היטל השבחה – האם ועדה מקומית רשאית להתנות מימוש זכויות בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שלה ובין שומת שמאי מכריע?

.

.

היטל השבחה – האם ועדה מקומית רשאית להתנות מימוש זכויות בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שלה ובין שומת שמאי מכריע?

מאת עוה"ד צבי שוב ודקלה מוסרי טל

המאמר הפעם ייסוב סביב סוגיה בלתי פתורה שנתקלנו בה לאחרונה והיא – האם, לאחר שנסתיים הליך בפני שמאי מכריע וניתנה שומה מכרעת, רשאית ועדה מקומית להתנות מתן אישורים הדרושים למימוש זכויותיו של הנישום בנכס, בהפקדת ערבות בנקאית בגובה ההפרש שבין השומה שדרשה ובין השומה המכרעת. שאלה זו רלוונטית למצב בו הועדה המקומית עררה על השומה המכרעת.

מחד – הועדה המקומית חפצה להגן על זכויותיה והכנסותיה, ודרישתה כי תופקד ערבות בנקאית כתנאי למימוש הזכויות בנכס, מטרתה להבטיח את יכולתה להיפרע מהנישום, אם יתקבל הערר שהגישה.  מנגד – משמעות הדבר עבור הנישום היא קשה. שכן, לאחר שנעשה כבר בירור מקצועי בעניין היטל ההשבחה, וניתנה שומה מכרעת ואף שולם היטל ההשבחה שנקבע על פיה, הרי שעדיין על מנת לממש את נכסו, עליו להפקיד בידי הועדה המקומית ערבות בנקאית לרוב בסכומים גבוהים, לתקופה ארוכה שעשויה לארוך שנים, וכל זאת בשל ערר שהגישה הועדה המקומית, כאשר ניתן לתמוה אם ההמתנה תכלול גם הליכים בבית המשפט המחוזי ואולי אף בעליון.

על פניו, הסמכות המוקנית לוועדות מקומיות לדרוש הפקדת ערבות, מקורה בסעיף 10(א) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, שכותרתו "הבטחת אכיפה של תשלום ההיטל" והוראתו מתירה לועדה המקומית לדרוש הפקדת ערבות בנקאית, כתנאי למתן אישור המעיד כי "שולמו כל הסכומים המגיעים אותה שעה כהיטל החל על המקרקעין על פי תוספת זו" (אישור הנדרש לרישום דיספוזיציה בנכס בלשכת רישום המקרקעין), עם זאת נציין בהערת אגב, כי הערבות מוזכרת בעיקר בהתייחס למרחיב דירת מגורים בלבד.

שאלה היא מהו הסכום "המגיע אותה שעה כהיטל", לאחר שניתנה שומה מכרעת. האם הסכום שנקבע בשומת הועדה המקומית (כפי שטוענות ועדות מקומיות) או שמא, הסכום שנקבע בשומה המכרעת, אשר ועדות הערר פסקו כי היא "שומת האמת" (ר' לעניין זה ערר מס' בב/85049/12 א. יצחקי חברה לבנין והשקעות בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה בני ברק וכן  ערר (ת"א) 85168/10 בינה רטנבך נ' הועדה המקומית תכנון ובניה קרית אונו הנזכר שם) והן ובתי המשפט, צמצמו עד מאוד את אפשרות הערעור עליה, במיוחד לאחר תיקון 84 לחוק התכנון והבניה.

ועדת הערר לפיצויים והיטלי השבחה מחוז מרכז, נדרשה לסוגיה זו וקבעה בערר (מרכז) 8077/11      הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ראשון לציון נ' אדלר בוריס (פורסם בנבו) : "אשר להתליית אישור העברת הזכויות, למרות תשלום מלוא היטל ההשבחה על פי השומה המכרעת ע"י המשיב, סבורים אנו, וכפי שהבענו דעתנו גם במקרים דומים בעבר, כי אין לעשות כן. אין הצדקה לכך כי המשיב יישא בעלויות בגין הגשת ערר ע"י העוררת. מדובר בתשלום היטל השבחה על פי שומה מכרעת ולא על תשלום 'היטל השבחה שאיננו שנוי במחלוקת' בין שמאי הצדדים. שמאי מכריע הוא אינסטנציה מעין-שיפוטית, וממילא, ועדת הערר תתערב בשומה מכרעת רק לעיתים רחוקות".

גם  בערר רה/85211/10 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה רמת השרון נ' מזרחי חנה ומזרחי יעקב (פורסם בנבו) נבחנה סוגיה זו, וועדת הערר מחוז מרכז קבעה כי "המשיבים הלינו בפנינו על התניית מתן אישור להעברת זכויות במקרקעין ע"י העוררת, בהפקדת ערבות בנקאית על ההפרש בין היטל ההשבחה שדרשה, לבין זה שנקבע בשומה המכרעת. על הפסול שבדרישה זו עמדנו גם בהחלטותינו אנו, ובעיקר כאשר מדובר בשומה מכרעת שניתנה על ידי שמאי  מכריע שלאחר תיקון 84. יש לזכור כי ממילא היקף ההתערבות של ועדת הערר בשומה מכרעת היא מצומצמת, וצומצמה עוד יותר לאחר תיקון 84 לחוק, ולאחרונה אף ביתר שאת בפ"ד גלר. אשר על כן, אין מקום להתניה מסוג זה ע"י הוועדה המקומית לאחר שניתנה שומה מכרעת ע"פ תיקון 84, כאשר היא מגישה ערר על השומה המכרעת. כן נעיר גם, כי בעניין זה אף ישנה חוות דעת של משרד המשפטים מיום 1.4.12, הקובעת אף היא, לאחר תיקון 84 לחוק, כי "אין בהגשת ערר על שמאי מכריע על ידי ועדה מקומית, כדי לעכב את מימוש הזכויות על ידי הנישום, וכי ועל הצדדים לפעול על פי השומה המכרעת". (ההדגשה אינה במקור).

כאמור בהחלטה זו, גם היועץ המשפטי לממשלה הביע עמדתו בסוגיה זו, ביחס לעניין ספציפי שהובא בפניו (במכתב שמוען לועדה המקומית מחודש אפריל 2012): "…הריני להבהיר, על דעתה של יו"ר מועצת שמאי המקרקעין, גב' שרית דנה, כי משהסתיים הליך השומה המכרעת ונשלחה לצדדים הכרעתו של השמאי המכריע וכל עוד לא נתקבלה החלטה אחרת בערעור שהוגש על שומה זו, על הצדדים לפעול בהתאם לפסיקת השמאי המכריע. עצם הגשת ערעור מטעם הועדה המקומית על השומה המכרעת אין בו כדי לעכב את מימוש הזכויות על ידי הנישום בהתאם לסכום שנקבע בשומה זו, מקום בו הנישום מבקש לעשות כן. נודה לפיכך לטיפול דחוף בעניין זה, על מנת שהנישום יוכל לממש את זכויותיו במקרקעין בהתאם לפסיקת השמאי המכריע וללא צורך בתשלום ערבות מעבר לסכום שנקבע בשומה המכרעת, וזאת גם אם החלטת השמאי המכריע איננה לשביעות רצונה של הועדה".

בתי המשפט, כך נראה, עד היום לא נקטו עמדה זהה. כך, בבית המשפט לעניינים מנהליים מחוז מרכז, בעת"מ 3536-06-10 שרון נ' משה סיני וועדה מקומית לתו"ב ראש העין, קבע בית המשפט כי לנוכח תכליתו של סעיף 10(א) לתוספת השלישית, הרי שכל עוד השומה אינה סופית ולא הסתיימו ההליכים בגינה, על הנישום, המבקש לקבל אישור על פיו, לשלם את מלוא היטל ההשבחה שדרשה הועדה המקומית. החלטה זו ניתנה בדצמבר 2010, בסמוך לאחר תיקון 84 לחוק התו"ב, ושנים מספר לפני הנחיית היועמ"ש שהובאה לעיל והפסיקה המחזקת את מעמד השמאי המכריע ומבססת את מעמד שומתו כ"שומת אמת", ויתכן כי בכך טמונים הבדלי הגישה.  בהחלטה נוספת שניתנה בעניין זה בבית המשפט לעניינים מנהליים חיפה, בעת"מ 36736-05-13 אנרג'יקס נ' הועדה המחוזית לתו"ב, קיבל בית המשפט את הטענה כי אין להשיב את הערבות שניתנה בגין ההפרש בין שומת הועדה המקומית ובין שומת השמאי המכריע. עם זאת, באותו עניין השמאי המכריע הכריע בשאלת עצם החיוב, למרות שסוגיה זו כלל לא הועברה להכרעתו ולכן היה ברור שנדרש בירור משפטי נוסף, אשר עשוי להפוך את השומה על פיה.   בנוסף, עמדת היועמ"ש לא הייתה בפני בית המשפט גם בעניין זה. מאז ניתנו החלטות ועדות הערר, המסתמכות על הנחיית היועמ"ש לא נבחנה סוגיה  זו בבתי המשפט.

נראה כי הגיעה העת שהמחוקק ייתן דעתו לסוגיה זו ויספק לה מענה בחקיקה אשר תאזן בין שני אינטרסים נוגדים, כאמור : מחד, הפגיעה הקניינית הנגרמת לנישומים בעקבות הדרישה להפקיד ערבות, על סכום שהשמאי המכריע כבר פסק שאינו מגיע לועדה המקומית, למשך תקופה ארוכה, על כל המשמעות הכלכלית הנובעת מכך, כאשר בידי הועדות המקומיות קיימים כלים נוספים לגביית החובות המגיעים להן, גם בהליכים מנהליים וללא צורך בפניה לערכאות.  מנגד – רצונה והפררוגטיבה הנתונה לועדה המקומית להבטיח את גביית החובות כלפיה, המיועדים לשרת את כלל הציבור, באמצעים המוקנים לה בחקיקה.