"דייר מוגן – רע"א 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז"


בית המריבה – "וְלֹא-נָשָׂא אֹתָם הָאָרֶץ, לָשֶׁבֶת יַחְדָּו"

פרשנות סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר כסעד לפינוי דייר מוגן אשר מטריד ופוגע

 רעא 4020/13 אסף יניב נ' יצחק פז*

בפני הרכב בית המשפט העליון כבוד  השופטים א' רובינשטיין א' חיות ד' ברק-ארז

בקשת רשות ערעור על פס"ד של ביהמ"ש המחוזי בעניין פינוי דייר מוגן

 מאת עוה"ד צבי שוב ונפתלי פרידמן

 הרינו להביא לעדכונכם פסק דין אשר ניתן ביום 28.10.13 מפי בית משפט העליון הסוקר את השיקולים והעילות שיש לבחון בסוגיית פינויו של דייר מוגן בהתאם לקבוע בחוק. השאלות שעלו בפני בית המשפט הן- האם דייר מוגן אשר תוקף את בעל הדירה מקים בכך עילה לפינויו של הדייר המוגן? ומהו הפיצוי הנדרש בגין פינוי בנסיבות אלו?

המשיב הינו דייר מוגן המתגורר מאז שנת 1980 בדירה בראשון לציון (להלן – "הדירה"). הדירה הינה בבעלות המבקש, כאשר המבקש (הבעלים) מתגורר בדירה נוספת שהיא גם בבעלותו וסמוכה למשיב. לימים התגלע סכסוך בין הצדדים והוגש כתב אישום כנגד המשיב בשל חבלות שגרם למבקש. בהליך הפלילי המשיב שוחרר לחלופת מעצר בתנאים מגבילים במסגרתם הורחק מדירתו הנ"ל. ביהמ"ש השלום הרשיע את המשיב בעבירה של חבלה חמורה וגזר עליו, בין היתר, 5 חודשי מאסר בעבודות שירות.

תחילתו של ההליך המשפטי דנן הינה בכך שהמבקש הגיש תביעה לפינוי המשיב לבית משפט השלום לפי הוראות סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר אשר התקבלה ע"י בית משפט השלום. בית משפט השלום הורה על פינוי המשיב בכפוף לתשלום פיצויים כסעד מן הצדק מכוח סעיף 132 לחוק הגנת הדייר והמבקש, כך נפסק, ישלם לו פיצוי בסך של 121,996 שקל.

הן המערער והן המשיב ערערו על החלטה זו. המערער הלין בעיקר על כך שבית משפט השלום הורה לו לשלם למשיב פיצוי בגין פינוי הדירה, ואילו המשיב הלין על כך שבית משפט השלום הורה לו לפנות את הדירה לצמיתות.

בית המשפט קמא (המחוזי)  פסק, כי מאחר שמעשה התקיפה היה אירוע חד פעמי הרי שחרף חומרתו הוא אינו מקים עילת פינוי מכוח סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר המתייחס, לדייר ש"דרכו להטריד או להרגיז".

לפיכך, קיבל בית המשפט את ערעורו של המשיב ודחה את ערעורו של המערער. מיד עם מתן פסק הדין, שב המשיב לדירה, שבה לא התגורר במשך תקופה של כארבע שנים.

משכך הגיש המבקש בקשת ערעור וכן בקשה לעיכוב ביצוע על מנת למנוע את כניסתו של המשיב לדירה.

בית המשפט העליון קבע בהחלטתו הקודמת מיום 13.6.2013 להורות על עיכוב ביצועו של פסק הדין, בכפוף לתנאים שנועדו למנוע את הותרתו של המשיב ללא קורת גג עד להכרעה בערעור, ובמרכזם חיובו של המבקש להעביר למשיב סך של 1,500 שקל בכל חודש כל עוד יהיה עיכוב הביצוע בתוקף, על מנת שהמשיב יוכל לעשות שימוש בסכום זה לשם שכירת מקום מגורים חלופי, עד שתינתן הכרעה בבקשת רשות הערעור.

בדונו בסוגיה, בית המשפט נדרש להכריע  לעניין אופייה העקרוני של המחלוקת הנוגעת לפרשנות הוראותיו של חוק הגנת הדייר, בית המשפט גם ציין כי מכיוון שמדובר במחלוקת על עקרונות הפרשנות לחוק נתן למערער רשות ערעור בבקשה.

בית המשפט מציין בהחלטתו כי חוק הגנת הדייר במתכונתו הנוהגת, לא הצליח בהגשמת יעדיו – אשר נקבעו עוד בשנות השלושים של המאה הקודמת וזאת לנוכח היקף פגיעתו בבעלי הנכסים והעיוותים שיצר בשוק הדיור. עם זאת, הזכויות המוקנות מכוח החוק עומדות בעינן, ואין ספק שהן ראויות להגנה בגדרו.

בית המשפט נדרש לפרשנות סעיף 131(5) לחוק הגנת הדייר ובחן את הוראות הסעיף בהתאם לשיקולים נורמטיביים כדוגמת זכויות קניין, זכויות לקורת גג, זכויות נפגעי עבירה (בשל נסיבות המקרה דנן) וכן שיקולים מעשיים כדוגמת השיקול שפינויו של דייר מוגן מהדירה שבה התגורר ומסירתה לידי הבעלים כפנויה מעלה את ערך הדירה באופן ניכר והדבר עשוי להוות תמריץ עבור בעלי הדירות לנסות ולמצוא עילה לפינוי דיירים מוגנים ואף חלילה ליזום איתם עימותים לצורך כך שיוגדרו הדיירים המוגנים כמי "שדרכו להטריד"  בהתאם להוראות הסעיף .

לאחר שבית המשפט בחן את מכלול השיקולים והחיל אותם על נסיבות המקרה שבפנינו קבע בית המשפט, כי בשקלול ההשלכות הקשות של הפינוי על המשיב, גילו המבוגר, מצבו הכלכלי, העובדה כי מדובר בדירת המגורים שבה התגורר למעלה משלושים שנה, וכן העובדה ששילם דמי מפתח עם כניסתו לדירה ואילו לעומתו המערער רכש את הדירה כאשר המשיב כבר התגורר בה, מטים לטובת הענקת פיצוי כסעד מן הצדק ולהגדלה משמעותית של סכום הפיצוי עליו הורה בית משפט השלום. תומכת בכך גם העכרת האווירה בין הצדדים עובר לאירוע, שבה היה מעורב גם המבקש בהתאם לנסיבות. יחד עם זאת, כאמור, מעשיו של המשיב הם חמורים ביותר, והם מטים לכיוון הנגדי. בנסיבות אלה, בית המשפט קבע כי יש להעמיד את סכום הפיצוי שאותו ישלם המערער למשיב על סך של 290,000 שקל , בתוספת הפרשי ריבית והצמדה מיום מתן פסק דינו של בית משפט השלום ועד ליום התשלום בפועל.

לטובת הסקרנים יצוין כי שווי הדירה כריקה ופנויה במועד מתן פסק דינו של בית משפט השלום היה 945,000 שקל, ושווי "דמי המפתח" המלאים באותה עת עמד על סך של 555,000 שקל. בית המשפט המחוזי אימץ את מסקנות חוות הדעת השמאית וקבע כי שווי דמי המפתח המלאים במועד הרלוונטי אכן היה כאמור, וזוהי קביעה עובדתית שאין ערכאת הערעור מוצאת מקום להתערב בה. בהתאם להוראות חוק הגנת הדייר – חלקו של דייר מוגן היוצא מן הדירה לאחר שהחזיק בה למעלה מחמש שנים הוא 60% מדמי המפתח. מכאן ששווי חלקו של המשיב בדמי המפתח לדירה עמד במועד הרלוונטי על סך של 330,000 שקל.

בסופו של הליך קבע בית המשפט כי בנסיבות שנוצרו, "בית המריבה" שבו שוכנים הצדדים אינו יכול לקיים את שניהם זה לצידו של זה  כמאמר הכתוב– "וְלֹא-נָשָׂא אֹתָם הָאָרֶץ, לָשֶׁבֶת יַחְדָּו" (בראשית י"ג 6). לאחר בחינת מכלול השיקולים בנסיבות המקרה דנן – פרשנות הוראות חוק הגנת הדייר מחייבת את העדפתו של בעל הדירה על פני הדייר המוגן. אולם, זאת בכל הנוגע לסעד "בעין". ההגנה על זכויותיו של המשיב, שיש לו כמובן זכויות הגם שנכשל בדבר עבירה, ובנסיבות העניין אף הזדקקות של ממש, תקבל את המענה הראוי לה בדרך של פיצוי כפי שפורט לעיל.

*את המבקש ייצג עו"ד קלמן קרני ואת המשיב ייצגו עו"ד אביב טסה ולילך דוידי