המחוזית לתכנון ובניה על הפרסום מכוח סעיף 78.

בנדון דידן, הוועדה המקומית לא קיימה את ההליך הקבוע בסעיף 24 לתמ"א וזאת בשל העובדה כי הוועדה המקומית ביצעה בהינף אחד פרסום מכוח סעיפים 77-78 ללא קיום השלבים המפורטים לעיל. מעבר לכך הוועדה המקומית פרסמה תנאים אותם לא ניתן לכלול בפרסום המתבצע מכוח ס' 24 לתמ"א כך לדוגמא הוועדה המקומית פירסמה תנאי להיתר:

"כפופה לכך שיסומן שטח בקומת הקרקע שלא יפחת מ- 40 מ"ר (שטח כולל) או 40% משטח הקומה שמעליו, הגדול מביניהם. השטח יסומן בעת הוצאת היתר הבנייה כשטח עתידי לצורכי ציבור שהבעלות והשימוש בו יהיה כפוף לאישורה של התכנית החדשה"

על יסוד האמור ועדת הערר קבעה כי לא ניתן לקבוע תנאי זה במסגרת התנאים למתן היתרי בנייה מאחר וסעיף 24.6 לתמ"א 38 קובע כי: "במקום בו לא אושרה תכנית כאמור בסעיף 23 או שלא נתקבלה החלטה כאמור בסעיף זה יחייבו הוראות תכנית זו".

יתרה מזו, הואיל והוועדה המקומית לא קיבלה החלטה מכוח סעיף 78 בדרכים הקבועות בחוק, קבעה ועדת הערר כי אין תוקף להוראות המגבילות את הוצאת היתרי הבניה או מעמידה את קבלת ההיתר בתנאים ובנוסף אין באפשרותה של הוועדה המקומית להוסיף תנאים אשר אינם עולים בקנה אחד עם הוראות החוק.

לאור האמור לעיל ועדת הערר קיבלה את הערר.

 

הערת מערכת:

מסתמן כי תמ"א 38 קורמת עור וגידים בערים השונות ותוך כדי כך הוראות החוק ומוסדות התכנון מתגבשים ומגבשים את הדרך ובתוך כך מתווים את המותר והאסור בנושא תמ"א 38 ונראה שעד שנגיע לתוצאה המיוחלת, יעבור זמן רב, במסגרתו הן היזמים והן הרשויות יקיימו התדיינות לגבי דרך יישום והביצוע בפועל של תמ"א 38 .

כמו כן החלטת ועדת הערר נתמכת בפסיקה כי ממילא החלטות ופרסומים על מניעת הוצאת היתרי בנייה לא יכולים לבא ללא בחינה ורצון אמיתי לקדם תכנון, שכן מונעים בנייה ויוצרים פגיעה קניינית, ויש להראות על תכנון מתקדם ורצון אמיתי לשינוי, יש לציין כי החוק לא מציין חובת פיצוי בגין פגיעה על פי סע' 77-78 ועל כן וודאי שהיד צ"ל "רחוקה מההדק".

 

בעריכת גיליון זה השתתפו עו"ד גלית קיט טלמור ואריאל פל מתמחה ממשרד צבי שוב